文：任泽平(píng)团(tuán)队　　

　　导(dǎo)读(dú)

　　是该取消预(yù)售制了。 1月17日召开的全国住房和城乡建设工作会议提出“有条件(jiàn)的可以进(jìn)行现房销售(shòu)”，不足(zú)一(yī)个月时(shí)间，已有山(shān)东(dōng)、安徽(huī)、河南、四川、广(guǎng)东等地明确表态，试(shì)点现房销售(shòu)。

　　1、是该(gāi)取消商(shāng)品(pǐn)房预售制了，用你的钱，建你的房(fáng)子，还(hái)烂尾了(le)，这是对购房者的不公平。以(yǐ)后(hòu)谁有钱谁建房(fáng)，没钱没(méi)实(shí)力的别建了，不能把(bǎ)包袱甩给(gěi)老百(bǎi)姓和社会，这是(shì)房地(dì)产(chǎn)从大(dà)开发时代步入高质量发展阶(jiē)段的必然趋势，也是对购(gòu)房老百(bǎi)姓的(de)最大保护(hù)。98年房改时，全国(guó)缺房子，开发(fā)商缺钱，预售制是权宜之计，现在(zài)全国(guó)套户比(bǐ)超过1，从大开发进入(rù)存量时代，对购房民众不公平的预售制已经(jīng)过时(shí)了，该取消了，改(gǎi)为现房销售。以后一手(shǒu)交(jiāo)钱，一手交房，天经地义(yì)。当然(rán)二次房改是个技术活，兼顾化解停(tíng)贷、复工保交楼、重(zhòng)组房企(qǐ)债(zhài)务(wù)、恢复市(shì)场信心以及长效(xiào)机(jī)制，长效机(jī)制四大关键是推动(dòng)城市群(qún)战(zhàn)略(lüè)、人地挂钩、金(jīn)融中性稳定和房地(dì)产(chǎn)税。如(rú)果按照经济规律办(bàn)事，中国一定能(néng)实现房地产软着(zhe)陆和长期平稳健康发展，跨过这道(dào)关，解好这道世界(jiè)难题。

　　2、为什(shén)么要取消预(yù)售制(zhì)、改为现房销售？大(dà)家想想，绝大部(bù)分商(shāng)品是一手交钱一手交货，预售制是(shì)对购买者的(de)单方(fāng)面(miàn)不公平制(zhì)度(dù)，购(gòu)房老百姓几(jǐ)乎承(chéng)担了所(suǒ)有商品(pǐn)不能交付的风险。从个人(rén)层面(miàn)看(kàn)，预(yù)售制对购房者非(fēi)常(cháng)不公平(píng)，比如，交房(fáng)等待期(qī)一般为两年(nián)，在此期间(jiān)，购房者不仅承担银行利息，还要承(chéng)担延迟交房、房屋质量(liàng)、房产证延期办(bàn)理甚至(zhì)不能交房(fáng)的风险。从行业层面看，预售制助推部分房企过度举债、高杠杆扩(kuò)张(zhāng)，若(ruò)遇(yù)到(dào)下行周期(qī)，会引发资金链断裂(liè)、项(xiàng)目(mù)搁置等系列风险(xiǎn)。取消预售制，改(gǎi)为现房销售，这样有助于(yú)落实中央房住不炒精神、有助于保(bǎo)障购(gòu)房(fáng)老百姓权益(yì)、有(yǒu)助于房企稳(wěn)健(jiàn)发展，一举多得，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为什么建议取消预(yù)售制度？预售制(zhì)度怎么来的？国外什么情(qíng)况？简(jiǎn)单科普一(yī)下：商品房(fáng)预售最早源于中国(guó)香港(gǎng)，俗称卖楼花(huā)，卖期房，是(shì)一种开发商放杠杆(gān)的方式。98年房改，由于商品房短(duǎn)缺，房(fáng)企缺资金，借(jiè)鉴中国(guó)香(xiāng)港，引入了商品房预售制度。其实(shí)，当前世界不少国(guó)家存在预售制。但是，重点来了！发达(dá)国家一(yī)般(bān)有严格的(de)监管(guǎn)保(bǎo)障措施，开(kāi)发(fā)商(shāng)在项目获得(dé)政府(fǔ)批准(zhǔn)后才可(kě)以开始销售，买家(jiā)在购买(mǎi)期(qī)房后并非像(xiàng)中(zhōng)国一样在支付(fù)完首(shǒu)付款(kuǎn)后从银行一次性(xìng)贷款(kuǎn)支付剩余(yú)全部房(fáng)款，而(ér)是根据开发(fā)商工程(chéng)进度在(zài)完全交房前进行分(fēn)期(qī)支付。所以，预售制(zhì)度是需(xū)要严格的资(zī)金监管、分期支付(fù)以及违约处罚措(cuò)施作为保(bǎo)障的，如果(guǒ)没(méi)有这些(xiē)保障措施，一定(dìng)会触(chù)发(fā)风险，对购房民众不(bù)公平，所(suǒ)以不如(rú)借机取消预售(shòu)制度，以后(hòu)改为现房销售。客观(guān)讲预(yù)售(shòu)制度有(yǒu)一定历史阶(jiē)段性，现在中国住房(fáng)进入存(cún)量时代，取(qǔ)消预售(shòu)制度有助于降负债降杠杆，不再把烂尾(wěi)风险甩给老(lǎo)百姓和社会(huì)，当然这(zhè)需要(yào)配套房企债(zhài)务(wù)重组、复(fù)工(gōng)保(bǎo)交楼(lóu)、恢复市场信心和房地产长(zhǎng)效机制。这(zhè)是个技术活，只要(yào)坚(jiān)持市场化改(gǎi)革，中国一定能化解这个难题，让(ràng)房地产回归实体(tǐ)经济和居(jū)住属性，安(ān)居(jū)乐业。

