导读

　　黄金二(èr)十年之后，当下中国地(dì)产步入大分化时代(dài)而非停滞期。

　　要点

　　过(guò)去二(èr)十年是中国(guó)房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续(xù)三年商品住(zhù)宅销售面(miàn)积超15亿(yì)平，足够(gòu)4000万(wàn)家庭(tíng)入(rù)住。恰逢近年地产持(chí)续(xù)低景气(qì)，有(yǒu)关(guān)中国地产是(shì)否过剩的讨论日益热(rè)烈(liè)。

　　拨开迷雾，本文(wén)试图(tú)厘清中国(guó)城镇存量住宅(zhái)真实情况，据此判断中(zhōng)国未来地产(chǎn)趋势(shì)。

　　有媒体渲染(rǎn)中国地产(chǎn)存量极度过(guò)剩，事实(shí)是否如此？

　　住建部披(pī)露全国有(yǒu)近6亿栋房(fáng)屋(wū)建筑，第(dì)七次人口普查调查(chá)数据显(xiǎn)示城镇家庭户(hù)人(rén)均(jūn)住宅间数为1.06间。市场陷入怀疑(yí)，中国房子(zi)是否(fǒu)真的过剩？

　　事实上住建(jiàn)部(bù)披露(lù)的近6亿栋城乡房(fáng)屋建筑中，城镇建(jiàn)筑占比(bǐ)不到一成，其中还(hái)包括大量城(chéng)镇非住宅建筑，如商业办公(gōng)楼、学校等，因(yīn)此6亿(yì)栋房屋中城镇住宅占比极(jí)低(dī)。

　　七普显示中国城镇居民(mín)人均住宅(zhái)间数(shù)为1.06间，但居住(zhù)舒适不是人均一间房所能(néng)满(mǎn)足，它与房屋质量、居住(zhù)面(miàn)积、配(pèi)套(tào)设(shè)施(shī)等因(yīn)素密切相关(guān)。中国(guó)的人均(jūn)住宅间数较发达国家还有很大差距。人均住宅间数大于1同样不意味(wèi)着中(zhōng)国(guó)住宅市(shì)场已经饱和。

　　我们测算发(fā)现(xiàn)中(zhōng)国城(chéng)镇居民户均1套房，其中(zhōng)每(měi)户(hù)持有商品(pǐn)住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国家庭户均住宅(zhái)的数据(jù)，我们根据(jù)商品住宅(zhái)套数、商品住宅占比(bǐ)和城镇家庭户数，计算出城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)住宅套户比。

　　测(cè)算结果显示(shì)，目前(qián)城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥有0.86套房，其(qí)中0.54套为商品住宅。若期房顺利交(jiāo)付，直至2024年，中国每户(hù)城镇家庭才拥有1套(tào)住宅，其(qí)中(zhōng)商业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一套(tào)房似乎意味着户户(hù)有(yǒu)房，然而事实上中(zhōng)国住宅市场供(gōng)需并不(bù)平(píng)衡。

　　国际数(shù)据显示(shì)，成熟(shú)房地产市场的(de)住宅套(tào)户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡(héng)，是因为户均一套房无法(fǎ)满足流(liú)动人口(kǒu)的租赁和置业需求。全国总人(rén)口的近三成都(dōu)是流动人口，流动人(rén)口会选择在大城(chéng)市租(zū)房(fáng)挣钱，在老家(jiā)买房，从而产生了额(é)外的(de)住宅需(xū)求。

　　即便户(hù)均(jūn)一套房(fáng)，中国未来地产(chǎn)仍有四大新(xīn)增需求动力。

　　第一，户(hù)均人口规模缩小，一人户、两人(rén)户占比不断增加，导(dǎo)致家(jiā)庭户数增多。小(xiǎo)家(jiā)庭(tíng)化趋势将延续(xù)，带来新户(hù)购房需求增长。

　　第二，经(jīng)济板(bǎn)块的分化日益明显，区域经济资源分配(pèi)的再(zài)集中(zhōng)吸引着人口流(liú)入，人口净迁入城(chéng)市(shì)的新增住(zhù)宅(zhái)需(xū)求(qiú)有望持续旺盛。

