万柳书(shū)院，暴(bào)雷(léi)了。

　　今年年初“万柳少爷”的意(yì)外走红，让(ràng)这个位于北(běi)京(jīng)海淀的豪宅被全国知晓(xiǎo)，其背后曾(céng)宣称要做(zuò)地产界(jiè)“劳(láo)斯莱斯”的神(shén)秘开发商——中赫集团，也被拉(lā)向台前。

　　而如(rú)今(jīn)，万柳书院再次受到舆论关(guān)注，起因中(zhōng)赫集(jí)团成了共(gòng)同债(zhài)务人被中国信达追债，中国信达为了收回钱(qián)款不得不将中赫抵押(yā)的75套万柳(liǔ)书(shū)院豪(háo)宅拍卖(mài)。可问题(tí)是，这些房子早(zǎo)已(yǐ)售出，业(yè)主(zhǔ)并(bìng)非中赫集(jí)团(tuán)，那些真正斥巨资(zī)购(gòu)入房(fáng)产的有(yǒu)钱人，房子现在莫(mò)名奇(qí)妙(miào)地被拍卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂未(wèi)看到这些业(yè)主(zhǔ)的维权(quán)信息，难(nán)怪有网友(yǒu)调侃：“富人被割韭菜(cài)的时候，他们的姿势都那(nà)么(me)优雅。”

　　不(bù)过(guò)事件背(bèi)后，可能没你想象的(de)那么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可能还是(shì)债(zhài)主

　　“北京豪宅的(de)尽头是(shì)万柳(liǔ)书(shū)院”，但谁(shuí)都没想到，这个位于海淀核心(xīn)区(qū)位，名(míng)校环(huán)绕(rào)的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日(rì)，有网友(yǒu)发(fā)现，中国信达在京(jīng)东拍卖上，上架了(le)“北京(jīng)赫(hè)华恒瑞房地产(chǎn)开发(fā)有限公(gōng)司不良(liáng)债权转(zhuǎn)让项目”，债(zhài)权总额高达(dá)近(jìn)47亿，该项目的抵押物中，包括75套万柳书院住宅。

　　据(jù)京东(dōng)拍卖显示(shì)，上述不良债权转让项目的处置主体(tǐ)是中(zhōng)国信达资产管理股份有(yǒu)限公(gōng)司北(běi)京(jīng)市分公司（下称中国信达(dá)北分），处置的是对北(běi)京赫华恒瑞房地产开发有限(xiàn)公司(sī)（下称赫华恒瑞(ruì)）的不良债(zhài)权(quán)。截至2023年1月31日，债权(quán)金额约为46.95亿元人(rén)民(mín)币，其中(zhōng)债权本金37.50亿元。中赫(hè)集(jí)团有限公司是共(gòng)同债务(wù)人(rén)。目前，该项目(mù)已有1万次围观，35名意向(xiàng)人。

　　从表面(miàn)上看，这就(jiù)是一起中国信达北分(fēn)讨债的(de)故事(shì)，但实际上，75套豪宅的背后暗藏(cáng)秘密。

　　据此前(qián)媒体(tǐ)报道，万(wàn)柳书院总(zǒng)共301户，而且早已售罄。如果(guǒ)该(gāi)报道属实，说(shuō)明(míng)这些房子实际上都是卖出去了的，是(shì)有人(rén)住(zhù)的。

　　那为什么中国信达的拍卖页(yè)面上又注明这(zhè)75套房(fáng)子是“未(wèi)出售”的状态(tài)呢？只能说明这些(xiē)房子根(gēn)本没有网签，也没(méi)有房(fáng)产证！

　　第一(yī)财经(jīng)的报道证实了上述内容。有豪宅(zhái)中(zhōng)介透露，中赫(hè)集团早(zǎo)就(jiù)把(bǎ)这(zhè)75套房子抵押出去，现在还没资金解抵押，所以不能网签(qiān)、没办房本(běn)。

　　作为海淀的顶级(jí)豪宅，反映问题还是反应问题，反应问题和反映问题有什么区别和联系最强(qiáng)学区房(fáng)，万柳书院的业主基本都(dōu)是北京的高端人士，柳传志、丁磊等知名商业大佬(lǎo)也是万柳书院的业主。另据地产自媒体“地(dì)产八卦女”爆(bào)料(liào)，万柳书院的业主(zhǔ)中(zhōng)，还有不少中赫集(jí)团(tuán)的高管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此(cǐ)，不少网友感叹，“富人也(yě)被精(jīng)准收割了！”

　　不过，如果这些业主确实(shí)已经支付价款(kuǎn)并(bìng)实际占有，那(nà)么，中(zhōng)国信(xìn)达转让这笔不良债(zhài)权回本的愿望，或将(jiāng)泡汤(tāng)。这次拍卖损失最大的，没准(zhǔn)还是债主中国信达(dá)。

