文(wén)：任泽(zé)平团队　　

　　导(dǎo)读(dú)

　　是该(gāi)取消预(yù)售制了。 1月17日召开的全国住房和城(chéng)乡建设工作会议提出“有条(tiáo)件的可(kě)以进行现房销售(shòu)”，不足一个月时间，已有山东、安徽、河南(nán)、四川(chuān)、广东等地明确表态，试(shì)点现房(fáng)销售。

　　1、是该取消商品房预售制了，用你的钱，建你的(de)房(fáng)子，还烂尾了，这是对购房(fáng)者的不(bù)公平。以后谁有钱谁建房(fáng)，没钱(qián)没实(shí)力(lì)的别建了(le)，不能把包袱(fú)甩(shuǎi)给老百姓(xìng)和社会，这是(shì)房地(dì)产从大开发(fā)时代步入高质量发展阶段的必然趋势，也是(shì)对购房老百(bǎi)姓的最大保护。98年(nián)房改时，全国缺房子，开发商缺钱(qián)，预售(shòu)制是权宜(yí)之(zhī)计，现在全国套户比(bǐ)超(chāo)过1，从大开发进入存(cún)量时代，对(duì)购房民众(zhòng)不公平(píng)的预售制已(yǐ)经过时了，该取消了(le)，改为现(xiàn)房销售(shòu)。以后一手交钱，一(yī)手交房，天经地(dì)义(yì)。当然(rán)二次(cì)房改是(shì)个技术活，兼顾化(huà)解停贷(dài)、复工保交楼、重组(zǔ)房企债务、恢复市场信(xìn)心以及长效机制，长效(xiào)机(jī)制四大关键是推动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产(chǎn)税。如(rú)果(guǒ)按照(zhào)经济规律办事，中(zhōng)国一定能实现房(fáng)地产(chǎn)软着(zhe)陆和长期平稳健康发(fā)展(zhǎn)，跨(kuà)过这(zhè)道关，解好(hǎo)这道世(shì)界难题。

　　2、为什么要取消(xiāo)预售制、改(gǎi)为(wèi)现房销售？大家想(xiǎng)想(xiǎng)，绝大(dà)部分商(shāng)品是一(yī)手交钱一手交货(huò)，预售制是对(duì)购(gòu)买者的单(dān)方面不公平制度(dù)，购(gòu)房老百姓几乎承担了(le)所有商(shāng)品不(bù)能交付的风险。从个人层面看，预售(shòu)制对购房者非常不公(gōng)平，比如(rú)，交房等待期一般为两(liǎng)年(nián)，在此期间(jiān)，购房者不仅承担银行(xíng)利息，还要承担延迟(chí)交房、房屋质量、房产(chǎn)证延(yán)期办理(lǐ)甚(shèn)至不(bù)能交房的风险。从行业层面(miàn)看(kàn)，预(yù)售制助推部分房企过(guò)度举(jǔ)债、高杠杆扩张(zhāng)，若遇到下行(xíng)周(zhōu)期(qī)，会引(yǐn)发(fā)资金链断(duàn)裂、项目搁置等系(xì)列风险。取(qǔ)消(xiāo)预售(shòu)制，改为现房销售，这样(yàng)有助于(yú)落实中央房住(zhù)不炒精神(shén)、有(yǒu)助于保障购(gòu)房老百姓权益(yì)、有助于房企稳健发展，一(yī)举(jǔ)多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预售制度？预售制度怎么来的？国外什么情况？简单科普(pǔ)一下：商(shāng)品房预售最(zuì)早源于中国香港，俗称(chēng)卖楼花，卖期房，是一(yī)种开发(fā)商放(fàng)杠(gāng)杆(gān)的方式。98年(nián)房改(gǎi)，由于商品房短缺，房企缺(quē)资金，借(jiè)鉴中(zhōng)国香港，引入了商品(pǐn)房预(yù)售制度。其(qí)实，当前世界不少(shǎo)国家存在预(yù)售制。但是，重点来了！发达(dá)国家一般有严格的监管(guǎn)保(bǎo)障措施，开发商(shāng)在项(xiàng)目获得政(zhèng)府批准(zhǔn)后才可以开始(shǐ)销售，买家在购买(mǎi)期房后并非(fēi)像中国(guó)一样在支付(fù)完(wán)首付(fù)款后从(cóng)银(yín)行(xíng)一次性(xìng)贷款支付剩余全部房(fáng)款，而是根据开发商工程(chéng)进(jìn)度(dù)在完全交(jiāo)房前(qián)进(jìn)行分期支付。所以，预售制度是需要严(yán)格的资金监管、分期支付以(yǐ)及违约处罚(fá)措(cuò)施(shī)作为保(bǎo)障的，如果没有这(zhè)些(xiē)保障措施(shī)，一(yī)定会触发风(fēng)险(xiǎn)，对(duì)购房民众不公(gōng)平(píng)，所以不如借机取(qǔ)消预售(shòu)制度，以后改为(wèi)现房(fáng)销售。客观讲预售制度有一定历(lì)史阶(jiē)段性，现在中(zhōng)国(guó)住房进入(rù)存量时(shí)代，取(qǔ)消(xiāo)预售(shòu)制度有助于降负债(zhài)降杠(gāng)杆，不再(zài)把烂尾风险甩给老(lǎo)百姓(xìng)和社会(huì)，当然这需要配套(tào)房企债务(wù)重组、复(fù)工保交(jiāo)楼、恢复市场(chǎng)信心(xīn)和(hé)房地(dì)产长效机制。这是(shì)个技术活，只要坚持市场化(huà)改革，中国一定(dìng)能化解这(zhè)个难题，让(ràng)房地产回归实体经济和(hé)居住属(shǔ)性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预(yù)售(shòu)制，改为(wèi)现房(fáng)销售，开(kāi)发(fā)商将拼的不是(shì)五花(huā)八门、眼花缭乱、不知道能不能(néng)兑(duì)现的营(yíng)销手(shǒu)段，而是所见即所得的过硬(yìng)的产品质量和诚信，这(zhè)才是对购房民众的最根本最实质的保障，这样将极大的(de)提升开发(fā)商的建筑(zhù)质量，实现良币驱逐(zhú)劣币。所有商业的本质是向(xiàng)善(shàn)，是(shì)以(yǐ)客(kè)户为中(zhōng)心，房地产也不能(néng)例外，老百姓买房子是天大的(de)事，烂(làn)尾毁三(sān)代(dài)，好房幸福一(yī)家人。从这个角(jiǎo)度，取消(xiāo)预售制、实(shí)施现房(fáng)销(xiāo)售是实现老百姓安居乐(lè)业(yè)、社会长治久安、行(xíng)业企业(yè)健康发(fā)展的重大措施。在(zài)当前的(de)情况下(xià)，取消预(yù)售制(zhì)要结(jié)合稳楼市、房(fáng)地(dì)产(chǎn)软着陆、打(dǎ)通金融支持当期三好(hǎo)生、新模式等综合施(shī)策。

