万柳书院，暴(bào)雷(léi)了(le)。

　　今年年初(chū)“万柳少爷”的意外走红，让这个位(wèi)于(yú)北(běi)京海(hǎi)淀的豪宅被全国知晓，其背后曾宣称(chēng)要做地产界(jiè)“劳斯(sī)莱斯”的神(shén)秘开发商——中(zhōng)赫(hè)集团，也被(bèi)拉向台前。

　　而如今(jīn)，万柳书院再次受到(dào)舆(yú)论关(guān)注，起(qǐ)因中赫集团成了(le)共同债务人被中国信达追债，中国信达为了收(shōu)回钱款不得(dé)不将中赫(hè)抵押的75套万柳书院豪宅(zhái)拍(pāi)卖。可问题(tí)是，这些房子早已售出，业主(zhǔ)并非中赫(hè)集(jí)团，那些真正(zhèng)斥巨(jù)资购入房产的有钱人(rén)，房子现(xiàn)在莫名奇(qí)妙地被拍卖，算是被割了！

　　截至发(fā)稿，暂未看到这些业主的维(wéi)权信息(xī)，难(nán)怪有网(wǎng)友调侃：“富人被割韭菜的(de)时候，他们的姿势都那么优雅(yǎ)。”

　　不(bù)过事件(jiàn)背后(hòu)，可(kě)能没(méi)你想(xiǎng)象(xiàng)的那么(me)简单。

　　1

　　富人被精准收(shōu)割？

　　最惨的可能(néng)还(hái)是债主(zhǔ)

　　“北京豪宅的(de)尽头是万柳书(shū)院”，但谁都没想(xiǎng)到，这个(gè)位于海淀核心区位(wèi)，名校环(huán)绕的顶级豪宅，竟(jìng)然暴雷了(le)！

　　近日，有网友(yǒu)发现(xiàn)，中国信达(dá)在京东拍卖上，上架了(le)“北京赫(hè)华(huá)恒瑞房地(dì)产(chǎn)开发有限公司(sī)不良债权转让(ràng)项目”，债权(quán)总(zǒng)额高(gāo)达近47亿，该(gāi)项目的(de)抵押物中匚字旁的字有哪些，区字旁的字，包(bāo)括75套(tào)万柳书院住宅。

　　据京东(dōng)拍卖(mài)显(xiǎn)示(shì)，上述不良债权转让项目的处置主(zhǔ)体是中国信(xìn)达(dá)资(zī)产管理股份有限公司(sī)北京市分(fēn)公司（下称(chēng)中国信达北分(fēn)），处(chù)置(zhì)的是(shì)对北京(jīng)赫(hè)华(huá)恒瑞(ruì)房地产开发有限公司(sī)（下称赫(hè)华(huá)恒瑞）的不良债权。截至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元(yuán)人民(mín)币，其中(zhōng)债(zhài)权本金37.50亿元。中赫集团(tuán)有(yǒu)限(xiàn)公司是共同债务人。目前，该项目已有1万次围(wéi)观，35名(míng)意向人(rén)。

　　从表面上看，这(zhè)就是一起中国信达北分讨(tǎo)债的故事，但实际上，75套豪宅(zhái)的背(bèi)后(hòu)暗藏(cáng)秘密。

　　据(jù)此(cǐ)前媒体报道，万柳书院总共(gòng)301户，而且(qiě)早已售罄。如果该(gāi)报道属实，说明这些房子实际上都是卖出去了的，是(shì)有人住的。

　　那为什么中(zhōng)国信达的拍卖页面上又注明这75套(tào)房(fáng)子是“未出售”的状态呢？只能(néng)说(shuō)明这些(xiē)房子根本没有网签，也没有房产证！

　　第一财经的报道证(zhèng)实了上(shàng)述内容。有豪(háo)宅中介(jiè)透露(lù)，中赫集团早就把这(zhè)75套房子抵押出去(qù)，现在还没(méi)资金解抵押，所以不能网签(qiān)、没(méi)办房(fáng)本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最(zuì)强学(xué)区房，万(wàn)柳书院的业(yè)主基本都是北京的高端人士，柳传志、丁(dīng)磊等知名商业大(dà)佬也(yě)是万柳书院的业主。另据(jù)地(dì)产(chǎn)自(zì)媒体“地产八卦女”爆料，万(wàn)柳书院的业主中，还有不少中赫(hè)集团的高管(guǎn)、合作伙伴(bàn)、亲(qīn)戚(qī)朋友等。

　　由此，不少网友感叹，“富人(rén)也被精准收割了！”

　　不(bù)过，如果这些业主确实已经(jīng)支付价款并实际占有，那(nà)么，中国信达转让这笔不(bù)良债权回本的愿望，或将(jiāng)泡汤。这(zhè)次拍(pāi)卖损失最大(dà)的(de)，没准还是(shì)债主(zhǔ)中国信(xìn)达。

