文：任泽平(píng)团队(duì)　　

　　导(dǎo)读

　　是(shì)该取消预售制了。 1月17日召开(kāi)的全国住房和(hé)城乡建设工作会议提出“有条件的可以进行(xíng)现房销售(shòu)”，不(bù)足一个月时间，已有山东、安徽(huī)、河南、四川、广东等地明确表态(tài)，试(shì)点现房销售(shòu)。

　　1、是(shì)该(gāi)取消商品房预售制了，用你(nǐ)的钱，建你(nǐ)的(de)房子，还烂尾了(le)，这是对(duì)购房者的不公平。以后谁有(yǒu)钱谁建房，没钱没实力(lì)的别建了，不(bù)能把(bǎ)包袱甩给老百姓和社会，这是房地产从大开发时代步入高质量发(fā)展(zhǎn)阶段的必然趋(qū)势(shì)，也是对购房(fáng)老百姓的最大保护。98年(nián)房(fáng)改时，全国缺(quē)房子(zi)，开发商缺(quē)钱(qián)，预售制是权宜之计，现在全国(guó)套户(hù)比超过(guò)1，从大开发进入存量时代，对(duì)购房民众不公平的预售制已(yǐ)经过时了(le)，该取消了，改为现(xiàn)房(fáng)销售。以后一手交钱，一手交房(fáng)，天经地义。当然二(èr)次(cì)房(fáng)改是(shì)个(gè)技术活，兼(jiān)顾化(huà)解停(tíng)贷、复工保交楼、重组房企债务、恢(huī)复市场信心以(yǐ)及长效机制(zhì)，长效机制四大关键(jiàn)是(shì)推动城市群战略、人(rén)地挂钩、金融(róng)中性稳(wěn)定和房地(dì)产税(shuì)。如(rú)果按照(zhào)经济规律办事，中(zhōng)国一定能实(shí)现房地(dì)产(chǎn)软着陆和长期平稳健康发展，跨过这道关，解好这道世界难题。

　　2、为(wèi)什么要(yào)取消预售(shòu)制、改为现(xiàn)房销售(shòu)？大家想想(xiǎng)，绝大部分商品是一手(shǒu)交钱(qián)一手交货(huò)，预售制是对购买者的单方(fāng)面不(bù)公平制(zhì)度，购房老百姓几(jǐ)乎承担了所有商品不能交付(fù)的风险(xiǎn)。从个人(rén)层面看(kàn)，预(yù)售制对购房者非常不公平，比如(rú)，交(jiāo)房等待期一般为两年，在此期(qī)间，购房(fáng)者(zhě)不仅承担银(yín)行利(lì)息，还(hái)要承担延迟交(jiāo)房、房屋质量、房产证延期办理甚至不能交房的风险。从(cóng)行业层面看，预售制助推部(bù)分房企过度举债、高杠杆扩(kuò)张，若遇到(dào)下(xià)行周期，会引(yǐn)发(fā)资金(jīn)链断(duàn)裂、项目(mù)搁置(zhì)等(děng)系列风险。取消预(yù)售(shòu)制，改(gǎi)为现房销售，这样(yàng)有(yǒu)助于落实中央房住不炒精神、有助于(yú)保障购房(fáng)老(lǎo)百姓(xìng)权益(yì)、有助于房企稳健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建(jiàn)议(yì)取消(xiāo)预(yù)售(shòu)制(zhì)度？预售(shòu)制度(dù)怎么来的？国外什么情况？简单科普一下：商品(pǐn)房预售最早源(yuán)于中国香港，俗称卖楼花(huā)，卖期房，是一种开发(fā)商放(fàng)杠(gāng)杆的方式。98年房改，由于商(shāng)品房短缺，房企缺资金(jīn)，借(jiè)鉴中(zhōng)国香港，引入了商品(pǐn)房预售制度。其实，当前世(shì)界不少(shǎo)国家存在预售制。但是，重点来了！发达国家一般(bān)有严格的监管保障措(cuò)施，开发商在项目获得政府(fǔ)批准后才可以开始销售，买家在购买(mǎi)期(qī)房后(hòu)并非像中国一样在支(zhī)付完首付款后从银行(xíng)一次(cì)性贷款支付(fù)剩余全部房款(kuǎn)，而(ér)是(shì)根据开发商工(gōng)程进度在(zài)完(wán)全(quán)交房前进(jìn)行分期支付(fù)。所(suǒ)以，预售制(zhì)度(dù)是(shì)需要严格的资金(jīn)监管、分期支付以(yǐ)及违约处罚措施作(zuò)为保(bǎo)障的，如果没有这些保障(zhàng)措施，一定(dìng)会触发风(fēng)险，对(duì)购房民众不公平(píng)，所以(yǐ)不如借(jiè)机取消预售制度，以后改为现房销售。客观(guān)讲预售制度有一定历史阶段性(xìng)，现在中国住房进(jìn)入(rù)存量时代，取消预售(shòu)制(zhì)度有助于降(jiàng)负债降杠杆，不再把烂尾风险甩(shuǎi)给老百(bǎi)姓和社会，当然(rán)这(zhè)需要配套房企债(zhài)务重组、复工保(bǎo)交楼、恢复(fù)市场(chǎng)信心和(hé)房地产长效机制。这是(shì)个技(jì)术活，只要坚(jiān)持(chí)市场(chǎng)化改革(gé)，中国一定能化解这(zhè)个难题，让房(fáng)地产回(huí)归实体经济(jì)和居住属性，安居乐(lè)业。

