5月以来，房地(dì)产板(bǎn)块个股多(duō)出现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地(dì)产指数(shù)本月涨幅(fú)约为2％。而以公募基金为代表(biǎo)的机构对于这一板(bǎn)块(kuài)已经在悄(qiāo)然布(bù)局。数据(jù)显示(shì)，以南方和华夏(xià)的两只(zhǐ)老牌(pái)ETF基金为例(lì)，5月9日(rì)时所公(gōng)布的总份额均(jūn)较4月28日时有小幅(fú)增长。根据(jù)基金一季报统计，龙(lóng)头与地方国企央(yāng)企获得增持，持(chí)仓数量占流(liú)通股比重增幅五(wǔ)只个股分(fēn)别(bié)为华发(fā)股份(fèn)+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商(shāng)积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房地产或“底部回升(shēng)”

　　行业红(hóng)利时代(dài)已过 精耕细作成共识

　　从公募(mù)基金对房地产的配置看(kàn)，2019年末，公募所持有(yǒu)的房(fáng)地产行业标的市值约1188亿元，占其所(suǒ)持股票市值的4.66％左右；2020年市场表现(xiàn)出色，但公募(mù)所持房地产公(gōng)司(sī)市值在股票(piào)资产中的占比(bǐ)却断(duàn)崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数值更(gèng)是进一步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年(nián)终于出现(xiàn)了三年(nián)来的(de)首次回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时(shí)，公(gōng)募(mù)对(duì)房地产行(xíng)业的持(chí)股比例也(yě)同步(bù)回升，从(cóng)2021年(nián)底的6.94％提(tí)高到2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的势(shì)头(tóu)似乎(hū)在今(jīn)年(nián)一(yī)季(jì)度得(dé)以延续。数(shù)据统计显示，公募(mù)重仓持(chí)有房地产(chǎn)板块一季度市值TOP15门槛(kǎn)为(wèi)1.6亿元，较2022年(nián)四季度提升6.71％。持(chí)仓市值前(qián)五(wǔ)个股分别为保利发展(zhǎn)、招(zhāo)商蛇口(kǒu)、万科(kē)A、华发股份、滨江集团，持仓(cāng)市值占(zhàn)板(bǎn)块比重合计达(dá)47.29％，环比(bǐ)下(xià)降3.05％。

　　从中不难发现(xiàn)，公募对(duì)于房(fáng)地(dì)产的投资愈发有集(jí)中于龙(lóng)头的趋势。Wind显示(shì)，在(zài)公募基金一季报汇总的重(zhòng)仓股中，房地产板块排名最高的(de)是保(bǎo)利发展，在基金重仓第33位。排名第二的是招商(shāng)蛇口，排在(zài)第78位。而老(lǎo)牌龙头(tóu)股万科A排在第96位。对比去(qù)年四季报(bào)，变(biàn)化(huà)之处首先在于(yú)几只房地产龙(lóng)头股从排位(wèi)上(shàng)看均有退步，尤其(qí)是(shì)万(wàn)科最为明显；其次是金地集团退出百大之列(liè)。但考虑到房地产是复(fù)苏链上最后一环，且首季并非行业销售旺季，其传导到二级市场乃至机构(gòu)持仓(cāng)上(shàng)还需要时间周(zhōu)期。

　　形成共识的(de)是(shì)，经济圈判断房(fáng)地产(chǎn)已经进入(rù)大分化(huà)时代，一二(èr)线城市好于三四线城市。而映射到二级市场投资上，配置房地产行业轻松收获行业贝塔(tǎ)的红利期(qī)一去不返了(le)。“如果按照(zhào)产业周期来分类，包括房地产等几(jǐ)类行业在(zài)盖(gài)特纳曲线里属于(yú)成(chéng)熟期或者衰退期的行业，传统认知上没有什么投资机(jī)会的(de)。但在这几年特殊的行情里包括煤(méi)炭、电解铝等类似的行业也出(chū)现了一些机会，背后(hòu)的逻辑是供给侧发生(shēng)了更大的变化。”一(yī)不愿(yuàn)具名的上(shàng)海公(gōng)募基(jī)金经(jīng)理指出(chū)。

　　不过也有(yǒu)公募人士持谨慎乐观态度：“行业前(qián)几年17亿～18亿平方米的年销售(shòu)面积很难再出现了，2022年光(guāng)是(shì)居(jū)民存款数(shù)量(liàng)增加了15万亿元(yuán)。中国存量有400亿平方(fāng)米建筑面积，考虑存量地(dì)产的更新，也有(yǒu)近(jìn)10亿(yì)平方米。需(xū)求端还需要有一定的政策出来去刺激购(gòu)房。”

