文(wén)：任泽平团队(duì)　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消预售制了。 1月(yuè)17日召开的(de)全(quán)国住房和(hé)城乡建设工作会议提出“有条件的(de)可(kě)以进(jìn)行现房销售”，不足一个月时(shí)间(jiān)，已有(yǒu)山东(dōng)、安徽、河南、四川、广东等地明确表态，试点现(xiàn)房(fáng)销售。

　　1、是(shì)该取消商品房预(yù)售制了，用你的钱(qián)，建(jiàn)你的(de)房子(zi)，还烂尾(wěi)了(le)，这是对购房者(zhě)的(de)不(bù)公平。以后谁有钱谁(shuí)建房，没钱没实力(lì)的别建(jiàn)了，不(bù)能把包袱甩给老(lǎo)百(bǎi)姓和(hé)社会，这是房地产(chǎn)从大开发时代步入(rù)高质量(liàng)发展(zhǎn)阶段的必然趋(qū)势(shì)，也是对(duì)购房(fáng)老(lǎo)百姓的最(zuì)大保护。98年房改时，全(quán)国缺房子(zi)，开发(fā)商缺钱(qián)，预售制是权宜之(zhī)计(jì)，现在全国(guó)套户比超过(guò)1，从大开发进入存量时代，对购房民众不公平(píng)的预售制(zhì)已经过时了，该取消了，改为现房销售。以后一(yī)手交钱(qián)，一手交房，天经地义。当然二次(cì)房改(gǎi)是个技术(shù)活(huó)，兼顾(gù)化解停(tíng)贷、复(fù)工保交楼(lóu)、重组房(fáng)企债务(wù)、恢复(fù)市场信心以及长效机制，长效(xiào)机制四大关键是推动城(chéng)市群战略、人地挂钩、金融中性稳(wěn)定和房(fáng)地产(chǎn)税(shuì)。如(rú)果按照经济规律办事(shì)，中国(guó)一(yī)定(dìng)能(néng)实现房地产(chǎn)软着陆和长(zhǎng)期平稳健康发展，跨过这道关，解好这(zhè)道世界难题(tí)。

　　2、为什么要取消预售制、改为现(xiàn)房销售？大家想想(xiǎng)，绝大部(bù)分商品是一手交钱一手交货，预售制是对(duì)购买者(zhě)的单(dān)方面不公平制度，购房老百姓(xìng)几乎承担了所有(yǒu)商品(pǐn)不能交付的风险。从个人层面看，预售制对购(gòu)房者非常不公(gōng)平，比如，交房等待期(qī)一般为两年，在此期间，购(gòu)房(fáng)者不仅承担银行利(lì)息，还要(yào)承担延迟交房(fáng)、房屋质(zhì)量、房产证延期办理(lǐ)甚至不能交房的(de)风险。从行业层面看，预售制(zhì)助推(tuī)部(bù)分房企过度举债(zhài)、高杠杆扩张(zhāng)，若(ruò)遇到下行周(zhōu)期，会引发资金链断裂、项目搁置等(děng)系列(liè)风险。取消预售制，改为(wèi)现房销(xiāo)售，这样(yàng)有助于落实中央房住不(bù)炒精神、有助(zhù)于保障购房老(lǎo)百姓权益、有助于房企稳健发展，一(yī)举多得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为(wèi)什么(me)建议取(qǔ)消预(yù)售(shòu)制度(dù)？预售制度怎么(me)来的？国外什么情况？简(jiǎn)单科普一下(xià)：商品房预售最早源于(yú)中国香(xiāng)港，俗(sú)称(chēng)卖楼花，卖期房，是一种开(kāi)发商放杠杆的方式。98年房改，由于(yú)商品(pǐn)房短(duǎn)缺，房企缺资金，借鉴中国(guó)香(xiāng)港，引入了商(shāng)品房预售制(zhì)度。其(qí)实，当前世界不(bù)少国(guó)家存(cún)在预(yù)售制。但是，重(zhòng)点(diǎn)来了！发达国家(jiā)一般有严(yán)格的(de)监(jiān)管(guǎn)保障(zhàng)措施，开发商(shāng)在(zài)项目获得政(zhèng)府批准后才(cái)可以开始销售，买家在购买(mǎi)期房后(hòu)并(bìng)非像中国一(yī)样在支付完首付款后从(cóng)银行一次性贷(dài)款支(zhī)付剩余(yú)全部房(fáng)款，而是(shì)根据开发商工程进(jìn)度(dù)在完(wán)全交(jiāo)房(fáng)前进行分(fēn)期支(zhī)付(fù)。所以，预售制(zhì)度是需(xū)要严格的资金监管、分(fēn)期(qī)支(zhī)付以及违约处罚措(cuò)施作为保障(zhàng)的，如果没有(yǒu)这些(xiē)保障措(cuò)施，一定会触发风险，对购房(fáng)民众不公(gōng)平(píng)，所(suǒ)以不(bù)如借(jiè)机取消(xiāo)预售(shòu)制度，以后(hòu)改为(wèi)现房销售。客观讲预(yù)售制度(dù)有(yǒu)一定历(lì)史阶段性，现(xiàn)在中国(guó)住房进入存量时代，取消预售制度有助(zhù)于降(jiàng)负债降杠杆(gān)，不再把烂尾风险甩给老百姓和社会，当然(rán)这需要配套房(fáng)企(qǐ)债务重组、复工(gōng)保交楼、恢复(fù)市场信心和房地产长效机制。这是(shì)个技术活(huó)，只要坚持(chí)市场化改(gǎi)革，中国一定能化(huà)解这个难题(tí)，让房地产回归实体(tǐ)经济(jì)和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取(qǔ)消(xiāo)预(yù)售(shòu)制，改为现(xiàn)房销售，开发(fā)商将拼的(de)不(bù)是五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的(de)营销手(shǒu)段(duàn)，而是所见即(jí)所得的过硬的产品质量(liàng)和诚信，这(zhè)才是(shì)对(duì)购(gòu)房民众的最根(gēn)本(běn)最(zuì)实质的保障，这样将极大的(de)提升开发商的建(jiàn)筑质量，实现(xiàn)良币驱(qū)逐劣币。所有商业的本(běn)质是(shì)向善，是以客(kè)户为(wèi)中心，房地(dì)产也不能例外，老百(bǎi)姓买房子是天大(dà)的事(shì)，烂尾毁三代，好房幸福一家(jiā)人。从这个角度，取消预售制、实施现房销售是实现老百姓安(ān)居乐业、社会长治久安、行业企业健康(kāng)发(fā)展的重大措施。在当(dāng)前的情况下，取(qǔ)消预售制要结合稳楼市、房地产(chǎn)软着陆、打通金(jīn)融支(zhī)持当期(qī)三好(hǎo)生、新(xīn)模式等综(zōng)合(hé)施(shī)策。

