5月以来，房(fáng)地(dì)产板块个股多出(chū)现小幅(fú)上(shàng)涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约(yuē)为2％。而以(yǐ)公募基(jī)金为代表的机构(gòu)对于这一(yī)板块已(yǐ)经在悄然布局。数据显示，以南方和华夏的(de)两只老牌ETF基(jī)金(jīn)为例，5月9日(rì)时(shí)所公布(bù)的总份(fèn)额均(jūn)较4月(yuè)28日(rì)时有(yǒu)小幅增长。根据基金一季(jì)报统计，龙头(tóu)与地方国企央企(qǐ)获得增持，持仓数量占流通(tōng)股比(bǐ)重增(zēng)幅五只个(gè)股分(fēn)别为华发股份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房(fáng)地(dì)产或“底部回(huí)升”

　　行业红(hóng)利时(shí)代(dài)已过 精耕细作成(chéng)共识(shí)

　　从公募(mù)基金对(duì)房地产的配(pèi)置看(kàn)，2019年末，公募所持有(yǒu)的房地产行业(yè)标的(de)市值约1188亿元，占其所持股票(piào)市(shì)值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场(chǎng)表现出色，但公募所持房地产公司市值在股(gǔ)票(piào)资(zī)产中的占(zhàn)比却(què)断崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数值更是进(jìn)一(yī)步降至1.56％。

　　不过2022年终于(yú)出现了三年(nián)来的首次回升(shēng)，年底(dǐ)这一(yī)数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产行业的持股比例也(yě)同(tóng)步(bù)回升，从2021年底的(de)6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的势头似乎(hū)在今(jīn)年一季(jì)度得以(yǐ)延续。数据统计显示，公(gōng)募重仓持有房地产(chǎn)板块一季度(dù)市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升(shēng)6.71％。持仓(cāng)市值前五(wǔ)个(gè)股(gǔ)分别为(wèi)保利发展、招(zhāo)商蛇口、万(wàn)科A、华发股份、滨江集团，持(chí)仓市值占板块比重合计(jì)达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发(fā)现，公募对于房(fáng)地(dì)产的投资(zī)愈(yù)发(fā)有集(jí)中于龙头的趋势。Wind显(xiǎn)示，在公(gōng)募基金(jīn)一季(jì)报汇总的重仓股(gǔ)中，房地产(chǎn)板(bǎn)块排名最高的是保利发展，在基金重仓第33位。排名第二的是(shì)招(zhāo)商蛇口，排在第78位。而老牌龙头股(gǔ)万科A排在第96位。对(duì)比(bǐ)去年四季报，变化之(zhī)处首先在于几只房地产龙头股(gǔ)从排位上看(kàn)均有退步，尤其是万科(kē)最(zuì)为明显；其次是金地集(jí)团退出百大之列(liè)。但考虑(lǜ)到房地产是复苏(sū)链(liàn)上最后一(yī)环，且首季并非行业(yè)销售旺(wàng)季，其传导(dǎo)到二级(jí)市(shì)场乃(nǎi)至机构持仓(cāng)上还需要(yào)时(shí)间(jiān)周期。

　　形成共识的是，经济(jì)圈判断房地产(chǎn)已经(jīng)进入大分化(huà)时代，一(yī)二线城市好于三四线城市。而(ér)映射到二级市场投(tóu)资(zī)上，配置房地(dì)产行业轻松收获行业贝塔的红利期一去(qù)不返了。“如果按照(zhào)产业周期来(lái)分类(lèi)，包(bāo)括房(fáng)地产等(děng)几(jǐ)类(lèi)行业在盖特纳曲线里属于成熟期或(huò)者衰退期的(de)行业，传统认知上(shàng)没有什么投资机(jī)会的。但(dàn)在这几年(nián)特殊的行情里包括煤炭、电解铝等类似的(de)行业也出现了一(yī)些(xiē)机(jī)会(huì)，背后的(de)逻(luó)辑是供给侧发(fā)生了更大的变化。”一不愿具名的上海公募基金经理(lǐ)指出。

　　不过也有公募(mù)人士持(chí)谨(jǐn)慎乐(lè)观态度：“行业前几年17亿～18亿平(píng)方米的年(nián)销售面积很难再出现了，2022年光(guāng)是居民存款数量增加了15万(wàn)亿元(yuán)。中国存量(liàng)有400亿平方米建筑面积，考虑存量(liàng)地(dì)产的更(gèng)新，也有近(jìn)10亿平方(fāng)米。需(xū)求(qiú)端还需(xū)要有一定的政(zhèng)策出(chū)来去刺激购房。”

