文：任泽平团(tuán)队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月(yuè)17日召开的全(quán)国住(zhù)房(fáng)和城(chéng)乡建(jiàn)设工(gōng)作会议提出“有条件的可以进行现(xiàn)房销售”，不足一个月(yuè)时间，已有山东、安徽、河南、四(sì)川、广东(dōng)等地明确表(biǎo)态(tài)，试点现房销(xiāo)售。

　　1、是(shì)该取消商品房(fáng)预售(shòu)制了(le)，用你的钱，建(jiàn)你的(de)房子，还烂尾了(le)，这是(shì)对(duì)购房者的(de)不公平。以后(hòu)谁(shuí)有钱谁建房，没(méi)钱没(méi)实力的别建(jiàn)了，不能把包袱甩给老百姓和(hé)社(shè)会，这是房地产从大开发时代(dài)步入(rù)高质量发(fā)展(zhǎn)阶段的必然趋势(shì)，也(yě)是对(duì)购(gòu)房老百(bǎi)姓(xìng)的最大(dà)保护(hù)。98年房改时，全国缺房子(zi)，开发商(shāng)缺(quē)钱，预售制(zhì)是权(quán)宜(yí)之计，现在全(quán)国套户比超过(guò)1，从大开发(fā)进入(rù)存量时(shí)代，对(duì)购(gòu)房民众不公(gōng)平的预售制已经过时(shí)了，该(gāi)取(qǔ)消了，改为现房销(xiāo)售。以后(hòu)一(yī)手交钱，一手交房，天经地(dì)义。当然二(èr)次房改是个技术活，兼顾化解(jiě)停(tíng)贷(dài)、复(fù)工保交楼、重组房企债务、恢复市(shì)场信心以及长效机(jī)制，长效机制四大关键是(shì)推动城(chéng)市群战略、人地挂钩(gōu)、金(jīn)融中性稳(wěn)定(dìng)和房(fáng)地产税。如果按(àn)照(zhào)经济规律办事，中国一定能实现(xiàn)房地(dì)产软着(zhe)陆(lù)和(hé)长期平稳健康发(fā)展，跨过这道关，解好这(zhè)道世(shì)界(jiè)难题。

　　2、为什么要取消预售制、改为现房销售？大家想想，绝大部分商品是一手(shǒu)交钱一(yī)手(shǒu)交货，预售(shòu)制是对购买者的单(dān)方面不公平制(zhì)度，购(gòu)房老百姓几乎承担了所有商品不能交付的风险(xiǎn)。从(cóng)个人层(céng)面看(kàn)，预售制对(duì)购房者非常(cháng)不公平，比如，交房(fáng)等待期一般为两年，在此期(qī)间，购房者不仅承担(dān)银行利息(xī)，还(hái)要(yào)承担(dān)延迟(chí)交房、房屋质量、房(fáng)产证(zhèng)延期办理(lǐ)甚至不能交房的(de)风险。从行业(yè)层面看，预售制助(zhù)推部分(fēn)房(fáng)企过度举债、高杠杆扩张，若(ruò)遇到下行周(zhōu)期，会引(yǐn)发资(zī)金链断裂、项目(mù)搁置(zhì)等系列风险(xiǎn)。取消预售制，改为现房销售，这样有助于落(luò)实中央(yāng)房住(zhù)不炒(chǎo)精神、有助(zhù)于保障(zhàng)购房(fáng)老百姓(xìng)权益、有助于(yú)房企稳健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预(yù)售制度？预(yù)售制度怎么来的？国外什么情况？简单科普一(yī)下：商品房(fáng)预售最早源(yuán)于中国香港，俗称(chēng)卖楼花，卖期房，是(shì)一种开发(fā)商(shāng)放杠杆的方(fāng)式(shì)。98年房改，由于商(shāng)品房短缺，房(fáng)企缺资金，借(jiè)鉴中国香港，引入了商品(pǐn)房预售(shòu)制度。其实，当前世(shì)界不少国家存(cún)在(zài)预售制。但是，重点来了！发达国家一(yī)般有严(yán)格(gé)的监管(guǎn)保(bǎo)障措施，开发商(shāng)在(zài)项目获(huò)得政府(fǔ)批准后才可(kě)以开(kāi)始销售，买家在(zài)购买(mǎi)期房后并非像中国一样在支付完(wán)首付款后从银(yín)行一次性贷(dài)款支付剩余全部房款(kuǎn)，而是(shì)根据开发(fā)商工程进度在完全(quán)交房前进(jìn)行分(fēn)期支付(fù)。所(suǒ)以，预(yù)售制度(dù)是(shì)需要严格的资金(jīn)监管、分期支付以及(jí)违约(yuē)处罚(fá)措施作为(wèi)保障的，如果(guǒ)没有这些(xiē)保障措施，一定会触发风险，对购(gòu)房民众(zhòng)不公平，所以不如(rú)借机取(qǔ)消预(yù)售制度，以后改为(wèi)现房销售。客观讲预售制度有一(yī)定历史(shǐ)阶段性，现(xiàn)在中(zhōng)国住房进入存量时代，取消预售制度(dù)有(yǒu)助(zhù)于降负(fù)债降杠杆，不再把烂尾风险甩给老百(bǎi)姓(xìng)和(hé)社会，当然这需要配套房企债务(wù)重组、复工(gōng)保(bǎo)交楼、恢复市场信心(xīn)和(hé)房地产长效机(jī)制。这(zhè)是个技术活，只要坚持市场化改革，中(zhōng)国(guó)一(yī)定(dìng)能化解(jiě)这个难题(tí)，让房地产回(huí)归实体(tǐ)经济(jì)和居住属(shǔ)性，安居(jū)乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售制(zhì)，改为现房销(xiāo)售，开(kāi)发(fā)商(shāng)将拼的不(bù)是五花(huā)八门(mén)、眼花缭乱(luàn)、不知(zhī)道能不能兑现(xiàn)的营销手(shǒu)段(duàn)，而是所(suǒ)见即所得的(de)过硬的产品质量和诚信，这才(cái)是对购房(fáng)民(mín)众(zhòng)的(de)最根本(běn)最实质(zhì)的保障，这样将极大的提升开发商的(de)建筑质量，实现(xiàn)良币驱逐劣币(bì)。所有商业(yè)的本质是向善，是(shì)以客户(hù)为中心，房(fáng)地产也不能例外，老百姓(xìng)买房子是天大的事，烂(làn)尾毁三代，好(hǎo)房幸福(fú)一家人。从这个(gè)角度，取消预售制、实(shí)施现房销售(shòu)是实现老百姓安(ān)居乐(lè)业、社会长治久安、行(xíng)业(yè)企业(yè)健康发展的(de)重大措施。在当前的情况下(xià)，取(qǔ)消预(yù)售制要结合稳楼市、房地(dì)产软(ruǎn)着陆、打通(tōng)金融支持当期三好生、新模式等综合(hé)施策。