　　宝盈基金(jīn)房地产研究员(yuán)吕功绩也指出：“时至今日，无论(lùn)从(cóng)城镇化的进程(chéng)，还是人均住房面积(jī)（接近30平/人），我国均已告别住房短缺时代，而(ér)目前居(jū)民的杠杆率和房价收入(rù)也不支撑每年18万(wàn)亿元的(de)销(xiāo)售额，以及过快上行的房(fáng)价，因(yīn)而行业高增(zēng)的时代已经过去，未来行业(yè)的(de)需求(qiú)或将回落，在此过(guò)程中，伴随(suí)着地产(chǎn)的(de)高(gāo)杠(gāng)杆属(shǔ)性，就很(hěn)容易(yì)出现信用风险问(wèn)题（类似2022年的(de)民营地产爆雷），行(xíng)业进(jìn)入到供给(gěi)侧出清(qīng)的(de)过程。这个过(guò)程中，综合竞争力强的公司就能够通过大鱼吃小(xiǎo)鱼的方式，获得市占率的提升。当行业需求见顶回落时，行业(yè)的(de)贝塔已经过去(qù)了，但不代表没有投(tóu)资机会，机会在于(yú)城(chéng)市、位置、产品的阿(ā)尔(ěr)法，而对应(yīng)到股票投资，就是(shì)强竞争力(lì)公(gōng)司的阿尔法。”

　　或许也(yě)是基于这样的认识(shí)转变(biàn)，精耕细作个股成为公(gōng)募乃至(zhì)整体机构的务实之举(jǔ)。

　　机构配置房地(dì)产“风物长宜放眼量”

　　头部央国企、优质(zhì)区域性标的成香饽饽

　　5月以来，房地产板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信(xìn)房地产指(zhǐ)数本月涨(zhǎng)幅约为(wèi)2％。从(cóng)具体的(de)个(gè)股来(lái)看，《红周(zhōu)刊》利(lì)用Wind统计(jì)申万房地1km等于多少米 1km是不是1公里产(chǎn)板块(kuài)个股，在纳入统计的124只(zhǐ)房(fáng)地产类标的股中，本月以来(lái)实现股(gǔ)价上(shàng)涨的达到(dào)了(le)81家。

　　其中，上述时间(jiān)段恰(qià)好排名前五的公司月内涨幅超过了10％，它(tā)们分别(bié)是上实发展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海、华(huá)夏幸(xìng)福、荣(róng)安地产。排(pái)名第(dì)一的上(shàng)实发展，五一(yī)假期(qī)归来(lái)后日成(chéng)交量明显放(fàng)大，4日、5日连(lián)续两(liǎng)个交易(yì)日收出涨停。从该股的(de)基本面来看(kàn)，上实发展的主(zhǔ)营(yíng)业务为房地产开发(fā)与(yǔ)经营。公司的主(zhǔ)要产品(pǐn)及服务为房地产销售、房地产租赁、物业管理服务、工程(chéng)项目、酒店经营。从业绩数据(jù)来看，2022年(nián)，其实现(xiàn)营(yíng)业(yè)收入52.48亿元，比上期减少(shǎo)47.85％，归母净(jìng)利润(rùn)1.23亿元，同比下(xià)降(jiàng)33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收入27.87亿元，同比增(zēng)长183.02％；归母净利润2.86亿元，同(tóng)比扭亏(kuī)。

　　不过从十(shí)大(dà)流通股股东来看(kàn)，各类(lèi)机(jī)构都有对其(qí)布局的(de)例子。以3月31日时的首季十大(dà)流通股股东(dōng1km等于多少米 1km是不是1公里)来看， 具体(tǐ)包括公募的(de)上(shàng)银基金、私募(mù)的迎水文龙、中央汇(huì)金、长城(chéng)资(zī)产管理公司等都跻身前十的(de)行(xíng)列。

　　巧合的是，涨幅暂时排(pái)名(míng)第(dì)二的浦东金桥(qiáo)也是上海本地(dì)房企，其第一季度的收入(rù)利润规模大幅(fú)度复(fù)苏。究其原因，一方面是(shì)该(gāi)公司后疫情时代出租率复苏至近(jìn)年来最高，另一方面则是公司拿地(dì)结(jié)算(suàn)持续性(xìng)向好，从(cóng)数字(zì)上(shàng)看，一季度新增虹口135、138住(zhù)宅(zhái)地(dì)块，总建筑面积(jī)约54万平方(fāng)米。