　　根据相(xiāng)关法(fǎ)律规定，民事执行中，业主已经支(zhī)付价款并实际占有，但未办理过(guò)户手(shǒu)续的，如(rú)果业主没有过错，人民法院不得查封、扣押(yā)、冻结，已经查封的可以向法(fǎ)院提出执(zhí)行(xíng)异议申请，请(qǐng)求法院解除查(chá)封，同时(shí)可(kě)以联合起(qǐ)诉开发商，要求退还购房款或办(bàn)理房产证(zhèng)，并承担违(wéi)约责任。

　　此外，今(jīn)年(nián)4月，人民法院报公布《最高人民(mín)法院关于商品房消费者权利保护问题的批复(fù)》，以司法(fǎ)解(jiě)释的(de)方式(shì)明确了购房人的优先(xiān)权(quán)：

　　商品房消费者以居住为目的购买房(fáng)屋并已(yǐ)支付全部价款，主(zhǔ)张其房屋交付请求权优(yōu)先于(yú)建设工程价款(kuǎn)优(yōu)先受偿权(quán)、抵(dǐ)押权(quán)以(yǐ)及(jí)其他(tā)债权的，人民(mín)法(fǎ)院应当予(yǔ)以支(zhī)持(chí)。只支付了部(bù)分价款的商(shāng)品房消费(fèi)者，在一审(shěn)法庭辩论终结前已实际(jì)支付剩(shèng)余价(jià)款的，可以适用前款规定。

　　也就是说，如果这75套房子均(jūn)为“已售未网签”，那(nà)么这笔不良债权，实际(jì)上是个烫手山芋。可(kě)能不仅不能(néng)卖出去回(huí)本，抵(dǐ)押的(de)这75套房子，还会被(bèi)业主讨回去。

　　中国信达(dá)，将会(huì)赔了夫(fū)人又折兵？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳斯莱斯”

　　成(chéng)了“老赖(lài)”

　　这次债(zhài)权(quán)公司中(zhōng)国信(xìn)达(dá)申请不良债权转让，可以(yǐ)追溯到金谷信托踩雷赫华恒(héng)瑞(ruì)。

　　天眼(yǎn)查显示，目前中国信达已经成为赫(hè)华恒瑞唯一(yī)股(gǔ)东。但此前，赫华恒瑞(ruì)为(wèi)中(zhōng)赫集团(tuán)旗下(xià)子公司(sī)。2019年4月22日(rì)，中赫(hè)集团、中赫(hè)置地等选择退出了赫华恒瑞的(de)股东行(xíng)列，中国金谷国际(jì)信(xìn)托有限责任公司(sī)成为(wèi)了(le)唯一(yī)股东，后者由(yóu)中国信达资(zī)产管(guǎn)理股份有限公司持(chí)股93.75％。

　　作为房(fáng)地产开发商，相较其他房企，中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)既没有很(hěn)大规(guī)模，也没有(yǒu)很高(gāo)的国民知(zhī)名度(dù)，但却在北京豪(háo)宅圈留下一个个传说(shuō)。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫(hè)集团(tuán)进入(rù)北京的第一个豪宅项目，2011年，中(zhōng)赫置地推(tuī)出钓鱼岛七(qī)号院(yuàn)3号楼，高达(dá)30万/平米的天价，成为当(dāng)时(shí)京城最贵(guì)的(de)楼(lóu)盘，引发了市场强烈(liè)震(zhèn)惊。

　　随后开发的万柳书(shū)院，更是被誉为“北京海淀顶(dǐng)端(duān)豪宅”。2012年，中赫置(zhì)地以(yǐ)26.3亿元(yuán)，溢价率40.9％，从(cóng)融创(chuàng)、保利(lì)、万科等大型知名房企(qǐ)手中，抢下了(le)北京万(wàn)柳(liǔ)地块，成(chéng)为北京当年的“双料(liào)地王(wáng)”。很快，万柳书(shū)院就以神秘(mì)高端的姿态杀入市场，无论(lùn)是一块块从荷兰(lán)运(yùn)回来的灰砖垒起来(lái)的五米高墙(qiáng)，还(hái)是每棵成本超6万的(de)成年银(yín)杏树，还是每平米20万元(yuán)的价格，都令业内外(wài)震(zhèn)撼不已。

　　“万柳(liǔ)的墙、西宸的(de)缸、霄八的顶(dǐng)儿、融创的湖(hú)、紫辰院的树(shù)、北(běi)平府的院儿。”从这句(jù)顺口溜中，就可看(kàn)出其在北京豪(háo)宅圈(quān)的地位。2014年末上市(shì)的它(tā)，对手是当时有名的融(róng)创(chuàng)观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大(dà)华府等，现如今(jīn)，它(tā)远远超过这些对(duì)手。

　　去匚字旁的字有哪些，区字旁的字(qù)年(nián)，万柳书院一套300平米的法(fǎ)拍房，最终成交价1.09亿、单价达到(dào)惊人的36万元/平米(mǐ)，说明(míng)万柳书院虽然已经(jīng)推出了8年之(zhī)久，但其(qí)依旧在北(běi)京(jīng)豪宅圈(quān)备受追捧。