　　4、简单讲，如果取(qǔ)消预(yù)售(shòu)制(zhì)，改为(wèi)现房销售，开发商将拼的不是(shì)五花八门(mén)、眼(yǎn)花(huā)缭乱、不知道能不能(néng)兑现的营(yíng)销手段，而是所(suǒ)见(jiàn)即所得的过硬的产品质量和诚信，这才是对购房民众的最根本(běn)最实质的保(bǎo)障，这样将极大的提升开(kāi)发(fā)商的建筑(zhù)质量，实现(xiàn)良币驱逐劣(liè)币。所有商业的本(běn)质(zhì)是向善(shàn)，是(shì)以客户为中心，房地产也不能例外，老百(bǎi)姓买房子是天(tiān)大的事，烂(làn)尾毁三代，好房幸福一家(jiā)人。从(cóng)这个角度，取消预售制、实施现房销售(shòu)是实现(xiàn)老百姓(xìng)安(ān)居乐业、社会长(zhǎng)治久安(ān)、行业企(qǐ)业健(jiàn)康发展的重大措施。在当前的(de)情(qíng)况下(xià)，取消预(yù)售制要结合稳楼市、房地产软着陆、打通金融支持当期三好生、新(xīn)模式(shì)等综合施策。

　　作者(zhě)十年前在国务院发展研究中心(xīn)参与财税(shuì)改革方案研究(jiū)时，对预售制、房地(dì)产(chǎn)税、人(rén)地(dì)挂钩、金融稳定(dìng)、房企杠(gāng)杆(gān)率等进(jìn)行过长期系统的专项研究。（参考后来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少，引进“卖(mài)楼花(huā)”模式，形(xíng)成“中国(guó)内地版预售制”

　　1.3 预售(shòu)制推(tuī)动(dòng)城市(shì)化进程(chéng)，但背(bèi)后潜藏的风险(xiǎn)确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方(fāng)全程监管，交付时开(kāi)发商凭验收凭证(zhè当年非典为什么神秘结束了ng)取得房款

　　2.2 德(dé)国：可零首(shǒu)付购房，提供期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易立法，设置期房预(yù)付款保全措施(shī)

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年(nián)保(bǎo)修期后(hòu)付尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地商品房预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼花”模(mó)式

　　二(èr)十世纪五十(shí)年代在中国(guó)香港(gǎng)，楼宇出租是地产行(xíng)业盛行的方式，但有着(zhe)转(zhuǎn)让难、出租资金周转(zhuǎn)期长等(děng)问题(tí)，分层销售孕育而生(shēng)。20世纪50年代(dài)，中国(guó)香港(gǎng)还未推(tuī)行公共房屋制度，许多人栖身于木屋或(huò)者(zhě)其他(tā)临(lín)时住宅，住(zhù)房的(de)需求是相(xiāng)当(dāng)高，不过(guò)大(dà)多数居民的(de)储(chǔ)蓄很少(shǎo)。当时楼宇买卖多数(shù)以(yǐ)一整(zhěng)栋楼为单位，需要(yào)雄厚的资金实力才能购买。虽然楼宇(yǔ)出租是(shì)中(zhōng)国香港地(dì)产行业盛行的方式，但有着(zhe)转让难(nán)、出(chū)租资金周转期(qī)长(zhǎng)等(děng)问(wèn)题。针对这一系列问题，不少(shǎo)地(dì)产商开始探求新的方式，如把楼宇契(qì)约(yuē)切(qiè)开，即(jí)“分契”，然后将(jiāng)楼宇分层(céng)出(chū)售。这模式一(yī)经(jīng)推(tuī)行，购买楼(lóu)宇的市民数量有(yǒu)所增加(jiā)，开发商(shāng)资金(jīn)周转(zhuǎn)加(jiā)快。

　　在分层出售的基础上，将“按(àn)揭”模式引入房地产销售，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式。1953年(nián)底霍英(yīng)东创办立信置业有(yǒu)限(xiàn)公司，凭借(jiè)商业直觉和多年经(jīng)营杂货铺(pù)、海(hǎi)上驳运业务的(de)经验(yàn)，对于商(shāng)品流通、资金周转有着独到的见解，在努(nǔ)力(lì)寻求方(fāng)法加快(kuài)自身资金(jīn)周转(zhuǎn)。当时其在购下九龙的一(yī)块(kuài)地盘后，除(chú)了分(fēn)层出售、还印发(fā)售楼说明书，上有文(wén)字详尽说明楼宇的地势环境、建筑材料、分层价格、订购方法(fǎ)等(děng)。此外，“卖楼花”是另外(wài)一个亮点，即(jí)先收取买(mǎi)家的订金，采用类似(shì)租金的(de)分(fēn)期付(fù)款形式，等新楼落成时，收齐买家的钱，买家就拥有(yǒu)了自己(jǐ)的(de)房产。这种方(fāng)式减轻了(le)民众购房的资金(jīn)压力，加速了房屋的(de)建造和销售，也解(jiě)决(jué)了制造商的资金问(wèn)题，降低投资风(fēng)险(xiǎn)，在当(dāng)时(shí)可谓是“双(shuāng)赢”的举措。“预售楼花+分期付款”的(de)销售模(mó)式成为当时中国(guó)香港(gǎng)房地产(chǎn)市场的一(yī)大特色，纵观中国香港房地产市场的改革，“卖楼花”模式高效率地解决了核心的住房供(gōng)不应求的(de)问题，使房市(shì)发(fā)展(zhǎn)进入新阶段。

