5月(yuè)以来(lái)，房地产板块个股多(duō)出现小幅(fú)上(shàng)涨，截至(zhì)5月10日(rì)收(shōu)盘，中(zhōng)信房地产指(zhǐ)数本(běn)月涨幅(fú)约为2％。而(ér)以公募基金为代表(biǎo)的(de)机构对于这一板块已经(jīng)在(zài)悄(qiāo)然(rán)布局。数(shù)据(jù)显示，以南方和华夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日时所公(gōng)布的总份额(é)均较4月28日时有小(xiǎo)幅增长。根据基金(jīn)一季报统计，龙头与地方国企(qǐ)央企获得(dé)增持，持(chí)仓数量占流通(tōng)股(gǔ)比(bǐ)重增幅五只个(gè)股分(fēn)别为华发股(gǔ)份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中(zhōng)新(xīn)集(jí)团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房(fáng)地(dì)产或“底部回升”

　　行业(yè)红利时代已过 精耕细作(zuò)成共(gòng)识

　　从(cóng)公募(mù)基金(jīn)对房地产的配置(zhì)看，2019年末，公募所持有的房地(dì)产(chǎn)行业(yè)标的市值约1188亿元，占(zhàn)其所持股票市值的4.66％左右；2020年市(shì)场表现出色，但公募(mù)所持(chí)房地产(chǎn)公司市值在(zài)股票资产(chǎn)中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一(yī)数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出现了三年来的首次回升，年底这一数值从1.56％升(shēng)至(zhì)1.65％。与此同时，公募对(duì)房地产(chǎn)行业(yè)的持股比例也(yě)同步回(huí)升，从2021年底的6.94％提(tí)高(gāo)到2022年末(mò)的7.03％。

　　这(zhè)样的势(shì)头似乎在今年一(yī)季度(dù)得以延续。数据统(tǒng)计(jì)显(xiǎn)示，公(gōng)募重仓持有房地产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓(cāng)市(shì)值前五个股分别为保利(lì)发展、招商蛇口、万科A、华发(fā)股份(fèn)、滨江集团，持(chí)仓(cāng)马云的钱属于个人吗市值占板(bǎn)块比重合计达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中不(bù)难(nán)发现，公(gōng)募(mù)对于房地产的(de)投资愈发有(yǒu)集中于(yú)龙(lóng)头(tóu)的趋(qū)势(shì)。Wind显示，在公募基金一季报汇总的(de)重仓股中，房地产板(bǎn)块(kuài)排名最高的(de)是保(bǎo)利发展，在基金重(zhòng)仓第33位。排名第(dì)二的是招商蛇口，排在第(dì)78位(wèi)。而老牌龙(lóng)头股万科A排在第96位(wèi)。对(duì)比去年四季报，变化之处(chù)首先在于(yú)几只(zhǐ)房地(dì)产龙(lóng)头(tóu)股从排位上看(kàn)均有退(tuì)步，尤其是万科最为明显；其(qí)次是金地(dì)集团(tuán)退出百大之列(liè)。但考虑(lǜ)到(dào)房地产是复苏(sū)链上最后一环，且首季并(bìng)非行业销售旺季，其传导到二级市(shì)场乃至机构持仓(cāng)上(shàng)还需要时间周期。

　　形(xíng)成共识的是(shì)，经济(jì)圈判断房地产已(yǐ)经进入大分(fēn)化(huà)时代，一二线(xiàn)城市(shì)好于三四线城市。而映(yìng)射到二级市场投资上(shàng)，配(pèi)置(zhì)房(fáng)地(dì)产行业(yè)轻松收获(huò)行(xíng)业贝塔的(de)红(hóng)利(lì)期(qī)一去不返了(le)。“如果按照产业马云的钱属于个人吗周(zhōu)期(qī)来分类(lèi)，包括房地产等几类(lèi)行(xíng)业在盖特(tè)纳曲线里属于成熟(shú)期或(huò)者衰退期的行业，传统认知上没有什么投资机会的。但在(zài)这几年特殊(shū)的行情里包括(kuò)煤炭(tàn)、电解铝等类似的(de)行业也(yě)出现(xiàn)了一(yī)些机会(huì)，背后的(de)逻辑是供给侧(cè)发生了(le)更大的变化。”一(yī)不愿具(jù)名的上海公募(mù)基金经理指(zhǐ)出。