　　作者十年前在国(guó)务院发(fā)展(zhǎn)研究中心参与财税改革方(fāng)案研究时(shí)，对预售制(zhì)、房(fáng)地产税、人(rén)地挂钩、金融(róng)稳定、房企杠(gāng)杆(gān)率等进(jìn)行过(guò)长期系(xì)统的(de)专项研(yán)究。（参考后来形(xíng)成的(de)专著《房地产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地商品房预售制的前世(shì)今(jīn)生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模(mó)式

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少(shǎo)，引进“卖楼花”模(mó)式(shì)，形成“中国内(nèi)地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背后潜藏的风险确(què)实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第(dì)三(sān)方全程监管(guǎn)，交付时开发(fā)商凭(píng)验收凭证取(qǔ)得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　2.4 日本：为(wèi)规(guī)范(fàn)期(qī)房交易立法，设置期房预付款(kuǎn)保全(quán)措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行(xíng)监(jiān)管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起源(yuán)：分层(céng)销售(shòu)+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五(wǔ)十(shí)年(nián)代在(zài)中国(guó)香(xiāng)港，楼宇(yǔ)出租是地产行业盛行的方式，但有(yǒu)着转让难、出(chū)租(zū)资(zī)金周转(zhuǎn)期(qī)长等问(wèn)题，分层销售孕育而生。20世纪(jì)50年代，中国香港还未(wèi)推行公(gōng)共房(fáng)屋制度，许(xǔ)多(duō)人栖身于木屋或者其他(tā)临时(shí)住宅(zhái)，住房(fáng)的需(xū)求是相当(dāng)高(gāo)，不(bù)过大(dà)多数居民(mín)的储蓄很少。当(dāng)时楼宇(yǔ)买(mǎi)卖多数以一整(zhěng)栋楼(lóu)为单(dān)位，需要雄(xióng)厚的资金(jīn)实力才能(néng)购买。虽然楼宇出租(zū)是中国香港地(dì)产行业盛行的(de)方式，但有着(zhe)转让难、出租资金周转(zhuǎn)期长等问题。针对这(zhè)一系列问(wèn)题，不少地(dì)产商开(kāi)始探求(qiú)新(xīn)的(de)方式，如把楼宇契约切开(kāi)，即“分契”，然后将楼宇分层出(chū)售。这模式一(yī)经推行，购买楼(lóu)宇的(de)市(shì)民数量有所增加，开发商资金周(zhōu)转加快。

　　在分层(céng)出售的基(jī)础上(shàng)，将“按揭(jiē)”模式引入房(fáng)地产销售，霍(huò)英东创造(zào)“卖楼(lóu)花(huā)”模式(shì)。1953年底霍英东(dōng)创办立(lì)信置业有限(xiàn)公司，凭借商业直觉和多年经营杂货铺、海上驳运业务的经(jīng)验，对于商(shāng)品(pǐn)流通(tōng)、资金(jīn)周转有着(zhe)独到的(de)见解，在努力寻(xún)求方法加快自身资金周转。当时其(qí)在购下九(jiǔ)龙的一块(kuài)地盘后，除了分层出售、还印(yìn)发售(shòu)楼说明书，上有文字(zì)详尽说(shuō)明楼宇的地(dì)势环境、建(jiàn)筑(zhù)材料、分(fēn)层价格、订购方法等。此外，“卖(mài)楼花”是另外一个(gè)亮点，即先收取买家(jiā)的订金(jīn)，采用类似租金的(de)分期付款形式，等新(xīn)楼落成时，收齐买家(jiā)的(de)钱，买家(jiā)就拥(yōng)有(yǒu)了自己的(de)房产。这种方(fāng)式减轻了民众购房的资金压力，加(jiā)速了(le)房屋(wū)的建造和销售，也解决了(le)制造商的(de)资金问题，降低投(tóu)资风险(xiǎn)，在当(dāng)时可(kě)谓是“双(shuāng)赢”的举措。“预售楼花+分(fēn)期付款”的销(xiāo)售模式成为当时中(zhōng)国香港(gǎng)房地产(chǎn)市场的一大特色(sè)，纵观中国香(xiāng)港房地产市场的改革(gé)，“卖(mài)楼花”模(mó)式高效(xiào)率地解(jiě)决了核(hé)心(xīn)的住房供不(bù)应(yīng)求(qiú)的(de)问题(tí)，使房(fáng)市发(fā)展进入新阶(jiē)段。

