5月以来，房地产(chǎn)板块(kuài)个股多出现(xiàn)小幅上涨(zhǎng)，截(jié)至5月10日(rì)收盘，中信房地产指数本(běn)月涨幅(fú)约(yuē)为2％。而(ér)以(yǐ)公募(mù)基金为代表(biǎo)的机构对于(yú)这一(yī)板块已经(jīng)在悄(qiāo)然布局(jú)。数据显示，以(yǐ)南方和华夏的两只老(lǎo)牌ETF基金(jīn)为(wèi)例(lì)，5月9日时所公(gōng)布的总份额均较4月28日(rì)时有小幅增长。根(gēn)据基金(jīn)一季报(bào)统(tǒng)计，龙头与地方国(guó)企央企获得增持，持仓数量占(zhàn)流通股(gǔ)比重增幅五(wǔ)只个股分别为华发股份+3.40％、滨(bīn)江(jiāng)集团(tuán)+1.71％、中新(xīn)集(jí)团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产(chǎn)或(huò)“底(dǐ)部回(huí)升”

　　行业红利时代(dài)已过 精耕(gēng)细作成共识

　　从公(gōng)募基金对房(fáng)地产的配置看(kàn)，2019年(nián)末，公募所持有的(de)房地产行业标的市值约(yuē)1188亿元，占其所持股票(piào)市值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募所持房地产公司(sī)市值在股票资(zī)产中的(de)占比(bǐ)却(què)断崖式下(xià)跌至1.85％；2021年，这一数值(zhí)更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三(sān)年(nián)来(lái)的首次回升，年底这一(yī)数值(zhí)从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同时，公募对房地产(chǎn)行业的持股(gǔ)比(bǐ)例(lì)也同步回升(shēng)，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样(yàng)的势(shì)头(tóu)似乎(hū)在(zài)今年一季(jì)度(dù)得以延续。数据统计显(xiǎn)示，公募(mù)重仓持有房(fáng)地产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持(chí)仓市值前五个股(gǔ)分别为保(bǎo)利发展(zhǎn)、招商蛇口五月去北京穿什么衣服，五月份去北京穿什么衣服(kǒu)、万科A、华发股份、滨江(jiāng)集团(tuán)，持仓市值占(zhàn)板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于(yú)房地产的(de)投资愈发有(yǒu)集中于(yú)龙头的趋势。Wind显示，在(zài)公募(mù)基(jī)金一(yī)季报汇总的(de)重仓股中，房地产板(bǎn)块(kuài)排名最高的是(shì)保利(lì)发展，在基金重仓第(dì)33位。排(pái)名第(dì)二的是招商蛇(shé)口，排在第78位(wèi)。而老(lǎo)牌龙头股(gǔ)万(wàn)科A排在(zài)第96位。对比去年四季(jì)报，变化之(zhī)处首先在(zài)于几只房(fáng)地产龙头(tóu)股从(cóng)排位上看(kàn)均(jūn)有退(tuì)步(bù)，尤其(qí)是万科最为明显；其次是金地集团退出百大之列(liè)。但考虑到房地产是复苏链上最后(hòu)一环，且首(shǒu)季并非行业销售旺季，其传导到二级市(shì)场乃至机(jī)构(gòu)持仓上还需(xū)要时间周(zhōu)期。

　　形成共(gòng)识的是，经济圈判断(duàn)房地产已(yǐ)经(jīng)进入大分化时代(dài)，一(yī)二线城市好于三四(sì)线城(chéng)市。而映射到二级市场(chǎng)投(tóu)资上，配(pèi)置房地产行业轻松收获行(xíng)业(yè)贝塔的(de)红利期一去不返了(le)。“如果按(àn)照产业(yè)周期来分类，包括房地产等几类行(xíng)业(yè)在盖特纳曲(qū)线(xiàn)里属于(yú)成(chéng)熟期(qī)或者衰退期的(de)行业(yè)，传(chuán)统认知上(shàng)没有什么投资机(jī)会的(de)。但在(zài)这(zhè)几(jǐ)年特殊的(de)行情里包括煤(méi)炭、电解铝等类似的行业也出(chū)现了一些机会(huì)，背后的逻辑是供给侧发生了更大的变化。”一不愿具(jù)名的(de)上海公(gōng)募基金经理指出(chū)。

　　不过(guò)也有公募(mù)人士(shì)持谨慎乐观态度(dù)：“行业前几年17亿(yì)～18亿平(píng)方米的年销售面积很难再出现了，2022年光是(shì)居民存款数量(liàng)增加(jiā)了(le)15万(wàn)亿(yì)元。中国存量有400亿(yì)平方米(mǐ)建筑面积，考虑存量地产(chǎn)的更(gèng)新，也有近10亿平方米。需求端还需要有一定(dìng)的政策出来去刺激购房(fáng)。”

