导读(dú)

　　黄金(jīn)二十年(nián)之(zhī)后，当下中国地(dì)产步入大分化时(shí)代而非停滞期。

　　要点

　　过去(qù)二十年是中国房地(dì)产市场黄金(jīn)二十年(nián)。2019-2021年，连续三(sān)年商品住宅销售(shòu)面(miàn)积超15亿(yì)平，足够4000万(wàn)家庭入(rù)住。恰(qià)逢近年地产持(chí)续低景气，有关中国地产是否过剩的讨(tǎo)论日益热烈。

　　拨开迷雾，本(běn)文试图厘清中(zhōng)国城镇存量住(zhù)宅(zhái)真实情况，据此判(pàn)断中国未来地产趋(qū)势。

　　有媒体渲染中国(guó)地(dì)产存量极度过剩，事实是否(fǒu)如此？

　　住建(jiàn)部披露(lù)全国(guó)有近6亿栋(dòng)房屋建筑，第(dì)七(qī)次人口普查调查数据显示城镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)人均住宅间数(shù)为1.06间。市场陷(xiàn)入怀疑(yí)，中国房子是(shì)否真的过(guò)剩？

　　事(shì)实上(shàng)住建(jiàn)部披露(lù)的近6亿栋城乡房(fáng)屋建筑中(zhōng)，城(chéng)镇(zhèn)建筑占比不(bù)到(dào)一成，其(qí)中还包括大(dà)量(liàng)城镇非(fēi)住宅建筑，如商业(yè)办公(gōng)楼、学校等，因此6亿栋房(fáng)屋中城(chéng)镇住宅占比极低。

　　七(qī)普显示中国城(chéng)镇居(jū)民人均(jūn)住宅间数为1.06间，但居住舒适不是人均一间房(fáng)所能(néng)满足(zú)，它与房屋(wū)质量(liàng)、居住(zhù)面积(jī)、配套设(shè)施等因素密切(qiè)相关。中(zhōng)国(guó)的(de)人均住宅间数较发达国(guó)家还(hái)有很(hěn)大(dà)差距(jù)。人均住宅间数大于1同样不意味着中国(guó)住宅市场已经饱和。

　　我们测算发现中国城镇居民户均1套房，其中每户持(chí)有商品(pǐn)住宅仅0.64套(tào)。

　　目前并无直接公(gōng)布(bù)中国(guó)家庭户均住宅(zhái)的数据，我们根据商品住(zhù)宅套数、商品住宅占比和城镇家庭户数，计(jì)算出城镇(zhèn)家庭住宅套(tào)户比。

　　测算(suàn)结果显示，目前城镇(zhèn)家庭户均拥有0.86套(tào)房，其中0.54套为商(shāng)品住宅。若期房顺利交(jiāo)付，直至2024年，中(zhōng)国每户城镇家庭(tíng)才拥有1套住宅，其中商业住(zhù)宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一(yī)套房(fáng)似乎(hū)意味着(zhe)户户(hù)有房，然而(ér)事实上中国住宅市场供(gōng)需并不(bù)平衡。

　　国际数据显示，成(chéng)熟房地产市场的(de)住宅(zhái)套户比会大于1，在1.1左右(yòu)。

　　之所以说(shuō)不(bù)平衡，是(shì)因为户均一套房(fáng)无法(fǎ)满足流(liú)动(dòng)人口(kǒu)的租赁和置业需求。全(quán)国(guó)总(zǒng)人口(kǒu)的近三(sān)成都是流(liú)动(dòng)人口(kǒu)，流动人口(kǒu)会选择在(zài)大城市租房挣钱，在老家买房，从(cóng)而产生了额外的住宅(zhái)需求。

　　即便户(hù)均一套房，中国未来地产仍(réng)有四(sì)大新增需求动力。

　　第(dì)一，户均人(rén)口(kǒu)规模缩小(xiǎo)，一人户(hù)、两人户占比不断(duàn)增(zēng)加，导(dǎo)致家庭户数增(zēng)多。小(xiǎo)家庭化趋势将延续，带来新户购(gòu)房需求增长(zhǎng)。

　　第二，经济板块的分化日益明(míng)显，区域(yù)经济资源分(fēn)配的再集中吸引着人口流入，人口净迁入城市的(de)新增住宅(zhái)需(xū)求有(yǒu)望持续旺盛。