　　预售(shòu)楼花模式(shì)推动了中国香港楼市几(jǐ)十年(nián)繁(fán)荣，但期间也(yě)出现过“烂尾楼(lóu)”的(de)情况，但监管部门不断完善、规范化，建(jiàn)立健全(quán)的(de)监管机制，促进(jìn)市场健康发展。例如，1960年，位于大角咀的一个楼盘因建筑费用超(chāo)支停工(gōng)，出(chū)现“烂尾”情况。在1961年后，中(zhōng)国香(xiāng)港管理(lǐ)部门提升了对于预售楼(lóu)花(huā)制(zhì)度的监(jiān)管，即要求开(kāi)发(fā)商在预售前，确保地价款已经全部支付(fù)，还要证明自身有资金等能力(lì)把项(xiàng)目(mù)完成，资金(jīn)需放入律师(shī)所(suǒ)托管，支(zhī)取时(shí)需律所和建筑(zhù)师的核准。为了防止开(kāi)发(fā)商(shāng)、律所、建筑师等造假，套取监管(guǎn)账户资金，中国香(xiāng)港要(yào)求律师行在银(yín)行开设的信(xìn)托账(zhàng)户（监管账户）、开(kāi)发商操作等采取全透明化机制(zhì)，且银行(xíng)的责任上升，如出现(xiàn)房屋“烂尾”情况，银行将成最大风险方，后续需自身推动项(xiàng)目(mù)完工。随着(zhe)监(jiān)管体系逐步完(wán)善(shàn)，出(chū)现“烂(làn)尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大(dà)、供(gōng)给量少，引进“卖(mài)楼花(huā)”模式(shì)，形成“中国内(nèi)地版预售(shòu)制”

　　二(èr)十世纪九十年代(dài)，中国内地面(miàn)临住房(fáng)需求大和供给(gěi)量短缺(quē)问题，引入(rù)“卖(mài)楼(lóu)花”制度(dù)。建国(guó)以来(lái)，中国内地优先发展重工业(yè)，强调(diào)基(jī)础建(jiàn)设，这一导向使前期发展(zhǎn)工(gōng)业(yè)化的进程大于城市化进(jìn)程，唯有解决住房基础等城市化(huà)配套问题，才能(néng)进(jìn)一步推(tuī)进城市(shì)化(huà)。但当时推(tuī)行的是“统一(yī)管理，统一分配，以租养房(fáng)”的(de)福利(lì)分房制度，住房(fáng)市(shì)场(chǎng)发展起步(bù)较晚、增速(sù)较慢，福(fú)利分房制(zhì)度也出现了分配不公、效率低、配(pèi)套差等问题，因此福利分房制度不(bù)再(zài)适用于当时的国情。叠加房地产(chǎn)市场面临商品房(fáng)的需求(qiú)量大，而社会缺少大型(xíng)房地产开发商，商品房供应量小(xiǎo)的困境，此时(shí)引入中国香港的(de)“卖楼花”模式无(wú)疑是对内地房地(dì)产(chǎn)市场的一(yī)针强心剂。从1994年起，中国内地逐步引(yǐn)进中(zhōng)国香港预(yù)售商品房制(zhì)度(dù)，先后出台多项文(wén)件，大力支持国内房地产市场改革。例如，1998年，国务院出台《关于进一步深化(huà)城(chéng)镇住(zhù)房制度改(gǎi)革，加快住房建设的通知》文件，决(jué)定停止住房无(wú)偿实(shí)物分配，逐步(bù)实行(xíng)住房分配货币化、住房供(gōng)给(gěi)商(shāng)品化、社(shè)会化的住房新体制，从计(jì)划经济下(xià)的(de)福利分房转向市(shì)场经济的(de)商品房。房地产(chǎn)市场采用预售制，允(yǔn)许开发商卖期房(fáng)，解决了房企缺(quē)少资金和开发时间周(zhōu)期长的两大难题，开发(fā)商(shāng)以预售(shòu)款撬(qiào)动(dòng)下一个项目(mù)的开发，形成滚动开(kāi)发模式，住房供应(yīng)速度加快。自此(cǐ)中国内地开始房改(gǎi)货(huò)币化，中(zhōng)国人(rén)民银行等多方迅速出台相关(guān)的信贷政策，支持购房者，极大作用推动了房地产市场(chǎng)的发展。

　　引入中国香(xiāng)港“卖楼花”模式后，经调整形成契(qì)合中国(guó)内地的商品(pǐn)房预售制度。预(yù)售制的初衷是为(wèi)了(le)缓解房企资金(jīn)压力(lì)，加快城镇住房建设。具体来说，是指房地产开发(fā)企业将正在建(jiàn)设中的房(fáng)屋预先(xiān)出售给购(gòu)房者，由购房者支付(fù)定金或房款的行为。区别于中国香港(gǎng)，在中国内(nèi)地实(shí)践过程中(zhōng)，商品房预售(shòu)流程为(wèi)：房地产开发(fā)商办理预售许可证-签订商品房买(mǎi)卖合同-进行备案登(dēng)记和(hé)预告登记(jì)-交付(fù)房屋。在购房(fáng)过程中，购房者需要一次性付清(qīng)首(shǒu)付款，并采用银行(xíng)贷款的形式一次性付清剩余房款(kuǎn)，换(huàn)言之，房屋未建成，开发商可能(néng)已(yǐ)拿到了全部购(gòu)房款，这点(diǎn)与中(zhōng)国香港(gǎng)的按(àn)照工程进(jìn)度付款有所不(bù)同。对中国内地的开发(fā)商而言(yán)，预售制(zhì)商品房也开启了(le)高周转、高杠(gāng)杆的运作模(mó)式(shì)。

