文：任泽平团队　　

　　导(dǎo)读(dú)

　　是(shì)该(gāi)取消预售制了(le)。 1月17日召开的全国住房和城乡建设工作会(huì)议提出“有(yǒu)条件(jiàn)的(de)可以(yǐ)进(jìn)行(xíng)现房销售(shòu)”，不足一个月时间，已有山(shān)东、安徽、河(hé)南、四川(chuān)、广东等地明确表态(tài)，试点现(xiàn)房销售(shòu)。

　　1、是(shì)该取消商品房预售制了(le)，用你的(de)钱(qián)，建你的房子，还烂尾了，这是对购房者的不公平。以后谁(shuí)有钱谁建房(fáng)，没钱没(méi)实力的别建(jiàn)了，不能把包袱甩(shuǎi)给老百(bǎi)姓和社会，这是房地产从大开发(fā)时代步入高(gāo)质量发展阶(jiē)段的必(bì)然趋势(shì)，也(yě)是对购房(fáng)老百姓的最大保护。98年房改时，全国缺房(fáng)子(zi)，开发商缺钱(qián)，预(yù)售制是权(quán)宜之(zhī)计(jì)，现在全(quán)国(guó)套户比超(chāo)过1，从大(dà)开发进入(rù)存量时代，对购房民众不(bù)公平的(de)预售(shòu)制已经过时了，该取消了，改为现(xiàn)房销售。以后一手交钱，一手交房，天经(jīng)地义。当然(rán)二次房(fáng)改是个技术活(huó)，兼(jiān)顾化解停贷、复(fù)工(gōng)保交楼、重组(zǔ)房企(qǐ)债务(wù)、恢复市(shì)场信(xìn)心以及长效机制，长(zhǎng)效机(jī)制四大(dà)关键是推动城市群战略、人地挂钩、金融中性(xìng)稳定和房地(dì)产税。如果按照经济(jì)规律办事(shì)，中(zhōng)国一定能实现房地产软着陆和(hé)长期平稳健康发展，跨过这(zhè)道关，解好这道世界难题。

　　2、为什么要取消预(yù)售制(zhì)、改为现房(fáng)销(xiāo)售？大(dà)家想(xiǎng)想，绝大部分商品是一手交钱一手交货(huò)，预售制是对购买者的单方面不公平制度(dù)，购房老(lǎo)百(bǎi)姓(xìng)几(jǐ)乎承担了所有商品(pǐn)不能交付(fù)的(de)风险(xiǎn)。从个人层面看(kàn)，预售制对购房者非(fēi)常不公平，比如，交(jiāo)房等待期一般为两年，在此期间，购(gòu)房(fáng)者不仅(jǐn)承(chéng)担银行利息，还要(yào)承(chéng)担延迟交房、房(fáng)屋(wū)质量(liàng)、房产证延期办理甚(shèn)至不能交房的风险(xiǎn)。从行(xíng)业层面看，预售(shòu)制助推(tuī)部(bù)分房企(qǐ)过度举(jǔ)债、高(gāo)杠(gāng)杆(gān)扩张，若(ruò)遇到下行(xíng)周期，会引发资金链(liàn)断裂、项目搁置等(děng)系列风险。取消预(yù)售制，改为(wèi)现(xiàn)房销售，这样(yàng)有助(zhù)于落实中央房住不(bù)炒(chǎo)精神、有助于(yú)88是不是质数，79是质数吗保障购房老百(bǎi)姓(xìng)权益(yì)、有助(zhù)于房企稳健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什(shén)么建议(yì)取(qǔ)消预(yù)售制度？预售制(zhì)度怎么来的？国(guó)外什么情况？简单科(kē)普(pǔ)一下：商品房(fáng)预售最早源于中国香港，俗称卖楼花，卖期房，是一种开发商(shāng)放杠杆的方式。98年房改，由(yóu)于商品房(fáng)短缺，房企(qǐ)缺资金，借鉴中国香港，引(yǐn)入了商品房预售制(zhì)度。其实，当前世(shì)界(jiè)不少国(guó)家存在预售(shòu)制(zhì)。但是(shì)，重点(diǎn)来了(le)！发达(dá)国家一(yī)般有(yǒu)严格的监管保(bǎo)障措(cuò)施(shī)，开发商在(zài)项目获(huò)得政府(fǔ)批准(zhǔn)后才可以开始销售，买家(jiā)在购买期房(fáng)后并(bìng)非像中国一样在支付完(wán)首付款后从银行(xíng)一次性贷款支(zhī)付剩余全部房款，而(ér)是(shì)根据(jù)开发商(shāng)工程进度在完全交房前(qián)进行分期(qī)支(zhī)付。所以，预(yù)售制度是需要严格的(de)资金监管、分(fēn)期支付以及违(wéi)约处罚措施作为保障(zhàng)的，如果没有这些保障措施，一定会触发风险，对购房民众不(bù)公(gōng)平(píng)，所(suǒ)以不如(rú)借机取消预售制度，以(yǐ)后改(gǎi)为现房销售。客观讲预售制度有一定历史阶(jiē)段(duàn)性(xìng)，现(xiàn)在中国住房(fáng)进入存量时代，取(qǔ)消预售制(zhì)度(dù)有助于降负债降杠杆，不再把烂尾(wěi)风险(xiǎn)甩给老百姓和社会，当然这需(xū)要配套房企(qǐ)债务(wù)重组、复工保交(jiāo)楼、恢复市场信心和房地产长效(xiào)机制。这是个(gè)技术活，只要坚持(chí)市场化改(gǎi)革，中国一定(dìng)能化解(jiě)这个难题，让房(fáng)地产(chǎn)回归(guī)实体(tǐ)经济和(hé)居住(zhù)属性，安居乐业。