　　作(zuò)者十年前在(zài)国务(wù)院发展研究中心参与财税改革方案研(yán)究时，对预售制、房地产税(shuì)、人地挂钩、金融(róng)稳定、房企杠杆率(lǜ)等进行过长期系统的专项研究。（参考(kǎo)后来形成(chéng)的专著《房地产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预(yù)售制的(de)前世今生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源：分层(céng)销售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房(fáng)需求大(dà)、供给量少(shǎo)，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中国内地版预(yù)售制”

　　1.3 预售制(zhì)推动城市(shì)化进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国(guó)：交付前预售资(zī)金第三方全程监(jiān)管，交付时开发商凭验收凭证取得(dé)房款(kuǎn)

　　2.2 德(dé)国(guó)：可(kě)零首(shǒu)付购(gòu)房，提供期(qī)房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保(bǎo)护(hù)机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交(jiāo)易立法(fǎ)，设置期(qī)房预付款保全措(cuò)施

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡：买方资金由(yóu)银行监管，享1年(nián)保修(xiū)期后付尾款

　　3 启示(shì)

　　正(zhèng)文

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分层销售(shòu)+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式

　　二(èr)十世纪五(wǔ)十(shí)年代在中国(guó)香港，楼(lóu)宇出租是(shì一二大写字怎么写千，大写的壹贰叁到十)地产行业盛行的方式，但有(yǒu)着转让难、出租资金周转期长等(děng)问(wèn)题，分层销售(shòu)孕育而(ér)生。20世(shì)纪(jì)50年代，中国香港还未推行(xíng)公共房屋制度，许多人(rén)栖身于木屋或者(zhě)其他临时住宅，住房的需求是相当(dāng)高，不(bù)过大多数居民(mín)的储蓄很少。当时楼(lóu)宇(yǔ)买卖多数(shù)以一(yī)整栋楼(lóu)为单位，需要雄厚(hòu)的(de)资金实力才能购买。虽(suī)然楼宇(yǔ)出(chū)租(zū)是中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)地产行(xíng)业盛行的(de)方式，但有着转让难、出租资(zī)金周转期(qī)长等(děng)问题。针对这一(yī)系(xì)列(liè)问题(tí)，不少地产商开始探(tàn)求新的方式，如把楼(lóu)宇契约切开，即“分(fēn)契”，然后将楼宇分层出售(shòu)。这模(mó)式一经(jīng)推行，购(gòu)买楼宇的市(shì)民数量有所增加，开发商资金周转加快。

　　在分层出售的基础(chǔ)上(shàng)，将“按揭”模(mó)式引(yǐn)入房(fáng)地产销售，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式。1953年底霍(huò)英东创办立信置业(yè)有限公司，凭借商业直觉和多年经营杂货铺、海上驳(bó)运业务的经验(yàn)，对于商品流通、资金周(zhōu)转有着独到的见解，在努力寻(xún)求方法加快自身资(zī)金周转。当时其在购下九龙的(de)一(yī)块地盘后(hòu)，除了分(fēn)层出售、还印发(fā)售楼说明书，上有文(wén)字详尽(jǐn)说明楼宇的地势环境、建筑材料、分层价格、订购方(fāng)法等。此外，“卖楼(lóu)花(huā)”是另外(wài)一个亮点，即先(xiān)收取买(mǎi)家的(de)订(dìng)金，采用类似租金的分期付款形式，等新楼落成时，收齐买家的钱，买家就拥有了自己的房产。这种(zhǒng)方(fāng)式减轻了(le)民众购(gòu)房的资金压力，加速了房屋的建造和销售，也解决了制造商的资金(jīn)问题，降低投资风险，在当时可谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分期付款”的销售模(mó)式成为当时中国香港房地产市(shì)场(chǎng)的一大(dà)特色，纵观中国香港房地产市场的改革，“卖楼花”模式高(gāo)效(xiào)率地解决(jué)了核心的住房供不(bù)应求的问题，使房市发(fā)展进入新阶段。