　　预售楼花模式推动了(le)中(zhōng)国香港楼市(shì)几十年(nián)繁荣，但期间也出现过“烂尾楼”的情况，但(dàn)监(jiān)管部门不断完善、规范化，建立健(jiàn)全的监管机制，促(cù)进市场健康发展。例如，1960年，位于大角(jiǎo)咀(jǔ)的一个楼(lóu)盘因建筑费(fèi)用超支(zhī)停(tíng)工，出(chū)现“烂尾(wěi)”情况(kuàng)。在(zài)1961年后，中国香港(gǎng)管理(lǐ)部(bù)门提升了对于预(yù)售楼花制(zhì)度的监(jiān)管(guǎn)，即要求开发商在预售(shòu)前(qián)，确保地(dì)价款已(yǐ)经全部支付(fù)，还要证明(míng)自身有资(zī)金等能力把项目完成，资金需放(fàng)入律师所托管(guǎn)，支取时需律所和建筑师的(de)核准。为了(le)防止(zhǐ)开发商、律所、建筑师等(děng)造假，套取监管账(zhàng)户资金，中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)要求律师(shī)行在银行开设的(de)信托账户（监管账(zhàng)户(hù)）、开发商操作(zuò)等(děng)采取全透明化(huà)机(jī)制，且银行(xíng)的(de)责(zé)任上升，如出现房屋“烂尾”情况，银(yín)行(xíng)将成最大风(fēng)险(xiǎn)方，后(hòu)续需(xū)自身(shēn)推动项(xiàng)目完工。随(suí)着(zhe)监管体系逐步完善，出现“烂(làn)尾”的(de)现(xiàn)象较(jiào)少。

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需求大、供(gōng)给量少，引进“卖楼花”模式(shì)，形(xíng)成“中国(guó)内地(dì)版预售制”

　　二十世纪九十(shí)年代，中国内地(dì)面(miàn)临住房(fáng)需求大和供(gōng)给量短缺问题，引入“卖楼花”制(zhì)度。建国以来，中国(guó)内地优先发展重工业，强调基础建设，这一导(dǎo)向(xiàng)使前期发展工业化的(de)进(jìn)程(chéng)大于城市化进程，唯有解(jiě)决(jué)住(zhù)房基础等(děng)城市(shì)化(huà)配(pèi)套问(wèn)题，才能进一步推进(jìn)城(chéng)市化。但当时推行的是“统一(yī)管理，统(tǒng)一(yī)分配，以租养房”的福(fú)利分(fēn)房制度，住房市场发展(zhǎn)起步较晚、增(zēng)速较(jiào)慢，福利分房制度也(yě)出现了分配不(bù)公、效率低、配套差等问题，因此福(fú)利分房制度(dù)不再适用于当时的国(guó)情。叠加(jiā)房地产市场面临(lín)商品房的需求量大，而社会缺少大(dà)型房(fáng)地产开发商，商品房(fáng)供应(yīng)量小(xiǎo)的困(kùn)境(jìng)，此(cǐ)时引入中国(guó)香港的“卖楼花”模(mó)式无疑是对内地房地产市场的一针强心剂。从1994年起，中国内地逐(zhú)步引进中国香(xiāng)港预售商品房制度，先后(hòu)出台多项(xiàng)文件，大力支持国内房(fáng)地产市场改革。例如，1998年，国务院出(chū)台《关于(yú)进一(yī)步深化(huà)城(chéng)镇住(zhù)房制度改革，加快住房(fáng)建设的通知》文件，决定停止住房无偿实(shí)物分(fēn)配(pèi)，逐步实行(xíng)住房(fáng)分配货币(bì)化、住房供(gōng)给商品化(huà)、社(shè)会化的住房(fáng)新(xīn)体制，从计划经济下的福利分房(fáng)转(zhuǎn)向市场经济的商品房(fáng)。房(fáng)地产市场采用预售(shòu)制，允许开发(fā)商卖期房，解决了房企缺少资金和开发时间周期长的两(liǎng)大难题，开发商以预售款撬(qiào)动下一个项目的开(kāi)发，形成(chéng)滚动开发模(mó)式，住房供(gōng)应速度加(jiā)快。自此中国内地(dì)开始房改货(huò)币化，中国人(rén)民银行等(děng)多方迅速出台相关(guān)的信贷政策，支(zhī)持购房者，极大作用推动(dòng)了房(fáng)地产市场的发展(zhǎn)。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后，经调整形成(chéng)契(qì)合中国内地的(de)商品(pǐn)房预售制度。预(yù)售制的初衷是为了(le)缓解房企资金压(yā)力，加快城镇住房建设。具体来说，是(shì)指(zhǐ)房地产开发企(qǐ)业将正(zhèng)在(zài)建(jiàn)设中的(de)房(fáng)屋预先出售给购房者，由(yóu)购房(fáng)者支付定金(jīn)或(huò)房款的行为。区别于中(zhōng)国香港，在中国内(nèi)地实践过程中，商品(pǐn)房预售流程为：房地产开发商(shāng)办理预售许可证-签订商品房买卖合同(tóng)-进行备(bèi)案登记和预告(gào)登记-交付(fù)房屋。在购房过(guò)程(chéng)中，购房者需(xū)要一次性付清首付款，并采用银(yín)行贷款(kuǎn)的形式一次性(xìng)付清剩余房款，换言之，房屋未建成，开发商可能已拿到了全(quán)部(bù)购(gòu)房款，这点与(yǔ)中国香港的(de)按照工(gōng)程进度付(fù)款有(yǒu)所不同(tóng)。对(duì)中国内地的开发(fā)商而言，预售制商品房也开启了(le)高周转、高(gāo)杠杆(gān)的运作模式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背后(hòu)潜藏的风(fēng)险确实存(cún)在