　　4、简单(dān)讲，如(rú)果取消预售(shòu)制，改为(wèi)现房(fáng)销售，开发商将拼的不(bù)是五(wǔ)花八门、眼花缭乱(luàn)、不知(zhī)道能不能(néng)兑现(xiàn)的营(yíng)销(xiāo)手段(duàn)，而是所见即所(suǒ)得的过(guò)硬(yìng)的产品质量和(hé)诚(chéng)信(xìn)，这才是对(duì)购房民众的(de)最根本最实质的保(bǎo)障，这样将极大的提升(shēng)开发(fā)商的建筑质量，实现良币驱逐劣(liè)币。所有商(shāng)业的(de)本质(zhì)是向善，是以(yǐ)客(kè)户为中心，房地产也不能例(lì)外，老百(bǎi)姓买房(fáng)子是天大的事，烂尾(wěi)毁三代，好房幸福一家人(rén)。从这个角度，取消(xiāo)预售制(zhì)、实施现(xiàn)房销售是实现老百姓(xìng)安居(jū)乐(lè)业、社会长治(zhì)久安、行(xíng)业企业健康发展的重大措施(shī)。在(zài)当前的情况(kuàng)下(xià)，取消(xiāo)预售(shòu)制(zhì)要结合稳楼(lóu)市、房地产软着陆、打通金融支持当期三(sān)好生、新(xīn)模式等综合施策。

　　作者十(shí)年(nián)前在国务院发展研究中心(xīn)参与财税改革方案(àn)研(yán)究时(shí)，对预售制、房地产税、人地挂钩(gōu)、金融稳定、房企杠杆率等(děng)进行过长期系统的专项研究。（参(cān)考后来形成的专(zhuān)著《房地产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地(dì)商品房预售制(zhì)的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖(mài)楼(lóu)花”模式

　　1.2 住(zhù)房需求大(dà)、供给(gěi)量少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国(guó)内地(dì)版(bǎn)预售制(zhì)”

　　1.3 预售制推动城市(shì)化进(jìn)程(chéng)，但背后潜藏的(de)风险确实存在

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金第三方全程监管，交付时开发商(shāng)凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房(fáng)，提供期房(fáng)烂尾(wěi)险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房(fáng)时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易(yì)立(lì)法，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银(yín)行监管，享(xiǎng)1年保修期后付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国(guó)内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东(dōng)创造“卖楼花(huā)”模式

　　二十世纪五(wǔ)十年代在中国香港，楼宇(yǔ)出租是地产行(xíng)业盛行的方(fāng)式，但有着转让难、出租资金周转期(qī)长(zhǎng)等问题，分层销售孕育而生。20世(shì)纪50年代，中国香港(gǎng)还未推行(xíng)公共房屋制度，许多人栖(qī)身于木屋或者(zhě)其他临时住宅，住房的需(xū)求是相(xiāng)当高，不过大多数居(jū)民的储蓄很少(shǎo)。当时楼宇买(mǎi)卖多数以(yǐ)一整栋楼为单位，需要雄厚的资金实力(lì)才(cái)能购买。虽然楼宇出租(zū)是(shì)中(zhōng)国香(xiāng)港地(dì)产行业(yè)盛行的(de)方式，但(dàn)有着转让难、出租(zū)资金周(zhōu)转(zhuǎn)期长等(děng)问题。针对(duì)这一系列问题，不少地产商(shāng)开始探求新(xīn)的方式(shì)，如把(bǎ)楼宇契约切(qiè)开，即“分契”，然后将楼宇分层出售(shòu)。这模式(shì)一经推行，购(gòu)买(mǎi)楼宇的市民数量有所增加，开发商资金周(zhōu)转加快。

　　在分层(céng)出售的基础上，将(jiāng)“按(àn)揭”模(mó)式引(yǐn)入房地(dì)产销售，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式(shì)。1953年底霍英东创办立信置(zhì)业有限(xiàn)公司(sī)，凭借(jiè)商业直觉和多(duō)年经营杂货铺(pù)、海(hǎi)上驳运业务的经验，对于商品流通、资金周(zhōu)转(zhuǎn)有(yǒu)着(zhe)独到的见解，在努力寻求方法加(jiā)快自身资(zī)金(jīn)周转。当(dāng)时其在购下九龙的一块地盘后，除了分层出(chū)售、还印发(fā)售楼说明书，上有文(wén)字详尽说明楼(lóu)宇的地势环境、建(jiàn)筑材料(liào)、分层价格、订购方(fāng)法等。此外，“卖楼花”是另外一个亮点，即先收取买(mǎi)家的订金，采(cǎi)用类似租金的(de)分期(qī)付款形式(shì)，等(děng)新楼落(luò)成时(shí)，收(shōu)齐(qí)买家的钱(qián)，买家就拥有(yǒu)了自己(jǐ)的房产。这种方式减轻了民众购(gòu)房的资金压力(lì)，加(jiā)速了(le)房屋的建造和销售(shòu)，也解决了制造商的(de)资金问(wèn)题，降低投资(zī)风险(xiǎn)，在当时可谓是“双(shuāng)赢”的举措。“预售(shòu)楼(lóu)花+分期付款”的销售模式成(chéng)为当时中国香(xiāng)港房地(dì)产市场(chǎng)的一(yī)大特色，纵观(guān)中国香港(gǎng)房地(dì)产市场的改革，“卖(mài)楼花”模式高效率地解(jiě)决了核心的(de)住(zhù)房供不应求(qiú)的问题，使(shǐ)房市发展(zhǎn)进(jìn)入新阶(jiē)段。