　　预售(shòu)楼花模(mó)式推(tuī)动了中国香(xiāng)港楼市几(jǐ)十年繁(fán)荣，但(dàn)期(qī)间也出现过“烂(làn)尾楼”的情况，但(dàn)监管部门不断(duàn)完善、规范化，建(jiàn)立(lì)健全的监管机制，促(cù)进(jìn)市场健康发展。例如(rú)，1960年，位(wèi)于大角咀的一个楼盘因建筑费用超支停工，出(chū)现“烂尾”情(qíng)况(kuàng)。在(zài)1961年(nián)后(hòu)，中国(guó)香港管理部门提升(shēng)了(le)对(duì)于(yú)预售楼(lóu)花(huā)制度的(de)监管(guǎn)，即要求开发商在预(yù)售前，确保地价款已经全部支付(fù)，还(hái)要证明自(zì)身(shēn)有资金等能力把(bǎ)项目完成，资金需(xū)放入(rù)律师(shī)所托(tuō)管，支取时需律(lǜ)所和建筑师(shī)的(de)核准。为(wèi)了防止开发商、律所、建筑师等造假，套取(qǔ)监管(guǎn)账户资金，中国香港要(yào)求律师行(xíng)在银行开设的信(xìn)托(tuō)账户(hù)（监管账户）、开发(fā)商操(cāo)作等采取(qǔ)全(quán)透明化机制，且银行的责任上(shàng)升(shēng)，如出现房屋“烂(làn)尾”情况，银行将成最(zuì)大风(fēng)险方，后(hòu)续需自(zì)身推动项目完(wán)工(gōng)。随着监管体系逐步完(wán)善(shàn)，出现“烂尾”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求(qiú)大(dà)、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　二十世纪九十年代(dài)，中国内地面临住房(fáng)需(xū)求大(dà)和(hé)供给(gěi)量短(duǎn)缺问题，引入“卖楼花”制度。建国以(yǐ)来，中国内地优(yōu)先发展(zhǎn)重工(gōng)业，强调基础建设，这一(yī)导(dǎo)向使前期发展工业化的(de)进程大于城市化进程，唯有解决住(zhù)房(fáng)基础等城市化配(pèi)套问题，才(cái)能进一(yī)步推进城市化(huà)。但(dàn)当时推行的是“统一管理，统(tǒng)一分(fēn)配，以租养房”的福利分房制度，住房市场发展(zhǎn)起步较晚、增速较慢(màn)，福利(lì)分房制度也出现了分配不(bù)公(gōng)、效(xiào)率(lǜ)低、配套差等(děng)问题，因此福利分(fēn)房制度不再适(shì)用(yòng)于当(dāng)时的国情。叠加房地产市场(chǎng)面临商品房(fáng)的需(xū)求量(liàng)大，而社会(huì)缺少大型房(fáng)地产开发商，商品房(fáng)供应量小的(de)困境，此时引入中国香港的“卖楼花(huā)”模式无疑是对内(nèi)地(dì)房(fáng)地产市场的(de)一针强(qiáng)心剂。从1994年起(qǐ)，中国内地(dì)逐(zhú)步(bù)引进(jìn)中国香港(gǎng)预售商品房(fáng)制度，先(xiān)后出台多项文件，大力(lì)支(zhī)持国(guó)内房地产(chǎn)市(shì)场改革。例如，1998年(nián)，国务院出台《关于进一步深化城镇住房制(zhì)度改(gǎi)革(gé)，加快(kuài)住房建设的通知(zhī)》文件(jiàn)，决定停止住房无偿实物分配，逐步实行(xíng)住房(fáng)分配货币(bì)化(huà)、住房供给商品化、社会化的住房新体制，从计划经济下(xià)的(de)福(fú)利(lì)分房(fáng)转(zhuǎn)向市场经济的(de)商品房(fáng)。房地产市场采用预售制(zhì)，允许开发(fā)商卖(mài)期房，解决了房企缺(quē)少资金和(hé)开发时间周期长(zhǎng)的两大难(nán)题，开发商以(yǐ)预售(shòu)款撬动下一个项目的(de)开(kāi)发，形(xíng)成滚动开(kāi)发(fā)模式，住房供应速度加(jiā)快(kuài)。自此中(zhōng)国内地开始房改货币(bì)化，中国人民银行等多方(fāng)迅速出台相关(guān)的信贷政策，支持购房者，极大作用推动(dòng)了房地产(chǎn)市场的(de)发展。

　　引入中(zhōng)国香港“卖(mài)楼花”模式后(hòu)，经(jīng)调整形成契合中国内地的商品房预售制(zhì)度(dù)。预(yù)售制的初衷(zhōng)是(shì)为(wèi)了缓解房企资金压力(lì)，加快城镇(zhèn)住(zhù)房建设。具(jù)体来(lái)说，是指房地(dì)产开发企业将正在建(jiàn)设中的房屋(wū)预先出售给购房者，由购房(fáng)者支(zhī)付定金或房款的行为。区别(bié)于中国(guó)香港，在中国内地实践过(guò)程中，商品房预售流(liú)程(chéng)为：房地产开发商办(bàn)理预售许(xǔ)可证-签订商品房(fáng)买卖合同-进行备案(àn)登记和预(yù)告登记(jì)-交付房屋。在购房过程(chéng)中，购房者(zhě)需要一次性(xìng)付(fù)清首付款(kuǎn)，并采用银行贷款的形式一(yī)次性付清(qīng)剩余房(fáng)款，换言之，房(fáng)屋(wū)未建成，开发商可能已拿到了全(quán)部购房款，这(zhè)点与中(zhōng)国香港的按照(zhào)工(gōng)程进度(dù)付款有(yǒu)所不同。对中国(guó)内地的开发商而言，预售制商品(pǐn)房也开启(qǐ)了(le)高(gāo)周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预(yù)售制推动城市(shì)化进(jìn)程，但背后潜藏的风险(xiǎn)确实存(cún)在