　　作者十年前在(zài)国(guó)务院(yuàn)发展研究(jiū)中心(xīn)参与财税改革(gé)方案研究(jiū)时，对预售制、房地产税、人地挂钩、金融稳(wěn)定(dìng)、房企杠(gāng)杆率等进行(xíng)过长期(qī)系(xì)统的专项研究。（参考后来形成的专著(zhù)《房地产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需求大、供给量少，引进“卖楼花(huā)”模式，形(xíng)成“中国内地版预售(shòu)制”

　　1.3 预售制推动(dòng)城(chéng)市化进程(chéng)，但(dàn)背后潜藏(cáng)的风险确实存在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付(fù)前(qián)预售资金第三方(fāng)全程(chéng)监管，交付时开发(fā)商凭验(yàn)收凭证取得房(fáng)款

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房，提(tí)供期房(fáng)烂(làn)尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护机(jī)制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易立法，设置期房预付(fù)款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保修期(qī)后(hòu)付(fù)尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商(shāng)品房预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍(huò)英东创(chuàng)造“卖楼花”模式(shì)

　　二十世纪五十年(nián)代在中国香港(gǎng)，楼(lóu)宇出租是(shì)地(dì)产行(xíng)业盛行的方(fāng)式，但有着转让(ràng)难、出租(zū)资金(jīn)周转期长等问题，分层(céng)销售(shòu)孕(yùn)育而生。20世(shì)纪50年代，中国香(xiāng)港还(hái)未推行公共房屋(wū)制度，许(xǔ)多(duō)人栖身于木(mù)屋或(huò)者(zhě)其他临时住(zhù)宅(zhái)，住房的需求是相当高，不过(guò)大多(duō)数居民的储蓄很少。当时楼宇买卖(mài)多数以一整栋楼为(wèi)单(dān)位，需要雄厚的资金实力才能(néng)购买。虽(suī)然楼宇出租是中国香港(gǎng)地产行业盛(shèng)行的方式，但有着转(zhuǎn)让(ràng)难、出租资金周转期长(zhǎng)等(děng)问题(tí)。针对这一系列(liè)问题(tí)，不(bù)少地产商开始探(tàn)求新的(de)方(fāng)式，如把楼(lóu)宇(yǔ)契约切(qiè)开，即“分契(qì)”，然后将楼宇分层出售。这模(mó)式(shì)一经推行，购买楼宇的市民数量有所增加(jiā)，开发商(shāng)资金周转加快。

　　在分层出(chū)售的(de)基(jī)础上，将“按(àn)揭”模(mó)式引入房地产销(xiāo)售，霍英东创(chuàng)造“卖楼花(huā)”模式。1953年底(dǐ)霍英东创办立信置业有限公司，凭借商业直觉和多年经营杂货铺(pù)、海上驳运业务的(de)经验，对于商品流通、资金周(zhōu)转有着独到(dào)的(de)见解，在努力寻求方法(fǎ)加快(kuài)自身(shēn)资金周转。当(dāng)时其在购(gòu)下九龙的(de)一块地盘(pán)后，除了(le)分(fēn)层出(chū)售、还印发售楼说(shuō)明书，上有文(wén)字详尽说明楼(lóu)宇(yǔ)的地势环境、建筑(zhù)材料、分(fēn)层价格、订购方法等。此(cǐ)外，“卖(mài)楼花”是另(lìng)外一个亮点，即先收取买家的订(dìng)金，采用类似租金的(de)分期付(fù)款形式，等(děng)新楼落(luò)成时，收齐买家的钱，买(mǎi)家就拥有了自己的房产。这(zhè)种(zhǒng)方式减(jiǎn)轻了(le)民众购房(fáng)的资金(jīn)压力，加速了房屋的(de)建造和(hé)销售，也解决(jué)了制造商的资金问题，降低(dī)投(tóu)资风险，在当(dāng)时可(kě)谓是“双赢(yíng)”的举措(cuò)。“预售楼花+分期(qī)付(fù)款”的销售模式成为(wèi)当时中国香港(gǎng)房地(dì)产市场的一(yī)大特(tè)色，纵观中国香港房地产市场的改革(gé)，“卖楼花”模式高(gāo)效率地(dì)解决了(le)核心的住(zhù)房供不应求的问题(tí)，使房(fáng)市发(fā)展(zhǎn)进入(rù)新(xīn)阶(jiē)段。