　　预售楼(lóu)花模式推(tuī)动(dòng)了中国香港楼市几十年繁荣，但期间也出现过“烂(làn)尾楼”的情况(kuàng)，但监管部(bù)门不断(duàn)完善、规范(fàn)化，建(jiàn)立健全的监管机制，促进市(shì)场健康发展。例如，1960年(nián)，位于大角咀的一个(gè)楼盘因建(jiàn)筑费用(yòng)超支停工(gōng)，出现(xiàn)“烂尾”情况。在1961年后(hòu)，中国(guó)香港(gǎng)管理部门提升了对于预售楼(lóu)花制度的(de)监管，即要求开发商(shāng)在(zài)预售前，确保地价款已(yǐ)经全(quán)部(bù)支付，还要(yào)证明自身有(yǒu)资金等能力把项目完(wán)成(chéng)，资金(jīn)需放入律师所托管，支取(qǔ)时需律所和建筑(zhù)师的核准。为了防止开发(fā)商(shāng)、律所(suǒ)、建筑师等造假，套(tào)取监(jiān)管账(zhàng)户资金(jīn)，中国香港要求(qiú)律师行(xíng)在银行开设的信托(tuō)账(zhàng)户（监管(guǎn)账户(hù)）、开发商操作(zuò)等(děng)采取全透明化机制，且银行的责任(rèn)上(shàng)升，如出现房屋“烂尾”情况，银(yín)行将成最大风(fēng)险方，后(hòu)续需自身推动项目(mù)完工。随(suí)着监(jiān)管(guǎn)体系(xì)逐步完善，出(chū)现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需求大、供给(gěi)量少，引进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国内地版(bǎn)预售制”

　　二十(shí)世纪九十年代，中国内地(dì)面(miàn)临(lín)住房需求大(dà)和供给量短(duǎn)缺问题，引入(rù)“卖楼花”制度。建国以来，中国内地优先(xiān)发(fā)展重工业，强调(diào)基础建设，这一导(dǎo)向(xiàng)使前期(qī)发展(zhǎn)工(gōng)业(yè)化(huà)的进程大于城市化进程(chéng)，唯有(yǒu)解(jiě)决住房基础等(děng)城(chéng)市化配套问题，才能进一步推进城市化。但当时推行的(de)是“统一管(guǎn)理，统一分(fēn)配，以(yǐ)租养房”的福利(lì)分(fēn)房制度，住房市场发展起步较晚(wǎn)、增速较(jiào)慢，福利分房制度也(yě)出(chū)现了(le)分配不(bù)公、效率低、配套差等(děng)问题，因此福(fú)利分房制度不再适用于(yú)当时的国情(qíng)。叠加(jiā)房地产市(shì)场面临商品(pǐn)房的需求(qiú)量大，而社会缺少大型(xíng)房地产开发商，商品房供应量小的困境，此时引入(rù)中国香港的(de)“卖楼(lóu)花”模式(shì)无(wú)疑(yí)是(shì)对内地房地产市场的一针强心剂。从(cóng)1994年(nián)起，中国(guó)内地逐(zhú)步引进(jìn)中国香港预售(shòu)商品房制度，先(xiān)后出台(tái)多(duō)项文件，大力支持(chí)国内房(fáng)地产(chǎn)市场改革(gé)。例如，1998年，国务院(yuàn)出台《关于进一步(bù)深(shēn)化城镇住房制度改革，加快住房建(jiàn)设的通知(zhī)》文件，决(jué)定停止住房无偿实物(wù)分配(pèi)，逐步实(shí)行住房分配货币(bì)化、住房供给商品化、社会化的住(zhù)房(fáng)新体制(zhì)，从计划经(jīng)济下的(de)福利分房转向市(shì)场经济的商品房。房地产市场采用(yòng)预售制，允(yǔn)许开发(fā)商(shāng)卖期房(fáng)，解(jiě)决了(le)房企缺少资金和开发时间周(zhōu)期长的两(liǎng)大(dà)难题，开发商(shāng)以预售(shòu)款撬动下一个项(xiàng)目的开发，形成滚(gǔn)动开发模式，住房供应速(sù)度加快。自板凳的量词是一把还是一只啊 凳子可以用什么单位来表示此中(zhōng)国内地(dì)开始房改货币化，中国人民银行等多(duō)方迅(xùn)速(sù)出台相关(guān)的信(xìn)贷政策，支持购房者，极大作用推动了房地产市场的发展(zhǎn)。