　　不过(guò)也有(yǒu)公募(mù)人士持谨(jǐn)慎乐(lè)观态度：“行业前几年17亿～18亿(yì)平方(fāng)米的年销售面积(jī)很(hěn)难再出现了，2022年光是居民存(cún)款(kuǎn)数量增加了15万亿元。中国(guó)存量有(yǒu)400亿平方米建筑面积，考虑存量地产的更新，也有近10亿平方(fāng)米。需(xū)求端还(hái)需要有(yǒu)一(yī)定的(de)政(zhèng)策出来去刺激购(gòu)房。”

　　宝盈基金房地产(chǎn)研究员吕功绩也指出(chū)：“时(shí)至今日(rì)，无论(lùn)从城(chéng)镇化的进程(chéng)，还是人均(jūn)住房面(miàn)积（接(jiē)近30平/人），我国(guó)均已告(gào)别住(zhù)房(fáng)短缺时代(dài)，而目前居民(mín)的(de)杠杆率和房(fáng)价收入也(yě)不(bù)支撑每(měi)年18万亿元的销售额，以及过快上行的(de)房(fáng)价，因而行业高(gāo)增的(de)时代已经过去，未来行业的需求或将回落(luò)，在此过(guò)程中，伴随(suí)着地(dì)产(chǎn)的高杠杆属性，就很(hěn)容易出现信用(yòng)风(fēng)险问题（类似2022年的民营地产(chǎn)爆雷(léi)），行(xíng)业进入到(dào马云的钱属于个人吗)供给侧出清的过程。这个过程(chéng)中，综合竞(jìng)争力(lì)强的公司就能够通(tōng)过大鱼吃小(xiǎo)鱼的(de)方式，获得市占率的提升。当行业需(xū)求见顶回落时，行业的贝塔已经过去了，但不代表没有投资机会，机会(huì)在于城市、位置、产品(pǐn)的阿(ā)尔法，而对应到股票投资，就(jiù)是强竞争力公(gōng)司的阿(ā)尔法。”

　　或许也是基于这样(yàng)的认识转变，精耕细作(zuò)个(gè)股成为公募乃(nǎi)至(zhì)整体机(jī)构的务(wù)实之举。

　　机构配置房地(dì)产“风物长宜(yí)放眼量(liàng)”

　　头部央国企、优质(zhì)区域性标的成香饽(bō)饽(bō)

　　5月以来(lái)，房地产板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信房地(dì)产指(zhǐ)数本月涨幅(fú)约为2％。从具体的(de)个股来看，《红周刊》利(lì)用(yòng)Wind统(tǒng)计申万房地产板块(kuài)个股，在纳入统计的124只房(fáng)地产类标的股(gǔ)中(zhōng)，本月以来实现股价上涨的(de)达(dá)到了81家。

　　其中，上述时间(jiān)段恰好(hǎo)排(pái)名前五(wǔ)的公司月(yuè)内涨幅超过了10％，它们分别是(shì)上(shàng)实发展(zhǎn)、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏(xià)幸福、荣安(ān)地产。排名(míng)第一的上(shàng)实发(fā)展，五(wǔ)一(yī)假期归(guī)来后(hòu)日成交量明显放大，4日、5日连续两个交易日收(shōu)出涨停。从(cóng)该股的(de)基本(běn)面(miàn)来看，上实发展的主营业务为房地产(chǎn)开发与经营(yíng)。公司的(de)主要产品(pǐn)及(jí)服务为房(fáng)地产销售、房(fáng)地产租赁(lìn)、物业管理服务、工程项目(mù)、酒店经营。从业绩数据来看，2022年，其实现营(yíng)业收入52.48亿元，比上期减(jiǎn)少47.85％，归母(mǔ)净(jìng)利(lì)润1.23亿(yì)元，同比下降33.24％。2023年第一季度(dù)，其实现营业总收(shōu)入27.87亿元，同(tóng)比(bǐ)增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比(bǐ)扭亏。

　　不过从(cóng)十大(dà)流(liú)通股股东(dōng)来看，各类机构都(dōu)有对其布局的例(lì)子。以3月31日时(shí)的首季(jì)十大流(liú)通股股东(dōng)来(lái)看， 具体包括(kuò)公募的(de)上(shàng)银基(jī)金(jīn)、私(sī)募的迎水文龙、中央汇金(jīn)、长城资产(chǎn)管理公司等都跻(jī)身(shēn)前十的行列。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅(fú)暂时排(pái)名第二的浦(pǔ)东金桥也是(shì)上(shàng)海本地(dì)房企，其第一季(jì)度的收(shōu)入利润规模大幅度复苏。究其原因(yīn)，一方面(miàn)是该公(gōng)司(sī)后疫(yì)情(qíng)时代出租率复苏至近年来最(zuì)高，另一(yī)方面则是公司拿地结算持续(xù)性向(xiàng)好，从(cóng)数字上看，一季度新增虹口135、138住宅地块(kuài)，总建筑面积约(yuē)54万平方米。

