5月以(yǐ)来，房地产(chǎn)板块个股多出现小幅(fú)上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中(zhōng)信房地产指数本月涨幅约为2％。而(ér)以(yǐ)公(gōng)募基金为代(dài)表的(de)机(jī)构对于这一板(bǎn)块已经在悄然布局(jú)。数据显示(shì)，以南方和(hé)华夏的两只老(lǎo)牌ETF基金为例，5月9日时所公布的总份额均较(jiào)4月28日时有小幅增长。根据基金一季报(bào)统计，龙头与地方国(guó)企央企获得增持(chí)，持仓数量占流通股比重增幅五只个(gè)股分别(bié)为华发股份(fèn)+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商(shāng)积余(yú)+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房地(dì)产(chǎn)或“底部(bù)回升”

　　行业(yè)红利(lì)时代已过(guò) 精耕细(xì)作成共识

　　从(cóng)公(gōng)募基金对房(fáng)地产的配置看，2019年末(mò)，公(gōng)募所持有的房(fáng)地产行业标的市值约1188亿元，占(zhàn)其所(suǒ)持股票市值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募所持房地产公司市值在股票资产中的占比却(què)断崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数(shù)值更是进一(yī)步降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出(chū)现了三年来的首次回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对(duì)房(fáng)地(dì)产行(xíng)业的持股比(bǐ)例也同步回升，从2021年底(dǐ)的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的(de)势头似乎(hū)在今年(nián)一(yī)季度得(dé)以延续。数据统计显示，公募重仓持(chí)有房(fáng)地产板块一季度(dù)市值(zhí)TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较2022年(nián)四季度(dù)提升(shēng)6.71％。持仓市值前五个股分(fēn)别为保利发展、招商蛇(shé)口、万科A、华(huá)发股份、滨江集团，持仓市值占板块比重合计达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中不(bù)难发现，公募对于房地(dì)产的投资愈发有(yǒu)集中于龙头的趋(qū)势(shì)。Wind显示，在公募基(jī)金一季报(bào)汇总的重(zhòng)仓股中，房地产板块排名最高的是(shì)保利发展，在基金重仓第33位。排名第二的是招商蛇(shé)口，排在第78位。而老牌龙(lóng)头股万科A排(pái)在(zài)第96位。对比去年四季报，变化之处首先在于(yú)几(jǐ)只房地产龙头股(gǔ)从排位上看均有退步，尤其(qí)是万科最为明(míng)显；其(qí)次是金地集团退出百大之列(liè)。但考虑到房(fáng)地(dì)产是复(fù)苏链上最后一环，且(qiě)首季并非行业销售旺(wàng)季，其传导到二级市场(chǎng)乃至机构持仓上还需要时间周期(qī)。

　　形成共识的(de)是，经济(jì)圈判断房地产已经进(jìn)入大分(fēn)化时代，一二线城市好于三四线城市(shì)。而映射(shè)到二(èr)级(jí)市场投资上，配置(zhì)房地产行业轻松(sōng)收(shōu)获行业(yè)贝塔的红利期一去不返了(le)。“如(rú)果按照(zhào)产(chǎn)业(yè)周期来分类，包括房地(dì)产等几类行业在盖特纳曲线里(lǐ)属(shǔ)于成熟期或者衰(shuāi)退期的(de)行业，传(chuán)统认知上没有(yǒu)什么投资机会的。但在这(zhè)几年特殊(shū)的行情里包括煤炭、电解铝(lǚ)等类似的行业也出现了一些(xiē)机(jī)会(huì)，背(bèi)后的逻辑是供给(gěi)侧(cè)发生了更大的(de)变化。”一不愿具名的上海公募基金(jīn)经理(lǐ)指出。