　　1.3预(yù)售(shòu)制推(tuī)动城市化进程，但背(bèi)后潜(qián)藏的风险确实(shí)存在

　　作(zuò)为中国内地商(shāng)品房销售(shòu)的最主(zhǔ)要方式，预售制极大(dà)缩(suō)短(duǎn)房企现(xiàn)金回笼(lóng)周期，同时增(zēng)加市场(chǎng)商品房供应，推动了(le)城镇化(huà)发展进程。预(yù)售(shòu)制在过去(qù)20多年对中(zhōng)国内地房地产市场的稳步发展(zhǎn)起到了重(zhòng)要作(zuò)用，不仅解决了房(fáng)地产市(shì)场(chǎng)快速发展阶段的资金需求(qiú)，也(yě)提(tí)高了居民居住水平，中国内地城镇居(jū)民从筒(tǒng)子楼住到住宅小区，从全民蜗(wō)居到基本适居，住(zhù)房事业取得巨大进(jìn)步，数十年(nián)时间(jiān)走完发达(dá)国(guó)家几百年城镇化路程。改革开(kāi)放以来，城镇(zhèn)化进程进入快速(sù)发(fā)展时(shí)期。1978-2021年，城镇(zhèn)人(rén)口(kǒu)由(yóu)1.7亿人增长至9.1亿(yì)人(rén)，43年间增(zēng)长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市建成区面积由7438平方公里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根(gēn)据我们发布(bù)的《中国住房(fáng)存量报告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内地城(chéng)镇住宅存(cún)量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房建筑面(miàn)积(jī)从(cóng)8.1平方(fāng)米增至34.7平(píng)方米，城镇(zhèn)住房套数从(cóng)约(yuē)3100万套增至3.63亿套，套户比(bǐ)从(cóng)0.8增至1.09。预售制在当前已(yǐ)成为中(zhōng)国内地商品房(fáng)销(xiāo)售最主要方式，2005年中国内地商品住宅(zhái)期房销售面积占总销(xiāo)售面积的比重为63％，而2021年期(qī)房(fáng)累(lèi)计销售(shòu)面积(jī)达15.6亿平，比重(zhòng)上(shàng)升至87％。

　　预售制(zhì)也推动了中国内(nèi)地(dì)房地(dì)产(chǎn)行(xíng)业的发展。中国(guó)内地房地产历经二十(shí)多年长(zhǎng)周期繁(fán)荣(róng)，行(xíng)业各项指标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房(fáng)屋新(xīn)开工面积从(cóng)2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年(nián)复(fù)合增(zēng)速10.6％。房地(dì)产开(kāi)发投资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿(yì)元，累计(jì)上涨35.8倍，年复合(hé)增速17.8％。商品房销售面积和销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍(bèi)，年复合增速12.1％、21％。伴随(suí)房地产业的快(kuài)速发展，房地产(chǎn)企业从无到(dào)有(yǒu)、从国企先(xiān)行到民(mín)企崛起，队(duì)伍逐渐(jiàn)壮(zhuàng)大(dà)。2018年，房(fáng)地产企业数(shù)量达9.8万(wàn)个，比(bǐ)1998年(nián)的2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二(èr)十年来(lái)房地产也成(chéng)为拉动(dòng)中国内地经(jīng)济(jì)高增(zēng)长的(de)火车头。

　　1）从经(jīng)济增长(zhǎng)渠道，房地(dì)产(chǎn)带(dài)动的(de)上下游(yóu)产业链特别(bié)长，高达50多个行(xíng)业。2020年(nián)房地(dì)产及其(qí)产(chǎn)业链(liàn)占GDP的(de)17.2％（完全贡献(xiàn)），其中(zhōng)房地产(chǎn)业增(zēng)加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房(fáng)地产带(dài)动产业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡(gòng)献(xiàn)），其(qí)中房地产对(duì)金(jīn)融、批发、建材(cái)的带动最为(wèi)明显。

　　2）从投资渠道，2020年房(fáng)地(dì)产完全拉(lā)动的投资占全社会固定资(zī)产投(tóu)资的51.5％，其中，房地产开(kāi)发投资占固定资(zī)产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从房地产贷款占银行各项贷(dài)款(kuǎn)余额的比重看(kàn)，2021年(nián)12月为27.07％，如果(guǒ)加上信托等(děng)通道(dào)业务，占比超过三分之一(yī)。从房地产融资存量占社融(róng)存(cún)量比重(zhòng)看(kàn)，2021年12月占比为18.76％。如(rú)果房企(qǐ)大(dà)面积违(wéi)约，将导(dǎo)致银行不良率大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道(dào)，根据我(wǒ)们的《中国住房市值测算报告(gào)》，2020年(nián)中(zhōng)国住房市值为62.6万鸢尾花怎么读拼音，鸢怎么读亿(yì)美(měi)元，大于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美(měi)元、英法(fǎ)德三国合(hé)计的31.5万亿美元。从住(zhù)房市值占股债房市值(zhí)的比例看，2020年(nián)中国(guó)为(wèi)66.6％，高于美国的(de)27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德(dé)国(guó)的64％。中国住(zhù)房市(shì)值(zhí)与股债房(fáng)市值的(de)比例较高，主要(yào)是因为住(zhù)房市(shì)值高，以及中国资(zī)本市场(chǎng)发育尚(shàng)不(bù)成熟，直(zhí)接融资比(bǐ)例较低，股(gǔ)票、债券市值较低，居民(mín)投资渠(qú)道缺(quē)乏。