　　作为中国内地商品房销售的最主要方式(shì)，预售制(zhì)极大(dà)缩短(duǎn)房(fáng)企现(xiàn)金回笼周期，同时增加市场商(shāng)品房供应，推动了城(chéng)镇(zhèn)化(huà)发展进程(chéng)。预(yù)售制(zhì)在过去(qù)20多(duō)年对(duì)中国内地房地(dì)产市场的稳步发展起到(dào)了(le)重(zhòng)要作(zuò)用，不(bù)仅解决了(le)房地产(chǎn)市(shì)场快速发(fā)展阶段的资金需求，也提(tí)高了居民居住(zhù)水平，中国内地城(chéng)镇居(jū)民从(cóng)筒(tǒng)子楼住到(dào)住宅小区，从全民蜗居到基(jī)本适居，住房事业取得巨大进步(bù)，数十年时(shí)间走(zǒu)完发达国家(jiā)几百年城镇化路程。改革开放以来，城镇化进程进入快速(sù)发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年(nián)间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城(chéng)市建成区面(miàn)积由7438平(píng)方(fāng)公(gōng)里增长至60721平方公(gōng)里，增长7.2倍(bèi)。根据(jù)我们发布的《中国住房存(cún)量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从不到(dào)14亿平(píng)增至313.2亿平，城镇人均住房建筑面积(jī)从(cóng)8.1平(píng)方(fāng)米增(zēng)至34.7平(píng)方米(mǐ)，城镇住房(fáng)套数从(cóng)约3100万套(tào)增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售(shòu)制(zhì)在(zài)当前已成(chéng)为中国内(nèi)地(dì)商品(pǐn)房(fáng)销(xiāo)售最(zuì)主要(yào)方式，2005年中国内地(dì)商品住(zhù)宅期房销(xiāo)售面(miàn)积占总销售面积(jī)的比(bǐ)重(zhòng)为63％，而2021年期房累计销售面积达(dá)15.6亿平，比重(zhòng)上升至87％。

　　预售(shòu)制也推动(dòng)了中国内地房地(dì)产行业的(de)发展。中(zhōng)国(guó)内地房地(dì)产历经二十多年长周期繁荣(róng)，行业各项指标大(dà)幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋新开工面积从2.2亿平增(zēng)至19.9亿(yì)平，累(lèi)计上(shàng)涨8.2倍，年(nián)复合(hé)增速10.6％。房地产开发投资(zī)完成额(é)从0.4万亿元增(zēng)至14.8万亿元，累(lèi)计上(shàng)涨(zhǎng)35.8倍(bèi)，年复合增速17.8％。商品(pǐn)房(fáng)销售面积和销(xiāo)售金额分别从1一二大写字怎么写千，大写的壹贰叁到十.5亿平增至17.9亿(yì)平、0.3万亿元增至18.2万亿(yì)元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合(hé)增速(sù)12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业的快速发展，房地(dì)产(chǎn)企业从无(wú)到有、从国(guó)企先行到(dào)民企崛起(qǐ)，队伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房地产企(qǐ)业数量达9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十(shí)年来房地产也成为(wèi)拉动中国内地经济高增长的(de)火车(chē)头。

　　1）从经(jīng)济增长渠道，房(fáng)地产带动的上(shàng)下游产(chǎn)业链特别长(zhǎng)，高达50多个行业。2020年房地产(chǎn)及其产业链占GDP的(de)17.2％（完全(quán)贡献(xiàn)），其(qí)中房地产业(yè)增加(jiā)值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房地产(chǎn)带动产业链占GDP的(de)9.9％（间接贡献(xiàn)），其(qí)中(zhōng)房地产对金(jīn)融、批(pī)发(fā)、建材的带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地(dì)产完(wán)全拉动的投资占全社(shè)会固定资产(chǎn)投资(zī)的51.5％，其中，房地产(chǎn)开发投资占固定资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从房地产(chǎn)贷(dài)款占(zhàn)银(yín)行各(gè)项贷款余(yú)额的比(bǐ)重看(kàn)，2021年(nián)12月为27.07％，如果加上信托等通道业务，占比超过(guò)三分之一。从(cóng)房地产融资(zī)存量占社融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积违约，将导致银行不(bù)良(liáng)率大幅(fú)上升。