　　根据相(xiāng)关法律(lǜ)规定(dìng)，民事(shì)执行中，业主已经支付价款并(bìng)实际占有，但未办(bàn)理过户(hù)手(shǒu)续的(de)，如(rú)果业主(zhǔ)没有(yǒu)过错，人民法院不得查(chá)封(fēng)、扣押、冻结，已经查封的可(kě)以向法院提(tí)出执(zhí)行(xíng)异议申请，请求法(fǎ)院解除查封，同时可(kě)以联合起诉开发(fā)商，要求退还(hái)购房款或(huò)办(bàn)理房产(chǎn)证，并承担违约(yuē)责任。

　　此外，今年4月，人民法院报(bào)公布(bù)《最高人民法(fǎ)院关于商品房消费者权利保护问题的批复》，以司法解释(shì)的(de)方式明确了购房人(rén)的优先权(quán)：

　　商品(pǐn)房消费者(zhě)以居(jū)住为目的购买房屋并(bìng)已(yǐ)支付全部价(jià)款，主张(zhāng)其房屋交付请求权(quán)优(yōu)先于建设工程价(jià)款优(yōu)先受偿权、抵(dǐ)押权以及其(qí)他债权的，人民法院应当(dāng)予(yǔ)以支持。只支付了部分价款(kuǎn)的商(shāng)品(pǐn)房(fáng)消费者(zhě)，在(zài)一审法庭辩(biàn)论终结前已(yǐ)实际支付剩余价款的，可以适用前款规定。

　　也就是说，如果这75套房子均为(wèi)“已售未网签”，那(nà)么(me)这笔不良债权(quán)，实际(jì)上是个烫手(shǒu)山芋。可能不(bù)仅不(bù)能卖出去回本，抵(dǐ)押的(de)这75套(tào)房(fáng)子，还会被(bèi)业主讨(tǎo)回去。

　　中国信(xìn)达，将会赔了夫人又(yòu)折兵(bīng)？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳斯(sī)莱斯”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这次债(zhài)权公司中国信达申(shēn)请(qǐng)不良债权转(zhuǎn)让，可以追溯到金谷信托踩雷赫(hè)华恒瑞(ruì)。

　　天眼查显示，目前中国信达已经成(chéng)为赫华恒瑞唯(wéi)一股东。但此前，赫华恒瑞为中赫集团(tuán)旗(qí)下子(zi)公司。2019年(nián)4月22日(rì)，中赫(hè)集团(tuán)、中赫(hè)置(zhì)地等选择(zé)退出了赫华(huá)恒(héng)瑞的股东行列，中国金谷(gǔ)国(guó)际信(xìn)托有限(xiàn)责任公司成为了唯一(yī)股东，后者由中国信(xìn)达资产管(guǎn)理股(gǔ)份有限公司持(chí)股(gǔ)93.75％。

　　作(zuò)为(wèi)房地产(chǎn)开发商，相较(jiào)其他房企，中赫(hè)集团既没有很大规模，也没(méi)有很高的(de)国民知名度，但却在北京豪宅圈留下(xià)一个(gè)个传(chuán)说。

　　如钓鱼台七号院，作为中(zhōng)赫集团进入北(běi)京的第一个(gè)豪宅(zhái)项目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七号院3号楼，高达30万/平(píng)米的(de)天价(jià)，成为当时京城最(zuì)贵的楼盘，引发了市场强烈震(zhèn)惊。

　　随后(hòu)开发(fā)的万柳书(shū)院，更是被誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中(zhōng)赫置地以26.3亿元(yuán)，溢价率40.9％，从融创、保利、万(wàn)科等大型知(zhī)名房企手中(zhōng)，抢下了北京万柳地(dì)块，成为北京当年(nián)的“双(shuāng)料(liào)地王(wáng)”。很快，万柳书院就(jiù)以神秘高端的姿态杀入(rù)市场，无(wú)论(lùn)是(shì)一块块从荷兰运回(huí)来(lái)的灰砖垒起来的五反映问题还是反应问题，反应问题和反映问题有什么区别和联系米高墙(qiáng)，还(hái)是每棵(kē)成(chéng)本超(chāo)6万的成年(nián)银杏树，还是每平米20万元(yuán)的价格(gé)，都(dōu)令业内外震撼不(bù)已。

　　“万柳的墙(qiáng)、西宸的缸(gāng)、霄八的顶儿、融(róng)创的湖、紫辰院的树、北平府的院儿。”从这(zhè)句顺口溜中，就可看(kàn)出其在(zài)北京豪宅圈(quān)的地(dì)位。2014年(nián)末上市(shì)的它(tā)，对手(shǒu)是当时(shí)有名的融创观澜嘉苑(yuàn)、佳兆业(yè)广场、恒(héng)大华(huá)府(fǔ)等，现如今，它(tā)远远超过这些对手。

　　去年，万柳书院一(yī)套(tào)300平米的法拍房，最终成(chéng)交价1.09亿、单价达到(dào)惊人的36万元/平米(mǐ)，说明万(wàn)柳书院虽然已经推出了(le)8年之久(jiǔ)，但其依旧在北京豪(háo)宅(zhái)圈(quān)备受追捧。