　　不可否认，预售制背后潜藏的风险确实存(cún)在，当前的负面效(xiào)应愈发凸显。

　　从(cóng)个(gè)人层面看，绝大部(bù)分商品是一手交钱一手交货，预售(shòu)制是对购买者(zhě)的单方面(miàn)不公(gōng)平制度，购房老百姓几乎承担了所有(yǒu)商品不(bù)能(néng)交付的风险。比如，交(jiāo)房(fáng)等待(dài)期一般为两年，在此(cǐ)期间，购(gòu)房者不仅(jǐn)承担银行利息，还要承(chéng)担延迟(chí)交(jiāo)房、“一房二卖”、房屋(wū)质量(liàng)、房(fáng)产证延期办(bàn)理甚(shèn)至(zhì)不能(néng)交(jiāo)房等风险。另外(wài)，购房者(zhě)和开发商之间的购房合同(tóng)、购房者和银行的按揭贷(dài)款合同是两个独(dú)立(lì)的合同关系，如果开发商发生违约，购房(fáng)者(zhě)只能根据购房合同向开发商主(zhǔ)张权力，但(dàn)依旧需要根据按揭贷款合同按时向银(yín)行进(jìn)行贷款偿还，因(yīn)此购房者(zhě)承担的风险(xiǎn)较大。

　　从(cóng)行业层面看，预售制助(zhù)推部分房(fáng)企过(guò)度(dù)举债、高(gāo)杠杆扩张，资金(jīn)若遇(yù)到下(xià)行周(zhōu)期，会引发资金链(liàn)断裂(liè)、项目搁置等系列风险，进行影响自身信用和购房者对(duì)行业的信心。

　　从金(jīn)融层(céng)面看，银行作(zuò)为按揭贷(dài)款的发放方，一旦(dàn)房企因为(wèi)市场波动(dòng)或经营不善，出(chū)现资金(jīn)链断裂等(děng)一系列问题，导致“烂(làn)尾”等情况，而房企通过与购(gòu)房者签订的预(yù)售合同和按揭合同，已经从银行获得房(fáng)款，如(rú)果购房者丧(sàng)失(shī)还款(kuǎn)能力或短期不能(néng)还款等，则(zé)风险(xiǎn)完全由银行承担，银行(xíng)将(jiāng)面临(lín)较大的(de)坏账压力。

　　从监管角度看(kàn)，购房者的预售监(jiān)管资(zī)金去(qù)哪了？楼(lóu)盘“烂尾”，归根结底两(liǎng)个字(zì)那就是(shì)“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城(chéng)市商品房预售管理办法》中明(míng)确规定了开发企业预售商品房所得款(kuǎn)项应当(dāng)用于有关的工程建设(shè)，商品房(fáng)预(yù)售款监管的具(jù)体办法(fǎ)，由房地产(chǎn)管理部(bù)门制定。但多年(nián)以(yǐ)来全国并没(méi)有统一的预售资金监管规定，各(gè)地实行“一(yī)城一策(cè)”。例(lì)如，太原、昆(kūn)明、重庆、长沙等城(chéng)市重点监管资金(jīn)比(bǐ)例为总预(yù)售款(kuǎn)的15-40％左右，郑(zhèng)州、福州(zhōu)、合肥等城(chéng)市(shì)则按(àn)照项(xiàng)目(mù)的建安成(chéng)本乘以(yǐ)建筑面积或者(zhě)项目工(gōng)程(chéng)总额报价计(jì)算重点资(zī)金。而事实是，不少购房款未进入监管账户、或进入监管账(zhàng)户后被挪用，导致(zhì)楼盘没(méi)有(yǒu)资金继(jì)续建设(shè)。收楼遥(yáo)遥无期(qī)，月供却被(bèi)迫继(jì)续还(hái)款(kuǎn)。那(nà)么，监管账户资金如何被挪走的？实(shí)际(jì)上，在过(guò)去(qù)房地产大开(kāi)发时(shí)代的(de)高周(zhōu)转背景下，抽调预售(shòu)款监管账(zhàng)户资金，是行业(yè)“潜规(guī)则”。比如(rú)工(gōng)程(chéng)总承包方，以(yǐ)工程建设名义，获得监管账户拨付资(zī)金，再由(yóu)工程方将资金转给房企，而(ér)拨付的(de)工程(chéng)款，远超工程进(jìn)度所(suǒ)需。通过这些方(fāng)式套取(qǔ)的资金，在房企各地项目间(jiān)流动，变相加杠杆(gān)，这样(yàng)做(zuò)提供了资金流动性，房企(qǐ)抽调资金统筹拿地、还款(kuǎn)和楼盘(pán)建(jiàn)设，形(xíng)成一种资金(jīn)循环高周转模式，但一定(dìng)程度上把风(fēng)险甩给(gěi)了购房者。

　　2 国(guó)际(jì)经验(yàn)