　　4、简(jiǎn)单(dān)讲，如果取消预售制，改为(wèi)现房销(xiāo)售，开(kāi)发商(shāng)将拼的(de)不是五花(huā)八门、眼花缭乱、不知道能不能兑(duì)现的营(yíng)销手段，而是所见即所得(dé)的过硬的产品质量和诚信(xìn)，这才是(shì)对(duì)购房民(mín)众的(de)最(zuì)根本(běn)最(zuì)实质的(de)保障，这样将极(jí)大的(de)提升开发商(shāng)的(de)建筑质量(liàng)，实现良(liáng)币驱(qū)逐(zhú)劣币。所有商业的(de)本质是向(xiàng)善，是以客户为中心，房地产(chǎn)也不能例(lì)外，老百(bǎi)姓(xìng)买房子是天大的事，烂尾毁三(sān)代，好房幸福一家(jiā)人。从这个角度(dù)，取(qǔ)消(xiāo)预售制(zhì)、实施(shī)现房销(xiāo)售(shòu)是实(shí)现(xiàn)老百姓安居乐业、社(shè)会长治(zhì)久(jiǔ)安(ān)、行业企业健康发展的重(zhòng)大措施。在当前的情况下，取消(xiāo)预(yù)售制要结合稳楼市(shì)、房地(dì)产(chǎn)软着(zhe)陆、打通金融支持当期三好生、新模(mó)式(shì)等综(zōng)合施策。

　　作者十(shí)年前在国(guó)务院发展研究(jiū)中(zhōng)心参(cān)与财税改革方案研究时，对预售制、房(fáng)地产税、人(rén)地挂钩、金融稳定、房企杠杆率等(děng)进行过长期系(xì)统(tǒng)的专项研究。（参考(kǎo)后来形成的(de)专著《房地(dì)产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少，引进(jìn)“卖楼花(huā)”模式，形成“中国内地(dì)版预售制”

　　1.3 预售制(zhì)推动城(chéng)市(shì)化进程(chéng)，但背后潜藏的风险确实存在

　　2 国(guó)际(jì)经(jīng)验

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资金第三方全(quán)程(chéng)监(jiān)管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供(gōng)期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护(hù)机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范(fàn)期(qī)房交(jiāo)易(yì)立法，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由(yóu)银行监(jiān)管，享(xiǎng)1年保修期(qī)后付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花(huā)”模式

　　二十(shí)世(shì)纪(jì)五十年代(dài)在中国香港，楼(lóu)宇出租是地产(chǎn)行业盛行的方式，但有着转让(ràng)难、出(chū)租资金周转期长(zhǎng)等问题(tí)，分(fēn)层销售孕(yùn)育而生。20世纪50年(nián)代(dài)，中国香港还未推行公共房屋制度，许(xǔ)多(duō)人栖身于木屋或(huò)者(zhě)其(qí)他(tā)临时(shí)住宅(zhái)，住房的需求(qiú)是相当高，不过大多数居民的储蓄(xù)很少(shǎo)。当时楼宇买卖(mài)多(duō)数以一整栋楼为单位，需要雄厚的资金实(shí)力才能购买。虽然楼宇出(chū)租是中国香港地产(chǎn)行业(yè)盛行的方(fāng)式(shì)，但有着(zhe)转让难(nán)、出租资金周转期长等问题。针对这(zhè)一系(xì)列(liè)问题(tí)，不少地(dì)产商开始探求(qiú)新(xīn)的(de)方式，如把楼宇契约切开，即“分契”，然后(hòu)将楼宇分层(céng)出售。这模式一经推行，购买楼宇(yǔ)的市民数量有所增加，开发商资(zī)金周(zhōu)转加快(kuài)。

　　在分层出售的基(jī)础(chǔ)上，将“按揭”模式(shì)引入房(fáng)地(dì)产销(xiāo)售，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式。1953年底霍(huò)英东创(chuàng)办立信置业有限公司，凭借商业直(zhí)觉和多年经营(yíng)杂(zá)货(huò)铺、海上驳运(yùn)业务的(de)经(jīng)验，对于(yú)商品流(liú)通、资金周转(zhuǎn)有着(zhe)独到的见解，在(zài)努力寻求(qiú)方(fāng)法(fǎ)加快自身资(zī)金周转。当时(shí)其(qí)在购下九龙的一块地盘后，除了分层出售、还印发售楼说明书，上有文字(zì)详尽说明楼宇的(de)地势环境、建筑材料、分层价格(gé)、订购方法等。此外，“卖(mài)楼花”是另(lìng)外一个(gè)亮点，即先收取买(mǎi)家的订金，采用类似租金的分期付(fù)款形式，等新楼(lóu)落成时(shí)，收齐买家的(de)钱(qián)，买(mǎi)家就拥有了自己(jǐ)的房产。这种方式减轻了民众购房的资金压力(lì)，加速了房屋的建造和销售，也解(jiě)决了制造(zào)商的资金问题，降(jiàng)低投资风险，在当时可谓是“双赢”的举(jǔ)措。“预(yù)售楼花+分期付款”的销售模式成(chéng)为(wèi)当时中(zhōng)国(guó)香港房地产市(shì)场的一大特色，纵观中(zhōng)国(guó)香港房(fáng)地产(chǎn)市场的改革，“卖楼花(huā)”模式高效率地解决了(le)核心的(de)住房供不(bù)应(yīng)求的问题，使房市(shì)发展进入新(xīn)阶(jiē)段(duàn)。