　　预售(shòu)楼花模式推(tuī)动(dòng)了中国香港(gǎng)楼(lóu)市几十年(nián)繁荣，但期间也(yě)出(chū)现过“烂(làn)尾楼”的情(qíng)况，但监管部门不断完(wán)善、规范化，建立(lì)健(jiàn)全的监管机制，促进市场健(jiàn)康发展。例如，1960年，位(wèi)于(yú)大角咀的一个(gè)楼盘因建筑费用(yòng)超支(zhī)停工(gōng)，出现“烂(làn)尾”情况。在1961年后(hòu)，中(zhōng)国(guó)香港管理部门提升(shēng)了对于(yú)预(yù)售楼(lóu)花(huā)制度(dù)的监管，即要求(qiú)开发商(shāng)在预(yù)售前，确保地(dì)价款(kuǎn)已经全部支付，还要(yào)证明(míng)自身有资金(jīn)等能力把项(xiàng)目完(wán)成，资金(jīn)需放入(rù)律师(shī)所托(tuō)管，支(zhī)取时需律所和(hé)建筑师(shī)的(de)核(hé)准。为了防止开发商、律(lǜ)所(suǒ)、建筑师等造假，套取监管账(zhàng)户(hù)资(zī)金，中国香港要(yào)求律师行在银行开(kāi)设的信托账(zhàng)户(hù)（监管账户）、开发(fā)商操作等(děng)采取全透明(míng)化机制，且银行(xíng)的责任上升，如(rú)出现房屋(wū)“烂尾”情况，银行将成最大风险方(fāng)，后续需自身推动项(xiàng)目完工。随着监管体系逐步完善(shàn)，出现“烂尾”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国内地版(bǎn)预售制(zhì)”

　　二(èr)十世纪九十年代，中(zhōng)国内地面临住房需求大和供给(gěi)量短缺(quē)问题，引入“卖楼(lóu)花(huā)”制度。建(jiàn)国以来，中国内地优先发(fā)展重(zhòng)工业，强调基础建设，这一(yī)导向(xiàng)使前期发展(zhǎn)工业(yè)化(huà)的进程大于城市化进程，唯有解决(jué)住房基础等(děng)城(chéng)市化配套问题，才(cái)能进一步推进城市(shì)化(huà)。但当时推(tuī)行的是“统一管理，统一分(fēn)配(pèi)，以租养(yǎng)房”的福利分(fēn)房制度，住房市场发(fā)展起(qǐ)步较晚、增速较慢，福利(lì)分房制度(dù)也出(chū)现(xiàn)了(le)分配不公、效率低、配(pèi)套(tào)差(chà)等问题，因此(cǐ)福(fú)利分(fēn)房(fáng)制度不再(zài)适用于当时(shí)的国情(qíng)。叠(dié)加房地产市场面临商品(pǐn)房的需求量大(dà)，而(ér)社会(huì)缺少(shǎo)大(dà)型房地产开发(fā)商，商品房供(gōng)应量小(xiǎo)的困(kùn)境，此时(shí)引入(rù)中(zhōng)国香(xiāng)港的“卖楼花(huā)”模(mó)式无疑是对内地房地产市场(chǎng)的一针强心剂。从(cóng)1994年起，中国内地逐步(bù)引进中国香(xiāng)港预(yù)售(shòu)商品房(fáng)制度，先(xiān)后出台多项文件，大力支持国内(nèi)房(fáng)地产市(shì)场改革。例(lì)如(rú)，1998年，国务院出台(tái)《关于进一步(bù)深(shēn)化城(chéng)镇住房制度改革，加快住房建(jiàn)设(shè)的通知》文(wén)件，决定停(tíng)止住房无偿(cháng)实(shí)物分配，逐步实行住房分(fēn)配(pèi)货币化、住房供(gōng)给商品化(huà)、社会化的住房新体制(zhì)，从计划经济下(xià)的福利分房转向市场经济的(de)商品房。房地产市场采用预售制，允许开发商卖期房，解决了房企(qǐ)缺少资金和(hé)开发时间(jiān)周(zhōu)期长(zhǎng)的两(liǎng)大难题，开(kāi)发商以预售(shòu)款撬动下(xià)一个项目的开发(fā)，形成(chéng)滚动开发模(mó)式，住(zhù)房供应速度加快。自此中(zhōng)国内地开始房(fáng)改(gǎi)货币化，中(zhōng)国人民(mín)银行等多方迅速(sù)出台相(xiāng)关(guān)的信贷(dài)政(zhèng)策，支(zhī)持(chí)购房者，极大(dà)作用推(tuī)动(dòng)了房地产市场的发展。