　　4）从居民财富效应(yīng)渠道，根据我们的《中国住房(fáng)市值测算报告》，2020年(nián)中国(guó)住房市值为62.6万亿美元，大(dà)于美国的33.6万亿(yì)美元、日本的10.8万亿美元、英法德三国合(hé)计的31.5万亿美元。从(cóng)住房(fáng)市值占股(gǔ)债房(fáng)市值的比(bǐ)例看，2020年(nián)中国为66.6％，高于(yú)美国的27％、日本(běn)的(de)37％、英国的49％、法国的(de)56％、德国的64％。中国住房市值与股债房市值的比例(lì)较高，主(zhǔ)要是因为住房市值高，以(yǐ)及中国资(zī)本市场发育尚不成熟，直接(jiē)融(róng)资比例较低(dī)，股票、债券市(shì)值较(jiào)低，居(jū)民投资(zī)渠(qú)道(dào)缺(quē)乏(fá)。

　　不可(kě)否认，预售制背后潜(qián)藏的风险(xiǎn)确实存在(zài)，当前的负面(miàn)效应(yīng)愈发凸(tū)显。

　　从个人层面看，绝大部分商品是(shì)一手交钱一(yī)手交货，预(yù)售制(zhì)是对购买者的单方面不公平制(zhì)度，购房老百姓几(jǐ)乎承(chéng)担了所有商品不能交(jiāo)付(fù)的(de)风险(xiǎn)。比如，交房等待期一(yī)般为(wèi)两年，在此期间(jiān)，购房(fáng)者不(bù)仅承担银(yín)行(xíng)利息，还要承(chéng)担(dān)延迟交(jiāo)房、“一(yī)房二卖”、房(fáng)屋质量、房产(chǎn)证延期办理甚至(zhì)不能交房等(děng)风险。另外，购房(fáng)者和开发商之间的购房合同、购(gòu)房者和银行的按揭贷款合同是两个独(dú)立的合同(tóng)关系，如果(guǒ)开发(fā)商发生违(wéi)约，购房者(zhě)只能根据购房(fáng)合同(tóng)向开发商主张(zhāng)权(quán)力，但依旧需要根据按(àn)揭贷款合同按时向(xiàng)银行进(jìn)行贷款偿还，因此购房者(zhě)承担的风险较(jiào)大。

　　从行业层(céng)面(miàn)看，预售制助推(tuī)部分房企过度举债、高(gāo)杠杆扩张，资(zī)金若遇到下行周期，会引发资金链断(duàn)裂(liè)、项目搁置(zhì)等系列风险，进行影(yǐng)响自身信用和(hé)购房(fáng)者对(duì)行业的信心。

　　从金融层面看(kàn)，银(yín)行作为按揭(jiē)贷款的发放方，一(yī)旦房企因为市场波动或经营(yíng)不(bù)善(shàn)，出(chū)现资金(jīn)链断裂等一(yī)系(xì)列(liè)问(wèn)题，导致“烂尾”等情(qíng)况，而房企通过与购房者签订的预售合同(tóng)和(hé)按(àn)揭合同，已经从银(yín)行获得房款，如果购房者丧失还款能力或短期不能(néng)还款(kuǎn)等，则(zé)风险(xiǎn)完全由银行承担，银行将面(miàn)临较大的坏账压(yā)力。

　　从监管角度(dù)看，购(gòu)房者(zhě)的(de)预售监管(guǎn)资金去哪了？楼(lóu)盘(pán)“烂尾”，归根结底两个字那就是“没钱”，即没钱付工(gōng)程(chéng)款。在2004版的《城(chéng)市商品房预售管理办法》中明确规定了(le)开发企业(yè)预(yù)售商品房所得款项应当用于有关的工程建设，商(shāng)品(pǐn)房预售(shòu)款(kuǎn)监管的具体办法，由房(fáng)地产(chǎn)管理部门制定。但多年以来全(quán)国并没有(yǒu)统(tǒng)一(yī)的预售(shòu)资金(jīn)监(jiān)管规定，各(gè)地实行(xíng)“一城一策”。例如，太(tài)原(yuán)、昆明、重庆、长沙等(děng)城市重点监(jiān)管资金比例为总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合(hé)肥等(děng)城市则按照项目的建安成本乘以建筑面积或者项目工程总额(é)报价计算重(zhòng)点资金。而事实是(shì)，不少(shǎo)购(gòu)房款未进入监管账户、或(huò)进入监管账户后被挪用，导致楼盘没有资(zī)金(jīn)继续建设。收楼遥(yáo)遥无(wú)期，月(yuè)供却(què)被迫继续(xù)还款。那么，监(jiān)管账户资金如何被挪走(zǒu)的？实(shí)际上，在(zài)过去房地产大开发时代(dài)的(de)高周转背景下，抽调(diào)预(yù)售(shòu)款监管账户资金(jīn)，是行业(yè)“潜(qián)规则(zé)”。比如工程总承(chéng)包方，以(yǐ)工程建(jiàn)设名(míng)义，获得(dé)监(jiān)管账户(hù)拨付(fù)资(zī)金(jīn)，再由工(gōng)程方(fāng)将(jiāng)资金(jīn)转给(gěi)房(fáng)企，而拨付(fù)的(de)工程款(kuǎn)，远超工程(chéng)进度所需(xū)。通过这些方(fāng)式套取的资金，在(zài)房(fáng)企各地项(xiàng)目间流动，变相(xiāng)加(jiā)杠杆，这样做提(tí)供了资(zī)金流动性，房(fáng)企抽调资金统(tǒng)筹(chóu)拿(ná)地、还款和楼(lóu)盘(pán)建设，形成一种(zhǒng)资金循环高周(zhōu)转模式，但一定程度上把风险甩给了购房(fáng)者(zhě)。