　　宝盈基(jī)金房地产研究员吕功绩也指(zhǐ)出：“时至今(jīn)日，无论从(cóng)城镇化(huà)的进(jìn)程(chéng)，还是人(rén)均住房面(miàn)积（接近30平/人），我(wǒ)国均已告别住房短(duǎn)缺时代，而目前居民(mín)的杠杆率(lǜ)和房价收入也不支撑每(měi)年(nián)18万亿元的销售额，以及(jí)过快上行的房(fáng)价(jià)，因而行业高增的(de)时代(dài)已经过去(qù)，未来行(xíng)业的(de)需(xū)求或将(jiāng)回落，在此过程(chéng)中，伴随(suí)着(zhe)地产的高杠杆(gān)属(shǔ)性，就(jiù)很容(róng)易出(chū)现信用(yòng)风险问(wèn)题（类似(shì)2022年的民营(yíng)地产爆(bào)雷），行业进入到供给侧(cè)出清(qīng)的(de)过程。这个过程中，综合竞争力强(qiáng)的公司就能够(gòu)通过大(dà)鱼吃小鱼的方式，获得市占率(lǜ)的提升。当行业需求(qiú)见顶(dǐng)回落(luò)时，行(xíng)业(yè)的贝塔已经过去(qù)了(le)，但不代表没有投资机会，机(jī)会(huì)在于城市、位置、产品的阿尔法(fǎ)，而对应到(dào)股票投资，就是(shì)强竞争力公(gōng)司的阿(ā)尔法。”

　　或(huò)许也是基(jī)于这样的认(rèn)识转变，精耕细(xì)作个(gè)股成为公募乃至整(zhěng)体机(jī)构(gòu)的务(wù)实之举。

　　机构配(pèi)置房地产“风物长宜放(fàng)眼量(liàng)”

　　头(tóu)部央国企(qǐ)、优质区域(yù)性标的成(chéng)香饽饽

　　5月以来，房地产板(bǎn)块个(gè)股多出(chū)现小幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。从具体的个股来看，《红(hóng)周(zhōu)刊》利用Wind统计申万(wàn)房地产板块个(gè)股，在纳(nà)入统(tǒng)计的124只(zhǐ)房(fáng)地产类标(biāo)的股(gǔ)中，本(běn)月(yuè)以来(lái)实现股价上涨的达到了81家。

　　其中，上述时间段恰好(hǎo)排名(míng)前五(wǔ)的公司月内涨幅超过了10％，它们分别是上实(shí)发(fā)展、浦东金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福、荣安地产。排名第一(yī)的上实发展，五一假期归(guī)来后日成交量(liàng)明显放大(dà)，4日、5日(rì)连续两个交(jiāo)易日(rì)收出涨(zhǎng)停(tíng)。从该股的基本面(miàn)来看，上实发展的主(zhǔ)营业(yè)务为房(fáng)地产(chǎn)开发与(yǔ)经营。公司的(de)主要产品及(jí)服务为房地(dì)产销售(shòu)、房(fáng)地产(chǎn)租赁、物业管理(lǐ)服务、工程项目、酒店经(jīng)营。从业绩数据来看，2022年，其实现营业(yè)收入52.48亿元，比上期减少(shǎo)47.85％，归母净利润1.23亿元，同比(bǐ)下(xià)降33.24％。2023年第一季度，其(qí)实现营业总收入27.87亿元，同比(bǐ)增长183.02％；归母(mǔ)净利润(rùn)2.86亿元(yuán)，同比扭亏。

　　不过(guò)从十大(dà)流通股股(gǔ)东来看，各类(lèi)机(jī)构(gòu)都有对其布局的例子。以(yǐ)3月31日时的首季十大流(liú)通股股东(dōng)来看(kàn)， 具体包括公(gōng)募(mù)的上(shàng)银基金、私(sī)募的迎水(shuǐ)文龙、中(zhōng)央汇(huì)金(jīn)、长城(chéng)资产管理公司等都跻身前(qián)十的(de)行列。

　　巧合(hé)的(de)是，涨幅暂时(shí)排名第二的浦东金桥也(yě)是上(shàng)海本地房(fáng)企，其第一季(jì)度的(de)收入(rù)利(lì)润规模大幅(fú)度复苏。究(jiū)其原因，一方面是(shì)该公司后(hòu)疫(yì)情时代出租率复苏至近(jìn)年来最高，另一方(fāng)面则(zé)是公司拿地(dì)结算持续性(xìng)向好(hǎo)，从(cóng)数字(zì)上看，一季度(dù)新增(zēng)虹口135、138住(zhù)宅地块，总建筑面积约54万平方(fāng)米。

