5月以来，房(fáng)地(dì)产(chǎn)板块个股(gǔ)多出现小(xiǎo)幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信房(fáng)地产指(zhǐ)数本月涨(zhǎng)幅约为2％。而(ér)以公募基金为代表的机构对于这(zhè)一板块(kuài)已经在(zài)悄然布(bù)局(jú)。数据显示，以南方和(hé)华夏的两只(zhǐ)老(lǎo)牌ETF基金为(wèi)例，5月(yuè)9日时(shí)所公布的总(zǒng)份额均较4月28日时有小(xiǎo)幅增(zēng)长(zhǎng)。根据(jù)基(jī)金一季报统计，龙头与地方国企央企获得增持，持(chí)仓(cāng)数量占流通股比重(zhòng)增(zēng)幅五只个股分别为华发股(gǔ)份+3.40％、滨(bīn)江(jiāng)集(jí)团+1.71％、中(zhōng)新集(jí)团+1.49％、卧(wò)龙地(dì)产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房(fáng)地(dì)产或“底部(bù)回升”

　　行(xíng)业红利时代(dài)已过 精耕细作成共识

　　从公募(mù)基金对(duì)房(fáng)地产的配置(zhì)看(kàn)，2019年末，公募所(suǒ)持有(yǒu)的房地产行业标的(de)市值约1188亿元(yuán)，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年市场表(biǎo)现出色(sè)，但(dàn)公(gōng)募(mù)所持(chí)房地产公司市值在股票资(zī)产中的占比却(què)断崖(yá)式下跌至1.85％；2021年，这一(yī)数值(zhí)更是进一步降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年(nián)终于(yú)出现了三年来(lái)的首(shǒu)次回升，年底(dǐ)这一数值从1.56％升至1.65％。与此同(tóng)时，公募(mù)对(duì)房地产(chǎn)行业的持股比例(lì)也同步回升(shēng)，从2021年底的6.94％提高到(dào)2022年末(mò)的(de)7.03％。

　　这样的(de)势(shì)头似乎在今年一季度(dù)得以延(yán)续。数据统(tǒng)计显示，公(gōng)募重仓持有房地产板块一季(jì)度(dù)市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季(jì)度提升6.71％。持仓市值前五(wǔ)个(gè)股分(fēn)别为保利发展、招商蛇(shé)口、万科A、华发股份、滨江集团，持仓市值占板块比重合计达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从(cóng)中(zhōng)不难发现(xiàn)，公募对于(yú)房地(dì)产的(de)投资愈发有集中于龙头的趋(qū)势。Wind显示(shì)，在公募基金一季报(bào)汇(huì)总的重仓(cāng)股中，房(fáng)地产板块排名最高(gāo)的是保利发展，在基金重(zhòng)仓第33位。排名第二的是招商蛇口，排(pái)在第78位(wèi)。而老牌龙头股万科A排在第96位。对比去年四季(jì)报(bào)，变(biàn)化之处首先在于(yú)几只房地产龙头(tóu)股从排位上看均有退(tuì)步，尤(yóu)其是(shì)万科最(zuì)为明显；其次是金地集(jí)团退出百大(dà)之列。但考虑到房地产是复苏链上最后一环，且首季并非行(xíng)业销售旺季(jì)，其传(chuán)导到二级市场乃(nǎi)至机构(gòu)持仓上还需要时间周期(qī)。

　　形成共识的是，经(jīng)济圈判断房地产已经(jīng)进入(rù)大(dà)分化时代，一二线(xiàn)城市好于三四线(xiàn)城市(shì)。而映射(shè)到二(èr2023年中国贫困地区有哪些，中国贫困地区有哪些县: #ff0000; line-height: 24px;'>2023年中国贫困地区有哪些，中国贫困地区有哪些县)级市场(chǎng)投资上，配置(zhì)房地产行业轻松收获行业贝塔的红(hóng)利期一去不返了。“如果按照产业(yè)周期来分(fēn)类，包括房(fáng)地(dì)产等几类(lèi)行业在(zài)盖(gài)特纳曲线(xiàn)里属于成(chéng)熟期或者衰(shuāi)退(tuì)期的行业，传统认知上没有什么投资机(jī)会的。但在这几年(nián)特殊的行情里(lǐ)包括(kuò)煤(méi)炭、电(diàn)解铝(lǚ)等类似的行业也出(chū)现了一(yī)些机(jī)会(huì)，背后(hòu)的逻(luó)辑是供给侧发生(shēng)了更大的变(biàn)化(huà)。”一不愿具名的上海公(gōng)募基(jī)金经理指出。