　　预售楼花模式(shì)推动了中国(guó)香港楼市几十年(nián)繁荣，但(dàn)期间(jiān)也(yě)出现过“烂尾楼”的(de)情况，但监(jiān)管部门(mén)不断完善、规范(fàn)化，建立健全的监管机制，促进市场健(jiàn)康(kāng)发(fā)展。例如(rú)，1960年，位(wèi)于大角(jiǎo)咀的一个(gè)楼盘因建筑(zhù)费用(yòng)超(chāo)支停(tíng)工(gōng)，出现(xiàn)“烂尾”情况。在1961年后，中国(guó)香港管理部(bù)门提升了对于(yú)预售(shòu)楼花(huā)制度的监管，即要(yào)求(qiú)开发商在(zài)预售前，确保地价款已经(jīng)全部支付，还要(yào)证明自(zì)身(shēn)有资(zī)金等能力把项目完成，资(zī)金需放入律师所(suǒ)托管，支取时需律(lǜ)所和建筑师(shī)的核准。为了防(fáng)止开发商(shāng)、律所、建筑师等(děng)造假，套取监管(guǎn)账(zhàng)户资金，中国香港(gǎng)要(yào)求律(lǜ)师行在银行开设的(de)信托账户（监管账户(hù)）、开发商操作等采取全透明化机制，且银行的责任上升，如(rú)出现(xiàn)房屋“烂(làn)尾”情况，银(yín)行(xíng)将成最大风险方，后续需自身推动项目完工(gōng)。随着(zhe)监管体系逐步完善，出(chū)现(xiàn)“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给(gěi)量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制(zhì)”

　　二十世纪九(jiǔ)十年代，中国内地面临住房(fáng)需求大和(hé)供给量短缺问题，引入“卖楼花”制度。建(jiàn)国以来，中国内地优先发(fā)展重工业，强调基础建设(shè)，这一导向(xiàng)使前期发展工业化的进程大于城(chéng)市化进程，唯有(yǒu)解决住房基(jī)础等城(chéng)市化(huà)配套问(wèn)题，才能进一步推进城(chéng)市化。但当时推(tuī)行的是“统一管(guǎn)理，统一分配，以(yǐ)租养房(fáng)”的福利分房制度，住房市场发展起步(bù)较晚、增速(sù)较慢，福(fú)利分房制(zhì)度也出现了(le)分配不(bù)公(gōng)、效率(lǜ)低、配套差等问题(tí)，因(yīn)此福利分(fēn)房制度不(bù)再适用于(yú)当时的国(guó)情。叠(dié)加房地(dì)产(chǎn)市场面临商品房的需求量(liàng)大，而社会缺少大型房地产开发商，商品(pǐn)房供应量小(xiǎo)的困(kùn)境，此时引入中国香港的“卖楼花”模式(shì)无疑是对内地房(fáng)地产市(shì)场的(de)一(yī)针强心剂。从1994年(nián)起，中(zhōng)国内地逐步引进中国香港预售商品(pǐn)房制度，先(xiān)后出台多项文件，大力支(zhī)持国(guó)内房(fáng)地产市(shì)场改革。例如，1998年，国务院出台《关于(yú)进一(yī)步深化城镇住房制度(dù)改革，加快住房建设(shè)的通知》文件(jiàn)，决定停止(zhǐ)住房无偿实物分(fēn)配，逐步实行(xíng)住房分配货币化、住房供给商品(pǐn)化、社会化的住房新体制，从计划经济下(xià)的(de)福利分房转向市场(chǎng)经济的商品房。房地产市场采用(yòng)预售制，允(yǔn)许开发(fā)商卖期(qī)房，解决(jué)了房企缺少资金和开(kāi)发时间周(zhōu)期长的两大难题，开发商(shāng)以预售款撬(qiào)动下一个项目的开(kāi)发，形成滚动(dòng)开发模式，住(zhù)房供应速度(dù)加(jiā)快。自(zì)此中国内地开(kāi)始房改货币化，中国人民银行(xíng)等多方(fāng)迅速(sù)出台相关的信贷政策，支(zhī)持购房者，极大作用(yòng)推动了房地产市(shì)场的发展(zhǎn)。