　　作为中国内地商品房销售的最主要方式，预售制(zhì)极(jí)大缩短房企现(xiàn)金回笼周期，同时(shí)增加市场(chǎng)商品(pǐn)房供(gōng)应，推动了城(chéng)镇化发(fā)展进程。预售制(zhì)在过去(qù)20多年对中国内(nèi)地房地产市场的稳步发展(zhǎn)起到了重(zhòng)要作用，不仅解决了房地产市场快速发展阶段的资金需求，也提高了(le)居(jū)民居住水平，中国内(nèi)地城(chéng)镇居(jū)民从筒子楼住到住宅小区，从全民蜗居(jū)到基本适居(jū)，住房事业取得巨大(dà)进步，数十(shí)年时间走完发达国家(jiā)几百年城镇化路(lù)程。改革开放以(yǐ)来，城(chéng)镇化(huà)进程进入快(kuài)速(sù)发展时(shí)期。1978-2021年，城(chéng)镇人(rén)口(kǒu)由(yóu)1.7亿(yì)人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市(shì)建成区面积由7438平方公里(lǐ)增长至60721平(píng)方公里，增长7.2倍。根据我们发布的《中国住(zhù)房(fáng)存(cún)量报(bào)告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内地(dì)城(chéng)镇住宅存量(liàng)从不到(dào)14亿(yì)平增至313.2亿(yì)平，城镇(zhèn)人均(jūn)住(zhù)房(fáng)建筑面(miàn)积从8.1平(píng)方(fāng)米增至34.7平方(fāng)米，城镇住房套数从约3100万套增(zēng)至3.63亿套，套户比从0.8增(zēng)至1.09。预(yù)售制(zhì)在当前已(yǐ)成为中国内地商品(pǐn)房销售(shòu)最主(zhǔ)要方式，2005年中国内地商品住宅期房销售面积占总销售面积的比重为63％，而2021年(nián)期(qī)房累(lèi)计销(xiāo)售面积达15.6亿平，比重(zhòng)上升(shēng)至87％。

　　预售制也(yě)推动(dòng)了中国内地房(fáng)地产(chǎn)行业(yè)的发展。中国内地(dì)房地产历经(jīng)二十多年长周期繁(fán)荣，行业(yè)各项(xiàng)指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开(kāi)工面积(jī)从2.2亿(yì)平增至19.9亿平(píng)，累计上涨8.2倍，年(nián)复合增速(sù)10.6％。房地(dì)产(chǎn)开(kāi)发投资(zī)完成额从0.4万亿元增至(zhì)14.8万亿元，累(lèi)计上涨35.8倍(bèi)，年复合增(zēng)速17.8％。商品(pǐn)房销售面积和(hé)销售金额分别从1.5亿平(píng)增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万(wàn)亿元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房(fáng)地产(chǎn)企业从无到有(yǒu)、从(cóng)国企(qǐ)先行到(dào)民(mín)企崛起，队伍逐(zhú)渐壮大。2018年(nián)，房地产(chǎn)企业数量达(dá)9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万个增(zēng)长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉动中国内地经济(jì)高增长的(de)火车头。

　　1）从经济增(zēng)长渠道，房(fáng)地产带动(dòng)的(de)上下(xià)游(yóu)产业链特别(bié)长(zhǎng)，高达50多个(gè)行业(yè)。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地(dì)产(chǎn)业增(zēng)加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房地(dì)产带动(dòng)产业(yè)链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献(xiàn)），其中(zhōng)房地(dì)产对金(jīn)融、批(pī)发(fā)、建材的(de)带动最为明显。

　　2）从投资(zī)渠道(dào)，2020年房地(dì)产(chǎn)完全拉(lā)动的投(tóu)资占全社会固(gù)定资产投资的51.5％，其(qí)中(zhōng)，房地(dì)产开(kāi)发(fā)投资占固定资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠(qú)道，从房地(dì)产贷款(kuǎn)占银行(xíng)各项(xiàng)贷款(kuǎn)余额的比重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道业务，占(zhàn)比超过三分之一。从(cóng)房地产融(róng)资存量占(zhàn)社融(róng)存量(liàng)比重看，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如果房企大面积(jī)违约，将导致银行不(bù)良率大幅(fú)上升。