　　第(dì)三，30％左右的家庭(tíng)住在2000年(nián)以前建成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方米的住(zhù)宅建筑面积。促成“老破小”住(zhù)宅的改造势在必行(xíng)。

　　第四，中(zhōng)国的人均住宅间数与人均住(zhù)宅建筑面积均较(jiào)发达(dá)国家有着(zhe)不(bù)小差距，“住上更(gèng)大房(fáng)子(zi)”的改善性需求正在(zài)不(bù)断增加。

　　黄金二十年之(zhī)后，当下中国地产步入大分化时(shí)代而(ér)非停(tíng)滞期。

　　如果说过去二十(shí)年(nián)是中国地产黄金发(fā)展期，地产矛盾更多体现为住宅供给(gěi)存(cún)在不足，这是过去(qù)二十年房(fáng)价快速上涨基(jī)石。那(nà)么当下房地产(chǎn)大分化(huà)时(shí)代已(yǐ)至，大(dà)分化时代下地产矛盾则更(gèng)多体(tǐ)现在住(zhù)宅质量供需冲突。

　　地产大分化(huà)必(bì)将(jiāng)体现(xiàn)在不同(tóng)能级城市之间，不同区域板块之间，不(bù)同品质住宅之间。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不(bù)久前，官(guān)方(fāng)披露全国(guó)已有(yǒu)近6亿栋房屋建筑(zhù)，引发热议。从2月(yuè)以来，各大(dà)城市(shì)二手房挂牌量(liàng)突(tū)然激增，引发一阵(zhèn)二(èr)手房的“抛售(shòu)潮”。

　　让市场不禁担心，中国的(de)房(fáng)子(zi)是否已(yǐ)经(jīng)过剩？

　　中国城镇住宅到底是供给过剩(shèng)，还是供需平(píng)衡，或是仍(réng)然存在(zài)不足？可惜由(yóu)于住宅存(cún)量数(shù)据(jù)并未公布，我们无法直接知(zhī)晓具体情况。

　　拨开(kāi)迷雾，我们测(cè)算(suàn)出(chū)中国城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥有住宅套数(shù)，回答当前的房子是否真的过剩了？据此判断未(wèi)来房地(dì)产市场会如何发展。

　　一、如何(hé)有效观察中国户(hù)均(jūn)拥(yōng)有住宅数量(liàng)

　　（一(yī)）中国住(zhù)宅数量(liàng)过剩(shèng)的(de)直观判断(duàn)站(zhàn)不住脚

　　今年(nián)2月，在(zài)以全(quán)国自然灾害(hài)综合风(fēng)险(xiǎn)普(pǔ)查工作情况(kuàng)为主题的新闻发布会(huì)上，负责人(rén)对外披露(lù)：“住(zhù)宅城乡(xiāng)建设行业获取(qǔ)了全国近6亿(yì)栋(dòng)城(chéng)乡房屋建筑数据(jù)以(yǐ)及80多(duō)万处市政(zhèng)设(shè)施(shī)数据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑(zhù)，平均每栋建(jiàn)筑(zhù)住(zhù)不到3人，住(zhù)宅市场看似已经过剩。

　　在这近6亿(yì)栋房(fáng)屋建筑中(zhōng)，农(nóng)村房屋占9成以上，以栋数计算的(de)城镇房屋(wū)实际仅有4700多(duō)万栋，还包括了大量商业楼、写字楼、学校、医院等非住宅。总的算下来，住宅(zhái)占(zhàn)比并不大。

　　第七次人口普查数据公布了(le)中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)家庭户人(rén)均住宅(zhái)间(jiān)数为1.06间，其(qí)中城市(shì)家庭户居民(mín)人均(jūn)0.99间(jiān)，乡镇家庭户居民人(rén)均1.18间。

　　人(rén)均住宅间数大于1，看(kàn)似意(yì)味着人人都有房(fáng)间居住(zhù)。

　　居住水平不仅与房间数量有关(guān)，更与房屋质(zhì)量、居(jū)住(zhù)面(miàn)积(jī)、配套(tào)设施等因(yīn)素密切相关。单单(dān)从人均住宅间数不能完全反映(yìng)出城(chéng)镇居民的(de)居住水平。