　　不过(guò)也有公募(mù)人士持谨慎(shèn)乐观态度：“行业前几年17亿(yì)～18亿(yì)平(píng)方米的年(nián)销(xiāo)售面积很难再出(chū)现了，2022年(nián)光是(shì)居民(mín)存款数量增加了15万亿元(yuán)。中国存量有(yǒu)400亿平方米建筑(zhù)面积，考虑存量地(dì)产(chǎn)的更新，也有近(jìn)10亿平方米。需求端还需要有一定的政策出来去刺(cì)激(jī)购房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功(gōng)绩也(yě)指出：“时至今日(rì)，无论从城(chéng)镇化的(de)进(jìn美国各州的缩写是什么，美国各州缩写英文字母)程，还是(shì)人均住房面积(jī)（接近30平/人），我国均已(yǐ)告别(bié)住房(fáng)短(duǎn)缺时代，而目前居民的(de)杠杆率和房价收入也不支撑每(měi)年18万亿(yì)元的(de)销售额，以及过快(kuài)上(shàng)行的房价，因(yīn)而行(xíng)业高增的(de)时代已经(jīng)过去，未来(lái)行业的(de)需求(qiú)或将回落，在此过程(chéng)中(zhōng)，伴随(suí)着(zhe)地产的高(gāo)杠(gāng)杆属性，就很(hěn)容易(yì)出现(xiàn)信用风(fēng)险问(wèn)题（类(lèi)似(shì)2022年的民营地产爆雷），行业(yè)进入到供(gōng)给侧(cè)出清的过程。这个过程中，综合竞争力强(qiáng)的(de)公司(sī)就能够通过大鱼(yú)吃小鱼的方式，获得市占率的提升。当(dāng)行业需求见顶回(huí)落时，行(xíng)业的贝塔已经过去了，但(dàn)不代表(biǎo)没有投资(zī)机会，机会在于城市、位置、产品的阿尔法，而对(duì)应到股票(piào)投(tóu)资(zī)，就是强竞争(zhēng)力(lì)公司的(de)阿尔法。”

　　或许(xǔ)也是基于这样(yàng)的认识(shí)转变，精(jīng)耕细作个股成为公募乃至整体机构的务实(shí)之举。

　　机构(gòu)配置房地产“风(fēng)物长宜(yí)放眼量”

　　头部央国(guó)企(qǐ)、优(yōu)质区域性(xìng)标的成(chéng)香饽(bō)饽

　　5月以(yǐ)来，房地产板块(kuài)个股多(duō)出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月(yuè)10日收盘(pán)，中信房(fáng)地产指数本月涨幅约(yuē)为2％。从(cóng)具体的个(gè)股来看(kàn)，《红周刊(kān)》利用Wind统计申(shēn)万房地产(chǎn)板块个股(gǔ)，在纳入统计的124只房地(dì)产(chǎn)类标的(de)股(gǔ)中，本月以来实现股价上(shàng)涨的达到(dào)了(le)81家。

　　其中(zhōng)，上述时间段恰(qià)好排名前五的公司月内涨(zhǎng)幅超过了10％，它们(men)分别是上实发展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产(chǎn)。排名第(dì)一的上实发展，五一假(jiǎ)期归来后(hòu)日(rì)成交(jiāo)量明显放大(dà)，4日(rì)、5日(rì)连续两个(gè)交(jiāo)易日收出涨停。从(cóng)该股的(de)基本面来看，上实发展的主营业务为(wèi)房地产开发与经(jīng)营。公司的主要产品及服(fú)务为(wèi)房地(dì)产销(xiāo)售、房(fáng)地产租(zū)赁、物业(yè)管理(lǐ)服(fú)务、工程项目、酒店经营。从业绩数据来看(kàn)，2022年(nián)，其(qí)实现营(yíng)业收(shōu)入52.48亿元，比(bǐ)上(shàng)期减(jiǎn)少(shǎo)47.85％，归(guī)母净利(lì)润1.23亿元，同比下(xià)降(jiàng)33.24％。2023年第一季度，其实现营(yíng)业(yè)总收(shōu)入27.87亿(yì)元，同比增(zēng)长183.02％；归母净利润2.86亿(yì)元，同比扭亏。

　　不过(guò)从十大流通(tōng)股股东(dōng)来(lái)看，各类机构都有对其布(bù)局的例(lì)子。以3月31日时的首季十(shí)大流通股股东来看， 具体包括(kuò)公募的上银基(jī)金、私募的迎水文龙、中央汇金(jīn)、长城(chéng)资美国各州的缩写是什么，美国各州缩写英文字母产管理公司等都跻身前十的行列。

　　巧合(hé)的是，涨(zhǎng)幅(fú)暂时排名第(dì)二的浦(pǔ)东(dōng)金桥也(yě)是上(shàng)海本地房企，其(qí)第(dì)一季度的(de)收入(rù)利(lì)润规模大(dà)幅(fú)度(dù)复苏。究其原因，一(yī)方面是该公司后疫情(qíng)时代出租率复苏至近(jìn)年来最高，另(lìng)一方面(miàn)则是公司拿地结算持续性向好，从(cóng)数字上看，一季度新增虹口135、138住(zhù)宅地块，总建筑面积(jī)约54万平方米。