　　4）从居民财(cái)富效应渠道(dào)，根据我(wǒ)们(men)的《中国住房市值(zhí)测算报告》，2020年中(zhōng)国住房(fáng)市值为62.6万(wàn)亿美元(yuán)，大(dà)于美国的33.6万(wàn)亿美元、日(rì)本的(de)10.8万亿美(měi)元、英法德三(sān)国合(hé)计的31.5万亿美元(yuán)。从住(zhù)房市值占股债房市值(zhí)的比例看(kàn)，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国(guó)住房市(shì)值与(yǔ)股债房市值(zhí)的比例较(jiào)高，主要是(shì)因为住房市(shì)值高，以及(jí)中国资本市场发育(yù)尚不成熟，直接融资(zī)比(bǐ)例较低，股票、债(zhài)券市值较低，居民(mín)投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制(zhì)背后潜藏的风险确实存在，当前的负面效应愈发(fā)凸显(xiǎn)。

　　从(cóng)个人层面看(kàn)，绝大部分商品是一(yī)手交(jiāo)钱一手交货(huò)，预(yù)售制是对购买者的(de)单方(fāng)面不公平制度，购房(fáng)老百姓几乎承担(dān)了所有商(shāng)品不能交付的(de)风险。比如，交房(fáng)等(děng)待期一般为(wèi)两年(nián)，在此期(qī)间(jiān)，购(gòu)房(fáng)者不(bù)仅承担银行利息(xī)，还要承担延迟交(jiāo)房、“一(yī)房二卖(mài)”、房屋质量(liàng)、房产证延期办理甚至不能交房等风(fēng)险。另外，购房者和开发商之间(jiān)的(de)购房合(hé)同、购房者(zhě)和银行的按(àn)揭(jiē)贷款合同是(shì)两个独立的合(hé)同关系，如果开发商发生违约(yuē)，购房(fáng)者只(zhǐ)能根据购(gòu)房合同向开发商主张权力，但依(yī)旧(jiù)需要根据按(àn)揭贷款合(hé)同按时向银行进行贷款偿还，因此购房者承担的风险(xiǎn)较大。

　　从行业层面看，预售制助推部分房企过度(dù)举(jǔ)债(zhài)、高杠杆(gān)扩张，资金若遇到下行周期(qī)，会(huì)引(yǐn)发资金链断裂、项目搁置等(děng)系列风险，进行影响自身(shēn)信用和购房(fáng)者对行业的信(xìn)心。

　　从(cóng)金融层面看，银行作为按揭贷款的发放方(fāng)，一(yī)旦(dàn)房企因为市场波动或(huò)经营不善(shàn)，出现资金链断裂等一系(xì)列(liè)问(wèn)题，导(dǎo)致“烂尾(wěi)”等情(qíng)况，而房企通(tōng)过与购房(fáng)者签订的预售合(hé)同和按(àn)揭合同，已经从银行获(huò)得房款，如果购房(fáng)者丧失还款(kuǎn)能(néng)力或短期不能还(hái)款(kuǎn)等，则风(fēng)险完全由银行承(chéng)担，银行将面临较大(dà)的坏账压力。

　　从监管角(jiǎo)度(dù)看，购房者的预售监管资金去哪了？楼盘“烂尾(wěi)”，归根结(jié)底两个字那就是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版(bǎn)的《城市商品(pǐn)房预售管(guǎn)理办法》中明确规定了开发企业(yè)预售商品房所得款项应当(dāng)用于(yú)有关的工(gōng)程建设，商品房预(yù)售款(kuǎn)监(jiān)管的具体办法，由房(fáng)地产管理部门制定。但多年以来全国(guó)并没有统一的预(yù)售资(zī)金监管规(guī)定，各(gè)地实行“一城一策”。例如，太(tài)原、昆(kūn)明、重(zhòng)庆、长沙等城市重点监管资金比例为总预(yù)售款的15-40％左右(yòu)，郑州、福州、合肥等城(chéng)市(shì)则(zé)按(àn)照项目(mù)的建安成(chéng)本(běn)乘以建筑面积或者(zhě)项目工(gōng)程总额报价(jià)计(jì)算重(zhòng)点资金。而事实(shí)是(shì)，不少购房款未进入监管账(zhàng)户、或进入(rù)监(jiān)管账(zhàng)户(hù)后被挪(nuó)用(yòng)，导致楼盘没有当年非典为什么神秘结束了(yǒu)资金继(jì)续建设。收(shōu)楼遥遥无(wú)期，月供却被迫继续还款。那么，监管(guǎn)账户(hù)资金如(rú)何被挪走(zǒu)的(de)？实际上，在过去房地产大(dà)开发(fā)时代的(de)高周转背景(jǐng)下，抽调预售款监管账户资金，是行业“潜规则”。比如工程总承包方，以工程(chéng)建设(shè)名义，获得监(jiān)管(guǎn)账(zhàng)户(hù)拨付资金，再由工程(chéng)方(fāng)将资金转(zhuǎn)给房企，而拨付的工程款，远超工程进度所需。通过(guò)这些方式套(tào)取(qǔ)的(de)资(zī)金，在房企(qǐ)各地项目间流动，变相加杠杆，这(zhè)样(yàng)做(zuò)提供了资金流动性，房企抽调资金统筹拿地、还款和楼盘建设，形成一种资金循环高周转模(mó)式，但(dàn)一定程度(dù)上(shàng)把(bǎ)风(fēng)险甩给了购房者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商(shāng)品房预售制度(dù)呈现(xiàn)以下特点：

　　1）预付(fù)款保护(hù)：对于购房(fáng)者预(yù)付资金，一般设有定金(jīn)或预付款(kuǎn)保(bǎo)护机(jī)制，如(rú)英国、日本(běn)；

