近两年火爆(bào)的创新产品公募REITs进(jìn)入密集分(fēn)红期(qī)，近(jìn)日7只REITs陆续迎(yíng)来除息日，公(gōng)募(mù)REITs整体呈现出高比例稳定分红，15只公告2022 年可(kě)供分(fēn)配金额的(de)REITs产品，平均分红比例接近(jìn)99％。

　　多位(wèi)业内人士对此(cǐ)表示，强制分红机(jī)制是公募REITs主要(yào)特征(zhēng)之一，稳(wěn)定分(fēn)红体现出该类产品长(zhǎng)期投(tóu)资价(jià)值，通过观测经营活(huó)动现金流、可供(gōng)分配现金等指标，也是观察(chá)REITs项目底层(céng)资产(chǎn)运营(yíng)情况(kuàng)的(de)“窗口”。他们也提(tí)醒普通(tōng)投资者注意，与产权(quán)类项(xiàng)目相比(bǐ)，特许经营REITs项(xiàng)目在经营(yíng)权到(dào)期后不再产生(shēng)现金收益，特许经(jīng)营权分红(hóng)目前已包含了利润分配和本(běn)金的归还(hái)，在选择(zé)投资标的时应了解资产类型和(hé)分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平(píng)均分红比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入(rù)密集(jí)分红期，近(jìn)日(rì)7只REITs产品(pǐn)（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续(xù)迎来除息日，此外尚有(yǒu)6只REITs实际分配情况尚未公布。整体来看，公募REITs呈现出(chū)了(le)高比例的稳定分(fēn)红，15只(zhǐ)公(gōng)告(gào)2022 年可(kě)供分(fēn)配金额的公募REITs产品中，2022年全(quán)年分配金额占可供分配金额(é)比例平均为98.89％，且绝(jué)大部分分配比例在96％以上。

　　中(zhōng)金(jīn)基金相关负责人对此表示，投资公募REITs的(de)主要收(shōu)益(yì)来源(yuán)为持(chí)有期分红收益，以及(jí)基金份额(é)交(jiāo)易(yì)价格的变化。基金份额二级市场价格受到(dào)公募REITs资产运营情(qíng)况(kuàng)及(jí)市场因素的综合影(yǐng)响，较(jiào)易引起波动(dòng)。与(yǔ)此相比，基金分红预(yù)期则更有规律(lǜ)可循(xún)。公(gōng)募REITs的(de)分红主要来自基(jī)础设施资产的经营(yíng)现金(jīn)流(liú)，投资人通过基金募集材料和信息披(pī)露文件，结合(hé)行业(yè)及(jí)市场情况(kuàng)，可(kě)以分析基础设(shè)施项目的经营业绩(jì)，作为进行投资决策(cè)的(de)重要参考(kǎo)。

　　“相对于基金份额二(èr)级市场价格(gé)变化导致的浮盈或(huò)浮(fú)亏，分红作为基金份额持(chí)有人实际获得的现(xiàn)金收益，对(duì)于(yú)长(zhǎng)轻轨是什么，轻轨是地铁还是高铁期投资者(zhě)更具参考(kǎo)价值(zhí)。”中金基金相关负责人称。

　　平安基(jī)金REITs 投资中心运营(yíng)高级副总监李华平也表示，根据《公开募(mù)集基(jī)础设施证券(quàn)投资基金(jīn)指引（试行）》及相关法规要求(qiú)，基础(chǔ)设(shè)施基金应当(dāng)将90％以上合并后(hòu)基金年度(dù)可分配金额以现金(jīn)形式分配给投资(zī)者(zhě)，强制分红机制是公募REITs的主要特征(zhēng)之一，稳定的分红轻轨是什么，轻轨是地铁还是高铁机制(zhì)体现出(chū)REITs产品长期投(tóu)资价值。

　　中航基金也认为，从投(tóu)资角度来看，基础设施公募REITs同时(shí)具备“股性”和“债性”双重特点。二级市场价(jià)格反映这类产品“股性”的(de)一面，分红体现了这(zhè)类产品(pǐn)的“债性”特点。公募REITs有(yǒu)强制(zhì)分红要求，分红类似于债券派息，但(dàn)不等同于债(zhài)券的固定(dìng)利(lì)息回报，而是(shì)由(yóu)可供分配现金决(jué)定。

　　从机构(gòu)投资(zī)者的角度来看，一方面是公募(mù)REITs丰富(fù)了机构投资者的投资品类(lèi)，为资产配(pèi)置多元化提供抓手，具(jù)有较强的配置价值(zhí)。另一方面，公(gōng)募(mù)REITs的分红能够帮助机(jī)构(gòu)投资者稳定(dìng)收益。机构投(tóu)资者(zhě)公募(mù)REITs能(néng)够(gòu)通过分红获取相对(duì)于(yú)投资债券相对高的收益性(xìng)，在有效控制(zhì)风(fēng)险的前(qián)提下，增厚资产包收益(yì)，起到投资“压(yā)舱石”的(de)作用。