　　整体(tǐ)来(lái)说，国外商品房(fáng)预售制度呈现以下特点：

　　1）预付(fù)款保(bǎo)护：对于购(gòu)房(fáng)者预付资金，一(yī)般设有(yǒu)定金或预付款(kuǎn)保护机制，如英国、日(rì)本(běn)；

　　2）预付款比重(zhòng)：要求购房者支付的预付款比(bǐ)例相对较低(dī)，绝大部分房(fáng)款(kuǎn)在房屋(wū)交(jiāo)付后开(kāi)始支付；

　　3）预付款支付方式：预付款(kuǎn)一般(bān)以(yǐ)定金(jīn)方式支付，或(huò)按(àn)工(gōng)程进度分(fēn)期支(zhī)付，或二者结(jié)合；

　　4）按揭贷款方(fāng)式：一(yī)般(bān)采用(yòng)两(liǎng)种方式发放按揭贷款，一(yī)是按工程进度付(fù)款(kuǎn)，按揭(jiē)贷款按照(zhào)工(gōng)程进(jìn)度逐渐发放(fàng)，购房者开始月供；二是房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护：为预售商品(pǐn)房提(tí)供期房烂(làn)尾(wěi)保(bǎo)险，在商品(pǐn)房出现重大(dà)延(yán)期或重大缺(quē)陷时，保(bǎo)障购(gòu)房者权益；

　　6）房屋交付(fù)保护：房屋(wū)交付质量的保障有两种方(fāng)式(shì)，一是期房(fáng)由政府或第三方(fāng)验收(shōu)合格(gé)并提供验(yàn)收凭证后，开发(fā)商凭验收(shōu)凭(píng)证取得购房者支(zhī)付的房款。二是开发商为购房者提供一(yī)定的保修期(qī)，通(tōng)常1-5年，保修(xiū)期满，购房(fáng)者(zhě)支(zhī)付尾(wěi)款。

　　2.1 美(měi)国：交付前预售(shòu)资金第三方全(quán)程监管，交付(fù)时开发(fā)商凭验(yàn)收凭证(zhèng)取(qǔ)得(dé)房款

　　美国期(qī)房定金(jīn)一定期限内(nèi)无条件(jiàn)返还(hái)，最低首付(fù)比例为(wèi)3.5％，交房(fáng)前仅支付首(shǒu)付(fù)，其余房款交付后(hòu)按揭还款，交付前资(zī)金(jīn)由第三方全程(chéng)监管(guǎn)，交付(fù)时开发商凭验收凭证取得房(fáng)款。

　　定金及首付环(huán)节，定金比例一般为房款的1％-5％，首付比例最低可低于(yú)3.5％，根据美国官方数据，2021年美(měi)国平(píng)均首付比例为12％。

　　余款支付方面，除定金或首付(fù)外，购房者(zhě)在房(fáng)屋交付后通过按揭贷款支付剩余房款。

　　资(zī)金监管方(fāng)面，美国为防(fáng)止开发商挪用(yòng)资金，购房(fáng)者的定(dìng)金(jīn)及首付款由第三方公(gōng)证行或产权保险公司的信托账户监管。如果(guǒ)开发(fā)商倒闭导致楼盘(pán)烂尾，购房者资金可通过(guò)申(shēn)请仲裁取回，且不承(chéng)担任何(hé)责任与(yǔ)损失。而开发(fā)商在房屋建(jiàn)设过程中的(de)资金全部(bù)来自银行，银(yín)行根据工程进(jìn)度向开发(fā)商提供一定比例(lì)的贷款，由(yóu)于开发商挪(nuó)用资金(jīn)直接损害银行利益，银(yín)行有充分动机监管开发商(shāng)施(shī)工(gōng)进度。开(kāi)发(fā)商(shāng)在房屋交付时(shí)需取得(dé)由政府(fǔ)相(xiāng)关(guān)部(bù)门经审查后发放的验(yàn)收凭证(zhèng)，通过(guò)验收凭(píng)证向银行(xíng)得(dé)到(dào)购房者支付的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提供期(qī)房烂(làn)尾险

　　德(dé)国期房可零(líng)首付购房，房款按建造(zào)工期进(jìn)度支(zhī)付(fù)，按揭按工期(qī)放款后还贷，房贷利(lì)率采(cǎi)用固(gù)定利率，开发(fā)商或购房者可购买(mǎi)期房(fáng)烂尾保险。

　　预售门(mén)槛方面(miàn)，德国开发商(shāng)在项目获批后(hòu)即(jí)可预售房屋。签(qiān)署购房(fáng)合同前，购房者需支付约(yuē)2000欧(ōu)的定金并进(jìn)行预约公证，签订合同后定金退还。如由(yóu)于任何原因不能(néng)购买，定金(jīn)按照德国法律全部(bù)退(tuì)还(hái)。

　　签署购房合(hé)同后，购房者需(xū)支付公证(zhèng)费和土地(dì)交易税(shuì)，分(fēn)别为房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包含在购(gòu)房款中，属于(yú)购(gòu)房附加(jiā)费。

　　首付方面(miàn)，德国没有规定最低(dī)首(shǒu)付比例，可零(líng)首付(fù)购房。

　　余款方(fāng)面，德国也(yě)采取(qǔ)按工期(qī)支付房款的制度，一般分7笔进(jìn)行支(zhī)付，具体支付节点、比例因项目而异。一(yī)般(bān)来说，支付节点可分为(wèi)公证后(hòu)、主体完工(gōng)、内部水暖电(diàn)路完工、窗(chuāng)户玻璃完工、室内清洁及墙面完工、地板完工、全部完工，支付(fù)比(bǐ)例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者(zhě)可在支付房款(kuǎn)前申请房贷，房贷利(lì)率采用固定(dìng)利率，银(yín)行按施工节奏分多次(cì)发放贷款，每笔贷款(kuǎn)给予购(gòu)房者一定使用期限，期限结束后，购(gòu)房者开(kāi)始(shǐ)还贷(dài)。

