5月(yuè)以来(lái)，房地产板块个(gè)股多出现(xiàn)小幅(fú)上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信房(fáng)地产(chǎn)指数(shù)本月涨幅(fú)约为2％。而以(yǐ)公募基金(jīn)为代表(biǎo)的(de)机构对于这一(yī)板块已经在(zài)悄然布局。数据显示，以南方和华夏的两只老牌ETF基(jī)金为例，5月9日时所公布的总份(fèn)额均较4月28日(rì)时有小(xiǎo)幅增长。根据基金一季报统计，龙头与地方国企央企获得增持，持仓数量占流通(tōng)股比(bǐ)重增(zēng)幅五(wǔ)只个(gè)股分(fēn)别为华发股份+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地(dì)产(chǎn)+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回升”

　　行(xíng)业红利时代已过 精耕细作成(chéng)共识

　　从(cóng)公募基(jī)金对(duì)房(fáng)地产的配置看，2019年(nián)末，公募所持有(yǒu)的(de)房地产行业标的市值约1188亿元，占其所持股票(piào)市值(zhí)的4.66％左(zuǒ)右(yòu)；2020年市场表(biǎo)现出色，但公募所持房地产公司市值在股票资产中(zhōng)的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更(gèng)是进(jìn)一步(bù)降(jiàng)至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出(chū)现了三(sān)年(nián)来的首次回升，年底这一数值(zhí)从(cóng)1.56％升至(zhì)1.65％。与此(cǐ)同时，公募对(duì)房地(dì)产行业(yè)的持股比例也同(tóng)步回升(shēng)，从(cóng)2021年底的(de)6.94％提高到2022年(nián)末的7.03％。

　　这样的势头(tóu)似乎在今(jīn)年一季度得以(yǐ)延续。数据统计显示，公(gōng)募重仓持有房地(dì)产(chǎn)板块一季度(dù)市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升(shēng)6.71％。持仓(cāng)市值前五个股分别(bié)为保利发展、招(zhāo)商蛇口、万科A、华发股份、滨江(jiāng)集(jí)团，持仓(cāng)市值(zhí)占板(bǎn)块比重合计达(dá)47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不(bù)难(nán)发现，公募对于(yú)房(fáng)地产的投资愈发有集中于(yú)龙(lóng)头的趋势。Wind显示，在公募基(jī)金一季报汇总的重仓股中，房(fáng)地产板块排名最高的是(shì)保利(lì)发(fā)展，在基金重仓第33位。排名第(dì)二的是招商蛇(shé)口，排在第78位。而老(lǎo)牌龙头股万(wàn)科(kē)A排在(zài)第(dì)96位(wèi)。对比去年四季报，变化之处首先在于几只(zhǐ)房(fáng)地产(chǎn)龙(lóng)头股从排位上看(kàn)均有退(tuì)步(bù)，尤其是万科最为明显；其次是金地(dì)集团退出(chū)百大之列。但考虑到房地产(chǎn)是复苏链(liàn)上最后一环，且首季并非行业销售旺季，其传导到二(èr)级市(shì)场乃至机构持仓(cāng)上(shàng)还需要(yào)时间周期。

　　形成共识的是，经济圈判断房地产已经(jīng)进入大分化(huà)时(shí)代，一二线城市好于三四线城市。而映射(shè)到二级市场投资上，配置(zhì)房(fáng)地产行(xíng)业轻松收获行业贝塔的红利期一去不返了。“如果按照产业周期来分类，包括房地产等几类行业(yè)在盖特纳(nà)曲线里属于成熟期(qī)或者(zhě)衰退期的行业，传统认知(zhī)上没有什么投资机会的。但在这几年特殊的行情(qíng)里包括煤炭、电解(jiě)铝等类似(shì)的行业也出现了一些机会，背(bèi)后的逻(luó)辑是(shì)供给侧发(fā)生了更大的变化。”一不愿具名的上海公募基金经理指(zhǐ)出。

　　不过(guò)也有(yǒu)公辣妹是夸人还是骂人的，辣妹是夸人还是骂人的话募人士(shì)持(chí)谨慎乐观态度：“行(xíng)业前几年17亿～18亿平方米的年(nián)销(xiāo)售面积(jī)很难(nán)再(zài)出现了，2022年光是居民存款数量(liàng)增加了(le)15万(wàn)亿元(yuán)。中国存量有(yǒu)400亿平(píng)方米建(jiàn)筑面积(jī)，考虑存量地产(chǎn)的更新，也有(yǒu)近(jìn)10亿平方米。需(xū)求端还(hái)需要有(yǒu)一定(dìng)的政策出来去刺(cì)激购房。”