　　中国主(zhǔ)要是以家庭(tíng)为单位(wèi)购买成套(tào)住(zhù)宅，一(yī)套设施(shī)齐全的住宅(zhái)才是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国(guó)户均住宅的测(cè)算思路、数据和方法

　　中国城镇居民住宅主(zhǔ)要分(fēn)两大类，一类是商品(pǐn)住宅，另一类是(shì)保(bǎo)障(zhàng)房、原公(gōng)有住(zhù)宅、自建房等非商品住宅。

　　目前(qián)缺(quē)乏(fá)统计数据，并没有直接公布(bù)城镇住宅数量。居民住宅(zhái)相关数据有(yǒu)两处可以直接公布，一(yī)是每年商品(pǐn)住宅销售套数（统计局）；二是居民住宅来源（人口普(pǔ)查数据）。计算中国(guó)居民户(hù)均住宅数量，我们(men)主(zhǔ)要用到上述两(liǎng)组数(shù)据。

　　中国住宅改革始于1998年(nián)，1998年之前商品住宅数(shù)量(liàng)极少，可(kě)忽略不计。估算(suàn)城镇居民户均住(zhù)宅套(tào)数分三步走：

　　第一步，将1999年以来每年商(shāng)品住宅销售套数(shù)相加，我(wǒ)们就能够得到当前商品住宅总(zǒng)存量。

　　第二(èr)步，根(gēn)据城镇居(jū)民拥有的(de)商品住宅和(hé)非商(shāng)品住宅(zhái)比例，推(tuī)算得(dé)到居民住宅总(zǒng)套数。小学生用HB还是2B铅笔好，小学生用hb铅笔还是2h铅笔>

　　第三步(bù)，将城镇居民拥有的商品住宅总数除(chú)以家庭户数，我(wǒ)们(men)就(jiù)能够得到城镇(zhèn)户均拥有的住(zhù)宅数量。

　　具体计算公(gōng)式如(rú)下(xià)：

　　城镇家庭(tíng)住(zhù)宅套户(hù)比=住(zhù)宅总(zǒng)套数(shù)/家庭户数

　　=（商(shāng)品住宅(zhái)套数/家庭户数）/（商(shāng)品住(zhù)宅套数/住宅总(zǒng)套数）

　　=商(shāng)品住宅套户比(bǐ)/商品住宅占比

　　二(èr)、城镇(zhèn)家庭户均拥有(yǒu)1.02套房

　　中国住(zhù)宅存量到底有多少，目前(qián)缺乏一个准确统计。我(wǒ)们利用(yòng)既有统计(jì)数据(jù)，大致测算得到中(zhōng)国存量房(fáng)地产(chǎn)套数，并进一步推算中国城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有的住宅(zhái)数量(liàng)。

　　（一）城镇居民户均拥有商(shāng)品住宅0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们计算得到：

　　（一）中国商品住宅累计销售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品住(zhù)宅（包(bāo)含现房和期(qī)房）。

　　中国的房地产销售以期房为主，从2019年开始，新房销售中期房占(zhàn)比近9成。本文去除商品住宅(zhái)累计销售套数里的(de)期房销售，得到商品(pǐn)住宅(zhái)现房套(tào)数(shù)。

　　以2022年商品(pǐn)住宅现房套数计算为例：

　　2022年商品(pǐn)住(zhù)宅现房套(tào)数=截止到2022年(nián)商品住(zhù)宅累计(jì)销售套数-过去三年（2020、2021和2022年(nián)）的(de)期房销售额(é)。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考虑(lǜ)到交房后(hòu)装(zhuāng)修的时(shí)间，取最大值3年。

　　将(jiāng)商品住(zhù)宅现房套数除以家庭户(hù)数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭(tíng)户均拥有0.54套商品现房住(zhù)宅。

　　（二）城镇居(jū)民户均(jūn)拥有住宅1.02套

　　接(jiē)下来(lái)我(wǒ)们需要(yào)进(jìn)一步推算中国(guó)城镇居民拥有(yǒu)的户均(jūn)住宅(zhái)套数。

　　首先(xiān)，七普数据显示中国(guó)城镇居民的住宅结构特(tè)征如(rú)下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自建(jiàn)住宅(zhái)占(zhàn)比21％，购买商品(pǐn)住宅占比31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经济适(shì)用房(fáng)占(zhàn)比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通(tōng)过继承(chéng)或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁(lìn)廉租房与其他住宅。