　　在(zài)这样的业绩势头向好背景(jǐng)下，自然也吸引(yǐn)了知名机构在其中持续驻(zhù)足(zú)。从第一季度十大流通股(gǔ)股东来看，知名私(sī)募高(gāo)毅邓晓峰的(de)两只产(chǎn)品依(yī)然在前十(shí)中，这也是连续第三个季度他(tā)有的两只产(chǎn)品杀入前十。同(tóng)时榜单中(zhōng)还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎(zhā)比投资(zī)局，其(qí)当(dāng)季(jì)还小幅增(zēng)加了持股。

　　除去(qù)上(shàng)述两家上海(hǎi)区域(yù)性地产公司外，荣安(ān)地(dì)产(chǎn)则是(shì)主(zhǔ)要布(bù)局在深圳(zhèn)的地产公司(sī)，一季报交(jiāo)出的也是(shì)一份(fèn)报喜的成绩单(dān)：首(shǒu)季公司实现营业收入(rù)51.85亿(yì)元(yuán)，同比增长35.51％。归属于上市公司(sī)股东(dōng)的(de)净利润6.48亿(yì)元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构态度来看(kàn)，《红周(zhōu)刊(kān美国各州的缩写是什么，美国各州缩写英文字母)》注意到两只公募(mù)指基首季新(xīn)杀入十大流(liú)通股股(gǔ)东行列。具体说来(lái)， 南(nán)方中证全指房(fáng)地产ETF上(shàng)榜排名第七位，富国中证(zhèng)指数1000增强则排名第九位(wèi)，此外联袂出现的(de)机构还有QFII高盛国际和私募(mù)迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访(fǎng)时(shí)，兴(xīng)证(zhèng)全球基金(jīn)相关人士(shì)分析(xī)：“经历(lì)过(guò)行业洗(xǐ)牌和兼并(bìng)重(zhòng)组后(hòu)，龙(lóng)头的价值更为笃定突(tū)出(chū)；从拿地端(duān)看，2022年土地市场大幅降(jiàng)温，优(yōu)质土地供给较多（券商测算对应(yīng)潜在毛(máo)利率在(zài)25％以上(shàng)，目前(qián)房(fáng)企的利润(rùn)率仅20％），绝大(dà)多数房企受限于(yú)信用问题或者资金紧张没法拿地，龙头房(fáng)企趁机获取低(dī)成本(běn)土地，龙头房企的拿(ná)地力度（拿地金额/销售(shòu)金额）基本在30％以上(shàng)；从融资上看，龙头房企杠杆率(lǜ)较低，净负债率基本在70％以下，而其他房企的(de)净负债(zhài)率(lǜ)普遍都在100％以上，加杠(gāng)杆空间有限，从融资成本看，龙头(tóu)房(fáng)企的融(róng)资成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年(nián)的销售，龙(lóng)头房企明(míng)显跑(pǎo)赢(yíng)行业，1～4月(yuè)百强房(fáng)企的销(xiāo)售(shòu)额增速为9％，而TOP14的(de)销售额(é)增(zēng)速为29％。”

　　需要强调的是，在当(dāng)前中特估(gū)的浪潮下，央国企地产股(gǔ)或存在(zài)发展(zhǎn)的大(dà)好机(jī)会。中信(xìn)证券指(zhǐ)出：“房(fáng)地产行业(yè)的结构性机会(huì)依(yī)然存(cún)在，少部分公司(sī)尤其(qí)是央企占据(jù)显著优势，其主要又体(tǐ)现为(wèi)库存的优(yōu)势。央企(qǐ)地产公司，现阶段表现出较低的融(róng)资成(chéng)本(běn)，优质(zhì)的开发资源和(hé)良好的不动产(chǎn)资产运营(yíng)能(néng)力的多重竞争优(yōu)势。”

　　“即使没有(yǒu)中(zhōng)特(tè)估(gū)，国(guó)央企相较(jiào)于民营地(dì)产公司(sī)也是更有(yǒu)优势的。”吕(lǚ)功绩强调(diào)，“对于减值、土(tǔ)地资(zī)源(yuán)债权债务关系等(děng)问(wèn)题，市场(chǎng)对民营房开(kāi)企(qǐ)业的(de)资产(chǎn)会有更多(duō)担忧和质疑(yí)，所以在这一轮行(xíng)业出(chū)清的(de)过程中，央国企(qǐ)相(xiāng)较(jiào)于民企(qǐ)来说估值的(de)修复更明(míng)显。中(zhōng)特估的角度(dù)从(cóng)中长期(qī)的(de)维度看(kàn)，行业(yè)的逻辑在于集(jí)中度提(tí)升后，行业(yè)进入高(gāo)质量发展阶段(duàn)，具备(bèi)较快速发(fā)展阶段更(gèng)稳(wěn)定且可预期(qī)的(de)盈利(lì)和现金流创(chuàng)造能力，以此带来估值中枢的提(tí)升，应(yīng)该(gāi)关注估值相对较低，企业自身资产的质量好、运营能力强、可以创(chuàng)造持续现金流的(de)企业。”