　　不过(guò)也有公(gōng)募(mù)人士持(chí)谨慎(shèn)乐观(guān)态度(dù)：“行业前几年17亿～18亿平方米的年销售面积很(hěn2023年中国贫困地区有哪些，中国贫困地区有哪些县)难(nán)再出现了，2022年(nián)光(guāng)是居(jū)民存款(kuǎn)数(shù)量增(zēng)加了15万亿(yì)元。中(zhōng)国存量有400亿平方米建筑(zhù)面积，考虑存(cún)量地产的更新，也有近10亿(yì)平方米。需求端还(hái)需要有一定的政策(cè)出来去刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈(yíng)基金房(fáng)地产(chǎn)研究员吕功绩也指出：“时至今日，无(wú)论从城(chéng)镇化的进程，还是人(rén)均(jūn)住房面积(jī)（接近30平/人），我(wǒ)国(guó)均已告(gào)别住房短(duǎn)缺时(shí)代(dài)，而目前(qián)居(jū)民的杠杆(gān)率和房价收(shōu)入也不支撑每(měi)年(nián)18万亿元(yuán)的销售(shòu)额(é)，以及过快上行(xíng)的房价，因而行业高增的时代已(yǐ)经过去，未来行(xíng)业(yè)的(de)需求或(huò)将回(huí)落，在此过程中，伴(bàn)随着地(dì)产的高(gāo)杠(gāng)杆属(shǔ)性，就(jiù)很(hěn)容易(yì)出现信用风险问题（类似2022年的民营地产(chǎn)爆(bào)雷），行(xíng)业进入到供给(gěi)侧出清的过(guò)程。这个(gè)过程中，综合竞争力强的公(gōng)司就能够通(tōng)过大鱼吃小(xiǎo)鱼(yú)的方式，获得市占率的提升。当行业需求见顶回落时，行业的贝塔已经过(guò)去了，但(dàn)不代表没有投资机会，机会在于城市(shì)、位置、产(chǎn)品(pǐn)的阿尔(ěr)法，而对应到股票投资，就是(shì)强(qiáng)竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也是(shì)基(jī)于这样的认识转变，精耕(gēng)细作(zuò)个股(gǔ)成(chéng)为公募(mù)乃至整体机构的务实(shí)之举。

　　机构配置房地产“风物长宜(yí)放眼量”

　　头部央国(guó)企(qǐ)、优(yōu)质区域性标的成香(xiāng)饽饽(bō)

　　5月以(yǐ)来，房地(dì)产板块个股多出现(xiàn)小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信房地(dì)产指数本(běn)月(yuè)涨幅约为2％。从(cóng)具体的个股来看，《红周(zhōu)刊》利用(yòng)Wind统(tǒng)计申万房地产板块个(gè)股，在纳入(rù)统计的124只房地产类标的股中，本月以来(lái)实现(xiàn)股价上涨的达到了(le)81家。

　　其中，上述时间段(duàn)恰好排名前(qián)五的公司月内涨幅超(chāo)过了10％，它(tā)们分别是上(shàng)实发展、浦东金桥、*ST泛海、华(huá)夏幸福、荣安地产。排(pái)名(míng)第一的上实(shí)发展，五一假期归来后日(rì)成交量明显放大，4日(rì)、5日连续两个交易日收出涨停。从(cóng)该股(gǔ)的基本面来看，上实(shí)发(fā)展的(de)主营(yíng)业务为房地产开发与经营。公司的主要(yào)产品及服(fú)务为房地产销售、房地产(chǎn)租赁、物业管(guǎn)理服务(wù)、工程(chéng)项目、酒店(diàn)经(jīng)营。从(cóng)业(yè)绩数据来看，2022年，其(qí)实现营业收(shōu)入52.48亿(yì)元，比上期(qī)减少47.85％，归(guī)母(mǔ)净利润1.23亿元，同比下(xià)降33.24％。2023年第一(yī)季度，其实(shí)现营业(yè)总收入27.87亿元，同比增长(zhǎng)183.02％；归母净利润(rùn)2.86亿元，同比扭(niǔ)亏。

　　不过从十大(dà)流通股股东来看(kàn)，各类机构都有对(duì)其布局(jú)的(de)例(lì)子(zi)。以3月31日时(shí)的首季十大流(liú)通股股(gǔ)东来看， 具体(tǐ)包括公(gōng)募的上银基金、私募的迎水文(wén)龙(lóng)、中央(yāng)汇金、长城资产管理公司等(děng)都(dōu)跻身前(qián)十(shí)的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二(èr)的浦东金桥也是(shì)上海本地房企，其第一季度的收(shōu)入(rù)利润规模(mó)大幅(fú)度复(fù)苏。究其原因，一方面是该(gāi)公司后疫情时代出租率(lǜ)复苏(sū)至近(jìn)年来最(zuì)高，另一方面(miàn)则是公(gōng)司拿地结算(suàn)持(chí)续性向好(hǎo)，从数字(zì)上看，一季度新增虹口135、138住宅(zhái)地块，总建筑面积约54万平方米。