　　中赫集团开发的(de)豪宅，也吸引了不少知名(míng)人士，如(rú)知名(míng)演(yǎn)员宋丹丹，就住在钓(diào)鱼台七号(hào)院(yuàn)。而柳传志(zhì)、丁磊等(děng)知名商业(yè)大佬则(zé)居住在万柳书院。

　　几大豪宅(zhái)的成(chéng)功奠定(dìng)了中赫集团(tuán)的“高端路线(xiàn)”，也因此，它被外界贴(tiē)上了，“卖北京城最贵的(de)房(fáng)，拿(ná)北京城最(zuì)贵的(de)地”，“做地产(chǎn)中(zhōng)的‘劳(láo)斯莱斯’”的标签(qiān)。

　　但隐藏在豪宅开发商光环的背后，这个地产(chǎn)界“劳斯莱(lái)斯”却(què)多次成为被执(zhí)行人，被执行标的(de)高达11亿(yì)。

　　今年年初，因为(wèi)履(lǚ)行能力而拒(jù)不履行(xíng)生效(xiào)法律(lǜ)文书(shū)确(què)定义(yì)务，中赫(hè)集团正式成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑(kēng)了？

　　中赫(hè)集团如今沦落(luò)到这个(gè)地步，其实是(shì)有迹可循的。

　　事实(shí)上(shàng)，早在今年年初(chū)“万柳书院少爷”走(zǒu)红之时，深蓝财经就曾深挖出背后的中赫(hè)集团，发现其深陷财务(wù)危机。

　　从知名豪宅的(de)开发商到沦为(wèi)“老赖”，中赫集(jí)团(tuán)实控人周金辉的人生(shēng)轨迹跟(gēn)着急转直下(xià)。而追根(gēn)溯源，这(zhè)个转(zhuǎn)折点，就(jiù)在于收购北京国安。

　　近十年来，房企(qǐ)纷纷(fēn)开(kāi)始了多元(yuán)化(huà)转型，但转型之路(lù)并不好走。早(zǎo)在2008年开(kāi)始(shǐ)，中(zhōng)赫集团(tuán)就尝试过多元化业务，先后进军能源(yuán)市场、团(tuán)购(gòu)网站，但最终都(dōu)惨淡收场。最(zuì)终，周金(jīn)辉将转(zhuǎn)型(xíng)的(de)目光，放到了体育(yù)领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资(zī)本退出后，中赫集团(tuán)以35.5亿元参股国安足球俱(jù)乐(lè)部64％股权，成为国安(ān)的新东家。接(jiē)着(zhe)在2021年6月，中(zhōng)赫集团从中信(xìn)集团手中拿下北京国安俱乐部36％股权，至此拿(ná)下北京国安俱乐部全部股权。如果(guǒ)北京国安的估值一直没变，那么中赫集团拿(ná)下北京国安，总(zǒng)计花费(fèi)了约55.5亿(yì)。

　　看到(dào)这里(lǐ)，有人(rén)也(yě)许会感叹(tàn)：卖豪宅(zhái)真是(shì)赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果真的是(shì)这样，中赫为什么又要质押股权呢(ne)？

　　2017年(nián)以来，中赫集团及(jí)其实控人周金辉夫妇将其手中的中(zhōng)赫(hè)集团股份(fèn)质押陆续质押，据(jù)企(qǐ)查(chá)查(chá)显示，目(mù)前(qián)中赫(hè)集(jí)团共(gòng)有11条股权出质记录(lù)。质权人包括海(hǎi)金商(shāng)业(yè)保理、北京建工、山东国际信托、中(zhōng)融信(xìn)托、中(zhōng)信建设等。

　　这(zhè)与(yǔ)入主北京国安的(de)时间完全吻(wěn)合。

　　然而，入(rù)主(zhǔ)北京国安后，不(bù)仅(jǐn)国安(ān)的经营(yíng)状(zhuàng)况没有得到改善(shàn)，中赫(hè)集团也被(bèi)拉(lā)入泥淖。

　　据北(běi)京产权交易所官网(wǎng)信息显示(shì)，2020年，北京(jīng)国安足球俱乐部实现营业(yè)收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年(nián)末，该俱乐部资产总计5.38亿(yì)元，总负债18.51亿元(yuán)。

　　为(wèi)了缓解资金压(yā)力，中赫(hè)集团和周金辉夫(fū)妇(fù)还(hái)在(zài)持续质押手中的中赫集团(tuán)股份，但国安(ān)和中赫的(de)经营状况却持续没有(yǒu)好转。

　　不(bù)仅中赫集团(tuán)被5次列被执行人，执行标的高(gāo)达11亿，北京国安也3次与中赫集(jí)团(tuán)、中赫置地、及中赫集团股东(dōng)周金(jīn)辉、李彩霞(xiá)等共同成为被(bèi)执(zhí)行人(rén)，执行标的约(yuē)10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而拒不履(lǚ)行生效法律文书确定义务，上述被执(zhí)行人成(chéng)为“老(lǎo)赖”。只有北京国安，目(mù)前(qián)幸免于难。不过在实(shí)控人(rén)都成为(wèi)老赖的(de)情况下，被执行(xíng)10个多(duō)亿的北京国安，又如何能独(dú)善其身？

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