　　“存量(liàng)时代中行业普涨的(de)概率比较低，行业内部(bù)将出现分化，要关注将(jiāng)受益于行业集中度提(tí)升的头部公司。”星(xīng)石投资首席研究官方磊也表示。

　　顺应机(jī)构这(zhè)一(yī)思路(lù)的话，或许还是保利发展、招商蛇口等国资背景(jǐng)龙头前途更为光明。不过国投瑞银基金投资部(bù)副总监綦傅鹏表(biǎo)示(shì)：“需(xū)要客观(guān)地去(qù)持续观察国(guó)企(qǐ)央企在三个(gè)方面(miàn)是否可以维持，首先是(shì)融(róng)资成本保(bǎo)持低位，其次是销售份(fèn)额(é)持续提(tí)升(shēng)，再次是拿地份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构(gòu)需要多(duō)给一些耐(nài)心

　　而《红周刊(kān)》也根据(jù)房企(qǐ)一季报梳理(lǐ)发现，对于(yú)2022年的业绩(jì)出现的整体下滑，2023年一季度的业绩(jì)分化更趋明显，保利发(fā)展(zhǎn)、滨(bīn)江(jiāng)集团等房企营收、净利均实现了业绩的回正，甚至(zhì)是较(jiào)大(dà)增速的增长。而(ér)这些公司也是机(jī)构的重仓对象。

　　对此，知名(míng)房地(dì)产业内人士(shì)张宏(hóng)伟(wěi)向《红周刊(kān)》分析表示，业绩出现明显改善的(de)房企，主要是(shì)因为过去两三年时间，尤(yóu)其(qí)是在2021年下半年民营房企不怎么投资(zī)拿地(dì)之后，国有企业仍在持续(xù)性(xìng)地拿地，且主要集中在核心城市，投资力度较大。投资的驱动能够推动房企销售(shòu)业(yè)绩的(de)增长，从(cóng)而在2023年一季度市(shì)场恢(huī)复但仍处于调整的过程(chéng)中(zhōng)，能够保有一个正增(zēng)长。

　　不过张宏伟(wěi)同时(shí)也(yě)提(tí)醒表示(shì)，在房地产(chǎn)的复苏过程中，还面临着一(yī)些(xiē)不确定性。其实(shí)整个(gè)市场从四月(yuè)份开始又(yòu)在往下掉(diào)。除了杭州、成都等极个别(bié)城市四(sì)月(yuè)环比三月相(xiāng)对表现较好(hǎo)之外，包括北京(jīng)、上海在内(nèi)的绝(jué)大多(duō)数城(chéng)市都出现环比(bǐ)下滑的情(qíng)况。而(ér)现在五月(yuè)的市场表现也不太乐观(guān)。按照现在的经济状况、收入情(qíng)况(kuàng)，以及(jí)市场的去库存(cún)压力(lì)、企(qǐ)业(yè)的资金面(miàn)压(yā)力，可(kě)能(néng)会出现，到六月(yuè)份(fèn)房企为(wèi)了半年报冲业绩出(chū)现市场的(de)短期反弹外的一个市场乏力(lì)现象。也就(jiù)是说，第二季度、第三季度增长不确(què)定性的压力仍(réng)旧较大。

　　上海利(lì)檀投(tóu)资董事(shì)长陈昊扬也向《红周(zhōu)刊》指出(chū)，现在整个房(fáng)地(dì)产(chǎn)以及其上(shàng)下游产(chǎn)业链的复苏(sū)速度都比想象的要慢很多，我们要多给(gěi)一些耐心，这个时候，在房(fáng)地(dì)产(chǎn)以及上下(xià)游就不是赚快钱(qián)的(de)时候，只能赚他(tā)基本面的钱。但这也意(yì)味着，只有(yǒu)极为(wèi)少数的、做得比同(tóng)行好得多的企业，会伴随整个行业的弱复苏(sū)，业绩会(huì)逐步体现出来。所以只能(néng)耐心地去(qù)等待它的(de)基本(běn)面不断地凸显(xiǎn)出来，这需要时间。

　　（本文已刊发于(yú)5月13日(rì)《红周刊(kān)》，文中提及个股仅为举例分析，不做买卖(mài)推荐。）

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