　　在这样(yàng)的业(yè)绩势头(tóu)向好(hǎo)背(bèi)景下(xià)，自然也吸引了知名机构在其中持(chí)续驻足(zú)。从第一季度十大流通(tōng)股股(gǔ)东来看，知名私募高毅(yì)邓晓峰的两只(zhǐ)产品依然(rán)在前十(shí)中(zhōng)，这也是(shì)连续(xù)第三个季度他有的两只产品杀入前十。同(tóng)时榜(bǎng)单(dān)中还(hái)有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其(qí)当季还小幅增加了持股。

　　除去上述两(liǎng)家上(shàng)海区域性地产公司外，荣(róng)安地产则是主要布局在深圳的地(dì)产公司，一季报交出的也是(shì)一份报喜的(de)成绩单：首季公(gōng)司实现营业收(shōu)入51.85亿元，同比(bǐ)增长35.51％。归(guī)属于上市公司股东(dōng)的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机(jī)构态度(dù)来看，《红周刊》注意(yì)到两只公募指基(jī)首(shǒu)季新杀入十(shí)大流通股股东行(xíng)列。具体说来， 南方中证全指房地产ETF上(shàng)榜排名(míng)第(dì)七位，富(fù)国中证(zhèng)指数1000增强则排名第(dì)九位，此(cǐ)外(wài)联(lián)袂出现(xiàn)的机构还(hái)有QFII高盛(shèng)国际和私募迎(yíng)水聚宝。

　　接受《红周(zhōu)刊》采访时，兴证全球(qiú)基(jī)金相关(guān)人士分(fēn)析：“经历(lì)过(guò)行业洗牌和兼(jiān)并重组后，龙头的价值更为笃定突出；从拿地端看，2022年土地市场大幅降温(wēn)，优质土地供给较多（券(quàn)商(shāng)测算对应潜在(zài)毛利率在25％以上(shàng)，目前房企的利润率(lǜ)仅20％），绝(jué)大多数房(fáng)企(qǐ)受限(xiàn)于信用问题或者资金紧张没法(fǎ)拿地，龙头房企趁机获取低成本土地，龙头房企的拿地(dì)力度(dù)（拿地(dì)金额/销售(shòu)金额）基本在30％以上；从(cóng)融(róng)资上看(kàn)，龙头房企杠杆率较低，净(jìng)负债率基本在70％以(yǐ)下，而其他房(fáng)企的净负债率普遍都在100％以上，加杠(gāng)杆空间有限，从融(róng)资成本看，龙头房企的(de)融资成本(běn)不断(duàn)下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房企明(míng)显跑赢行业，1～4月百强房(fáng)企(qǐ)的销售(shòu)额增速(sù)为9％，而TOP14的销售额增(zēng)速(sù)为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特(tè)估的浪潮(cháo)下，央国企地(dì)产股或存在发展的大好机会(huì)。中信(xìn)证(zhèng)券指出(chū)：“房地产行业的(de)结构性(xìng)机会依(yī)然存在，少部分(fēn)公司尤(yóu)其(qí)是央企(qǐ)占据(jù)显著优势，其主要又体现为(wèi)库(kù)存的优势。央企地产公司(sī)，现阶段表(biǎo)现出较低的融资成本(běn)，优(yōu)质(zhì)的开发资(zī)源和良好的(de)不动产(chǎn)资产运营能力的多重(zhòng)竞争(zhēng)优势(shì)。”

　　“即使没有中特估，国央企相较于民(mín)营地产公司也是更(gèng)有优势(shì)的(de)。”吕功绩强调，“对(duì)于(yú)减值(zhí)、土(tǔ)地资(zī)源(yuán)债(zhài)权债(zhài)务关系等问题，市场对民营(yíng)房开企(qǐ)业的资产会有(yǒu)更多(duō)担忧和质疑(yí)，所以在这一(yī)轮行(xíng)业(yè)出清的过程中，央国企相较于民企(qǐ)来说估值的修复更明显(xiǎn)。中(zhōng)特估(gū)的角度(dù)从中长期的维度看，行(xíng)业的(de)逻(luó)辑在于集(jí)中度(dù)提升后，行业进入高(gāo)质量发(fā)展阶段，具(jù)备较快速发(fā)展阶段更稳定且可预期的盈利(lì)和现金(jīn)流创造(zào)能力，以此带来(lái)估值中(zhōng)枢(shū)的提升(shēng)，应该关(guān)注(zhù)估值相对较低(dī)，企业自身(shēn)资(zī)产的质(zhì)量好、运营能力强、可以创造(zào)持续现金流(liú)的企业。”