　　第三，30％左右(yòu)的家(jiā)庭住在2000年以前建(jiàn)成的住宅(zhái)中，涉(shè)及超9000万家庭(tíng)、81亿(yì)平方米(mǐ)的住宅建筑(zhù)面积(jī)。促成“老破(pò)小”住宅的(de)改造势在必行(xíng)。

　　第(dì)四，中国的人均住宅(zhái)间数(shù)与人均住宅建筑(zhù)面积均较发(fā)达国家有(yǒu)着不(bù)小差距，“住上更大房子”的改(gǎi)善(shàn)性需(xū)求正在(zài)不断增加。

　　黄金二(èr)十年之后，当下中国地产步入(rù)大分化时代而非停滞期。

　　如果说过去二十(shí)年是中国地产黄金(jīn)发展期(qī)，地产矛盾更(gèng)多体现为住宅供给存在不足，这是过去二十年(nián)房(fáng)价(jià)快(kuài)速上涨基石。那(nà)么当下房地产大分化(huà)时代(dài)已(yǐ)至，大分(fēn)化(huà)时代下地产(chǎn)矛盾(dùn)则更(gèng)多体现在住宅质量供需冲(chōng)突。

　　地产大(dà)分(fēn)化必将体现在不同能级城市之间，不同区域板块之间，不同(tóng)品(pǐn)质住宅之间。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引(yǐn)言

　　不久前，官(guān)方披露全国已有近6亿(yì)栋房屋建筑，引发(fā)热议。从2月(yuè)以来，各大城市二手房挂牌量突然(rán)激增，引发一阵二(èr)手房的“抛(pāo)售潮”。

　　让市场不(bù)禁担心，中国的房子是否已经过剩？

　　中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇住宅(zhái)到底是供给过剩，还是供需平衡，或是仍(réng)然存(cún)在不足？可(kě)惜由(yóu)于(yú)住宅(zhái)存量数据并未公布，我(wǒ)们(men)无法直接知晓(xiǎo)具体情(qíng)况。

　　拨(bō)开迷雾(wù)，我们测算出中国城镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)均拥(yōng)有住宅(zhái)套数，回答(dá)当前(qián)的房(fáng)子(zi)是否(fǒu)真的过剩了？据此判(pàn)断(duàn)未来房地产(chǎn)市场会如何(hé)发(fā)展。

　　一(yī)、如何有效观察(chá)中(zhōng)国户均拥有住(zhù)宅数量

　　（一(yī)）中国住宅数量(liàng)过剩的(de)直观(guān)判断站(zhàn)不住脚(jiǎo)

　　今(jīn)年2月(yuè)，在以(yǐ)全国自然灾(zāi)害综合(hé)风险普查工作情(qíng)况为主题的新闻(wén)发布会上(shàng)，负责人对(duì)外披露：“住宅城乡建设行业获(huò)取了全国近6亿栋城乡房(fáng)屋(wū)建(jiàn)筑数(shù)据以及80多万(wàn)处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房(fáng)屋(wū)建筑，平均每栋(dòng)建筑(zhù)住不到3人(rén)，住宅市(shì)场看似已经过剩。

　　在这近(jìn)6亿栋(dòng)房屋建筑中，农村房屋占9成以上，以栋数计算的城镇(zhèn)房屋实际仅(jǐn)有4700多(duō)万栋，还包括了(le)大量商业(yè)楼(lóu)、写字楼(lóu)、学校、医(yī)院(yuàn)等(děng)非住(zhù)宅。总的(de)算(suàn)下来(lái)，住(zhù)宅(zhái)占比并不大。

　　第七次人口普(pǔ)查数(shù)据公布了中国城镇家(jiā)庭(tíng)户人(rén)均住宅(zhái)间(jiān)数为1.06间，其中城市家庭户居民人均0.99间，乡镇家(jiā)庭户居(jū)民人均1.18间(jiān)。

　　人均住(zhù)宅间数大于1，看似意味着人人都(dōu)有房(fáng)间居住。

　　居住水平不仅(jǐn)与房(fáng)间数量有关(guān)，更与房屋质量、居住面积(jī)、配套设施等因素(sù)密切相(xiāng)关(guān)。单单从人均(jūn)住宅间数不能完全反映(yìng)出城(chéng)镇居(jū)民的居(jū)住水(shuǐ)平。