　　引(yǐn)入中国香港(gǎng)“卖楼花”模式后，经调整(zhěng)形成契合中国内地(dì)的商品房预售制度。预售制的初(chū)衷是为了(le)缓解房企(qǐ)资金(jīn)压力，加快(kuài)城镇住(zhù)房建设。具体来说，是指(zhǐ)房地产开发企(qǐ)业将(jiāng)正(zhèng)在建设(shè)中的房(fáng)屋预先出售给(gěi)购(gòu)房者(zhě)，由购房者支付定金(jīn)或房款的行为。区别于中国香港，在中(zhōng)国内地(dì)实践(jiàn)过(guò)程中，商品房预售(shòu)流程为：房(fáng)地产开发商(shāng)办(bàn)理预(yù)售许可证-签(qiān)订商品房买卖(mài)合同(tóng)-进行(xíng)备案登记和预告登记(jì)-交付房屋(wū)。在购(gòu)房过程(chéng)中，购房者需要一次性付清首付款，并采用银行贷款的形式一次(cì)性付清剩余房款，换言之，房屋未建(jiàn)成，开(kāi)发(fā)商可(kě)能已拿到了全部购房款，这(zhè)点与中(zhōng)国(guó)香港的按(àn)照工程进度付款有(yǒu)所(suǒ)不同(tóng)。对中国(guó)内(nèi)地的开(kāi)发商(shāng)而言，预售(shòu)制商品房也开启了高周转(zhuǎn)、高(gāo)杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城市化进(jìn)程(chéng)，但背(bèi)后潜藏的(de)风险确实存在

　　作为中国(guó)内(nèi)地商(shāng)品房销(xiāo)售的最主(zhǔ)要方式，预售(shòu)制极(jí)大(dà)缩短房企现(xiàn)金回笼周(zhōu)期，同时增加(jiā)市场商品房供应(yīng)，推动(dòng)了城镇化发(fā)展进程(chéng)。预(yù)售制在过去20多年对中国(guó)内地房地(dì)产市场的稳步发展起到了(le)重要(yào)作用，不(bù)仅解(jiě)决了房地产市场(chǎng)快速发展(zhǎn)阶段的(de)资金(jīn)需求，也提高了居(jū)民居住水平，中国(guó)内地城(chéng)镇居民从筒子楼住(zhù)到住宅小区，从全(quán)民蜗居到基本适居(jū)，住房(fáng)事(shì)业(yè)取得巨(jù)大进(jìn)步，数十年时间走完发达国家几(jǐ)百(bǎi)年城镇化路程。改革开(kāi)放以来，城(chéng)镇化进程(chéng)进入快速(sù)发展时期。1978-2021年，城(chéng)镇人(rén)口由1.7亿人增长至9.1亿(yì)人，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区(qū)面积由7438平方公里增长至60721平方公里，增长7.2倍(bèi)。根据我们(men)发(fā)布的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内(nèi)地(dì)城镇住宅(zhái)存量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人(rén)均住(zhù)房建筑面积从8.1平(píng)方米增至34.7平方米，城镇住(zhù)房套数从约3100万套增至3.63亿套，套(tào)户比从0.8增至1.09。预售制在当(dāng)前已成为中国内地商品房销售最主要方式，2005年中国内地商(shāng)品住宅期房销售面积占总(zǒng)销(xiāo)售面积的比重为63％，而2021年期房累计销售面(miàn)积达(dá)15.6亿平(píng)，比重上升至87％。

　　预售制也推(tuī)动了中国(guó)内地房(fáng)地产行业的发展。中(zhōng)国内地(dì)房地产(chǎn)历经二十多年长周期繁荣，行业各项指标(biāo)大幅(fú)增(zēng)长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开(kāi)工面积从(cóng)2.2亿平增至(zhì)19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增(zēng)速10.6％。房地(dì)产开发投(tóu)资完成额(é)从0.4万亿元增至(zhì)14.8万(wàn)亿元，累计上(shàng)涨35.8倍，年复合增(zēng)速17.8％。商品房销售面(miàn)积和销售金额(é)分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增(zēng)至18.2万亿(yì)元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随(suí)房地(dì)产业的快速发展，房地产企业从无到有、从国企先行到民企崛(jué)起，队(duì)伍逐渐壮大。2018年，房(fáng)地产企(qǐ)业数量(liàng)达9.8万个，比(bǐ)1998年的(de)2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来房地(dì)产也(yě)成为拉动中国内地经济高增长的火车头。

　　1）从经济增长渠道(dào)，房地产(chǎn)带动的(de)上下游产业链特别长，高达50多个(gè)行业(yè)。2020年房(fáng)地产及(jí)其(qí)产(chǎn)业链(liàn)占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献），其中(zhōng)房(fáng)地产业(yè)增(zēng)加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地(dì)产带动产业链(liàn)占(zhàn)GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其中房地产对金融、批发、建材的带动最为明(míng)显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产(chǎn)完(wán)全拉动(dòng)的投资(zī)占全社会固定资产投资的(de)51.5％，其中，房地(dì)产(chǎn)开发投资占固定(dìng)资产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融(róng)渠(qú)道，从房地产贷款占银行各项(xiàng)贷款余(yú)额的比重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果加(jiā)上信托等通道业务，占比超过三分之一。从房地产融(róng)资存量占社融(róng)存量(liàng)比重看，2021年(nián)12月占(zhàn)比为18.76％。如果房企大面积(jī)违约，将导(dǎo)致银行不良率大幅上升。

　　4）从居民(mín)财富效应渠(qú)道，根(gēn)据我们的《中国(guó)住房市(shì)值测(cè)算报告》，2020年中国住房市值(zhí)为62.6万亿(yì)美元，大(dà)于美国(guó)的33.6万亿美元、日本的(de)10.8万亿(yì)美元(yuán)、英法德三国合计(jì)的31.5万亿美元。从住房市值占股(gǔ)债(zhài)房(fáng)市值的比例看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国(guó)的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值与(yǔ)股债房(fáng)市值(zhí)的比例较高，主要是因为住房市值高，以(yǐ)及中国资本市场发育尚不成(chéng)熟，直(zhí)接(jiē)融(róng)资比例较低，股(gǔ)票、债券市值较低，居民投资渠(qú)道缺(quē)乏。