　　引入(rù)中(zhōng)国香港“卖楼花(huā)”模式后(hòu)，经调(diào)整(zhěng)形成契合中(zhōng)国内地(dì)的商品(pǐn)房预(yù)售制度。预售制的初衷是(shì)为了缓解房(fáng)企资金压力，加(jiā)快城镇住(zhù)房建(jiàn)设(shè)。具体来(lái)说，是指房地产开发企业将正(zhèng)在建设中的房(fáng)屋(wū)预先(xiān)出售(shòu)给购房者(zhě)，由购房者支付(fù)定金(jīn)或房(fáng)款的行为(wèi)。区(qū)别于中(zhōng)国(guó)香港，在中国内地实践过程中(zhōng)，商品(pǐn)房预售流程为：房地产开(kāi)发(fā)商办理预售(shòu)许可证-签订商品房(fáng)买(mǎi)卖(mài)合同-进行备(bèi)案登记和(hé)预(yù)告登记-交付房屋。在(zài)购房过程中，购房(fáng)者需要一次性(xìng)付清首付款(kuǎn)，并(bìng)采(cǎi)用银行贷(dài)款的形式一次(cì)性付清剩余(yú)房款(kuǎn)，换言之，房屋(wū)未建成，开发商(shāng)可能已拿到了全部(bù)购(gòu)房款，这点(diǎn)与中国香港的按照工程进度付款(kuǎn)有(yǒu)所(suǒ)不同。对中国内地的开(kāi)发商而言，预售制商品房也开启了高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推(tuī)动城市化进程(chéng)，但背(bèi)后潜藏的风(fēng)险确实存在

　　作为中国内地商品房(fáng)销售的最(zuì)主要方式(shì)，预(yù)售制极大缩短房企现(xiàn)金回笼周期(qī)，同时增加市场商品房供(gōng)应，推动了城镇化发展(zhǎn)进程。预售制(zhì)在过去20多(duō)年(nián)对(duì)中国内地(dì)房地产市场的稳步(bù)发展起到了重要(yào)作用(yòng)，不仅解(jiě)决(jué)了房地产市(shì)场(chǎng)快速发(fā)展阶段的(de)资金(jīn)需求，也(yě)提高了居(jū)民居住水平，中国内地(dì)城镇居民从筒子楼住到住宅小区，从全(quán)民蜗居到(dào)基本适居，住房事(shì)业取得巨大进步，数十年时间(jiān)走完(wán)发达(dá)国家几(jǐ)百年城镇化路程(chéng)。改革开放以(yǐ)来(lái)，城(chéng)镇化(huà)进程进入快速发(fā)展时期(qī)。1978-2021年，城(chéng)镇(zhèn)人(rén)口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市建成(chéng)区(qū)面积(jī)由7438平方(fāng)公里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发(fā)布的《中国住房存量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内地城镇住(zhù)宅存量从(cóng)不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方米(mǐ)，城镇住(zhù)房套数从约3100万套增至3.63亿(yì)套，套户比(bǐ)从0.8增至1.09。预售制在当前(qián)已成为中国(guó)内地商(shāng)品房销(xiāo)售最88是不是质数，79是质数吗主要方式，2005年中(zhōng)国内地商品住宅期房销售(shòu)面积(jī)占总(zǒng)销售面积的比重为63％，而2021年期房累计销售面积达(dá)15.6亿平(píng)，比重(zhòng)上升至(zhì)87％。

　　预售制(zhì)也推动(dòng)了中(zhōng)国(guó)内地房地产行业的发展(zhǎn)。中国内地房地产历经二十(shí)多年长周(zhōu)期(qī)繁荣，行业(yè)各项指标大幅(fú)增长。1999-2021年，房屋(wū)新开工面积从2.2亿平增至19.9亿(yì)平(píng)，累计上涨8.2倍，年(nián)复(fù)合(hé)增速10.6％。房(fáng)地产开(kāi)发(fā)投(tóu)资完成额从(cóng)0.4万(wàn)亿元(yuán)增至14.8万亿元，累计(jì)上涨35.8倍，年复(fù)合增速17.8％。商(shāng)品房销售面积(jī)和销售金额分别从1.5亿(yì)平增至17.9亿(yì)平、0.3万亿元(yuán)增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增(zēng)速(sù)12.1％、21％。伴随房地产业的快速(sù)发(fā)展，房地产企业从无到(dào)有、从国企先(xiān)行到民(mín)企崛起，队伍逐(zhú)渐壮大。2018年，房地产企(qǐ)业数量(liàng)达(dá)9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成(chéng)为拉动中国内地经济高(gāo)增长(zhǎng)的火车头。

　　1）从经(jīng)济增长渠道(dào)，房地产带动(dòng)的上下游产业链特别长，高达50多个行业(yè)。2020年房地产(chǎn)及其产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业(yè)增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地(dì)产带(dài)动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产(chǎn)对金融、批发、建材(cái)的带动最为(wèi)明(míng)显。

　　2）从投资(zī)渠道(dào)，2020年(nián)房地产完全拉动的投资(zī)占(zhàn)全(quán)社会固定资(zī)产投(tóu)资的(de)51.5％，其中(zhōng)，房地产开发投资占固定资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从房地(dì)产贷款(kuǎn)占银行各项贷(dài)款余(yú)额的比重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道(dào)业务，占比超过三分(fēn)之一。从(cóng)房地产融资存量占社融存量比(bǐ)重看，2021年(nián)12月(yuè)占(zhàn)比为18.76％。如果房企大面积违约(yuē)，将导致(zhì)银行不良(liáng)率大幅上(shàng)升。