　　宝盈(yíng)基(jī)金(jīn)房(fáng)地产研究员(yuán)吕功绩(jì)也指出(chū)：“时至今日(rì)，无(wú)论从城镇化(huà)的进(jìn)程，还是人(rén)均住房面积(jī)（接(jiē)近30平/人），我国均已告(gào)别住房短缺时代，而目前居(jū)民的杠杆率(lǜ)和房价收入(rù)也不支撑每(měi)年18万亿(yì)元的销售额，以及过快(kuài)上行的(de)房(fáng)价，因而行(xíng)业(yè)高增的时代(dài)已经过去，未来(lái)行业的需求或将回落，在此(cǐ)过程中，伴随着地(dì)产的高杠杆(gān)属性，就很容易出(chū)现(xiàn)信用风险问题(tí)（类似(shì)2022年的民(mín)营(yíng)地(dì)产爆雷），行业进入到(dào)供给侧(cè)出清(qīng)的(de)过程。这个过程中，综合(hé)竞争力强(qiáng)的(de)公司(sī)就(jiù)能(néng)够通过大鱼吃小鱼的方式，获得市占率的提升。当行业(yè)需求见顶(dǐng)回落时，行业(yè)的贝(bèi)塔已(yǐ)经过去了，但(dàn)不(bù)代表没有投资机会，机(jī)会(huì)在于城市、位置、产品的(de)阿尔(ěr)法，而(ér)对(duì)应到股(gǔ)票(piào)投资，就是强竞争力公司的(de)阿尔法。”

　　或许也是基于这样的(de)认识转变，精耕细作个股成为公(gōng)募乃至整(zhěng)体机(jī)构的务实之(zhī)举。

　　机构(gòu)配(pèi)置房地产“风物长(zhǎng)宜放眼量”

　　头部央国企、优质区域性(xìng)标的成香饽饽

　　5月以来(lái)，房地产板块个股多出现(xiàn)小幅(fú)上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中(zhōng)信(xìn)房(fáng)地产指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。从(cóng)具体(tǐ)的(de)个股(gǔ)来看，《红周刊(kān)》利用Wi辣妹是夸人还是骂人的，辣妹是夸人还是骂人的话nd统计申万(wàn)房(fáng)地产板块个股(gǔ)，在纳(nà)入统计的124只房(fáng)地产类标的股中，本月以来实现股价(jià)上涨的达到了81家。

　　其中，上(shàng)述时间段恰好排名前五的公司月内涨幅超过了10％，它们分别是(shì)上实(shí)发(fā)展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安(ān)地产。排名(míng)第一(yī)的(de)上实发展(zhǎn)，五(wǔ)一假期归来后日成(chéng)交量明显放大(dà)，4日、5日(rì)连续两个(gè)交易日收出涨(zhǎng)停(tíng)。从该股的基本面来看，上实发(fā)展的(de)主营业务为房地产开发与经营。公司的主要产品及(jí)服务(wù)为房(fáng)地产销售(shòu)、房(fáng)地(dì)产(chǎn)租(zū)赁(lìn)、物业(yè)管理服(fú)务、工程项(xiàng)目、酒(jiǔ)店经营。从业绩数据来看，2022年，其实现营(yíng)业收入(rù)52.48亿(yì)元，比上期减少47.85％，归母(mǔ)净利润1.23亿元，同(tóng)比下降33.24％。2023年(nián)第一季(jì)度，其实现营业总(zǒng)收(shōu)入(rù)27.87亿元，同比增长183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿元，同(tóng)比扭亏。

　　不过(guò)从十大(dà)流(liú)通股股东(dōng)来看，各(gè)类机构(gòu)都有(yǒu)对其布(bù)局的例(lì)子。以3月31日(rì)时的首季十大流(liú)通股股东来看， 具体(tǐ)包括公募的上银基金(jīn)、私募的(de)迎(yíng)水文龙(lóng)、中(zhōng)央汇金、长城资(zī)产(chǎn)管(guǎn)理公司等都跻身(shēn)前(qián)十的(de)行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二的浦东金桥也是上海本地(dì)房(fáng)企，其(qí)第一季度的收入(rù)利润规模大幅度复苏。究其(qí)原因，一(yī)方面是该公司后疫情时代(dài)出租(zū)率复(fù)苏至(zhì)近年来最高，另一方面则是公司拿地结(jié)算(suàn)持续性向好，从(cóng)数字上看，一(yī)季度新增虹口135、138住(zhù)宅地块，总(zǒng)建筑面积约54万平方米。