　　保险(xiǎn)方面，德国(guó)保险公(gōng)司针(zhēn)对期房设计(jì)了两(liǎng)种保险，保险(xiǎn)的功能是(shì)当房(fáng)屋出现重(zhòng)大(dà)延期或重(zhòng)大缺陷时，保险公司保证开发商赔偿或修复，开(kāi)发(fā)商破产，由保险公司负责相应赔偿。保险由开发(fā)商或(huò)购(gòu)房者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护机(jī)制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制设有10％定金(jīn)保险保护(hù)机制，交房(fáng)前付款(kuǎn)比例仅20％-45％，资(zī)金由买(mǎi)卖双方(fāng)律师严格监管。

　　订立合同前，买(mǎi)卖(mài)双方均(jūn)有(yǒu)一名(míng)律师，负责沟通期房交易中的房产、资金、合同等各(gè)个环节，各环节(jié)内容确认(rèn)无误(wù)后(hòu)签订(dìng)首付交(jiāo)换合同。

　　定金方面(miàn)，英国设置了10％定(dìng)金保(bǎo)险保护机制，当开发(fā)商出现财务、经营问题时，购房者10％的定金由保险(xiǎn)公司赔(péi)付(fù)，而超出10％的(de)部分较(jiào)难(nán)追回。

　　首付方面(miàn)，首付比(bǐ)例(lì)通常为10％-25％，首付(fù)需要在合(hé)同签订21天内(nèi)支付(fù)。

　　余款支付环节，英国采取(qǔ)按工程进度(dù)付(fù)款的方式(shì)，但是交房前付款比例相对较低，一般会在合同(tóng)签订6-24个(gè)月(yuè)分别支(zhī)付两笔5％-10％的款(kuǎn)项(xiàng)，即(jí)交房前(qián)付(fù)款比例在20％-45％之间(jiān)，剩(shèng)余款(kuǎn)项交(jiāo)房(fáng)后支付(fù)。

　　交付环(huán)节，英国(guó)规定房(fáng)屋(wū)必须经过(guò)房产公(gōng)证(zhèng)公司的(de)检验验收(shōu)后才能交付，交付(fù)后方可按(àn)揭(jiē)还贷。

　　资金监(jiān)管环节(jié)，英国期房预售(shòu)资金监管极为严格，资金也由律师(shī)监管，在确认工程进度(dù)、支付相关款项(xiàng)过程中，由(yóu)买房律师将资金转(zhuǎn)给卖方律师(shī)，卖方律师转给开发商，即资金(jīn)在(zài)进入开发商账户前(qián)经过两道关口，有(yǒu)利于(yú)保障购(gòu)房者资(zī)金安全。

　　2.4 日(rì)本(běn)：为(wèi)规范(fàn)期房交易立法，设置期房(fáng)预付款保(bǎo)全措施

　　日本期房交易立法，定金超5％或(huò)1000万(wàn)日元时(shí)，开发商必须完(wán)成“预售房定金保全措(cuò)施”，交房前付款(kuǎn)比例(lì)不超(chāo)房(fáng)款的20％，开发商违约需返还定价并赔偿约(yuē)10％房款，交(jiāo)房后按揭还款(kuǎn)。

　　立法(fǎ)方面，日本二战结束(shù)后(hòu)由(yóu)于房屋供(gōng)给严重失(shī)衡，叠加法(fǎ)律空白，社会上(shàng)“一房二卖”现象普(pǔ)遍，为此，日本(běn)政(zhèng)府1952年出台(tái)《宅地(dì)建筑物交(jiāo)易(yì)法(fǎ)》，经多次修(xiū)订(dìng)，目前是(shì)唯一一部(bù)规(guī)范期房交易的法(fǎ)律。

　　定金(jīn)保护方面，根据(jù)日本《宅地(dì)建物取引(yǐn)业法》，对购房者支(zhī)付定金超过5％或(huò)超1000万日元的部分，法(fǎ)律要求开发商必须(xū)完成定金保全(quán)措施才可(kě)预售。什么(me)是定(dìng)金保全(quán)措施？即买卖双方(fāng)签(qiān)订(dìng)购房合同时，开发商向金融机构或指(zhǐ)定保(bǎo)证机(jī)构(gòu)或保(bǎo)险机构签订定(dìng)金(jīn)保证委托合同，设置购房(fáng)者定金的保(bǎo)证(zhèng)或保险，并将相应的保证金证明书交付给购房(fáng)者(zhě)。除定金(jīn)外，其他预先支付的(de)购(gòu)房款也受该(gāi)措施保护。若开(kāi)发商倒闭导致期(qī)房烂尾，购房者可凭保证金证明(míng)书向金融(róng)机(jī)构或保证机(jī)构或保险公司(sī)兑付(fù)，同时，开发商需(xū)向(xiàng)购房者赔付违约金，一般约为房价的(de)10％。

　　房款支付环节，交房前只需(xū)支付最多不超20％的(de)定金(jīn)，签订购房合同后，购(gòu)房者即可(kě)向银(yín)行申请贷(dài)款，但交房后才开始按揭贷款，除定金(jīn)外的剩余房款在交房后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新(xīn)加坡(pō)：买方资金由银(yín)行监管，享1年保修期后付(fù)尾款