　　中(zhōng)国主要是以家(jiā)庭为单(dān)位购买(mǎi)成套住(zhù)宅，一(yī)套设施齐全的住宅(zhái)才(cái)是城镇居民宜(yí)居的选择。

　　（二）中国户均住宅(zhái)的测算思路、数据和方法

　　中(zhōng)国城镇居(jū)民(mín)住宅主要分两大类，一类(lèi)是(shì)商品住宅，另一类(lèi)是保障房、原公(gōng)有住宅、自建房等非商品(pǐn)住宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有直接公布城镇住宅数量。居(jū)民住(zhù)宅相关数(shù)据有两处可以直接公布，一是每年(nián)商品住宅销售套数(shù)（统计局）；二是居民住宅来源（人口(kǒu)普查(chá)数(shù)据）。计算中国(guó)居(jū)民户均住宅数(shù)量(liàng)，我(wǒ)们(men)主要用到(dào)上述两组数(shù)据。

　　中(zhōng)国住(zhù)宅改革始(shǐ)于1998年(nián)，1998年之前(qián)商品住宅数量极少，可(kě)忽略(lüè)不(bù)计。估算城镇居民户均住宅(zhái)套数分三步走：

　　第一步，将1999年以来每年商品住宅(zhái)销售套(tào)数相加(jiā)，我们就能够得到当前商(shāng)品住宅(zhái)总存量。

　　第(dì)二步，根据城镇居民(mín)拥(yōng)有的商品住宅和非商品(pǐn)住宅比(bǐ)例，推算得到居(jū)民住(zhù)宅总套数。

　　第(dì)三步，将(jiāng)城镇居(jū)民拥有的商品(pǐn)住宅总数(shù)除以家(jiā)庭(tíng)户数，我们就能(néng)够得到城(chéng)镇户均拥有(yǒu)的住宅数量(liàng)。

　　具体(tǐ)计算公式如下：

　　城镇(zhèn)家(jiā)庭住宅套户(hù)比=住宅总套数/家(jiā)庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅总(zǒng)套数(shù)）

　　=商(shāng)品住(zhù)宅套户比/商品(pǐn)住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房(fáng)

　　中国住(zhù)宅存量到底(dǐ)有多少，目前缺(quē)乏(fá)一个准(zhǔn)确统计。我(wǒ)们利用既有(yǒu)统(tǒng)计数据(jù)，大致测算(suàn)得到(dào)中国存量(liàng)房地产套数(shù)，并进一(yī)步推算(suàn)中国城镇家庭户均拥有的住(zhù)宅数量。

　　（一）城(chéng)镇居民户均拥有商品住宅0.64 套(tào)

　　截(jié)至2022年，我(wǒ)们计算得(dé)到：

　　（一）中(zhōng)国(guó)商品住(zhù)宅累(lèi)计销(xiāo)售1.97亿(yì)套。

　　（二）城(chéng)镇家庭户(hù)均拥(yōng)有0.64套商品住宅（包含现房和(hé)期(qī)房）。

　　中国的房地产销售以期房为主(zhǔ)，从(cóng)2019年开始，新房销售中期(qī)房(fáng)占(zhàn)比近(jìn)9成。本文去除商品(pǐn)住(zhù)宅累(lèi)计销售套(tào)数里的(de)期房销售(shòu)，得(dé)到商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)现房套数。

　　以2022年(nián)商品(pǐn)住(zhù)宅现房套数(shù)计算(suàn)为例：

　　2022年商品住宅现(xiàn)房套(tào)数(shù)=截止到2022年商(shāng)品住宅累计销(xiāo)售套数(shù)-过去三(sān)年（2020、2021和(hé)2022年）的期房销售额。

　　主流(liú)房(fáng)企竣工周期在2-3年(nián)，并考虑到交房后装修(xiū)的时间(jiān)，取最大值3年。

　　将商品住(zhù)宅现房套数除以家(jiā)庭户数，算(suàn)出：

　　（三(sān)）目前中国城镇家庭户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居(jū)民户均拥有住宅1.02套

　　接下来(lái)我(wǒ)们需要进一步推算中国城镇居民拥有的户均住宅(zhái)套数。

　　首(shǒu)先(xiān)，七普数据(jù)显示中国(guó)城镇居民的住(zhù)宅结(jié)构特征如下：

　　73.8％的(de)城镇家庭拥有住宅。其中自建住宅占(zhàn)比21％，购买(mǎi)商品住(zhù)宅(zhái)占(zhàn)比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用(yòng)房(fáng)占比3.8％、原公有(yǒu)住宅占比6.1％，通过继(jì)承或(huò)赠与占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家庭(tíng)租赁廉租房与其他(tā)住(zhù)宅(zhái)。