　　2 国(guó)际经验

　　整体来说，国外(wài)商品房预售制度呈现以下特点：

　　1）预(yù)付款保(bǎo)护：对于购房者预付资(zī)金，一般设有定金或预付款保(bǎo)护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重(zhòng)：要求(qiú)购房(fáng)者(zhě)支付的预付(fù)款比例相对较低，绝大(dà)部分房款在房屋(wū)交付后(hòu)开始支付(fù)；

　　3）预付款支付方式：预付款一般以(yǐ)定金方(fāng)式支(zhī)付(fù)，或按工程进度分(fēn)期支付，或(huò)二者结(jié)合；

　　4）按(àn)揭贷款(kuǎn)方式：一般(bān)采用两种(zhǒng)方式发放按揭贷(dài)款，一是(shì)按(àn)工程进度付款(kuǎn)，按揭贷款按照工程进度逐渐发放，购(gòu)房者开始月供；二是房屋(wū)交付(fù)后发放按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护：为预售(shòu)商(shāng)品房提(tí)供期房烂尾保险(xiǎn)，在商(shāng)品房(fáng)出(chū)现重大延期或重大缺陷时，保障购房者(zhě)权益；

　　6）房屋交(jiāo)付保护(hù)：房屋交付质量(liàng)的保障有两(liǎng)种方式，一是期房由(yóu)政府(fǔ)或(huò)第三方验(yàn)收合(hé)格并提供验收(shōu)凭证后，开发商(shāng)凭验收凭证取得(dé)购房者支付的房(fáng)款。二是开发商为购房(fáng)者提(tí)供一定的保修期，通常1-5年，保修期(qī)满(mǎn)，购房者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前(qián)预(yù)售资金第三方(fāng)全程(chéng)监管(guǎn)，交付时开发商凭验收(shōu)凭证取得房款(kuǎn)

　　美(měi)国(guó)期(qī)房定(dìng)金一定(dìng)期限内(nèi)无条件返(fǎn)还，最低(dī)首付(fù)比例(lì)为(wèi)3.5％，交房(fáng)前仅支付(fù)首付，其余房款交付后按揭(jiē)还款，交付前资金(jīn)由(yóu)第三方全(quán)程(chéng)监管，交(jiāo)付(fù)时开发商凭验收(shōu)凭证取(qǔ)得房款。

　　定金及首付(fù)环节，定金比例一(yī)般为房款的1％-5％，首付比例最低(dī)可低于3.5％，根(gēn)据美国(guó)官方数据，2021年美国平均首付(fù)比例为12％。

　　余款支付方面，除(chú)定金或首付(fù)外，购房(fáng)者在房屋交付后通(tōng)过按揭贷款支付(fù)剩余(yú)房款。

　　资金(jīn)监管方(fāng)面(miàn)，美国(guó)为(wèi)防止开(kāi)发商挪用资金，购房者的定金(jīn)及首付款由第三(sān)方公证行或产权保险公司的信托(tuō)账户监管。如(rú)果开发商倒闭导(dǎo)致楼(lóu)盘烂(làn)尾(wěi)，购房者资金可(kě)通(tōng)过(guò)申请仲裁(cái)取回，且不承(chéng)担任何责任与损失。而开(kāi)发(fā)商(shāng)在房屋(wū)建设过程中的资(zī)金全部来(lái)自银行，银行(xíng)根据工程进度向开发商提(tí)供一定比例(lì)的贷款(kuǎn)，由于开发商挪用(yòng)资金直接损害(hài)银行利益，银行有(yǒu)充分动(dòng)机监(jiān)管(guǎn)开发商(shāng)施工进(jìn)度。开发商在(zài)房屋交付(fù)时需取得由政府相关(guān)部门经审查后发放的(de)验收凭证，通(tōng)过验收凭证(zhèng)向银行得到购房(fáng)者支付的(de)房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期(qī)房烂(làn)尾(wěi)险

　　德(dé)国期房可零(líng)首付购房，房款按建造工期(qī)进度(dù)支(zhī)付，按揭按工期放款后还贷，房(fáng)贷利(lì)率采用固定利率，开发商(shāng)或购房者可购买(mǎi)期(qī)房烂尾保险。

　　预售门槛方(fāng)面，德国开发商在项(xiàng)目获(huò)批后即可(kě)预售(shòu)房屋。签署(shǔ)购房合(hé)同前(qián)，购(gòu)房者(zhě)需支付约2000欧的定金并进行预(yù)约公证，签订合(hé)同后定金退还。如由于任何原因不(bù)能购买，定金按照德国法律全部退(tuì)还(hái)。

　　签署购房合(hé)同后，购房者需支付公证费和土(tǔ)地交易税，分别(bié)为房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含(hán)在(zài)购房款中，属于购(gòu)房附加(jiā)费。

　　首(shǒu)付方面，德国(guó)没有规定(dìng)最低首付比(bǐ)例，可零(líng)首(shǒu)付购房。

　　余款方面，德国也采取按(àn)工期(qī)支付房款的制度(dù)，一般分7笔进行(xíng)支付，具体支(zhī)付节点(diǎn)、比例因项(xiàng)目而(ér)异。一般(bān)来说，支付节点(diǎn)可分为公证(zhèng)后、主体(tǐ)完工(gōng)、内部水暖电路(lù)完工、窗户(hù)玻璃完工、室内清(qīng)洁及(jí)墙(qiáng)面完(wán)工、地(dì)板完工、全部完工，支付比例可(kě)能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房者(zhě)可在支付(fù)房款前申请(qǐng)房贷，房贷利率采用固定利率，银行按施工节奏分(fēn)多(duō)次发放贷款，每笔贷款(kuǎn)给予购房者一定(dìng)使用期限，期限结束后，购房(fáng)者开始还贷。