　　4）从居民财富效应渠道(dào)，根据(jù)我(wǒ)们的《中国住房(fáng)市值测算报告(gào)》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元，大于美国的(de)33.6万(wàn)亿美元、日本的10.8万亿美元(yuán)、英法德三国(guó)合(hé)计的31.5万(wàn)亿美元。从(cóng)住房市值占股(gǔ)债房市值的(de)比例看，2020年(nián)中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德(dé)国的64％。中国住房(fáng)市值与股(gǔ)债房(fáng)市值(zhí)的比例较高，主要(yào)是因为住房市值高，以及中(zhōng)国资本市场发(fā)育尚(shàng)不成熟，直接融(róng)资比例较低，股票、债券市值较低，居民投(tóu)资渠(qú)道缺(quē)乏。

　　不(bù)可否认，预售(shòu)制(zhì)背后潜藏的(de)风险(xiǎn)确实(shí)存在(zài)，当前的负(fù)面(miàn)效应(yīng)愈发凸显。

　　从个(gè)人(rén)层(céng)面看，绝大部分商品是(shì)一手交钱一手交货，预(yù)售制是对购买者的单方面不公平制(zhì)度，购房(fáng)老百姓几乎承(chéng)担了所有商(shāng)品不能交(jiāo)付的(de)风险。比(bǐ)如，交房等(děng)待期一般为两年，在此期(qī)间，购房者不仅承担银行(xíng)利息，还要承担延迟交房、“一房二卖”、房屋质(zhì)量、房(fáng)产证延期办理甚(shèn)至不能交(jiāo)房(fáng)等风险(xiǎn)。另外，购房者和开发商之间的购房合同、购房者和银行的按揭(jiē)贷款合同是两个(gè)独立的合同(tóng)关(guān)系，如(rú)果开(kāi)发商发(fā)生违约(yuē)，购房(fáng)者只能根据购房合(hé)同向开发商主(zhǔ)张权力，但依旧需要根据按揭贷款合(hé)同(tóng)按时向银行进(jìn)行贷款偿还，因此购房者承(chéng)担的风险较大。

　　从行业层(céng)面(miàn)看，预售制助推部分房(fáng)企过度举债、高杠杆(gān)扩张(zhāng)，资金若遇(yù)到下行(xíng)周期，会引发资金链(liàn)断裂、项(xiàng)目搁置等系列风险，进行(xíng)影响自身信用和购(gòu)房者对行(xíng)业的(de)信心(xīn)。

　　从金(jīn)融(róng)层面看，银行作为按揭贷(dài)款的发(fā)放方，一旦房企因为市场(chǎng)波动或经营不善，出现资金链断裂等一系(xì)列问题，导致“烂尾”等情况，而房企通(tōng)过与购房者签订的(de)预售合同和按揭合同，已经从银行获得房款(kuǎn)，如果购房者丧失还款能力(lì)或(huò)短(duǎn)期不能还款等，则风险完全由银行承担，银行将面临较大的(de)坏账压力(lì)。

　　从(cóng)监管角度看，购房者(zhě)的预售监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两(liǎng)个字(zì)那(nà)就是“没钱”，即没钱付工(gōng)程(chéng)款。在(zài)2004版的《城市商品房预(yù)售管(guǎn)理办法(fǎ)》中明(míng)确规定了开(kāi)发企业(yè)预(yù)售商品(pǐn)房所(suǒ)得款项(xiàng)应(yīng)当用于有(yǒu)关的工程建设(shè)，商品房(fáng)预售款监管的具体办(bàn)法，由房地(dì)产管理部门制(zhì)定。但多(duō)年以来全(quán)国并(bìng)没有统一的预售(shòu)资金监管规定，各地实(shí)行“一城(chéng)一策”。例如(rú)，太原、昆明、重庆、长沙等城(chéng)市重点监管资金比例为总(zǒng)预售(shòu)款(kuǎn)的(de)15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州、合(hé)肥(féi)等城市则按照项目的建安成本乘以建筑面(miàn)积或者项(xiàng)目(mù)工(gōng)程总额报价计(jì)算重点资金(jīn)。而事实(shí)是(shì)，不少购(gòu)房款未(wèi)进(jìn)入监(jiān)管账户、或(huò)进入(rù)监管(guǎn)账(zhàng)户后(hòu)被挪用，导致楼盘(pán)没有资金继续(xù)建设。收楼(lóu)遥遥(yáo)无期，月供(gōng)却被迫继续还款。那么(me)，监管账(zhàng)户资金(jīn)如何(hé)被挪走的？实际上，在过去(qù)房地产大开发(fā)时代的高(gāo)周转背(bèi)景下，抽调预售款监管账户资金(jīn)，是行(xíng)业“潜规则”。比如(rú)工程(chéng)总承包(bāo)方，以(yǐ)工程建设名义，获得监管账户拨付资金，再由工程方将资金转(zhuǎn)给房企(qǐ)，而(ér)拨(bō)付的(de)工(gōng)程款，远超工程进度(dù)所需。通(tōng)过这些方式(shì)套(tào)取(qǔ)的资(zī)金，在房企各(gè)地项目间流动，变相加(jiā)杠杆，这样做提供了资金流动性，房企抽调资金统(tǒng)筹拿地(dì)、还款和楼(lóu)盘建设，形(xíng)成一种(zhǒng)资(zī)金循环(huán)高周(zhōu)转模(mó)式，但一定程(chéng)度上把风险甩给了(le)购(gòu)房者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商(shāng)品房预(yù)售制度呈现(xiàn)以下特点：

