文：任泽平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该(gāi)取(qǔ)消(xiāo)预售制了。 1月17日召(zhào)开(kāi)的全(quán)国住房和城乡建设工(gōng)作(zuò)会(huì)议提(tí)出“有条件的可(kě)以进(jìn)行现房销售”，不足一(yī)个月时间，已有山东(dōng)、安徽、河南(nán)、四川、广东等地明确表态，试点现房销(xiāo)售。

　　1、是该取消商品房预售制(zhì)了，用你的(de)钱，建你的房子(zi)，还烂(làn)尾(wěi)了(le)，这是对购房者的不公平。以(yǐ)后(hòu)谁有(yǒu)钱谁建(jiàn)房(fáng)，没钱没实力的别建(jiàn)了，不能把包袱甩给老百姓和社会，这是房地产从大开发时代步(bù)入高(gāo)质(zhì)量发展阶段的必然趋势，也是对购(gòu)房老百姓的最(zuì)大保护(hù)。98年房改时，全国(guó)缺房子，开发商缺钱，预售制(zhì)是权宜之计，现在全国套户比超过1，从大开发进入存量时代，对购房民众(zhòng)不公平的预售制(zhì)已(yǐ)经过时了，该取消了，改为现房销售。以后一手(shǒu)交钱，一(yī)手交(jiāo)房，天经地义。当然二次房改(gǎi)是个技术活，兼顾化解停贷(dài)、复工(gōng)保交楼(lóu)、重(zhòng)组房(fáng)企债务、恢(huī)复市(shì)场(chǎng)信心以及长(zhǎng)效机制(zhì)，长效机(jī)制四大关(guān)键是推动(dòng)城市群战略、人(rén)地挂钩、金融中性稳定和房地产税。如果按照经济(jì)规律办事(shì)，中国一定能实现房地产软着陆和(hé)长期平稳健(jiàn)康发展，跨过这道关，解好(hǎo)这道世界难题。

　　2、为什么要取(qǔ)消(xiāo)预售制、改为现房销售(shòu)？大家想想，绝大(dà)部(bù)分(fēn)商(shāng)品是一(yī)手交(jiāo)钱一手交货，预售制是对购买者的单方(fāng)面不(bù)公平制度(dù)，购房老(lǎo)百姓(xìng)几乎承担了(le)所有商品不能交付的风(fēng)险。从个人层面看，预售制对购房者非(fēi)常不公(gōng)平，比如，交房等待(dài)期一(yī)般为两年(nián)，在此(cǐ)期间，购房者不仅承担银行(xíng)利息，还要承担延迟交房(fáng)、房屋质量、房产证延(yán)期办理甚至不能(néng)交房的(de)风险。从行业层面看，预售制助推部(bù)分房企过度举债、高杠杆扩张(zhāng)，若遇(yù)到(dào)下(xià)行周期(qī)，会(huì)引发资金链断(duàn)裂、项目(mù)搁置等系(xì)列风险(xiǎn)。取(qǔ)消预(yù)售制，改为(wèi)现房(fáng)销售，这样有助于落(luò)实中(zhōng)央房住不炒精神、有助于保障购房老百姓权益、有助于(yú)房企(qǐ)稳(wěn)健(jiàn)发展，一举多得，谋(móu)划长远。

　　3、为什(shén)么建议取消预售制度(dù)？预售制度怎么来(lái)的？国外什么情况？简单(dān)科普一下：商品房(fáng)预售最(zuì)早源(yuán)于中国香(xiāng)港，俗称卖(mài)楼花，卖期房(fáng)，是(shì)一(yī)种(zhǒng)开发商放(fàng)杠杆的(de)方(fāng)式(shì)。98年房改，由于商(shāng)品房短(duǎn)缺，房企缺资金，借(jiè)鉴中(zhōng)国香港(gǎng)，引入了(le)商品(pǐn)房预售制(zhì)度。其实，当前世界(jiè)不(bù)少国家(jiā)存(cún)在预(yù)售(shòu)制。但是，重点来了(le)！发达国(guó)家一般有严格的监管保障(zhàng)措施，开(kāi)发商在(zài)项目获得政(zhèng)府批准(zhǔn)后才可以开(kāi)始销售，买家在购买期房后并非像(xiàng)中国一(yī)样在(zài)支付完首付款后从(cóng)银(yín)行一(yī)次(cì)性贷款支付(fù)剩余(yú)全部房款(kuǎn)，而是根据开发商(shāng)工程(chéng)进度在完全交房前进行分期支付。所以，预售(shòu)制度(dù)是需要严格的资金监管(guǎn)、分期支付以及违约处(chù)罚措(cuò)施作(zuò)为(wèi)保障(zhàng)的，如果没有这些(xiē)保障措施，一(yī)定(dìng)会触发风(fēng)险，对购房民(mín)众(zhòng)不公平(píng)，所以不如借(jiè)机取消预售制度，以后改为(wèi)现房销售(shòu)。客观讲预售制(zhì)度有一定历史阶段性，现在(zài)中(zhōng)国住房进入存(cún)量时(shí)代，取(qǔ)消预售制度有助于降负债降杠杆，不再把烂尾风险甩给老百姓和社会，当然这需要配套房企(qǐ)债务重组、复工保交楼、恢(huī)复市场信心和房地(dì)产长效机制(zhì)。这是个技(jì)术(shù)活(huó)，只要坚持市场化改(gǎi)革，中国一定能化解这(zhè)个难题，让(ràng)房地(dì)产回归实体(tǐ)经(jīng)济(jì)和居(jū)住属性(xìng)，安居乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如(rú)果(guǒ)取消预售制，改为现房销售，开发(fā)商将(jiāng)拼的不是五花八门、眼花缭乱(luàn)、不知道能不(bù)能兑现的营销手(shǒu)段，而是所见即所得(dé)的(de)过(guò)硬(yìng)的产品质量和诚信，这才是对购房(fáng)民众的最根本最(zuì)实质的(de)保(bǎo)障，这(zhè)样将极大(dà)的提升开发商的(de)建筑质量，实现良币驱(qū)逐劣币(bì)。所有商(shāng)业的本(běn)质是向(xiàng)善，是(shì)以客户为中心，房地产(chǎn)也不(bù)能例(lì)外，老百姓买房子是天大的事(shì)，烂(làn)尾毁(huǐ)三代，好(hǎo)房幸福一家人(rén)。从这个(gè)角度，取消预(yù)售制、实施现(xiàn)房销售是实(shí)现老百(bǎi)姓安居乐业、社(shè)会长(zhǎng)治久安、行业(yè)企业(yè)健康发展的重大(dà)措施。在(zài)当前的(de)情况下，取消预售制要(yào)结合稳楼市(shì)、房地产软着陆、打(dǎ)通金融(róng)支持当期三好生、新(xīn)模式等综合施策。