　　引入中国香港(gǎng)“卖楼(lóu)花”模式后，经调整形(xíng)成契合中(zhōng)国内(nèi)地(dì)的商(shāng)品房预售(shòu)制度(dù)。预(yù)售制的初衷(zhōng)是为了缓(huǎn)解(jiě)房企(qǐ)资金压(yā)力，加快城镇住房建设。具体来(lái)说(shuō)，是指房地产(chǎn)开(kāi)发企业(yè)将(jiāng)正在建设中的房屋预先出售给购房(fáng)者，由(yóu)购房者支付定金或房款的行(xíng)为。区(qū)别于中国香港，在中国内(nèi)地实践过程中，商品房预售流程为(wèi)：房地产开(kāi)发商(shāng)办理预售许可证-签订商品房买(mǎi)卖(mài)合同(tóng)-进行备(bèi)案登(dēng)记和预(yù)告登记-交付房屋。在购(gòu)房过(guò)程中，购房者需(xū)要一次性付(fù)清首(shǒu)付款，并采用(yòng)银行贷(dài)款的形(xíng)式(shì)一次性(xìng)付清剩余房款(kuǎn)，换(huàn)言之，房屋未建成，开发商可能已拿到了全(quán)部购(gòu)房款，这点与(yǔ)中国香港的(de)按照工程(chéng)进(jìn)度付款有所不同。对中国内(nèi)地的(de)开发商(shāng)而言(yán)，预(yù)售(shòu)制商(shāng)品房也(yě)开启(qǐ)了高周转、高杠杆的(de)运作模(mó)式。

　　1.3预售制推动城市化(huà)进程(chéng)，但背后潜藏的风险(xiǎn)确实(shí)存在

　　作为(wèi)中国内地商(shāng)品房(fáng)销售(shòu)的最主要(yào)方式，预售(shòu)制极大缩短房企现金回笼周期，同时增加市场商品房(fáng)供应，推动了城镇化发展(zhǎn)进程。预(yù)售制(zhì)在过去20多年对中国内地(dì)房地产市场的稳步发展起到了(le)重要(yào)作(zuò)用，不仅解决了房(fáng)地(dì)产市场快速发展阶段的资金需求，也提(tí)高了居民居(jū)住水平，中国内地城镇居(jū)民从筒子(zi)楼(lóu)住到住(zhù)宅纳粹分子是什么意思小区，从全(quán)民蜗居到基本适居(jū)，住房(fáng)事业取(qǔ)得巨大进步，数十年时间走完发达国家几百年城镇化路程。改(gǎi)革开放以来，城镇化进程进入快速发(fā)展时期。1978-2021年，城镇人(rén)口由1.7亿(yì)人增长(zhǎng)至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平(píng)方公里增长至60721平(píng)方公里，增长(zhǎng)7.2倍。根据(jù)我(wǒ)们发布的(de)《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内地城镇住(zhù)宅存量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇(zhèn)人均住(zhù)房建筑面积从(cóng)8.1平(píng)方米增至34.7平方(fāng)米，城镇住房套数从(cóng)约3100万套增至3.63亿套，套户比从(cóng)0.8增至1.09。预售制在当前已成为中国内地商品房销(xiāo)售最(zuì)主要方式，2005年中国内地商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)期房(fáng)销售(shòu)面积占总销(xiāo)售面(miàn)积的比重为63％，而2021年(nián)期房(fáng)累计销售面积达(dá)15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制(zhì)也(yě)推动了中国内地房(fáng)地产(chǎn)行业的(de)发(fā)展(zhǎn)。中国内地房地产历(lì)经二十多年长周期繁荣，行业各项(xiàng)指标大(dà)幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累(lèi)计上涨(zhǎng)8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投资完成额(é)从(cóng)0.4万亿元增至14.8万亿元，累(lèi)计上涨(zhǎng)35.8倍，年复合增速17.8％。商(shāng)品房销售面积和(hé)销售金额分(fēn)别(bié)从(cóng)1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴随房地(dì)产业的快速发展(zhǎn)，房地产企业从(cóng)无到有、从国企先行到民企崛(jué)起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产(chǎn)企业数(shù)量达9.8万个(gè)，比1998年的(de)2.4万个增长3.1倍。

　　二十年(nián)来房地(dì)产也成为拉动中国内(nèi)地(dì)经(jīng)济高增长的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动(dòng)的(de)上下游产业链特别长，高达50多个行业(yè)。2020年房地产及其产业(yè)链(liàn)占GDP的17.2％（完全(quán)贡献(xiàn)），其中房地产业增加(jiā)值占GDP的(de)7.3％（直接贡献），房地产带动产业链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其中房地产对金(jīn)融、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完(wán)全拉(lā)动的投资占全(quán)社(shè)会固定资产投(tóu)资的51.5％，其(qí)中(zhōng)，房地产开(kāi)发(fā)投(tóu)资(zī)占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地(dì)产贷款(kuǎn)占银行各项贷款余(yú)额的比重看(kàn)，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加上(shàng)信托等通道业(yè)务，占比超(chāo)过三分之一。从房(fáng)地产融资存量占社融存量比重看(kàn)，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如果房企大面积违(wéi)约，将导致银(yín)行不良(liáng)率大幅上升。