　　在这样(yàng)的业绩(jì)势头向好背景下(xià)，自然也吸引了知(zhī)名机(jī)构在其中(zhōng)持续驻足。从第(dì)一季度十(shí)大流通(tōng)股股(gǔ)东来(lái)看，知名私募(mù)高毅(yì)邓晓(xiǎo)峰(fēng)的两只产品依然在前十中，这也是连续第(dì)三个季度(dù)他有的两只产品杀(shā)入(rù)前十。同时榜单(dān)中还有(yǒu)一(yī)支大名鼎鼎的QFII阿(ā)布扎比投资(zī)局，其当季还(hái)小幅增加了持(chí)股。

　　除(chú)去上述(shù)两家(jiā)上海(hǎi)区域性地产公司(sī)外，荣安地产则是主(zhǔ)要布局在深圳的地(dì)产(chǎn)公司(sī)，一季报交出的也(yě)是一份报喜的成(chéng)绩(jì)单：首(shǒu)季(jì)公司实现营业(yè)收入51.85亿元，同比增长35.51％。归(guī)属于(yú)上市(shì)公(gōng)司(sī)股东的(de)净利润6.48亿元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构(gòu)态度来看(kàn)，《红(hóng)周刊》注意到两(liǎng)只公募指基首季新(xīn)杀入(rù)十大流通股股(gǔ)东行列。具体说来(lái)， 南方中证全指房地产ETF上榜排名第七位，富国中证指数1000增强(qiáng)则排名第(dì)九位(wèi)，此外联袂出(chū)现的机构还有QFII高(gāo)盛国际和私募迎水聚(jù)宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球基(jī)金(jīn)相关人士(shì)分析：“经历过行(xíng)业洗牌和兼并重组后，龙头(tóu)的(de)价值(zhí)更为笃(dǔ)定突出；从拿地(dì)端看，2022年(nián)土(tǔ)地市场(chǎng)大幅降温，优质土地供给较多(duō)（券商测算对应潜在毛利率在(zài)25％以上，目前房企的利润率仅(jǐn)20％），绝大多数房企(qǐ)受限(xiàn)于信(xìn)用问题或(huò)者资金紧张没法拿地，龙头(tóu)房企趁(chèn)机(jī)获取低成本(běn)土地，龙头房企的拿地力度（拿(ná)地金额/销售金额(é)）基本在30％以上；从融资上(shàng)看，龙头房企杠杆率较低，净(jìng)负债率(lǜ)基(jī)本在70％以下，而其(qí)他房企的净负(fù)债率普(pǔ)遍都在100％以(yǐ)上，加杠杆空间有(yǒu)限，从(cóng)融(róng)资成本看，龙头房企(qǐ)的融资成(chéng)本不断下滑，基本在3％、4％左(zuǒ)右(yòu)；对应到2023年的销售，龙头房(fáng)企明显跑(pǎo)赢行(xíng)业(yè)，1～4月百强房企的(de)销售额增速为(wèi)9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的是(shì)，在当(dāng)前中(zhōng)特估的浪潮下，央国企(qǐ)地产股或存在(zài)发展的大好机会。中(zhōng)信证券指出：“房(fáng)地产行(xíng)业(yè)的结构性机(jī)会依然存在，少部分公司尤其是央企占据显著优势(shì)，其主要(yào)又体现为(wèi)库(kù)存的(de)优势。央企地产公司(sī)，现阶段表现出较低的融资成(chéng)本，优质(zhì)的开发资源和良好(hǎo)的不动产资(zī)产运营能力的多重竞(jìng)争(zhēng)优势。”

　　“即使没有(yǒu)中特估，国(guó)央企相较于民(mín)营地产公司(sī)也(yě)是(shì)更有(yǒu)优势的(de)。”吕功绩强调，“对(duì)于减(jiǎn)值、土地资源(yuán)债权(quán)债(zhài)务关系等问题，市场对(duì)民营房开(kāi)企业的资产会有(yǒu)更多担忧和质疑，所以在这一轮(lún)行(xíng)业(yè)出清(qīng)的过程中，央国(guó)企相较于(yú)民企来(lái)说估值的修复更明显。中(zhōng)特估的角度从中(zhōng)长期的维(wéi)度看，行业的逻辑在于(yú)集(jí)中度提(tí)升后，行(xíng)业进入高质量(liàng)发展阶段，具备(bèi)较(jiào)快速发展阶段更稳(wěn)定且可(kě)预(yù)期(qī)的盈利和(hé)现金流创(chuàng)造(zào)能力，以此带来估值中(zhōng)枢的(de)提升，应该关注估值相对较低，企业自身资产的(de)质量好、运营能力(lì)强、可(kě)以创造持续(xù)现金流的(de)企业。”

