万柳(liǔ)书(shū)院，暴雷了。

　　今年年初“万(wàn)柳(liǔ)少爷(yé)”的意外走红，让这个位于北京海(hǎi)淀的豪宅被全(quán)国知(zhī)晓(xiǎo)，其背后曾宣称(chēng)要做地产界(jiè)“劳斯莱(lái)斯”的神秘(mì)开发(fā)商——中赫(hè)集团(tuán)，也(yě)被拉向台前。

　　而如今(jīn)，万柳书院再次受到舆(yú)论(lùn)关(guān)注，起因中赫(hè)集团(tuán)成(chéng)了共同债(zhài)务人被中国信达追债，中国信达为了(le)收(shōu)回钱款(kuǎn)不得不(bù)将中赫抵(dǐ)押的(de)75套万(wàn)柳书院豪宅拍卖。可问题是，这些房子(zi)早已售出，业(yè)主并非中赫集团，那些真正(zhèng)斥巨资购入房产的有(yǒu)钱人，房子现在莫名(míng)奇妙地被拍卖，算是被割(gē)了！

　　截至发稿，暂未看到这些(xiē)业主的(de)维权信息，难怪(guài)有网友(yǒu)调侃：“富人被割韭菜的(de)时(shí)候，他(tā)们的姿势(shì)都那么优雅。”

　　不过事件背(bèi)后(hòu)，可能(néng)没你(nǐ)想象的那么简单(dān)。

　　1

　　富人被精准收割(gē)？

　　最惨(cǎn)的可能还是债(zhài)主

　　“北京豪(háo)宅的尽头(tóu)是万柳书院(yuàn)”，但(dàn)谁都没想到，这个(gè)位于(yú)海淀核心区位，名校(xiào)环(huán)绕的(de)顶级豪宅，竟然暴(bào)雷了(le)！

　　近日，有网(wǎng)友发现，中国信(xìn)达在京东(dōng)拍卖上，上(shàng)架了“北(běi)京赫华恒瑞房地(dì)产开发有限公司(sī)不良(liáng)债权(quán)转让项(xiàng)目”，债(zhài)权(quán)总额高达近47亿，该项(xiàng)目(mù)的抵押物(wù)中，包括75套万(wàn)柳书(shū)院(yuàn)住宅。

　　据京东拍卖显(xiǎn)示，上述不良(liáng)债权(quán)转让项(xiàng)目的处置主体(tǐ)是(shì)中国(guó)信(xìn)达资(zī)产管理股份有(yǒu)限公司北京(jīng)市分(fēn)公司（下称中国(guó)信(xìn)达北分），处置(zhì)的是对北京赫华恒瑞房(fáng)地产开发有限公司（下称(chēng)赫(hè)华恒瑞(ruì)）的(de)不良债权。截至2023年(nián)1月(yuè)31日，债(zhài)权金额(é)约为46.95亿(yì)元人民币(bì)，其中债权本金37.50亿元。中赫(hè)集团有限(xiàn)公司是共同债(zhài)务人。目(mù)前(qián)，该项目已有1万次(cì)围观，35名意向人。

　　从表(biǎo)面上看，这(zhè)就是(shì)一起中国信达北(běi)分(fēn)讨债的故事，但实际上，75套豪宅的背(bèi)后暗藏秘密。

　　据此前媒体报道(dào)，万柳书院总共301户(hù)，而且早已售罄。如果该报道属实，说明(míng)这些房子(zi)实际上都是卖出(chū)去了(le)的，是有人(rén)住的。

　　那为什么(me)中(zhōng)国(guó)信达的拍卖页面上又(yòu)注(zhù)明(míng)这75套房子是“未出售”的状(zhuàng)态呢(ne)？只能说明(míng)这(zhè)些房子根本没有(yǒu)网签，也没有房产证！

　　第一财经的(de)报(bào)道(dào)证实了上述内容。有豪宅中(zhōng)介透露，中赫集团早(zǎo)就把这75套房子抵押出去，现在还没资金(jīn)解抵押，所(suǒ)以不能网(wǎng)签、没办房本(běn)。

　　作为海淀的顶级豪(háo)宅，最强学区(qū)房，万(wàn)柳书院的业主基(jī)本(běn)都是北京的(de)高端人士，柳传志、丁(dīng)磊(lěi)等知名商业大佬(lǎo)也(yě)是万(wàn)柳书(shū)院的业主。另据地(dì)产自媒体“地产八卦女”爆料，万(wàn)柳书院(yuàn)的(de)业主(zhǔ)中(zhōng)，还有(yǒu)不少中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)的高管(guǎn)、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此(cǐ)，不(bù)少网(wǎng)友感叹，“富(fù)人(rén)也被精准收割了！”

　　不(bù)过，如果这(zhè)些业主确实已(yǐ)经支付价款并实际占有，那(nà)么，中国(guó)信达转让(ràng)这(zhè)笔不良债权回(huí)本(běn)的愿望，或(huò)将泡汤。这次拍卖损失最大的(de)，没准还是债主中国(guó)信(xìn)达(dá)。