　　2）预付款比重：要求(qiú)购房(fáng)者(zhě)支付的(de)预付(fù)款比例相(xiāng)对较低，绝大部分(fēn)房款在房(fáng)屋交(jiāo)付后(hòu)开始支(zhī)付；

　　3）预付款支(zhī)付方式：预付款一般以定(dìng)金方式支付，或按(àn)工程进度分期支(zhī)付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方(fāng)式：一(yī)般采用两种方式发放按揭贷款(kuǎn)，一是(shì)按工程进度付款，按(àn)揭贷款按照工(gōng)程进度逐渐发放，购房者开始月供；二是房屋(wū)交付后(hòu)发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房提供(gōng)期房(fáng)烂尾保险，在(zài)商品房出现重大延期或重大缺陷时，保障购房者权益(yì)；

　　6）房屋交付(fù)保护：房屋交付质量的保障有两种方(fāng)式，一是(shì)期(qī)房由政府或第三方验收(shōu)合格并提(tí)供验收凭证后(hòu)，开发商凭(píng)验(yàn)收凭证(zhèng)取得购房者支(zhī)付(fù)的房款。二是开(kāi)发商为购(gòu)房者提(tí)供(gōng)一(yī)定的保修期，通常1-5年，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金第三(sān)方全程监管，交付时开(kāi)发商凭验(yàn)收凭证(zhèng)取得房款

　　美国(guó)期房(fáng)定金一定期(qī)限内(nèi)无条件返还，最低首付比(bǐ)例为3.5％，交(jiāo)房前仅支付首(shǒu)付，其余房款(kuǎn)交付后按揭还款，交(jiāo)付前资金由第三(sān)方全程监管，交付时(shí)开(kāi)发商凭验收凭证(zhèng)取得房款。

　　定金及首付环(huán)节(jié)，定金(jīn)比(bǐ)例一般为房款的1％-5％，首付比例最低(dī)可低于3.5％，根(gēn)据(jù)美国官方数据(jù)，2021年美国平(píng)均首付比例为(wèi)12％。

　　余(yú)款(kuǎn)支付方(fāng)面，除定金(jīn)或首付外，购房者在房屋交付后通过按揭贷款支付剩余房款(kuǎn)。

　　资金监管方面，美国为防止开发商挪用资金，购房者(zhě)的定金(jīn)及首付(fù)款由第三方公证行或产权保险公司的信(xìn)托账户(hù)监管。如果(guǒ)开发商(shāng)倒闭(bì)导致(zhì)楼盘烂(làn)尾(wěi)，购(gòu)房者资金可通过申请(qǐng)仲裁取回，且不承(chéng)担任(rèn)何责任与损失(shī)。而(ér)开发商在房(fáng)屋建设过程中的资金全部来(lái)自银行，银(yín)行根据工(gōng)程进(jìn)度向(xiàng)开发商提供(gōng)一定比例的贷款，由于开(kāi)发商挪用(yòng)资金(jīn)直接损害(hài)银行(xíng)利益，银行有(yǒu)充分(fēn)动机(jī)监管开(kāi)发商施工进度。开发商在房屋交付(fù)时需(xū)取得(dé)由政府相关部门经审查后发放的验收凭(píng)证，通过验(yàn)收(shōu)凭证向银行得到购(gòu)房者支(zhī)付的房款。

　　2.2 德国：可(kě)零首付(fù)购房，提供期房烂(làn)尾险

　　德国期房可零(líng)首(shǒu)付(fù)购(gòu)房(fáng)，房款(kuǎn)按(àn)建(jiàn)造工期(qī)进度支(zhī)付，按揭按(àn)工期放(fàng)款后(hòu)还贷，房贷利(lì)率采用(yòng)固(gù)定利率，开发(fā)商或购房者可购买期(qī)房烂尾保险(xiǎn)。

　　预售(shòu)门槛方面，德国开发商(shāng)在项目获批后即可预(yù)售(shòu)房屋。签署购房合同前(qián)，购房者(zhě)需(xū)支付约2000欧(ōu)的(de)定金并进行预约公证，签(qiān)订合同后定金退还。如由(yóu)于任何原因不(bù)能购(gòu)买，定(dìng)金按(àn)照德(dé)国(guó)法(fǎ)律全(quán)部退(tuì)还。

　　签(qiān)署购房合同(tóng)后，购房者需(xū)支(zhī)付公证费和土地交易(yì)税(shuì)，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包含在购房(fáng)款(kuǎn)中，属于(yú)购房附加费。

　　首付方面，德国没(méi)有规定(dìng)最低首付比例，可(kě)零(líng)首付购房(fáng)。

　　余(yú)款(kuǎn)方面，德国也采取按工期(qī)支付(fù)房款的(de)制度，一(yī)般分7笔进行支付，具体支付(fù)节点、比例因项(xiàng)目(mù)而异。一般来说，支付节(jié)点可(kě)分为公证后、主(zhǔ)体完工、内(nèi)部水暖电路完(wán)工、窗户玻璃完工、室内清洁及墙面完工、地板完工、全部(bù)完(wán)工，支付比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房款(kuǎn)前申请房贷，房贷利(lì)率(lǜ)采(cǎi)用(yòng)固定利(lì)率，银(yín)行(xíng)按施(shī)工节(jié)奏分多次发放贷款，每笔(bǐ)贷款(kuǎn)给予购房者一定使用期限，期(qī)限(xiàn)结束后，购房(fáng)者开始(shǐ)还(hái)贷(dài)。