　　在这(zhè)样的业绩势头(tóu)向好背景(jǐng)下，自然(rán)也(yě)吸引了知名机构在(zài)其中持续(xù)驻足(zú)。从第一季度十大流通股股东来看，知名私募(mù)高(gāo)毅(yì)邓晓峰的两只产品依(yī)然在(zài)前十中，这也是连(lián)续第三个季度他有的两只产(chǎn)品杀入前十(shí)。同(tóng)时榜(bǎng)单中(zhōng)还(hái)有一支(zhī)大名鼎(dǐng)鼎的(de)QFII阿布(bù)扎比投资局，其当(dāng)季还小幅增(zēng)加了持股。

　　除(chú)去上述(shù)两(liǎng)家上(shàng)海(hǎi)区域性(xìng)地产(chǎn)公司外，荣安地产则是主要布局在深圳的(de)地产公司，一季报交出(chū)的也是一份报喜的(de)成绩(jì)单(dān)：首季公司(sī)实现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于(yú)上市公(gōng)司股东的(de)净利润(rùn)6.48亿(yì)元，同(tóng)比(bǐ)增(zēng)长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意到两只(zhǐ)公募指基首季(jì)新杀入十大流通股股东行列(liè)。具体说来， 南(nán)方(fāng)中证全指房(fáng)地产ETF上榜排名第(dì)七位，富(fù)国中证(zhèng)指(zhǐ)数(shù)1000增强则(zé)排名第九位，此外联袂(mèi)出现的机构(gòu)还有QFII高(gāo)盛国际(jì)和私募迎水聚宝(bǎo)。

　　接受《红(hóng)周刊(kān)》采访时(shí)，兴证全球基金(jīn)相(xiāng)关人(rén)士分析：“经历过行业洗牌和(hé)兼并(bìng)重组后，龙头的价值更(gèng)为笃定突出；从(cóng)拿地端看，2022年土地(dì)市场大(dà)幅降温，优质土地供给(gěi)较多（券商测(cè)算对应(yīng)潜在毛利(lì)率在25％以上，目前房(fáng)企的利润率仅20％），绝大多数房(fáng)企受限于信用(yòng)问题或者资金紧(jǐn)张(zhāng)没(méi)法拿地，龙头房企趁机获取低成本土(tǔ)地(dì)，龙头房企的拿地力度(dù)（拿地(dì)金额(é)/销售金(jīn)额）基(jī)本(běn)在30％以(yǐ)上(shàng)；从融(róng)资上看(kàn)，龙头房(fáng)企(qǐ)杠杆率较低，净负(fù)债率基本在70％以下，而其他(tā)房企的(de)净负债(zhài)率普遍都在100％以上，加杠杆(gān)空间有限，从融资成(chéng)本看，龙头(tóu)房企的融资成本(běn)不断(duàn)下滑，基(jī)本在(zài)3％、4％左右；对应到2023年的(de)销售(shòu)，龙头(tóu)房企明显跑赢行业，1～4月(yuè)百强房企的销售(shòu)额增速为9％，而TOP14的销售(shòu)额增速为29％。”

　　需要强(qiáng)调(diào)的(de)是，在当(dāng)前中特估的浪潮下，央国企地产(chǎn)股(gǔ)或存(cún)在(zài)发展的(de)大好机会。中信证(zhèng)券(quàn)指出(chū)：“房地产行业的结构性机会依然存(cún)在，少部分公司尤(yóu)其(qí)是央企(qǐ)占据显(xiǎn)著优势，其主要又体(tǐ)现为库(kù)存的(de)优(yōu)势(shì)。央(yāng)企地产公(gōng)司，现阶段(duàn)表现出(chū)较低的融资成本(běn)，优质(zhì)的开发资(zī)源和良好的(de)不动产资产(chǎn)运营能(néng)力的多(duō)重(zhòng)竞(jìng)争优势。”

　　“即使没有中特估(gū)，国央企(qǐ)相较于民营地产公司也是(shì)更有(yǒu)优势的。”吕功(gōng)绩强调，“对(duì)于减值(zhí)、土地资(zī)源债权债务关系等问题，市场对民营(yíng)房(fáng)开(kāi)企(qǐ)业(yè)的资产会有更多担(dān)忧(yōu)和质(zhì)疑，所以(yǐ)在这一轮行业出(chū)清的过程中，央国企相较于(yú)民企来说估值的修复更明显。中特估的角度从(cóng)中长期的维度看，行业的逻辑在于集中(zhōng)度(dù)提升后，行业进入高质量发(fā)展阶段，具备较快速发(fā)展阶段更稳(wěn)定且可预(yù)期的盈利和现金流创造能力，以此带来估值中(zhōng)枢的提升(shēng)，应该关注估值相对较低(dī)，企业(yè)自身(shēn)资产(chǎn)的质量好、运营(yíng)能力(lì)强(qiáng)、可(kě)以创造持续现金(jīn)流(liú)的企业。”