　　不(bù)可(kě)否认，预(yù)售制背后(hòu)潜(qián)藏的风险确(què)实存(cún)在，当前的负面效应愈(yù)发凸(tū)显。

　　从个人(rén)层面看，绝大部(bù)分商(shāng)品是(shì)一手交(jiāo)钱一手交货，预售制(zhì)是对购(gòu)买者的单方面不公平制度，购(gòu)房老(lǎo)百姓(xìng)几乎承担了所有商品不能交付的(de)风险。比如，交(jiāo)房等待期一般为(wèi)两年，在(zài)此期间，购房(fáng)者不仅承担(dān)银行(xíng)利息，还(hái)要(yào)承担延迟(chí)交房(fáng)、“一房二卖”、房屋质量、房产证(zhèng)延期(qī)办理甚(shèn)至不(bù)能交房等风险。另(lìng)外，购房者(zhě)和开发商(shāng)之间的购房合同、购(gòu)房(fáng)者和银行的按揭贷款合同是两个独立的(de)合(hé)同关系，如果(guǒ)开发(fā)商发生违约(yuē)，购房者只能根据(jù)购房合同向开发商主(zhǔ)张权力，但依(yī)旧需要根据(jù)按揭贷款合(hé)同(tóng)按(àn)时向银行进行贷(dài)款偿(cháng)还，因此购房者承担的风险较大。

　　从行业层面(miàn)看(kàn)，预售制助推部分房企(qǐ)过度举债(zhài)、高杠杆扩(kuò)张，资金(jīn)若遇到下(xià)行周(zhōu)期(qī)，会引发资(zī)金(jīn)链断裂、项目搁置等系(xì)列风险(xiǎn)，进行影响(xiǎng)自身(shēn)信用和购(gòu)房(fáng)者对行业的信心。

　　从金融层面看(kàn)，银行作为(wèi)按揭贷款的发放方，一旦房企(qǐ)因为市场波动或经(jīng)营不善，出现资金(jīn)链断裂等一系列问题，导致“烂尾”等情(qíng)况，而房企通过与购房者签订的预售合(hé)同和按(àn)揭合同，已经从(cóng)银行获得房款，如果购房者丧(sàng)失还款能力或短期不能还(hái)款等，则风险完全(quán)由银(yín)行承担，银行将面临较大(dà)的(de)坏账压力。

　　从监管角度看，购(gòu)房者(zhě)的(de)预售(shòu)监(jiān)管资(zī)金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个(gè)字那(nà)就是“没钱”，即没钱(qián)付工程款。在2004版的《城市(shì)商品(pǐn)房(fáng)预售(shòu)管理办法(fǎ)》中明确规定了(le)开发企业预售商品房(fáng)所得款项应当用于有关的工程建设(shè)，商(shāng)品(pǐn)房预售款监管的具(jù)体办法，由房地产管理部门制定。但多(duō)年(nián)以(yǐ)来(lái)全(quán)国(guó)并没有统一的预(yù)售资金监管(guǎn)规(guī)定，各地实行(xíng)“一城一策(cè)”。例如，太原(yuán)、昆明、重庆、长沙等(děng)城市重点(diǎn)监管资(zī)金比例为总预售款的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福(fú)州、合肥(féi)等城(chéng)市(shì)则按照(zhào)项(xiàng)目的建安成(chéng)本乘以建筑面(miàn)积或者项目(mù)工程(chéng)总额报价计算重点资金。而事实是(shì)，不少购房款(kuǎn)未(wèi)进入监管账户、或进入监管(guǎn)账户后(hòu)被挪用，导致楼盘没有资金继续(xù)建设。收楼遥(yáo)遥无期，月供却(què)被迫(pò)继续(xù)还款。那(nà)么，监管账户资(zī)金(jīn)如何被挪走(zǒu)的(de)？实际上，在(zài)过去房地产大(dà)开(kāi)发时代的高周转背景(jǐng)下，抽调预(yù)售款监管账户资金，是行业“潜规(guī)则(zé)”。比如工程总(zǒng)承包方，以工程建设名义，获得监管账户拨付资金，再由工(gōng)程方将资(zī)金(jīn)转给房企(qǐ)，而拨付的工程款(kuǎn)，远超工程进度(dù)所(suǒ)需。通过这些方式套取的资(zī)金，在房(fáng)企各地项目间流(liú)动，变(biàn)相加杠杆，这(zhè)样做提供了资(zī)金流动性，房企抽调资金(jīn)统(tǒng)筹拿地(dì)、还款和楼盘(pán)建设，形成一种资(zī)金(jīn)循(xún)环(huán)高周转模式，但(dàn)一定程度上把风险甩给了(le)购房(fáng)者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体来说(shuō)，国(guó)外商品房预(yù)售制度(dù)呈现(xiàn)以下特点：

　　1）预付款保护：对(duì)于(yú)购(gòu)房者预(yù)付资金，一般设有定金或(huò)预付款保护机(jī)制，如英国、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比重：要求购房者支付的(de)预付款比例(lì)相对(duì)较低，绝大(dà)部分房款(kuǎn)在房(fáng)屋(wū)交付后开始支付；