　　保险(xiǎn)方面，德国(guó)保(bǎo)险(xiǎn)公司针(zhēn)对期(qī)房设(shè)计了两种保险，保险的功能(néng)是(shì)当房屋(wū)出现重大延期或(huò)重大缺陷时，保险公司保证(zhèng)开发(fā)商赔偿或(huò)修复，开发(fā)商破产(chǎn)，由保险公司负责(zé)相应赔偿。保(bǎo)险由(yóu)开发商或(huò)购房者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制设有10％定金保(bǎo)险保护机(jī)制，交房前付款比例仅20％-45％，资(zī)金(jīn)由买卖双方律师严格监(jiān)管。

　　订立合同前，买卖双方均有一名律(lǜ)师，负责(zé)沟(gōu)通期房交易中(zhōng)的房(fáng)产(chǎn)、资(zī)金、合同等(děng)各(gè)个环(huán)节(jié)，各(gè)环节内容确认无误后签订首付(fù)交换(huàn)合同。

　　定(dìng)金方(fāng)面，英(yīng)国设置了(le)10％定金保险保(bǎo)护机(jī)制，当开发(fā)商(shāng)出现财(cái)务、经营问题时，购房者10％的定(dìng)金由保险公司赔付，而超(chāo)出10％的部分较难追回。

　　首(shǒu)付方面(miàn)，首付比例(lì)通常为10％-25％，首付需要在(zài)合同签(qiān)订21天内支付(fù)。

　　余(yú)款(kuǎn)支付环节，英国(guó)采取按工(gōng)程进度付(fù)款(kuǎn)的方式(shì)，但是交房前付款比例相对较(jiào)低(dī)，一(yī)般(bān)会在合(hé)同(tóng)签订6-24个(gè)月分别支(zhī)付两笔(bǐ)5％-10％的款项，即(jí)交房(fáng)前付款比例在20％-45％之间，剩余款项交房(fáng)后支付。

　　交(jiāo)付(fù)环(huán)节，英国规(guī)定(dìng)房屋必须经过房产公证公(gōng)司的(de)检验验收后才(cái)能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资金监管环(huán)节，英(yīng)国期房预售资金监管极为严(yán)格，资金也由(yóu)律(lǜ)师监管，在确认工程进度、支付相关款项过程(chéng)中，由买房律师将资(zī)金转给(gěi)卖方律师，卖方律师(shī)转(zhuǎn)给开(kāi)发(fā)商，即资金(jīn)在(zài)进入开(kāi)发商账户(hù)前经过两(liǎng)道关口，有利于保障购房者资(zī)金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易(yì)立法，设置期房预(yù)付款(kuǎn)保全措施(shī)

　　日本期房(fáng)交(jiāo)易立法，定金超5％或1000万日元时，开发(fā)商必须完成“预售房(fáng)定(dìng)金保全措施”，交房前付款比例不超(chāo)房款(kuǎn)的20％，开发商违(wéi)约需返还定价(jià)并赔(péi)偿约10％房款(kuǎn)，交房后(hòu)按揭还款。

　　立法方面，日本二战结束后由于房屋(wū)供给严重失衡(héng)，叠(dié)加(jiā)法律(lǜ)空白，社会上“一房二(èr)卖”现象普遍，为此(cǐ)，日本(běn)政府1952年出(chū)台(tái)《宅地建筑(zhù)物(wù)交易法》，经多次修订，目前是唯(wéi)一(yī)一部规(guī)范期房交易的法律(lǜ)。

　　定(dìng)金保(bǎo)护方面，根据日(rì)本《宅地建(jiàn)物(wù)取引(yǐn)业(yè)法》，对购(gòu)房者支付定金超过5％或超1000万日元(yuán)的部分，法律要求开发商必须完成定(dìng)金保全措施才(cái)可(kě)预售。什么是定金保全(quán)措(cuò)施？即买(mǎi)卖双方签订购房(fáng)合同时，开(kāi)发商向金(jīn)融机构或指(zhǐ)定保证(zhèng)机构或保险机构签(qiān)订定金保证(zhèng)委(wěi)托合同，设置购房(fáng)者定金的保(bǎo)证或保险(xiǎn)，并将相(xiāng)应的保证金证(zhèng)明(míng)书交付(fù)给购房者。除定金外，其他预先(xiān)支(zhī)付(fù)的购房(fáng)款也(yě)受(shòu)该措施(shī)保护。若开发商(shāng)倒闭导致期房(fáng)烂尾，购房者可凭保证金证明书向金融机构或保证机(jī)构或(huò)保险公司兑(duì)付，同时，开发商(shāng)需向购房(fáng)者(zhě)赔付(fù)违约金，一般约为房价的10％。