　　其次，我(wǒ)们假定租赁其他住宅和(hé)购(gòu)买(mǎi)二手房都是商品住宅，因(yīn)此将租赁其他住宅、购买商品住宅与购买(mǎi)二手房(fáng)加(jiā)总，得到商品住宅占居民(mín)所有(yǒu)住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占(zhàn)比(bǐ)为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住宅增幅为过去十年(nián)变化幅度(dù)的20％，计算2011年-2020年商品住宅(zhái)的实际变化比(bǐ)例(lì)，从而我(wǒ)们估算出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年末(mò)，中(zhōng)国(guó)平均(jūn)每户(hù)城镇家庭拥有0.86 套住宅。但(dàn)考(kǎo)虑已购期房，中国平均(jūn)每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房(fáng)顺利，已购期房(fáng)会在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国(guó)平均每户城镇家庭都(dōu)会拥有一套住宅。

　　三、城镇(zhèn)户均一(yī)套房(fáng)的三点含(hán)义

　　既然城(chéng)镇居民已经达到了户均一套房的程度，“户户有房”是否意(yì)味着中(zhōng)国城镇化进展(zhǎn)终结(jié)，甚至意味着中国(guó)地(dì)产存量供给绰绰有余？

　　（一）户(hù)均一(yī)套房并不意(yì)味着(zhe)住宅市场供需(xū)平衡

　　需要(yào)有(yǒu)多余(yú)住宅(zhái)来满足因人口流动、居民换房(fáng)等因(yīn)素(sù)产生(shēng)的(de)住宅需求(qiú)。因(yīn)此，成熟(shú)房(fáng)地产市场(chǎng)的住宅套(tào)户比会在1.1左右。

　　国际经(jīng)验来看，美国、英国和日本的住(zhù)宅套(tào)户比均高于1.1，其中(zhōng)，英国的住宅套户比最(zuì)高，为1.19，日(rì)本(běn)为1.16，美(měi)国为1.11。德国(guó)和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套(tào)房，就会造成人口净流入地的(de)住宅市场(chǎng)供不应求，造成(chéng)房价或房租迅(xùn)速上涨。

　　七(qī)普(pǔ)指出(chū)中(zhōng)国的流(liú)动人口3.76亿，省(shěng)内流动(dòng)人口和(hé)省际流动(dòng)人口分别为2.51亿人和(hé)1.25亿(yì)人(rén)。

　　流动(dòng)人口会选择在大(dà)城市租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨(jì)南大学2017年的中国城乡人口流动调查数据显示，在上海、杭州以(yǐ)及南京工作(zuò)的流动人口(kǒu)在老(lǎo)家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的(de)高(gāo)工资吸引打(dǎ)工人，但高房价迫(pò)使打工人回乡置业。

　　流动人口实际(jì)上会占据(jù)两套房，在高房价(jià)的大城市租赁一套房，在房价(jià)较(jiào)低(dī)的县城购(gòu)买一套(tào)房。所以说户均一套(tào)房无法满足庞大流动人口的租赁与(yǔ)置业需求。

　　（二）至少(shǎo)9000万户(hù)家(jiā)庭住宅品质仍需改善(shàn)

　　目(mù)前(qián)，中(zhōng)国的(de)城镇住宅(zhái)中依然有(yǒu)不少老旧小区。

　　三成家庭，也就(jiù)是(shì)约(yuē)9000万户城镇居民住宅是2000年以前建成，其中又有(yǒu)11.6％住(zhù)宅年龄至少在33岁(suì)以上(shàng)。

　　这批存在着建筑结构松散、设施陈旧、安全隐(yǐn)患大等问(wèn)题(tí)，如电线老(lǎo)化(huà)、管道等基础(chǔ)设施陈旧，给住户的生活带(dài)来了很(hěn)大的不便和安全隐患(huàn)，并且居住体验较差(chà)。