　　分(fēn)红除了投资收益“落袋(dài)为安”外，市(shì)场对于未来分红(hóng)水平的(de)预期，也是影响(xiǎng)REITs基(jī)金二级市场价格(gé)走势(shì)的关键(jiàn)因素之一(yī)。

　　从近(jìn)期公募REITs的(de)二级市场表现看，截至4月(yuè)21日，今年以来中证REITs（收(shōu)盘）指数收于975.99 点，年内(nèi)下跌(diē)7.44％，未跑赢主要(yào)股票和(hé)债券宽基指数。

　　“截至(zhì)2023年(nián)3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年(nián)报，部(bù)分产品受宏观经济的影响，可分配金额(é)完成率不达预期(qī)，一(yī)定程度(dù)上影响了(le)公募REITs二(èr)级市场(chǎng)的价格(gé)。”李华平称，公募REITs二级(jí)市场的价格波动受多重因素的(de)影响，投(tóu)资收益是影响(xiǎng)REITs二级(jí)市场价格的主要因素之一，而(ér)稳定的分红(hóng)有利(lì)于吸引投资(zī)者(zhě)参与公募(mù)REITs二级(jí)市场的(de)投资。

　　中(zhōng)金基金相(xiāng)关负责人(rén)也表示(shì)，近期经济预期(qī)恢复(fù)，一方面市场热点呈(chéng)现向股票和债券回归的过程；另一方(fāng)面，基础(chǔ)设施项目的(de)经营业绩相对经(jīng)济活(huó)力的改善(shàn)有一定的滞后(hòu)性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对基金份(fèn)额的开盘(pán)指导(dǎo)价做(zuò)调(diào)减处(chù)理，调(diào)减金额根据单位基金份(fèn)额(é)的分(fēn)红(hóng)金额进(jìn)行计算(suàn)。除权操(cāo)作是对分(fēn)红前(qián)后基金份(fèn)额净值(zhí)变化的(de)修(xiū)正，使投(tóu)资人在基金分红前后均可(kě)以获得公(gōng)平(píng)的投(tóu)资(zī)机会。

　　“分红可增强投资者长期投资的信心，同时需结(jié)合持有产品的特性，关注二级市场扰动对(duì)整体收益的(de)影响(xiǎng)程度。”中(zhōng)航基(jī)金(jīn)相关人士(shì)也(yě)称。

　　特许经营权(quán)分红(hóng)包括利润分配和本(běn)金归还

　　普通投资者应了解底层资产情况

　　多位业内人士还提(tí)醒，与现有公募基金分红前提是(shì)本金之(zhī)上的增值部分不(bù)同，特许经营权(quán)REITs基金运作(zuò)期间(jiān)的“分红(hóng)”界定为“分派”更(gèng)为准确(què)，分(fēn)派的是本金(jīn)与增值(zhí)两个部分，两个(gè)部分之间的(de)比例是(shì)变(biàn)动的，与现有公募(mù)基(jī)金分(fēn)红(hóng)差异很大，大多数普(pǔ)通投资者可(kě)能把“分派”金额误认为是(shì)持(chí)续分红。一旦30年、40年、50年、60年(nián)等合同年限到期后基金价值面临极大不确定(dìng)性，这(zhè)是该(gāi)类投资者(zhě)应(yīng)该注意的情况。

　　李华平表示，目前(qián)公募REITs主要有特许经营权类和产权类(lèi)两大资产(chǎn)类型(xíng)，持有产(chǎn)权类产(chǎn)品的收益主要包括每年(nián)的现金分(fēn)红(hóng)及资产增值的(de)收益，而(ér)持有特许经营类产品的收益(yì)主要来自项目(mù)每(měi)年的现金分(fēn)红。其中，特许经(jīng)营(yíng)权类资(zī)产的分红包(bāo)括了利润分(fēn)配和本(běn)金的归还，两者的比率也是变动的，对(duì)特许经营权类资产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来(lái)衡量投资(zī)收(shōu)益(yì)。普通投资(zī)者在选择投资标的时，应了解(jiě)公募REITs底层资产的类型。

　　中航基(jī)金也(yě)表示(shì)，从细分(fēn)来看，各类公募REITs分红(hóng)因底层资产属(shǔ)性不同而形成(chéng)区别。特许经营权(quán)类的公募REITs产品因其(qí)分红相当于包含“本(běn)金+收益”，分红相对较多(duō)，债性偏强。而产权类(lèi)的公募REITs分(fēn)红(hóng)主要为“收益(yì)”，更看(kàn)重底层资产的价(jià)值(zhí)增值(zhí)，所以相对股性偏强(qiáng)。普(pǔ)通投(tóu)资者(zhě)在选(xuǎn)择公(gōng)募REIT时，需要考虑底层资产属性，对所选择产品(pǐn)的二级市场价格和分红有合(hé)理(lǐ)预期。