　　根(gēn)据相关法(fǎ)律规定，民事执行(xíng)中，业主(zhǔ)已经(jīng)支付价款并(bìng)实际占有，但未办理过(guò)户手续的，如果业主(zhǔ)没(méi)有过错，人民法院不得查封、扣(kòu)押、冻结，已经查(chá)封的可以向(xiàng)法院提出执行异议(yì)申请，请求法院(yuàn)解除(chú)查封(fēng)，同时可以联合(hé)起(qǐ)诉(sù)开发商，要求退(tuì)还(hái)购房款或办理(lǐ)房(fáng)产(chǎn)证，并承担违(wéi)约责任。

　　此外，今年4月，人(rén)民法院报公布《最高人(rén)民法院关于商品房消(xiāo)费者权(quán)利保护(hù)问题的批(pī)复(fù)》，以司法解释的方(fāng)式明确了购房(fáng)人的优先(xiān)权(quán)：

　　商品房消费者(zhě)以居住为目的购买房屋并已支付(fù)全部价款，主张其房屋交付请(qǐng)求权优先于建设工(gōng)程(chéng)价款优先(xiān)受偿(cháng)权、抵(dǐ)押(yā)权以及其他(tā)债权的，人民法院(yuàn)应当予以(yǐ)支持。只支付了部(bù)分价款的商品房(fáng)消费者(zhě)，在一(yī)审法(fǎ)庭辩论终结前(qián)已实际支付剩余价款的(de)，可以适用前款规(guī)定。

　　也就是说，如果这75套(tào)房子均为“已(yǐ)售未网签”，那(nà)么这(zhè)笔不(bù)良债权，实际上(shàng)是(shì)个烫手(shǒu)山芋。可能(néng)不仅不能卖(mài)出去(qù)回(huí)本，抵押的这(zhè)75套房子，还会被业主(zhǔ)讨回去。

　　中国信达，将会(huì)赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳(láo)斯莱斯”

　　成了(le)“老赖”

　　这(zhè)次(cì)债权(quán)公司中国信(xìn)达申(shēn)请不(bù)良债权转(zhuǎn)让，可以追溯到金(jīn)谷(gǔ)信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼(yǎn)查显(xiǎn)示(shì)，目前中国信达已经(jīng)成为赫华(huá)恒瑞唯(wéi)一股(gǔ)东。但此(cǐ)前，赫(hè)华(huá)恒(héng)瑞为中(zhōng)赫集团旗下子公(gōng)司(sī)。2019年4月22日，中(zhōng)赫集团、中(zhōng)赫(hè)置地等(děng)选择退出了赫(hè)华恒瑞(ruì)的股东行列，中国金谷国际信托有限(xiàn)责任公(gōng)司成为(wèi)了唯一股东，后(hòu)者(zhě)由(yóu)中国信达资2100是平年还是闰年，2100是平年还是闰年最佳答案产管理股份有(yǒu)限公(gōng)司(sī)持股93.75％。

　　作(zuò)为房地产开(kāi)发商，相(xiāng)较其他房企，中赫集团既没有很大(dà)规模，也没有很(hěn)高的国民知名(míng)度(dù)，但却在北京豪宅圈留下一(yī)个个(gè)传说。

　　如钓鱼(yú)台七号院，作为中赫集团进入北京的第一个豪宅项目，2011年，中(zhōng)赫置地推出钓鱼(yú)岛七号院(yuàn)3号楼，高达30万/平米的天价，成为当时京(jīng)城最贵的楼盘，引发了市场强烈震(zhèn)惊。

　　随(suí)后开发(fā)的万柳书(shū)院，更(gèng)是被誉为“北京海淀顶(dǐng)端(duān)豪宅(zhái)”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢(yì)价率40.9％，从融(róng)创、保利(lì)、万科等大型知名房企手(shǒu)中，抢下了北京(jīng)万(wàn)柳(liǔ)地块，成为北京当(dāng)年的“双料地王”。很快，万柳书院就(jiù)以神秘高端(duān)的姿态杀入市场，无论是一块块从荷兰运回(huí)来的灰砖(zhuān)垒起(qǐ)来的(de)五(wǔ)米(mǐ)高墙，还是每(měi)棵成本超6万的成(chéng)年银杏树，还是每平米20万(wàn)元的价格，都令业内外震(zhèn)撼(hàn)不已。

　　“万柳的墙、西(xī)宸的缸(gāng)、霄八的顶儿、融创的(de)湖、紫辰(chén2100是平年还是闰年，2100是平年还是闰年最佳答案)院(yuàn)的树、北平府的院儿(ér)。”从(cóng)这句顺口溜中，就可看出其(qí)在北(běi)京(jīng)豪宅圈的地位(wèi)。2014年末上市(shì)的它，对手(shǒu)是(shì)当时有名的融创观澜嘉(jiā)苑、佳兆业广场、恒大华府(fǔ)等，现如(rú)今，它(tā)远远超过(guò)这些对手(shǒu)。