　　宝盈基(jī)金房地产研(yán)究员吕功绩也指出：“时至今日，无论(lùn)从城(chéng)镇化(huà)的进程，还是(shì)人均住房面积（接(jiē)近(jìn)30平/人），我(wǒ)国均已告别住房短缺(quē)时代，而(ér)目(mù)前居民(mín)的杠(gāng)杆(gān)率和房(fáng)价(jià)收入也不(bù)支撑每(měi)年18万亿元(yuán)的销(xiāo)售额(é)，以及过快上行(xíng)的房价，因而行业高增的(de)时代已经过(guò)去，未(wèi)来行业的需求或将(jiāng)回(huí)落(luò)，在此过程(chéng)中，伴(bàn)随着地产的高(gāo)杠杆属性，就很容易(yì)出(chū)现信(xìn)用风险问题(tí)（类似2022年的民(mín)营地产爆雷），行业进入到(dào)供(gōng)给侧出清的过程。这个过程中，综(zōng)合竞争力(lì)强的公司就能够通(tōng)过大鱼(yú)吃小(xiǎo)鱼的方式，获(huò)得市占(zhàn)率的提(tí)升。当行业需求见(jiàn)顶回落时，行业的贝(bèi)塔(tǎ)已经过去了，但(dàn)不代表(biǎo)没有投资机会，机会在于(yú)城(chéng)市(shì)、位置、产品的阿尔法，而对应到(dào)股票投资，就是(shì)强(qiáng)竞争力(lì)公司的阿尔法(fǎ)。”

　　或许也是基于这样的(de)认识转变，精耕细作个股成为公募乃(nǎi)至(zhì)整体机(jī)构的务(wù)实之举(jǔ)。

　　机构配(pèi)置房地(dì)产(chǎn)“风物皇族是什么意思饭圈，韩国皇族是什么意思(wù)长宜放眼量”

　　头部(bù)央国企、优质区域性标的(de)成香饽饽

　　5月以来，房(fáng)地产板块(kuài)个股(gǔ)多(duō)出(chū)现小幅上涨，截至5月10日收盘(pán)，中信房地(dì)产指数本月涨幅约为2％。从具(jù)体的个(gè)股(gǔ)来看，《红周刊》利用Wind统计申万(wàn)房地产板(bǎn)块个股，在纳入统计的124只房地(dì)产类标的股(gǔ)中，本月(yuè)以来实现股价上涨(zhǎng)的(de)达到了81家。

　　其(qí)中，上述时间段恰(qià)好排(pái)名前(qián)五的(de)公司月内涨幅(fú)超过了10％，它们分别(bié)是上实发展、浦东金(jīn)桥、*ST泛海、华夏幸福、荣(róng)安地产。排名第(dì)一的上实(shí)发展，五一假期归来后日(rì)成交量(liàng)明显放大，4日、5日连续两个交易日收出涨停。从该股的基本面来看(kàn)，上实发展的(de)主营业务为房(fáng)地产开发与(yǔ)经营。公(gōng)司的主要产品(pǐn)及服务为房地产销售、房地产租赁、物业管理服务、工程项(xiàng)目、酒店经(jīng)营。从业绩数据来(lái)看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同(tóng)比下降(jiàng)33.24％。2023年第一季度，其(qí)实现营业总收(shōu)入27.87亿元，同比增长(zhǎng)183.02％；归母净利(lì)润2.86亿元，同(tóng)比扭亏。

　　不过从十大(dà)流通股股东(dōng)来(lái)看(kàn)，各类机构(gòu)都有对其布(bù)局的例子(zi)。以3月31日时的(de)首季十大流通股股东来看(kàn)， 具体包括公(gōng)募的上银基金、私募的迎水文龙、中央(yāng)汇金(jīn)、长城(chéng)资产管理公司(sī)等都(dōu)跻身前十(shí)的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时(shí)排(pái)名第二的皇族是什么意思饭圈，韩国皇族是什么意思浦(pǔ)东金桥也是上海本地房企，其第(dì)一(yī)季度的(de)收入利润(rùn)规模大幅(fú)度(dù)复苏(sū)。究(jiū)其原因(yīn)，一(yī)方(fāng)面是该公(gōng)司后疫情时(shí)代出租(zū)率复苏至近年来最高，另一方(fāng)面则是公司拿地(dì)结算持续性向好，从数字上看，一季度新增虹口135、138住宅地块，总建筑面积约(yuē)54万平方米。