　　保险方面，德国保险公司针对期(qī)房设计(jì)了两种保(bǎo)险，保险(xiǎn)的功(gōng)能是当(dāng)房屋出现重大延期或重大缺(quē)陷时，保险公司(sī)保证开发商赔(péi)偿或修复，开发商破产，由保(bǎo)险公司负责相(xiāng)应赔(péi)偿(cháng)。保险由开发(fā)商或购(gòu)房者购买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　英国预售(shòu)制设有10％定金保(bǎo)险保护机制，交房(fáng)前付款比例仅20％-45％，资金(jīn)由买卖双(shuāng)方律师(shī)严格监管。

　　订(dìng)立(lì)合同前，买卖(mài)双方(fāng)均有(yǒu)一(yī)名律师，负责沟通期房(fáng)交易中的房(fáng)产(chǎn)、资金、合同(tóng)等各个环节，各环节内容(róng)确认无误后签订首(shǒu)付交换合(hé)同(tóng)。

　　定金方面(miàn)，英(yīng)国设(shè)置(zhì)了10％定金(jīn)保险保护机制，当(dāng)开发商出现(xiàn)财(cái)务(wù)、经(jīng)营问题时，购房者10％的(de)定金由(yóu)保险公(gōng)司赔付，而超出10％的部分较难追回。

　　首付方(fāng)面，首付比例通常为10％-25％，首付需要在(zài)合同签订21天(tiān)内支付。

　　余(yú)款支付环节，英国采(cǎi)取按工(gōng)程进(jìn)度(dù)付(fù)款的(de)方(fāng)式，但是交(jiāo)房(fáng)前付款(kuǎn)比例相对较(jiào)低，一般(bān)会(huì)在合同签订(dìng)6-24个月分别支付两笔5％-10％的(de)款项，即交房前付款比(bǐ)例在20％-45％之间，剩(shèng)余款项交(jiāo)房(fáng)后支付。

　　交付环节(jié)，英国规定房(fáng)屋(wū)必须经过房产公证(zhèng)公司的检验验收后才(cái)能(néng)交(jiāo)付，交付后方可按(àn)揭还贷。

　　资金(jīn)监(jiān)管环节，英国期房预售资金监管极(jí)为严格，资金也由律师监管，在确认工程进度(dù)、支付相关款(kuǎn)项过(guò)程中，由买房(fáng)律(lǜ)师将资金(jīn)转(zhuǎn)给卖方律师，卖方律师转给(gěi)开发商，即资金(jīn)在进入开(kāi)发(fā)商账(zhàng)户(hù)前经过两(liǎng)道(dào)关口，有利于保障购房者资金安全(quán)。

　　2.4 日本：为规(guī)范期房(fáng)交易立法，设置(zhì)期(qī)房(fáng)预付款保(bǎo)全措施

　　日本(běn)期房交易立法，定金超5％或1000万日元时，开(kāi)发商必须完成“预售房定金保全措施”，交房前付(fù)款(kuǎn)比例不超(chāo)房款的(de)20％，开(kāi)发商违约需返还定价并(bìng)赔(péi)偿约10％房款，交(jiāo)房(fáng)后(hòu)按揭还款。

　　立法(fǎ)方(fāng)面，日(rì)本二(èr)战结束后由于(yú)房(fáng)屋(wū)供给严(yán)重(zhòng)失衡，叠加法(fǎ)律空白，社(shè)会(huì)上“一房(fáng)二卖”现象普遍，为此(cǐ)，日本(běn)政府1952年出台《宅地建筑物交易法(fǎ)》，经多次修订，目(mù)前(qián)是(shì)唯一一(yī)部规范期房交易的法(fǎ)律。

　　定金保护(hù)方面(miàn)，根(gēn)据日本《宅地(dì)建物取引业法》，对购(gòu)房(fáng)者支付(fù)定金(jīn)超过5％或超1000万日元(yuán)的部分，法(fǎ)律要求开发商必须完成定金保全措施才可预售。什么是定(dìng)金(jīn)保全措施(shī)？即买(mǎi)卖双方签订(dìng)购房(fáng)合同时，开发商(shāng)向金融机(jī)构(gòu)或指定保证机(jī)构或保险机构签订定金(jīn)保(bǎo)证委(wěi)托(tuō)合同(tóng)，设置购房者(zhě)定(dìng)金(jīn)的保(bǎo)证或保险(xiǎn)，并将相应的保证金(jīn)证明(míng)书(shū)交(jiāo)付(fù)给(gěi)购房者。除定金外，其他预先支(zhī)付的购房款也受该措施保(bǎo)护。若(ruò)开发(fā)商倒闭导致期房烂尾，购房者可(kě)凭保证(zhèng)金证明(míng)书向金融(róng)机构或(huò)保证(zhèng)机构或保(bǎo)险公司(sī)兑付，同时，开发商需向购房者赔付违(wéi)约金，一般约(yuē)为房价的10％。

　　房款(kuǎn)支(zhī)付环节，交房前只(zhǐ)需支付最多不超20％的定(dìng)金(jīn)，签订购房合同后，购(gòu)房者即可(kě)向银行申请贷款，但交房后才(cái)开始按揭贷款，除(chú)定金外(wài)的剩余房(fáng)款在(zài)交房后(hòu)开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加(jiā)坡(pō)：买方资金(jīn)由(yóu)银行(xíng)监管，享1年保修(xiū)期后付尾款(kuǎn)