　　在(zài)这样的业绩势头(tóu)向(xiàng)好背景下，自然也吸引了知名机构在其(qí)中(zhōng)持续驻(zhù)足。从第一季(jì)度十大(dà)流通股股东来看，知名(míng)私募高(gāo)毅邓晓峰的两只产品依然(rán)在前十中，这也(yě)是连续第三(sān)个季度他有的两只产(chǎn)品杀(shā)入前十。同时(shí)榜单中(zhōng)还有一支大名(míng)鼎鼎的(de)QFII阿布扎比(bǐ)投资局，其当季还小幅增加了持股。

　　除去(qù)上述两家上海区(qū)域性地产公司外，荣(róng)安地(dì)产则是(shì)主要布局在深圳(zhèn)的地产公司，一季报(bào)交出的(de)也是一份(fèn)报喜的(de)成(chéng)绩单(dān)：首季公司(sī)实现营(yíng)业收入(rù)51.85亿元，同比增(zēng)长35.51％。归属(shǔ)于上市公司股东的(de)净利润6.48亿元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从(cóng)机构(gòu)态度来看，《红(hóng)周刊》注(zhù)意(yì)到(dào)两只公募指基首(shǒu)季新杀入十大流通(tōng)股(gǔ)股东行列。具体说来， 南方中证全(quán)指房地产ETF上榜排名第七位，富国(guó)中证(zhèng)指数1000增强则排(pái)名第九位，此外联袂出现的机构还有QFII高盛国际和私募(mù)迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全(quán)球基(jī)金(jīn)相(xiāng)关人士分(fēn)析(xī)：“经历过行业洗牌和兼并重(zhòng)组后(hòu)，龙头的价值(zhí)更为笃(dǔ)定突出；从拿地(dì)端看，2022年土地市场大(dà)幅降温，优质土地供给(gěi)较(jiào)多(duō)（券(quàn)商(shāng)测算对应潜在毛利率在25％以上(shàng)，目(mù)前房(fáng)企的利润率仅20％），绝(jué)大多数房企受限于信用(yòng)问题(tí)或者(zhě)资金紧张没法拿(ná)地，龙头房企趁机获取(qǔ)低成本土地(dì)，龙头房企的拿地力度(dù)（拿地金额/销售金(jīn)额）基本在30％以上；从(cóng)融(róng)资上看，龙头房企杠杆率较低，净负(fù)债率基(jī)本在70％以下，而其他房企的净负债(zhài)率普遍都在100％以上，加(jiā)杠杆空间有限，从融(róng)资成本看，龙头房企的融资成本(běn)不断下滑，基(jī)本在3％、4％左(zuǒ)右；对应到(dào)2023年的销售，龙头房企明显跑(pǎo)赢行业，1～4月百强房企的(de)销售额增速为(wèi)9％，而TOP14的(de)销售额增速为(wèi)29％。”

　　需(xū)要强调的是，在当前中特估的浪(làng)潮下，央(yāng)国企地产股或存在发展的大(dà)好机会(huì)。中信(xìn)证券(quàn)指(zhǐ)出(chū)：“房地产行(xíng)业(yè)的(de)结构性机(jī)会依然存(cún)在，少部分公司尤其是(shì)央企占据显著优势，其主要又体现为库(kù)存的优势。央(yāng)企地(dì)产(chǎn)公司(sī)，现阶段表现出较低的融资成本，优质的开(kāi)发资(zī)源和良好(hǎo)的不动产(chǎn)资产(chǎn)运营(yíng)能力的多重竞争(zhēng)优势(shì)。”

　　“即使没(méi)有(yǒu)中特(tè)估，国央(yāng)企(qǐ)相较于民营(yíng)地(dì)产(chǎn)公司也是(shì)更有优势的。”吕(lǚ)功(gōng)绩(jì)强调，“对于减(jiǎn)值、土地资源(yuán)债权(quán)债务(wù)关系等问题(tí)，市场(chǎng)对民营(yíng)房(fáng)开(kāi)企业的资产(chǎn)会有更多担忧和质疑，所以在这一轮(lún)行(xíng)业出(chū)清(qīng)的过程中，央国企相较(jiào)于民企来说估值的(de)修复更明(míng)显。中特(tè)估的角度从中(zhōng)长期(qī)的维度看，行业的逻辑在于集中度提升后，行业进(jìn)入高(gāo)质(zhì)量发(fā)展(zhǎn)阶段，具备较(jiào)快(kuài)速发展(zhǎn)阶(jiē)段(duàn)更稳定且可(kě)预(yù)期(qī)的盈利和现金(jīn)流创(chuàng)造能力，以此带(dài)来(lái)估值中枢(shū)的(de)提升，应该关(guān)注估值相对较(jiào)低(dī)，企业自身资(zī)产的(de)质(zhì)量好、运(yùn)营能(néng)力强(qiáng)、可以(yǐ)创造(zào)持续(xù)现(xiàn)金(jīn)流(liú)的企(qǐ)业。”