　　2000年以前建成的(de)老旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭户数拥有的(de)住(zhù)宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没(méi)有独(dú)立(lì)卫浴和厨房。这类(lèi)上世(shì)纪修建的老旧小(xiǎo)区很难(nán)满(mǎn)足现代生活需(xū)求，在(zài)未(wèi)来大(dà)都会被拆迁重(zhòng)建。

　　近五(w乌苏里江在哪，乌苏里江在俄罗斯叫什么ǔ)成(chéng)的家庭(tíng)住宅为一居室和二(èr)居室，户型(xíng)偏小。其(qí)中一居室占比为14.9％，二居室占比(bǐ)为33％。对比(bǐ)镇，城市家庭住宅户型更小，当然这与城(chéng)市土地(dì)资(zī)源紧张有关。

　　（三(sān)）人均住宅面积扩张(zhāng)是(shì)未来地产的需求驱动力

　　根(gēn)据(jù)七普数据测算，2020年城镇家庭户住宅存量总面积为294.6亿平。暂不(bù)考虑两年(nián)间农民带房进城(chéng)和(hé)老(lǎo)旧(jiù)小区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅(zhái)竣工面积（7.3亿与6.3亿(yì)），得出2022年住宅(zhái)存(cún)量总面积为308.16亿(yì)平，人均(jūn)住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半(bàn)的家庭人(rén)均住宅(zhái)建筑(zhù)面积小于均值，近4成(chéng)家庭人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积在30平米(mǐ)以下(xià)。

　　15％的城镇家(jiā)庭(tíng)人(rén)均住(zhù)宅建筑(zhù)面(miàn)积(jī)不(bù)足19平方米(mǐ)，不及全国人均水平的一半。若去除20％的公摊，可使用的住宅面积仅(jǐn)为15.2平方米。上海市将人均住宅建筑面积低于15平方米(mǐ)的家庭界定为住(zhù)宅存在困难(nán)，若按这个标准(zhǔn)算的话，中(zhōng)国有11.3％的家(jiā)庭(tíng)存在住宅困(kùn)难问题。

　　若人均可(kě)使用住宅(zhái)面积为40平，即人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积为50平，只考虑家庭户人(rén)数，需要(yào)住宅总量约390.6亿平，较目(mù)前(qián)至少(shǎo)新增(zēng)82亿平。

　　对比发达国(guó)家人(rén)均住宅(zhái)面(miàn)积，美(měi)国(guó)为67㎡，瑞士、日(rì)本(běn)、德国和英(yīng)国(guó)都高于40㎡，中国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但(dàn)若去除公摊(tān)面积后，中(zhōng)国的人均可使用面积为31.56㎡，这(zhè)一差距将变(biàn)得明显。

　　若考虑约1.4亿(yì)的集体户人口，所需要(yào)的住宅总量会(huì)更多。

　　四、户(hù)均已(yǐ)然(rán)1套房，未(wèi)来地产还会有需求么？

　　我们(men)测(cè)算(suàn)得到中国城镇家(jiā)庭户均1套房，看似已经户户有房(fáng)。即便如此，中(zhōng)国人口(kǒu)静(jìng)态结构和动态趋(qū)势演绎，决(jué)定了中国未来地产(chǎn)仍有需求释放。户均(jūn)1套住宅(zhái)现实之下，中(zhōng)国(guó)未(wèi)来城镇(zhèn)住宅(zhái)需求主要来自于四个(gè)方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭(tíng)户数(shù)增多，新户购房(fáng)需求扩张。

　　过(guò)去20年我国(guó)城镇(zhèn)家庭户均人(rén)口数不(bù)断下降(jiàng)，六普显(xiǎn)示城镇户(hù)均人口规模(mó)为2.85人/户(hù)，而七普显示城镇(zhèn)户均人(rén)口规模为2.62人/户，一人户、二人户的占比明显上(shàng)升，人口小家庭化趋势(shì)将继续延续，导致(zhì)户数会因户均(jūn)人口规模(mó)的缩小而增多。

　　第(dì)二，人口迁移导致经济发展带来(lái)的新(xīn)增住宅需求旺盛。

　　中(zhōng)国经济(jì)板块(kuài)的分(fēn)化日益明显，资乌苏里江在哪，乌苏里江在俄罗斯叫什么源和生产要(yào)素逐步向经济带、都(dōu)市圈中心城(chéng)市流入，区(qū)域经济资源(yuán)分配的(de)再集中吸引着人口流入。人口迁移势必涉及到买(mǎi)房租房，给迁入地住宅市(shì)场带(dài)来新(xīn)的增(zēng)量。