　　中赫(hè)集团开发的豪宅，也吸引了不(bù)少知(zhī)名人士，如知名演员宋丹(dān)丹，就(jiù)住在钓鱼(yú)台七号(hào)院。而柳传志、丁磊等知名商业大佬则居住在万柳书(shū)院(yuàn)。

　　几(jǐ)大豪(háo)宅的成功奠定了中赫集团的“高端路(lù)线”，也(yě)因(yīn)此，它被外界贴上(shàng)了，“卖北京城最贵的房(fáng)，拿北京城(chéng)最贵(guì)的地”，“做地产中的‘劳斯(sī)莱斯’”的(de)标签(qiān)。

　　但隐藏在(zài)豪宅(zhái)开发商光环的(de)背后(hòu)，这个地产界“劳斯莱斯”却多次成为被执行人，被执(zhí)行(xíng)标的高达11亿。

　　今年年初，因为(wèi)履行能力而拒不履(lǚ)行生效法(fǎ)律文书确定(dìng)义务，中赫集团(tuán)正式成(chéng)了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑(kēng)了？

　　中赫(hè)集团如今沦(lún)落(luò)到这个地步，其实是有迹可循的。

　　事实上，早在今年(nián)年(nián)初“万柳书院(yuàn)少爷”走(zǒu)红之时，深蓝财经(jīng)就(jiù)曾深挖出背(bèi)后的中(zhōng)赫集团，发现(xiàn)其深陷财务(wù)危机。

　　从知(zhī)名(míng)豪(háo)宅的开发商到(dào)沦为“老(lǎo)赖”，中赫集团(tuán)实控人周(zhōu)金(jīn)辉的人生轨(guǐ)迹跟(gēn)着急转直(zhí)下。而追根溯源，这个(gè)转折点(diǎn)，就在于收购北京国安。

　　近十年来，房企纷纷开始了多元化转型，但转型之路并(bìng)不好(hǎo)走(zǒu)。早在2008年开始，中赫集团(tuán)就尝试过(guò)多元化业务，先后进军能(néng)源市场(chǎng)、团购网站，但最终都惨淡收场。最终，周金辉将转型的目光(guāng)，放(fàng)到(dào)了(le)体育领域。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金服与IDG资本退(tuì)出后，中赫(hè)集团以(yǐ)35.5亿元(yuán)参股(gǔ)国安足球(qiú)俱乐(lè)部64％股权，成为国(guó)安(ān)的新东(dōng)家。接(jiē)着在2021年6月，中(zhōng)赫集团(tuán)从中信集团(tuán)手中拿下北京(jīng)国(guó)安俱乐部36％股权，至此拿(ná)下北京国安俱乐部全部股权。如果北(běi)京国安(ān)的估值(zhí)一直没变(biàn)，那么中赫集团拿下(xià)北京国(guó)安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这(zhè)里(lǐ)，有人(rén)也许会感(gǎn)叹：卖豪宅真是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如(rú)果真的是这样，中(zhōng)赫为(wèi)什么又要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实控人(rén)周金辉夫妇(fù)将其手中的(de)中赫集团股份(fèn)质(zhì)押陆(lù)续(xù)质押，据企(qǐ)查查显示(shì)，目前中赫(hè)集(jí)团共有(yǒu)11条股权出质记录。质权人包括海(hǎi)金商业保(bǎo)理、北京建(jiàn)工、山东国际(jì)信(xìn)托、中(zhōng)融信托、中(zhōng)信建设(shè)等(děng)。

　　这与入主北京国安的时间完全吻合。

　　然而，入主北京国安(ān)后，不仅国安的经营状况没(méi)有得到改(gǎi)善(shàn)，中赫(hè)集(jí)团也被拉入泥淖。

　　据(jù)北京产权交易所官(guān)网信息显(xiǎn)示，2020年，北京国安足球俱(jù)乐部实现营业收入1.03亿元，净(jìng)利润-12.09亿元。截至2020年末，该(gāi)俱(jù)乐部资产总计5.38亿元，总(zǒng)负(fù)债18.51亿元。

　　为了(le)缓解资金压力，中赫集团和周金(jīn)辉夫妇还在持(chí)续(xù)质押(yā)手中(zhōng)的中赫集团(tuán)股份，但国安和中赫的经营状况(kuàng)却持(chí)续(xù)没有(yǒu)好转。

　　不仅(jǐn)中赫集团(tuán)被5次(cì)列被执行人，执行标的高达11亿，北京国安也3次(cì)与中赫集团、中(zhōng)赫(hè)置地、及(jí)中赫集(jí)团股东周金辉、李彩霞等(děng)共同成(chéng)为(wèi)被执行(xíng)人(rén)，执行(xíng)标(biāo)的(de)约10.45亿(yì)。

　　今年(nián)1月，因(yīn)为履行能力而拒不履行(xíng)生效法律文书确定义务，上述被执(zhí)行人成(chéng)为“老赖(lài)”。只(zhǐ)有北京(jīng)国安(ān)，目前幸免于难(nán)。不过在实控人都成为(wèi)老赖的情(qíng)况下，被执(zhí)行(xíng)10个多亿的北(běi)京国安，又如何能独善(shàn)其身？

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