　　4）从居民财富(fù)效应渠道，根据我们的《中国住(zhù)房市值测算报(bào)告》，2020年(nián)中(zhōng)国住房市值为62.6万亿美元，大于美(měi)国的33.6万亿(yì)美(měi)元(yuán)、日本的10.8万亿(yì)美元、英法德(dé)三(sān)国合计的31.5万亿美元(yuán)。从住房市值(zhí)占股(gǔ)债房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的(de)27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中(zhōng)国住房(fáng)市值与股债房(fáng)市值的比例较高，主(zhǔ)要(yào)是(shì)因为住房市值高(gāo)，以及中国资本市场发育尚不成(chéng)熟，直接融资比例(lì)较低，股票、债券(quàn)市值较(jiào)低，居(jū)民投资渠(qú)道缺乏。

　　不可否认，预售(shòu)制背后潜藏(cáng)的风(fēng)险(xiǎn)确实存在，当前的负面效应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大部分商(shāng)品是一手交钱一手交货，预售制是对(duì)购买者的单方(fāng)面不公平(píng)制度(dù)，购房(fáng)老百姓几乎承担了所有商品不能交付的(de)风险。比如，交(jiāo)房等待(dài)期一般为两年，在此期间(jiān)，购房(fáng)者不仅承担(dān)银行利息，还要承担(dān)延迟交房、“一(yī)房二卖”、房屋质量、房(fáng)产证延期(qī)办理甚至不(bù)能交房等(děng)风(fēng)险(xiǎn)。另外，购房者和开发商之间的(de)购房合同(tóng)、购房者和银行的按(àn)揭贷款合同是(shì)两(liǎng)个独立的合同关系，如果开发商发生违(wéi)约，购房者(zhě)只能根据购房合(hé)同(tóng)向开(kāi)发商主(zhǔ)张权(quán)力(lì)，但依旧需要根(gēn)据按揭贷款合同(tóng)按时(shí)向(xiàng)银(yín)行进行贷款偿还(hái)，因此购(gòu)房者承担的风险(xiǎn)较大。

　　从行业层(céng)面看，预售制助推部分房企过(guò)度(dù)举(jǔ)债、高杠杆扩张，资金若遇到下(xià)行周期，会引发(fā)资金(jīn)链断裂、项(xiàng)目搁置等系列(liè)风险，进(jìn)行影(yǐng)响(xiǎng)自身(shēn)信用和购(gòu)房(fáng)者(zhě)对行业的信心。

　　从金融层面看，银行作为按揭贷(dài)款的(de)发(fā)放方(fāng)，一(yī)旦房企因(yīn)为市场波动或经营不善，出现资(zī)金链断裂等一系列问(wèn)题(tí)，导(dǎo)致“烂(làn)尾”等(děng)情况，而房企(qǐ)通过与购(gòu)房者签订的(de)预售(shòu)合(hé)同和按揭合(hé)同，已经从银行获(huò)得(dé)房款，如果购(gòu)房者丧失还款能(néng)力(lì)或短期不能(néng)还款等，则风险完全由银行承担，银(yín)行将(jiāng)面临(lín)较大(dà)的坏账压(yā)力。

　　从监管角度看，购房者的(de)预(yù)售监管资(zī)金去哪了(le)？楼盘“烂尾”，归根结(jié)底(dǐ)两个字那就是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的(de)《城(chéng)市商品房预售管理办法》中明确规定了开发企业预售商(shāng)品房所得款(kuǎn)项应(yīng)当用于有关的(de)工程建设，商品房预售款监管的(de)具体(tǐ)办法，由房地(dì)产(chǎn)管理部门制(zhì)定。但多年(nián)以来全(quán)国并没有统一的预售资金(jīn)监管规(guī)定，各地实行“一城(chéng)一策”。例如，太原、昆明、重庆、长(zhǎng)沙等城(chéng)市重点监管资金比例(lì)为(wèi)总(zǒng)预售款的15-40％左右，郑州、福州(zhōu)、合肥等城市(shì)则按照项目的建安成本乘(chéng)以建筑面积或(huò)者项目工(gōng)程总额报价计(jì)算重点资(zī)金。而事(shì)实是，不少购房款未进入监管账户、或进入监管(guǎn)账(zhàng)户后被挪用，导(dǎo)致楼盘(pán)没有资金继续建设(shè)。收(shōu)楼遥遥无(wú)期，月供却被迫继续还款。那(nà)么，监管(guǎn)账户资金(jīn)如(rú)何被(bèi)挪(nuó)走(zǒu)的？实(shí)际(jì)上(shàng)，在过去房地(dì)产(chǎn)大开发(fā)时(shí)代(dài)的高周转背(bèi)景(jǐng)下，抽调预售款(kuǎn)监管账(zhàng)户资金(jīn)，是行业“潜规则”。比如工程总(zǒng)承包(bāo)方，以工程建设名义，获(huò)得监管账户拨付资(zī)金，再由工程方将(jiāng)资金转给(gěi)房(fáng)企，而拨付的工程款(kuǎn)，远(yuǎn)超工程进度所(suǒ)需。通过(guò)这些方式套取的资金，在(zài)房企各地项目间流动(dòng)，变相(xiāng)加杠杆，这样做提供了(le)资金(jīn)流(liú)动性，房企抽调资金统筹拿地、还款和(hé)楼盘建设，形成(chéng)一种资金循(xún)环(huán)高周转模式，但一定程度上把风险甩给了(le)购房者。