　　“存量(liàng)时代中行业普涨的概率比较(jiào)低，行业(yè)内部将出现分化，要(yào)关(guān)注将受益(yì)于行业集(jí)中(zhōng)度提升(shēng)的头部公司(sī)。”星石投资首(shǒu)席研究官方磊也表示(shì)。

　　顺应机构这一(yī)思路的(de)话(huà)，或许还是(shì)保利发展、招商蛇口(kǒu)等国资(zī)背景龙(lóng)头前(qián)途更为光明。不(bù)过国(guó)投瑞银基(jī)金投资部副总监綦傅鹏表示：“需要客观(guān)地去持续观察国企央企在三个方面(miàn)是(shì)否可(kě)以(yǐ)维(wéi)持，首先是融资成本保持低位，其(qí)次是销售份额持续提升，再次是拿(ná)地份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给一(yī)些耐心

　　而《红(hóng)周刊》也根据房企一季报梳理(lǐ)发(fā)现，对于2022年(nián)的业绩出(chū)现(xiàn)的整体下(xià)滑，2023年一季度的业(yè)绩分化更(gèng)趋(qū)明显(xiǎn)，保利发展、滨江集团(tuán)等房企(qǐ)营(yíng)收、净利(lì)均实现了业绩的回正，甚(shèn)至是较大增速(sù)的(de)增(zēng)长。而这(zhè)些公(gōng)司也(yě)是(shì)机构的重仓(cāng)对象。

　　对(duì)此，知名房(fáng)地产业内人士张宏伟向(xiàng)《红周(zhōu)刊》分析表示，业绩(jì)出(chū)现明显改善的房企，主要是因为过(guò)去两三年(nián)时(shí)间(jiān)，尤(yóu)其是(shì)在2021年下半年民营房企(qǐ)不怎么投(tóu)资拿地之后，国有企业(yè)仍(réng)在持续性(xìng)地拿地，且主(zhǔ)要集(jí)中(zhōng)在核(hé)心城市，投资力度较大(dà)。投资的驱(qū)动能够推动(dòng)房企销售业绩的增长，从而(ér)在2023年(nián)一(yī)季(jì)度市场恢复但仍处于调整的过程中(zhōng)，能够保(bǎo)有(yǒu)一个正(zhèng)增(zēng)长。

　　不过(guò)张(zhāng)宏伟(wěi)同时也提(tí)醒(xǐng)表示，在房地产的复苏(sū)过程中(zhōng)，还面临着一些(xiē)不确定(dìng)性。其实整(zhěng)个市场从四月份开(kāi)始又在往下掉(diào)。除了(le)杭州、成(chéng)都等极(jí)个(gè)别城市(shì)四月环比(bǐ)三月相(xiāng)对表现(xiàn)较好之外，包括(kuò)北京、上海(hǎi)在内的绝大多(duō)数城市都出(chū)现(xiàn)环比(bǐ)下滑(huá)的情况。而现在五月(yuè)的市场表现也不太乐观。按(àn)照(zhào)现在的经济状况(kuàng)、收入情(qíng)况，以(yǐ)及市场的去库存压(yā)力、企业(yè)的资(zī)金(jīn)面压力，可(kě)能会出现(xiàn)，到六月(yuè)份房(fáng)企为了半年报冲(chōng)业绩出现市场的短期反弹外的一个市场(chǎng)乏力现象。也就是说，第二(èr)季度、第三季(jì)度增(zēng)长不确定性的(de)压力(lì)仍旧较大。

　　上(shàng)海利檀投资(zī)董事长陈昊(hào)扬(yáng)也向(xiàng)《红周刊》指出(chū)，现在(zài)整个房地产以(yǐ)及其上下游产业(yè)链的复苏速度都比想象的(de)要(yào)慢很多，我们要多给一些(xiē)耐(nài)心，这个时候(hòu)，在(zài)房(fáng)地产以及上(shàng)下游(yóu)就不是赚(zhuàn)快钱的(de)时候，只(zhǐ)能赚他基本面的钱。但这也意味(wèi)着，只有极为少数的、做得比(bǐ)同行(xíng)好(hǎo)得多的企业(yè)，会伴随(suí)整个(gè)行业的弱复苏，业绩会逐步体现(xiàn)出来。所以只能耐(nài)心地去等待它的基本面不断地凸显(xiǎn)出(chū)来，这需要(yào)时间(jiān)。

　　（本文(wén)已刊发于(yú)5月13日《红(hóng)周刊(kān)》，文中提及(jí)个(gè)股仅为举例分析，不做(zuò)买卖推荐。）

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