　　“存量时代中行业普涨的概率(lǜ)比较低，行业内部(bù)将(jiāng)出现分化，要关注(zhù)将受(shòu)益于行业集中度(dù)提升的头部公司(sī)。”星石投资(zī)首席研究(jiū)官方磊(lěi)也(yě)表(biǎo)示(shì)。

　　顺应机构这(zhè)一思路的话(huà)，或许还是保利发(fā)展、招商(shāng)蛇(shé)口等国资(zī)背景龙(lóng)头前途更为光明。不(bù)过国投瑞银(yín)基金投资部副总监綦(qí)傅(fù)鹏(péng)表(biǎo)示：“需要客(kè)观地去持续观察国企央企在三(sān)个方面是否可以维持，首先(xiān)是融资成本保(bǎo)持低位，其次是销售份(fèn)额持续提升，再次是拿地份(fèn)额持续提升(shēng)。”

　　复苏(sū)速度缓慢

　　机构需要多给一(yī)些耐(nài)心

　　而《红周刊》也根据房企一季报(bào)梳(shū)理发(fā)现，对于2022年的业绩出(chū)现的整体(tǐ)下滑，2023年(nián)一季度的业绩分化更趋明显(xiǎn)，保利发展、滨江集团等房企营收、净利均实现了业绩(jì)的(de)回正(zhèng)，甚至是较(jiào)大增速的增长。而这些公司也(yě)是(shì)机构的重(zhòng)仓(cāng)对象。

　　对此，知名(míng)房(fáng)地产业内人士张宏伟向《红周刊》分(fēn)析(xī)表示，业绩出现明显改善的(de)房企，主要是因为过(guò)去(qù)两三年时间，尤(yóu)其是在2021年下半年民营房企不怎么投辣妹是夸人还是骂人的，辣妹是夸人还是骂人的话(tóu)资拿地之后，国有企业仍在持(chí)续性地(dì)拿地，且主要集中在核(hé)心城市，投资力(lì)度较大。投资的(de)驱动能够推动房(fáng)企销售(shòu)业绩的增长，从而在(zài)2023年一季度市(shì)场恢复(fù)但仍处于调(diào)整的过程中，能够保有一个正增长。

　　不过张(zhāng)宏伟同时也(yě)提醒表(biǎo)示(shì)，在房地(dì)产的复(fù)苏(sū)过程中(zhōng)，还(hái)面临(lín)着一些不确定性。其实(shí)整个市(shì)场从四月份开(kāi)始(shǐ)又在(zài)往下(xià)掉。除了杭州、成都等极个别(bié)城市四月(yuè)环(huán)比三月相对表现(xiàn)较(jiào)好之(zhī)外(wài)，包括北京、上(shàng)海在内的(de)绝(jué)大多(duō)数城(chéng)市都出现环比下滑的情况。而现在五(wǔ)月的市(shì)场(chǎng)表现也不太乐(lè)观。按照现在的经济(jì)状(zhuàng)况(kuàng)、收入情况，以及市场的去库存压力(lì)、企业的资金面(miàn)压力，可能会出现，到六月份房企为了半年(nián)报冲业绩出(chū)现市场(chǎng)的短期反(fǎn)弹外的一个市场(chǎng)乏力(lì)现象。也就是说(shuō)，第二季(jì)度、第三(sān)季(jì)度增长不(bù)确定性的压力仍旧较(jiào)大。

　　上(shàng)海利檀投资(zī)董事长(zhǎng)陈昊(hào)扬也向《红(hóng)周(zhōu)刊》指出，现在整个房地产(chǎn)以及其上下游产业链(liàn)的复苏(sū)速(sù)度(dù)都(dōu)比想象的要慢很多(duō)，我(wǒ)们要多给一些耐心，这个时候，在房地(dì)产以及(jí)上下(xià)游就(jiù)不(bù)是赚快钱(qián)的时候，只能(néng)赚他基本面的钱。但这(zhè)也意(yì)味(wèi)着，只有(yǒu)极为少数的、做得(dé)比同行(xíng)好得多的企业，会伴随整(zhěng)个行业的弱复苏，业绩会逐步体现出来。所以只能耐心地去等待它的基本(běn)面不(bù)断地(dì)凸显出来，这(zhè)需要时间。

　　（本文已刊发于5月(yuè)13日《红(hóng)周(zhōu)刊》，文中提及(jí)个股仅为举例分析，不(bù)做买卖推荐。）

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