　　“存量时代中行(xíng)业普涨的(de)概率比较低(dī)，行业(yè)内(nèi)部将(jiāng)出现分化(huà)，要关注将受(shòu)益于行业集中度提升的头(tóu)部公司。”星石投资首席研究官方磊也表(biǎo)示(shì)。

　　顺(shùn)应机构这(zhè)一思路的话，或许还是保(bǎo)利(lì)发展(zhǎn)、招商蛇口等国资背(bèi)景龙(lóng)头前途更为光明。不过国投瑞(ruì)银基金投资部副总(zǒng)监綦傅鹏表示：“需要客观地去持(chí)续观察国企央企(qǐ)在(zài)三个方(fāng)面(miàn)是否可以(yǐ)维持，首先是融资成本保持低(dī)位，其次是销售份额(é)持续提升(shēng)，再次是拿地份(fèn)额持续(xù)提升。”

　　复苏速(sù)度(dù)缓慢

　　机(jī)构需(xū)要(yào)多给(gěi)一些(xiē)耐心

　　而《红周刊》也(yě)根(gēn)据房(fáng)企一(yī)季报梳理发现(xiàn)，对于2022年的业绩(jì)出现(xiàn)的整(zhěng)体(tǐ)下滑，2023年一季度的业(yè)绩(jì)分化更(gèng)趋明显，保利发展、滨江集(jí)团(tuán)等房企营收、净利均(jūn)实现了业(yè)绩的(de)回正，甚至是较大增速的增长(zhǎng)。而这些公司也是(shì)机构的(de)重仓对象。

　　对此，知名房地产业内人(rén)士张(zhāng)宏(hóng)伟向《红周(zhōu)刊》分析表示，业绩出现明显改善的房企(qǐ)，主要是(shì)因为过去(qù)两三年时间，尤(yóu)其是(shì)在(zài)2021年下半年民(mín)营房企不怎么投资(zī)拿(ná)地之后，国(guó)有企业仍在持续性地拿(ná)地，且主要集中在核心城(chéng)市，投资力(lì)度(dù)较(jiào)大(dà)。投资的驱动能够推动房企销售(shòu)业绩的增长(zhǎng)，从而在(zài)2023年一(yī)季(jì)度市场恢复(fù)但仍处于(yú)调整的过程中，能够保有一(yī)个正增长。

　　不(bù)过张宏伟同时也提醒表示，在房(fáng)地产的复苏过程中，还面临着一(yī)些不(bù)确定性。其(qí)实(shí)整个市(shì)场从四(sì)月份(fèn)开始又在(zài)往下(xià)掉。除了杭州、成都等极(jí)个别城市四月环比三(sān)月(yuè)相对表现较(jiào)好之外，包括(kuò)北京、上海在内的绝大多数城(chéng)市都(dōu)出现环比下滑(huá)的情况。而现在(zài)五月的市场表现也不太乐(lè)观(guān)。按照(zhào)现(xiàn)在(zài)的经(jīng)济状况(kuàng)、收入(rù)情况，以及市(shì)场(chǎng)的去(qù)库存压力、企业的资金面(miàn)压(yā)力(lì)，可能(néng)会出现，到六月份(fèn)房企为了半年报冲业绩出现市(shì)场的短期反弹外的一个市场(chǎng)乏力现象。也就是(shì)说，第二季度、第三季度增长不确定性的压力(lì)仍(réng)旧较大。

　　上海利(lì)檀投资董事(shì)长陈昊扬也向《红周刊》指(zhǐ)出，现在(zài)整个房地(dì)产以及其上下(xià)游产业链(liàn)的复苏(sū)速度都比想象的要慢很多，我们要(yào)多给(gěi)一些耐心，这(zhè)个(gè)时(shí)候，在房地产(chǎn)以(yǐ)及(jí)上下游(yóu)就(jiù)不是赚快钱的时候，只能赚他基本(běn)面(miàn)的钱。但这也意味着，只有极为少数的、做得比同(tóng)行好得(dé)多(duō)的企业，会伴随整个(gè)行业的弱复苏，业绩会逐(zhú)步体(tǐ)现出来。所以只能耐心地去等待它的基本(běn)面不断地凸显出来，这需要时间。

　　（本文(wén)已刊发于5月13日《红周刊》，文(wén)中提(tí)及个(gè)股仅为(wèi)举(jǔ)例分析(xī)，不做买卖推(tuī)荐。）

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