　　2 国(guó)际经(jīng)验

　　整体来说，国外商品房(fáng)预售制度呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对(duì)于购(gòu)房者预(yù)付资金，一般(bān)设有定金或(huò)预(yù)付(fù)款(kuǎn)保(bǎo)护(hù)机(jī)制，如英(yīng)国、日本(běn)；

　　2）预付款比重：要求购(gòu)房者支付(fù)的预付款比(bǐ)例相(xiāng)对较低(dī)，绝(jué)大部分房款在(zài)房屋交(jiāo)付后开始支(zhī)付；

　　3）预付(fù)款支付方(fāng)式：预(yù)付款一(yī)般(bān)以定金(jīn)方式支付(fù)，或按工程进(jìn)度分(fēn)期支(zhī)付，或二(èr)者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种(zhǒng)方式(shì)发放(fàng)按揭贷款，一是按工程进度(dù)付款，按揭贷款按照工程进(jìn)度(dù)逐渐发放，购房者开始月(yuè)供；二是房(fáng)屋交付后发放按揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护：为预售商品房提供期房烂尾(wěi)保险，在商品房出现(xiàn)重大延期或重大缺陷时，保(bǎo)障购房者权益；

　　6）房屋交付保护(hù)：房(fáng)屋(wū)交付质(zhì)量的保(bǎo)障(zhàng)有(yǒu)两种方式，一是期房(fáng)由政府或第三方验收(shōu)合格并提供验收凭证后(hòu)，开(kāi)发商凭验收凭证取得购(gòu)房者支付的房款。二是开发商为购房者提供一定的保修(xiū)期(qī)，通常1-5年，保修期满，购房(fáng)者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金第三方(fāng)全(quán)程监管，交付时开发商凭验收凭证(zhèng)取得房款

　　美国期房(fáng)定金一(yī)定(dìng)期限内(nèi)无条件(jiàn)返还，最低首付比(bǐ)例为(wèi)3.5％，交房(fáng)前仅(jǐn)支(zhī)付首(shǒu)付，其余(yú)房(fáng)款交付后按揭还款(kuǎn)，交付前(qián)资金由(yóu)第三(sān)方全程监管，交(jiāo)付(fù)时开发商凭验(yàn)收凭证取得房款。

　　定金及首付(fù)环节，定金比(bǐ)例一(yī)般为房款的1％-5％，首(shǒu)付(fù)比例最低可低(dī)于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国(guó)平均首付(fù)比例为12％。

　　余款支付方面，除(chú)定金或(huò)首付外，购房者(zhě)在(zài)房屋交(jiāo)付后通过按(àn)揭贷款支付剩余房款(kuǎn)。

　　资金监管方面(miàn)，美国为防止(zhǐ)开发商挪用(yòng)资(zī)金，购(gòu)房(fáng)者的定(dìng)金及首付款由第三方公证行或产权保(bǎo)险公司的信托账户监管。如果开发商倒闭导致楼盘烂(làn)尾，购房者资金可通过申请仲裁取回(huí)，且不承担任(rèn)何(hé)责任与损失。而开发商在(zài)房屋建设过程中的资(zī)金全部来(lái)自银行，银行根据工程(chéng)进度向开发商提供(gōng)一定比(bǐ)例(lì)的贷款，由于开发商挪用资金直(zhí)接损(sǔn)害银行利益，银行有充(chōng)分动机监管(guǎn)开发商(shāng)施工进(jìn)度。开(kāi)发(fā)商在(zài)房屋交(jiāo)付时需取得由(yóu)政(zhèng)府(fǔ)相关(guān)部门经(jīng)审查后(hòu)发放的验收凭(píng)证(zhèng)，通(tōng)过验收(shōu)凭证向银(yín)行得到(dào)购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提供期房烂尾险

　　德国期房可零首付购(gòu)房，房款按建造工期进度支付，按揭按(àn)工期(qī)放(fàng)款后还贷，房贷(dài)利率采用固定利(lì)率，开发商或(huò)购房者可(kě)购买期房烂尾保险。

　　预(yù)售门槛方(fāng)面，德国开发商在项目(mù)获(huò)批后(hòu)即可(kě)预售房屋(wū)。签署购房合同前，购房者需支(zhī)付约2000欧的定金并(bìng)进行预约公(gōng)证(zhèng)，签(qiān)订合同后定金退还。如由于任何原因不能购买，定金按照德(dé)国法律全部退(tuì)还(hái)。

　　签署购房合同后，购房者需(xū)支(zhī)付(fù)公证(zhèng)费和(hé)土地交易税，分别为房(fáng)屋(wū)售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款(kuǎn)中(zhōng)，属于购房附(fù)加费(fèi)。

　　首付方(fāng)面，德国(guó)没(méi)有规定最(zuì)低(dī)首付比例，可零首付购房(fáng)。

　　余款方面，德国(guó)也采取按工期支付房款的制度，一般分7笔进行支付，具体(tǐ)支(zhī)付节点、比(bǐ)例因项目(mù)而异。一般来说(shuō)，支付节点(diǎn)可分为公证后(hòu)、主体完工、内部水(shuǐ)暖电路完工、窗(chuāng)户玻璃完工、室(shì)内清洁及墙(qiáng)面(miàn)完工(gōng)、地(dì)板完工(gōng)、全部完工，支(zhī)付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面(miàn)，购房者(zhě)可在支付房(fáng)款前(qián)申请房贷，房贷利率采用固定(dìng)利率，银行按施(shī)工节(jié)奏分多(duō)次发(fā)放贷款，每笔(bǐ)贷款(kuǎn)给予购房者一(yī)定使用期限，期(qī)限结(jié)束后，购房者(zhě)开始还贷。