　　1）预(yù)付款保护：对于(yú)购房者预付资金，一般设有定金或(huò)预(yù)付(fù)款保(bǎo)护机制，如(rú)英(yīng)国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房(fáng)者支付的预付(fù)款比例相对较(jiào)低，绝(jué)大部分房款在(zài)房屋交付(fù)后(hòu)开始支付；

　　3）预付款(kuǎn)支付方(fāng)式(shì)：预付(fù)款一般(bān)以定金方(fāng)式支(zhī)付(fù)，或按工程进(jìn)度分期支付，或二(èr)者(zhě)结合；

　　4）按揭贷款方式(shì)：一般采用(yòng)两种方式发放(fàng)按揭贷款，一是按工(gōng)程进度付款，按揭贷款(kuǎn)按(àn)照(zhào)工程(chéng)进度逐渐发(fā)放，购房者开始月供(gōng)；二是房(fáng)屋交付后发放按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护(hù)：为预售(shòu)商品房提供期房烂尾保险，在(zài)商(shāng)品房出现重大延期或重大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋(wū)交付质量的保障有(yǒu)两(liǎng)种方式，一是期房由(yóu)政府(fǔ)或第三(sān)方验收(shōu)合格并提供(gōng)验收凭证后，开(kāi)发(fā)商凭(píng)验(yàn)收凭证取(qǔ)得购房者(zhě)支付的房款。二是(shì)开(kāi)发(fā)商为购房(fáng)者(zhě)提(tí)供一定的保(bǎo)修期，通常1-5年(nián)，保(bǎo)修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第(dì)三方全程监(jiān)管，交付时开发商凭(píng)验(yàn)收凭证取得房款

　　美国期房定金一定(dìng)期限(xiàn)内无条件返还，最低首付比例为3.5％，交房(fáng)前仅(jǐn)支付首付，其余(yú)房(fáng)款交付后按揭还款，交付(fù)前资(zī)金由第(dì)三方全程监(jiān)管，交付时开发商(shāng)凭验收凭(píng)证取(qǔ)得房款。

　　定金及首(shǒu)付环(huán)节，定金比例(lì)一般为房款的1％-5％，首(shǒu)付比例最(zuì)低可低(dī)于(yú)3.5％，根据美国(guó)官方数(shù)据，2021年美国平均(jūn)首(shǒu)付比例为12％。

　　余款支付方面，除定金或(huò)首付外(wài)，购房者在房屋交付后通过按揭贷款(kuǎn)支付剩(shèng)余房款。

　　资金监管(guǎn)方面，美国为(wèi)防止开发商挪用资(zī)金，购房者的(de)定金及(jí)首付款(kuǎn)由第三方(fāng)公证行或产权保(bǎo)险公司的信托(tuō)账户(hù)监管。如果开发商倒闭导致(zhì)楼(lóu)盘烂尾，购房者资金可通过申请仲(zhòng)裁(cái)取回，且不承担任何责任(rèn)与损(sǔn)失。而开发商在房屋建设(shè)过(guò)程(chéng)中的资金全部来(lái)自银行，银行根(gēn)据工程进度向开发(fā)商提供一定比例的贷款，由于开发商挪(nuó)用资金直接损害银行利益，银行有充分动机监(jiān)管开发商施工进(jìn)度。开发商(shāng)在房屋交(jiāo)付时(shí)需取得由政府相关部门经审查后发放的(de)验收凭(píng)证，通过验(yàn)收凭证(zhèng)向银行得到(dào)购房者支付的房(fáng)款(kuǎn)。

　　2.2 德国(guó)：可零首付(fù)购房(fáng)，提供期房烂(làn)尾(wěi)险(xiǎn)

　　德国期(qī)房可零首付购房，房(fáng)款按建造(zào)工期(qī)进度支(zhī)付(fù)，按揭按工期放款后还贷，房(fáng)贷利率采用固(gù)定利率，开发商或(huò)购房者可购买期(qī)房烂(làn)尾保险。

　　预(yù)售门槛方面，德(dé)国(guó)开(kāi)发商在项(xiàng)目获批后即可预售房屋。签署购房(fáng)合同前(qián)，购房者需支付约2000欧的定金并进行预约公证(zhèng)，签订合同后定金(jīn)退(tuì)还(hái)。如(rú)由于(yú)任何原因不能购买，定金按照(zhào)德国(guó)法律(lǜ)全(quán)部退(tuì)还。

　　签署购房合(hé)同后(hòu)，购房者需支付(fù)公证(zhèng)费和土地交易税，分别(bié)为房(fáng)屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包含在购(gòu)房款中，属于购房附加费。

　　首付方面，德国没有规定(dìng)最(zuì)低首付比(bǐ)例，可零首付购房。

　　余款方面，德国(guó)也采(cǎi)取按工期支付(fù)房(fáng)款的制度(dù)，一(yī)般(bān)分7笔进行支付，具(jù)体支付节点、比(bǐ)例因项目而异。一般(bān)来说，支付(fù)节点可分为公证后、主体完工、内部水暖电路完(wán)工、窗户玻璃完工、室内清(qīng)洁及墙(qiáng)面完工(gōng)、地板完工、全部(bù)完工(gōng)，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房(fáng)者可(kě)在支付房款前(qián)申(shēn)请房贷，房贷利率采用(yòng)固(gù)定利率，银行按施工节奏分(fēn)多次(cì)发放(fàng)贷(dài)款，每笔贷款给予购(gòu)房者一定(dìng)使用期限，期限(xiàn)结束后(hòu)，购房者(zhě)开始还贷(dài)。