　　在这样的业绩势头向好背景下(xià)，自然(rán)也吸引了知名(míng)机构在其(qí)中持(chí)续驻足。从第一季度十大流(liú)通股股(gǔ)东来看，知名私募高(gāo)毅(yì)邓晓峰的两只产品依然在前(qián)十中，这也是连续(xù)第三(sān)个(gè)季度他(tā)有的两只产(chǎn)品杀入前十(shí)。同(tóng)时榜单中还有(yǒu)一支大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布(bù)扎比投资局，其当季还(hái)小幅增(zēng)加了持(chí)股。

　　除(chú)去上述两家上海区域性地产公(gōng)司外(wài)，荣安地产则是主要布局在深圳的地产(chǎn)公司，一季报交出的也是一份报喜的成绩(jì)单：首(shǒu)季公司实现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公司股东(dōng)的净(jìng)利润6.48亿(yì)元，同比增(zēng)长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意到两(liǎng)只公募指基首季新杀入十大(dà)流通股股东(dōng)行列。具(jù)体(tǐ)说来， 南方(fāng)中证全指房地产ETF上(shàng)榜(bǎng)排(pái)名第七位(wèi)，富(fù)国中证指数(shù)1000增(zēng)强则(zé)排名第九位，此外联袂出现的机构(gòu)还有QFII高盛国际和私募(mù)迎(yíng)水(shuǐ)聚(jù)宝。

　　接受《红(hóng)周刊》采访时，兴证全球基金相关人士分析：“经历过行业洗牌和(hé)兼(jiān)并(bìng)重组后(hòu)，龙(lóng)头的价皇族是什么意思饭圈，韩国皇族是什么意思值更为笃定突出；从拿地端(duān)看，2022年土(tǔ)地市场大幅降温，优质土地(dì)供给较多（券商测算对应潜在毛利率在25％以上(shàng)，目前房(fáng)企的利润率仅20％），绝(jué)大(dà)多(duō)数房企受(shòu)限于信用问(wèn)题或(huò)者资(zī)金紧张没法拿地，龙头房企(qǐ)趁机获取低成本土(tǔ)地，龙头房(fáng)企的拿地力度(dù)（拿(ná)地金额/销售金额(é)）基本在30％以上；从(cóng)融资上看，龙头(tóu)房企杠杆率(lǜ)较低(dī)，净负债(zhài)率(lǜ)基本(běn)在70％以下，而其他房企的净负债率(lǜ)普遍都(dōu)在100％以上，加(jiā)杠杆(gān)空(kōng)间(jiān)有限，从融资成(chéng)本看，龙(lóng)头房企的融资成本不断下(xià)滑，基(jī)本在3％、4％左(zuǒ)右；对应(yīng)到(dào)2023年的销(xiāo)售，龙头房企明显(xiǎn)跑赢(yíng)行业，1～4月百强房企的销售(shòu)额增速为9％，而TOP14的销售(shòu)额增速为29％。”

　　需要强调的是(shì)，在当(dāng)前中(zhōng)特(tè)估的浪潮下，央国企地产股或存在(zài)发展的大好机会。中信证券指(zhǐ)出：“房地产(chǎn)行(xíng)业的结构性机会依然(rán)存在，少部分公司尤(yóu)其是央企占(zhàn)据显著优(yōu)势(shì)，其主要又体(tǐ)现为库存的优势。央(yāng)企地产(chǎn)公司，现阶段表现出较(jiào)低的融资成本，优质的开发(fā)资源和良好的不动(dòng)产资产运营能力(lì)的多(duō)重竞争优势。”

　　“即使没有中(zhōng)特(tè)估，国央企相(xiāng)较于(yú)民营地产公司(sī)也是(shì)更有优(yōu)势的。”吕功绩(jì)强调，“对于减值(zhí)、土地资源(yuán)债权债务关系(xì)等问题，市场对民营房开企(qǐ)业的资产会有更多担忧和质疑，所以在这一轮行业出清(qīng)的过(guò)程中，央国企相较于民企(qǐ)来说(shuō)估值(zhí)的修复更明显。中特估的(de)角度从中长期的维度看，行业(yè)的逻辑(jí)在于集(jí)中度提(tí)升(shēng)后，行业进入高质量发(fā)展(zhǎn)阶段，具备较快速发展阶段更稳定且(qiě)可预期的盈利和现金(jīn)流创造能力(lì)，以此带来估值中枢的提升，应该关注估值相对较低，企业自身(shēn)资产的质量好、运(yùn)营(yíng)能力强、可以创造持续现金流的企业。”