　　保险方面，德国保险公司针对期房设(shè)计了两种保(bǎo)险，保险的(de)功能是当(dāng)房(fáng)屋出现重(zhòng)大延期或重大缺(quē)陷时，保险公司(sī)保证开发商赔偿(cháng)或(huò)修复，开(kāi)发商(shāng)破产，由(yóu)保险公(gōng)司负责相应赔偿。保(bǎo)险由(yóu)开(kāi)发(fā)商或(huò)购(gòu)房者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　纳粹分子是什么意思trong>英国预(yù)售制设有10％定金保险保护机(jī)制，交房(fáng)前(qián)付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严(yán)格监(jiān)管。

　　订立合同(tóng)前，买卖双方(fāng)均有(yǒu)一(yī)名律师，负责沟通期房(fáng)交(jiāo)易中的(de)房产、资金、合同等各个环节，各环节内(nèi)容确认无(wú)误后(hòu)签订首付(fù)交换合同(tóng)。

　　定金方(fāng)面，英国设置(zhì)了10％定金(jīn)保险保护机制，当(dāng)开(kāi)发(fā)商出(chū)现财务(wù)、经(jīng)营问题时(shí)，购(gòu)房者10％的定(d纳粹分子是什么意思ìng)金由保险公司赔(péi)付(fù)，而超出10％的部分较难追回。

　　首付方(fāng)面(miàn)，首付比例通常为10％-25％，首付需要在合同签订21天内支付(fù)。

　　余(yú)款支付环(huán)节，英国采取按工程进度付款的方式，但是交房前付款(kuǎn)比(bǐ)例相(xiāng)对较低，一般会在(zài)合同签订6-24个月分别(bié)支(zhī)付两笔5％-10％的款项，即交房(fáng)前付款比(bǐ)例(lì)在(zài)20％-45％之间(jiān)，剩(shèng)余款(kuǎn)项交房后支(zhī)付。

　　交付环节，英国规定房屋(wū)必须经过房产公(gōng)证(zhèng)公司的检验(yàn)验收后才能交付，交付(fù)后方可按揭(jiē)还(hái)贷。

　　资(zī)金监管环节，英国(guó)期房(fáng)预售资(zī)金监管极为严格，资金也由律师监管，在确认工程进度(dù)、支付相(xiāng)关款(kuǎn)项过程中(zhōng)，由买房律师将资金(jīn)转给(gěi)卖(mài)方律师(shī)，卖方律师转给开(kāi)发商(shāng)，即资金在进入开发商账户前经(jīng)过两道(dào)关(guān)口，有利于(yú)保障(zhàng)购房者资金安全。

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易立法，设置期房预(yù)付款保全措(cuò)施

　　日本期(qī)房交易立法，定金超5％或1000万(wàn)日(rì)元(yuán)时，开(kāi)发商必(bì)须完成“预售房定(dìng)金(jīn)保全措施(shī)”，交房前(qián)付款(kuǎn)比例不超房款的(de)20％，开(kāi)发商(shāng)违(wéi)约(yuē)需返还定价(jià)并(bìng)赔偿约10％房款，交房后(hòu)按揭还(hái)款。

　　立(lì)法方面，日(rì)本二战结束后(hòu)由于房屋供(gōng)给严(yán)重(zhòng)失衡，叠(dié)加法律空白(bái)，社会上“一房二卖”现(xiàn)象(xiàng)普遍(biàn)，为此，日本(běn)政(zhèng)府1952年出台《宅地建筑物交易法》，经多次修订，目前是唯(wéi)一一部规范期房(fáng)交易的(de)法(fǎ)律。

　　定(dìng)金保护方(fāng)面，根据日本《宅地建(jiàn)物取(qǔ)引业法(fǎ)》，对购房者支(zhī)付定金超过5％或超1000万日元的(de)部分，法(fǎ)律要求开发商必须完成(chéng)定金保(bǎo)全措施(shī)才可预(yù)售(shòu)。什么是定金保全措施？即买卖双方(fāng)签(qiān)订购(gòu)房合同时，开发商向金融机构或指(zhǐ)定保证机构或保险机构(gòu)签订定金保(bǎo)证委托合同(tóng)，设(shè)置购房者定金(jīn)的(de)保证或保险，并将(jiāng)相(xiāng)应的保证金证(zhèng)明书交付给购(gòu)房者。除定金外，其(qí)他预先支付(fù)的购房款也受该措施保护。若(ruò)开发商倒闭导致期房烂尾，购房者可凭(píng)保证(zhèng)金(jīn)证明书向金融(róng)机构或(huò)保证机构(gòu)或保险公司兑付，同时，开发商需(xū)向购(gòu)房者赔付违(wéi)约金，一(yī)般约为(wèi)房价(jià)的10％。