　　其次，我们假(jiǎ)定租(zū)赁(lìn)其(qí)他住宅(zhái)和(hé)购(gòu)买(mǎi)二手(shǒu)房都是商品(pǐn)住宅，因此将(jiāng)租赁其(qí)他住宅(zhái)、购买商品(pǐn)住宅与购(gòu)买二(èr)手房加总，得(dé)到商品住宅(zhái)占居民所有住宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅占比(bǐ)为59.2％，粗(cū)略(lüè)假(jiǎ)设(shè)2021年(nián)-2022年期间商品(pǐn)住宅增幅(fú)为(wèi)过去(qù)十年变化幅度的(de)20％，计算2011年-2020年商(shāng)品住宅(zhái)的实际(jì)变化(huà)比例，从而我们估算出2022年(nián)商(shāng)品住宅所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年末，中(zhōng)国平(píng)均每户城镇家(jiā)庭拥有0.86 套住宅。但考虑已(yǐ)购期房，中国平(píng)均每户(hù)城镇家庭拥(yōng)有(yǒu)1.02套住(zhù)宅。

　　如果(guǒ)交房(fáng)顺利(lì)，已购期房会在(zài)2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国平均每户城(chéng)镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三(sān)、城镇(zhèn)户均一(yī)套房的三点含(hán)义(yì)

　　既然城(chéng)镇居民(mín)已经达到(dào)了户均一套房(fáng)的程度，“户户有房(fáng)”是否(fǒu)意(yì)味着中国城镇化进展终结，甚至意(yì)味(wèi)着中国地产存量供给绰(chuò)绰(chuò)有(yǒu)余？

　　（一）户均一套房(fáng)并不意味(wèi)着住宅市场供需平衡

　　需要有多余住(zhù)宅(zhái)来(lái)满足因人口流动、居民(mín)换房等(děng)因(yīn)素产生的住宅需(xū)求。因此，成熟房地产市场的住(zhù)宅套户比(bǐ)会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国(guó)和日(rì)本的住宅套户比(bǐ)均高于(yú)1.1，其中(zhōng)，英(yīng)国的住宅套户比最(zuì)高，为1.19，日本为1.16，美国(guó)为(wèi)1.11。德(dé)国和韩(hán)国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好(hǎo)一(yī)套房(fáng)，就会造成人口(kǒu)净流入地的住宅市场供不(bù)应求，造(zào)成房价(jià)或房租(zū)迅速(sù)上(shàng)涨。

　　七普指出中(zhōng)国的流动人口3.76亿，省内流动人口和省际(jì)流动人口分别(bié)为(wèi)2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择(zé)在(zài)大城市租(zū)房挣钱(qián)，在老家县城买房。

　　暨南大(dà)学(xué)2017年的中国城(chéng)乡人口流动调查数(shù)据显示，在上海(hǎi)、杭州以及南京工作的流(liú)动人口(kǒu)在(zài)老(lǎo)家(jiā)拥(yōng)有(yǒu)住宅比例分别(bié)为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打工(gōng)人(rén)，但高房价迫使打(dǎ)工(gōng)人(rén)回乡置业。

　　流动人口实(shí)际(jì)上会占据(jù)两套房(fáng)，在高房价(jià)的大城市(shì)租赁(lìn)一套(tào)房，在房价较低的(de)县城购买(mǎi)一套房(fáng)。所以说户(hù)均一(yī)套房无(wú)法满(mǎn)足庞(páng)大流动(dòng)人口的(de)租赁(lìn)与置业需(xū)求。

　　（二）至少9000万户(hù)家庭住宅品质仍需改善

　　目前，中国的城(chéng)镇住宅(zhái)中依然(rán)有不少老旧小区(qū)。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇(zhèn)居民住宅是(shì)2000年以前建成，其中又有(yǒu)11.6％住宅(zhái)年龄至少在33岁以上。

　　这(zhè)批存在着建筑结构(gòu)松散、设施陈旧、安(ān)全隐患大(dà)等(děng)问题，如电(diàn)线老(lǎo)化(huà)、管道(dào)等基础设施(shī)陈旧，给住户(hù)的生活(huó)带(dài)来了很大的不便和(hé)安(ān)全(quán)隐患，并且居(jū)住体验较差。