　　中金(jīn)基(jī)金相关负责人也认为，与产权类项目(mù)相比，特许经营(yíng)项目(mù)在经(jīng)营权到期后不再能(néng)产生现金收益，因此(cǐ)将可供分配金(jīn)额的分配理解为(wèi)“分派”比“分红”更加准(zhǔn)确。基于(yú)这(zhè)个特(tè)点(diǎn)，剩余经营期限较短的特(tè)许经(jīng)营(yíng)项目，通常(cháng)具(jù)备更高的分派率水平。对(duì)于剩余期限较长的特许(xǔ)经营权(quán)项目(mù)，即使(shǐ)分派率相对(duì)较低，也有足够年限(xiàn)收回本金并取得收益。

　　中金基金该负责人提醒投(tóu)资者注意，特许经营权项目的分派(pài)金(jīn)额(é)包(bāo)含了投资本金，在不进行扩募的情况下(xià)，基金份额(é)单价随着(zhe)分(fēn)派进(jìn)度逐年下降是正常现(xiàn)象，投(tóu)资(zī)特许(xǔ)经营权REITs的(de)收益来自项目剩余期限产(chǎn)生的现(xiàn)金流。

　　“与特许经营(yíng)项目相比，产权类项目的土地或建筑的剩余使(shǐ)用年限一(yī)般较长，再加上(shàng)到期后通过对建筑的更新改造或补缴土(tǔ)地出让金等追(zhuī)加(jiā)投资，有机会(huì)进一步延长经营期(qī)限。这(zhè)种类似永续经营的(de)假设反映在基础资产的(de)估值上，使产权类REITs具备更显著的资产投资属性。”该负责人(rén)称。

　　观测内部收益率等(děng)指标

　　评估项(xiàng)目(mù)底层资产(chǎn)运营情况

　　在基金(jīn)分(fēn)红的时点，多位业内人(rén)士还表示(shì)，在产品分红(hóng)期(qī)，投资者可以观测经营活动(dòng)现金(jīn)流、可供分配现金(jīn)、内部收益率(lǜ)等指标，来观察(chá)和评估项目底(dǐ)层资产的运营情况。

　　中(zhōng)航基金表(biǎo)示，年报指(zhǐ)标中，跟现金相关的指标有(yǒu)两个(gè)：一(yī)是年报中披露(lù)的经(jīng)营活动现金流，二是可供(gōng)分配(pèi)现金(jīn)，二(èr)者(zhě)存在本质性(xìng)区别。经营活动产生(shēng)的现金净流量是指企业经营(yíng)、筹资(zī)、投(tóu)资产(chǎn)生的(de)现金流，基于(yú)企(qǐ)业(yè)本身经营活动产生；可供分(fēn)配的现(xiàn)金实质上(shàng)是从EBITDA出(chū)发，对非现金影响利润表的项(xiàng)目(mù)进行调整，加期初现金，最终得到的账(zhàng)面现金(jīn)。

　　李华平也表(biǎo)示(shì)，公募REITs作(zuò)为资产(chǎn)配置新选(xuǎn)择，投资价值体(tǐ)现在(zài)相对股债市场独立的资产配(pèi)置功能，比较适合长期持有。建议投资者对(duì)经营权类的资产(chǎn)可(kě)以更(gèng)多(duō)关(guān)注内部收益率的高低，对产权(quán)类(lèi)的资产(chǎn)更(gèng)多关注分派率(lǜ)高低(dī)。因(yīn)为(wèi)公募REITs可分配收益主要来自底层资产的经营(yíng)净现(xiàn)金(jīn)流(liú)，所以底层(céng)资产运营情况直接影响(xiǎng)投资(zī)回报，投资(zī)者可(kě)综合考虑原始权(quán)益人(rén)综合实力、运营(yíng)管理机构实力、公(gōng)募(mù)基(jī)金管(guǎn)理人(rén)实(shí)力等多重因素来选(xuǎn)择投资(zī)标的。

　　中信证券研报也显(xiǎn)示，公(gōng)募REITs进入密集分红期，由(yóu)于(yú)分红(hóng)交(jiāo)易带(dài)来的短期(qī)博弈机(jī)会(huì)仍在(zài)，叠(dié)加(jiā)此前市场接连回调(diào)，建议投资者关(guān)注有基本(běn)面支撑、填(tián)权效应相对明显、同时分红规(guī)模较为可观(guān)的个券。

　　“公募(mù)REITs的招募说(shuō)明书均会载(zài)明REITs在发行首年及次(cì)年(nián)的可供(gōng)分配金额预测。投资者可(kě)以(yǐ)将REITs的(de)实际分红(hóng)金(jīn)额(é)与募集材料中披露(lù)预测进行比较分析，结合经(jīng)济(jì)及市(shì)场的实(shí)际环境，对基础设施项目(mù)的运营业绩及REITs的管理能力进行判断。”中金基(jī)金上述(shù)负责人也称(chēng)。

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