　　保险方面，德(dé)国(guó)保险公司(sī)针对期房设计了两(liǎng)种保险，保险的功能是(shì)当(dāng)房屋出现重大(dà)延(yán)期或重(zhòng)大(dà)缺陷时，保险公司保证开(kāi)发商(shāng)赔偿或修复，开发(fā)商破产，由保险公(gōng)司负责(zé)相应赔偿。保险由开发(fā)商或(huò)购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　英(yīng)国(guó)预售(shòu)制(zhì)设有10％定(dìng)金保险保(bǎo)护机制，交房前付款比例(lì)仅20％-45％，资金由买卖双(shuāng)方(fāng)律师严格监管。

　　订(dìng)立合同(tóng)前，买卖(mài)双方均有一(yī)名律师(shī)，负责沟通期房交易中的房(fáng)产、资金(jīn)、合同等各个环(huán)节，各(gè)环节(jié)内容确认无误后(hòu)签订首付交换合同。

　　定金方面，英国设置(zhì)了10％定金保险保护(hù)机制，当(dāng)开发商出现财务、经营问题时，购房者10％的(de)定(dìng)金由保险公司赔付，而超出10％的部分较(jiào)难追回。

　　首付方(fāng)面，首付比例通常为10％-25％，首付需要在合同签订(dìng)21天内支付。

　　余款支付环节，英国采取按工程进度付款的方式(shì)，但是交房前(qián)付(fù)款比例相对较低，一般会(huì)在合同(tóng)签订6-24个月分别支(zhī)付(fù)两笔5％-10％的款项(xiàng)，即交(jiāo)房(fáng)前付款比例(lì)在20％-45％之(zhī)间，剩余款项(xiàng)交(jiāo)房(fáng)后支付。

　　交付环节，英(yīng)国规定(dìng)房屋必须经(jīng)过房(fáng)产公证公司的检验(yàn)验收后才(cái)能交付，交付后方(fāng)可按揭(jiē)还贷。

　　资(zī)金监管环节，英国期(qī)房预售资金(jīn)监管极为严格(gé)，资(zī)金也由律师监管，在确认工程进度、支付相(xiāng)关款(kuǎn)项(xiàng)过程(chéng)中(zhōng)，由买(mǎi)房(fáng)律(lǜ)师(shī)将(jiāng)资金(jīn)转给卖方律师，卖方律师(shī)转给开发(fā)商，即资金在进入开发商账(zhàng)户前经过(guò)两道关(guān)口，有利于保障购房者资金安(ān)全。

　　2.4 日(rì)本：为规范期房(fáng)交(jiāo)易立(lì)法，设(shè)置期房预付款保(bǎo)全(quán)措(cuò)施

　　日本期房交易立法(fǎ)，定(dìng)金(jīn)超5％或1000万日元(yuán)时，开发商必须完(wán)成“预(yù)售房(fáng)定金保(bǎo)全措施”，交(jiāo)房前付款比例不超(chāo)房款的(de)20％，开发商违约需返(fǎn)还定价并赔(péi)偿约10％房款(kuǎn)，交(jiāo)房后按揭还款(kuǎn)。

　　立(lì)法方面，日本二战结束后由于(yú)房屋供给严重(zhòng)失衡，叠加法律(lǜ)空白(bái)，社会上“一(yī)房二卖”现象(xiàng)普遍(biàn)，为此，日本(běn)政(zhèng)府1952年出台《宅地(dì)建筑物交(jiāo)易(yì)法》，经多次修订，目前是唯(wéi)一一部(bù)规范期房交易的法律(lǜ)。

　　定金(jīn)保护方面(miàn)，根据日(rì)本《宅地建物取引业法》，对购房者支付定金超过5％或超1000万日元的部分，法律要求开发(fā)商必须完成定(dìng)金(jīn)保全措施(shī)才可预售(shòu)。什么是(shì)定(dìng)金(jīn)保(bǎo)全措施(shī)？即买卖(mài)双(shuāng)方签订购房合同时，开发商(shāng)向金融(róng)机构或(huò)指定保(bǎo)证机(jī)构或保险(xiǎn)机构签(qiān)订定金保证委托合(hé)同，设置购(gòu)房者定(dìng)金(jīn)的保证或保险，并将相应的保证金(jīn)证明书交(jiāo)付(fù)给购房者(zhě)。除定金外，其他预(yù)先支付的购房款也受该(gāi)措施(shī)保护(hù)。若(ruò)开发商倒闭导致期房烂尾(wěi)，购(gòu)房(fáng)者可凭保证金证明书(shū)向金融机构或保证机构或保险公司兑(duì)付，同时，开发(fā)商需向购房(fáng)者赔付违约金，一般(bān)约为房价的(de)10％。

　　房(fáng88是不是质数，79是质数吗)款支付(fù)环节，交房(fáng)前只需支付最(zuì)多不超20％的(de)定金，签订购(gòu)房合同后，购(gòu)房者即可向(xiàng)银(yín)行(xíng)申请贷款(kuǎn)，但交(jiāo)房(fáng)后才开始按(àn)揭贷(dài)款，除(chú)定金(jīn)外(wài)的剩余房(fáng)款在交(jiāo)房后开始支付(fù)。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资(zī)金由银行监管，享1年保修期后(hòu)付尾款