　　新加坡期(qī)房购房(fáng)者违约可返还相当于3.75％房款的(de)订金，首(shǒu)付比例20％，余款(kuǎn)按工程进度支付(fù)，所(suǒ)有资金进(jìn)银行专门项目资(zī)金账户，交(jiāo)房后满(mǎn)1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支付(fù)环节，新加坡开发商有统一的选购(gòu)权(quán)合同以及订金返还机(jī)制，即OTP，签(qiān)订OTP后需支(zhī)付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签(qiān)订购买合同(tóng)，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比例方面(miàn)，签订购房(fáng)合(hé)同后，购房者(zhě)需支付15％的首付及印花税，同时(shí)购房者向银(yín)行申请按(àn)揭贷(dài)款。

　　余(yú)款支付上，新加(jiā)坡期房同样(yàng)采取按工(gōng)程进度付(fù)款的(de)方式，《发展商(shāng)条例(lì)》对期房付款(kuǎn)流程做(zuò)了统一(yī)详细(xì)规定(dìng)，要(yào)求所有开发商遵(zūn)守，支付节点一(yī)般为合同签订后、地基完工、框架完工(gōng)、管(guǎn)道(dào)门窗(chuāng)等完(wán)工(gōng)等，支付比(bǐ)例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款也依照工(gōng)程进度(dù)放款，月供在此(cǐ)过程(chéng)中随(suí)着放(fàng)出贷(dài)款(kuǎn)的增加(jiā)而增加，未(wèi)放款部分无需月供。

　　资金监管方(fāng)面(miàn)，购房者的订金与付款会存入银行专门的项目(mù)资(zī)金账户，账(zhàng)户资金提取须与(yǔ)房屋建(jiàn)设(shè)有关。房屋交(jiāo)付后，购房者享受1年的房(fáng)屋(wū)保修期，此后购房者支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期(qī)来(lái)看(kàn)，当前房地产到了(le)政(zhèng)策出手临界点(diǎn)，重点是保(bǎo)交楼(lóu)和房企重组。一方面，加大对刚需和改善型需求的(de)支持力(lì)度(dù)，长(zhǎng)短兼顾妥善应对局部停(tíng)贷现(xiàn)象，重点是保交楼保复工保(bǎo)民生，给予强有力的金融(róng)工(gōng)具(jù)支持。另一方面，从(cóng)现在起，对还在正常运转(zhuǎn)的(de)房企包(bāo)括民营企业，加大支持力(lì)度(dù)，由优质房(fáng)企(qǐ)牵头并购重(zhòng)组整个行业(yè)，为每个房企配套AMC和财团，给予金融工(gōng)具(jù)配套。

　　二，中(zhōng)期来看，应充分(fēn)估计形势复杂(zá)性和人性复(fù)杂性，兼顾化解停贷、复(fù)工保交楼(lóu)鸢尾花怎么读拼音，鸢怎么读、重组房企债(zhài)务、恢(huī)复市场信心以及长效(xiào)机制。长效机制四大(dà)关键是推动城市(shì)群战略、人地挂钩、金(jīn)融中(zhōng)性(xìng)稳(wěn)定和(hé)房(fáng)地产税。定(dìng)金环(huán)节，建立开发商违约(yuē)后定金(jīn)保护机制，如(rú)将已支付定金冻结至(zhì)房屋交付阶段，保障购房者定金安全。签订(dìng)合同环(huán)节，鼓励保险公司介入，为(wèi)房屋重大延(yán)期(qī)以(yǐ)及重大缺陷(xiàn)等情(qíng)况提供(gōng)充分的保(bǎo)障。余款支付环(huán)节，建(jiàn)立(lì)按工程(chéng)进度付款(kuǎn)机(jī)制(zhì)或交房后按揭贷(dài)款机制，充分保护购房者的(de)权益。资金监管环节(jié)，引入独立于(yú)开发商、银行(xíng)的第三方资金监管机构，或(huò)由(yóu)政府相关(guān)部门直接监管，以此防止资(zī)金挪(nuó)用现象(xiàng)。交付(fù)环节，建(jiàn)立商品(pǐn)房保修期制度。保(bǎo)修(xiū)期内，开(kāi)发商应(yīng)对房屋质量问题全权负责(zé)、免费(fèi)维(wéi)修，购房(fáng)者(zhě)在保(bǎo)修(xiū)期(qī)结束后(hòu)支付(fù)尾款。

　　三，长期来看(kàn)，取消商(shāng)品房预售制是大势(shì)所趋。一方面，98年房改(gǎi)时(shí)，全国缺房子，开发(fā)商(shāng)缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套(tào)户比超过(guò)1，从大开发进入存量时代，对购房(fáng)民众不(bù)公平的(de)预售制已(yǐ)经过时了，该取消了(le)，改为现房销售。另一(yī)方面，取消预售(shòu)制，改为现房销售，开发商将拼(pīn)的不是五花(huā)八(bā)门、眼花(huā)缭乱、不知(zhī)道能(néng)不能兑(duì)现的营销手段，而是所见即所得的过硬的产品质量和诚信(xìn)，这才(cái)是(shì)对购房民众的最根本最实质的保(bǎo)障，这(zhè)样将(jiāng)极大的提升开发商的(de)建筑(zhù)质(zhì)量，实现(xiàn)良币驱逐劣币。

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