　　3）预付款支付(fù)方式(shì)：预付款一(yī)般(bān)以定金方(fāng)式支付(fù)，或(huò)按工程进度分期支(zhī)付，或二者结(jié)合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方式：一般采(cǎi)用两(liǎng)种(zhǒng)方式发放按揭贷(dài)款，一(yī)是按工(gōng)程进(jìn)度付款，按揭贷款按照工程进度逐渐(jiàn)发放，购房者开始月供(gōng)；二是房(fáng)屋交付(fù)后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房(fáng)提(tí)供期房烂尾保险，在商(shāng)品房出现重大延期或重大(dà)缺陷时(shí)，保障购房者权(quán)益(yì)；

　　6）房屋(wū)交付保护：房屋(wū)交(jiāo)付质(zhì)量(liàng)的(de)保障有两种方式(shì)，一是期房由(yóu)政府或(huò)第三方(fāng)验(yàn)收合格并提(tí)供验收凭证(zhèng)后，开发商凭验收凭证取得购房(fáng)者支(zhī)付的房款。二(èr)是开发商为购房者提供一定(dìng)的(de)保修期，通常1-5年，保修期满，购(gòu)房者支付尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付(fù)前预售资金(jīn)第三方全程监管，交(jiāo)付时开发(fā)商凭(píng)验收凭证(zhèng)取得(dé)房款(kuǎn)

　　美国期(qī)房定(dìng)金一定期限内无条件返还，最低首付比例(lì)为3.5％，交房前(qián)仅支(zhī)付首付，其余房(fáng)款交付后(hòu)按揭(jiē)还款(kuǎn)，交付前资(zī)金由(yóu)第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款。

　　定金及(jí)首付环节，定金(jīn)比例一般为房款的1％-5％，首付比例最低可低(dī)于(yú)3.5％，根据美国(guó)官方数据，2021年美国(guó)平均首付比例为12％。

　　余(yú)款支付方(fāng)面(miàn)，除定金(jīn)或首付外，购房者在房(fáng)屋交付后(hòu)通(tōng)过按揭贷款支付剩余房款。

　　资(zī)金监管方面，美国为防止(zhǐ)开发商挪用资金，购(gòu)房者的(de)定金(jīn)及首付款由第三方公证(zhèng)行或产权保(bǎo)险公司的信托账户监管。如果开发商倒闭导(dǎo)致楼盘烂(làn)尾，购房者(zhě)资金可通过(guò)申请(qǐng)仲裁取回(huí)，且(qiě)不承担(dān)任(rèn)何责任与损失。而开发商在(zài)房屋建设过(guò)程中的(de)资(zī)金全部(bù)来自银行，银(yín)行根据工程进度向开发商(shāng)提供一定(dìng)比例的贷(dài)款，由于开发商挪用资金直接损害银(yín)行利益，银行有充分动机监管开发商(shāng)施工进度(dù)。开发(fā)商在房屋交付时需(xū)取(qǔ)得由政(zhèng)府相关部门经审(shěn)查后发(fā)放(fàng)的验收凭(píng)证，通过验收凭证向银行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德(dé)国(guó)：可零(líng)首付购房，提供期(qī)房烂尾(wěi)险

　　德国(guó)期(qī)房(fáng)可零(líng)首付购房，房款按建造(zào)工(gōng)期进度(dù)支(zhī)付(板凳的量词是一把还是一只啊 凳子可以用什么单位来表示fù)，按揭按工(gōng)期放款(kuǎn)后还贷，房贷利(lì)率采用固定利(lì)率，开发商或(huò)购房者(zhě)可购买期房(fáng)烂尾保险(xiǎn)。

　　预(yù)售门(mén)槛(kǎn)方面，德国开发商在项目获批后(hòu)即可预售房屋。签署购房合同前(qián)，购(gòu)房(fáng)者需支付约(yuē)2000欧的定金并(bìng)进行(xíng)预约公证，签订合同后(hòu)定(dìng)金退(tuì)还。如由于任何原(yuán)因不能(néng)购买，定(dìng)金(jīn)按照德国法律(lǜ)全部(bù)退(tuì)还。

　　签署购(gòu)房合同后，购房者需支付公证费和(hé)土地(dì)交易税，分(fēn)别为房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不(bù)包(bāo)含在购(gòu)房款中，属于购(gòu)房(fáng)附加费。

　　首付方面，德国没有规定最低首付比例，可零首付购房。

　　余款(kuǎn)方面，德国也采取按工期支(zhī)付房款的制度，一般分7笔(bǐ)进行支付，具体支付节点、比(bǐ)例因项目而异(yì)。一般来说(shuō)，支付节点可分(fēn)为(wèi)公证(zhèng)后(hòu)、主体完工(gōng)、内(nèi)部水暖电路完工(gōng)、窗户玻璃(lí)完工、室内清洁及墙面(miàn)完工、地板完工、全部(bù)完工，支付比(bǐ)例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房者(zhě)可在支付(fù)房款前(qián)申请房(fáng)贷，房(fáng)贷(dài)利率采(cǎi)用固定利(lì)率，银行按(àn)施工节奏分多次(cì)发(fā)放贷(dài)款(kuǎn)，每笔贷款给予购房者一定(dìng)使用(yòng)期限(xiàn)，期限结束后，购(gòu)房者(zhě)开始还贷(dài)。