　　“存量时代(dài)中行业普涨(zhǎng)的概率比较(jiào)低，行业内部(bù)将出(chū)现分(fēn)化，要关注将受益于行业集(jí)中(zhōng)度提升的头部(bù)公司。”星石(shí)投资首席研究官方磊也(yě)表(biǎo)示。

　　顺应机(jī)构这一(yī)思(sī)路的话，或许还(hái)是保利发展、招商(shāng)蛇口等国(guó)资背景龙头前(qián)途更(gèng)为光明。不过国投瑞银基金投(tóu)资部(bù)副总监綦傅(fù)鹏(péng)表示：“需要客(kè)观地去持续观察国企央企在三(sān)个方面是否可以维(wéi)持，首先是融资成本(běn)保持低位，其(qí)次(cì)是(shì)销售份额持续提升，再次是(shì)拿地份额持(chí)续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构(gòu)需(xū)要多(duō)给一些耐心

　　而《红周刊(kān)》也根据房企(qǐ)一季报梳理(lǐ)发现(xiàn)，对于2022年(nián)的业绩(jì)出现的整体下滑(huá)，2023年一季度的业绩(jì)分化更趋(qū)明显，保利(lì)发(fā)展、滨江集团(tuán)等(děng)房企(qǐ)营收、净(jìng)利均(jūn)实(shí)现了业绩的回(huí)正，甚至是较大增(zēng)速的(de)增(zēng)长。而这些公司也是机构的重仓对象。

　　对此，知名房地产业(yè)内人(rén)士张宏伟向《红(hóng)周刊》分(fēn)析表示，业绩出现明显改(gǎi)善的房企，主要是因(yīn)为过去两(liǎng)三年时间，尤(yóu)其是在2021年下半年民营房企不怎么(me)投资(zī)拿地(dì)之(zhī)后，国(guó)有企业仍在(zài)持续性地拿地，且主(zhǔ)要集中在核心城市，投资(zī)力度较大(dà)。投资的驱动能够推(tuī)动(dòng)房企销售(shòu)业绩(jì)的增长，从而(ér)在2023年一季度市场恢复(fù)但仍(réng)处于调(diào)整的过程中，能够保有(yǒu)一个正(zhèng)增长。

　　不过张宏伟同时(shí)也提醒表示，在房地产的(de)复苏过程中，还面临着一些不确定性(xìng)。其实整(zhěng)个市(shì)场从四月份开始(shǐ)又在往下掉。除了杭州、成都等极个别城(chéng)市四(sì)月环比(bǐ)三(sān)月(yuè)相对(duì)表现较好(hǎo)之(zhī)外(wài)，包(bāo)括北京、上海在内的绝(jué)大多数城市(shì)都(dōu)出现环比下(xià)滑的(de)情(qíng)况。而现在(zài)五月的市(shì)场表(biǎo)现也不太乐观。按照现在的经(jīng)济状(zhuàng)况(kuàng)、收(shōu)入情况，以及市场(chǎng)的(de)去(qù)库存压力、企业的资(zī)金面(miàn)压(yā)力，可能会(huì)出现，到六月份房企为了半年(nián)报冲业绩出现(xiàn)市场的短期反弹外的一个(gè)市场乏力现象。也就是说(shuō)，第二季(jì)度、第(dì)三季度增(zēng)长不(bù)确(què)定性的压(yā)力仍旧较(jiào)大。

　　上海(hǎi)利檀(tán)投资(zī)董事长陈昊扬也向《红周刊》指出，现在整个房地产以及其上下游产业链的复(fù)苏速度(dù)都比想(xiǎng)象的要慢很(hěn)多，我们要多给一些耐(nài)心，这个时候，在房地产以及上(shàng)下游就不是赚(zhuàn)快钱(qián)的时(shí)候，只能赚(zhuàn)他基本面的钱(qián)。但这也意味(wèi)着，只有(yǒu)极(jí)为少数(shù)的(de)、做得比同行好得多的企业(yè)，会伴(bàn)随整个行业的弱复苏，业绩(jì)会逐步体现出来。所(suǒ)以只能耐心地去等(děng)待(dài)它的基本(běn)面不(bù)断地凸显(xiǎn)出(chū)来，这需要时间。

　　（本文已(yǐ)刊发于5月13日《红周刊》，文中提(tí)及个股仅为举例(lì)分(fēn)析，不做买卖推荐。）

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