　　2000年以前建(jiàn)成的老旧住宅面(miàn)积小。占(zhàn)比为31.3％的(de)家庭(tíng)户(hù)数拥有(yǒu)的(de)住(zhù)宅面积占比仅为(wèi)27.6％。仍然存在5％左右(yòu)的家庭没有独立卫浴和厨房。这类上世纪修建的老旧(jiù)小区(qū)很难满(mǎn)足现(xiàn)代生活需求(qiú)，在未来大(dà)都(dōu)会被拆迁(qiān)重建。

　　近(jìn)五(wǔ)成(chéng)的家庭(tíng)住宅为一居(jū)室和二(èr)居室，户型偏小。其中一居室占(zhàn)比为14.9％，二居室占(zhàn)比为33％。对比镇，城市家(jiā)庭住宅户型更小，当(dāng)然这与城市土地资(zī)源紧张有关。

　　（三）人均(jūn)住宅面积扩张是未来地产的需(xū)求驱动力(lì)

　　根据(jù)七普数据测算，2020年城镇家(jiā)庭户住宅(zhái)存量总面积(jī)为294.6亿平(píng)。暂不考虑两(liǎng)年(nián)间(jiān)农民带(dài)房进城和老(lǎo)旧(jiù)小区拆迁，加上2021年和(hé)2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出2022年(nián)住宅存(cún)量(liàng)总面积为308.16亿平，人均(jūn)住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一(yī)半的家庭人均住宅建筑面积小于均值，近4成家庭人均住(zhù)宅建筑面积在(zài)30平米以下(xià)。

　　15％的(de)城(chéng)镇家庭人均住宅建筑面积(jī)不足19平方(fāng)米(mǐ)，不及全(quán)国人均水平的一(yī)半。若去除(chú)20％的公摊，可(kě)使用的住(zhù)宅面积仅(jǐn)为(wèi)15.2平方米。上海市将人均(jūn)住宅建筑面积低(dī)于15平方米的家庭界定为住宅存在困难，若按这个标(biāo)准(zhǔn)算的(de)话，中(zhōng)国有11.3％的(de)家庭存在住宅(zhái)困难问题。

　　若人均可使用住宅(zhái)面积(jī)为40平，即人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积为50平，只考虑家庭户人数(shù)，需要住(zhù)宅总量约390.6亿平，较(jiào)目前至少新增(zēng)82亿平(píng)。

　　对比(bǐ)发达国家人均住(zhù)宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德(dé)国(guó)和英国都高于(yú)40㎡，中(zhōng)国(guó)的人(rén)均(jūn)住(zhù)宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除(chú)公摊面(miàn)积后，中国的人均可使用面积为31.56㎡，这一(yī)差距将变(biàn)得(dé)明显。

　　若考虑约1.4亿的集(jí)体户(hù)人口，所(suǒ)需(xū)要的住(zhù)宅总(zǒng)量(liàng)会更多。

　　四、户均已然1套(tào)房，未来地产(chǎn)还(hái)会有需(xū)求么(me)？

　　我们测算(suàn)得到(dào)中国城(chéng)镇家庭户(hù)均(jūn)1套房(fáng)，看似(shì)已经户(hù)户有房。即(jí)便如此(cǐ)，中国人口(kǒu)静态结构(gòu)和(hé)动(dòng)态(tài)趋势(shì)演绎(yì)，决定了中(zhōng)国(guó)未来地产仍有需求释放。户均1套住宅现实之下，中国未来城镇住宅需求主要来(lái)自于(yú)四个方(fāng)面。

　　第一，户均(jūn)人口缩小，家(jiā)庭户数(shù)增多，新户购房(fáng)需求扩张。

　　过去20年(nián)我国城镇家庭(tíng)户均人(rén)口数不断(duàn)下降，六普显示城镇户均人口规模为(wèi)2.85人/户，而七(qī)普显示城镇户均人口规模为(wèi)2.62人/户(hù)，一人户、二(èr)人户的占比明显上升，人(rén)口(kǒu)小(xiǎo)家(jiā)庭化趋势将(jiāng)继续延续，导(dǎo)致户数会因(yīn)户均人(rén)口规模的缩小而(ér)增多。