　　保险方面，德国保险(xiǎn)公司针对期房(fáng)设计了两种保险，保险的功能是当房屋出(chū)现重大延期(qī)或重大(dà)缺陷(xiàn)时，保险公司(sī)保证开发商赔偿或修复，开发(fā)商破产，由保险公司(sī)负责相应(yīng)赔(péi)偿。保(bǎo)险由开(kāi)发(fā)商(shāng)或(huò)购房者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制设(shè)有10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护(hù)机(jī)制，交房前付款比(bǐ)例仅(jǐn)20％-45％，资金由买(mǎi)卖双(shuāng)方律师严格监(jiān)管。

　　订(dìng)立合同前，买卖双(shuāng)方均有一名律师(shī)，负责(zé)沟通期(qī)房交易中的房产、资金、合(hé)同等各个环节，各环节内容确(què)认无(wú)误后(hòu)签订首付交换合(hé)同。

　　定金方面，英(yīng)国设置了10％定金保险(xiǎn)保护(hù)机制，当(dāng)开发商出现(xiàn)财务、经营问题时，购(gòu)房(fáng)者10％的(de)定金(jīn)由保险公司赔付，而超出10％的部分较难(nán)追回。

　　首付方(fāng)面，首付比例通常为10％-25％，首付需(xū)要在合同签订21天内支付。

　　余款(kuǎn)支付环节，英(yīng)国采取(qǔ)按工程进(jìn)度付款(kuǎn)的(de)方(fāng)式，但是(shì)交房(fáng)前付款比例相对(duì)较低(dī)，一(yī)般会在合(hé)同(tóng)签订(dìng)6-24个月分别(bié)支(zhī)付两笔(bǐ)5％-10％的款项(xiàng)，即(jí)交(jiāo)房前(qián)付款比例在(zài)20％-45％之(zhī)间，剩余款(kuǎn)项交(jiāo)房后支付。

　　交(jiāo)付环节，英国规定(dìng)房屋必须经过房(fáng)产公证公(gōng)司的(de)检(jiǎn)验(yàn)验收后才(cái)能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资金监管环节(jié)，英国期房预(yù)售资金监管极为严格，资金也由律师(shī)监管，在确(què)认工程进度、支付(fù)相关(guān)款项过程中，由买房律师将(jiāng)资金转给卖方律师(shī)，卖方律师(shī)转给开发(fā)商，即资金在(zài)进入开发商账户前经过两道关口，有利于(yú)保障购房者资金安全(quán)。

　　2.4 日本(běn)：为规范(fàn)期房交易立法，设(shè)置期房预付(fù)款保全措施(shī)

　　日本期房交易(yì)立法，定金超5％或(huò)1000万日元时，开发商(shāng)必须完成(chéng)“预售房(fáng)定金(jīn)保(bǎo)全措施”，交房前付款比例不超房款的20％，开(kāi)发商违约需返(fǎn)还定(dìng)价(jià)并赔偿(cháng)约10％房款(kuǎn)，交(jiāo)房后按(àn)揭还款。

　　立法方面，日本二战结束后由于房屋供(gōng)给严重失衡，叠加法律空(kōng)白，社(shè)会上“一(yī)房二卖”现象(xiàng)普遍(biàn)，为此，日本政府1952年出台(tái)《宅地建(jiàn)筑物交易法》，经多次(cì)修订(dìng)，目(mù)前是唯(wéi)一一部规范期房交易的(de)法律。

　　定金保护方面，根(gēn)据日(rì)本(běn)《宅地建物取引业法》，对购房者(zhě)支(zhī)付定(dìng)金超过5％或超1000万日(rì)元的部分，法律要(yào)求开发商(shāng)必须完成定(dìng)金(jīn)保全措(cuò)施(shī)才可预(yù)售。什么是定金保全(quán)措施(shī)？即买卖双方(fāng)签订购(gòu)房(fáng)合同时，开发商向金融机构或指定保证机构或(huò)保(bǎo)险机构签(qiān)订定(dìng)金保(bǎo)证委(wěi)托合同，设置购房者定金(jīn)的保证或保险，并将(jiāng)相应的保证金证明(míng)书交付(fù)给(gěi)购房(fáng)者(zhě)。除定金外，其他(tā)预先支付(fù)的购房款也受该措施保护。若开发商倒闭导致期房烂尾，购房者可凭保证金证(zhèng)明(míng)书向金融机(jī)构(gòu)或保证机构或(huò)保险(xiǎn)公司兑(duì)付，同(tóng)时，开发商需(xū)向(xiàng)购房者赔付(fù)违约金，一般约为房价的10％。

　　房款支付环节，交房前只(zhǐ)需支(zhī)付(fù)最多不超20％的定(dìng)金，签订购(gòu)房合同后，购(gòu)房者即可向银行申请贷款(kuǎn)，但交房后才开(kāi)始按揭贷款，除定金外的剩余(yú)房款在交房(fáng)后开(kāi)始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买(mǎi)方资(zī)金由银行监管，享(xiǎng)1年保修期后(hòu)付尾款(kuǎn)

　　新加坡期(qī)房购房(fáng)者违约可返(fǎn)还相当(dāng)于3.75％房(fáng)款的订金，首付比(bǐ)例(lì)20％，余款(kuǎn)按工程进度支付，所有资(zī)金进(jìn)银行专门项目资金账户，交房后(hòu)满(mǎn)1年保(bǎo)修期后支(zhī)付15％尾款。