　　去年，万柳书院一套(tào)300平米的法拍房(fáng)，最终成交价(jià)1.09亿(yì)、单(dān)价(jià)达到惊人的36万元/平(píng)米，说明万(wàn)柳书院虽然已经推(tuī)出了8年之久，但其依旧在北京豪宅圈备受(shòu)追捧(pěng)。

　　中赫集团开(kāi)发(fā)的豪宅，也吸引了不少知名人(rén)士，如知名演(yǎn)员宋丹丹，就住在(zài)钓鱼台七(qī)号院(yuàn)。而柳传志(zhì)、丁磊等知(zhī)名商业(yè)大佬则(zé)居(jū)住在万柳(liǔ)书(shū)院。

　　几(jǐ)大(dà)豪(háo)宅的成功奠定了中赫(hè)集团(tuán)的“高端路线”，也因此，它被(bèi)外界(jiè)贴上了，“卖(mài)北京城最贵(guì)的房(fáng)，拿(ná)北京城最(zuì)贵的地”，“做地产中的(de)‘劳(láo)斯莱斯’”的(de)标签。

　　但隐(yǐn)藏(cáng)在豪宅开(kāi)发商光环(huán)的(de)背后，这个(gè)地产界“劳斯莱(lái)斯”却多次成为被执行(xíng)人，被(bèi)执(zhí)行标的高达11亿。

　　今(jīn)年年初，因为(wèi)履(lǚ)行能(néng)力而拒不(bù)履行生效法律(lǜ)文书确定(dìng)义务，中(zhōng)赫集团(tuán)正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了(le)？

　　中(zhōng)赫集团如今沦(lún)落到这个(gè)地步，其实是有(yǒu)迹可循的。

　　事实上，早在今年年初“万柳书(shū)院少爷”走红之时(shí)，深蓝财经就曾深挖出背后的中(zhōng)赫集团，发现其深陷财务危机。

　　从知名豪宅的开发商到沦(lún)为“老赖”，中赫(hè)集团实控人周金辉的人生轨迹跟着急转直(zhí)下。而追根溯源(yuán)，这(zhè)个(gè)转折点，就在于收购北京(jīng)国安(ān)。

　　近十(shí)年来，房企纷纷开(kāi)始了多元化转(zhuǎn)型，但(dàn)转型之路(lù)并不好走。早在2008年开始，中(zhōng)赫集团就尝试过多(duō)元化业务(wù)，先后进(jìn)军能源市(shì)场、团(tuán)购网(wǎng)站，但最终(zhōng)都(dōu)惨淡收(shōu)场。最终，周(zhōu)金辉将转型(xíng)的目光，放到(dào)了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金服与(yǔ)IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿元参股国安足球俱乐部64％股(gǔ)权，成为国安的(de)新东家(jiā)。接着在2021年6月，中赫集团从中(zhōng)信集(jí)团手中拿下北京国安俱乐部36％股权，至(zhì)此拿(ná)下北(běi)京国安俱乐部全(quán)部股权。如果北京国安的估值一(yī)直(zhí)没变，那么中赫集团拿下北京国安，总(zǒng)计花(huā)费(fèi)了约55.5亿(yì)。

　　看到这(zhè)里，有人也许会感叹：卖豪宅真(zhēn)是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的(de)是这样，中赫为什么(me)又要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫(hè)集(jí)团及其实控人周金辉(huī)夫(fū)妇将其(qí)手中的中赫集团股份(fèn)质押陆续质押，据(jù)企查查显(xiǎn)示，目前(qián)中(zhōng)赫集团(tuán)共有(yǒu)11条股权出质记录。质权(quán)人包括海金商业(yè)保理、北(běi)京建工、山东国际信(xìn)托、中融信托、中信建设等。

　　这(zhè)与入主北京国安的时间完全吻合(hé)。

　　然而(ér)，入主北(běi)京国安后(hòu)，不仅国安的经营状况没有得到(dào)改(gǎi)善(shàn)，中赫集团也被(bèi)拉入泥淖(nào)。

　　据北(běi)京产权交易所官(guān)网信息显示(shì)，2020年，北京(jīng)国安足球俱乐部实现营业收入1.03亿元(yuán)，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿元(yuán)，总(zǒng)负债18.51亿(yì)元。

　　为了缓解(jiě)资金压力(lì)，中赫集(jí)团和(hé)周金辉夫(fū)妇还在持(chí)续质押手中的中赫集团(tuán)股份，但国安和中赫的经营状(zhuàng)况却(què)持续没有好转。

　　不仅中赫集团(tuán)被5次列被执行人，执行标(biāo)的(de)高达11亿，北京国(guó)安也3次与中赫集团、中(zhōng)赫置地、及中赫集团股东(dōng)周金辉、李(lǐ)彩霞等共同(tóng)成为被执行人，执行标的(de)约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而(ér)拒不(bù)履(lǚ)行生效法律(lǜ)文书确(què)定(dìng)义务，上(shàng)述(shù)被执行人成为“老赖”。只有北京国(guó)安，目前幸免于(yú)难。不过(guò)在实控人都成为老赖的情况下，被(bèi)执行10个多(duō)亿的北京国安，又如(rú)何能(néng)独善(shàn)其身？

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