　　第(dì)二(èr)，人口迁移导致经济发展带来(lái)的新增住宅需求旺盛。

　　中(zhōng)国经(jīng)济板块的分化(huà)日益明显，资(zī)源和生产要素逐步向经济(jì)带、都市(shì)圈中(zhōng)心(xīn)城市流入，区域(yù)经济资源分配的再集中吸引着人口(kǒu)流入。人口迁移势(shì)必(bì)涉(shè)及到(dào)买房租房，给迁入地住(zhù)宅(zhái)市场带来新的增(zēng)量(liàng)。

　　以浙江省为例，2021年(nián)常住人口增量为72万(wàn)，而出生人口为(wèi)44.9万人，死(sǐ)亡人口为38.4万人，自然增(zēng)加(jiā)人口仅为6.5万人，其人口增长主要受益于人口迁移。

　　第(dì)三，老旧小区改善(shàn)性(xìng)需求依然庞(páng)大。

　　从2011年到2020年，自建住(zhù)宅和原公有住宅(zhái)的家庭拆迁改建最多(duō)。自(zì)建房家庭比(bǐ)例(lì)从31.5％到21％，下(xià)降(jiàng)了(le)10.5个百分点；原公(gōng)有(yǒu)住宅家庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百分点(diǎn)。二者和（27.1％），再加(jiā)上其(qí)他住宅(zhái)（5％）与家庭(tíng)住宅建造时间为(wèi)2000年以(yǐ)前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住(zhù)宅和(hé)原(yuán)公有住(zhù)宅减少了1282万(wàn)户(hù)，住宅净需求增加9755万户。49％的(de)家庭购买商品住宅，21％的家庭购买(mǎi)二手(shǒu)房(fáng)。在新增住宅需求中(zhōng)，有7成家庭购买(mǎi)了商品住(zhù)宅(zhái)。租房、购买经济适用(yòng)房(fáng)和其(qí)他分别占比18％，3％和9％。未(wèi)来随着城中村和旧城改造，商品住宅的占比势必会进一步(bù)上升。

　　2000年以(yǐ)前(qián)建(jiàn)造(zào)的住宅建筑面(miàn)积(jī)还(hái)有约81亿平，涉及城镇家庭(tíng)约9000万(小学生用HB还是2B铅笔好，小学生用hb铅笔还是2h铅笔wàn)户。破旧的(de)城中村、老公有住宅，建筑面(miàn)积小(xiǎo)、质量低、基础(chǔ)设施配套(tào)差、没有或少有物业(yè)管理(lǐ)，居民追求(qiú)美好、宜居生活的环境，背后的改善(shàn)性(xìng)需求有待释放。

　　第四，“住上更(gèng)大房子”的(de)改善(shàn)性(xìng)需求(qiú)还(hái)将有所增(zēng)加(jiā)。

　　刚需购房受限于资金，倾向(xiàng)于中(zhōng)小户型。已有(yǒu)住宅家庭希望提高生活品(pǐn)质，以小换大、以旧换新。2022年底(dǐ)的中(zhōng)央经济工(gōng)作会(huì)议明确指出支(zhī)持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人均住(zhù)宅间数为(wèi)1.71间，无论是否考虑乡村住宅因素，中国(guó)的人均(jūn)住(zhù)宅间数(shù)较其(qí)他国(guó)家依(yī)旧存在不小差距。

　　住宅舒适(shì)度与经济水平有着密切正向联(lián)系。随着经济发(fā)展水平的提高(gāo)，中国(guó)的(de)人均住宅间数与人均住宅建筑面积(jī)将随之增(zēng)长。

　　如果说过去二十年是中国(guó)地产(chǎn)黄金发展期，地产矛盾更(gèng)多体现为住宅供(gōng)给存(cún)在不足，供需出现错(cuò)配，这是过去二十年房价快速上涨(zhǎng)基石。那(nà)么未来将是住宅质量的供需冲突。房(fáng)地产(chǎn)大分化时代已至，这种(zhǒng)分化不(bù)单局限(xiàn)于城市能级之间差异，优质小区和老旧二手房之间的(de)差异也(yě)将越发扩大。

　　风险提(tí)示(shì)

　　人(rén)口普查(chá)数据(jù)调查的(de)是人，并不是针(zhēn)对住宅，因此(cǐ)可能存在统(tǒng)计偏差(chà)。商(shāng)品(pǐn)住宅占(zhàn)比实际(jì)值可能偏低(dī)，其增速(sù)可能超预期(qī)。

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