　　以浙江省为例，2021年常住(zhù)人口增量为(wèi)72万，而出生人口为(wèi)44.9万人，死亡人口为38.4万人，自(zì)然增加人口仅为6.5万(wàn)人，其人口(kǒu)增长主要受益(yì)于(yú)人(rén)口迁移。

　　第三，老旧小区改(gǎi)善性需(xū)求依然庞(páng)大(dà)。

　　从(cóng)2011年到2020年(nián)，自建住宅(zhái)和原公有住宅(zhái)的家庭拆迁改建最多。自建房家(jiā)庭(tíng)比例从31.5％到(dào)21％，下降(jiàng)了10.5个百分点；原公(gōng)有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百分(fēn)点。二者和（27.1％），再加上其他住(zhù)宅（5％）与家庭(tíng)住宅建造时间为2000年以前的比例（31.3％）大致(zhì)相吻合(hé)。

　　十(shí)年(nián)间新增(zēng)8473万家庭户，自建住(zhù)宅和原公有住宅减少了1282万户(hù)，住宅(zhái)净需求增加9755万户。49％的家庭购买(mǎi)商(shāng)品住宅，21％的家庭购买二手房。在新增住宅需求中，有7成家(jiā)庭购买了商品住宅。租(zū)房、购买经(jīng)济适用(yòng)房和其(qí)他分别占(zhàn)比18％，3％和9％。未来(lái)随着城中村和旧(jiù)城(chéng)改造，商品住宅的占比(bǐ)势必会进一步上(shàng)升。

　　2000年以前建造(zào)的住宅建筑(zhù)面(miàn)积还(hái)有约81亿平(píng)，涉及城镇(zhèn)家庭约9000万户(hù)。破旧的城中村、老(lǎo)公有住宅，建筑面(miàn)积小、质(zhì)量低、基(jī)础设施配(pèi)套差、没有(yǒu)或少有物业管理，居民追(zhuī)求美好(hǎo)、宜(yí)居生活(huó)的环(huán)境(jìng)，背后的改善性需求有待释放(fàng)。

　　第(dì)四，“住(zhù)上更大房子(zi)”的改善性需(xū)求还将有所增(zēng)加。

　　刚需(xū)购(gòu)房(fáng)受限于资金，倾向于中(zhōng)小(xiǎo)户(hù)型。已有(yǒu)住(zhù)宅家(jiā)庭希(xī)望(wàng)提高生活品质，以小换(huàn)大、以(yǐ)旧(jiù)换新。2022年底(dǐ)的中央经济工作会议明确指出支持住宅改善等消费(fèi)。

　　OECD国(guó)家(jiā)的人均住宅间数为1.71间，无论是否(fǒu)考虑乡村住(zhù)宅因(yīn)素，中国(guó)的人均住宅(zhái)间(jiān)数较其他(tā)国家依(yī)旧存在不小差(chà)距(jù)。

　　住宅舒适度与经济水平(píng)有(yǒu)着密切(qiè)正向联系。随着经济发展(zhǎn)水平的提高，中(zhōng)国的人均住(zhù)宅间(jiān)数与人均(jūn)住宅建筑面积将随之增长。

　　如果说过去二十年(nián)是中国地产(chǎn)黄金发(fā)展期，地产矛盾更多体现为住(zhù)宅供给存在不足，供需(xū)出(chū)现错(cuò)配，这(zhè)是过去二十年(nián)房价快速(sù)上(shàng)涨基石。那么未来(lái)将(jiāng)是(shì)住(zhù)宅质(zhì)量的供需冲突。房地产大(dà)分化时代(dài)已至，这(zhè)种分化不(bù)单局限于(yú)城市(shì)能级之间差(chà)异(yì)，优质小(xiǎo)区和(hé)老旧二手(shǒu)房之间的差(chà)异(yì)也将越发扩大。

　　风险(xiǎn)提示

　　人口普查数据调查的是人，并不是针对(duì)住宅，因此可能存在统(tǒng)计偏差。商(shāng)品住宅占比(bǐ)实际(jì)值可(kě)能偏低，其增(zēng)速可能(néng)超预期。

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