　　在这(zhè)样(yàng)的业绩势(shì)头向好背景下，自然(rán)也吸(xī)引了知名机(jī)构在其(qí)中持(chí)续(xù)驻足。从第一季度十大流通股股东来看，知名私募(mù)高毅邓(dèng)晓峰的两只产品依(yī)然在前(qián)十中，这也(yě)是(shì)连续第三个(gè)季度他有的两只产品(pǐn)杀入前十。同(tóng)时榜单中还有(yǒu)一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季(jì)还小幅增加(jiā)了持(chí)股。

　　除去上述(shù)两(liǎng)家上海区域(yù)性地产公司外，荣安地产则是(shì)主要布局在深圳的地产公司，一季报交出的也是一份报喜(xǐ)的成绩单(dān)：首季(jì)公司实现(xiàn)营业收入51.85亿(yì)元，同比增长35.51％。归属(shǔ)于上市公司股东的净(jìng)利润6.48亿元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从机构态度来(lái)看，《红(hóng)周刊》注意(yì)到两只公募指基首季新杀入(rù)十(shí)大(dà)流(liú)通(tōng)股(gǔ)股东行列。具体说来， 南方中证全指房地产ETF上榜(bǎng)排名(míng)第(dì)七位，富国(guó)中证指数1000增(zēng)强则排(pái)名第九(jiǔ)位，此外(wài)联袂出现(xiàn)的机构还(hái)有QFII高盛国际(jì)和私募迎水聚宝。

　　接受《红(hóng)周刊(kān)》采访时，兴证(zhèng)全球基金相关人(rén)士分(fēn)析：“经历过行业洗牌和兼并重组后，龙头的价(jià)值更(gèng)为笃定突出；从拿地端看，2022年土地市场大幅降温，优质土地(dì)供(gōng)给(gěi)较(jiào)多（券商测算对应潜在毛利率(lǜ)在25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝大多数房企受限于信用问题或者资金紧张(zhāng)没法拿(ná)地，龙头(tóu)房企趁机获(huò)取低成本土(tǔ)地，龙头房企的拿地力度(dù)（拿地金(jīn)额(é)/销售金额）基本在30％以上(shàng)；从融资上(shàng)看，龙(lóng)头房企杠杆率较低，净(jìng)负债率基本在70％以下，而其他(tā)房企(qǐ)的净负债率普遍(biàn)都(dōu)在100％以上，加杠杆(gān)空(kōng)间有限，从融资成本看，龙头房企(qǐ)的融资成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的(de)销售(shòu)，龙头房(fáng)企(qǐ)明显(xiǎn)跑赢行业，1～4月(yuè)百强房企(qǐ)的销售额增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要(yào)强调的(de)是，在当前中特(tè)估(gū)的浪潮下，央国企地产(chǎn)股或存在发展的大好机会(huì)。中信证券(quàn)指出：“房地产行业的结构性机会依(yī)然(rán)存(cún)在，少部分公(gōng)司尤其(qí)是央企占据显著优势，其主要又体现为库存的优势。央企地产公(gōng)司，现阶段表(biǎo)现(xiàn)出较低的融资成本，优质的开(kāi)发(fā)资源和良好的不动(dòng)产资产运(yùn)营能力(lì)的多(duō)重竞争(zhēng)优势。”

　　“即(jí)使没有(yǒu)中特估，国(guó)央(yāng)企(qǐ)相较(jiào)于(yú)民营地(dì)产(chǎn)公司也是更有优(yōu)势的。”吕功绩强调，“对于减值、土地(dì)资源债权(quán)债务关系等问题，市场对民营房开企业的资产会(huì)有更多(duō)担忧和质疑(yí)，所(suǒ)以(yǐ)在这一轮行(xíng)业出清的过程(chéng)中，央(yāng)国企相较于民企来说(shuō)估值的修复更明显。中特估(gū)的角度从中长期的(de)维度看(kàn)，行业(yè)的逻辑在于集中度(dù)提升后，行业(yè)进入高质量发展阶段，具备(bèi)较快速发展(zhǎn)阶段更稳定且可预期的盈利和(hé)现金流创造能力，以此带来估值中(zhōng)枢的提(tí)升，应该(gāi)关注估值相对较低，企业(yè)自身资产的质量好、运营能(néng)力强、可以创造持(chí)续现金流的企业。”