　　新加(jiā)坡期房购房者违约(yuē)可返还相当于3.75％房款的订金，首(shǒu)付比(bǐ)例20％，余款(kuǎn)按工程进度支付，所有资金进(jìn)银行专门项目资金账户，交房后满(mǎn)1年保修(xiū)期后支付15％尾款。

　　订(dìng)金支(zhī)付(fù)环节，新加(jiā)坡开发商有统一的选购权合同以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需(xū)支付5％房款(kuǎn)作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则(zé)进一步签订购买合同，不执(zhí)行OTP则退还3.75％的(de)房(fáng)款。

　　首付比例方面，签订购房合同后，购(gòu)房者需支(zhī)付15％的首付及印(yìn)花(huā)税，同时购房者向银行申请(qǐng)按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期房(fáng)同样采取按工程(chéng)进度付款的(de)方式，《发(fā)展(zhǎn)商条(tiáo)例》对期房付(fù)款流程做(zuò)了(le)统一详细规定(dìng)，要求所有(yǒu)开发商遵(zūn)守，支付节点(diǎn)一般为合同签订后(hòu)、地基完(wán)工、框(kuāng)架完(wán)工、管(guǎn)道门窗等完工等，支(zhī)付比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依(yī)照工程进度放款，月(yuè)供在此过程中随(suí)着放出贷款的增加而增加，未(wèi)放款(kuǎn)部分无需月供(gōng)。

　　资金监管方面，购房者的订金(jīn)与(yǔ)付款会存入银行专门的项目资(zī)金账户，账(zhàng)户资金提取(qǔ)须(xū)与房屋建(jiàn)设有(yǒu)关。房屋交付后(hòu)，购房者(zhě)享(xiǎng)受(shòu)1年的房屋保(bǎo)修期，此(cǐ)后购房者(zhě)支(zhī)付15％的尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来看，当前房地产到(dào)了政策出手(shǒu)临界点，重点是(shì)保交楼(lóu)和房企重组(zǔ)。一方(fāng)面，加大对刚(gāng)需和改善型需求的(de)支持(chí)力度，长(zhǎng)短兼(jiān)顾(gù)妥善应对局部停贷现象，重点是保交楼保复工保民生(shēng)，给予强(qiáng)有(yǒu)力的金融工具支持。另(lìng)一方(fāng)面，从现(xiàn)在起(qǐ)，对还在正(zhèng)常运转(zhuǎn)的房企包括民营(yíng)企(qǐ)业，加大(dà)支持力度(dù)，由优质房(fáng)企牵头并购(gòu)重(zhòng)组整(zhěng)个行业，为每个房企配套AMC和财团，给(gěi)予金融工具(jù)配套(tào)。

　　二，中期来看，应充(chōng)分(fēn)估计形势复(fù)杂性和人性复杂性(xìng)，兼顾化解停贷(dài)、复工保交楼、重组房(fáng)企(qǐ)债(zhài)务、恢复市场(chǎng)信(xìn)心以及长(zhǎng)效机制。长效机(jī)制四大关键(jiàn)是推动城市群(qún)战(zhàn)略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税。定金环节，建立开发商违约后定金保护机(jī)制，如将已支付(fù)定金冻结至(zhì)房屋交付阶段，保障(zhàng)购房(fáng)者定金安全。签订合(hé)同环节，鼓励保险公(gōng)司介入，为房(fáng)屋重大延期以及重大(dà)缺陷等(děng)情况提供充分(fēn)的保障。余(yú)款支付环(huán)节，建立按工程(chéng)进度付(fù)款机(jī)制或交房(fáng)后按揭贷款机制，充分(fēn)保护购房者的权益。资(zī)金监管环节(jié)，引入独立于开发(fā)商、银行(xíng)的第三方资金监管机构，或(huò)由政府(fǔ)相(xiāng)关部门直(zhí)接(jiē)监管，以此防(fáng)止资(zī)金挪用现象。交付环节，建立商(shāng)品(pǐn)房保修期制度。保(bǎo)修期(qī)内，开发商应对房(fáng)屋质量问题全权负责、免(miǎn)费维修，购房者在保(bǎo)修期结束后(hòu)支付尾款(kuǎn)。

　　三，长(zhǎng)期(qī)来看，取消商品(pǐn)房预售制是大势所趋。一方面，98年(nián)房(fáng)改(gǎi)时(shí)，全国缺房(fáng)子，开(kāi)发商缺钱，预售制是(shì)权宜之计，现在全国套户比超(chāo)过1，从(cóng)大开发进(jìn)入存量时代(dài)，对购(gòu)房民众不公平的预(yù)售制已经过时了，该取(qǔ)消了，改为现房销售。另(lìng)一方面(miàn)，取(qǔ)消预售制，改为现房销(xiāo)售，开发商将(jiāng)拼的不是五花(huā)八门(mén)、眼花缭乱(luàn)、不知(zhī)道能不能兑现的营销手段，而是所见即所得的过硬(yìng)的产品质量(liàng)和诚(chéng)信，这才是对(duì)购房民众的最根本最实质的(de)保障，这样将极大的提升开发商的建筑质量，实现良币(bì)驱(qū)逐劣币。

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