　　房(fáng)款支(zhī)付环节，交房前只需支付最多(duō)不超20％的(de)定金(jīn)，签订购房合(hé)同后，购房者即可向(xiàng)银行申(shēn)请贷款，但(dàn)交房后(hòu)才开(kāi)始按揭贷款，除定金外的剩余房款在交房后开始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　新加坡期房购房者违约可返(fǎn)还相当(dāng)于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按工(gōng)程(chéng)进度支付，所(suǒ)有(yǒu)资金进银(yín)行专门项目资金(jīn)账户，交(jiāo)房后(hòu)满1年保修期(qī)后支(zhī)付15％尾款。

　　订金支付环节(jié)，新加坡开(kāi)发商有统一的(de)选购权合(hé)同以及订金返还机制，即(jí)OTP，签订OTP后需支付5％房款(kuǎn)作(zuò)为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订(dìng)购买合同，不执行(xíng)OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比(bǐ)例方面(miàn)，签订购房合同后，购房(fáng)者需支付15％的(de)首付及(jí)印花税，同时(shí)购房者向(xiàng)银行申请按揭贷款(kuǎn)。

　　余款支付上，新加(jiā)坡期房同样采(cǎi)取按工程进(jìn)度付款的(de)方式，《发展商条例》对(duì)期房付款流程做了统一(yī)详细(xì)规定，要求所有开发商遵守，支(zhī)付节点一般为合同签订后、地基完工、框架完工(gōng)、管(guǎn)道门窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷(dài)款也依(yī)照工程进度放款(kuǎn)，月供在(zài)此过程中随着放(fàng)出贷款的增(zēng)加而增加，未(wèi)放款部分无需月供(gōng)。

　　资金监管方面，购房者(zhě)的订(dìng)金与付款会存入银行专门的项目资金账户，账户资金提取须与房屋建设有(yǒu)关。房屋交付后，购房(fáng)者享受1年的房屋保(bǎo)修期，此(cǐ)后购房者支付15％的尾(wěi)款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来看，当(dāng)前(qián)房地(dì)产到了政(zhèng)策出手临界点(diǎn)，重(zhòng)点是保交(jiāo)楼(lóu)和房企(qǐ)重组。一方面，加大对刚需和(hé)改(gǎi)善型(xíng)需(xū)求的支持力度(dù)，长(zhǎng)短兼(jiān)顾妥善(shàn)应对(duì)局部停贷现(xiàn)象(xiàng)，重点是(shì)保交楼保复工(gōng)保民生，给予强有力的金融工具支持(chí)。另一方面，从现(xiàn)在起，对还在正常运转的房企包(bāo)括民营企业，加大(dà)支持力度，由优质房企(qǐ)牵(qiān)头(tóu)并(bìng)购重组整(zhěng)个行(xíng)业，为每个房企(qǐ)配(pèi)套AMC和财团，给予金融工(gōng)具配套(tào)。

　　二，中期来看(kàn)，应充(chōng)分(fēn)估计形势(shì)复杂性(xìng)和人性(xìng)复杂性，兼顾化解停贷、复(fù)工保交(jiāo)楼(lóu)、重组房企债(zhài)务(wù)、恢复市场(chǎng)信(xìn)心以及长效机制。长效(xiào)机制四大关键是推动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定(dìng)和房地产税。定金环节，建立开(kāi)发商(shāng)违(wéi)约后(hòu)定(dìng)金保护机制(zhì)，如将已支付定金冻(dòng)结至房屋交付阶段，保障购(gòu)房者定(dìng)金安全。签订合同环(huán)节，鼓励保险公司介入，为房屋(wū)重(zhòng)大延(yán)期以及(jí)重(zhòng)大缺陷等情况提供(gōng)充(chōng)分(fēn)的保障。余款支付环节，建立按(àn)工(gōng)程进度付款机制或交(jiāo)房后按揭(jiē)贷(dài)款机制，充(chōng)分保护购房者的权(quán)益。资金监管环节，引(yǐn)入独立于开发商、银(yín)行的第(dì)三方资金(jīn)监管机构(gòu)，或由政府相关部(bù)门直接监(jiān)管，以此(cǐ)防止(zhǐ)资(zī)金挪用现象。交(jiāo)付环节，建立商品(pǐn)房保修(xiū)期(qī)制度。保修期内，开发商应对房(fáng)屋质量问题全权负责、免(miǎn)费维修，购房(fáng)者在保修期结束后(hòu)支付尾(wěi)款。

　　三，长期(qī)来看(kàn)，取(qǔ)消商(shāng)品房预售制是大势所趋(qū)。一(yī)方面(miàn)，98年房改(gǎi)时，全(quán)国缺房(fáng)子，开发商缺(quē)钱，预(yù)售制(zhì)是权宜之计，现在全(quán)国套户比超过1，从(cóng)大开发进入存(cún)量时代，对购房民众不公平的预(yù)售制已经过(guò)时(shí)了，该取消了(le)，改(gǎi)为现房销(xiāo)售。另一方面，取消预售制，改(gǎi)为现房(fáng)销售，开发商将(jiāng)拼的不是五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道(dào)能不能兑现的营(yíng)销手段，而是所见即所得的(de)过硬的产品质(zhì)量(liàng)和诚信(xìn)，这才是对购(gòu)房民众的(de)最根本最(zuì)实质的保障(zhàng)，这样将极大(dà)的提(tí)升开发商(shāng)的(de)建(jiàn)筑质量，实现良(liáng)币驱逐劣币。

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