　　“存量时代中行业普涨的概率比较(jiào)低(dī)，行业内部(bù)将出现分化(huà)，要关注将受益(yì)于(yú)行(xíng)业集中度提升的头部公司。”星石投(tóu)资(zī)首(shǒu)席研究官方磊也表示(shì)。

　　顺(shùn)应机(jī)构(gòu)这(zhè)一思路的话，或许还是保利发展、招(zhāo)商蛇口等国资背景(jǐng)龙头前(qián)途更(gèng)为光明。不过国投瑞银基金(jīn)投资部副(fù)总(zǒng)监(jiān)綦傅鹏表(biǎo)示：“需要客观地去(qù)持续观察国企央(yāng)企在三个方面(miàn)是否可以维持，首先(xiān)是融资成(chéng)本(běn)保持低位，其次(cì)是销售(shòu)份额(é)持续提升，再次是拿地份额持续提升。”

　　复苏速(sù)度缓慢

　　机构需要多给一些耐心(xīn)

　　而(ér)《红周刊》也根(gēn)据(jù)房企(qǐ)一季(jì)报(bào)梳理发现，对于(yú)2022年的业绩出现的(de)整体下滑，2023年一(yī)季度的业绩分化更趋明显，保利发展、滨江(jiāng)集团等房企(qǐ)营(yíng)收、净利均实(shí)现了(le)业绩的回正，甚至是较大(dà)增速的(de)增长。而这些公司也是(shì)机构的重(zhòng)仓对象。

　　对此，知名房地(dì)产业内人士(shì)张(zhāng)宏伟向《红周(zhōu)刊》分析表示，业绩出现明显改善的(de)房(fáng)企，主要是因为过去两三(sān)年(nián)时间，尤其是在2021年下(xià)半(bàn)年民(mín)营房企(qǐ)不怎么投资(zī)拿地之后(hòu)，国有企业仍在持续(xù)性地拿(ná)地，且主要集(jí)中(zhōng)在核心城(chéng)市，投资力(lì)度较大。投资的(de)驱动能够推动房企销售业绩(jì)的增长，从而(ér)在2023年一季度市场恢复(fù)但(dàn)仍处(chù)于调整的过程(chéng)中，能够保(bǎo)有一个正增长。

　　不过张宏伟同时也提醒表示，在房(fáng)地产的复苏过程中，还面临着(zhe)一些(xiē)不确定(dìng)性。其实整个(gè)市(shì)场从四(sì)月份开始又(yòu)在往下掉。除(chú)了杭州、成都等极(jí)个别城市四月环比三月相对表现较(jiào)好之(zhī)外，包(bāo)括北京、上海在内的绝大多数(shù)城市都出(chū)现环比(bǐ)下滑(huá)的情(qíng)况。而现(xiàn)在五月的(de)市场表现也不(bù)太(tài)乐观。按照现(xiàn)在的经济状况、收入情况，以及市场(chǎng)的去库存(cún)压(yā)力、企(qǐ)业(yè)的资金(jīn)面压力，可能会(huì)出(chū)现，到六月份房企为了(le)半(bàn)年报冲业绩出(chū)现(xiàn)市场(chǎng)的短(duǎn)期反弹(dàn)外的一(yī)个市场(chǎng)乏(fá)力现象。也就(jiù)是说，第(dì)二(èr)季度、第三季度增长不确定(dìng)性(xìng)的压(yā)力(lì)仍旧较大。

　　上海利(lì)檀投(tóu)资董事(shì)长陈昊(hào)扬也向《红周(zhōu)刊》指出，现(xiàn)在(zài)整(zhěng)个房地产以(yǐ)及其上下游产业链的复苏速度都比想象的要(yào)慢很多，我们(men)要多给一(yī)些耐心，这个(gè)时候，在房地产(chǎn)以(yǐ)及上下游就不(bù)是赚快钱的时候(hòu)，只能赚他基本面的钱。但这也(yě)意味(wèi)着，只(zhǐ)有极(jí)为少数的、做得(dé)比同(tóng)行好得多的企业，会伴随整个(gè)行(xíng)业的弱复苏，业绩会逐步体(tǐ)现出来(lái)。所以只能耐(nài)心地去等待它的基本面不断地凸显出来，这(zhè)需要(yào)时间。

　　（本(běn)文(wén)已刊发于5月(yuè)13日(rì)《红周刊》，文中提及个股仅为举例分析，不做买卖推荐。）

未经允许不得转载：IDC站长站，IDC站长，IDC资讯--IDC站长站 马云的钱属于个人吗