　　房(fáng)款支付(fù)环节(jié)，交房前(qián)只需(xū)支付最(zuì)多不超20％的(de)定金，签订(dìng)购房合同(tóng)后，购房者即可(kě)向银(yín)行申请贷款，但交房(fáng)后才开始按(àn)揭贷款，除(chú)定金外的剩(shèng)余房(fáng)款在交房后开(kāi)始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　新(xīn)加(jiā)坡(pō)期房购房者违约(yuē)可返(fǎn)还相当于3.75％房款的(de)订金，首付比例20％，余(yú)款(kuǎn)按工程进度支付，所有资(zī)金进银行专门项目资(zī)金(jīn)账户，交房后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加(jiā)坡(pō)开发商(shāng)有统一的选购权合(hé)同以及(jí)订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订(dìng)金(jīn)，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订(dìng)购买(mǎi)合同，不执行OTP则退还3.75％的房(fáng)款。

　　首付比(bǐ)例方面，签订购房合同后(hòu)，购房者(zhě)需支付15％的首付(fù)及印花税，同时购房者向银行申请(qǐng)按(àn)揭贷款。

　　余款(kuǎn)支付上，新(xīn)加(jiā)坡期房同(tóng)样采取按工程进度付款(kuǎn)的方(fāng)式，《发(fā)展商条(tiáo)例》对期(qī)房付(fù)款流程做了统(tǒng)一详细规定(dìng)，要求所有开发商遵守，支付节点(diǎn)一般(bān)为合同签订后、地(dì)基完(wán)工、框架完工、管道门(mén)窗等完工(gōng)等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款(kuǎn)也依照(zhào)工程进度放款(kuǎn)，月供(gōng)在此(cǐ)过(guò)程(chéng)中随着放出贷款的(de)增加而增加，未放款部分无需(xū)月供。

　　资金监管方面(miàn)，购房者(zhě)的(de)订金(jīn)与付款会存入(rù)银行专门的项目资金账户(hù)，账户资金提取须与房屋建设(shè)有关。房屋(wū)交付后，购(gòu)房者享受(shòu)1年的房屋保修期，此后购房者支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房(fáng)地产到了政策出(chū)手临界点，重点是保交楼(lóu)和房(fáng)企重组。一方面，加(jiā)大对刚需和改善型需求的支持力度(dù)，长短(duǎn)兼顾妥善应对局(jú)部停贷现象，重点是(shì)保交楼(lóu)保复(fù)工保(bǎo)民生，给予强有(yǒu)力的金融(róng)工具支(zhī)持。另(lìng)一方面，从现在起，对还在正常运转的(de)房企包括民营企业，加大(dà)支持(chí)力(lì)度，由优质(zhì)房企(qǐ)牵头并购重(zhòng)组(zǔ)整个行业，为每个房企配套AMC和(hé)财团，给予金(jīn)融工具配套。

　　二，中(zhōng)期来看，应充分估计(jì)形(xíng)势复杂(zá)性和人(rén)性复杂性(xìng)，兼(jiān)顾化解停贷(dài)、复工保(bǎo)交(jiāo)楼、重组房企债务、恢复市场信心(xīn)以及长效机制。长(zhǎng)效机制四大关(guān)键是推(tuī)动城市群战略、人(rén)地挂钩、金(jīn)融中性稳定和房地产(chǎn)税。定(dìng)金环节，建(jiàn)立开发商(shāng)违(wéi)约(yuē)后定(dìng)金保护机(jī)制(zhì)，如将已(yǐ)支(zhī)付定金冻结至房屋交(jiāo)付(fù)阶段，保(bǎo)障(zhàng)购房者定金安全。签订合同环(huán)节，鼓励保险(xiǎn)公(gōng)司(sī)介入，为房屋重大(dà)延期以及重大(dà)缺陷等情况提供充分的保(bǎo)障。余款支付环节，建(jiàn)立(lì)按工程进度付款机制或交房后(hòu)按(àn)揭(jiē)贷款机制，充分保(bǎo)护购(gòu)房者(zhě)的(de)权益。资(zī)金监(jiān)管环节，引(yǐn)入独立于开发商、银行的(de)第三方资金监管机构(gòu)，或(huò)由(yóu)政(zhèng)府相(xiāng)关部(bù)门直接监管，以此防止(zhǐ)资金(jīn)挪用现象。交付环节，建立(lì)商品房保修期制度。保修期内，开发商应对房屋质量问(wèn)题全权负责、免费维修，购(gòu)房(fáng)者在保修(xiū)期结束后支付(fù)尾款。

　　三(sān)，长期来看，取(qǔ)消(xiāo)商品房预售制是(shì)大势所趋(qū)。一(yī)方(fāng)面，98年房(fáng)改时，全(quán)国缺(quē)房子(zi)，开发(fā)商缺(quē)钱，预(yù)售制(zhì)是权宜(yí)之计，现(xiàn)在全国套户比超过(guò)1，从大开(kāi)发进入存量(liàng)时(shí)代，对购房(fáng)民众(zhòng)不公平的预售(shòu)制已经过时了(le)，该取消了，改为现房销售。另(lìng)一方面，取消预(yù)售制，改为(wèi)现房销售(shòu)，开(kāi)发(fā)商将拼(pīn)的(de)不是五(wǔ)花八门(mén)、眼花缭乱、不知道能(néng)不(bù)能兑(duì)现(xiàn)的营销(xiāo)手段，而(ér)是所见(jiàn)即所(suǒ)得的过(guò)硬的产品(pǐn)质量(liàng)和诚信，这才(cái)是对购房民众(zhòng)的最根本最实质(zhì)的保(bǎo)障(zhàng)，这样将极(jí)大的(de)提升(shēng)开(kāi)发(fā)商的建筑质量，实现良币驱逐劣(liè)币。

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