　　“存量时(shí)代(dài)中行(xíng)业(yè)普(pǔ)涨的概率比较(jiào)低，行业内部将出现分化(huà)，要(yào)关注将受(shòu)益于行(xíng)业集(jí)中度提升的头部公司。”星石投资首席研究官方磊也表示。

　　顺应(yīng)机构这一思路的话，或(huò)许还(hái)是(shì)保利发展、招(zhāo)商蛇口等国资背(bèi)景龙头前途更为光明。不过国投瑞银基金投资部副总监綦(qí)傅鹏表(biǎo)示(shì)：“需要(yào)客观(guān)地去持续观察国企(qǐ)央企在(zài)三个(gè)方面是(shì)否可以维持(chí)，首先是融资成本保持低(dī)位(wèi)，其次是销售(shòu)份额持续提(tí)升，再次是(shì)拿地(dì)份额持(chí)续提升。”

　　复(fù)苏(sū)速度缓(huǎn)慢

　　机构需(xū)要多给一些耐心

　　而《红周刊(kān)》也根据房企(qǐ)一季报(bào)梳(shū)理发(fā)现，对于2022年的业绩出现(xiàn)的整体下(xià)滑，2023年一季度(dù)的业绩分化更(gèng)趋明显，保(bǎo)利(lì)发展、滨江集团等房(fáng)企营收、净利均实现(xiàn)了业绩的(de)回正，甚至(zhì)是较大增速的增长(zhǎng)。而这些公司也是机(jī)构(gòu)的重仓(cāng)对象。

　　对此，知名房地(dì)产业内(nèi)人士张宏伟向(xiàng)《红周刊》分(fēn)析表示(shì)，业绩出现明显(xiǎn)改善(shàn)的房企，主要是因(yīn)为过(guò)去两三(sān)年时(shí)间，尤其(qí)是在2021年(nián)下(xià)半(bàn)年民(mín)营房(fáng)企(qǐ)不怎么投资拿地(dì)之后，国(guó)有企(qǐ)业仍在持续性(xìng)地拿(ná)地(dì)，且主要(yào)集(jí)中在核心城市，投资力度较大。投资的驱动(dòng)能够推(tuī)动房企销售业绩的增(zēng)长，从而(ér)在2023年一(yī)季度市(shì)场恢(huī)复但仍(réng)处于调整的过程中(zhōng)，能够保(bǎo)有一个正增长。

　　不过张宏伟同时也提醒表示，在房(fáng)地(dì)产的复苏(sū)过程中(zhōng)，还面临着一(yī)些不确定性。其实整个(gè)市场从四月(yuè)份开始又在往下掉。除了(le)杭州(zhōu)、成都等极个别城(chéng)市四月环比三月相对表现较好之外，包括(kuò)北京、上(shàng)海在内的绝大(dà)多数城市都出现环比下滑的情况。而现在五月的(de)市(shì)场表(biǎo)现(xiàn)也不(bù)太乐观(guān)。按照现在的经(jīng)济状(zhuàng)况、收入(rù)情况(kuàng)，以及市场的去库(kù)存压力、企业的资金(jīn)面压力，可能会(huì)出现，到六(liù)月份(fèn)房企为了半(bàn)年报冲业绩出现市场(chǎng)的(de)短期反弹外的一个市场乏力现(xiàn)象。也就是说，第二季(jì)度、第三(sān)季度增长不确定性的压力仍(réng)旧(jiù)较大。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬也(yě)向《红周刊》指(zhǐ)出，现在整个房地(dì)产以(yǐ)及其上下(xià)游产业链的复苏速度都比想象(xiàng)的要慢很(hěn)多，我们要(yào)多给一些耐心(xīn)，这个时候，在(zài)房地产(chǎn)以(yǐ)及上下游就(jiù)不是赚快钱的时候，只能(néng)赚(zhuàn)他基本(běn)面的钱。但(dàn)这也意味着(zhe)，只有(yǒu)极为少(shǎo)数的、做得(dé)比同行好得多(duō)的企业，会伴随整个行业(yè)的(de)弱复苏，业绩(jì)会逐(zhú)步体现出来。所以只能耐(nài)心(xīn)地去等待它的基本面不断地(dì)凸显出来，这需要时间(jiān)。

　　（本文(wén)已刊发于5月(yuè)13日(rì)《红周刊》，文中提及个股仅为(wèi)举例分析，不做买(mǎi)卖推荐(jiàn)。）

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