　　新加(jiā)坡期房购(gòu)房(fáng)者违约可返还相当(dāng)于3.75％房(fáng)款的(de)订金，首付比(bǐ)例20％，余款按工程进度支付，所有资(zī)金进银(yín)行专(zhuān)门项目(mù)资金(jīn)账户，交房后(hòu)满1年保修期后支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付环节(jié)，新加坡开发(fā)商有统一(yī)的选(xuǎn)购权(quán)合同以及(jí)订金返还机制，即OTP，签订(dìng)OTP后需(xū)支付5％房(fáng)款作为订金，OTP有(yǒu)效(xiào)期14天，执行OTP则进一步签订购(gòu)买(mǎi)合(hé)同，不执(zhí)行OTP则(zé)退还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比例(lì)方(fāng)面，签订购(gòu)房合(hé)同后，购房者需支付15％的首付及印花税，同(tóng)时购房者(zhě)向银行申请按(àn)揭(jiē)贷款。

　　余款支(zhī)付(fù)上(shàng)，新加坡期(qī)房同样采取按工程进度(dù)付款的方式，《发展商条例(lì)》对期房付款流程做了(le)统一(yī)详细规定，要求所有开发商遵守(shǒu)，支付节点一般为合同签订后、地基完(wán)工、框架完(wán)工、管道门窗等完工等，支付比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷(dài)款也依照工(gōng)程(chéng)进(jìn)度放款(kuǎn)，月(yuè)供(gōng)在(zài)此过(guò)程中随着放出贷款的(de)增(zēng)加而增加，未放款部分无(wú)需月供。

　　资金监管方面，购房者的订金与付款会存入银行专门的(de)项目资(zī)金(jīn)账户，账(zhàng)户资(zī)金提(tí)取(qǔ)须与房(fáng)屋(wū)建设(shè)有关。房(fáng)屋交付后(hòu)，购房者享受(shòu)1年的房屋保修(xiū)期，此后购房者支(zhī)付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期(qī)来(lái)看(kàn)，当(dāng)前房地产(chǎn)到了政策(cè)出手临界点，重点是(shì)保(bǎo)交楼和房企重组。一方面，加大对刚需和改善型(xíng)需求(qiú)的支(zhī)持力度，长(zhǎng)短兼(jiān)顾(gù)妥善应对局部(bù)停贷现(xiàn)象，重点(diǎn)是保交楼保复工保民生(shēng)，给予强有力的金融(róng)工具支持。另一方面，从现在起，对还在正常运转的房企包(bāo)括民营企业，加大(dà)支持力度(dù)，由优(yōu)质(zhì)房(fáng)企牵头并购重组(zǔ)整个行业，为每个(gè)房企配套AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二(èr)，中(zhōng)期来(lái)看(kàn)，应充分估计形(xíng)势复杂性和人性(xìng)复杂性，兼顾化解停(tíng)贷(dài)、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场信心以及长效(xiào)机制。长效(xiào)机制四大关键是推动(dòng)城市群战略(lüè)、人(rén)地(dì)挂钩(gōu)、金融中(zhōng)性稳定和房地产税。定金环节，建立开发商(shāng)违(wéi)约后定(dìng)金保护机制(zhì)，如将已(yǐ)支(zhī)付定金冻(dòng)结至房屋(wū)交(jiāo)付阶段，保障购房(fáng)者定金安全(quán)。签订(dìng)合同环节，鼓(gǔ)励(lì)保险公司(sī)介(jiè)入，为房(fáng)屋重(zhòng)大延期(qī)以及重大缺陷等情况(kuàng)提(tí)供(gōng)充分的保障。余款支付环节，建(jiàn)立按工程(chéng)进(jìn)度(dù)付款机(jī)制或(huò)交房后按揭贷款(kuǎn)机制，充分保护购房者的权益。资金监管(guǎn)环节，引(yǐn)入(rù)独立于开发商(shāng)、银行的第三方资金监管机构(gòu)，或由政府相(xiāng)关部门直接监管，以此防止资金挪用(yòng)现象(xiàng)。交(jiāo)付环节，建立商品房保修期制度。保修期内，开发商应对房屋质(zhì)量(liàng)问题全权负责、免费(fèi)维修，购房者在保修期(qī)结(jié)束(shù)后(hòu)支付尾(wěi)款。

　　三，长(zhǎng)期来看，取消商(shāng)品房预售制(zhì)是(shì)大势所趋(qū)。一(yī)方面，98年房改(gǎi)时，全国(guó)缺(quē)房(fáng)子，开(kāi)发商(shāng)缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套户比超过1，从大开发进(jìn)入(rù)存量时代，对购(gòu)房民众不公(gōng)平的预售制已经(jīng)过时了，该(gāi)取消了，改为(wèi)现房销售。另一方面(miàn)，取消预售(shòu)制，改为现房(fáng)销售，开(kāi)发(fā)商将拼的不是五花八门(mén)、眼(yǎn)花缭(liáo)乱、不知道(dào)能不能兑现的(de)营销手段，而是所见即(jí)所得的过硬(yìng)的产(chǎn)品质量(liàng)和(hé)诚信(xìn)，这才是对购(gòu)房民众(zhòng)的最根本最实质的(de)保(bǎo)障(zhàng)，这样(yàng)将极大的提升开发商的建筑(zhù)质量(liàng)，实现良币驱逐劣币。

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