　　订金支(zhī)付环节，新加(jiā)坡开发商有统一的选购权合同以及订金返还(hái)机制(zhì)，即OTP，签订(dìng)OTP后需支付5％房款作(zuò)为(wèi)订金(jīn)，OTP有(yǒu)效期14天，执行OTP则进一步签订购买合同，不执行OTP则退(tuì)还3.75％的(de)房(fáng)款。

　　首付比例(lì)方面，签订购(gòu)房合同后，购房者(zhě)需(xū)支付15％的首(shǒu)付及印花税，同时购(gòu)房者向银行申请按揭(jiē)贷款。

　　余款支付上，新加坡(pō)期房同样采取(qǔ)按(àn)工程进度(dù)付款的方式，《发展商条例(lì)》对(duì)期房(fáng)付款流程做了统一(yī)详细规定，要(yào)求所有开发商遵守，支付节点一般(bān)为合同(tóng)签订(dìng)后、地基完工、框(kuāng)架完工、管道门窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进度(dù)放款，月供(gōng)在此过程中随着放出(chū)贷款的(de)增加而增加，未(wèi)放款(kuǎn)部分无需(xū)月供。

　　资金监管方面，购房者的订金与付款会存入(rù)银行专门(mén)的项目资金(jīn)账户(hù)，账(zhàng)户资金(jīn)提取须与(yǔ)房屋建设有(yǒu)关(guān)。房屋(wū)交付后(hòu)，购(gòu)房(fáng)者(zhě)享受1年的(de)房屋保修期(qī)，此后(hòu)购房(fáng)者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房(fáng)地产(chǎn)到了(le)政(zhèng)策出(chū)手临界点，重点是保交楼(lóu)和房企(qǐ)重(zhòng)组(zǔ)。一方面，加大对刚需和改善型需求(qiú)的支(zhī)持力(lì)度，长短兼(jiān)顾妥善应对局部停贷现象，重点是保交楼保复(fù)工保(bǎo)民(mín)生，给予强有力的金融(róng)工具(jù)支持。另一方面，从现(xiàn)在起，对(duì)还在正常运转(zhuǎn)的(de)房企包括民营企业，加(ji板凳的量词是一把还是一只啊 凳子可以用什么单位来表示ā)大支持力度(dù)，由优(yōu)质房企牵头并购(gòu)重组(zǔ)整(zhěng)个行业，为每个(gè)房企配套AMC和财团，给(gěi)予金融工具配套(tào)。

　　二，中期来看，应(yīng)充(chōng)分估(gū)计(jì)形势(shì)复杂性和人性(xìng)复杂性，兼顾化解停贷、复工(gōng)保(bǎo)交楼、重组房企债务、恢(huī)复市场信(xìn)心以及长效(xiào)机制(zhì)。长效(xiào)机制四大(dà)关键是推(tuī)动城(chéng)市群战(zhàn)略、人地挂钩、金融(róng)中(zhōng)性稳(wěn)定和(hé)房地产税。定金环节，建(jiàn)立开发商违约(yuē)后定(dìng)金(jīn)保护机制，如将已支(zhī)付定金冻结至房屋(wū)交付阶段(duàn)，保障购房者定金安全。签订合同环节，鼓励保险公(gōng)司介入，为房屋重大延期以及重(zhòng)大缺陷等(děng)情况提供充分(fēn)的保障。余款支付环节，建立按工程进度付款(kuǎn)机制或(huò)交房(fáng)后按揭(jiē)贷款(kuǎn)机制，充分保护购房者的权(quán)益。资金监(jiān)管(guǎn)环节(jié)，引入独立于开发(fā)商、银行的第三方(fāng)资金监(jiān)管机构，或由政府相关部门直(zhí)接(jiē)监管(guǎn)，以(yǐ)此防(fáng)止资金(jīn)挪用现象。交(jiāo)付环节，建立商(shāng)品房(fáng)保修期制度(dù)。保修期(qī)内，开发商(shāng)应(yīng)对(duì)房屋质量(liàng)问(wèn)题全权负责、免(miǎn)费(fèi)维(wéi)修，购(gòu)房者(zhě)在保修期结(jié)束后支付尾(wěi)款。

　　三，长期(qī)来看，取消商品房预售制是(shì)大势所趋(qū)。一方面，98年房改时，全(quán)国缺房子(zi)，开发商缺钱，预(yù)售制(zhì)是权(quán)宜之计(jì)，现(xiàn)在(zài)全国套户比超过1，从(cóng)大(dà)开发进入(rù)存量时代，对(duì)购房民众不(bù)公平的(de)预售(shòu)制已经过(guò)时了，该(gāi)取消(xiāo)了，改为现房销售。另一方(fāng)面，取(qǔ)消预(yù)售制，改为(wèi)现房销售，开发商将拼(pīn)的不是五(wǔ)花八(bā)门、眼花缭(liáo)乱(luàn)、不知(zhī)道能不(bù)能兑现的营销(xiāo)手段，而是所见即所得的过硬的产品质量和诚(chéng)信(xìn)，这才是对购房(fáng)民(mín)众的最根本最(zuì)实质的保(bǎo)障，这样将极大(dà)的提升开发商的建筑质量，实现良币(bì)驱逐(zhú)劣币。

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