　　作者(zhě)十年前(qián)在国务院(yuàn)发(fā)展研究中心参与财税改革方案研究时，对(duì)预售制(zhì)、房(fáng)地产税、人(rén)地(dì)挂钩(gōu)、金(jīn)融稳定、房(fáng)企杠杆率等(děng)进(jìn)行(xíng)过长期系(xì)统的专项研究。（参考后来形成的专著《房地(dì)产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预(yù)售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东创(chuàng)造“卖(mài)楼花(huā)”模式

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量(l_D是什么意思，_3是什么意思iàng)少，引进“卖楼花”模(mó)式，形成“中国内地版预售(shòu)制”

　　1.3 预售制(zhì)推动城(chéng)市(shì)化进(jìn)程，但背后(hòu)潜藏的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监管，交(jiāo)付时开发商凭验(yàn)收(shōu)凭证取得房款

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提(tí)供(gōng)期房烂(làn)尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置(zhì)期房预付(fù)款保全措施(shī)

　　2.5 新(xīn)加坡：买方(fāng)资金由银行监管(guǎn)，享1年保修(xiū)期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国(guó)内地商品房预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售(shòu)+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖(mài)楼花”模式

　　二十(shí)世纪五十年(nián)代在中国香港，楼宇出租是地(dì)产行业盛(shèng)行的方式，但有着转(zhuǎn)让难(nán)、出租(zū)资金周转期长(zhǎng)等问题，分(fēn)层(céng)销(xiāo)售(shòu)孕育而生(shēng)。20世纪50年代，中(zhōng)国香(xiāng)港还(hái)未推行公共房(fáng)屋制度，许多人栖身于木屋或(huò)者其他临时住宅，住房的需求是相当高，不过大多(duō)数居民的(de)储蓄很少。当时楼宇买(mǎi)卖多数以一(yī)整栋楼为单(dān)位，需要雄(xióng)厚的资金实力(lì)才能(néng)购买。虽然楼宇出(chū)租(zū)是(shì)中国香港(gǎng)地产(chǎn)行业盛行的方式，但有着转让难、出(chū)租资金(jīn)周转期长等问题(tí)。针对(duì)这(zhè)一系(xì)列(liè)问题，不少地产商开(kāi)始探求新(xīn)的方式，如把(bǎ)楼宇(yǔ)契约切开(kāi)，即“分契”，然(rán)后将楼宇分层出售。这模式一经推行(xíng)，购(gòu)买(mǎi)楼宇的市民数量有所增加(jiā)，开发商资金周(zhōu)转加(jiā)快(kuài)。

　　在分层出(chū)售的基础(chǔ)上，将“按(àn)揭”模式引入(rù)房(fáng)地产销售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底(dǐ)霍(huò)英东创办(bàn)立(lì)信置业有限公司，凭借商业直(zhí)觉和多年(nián)经营杂(zá)货(huò)铺、海上驳(bó)运业务的经验(yàn)，对(duì)于商品(pǐn)流通、资金周(zhōu)转(zhuǎn)有(yǒu)着独到的(de)见解，在努(nǔ)力寻求(qiú)方法加快(kuài)自身资金周转(zhuǎn)。当时其在购下(xià)九龙的(de)一(yī)块地盘后，除了分(fēn)层出售(shòu)、还印发售楼说(shuō)明书(shū)，上有文字详尽说(shuō)明(míng)楼宇的地势环境、建筑材料、分层(céng)价(jià)格、订购(gòu)方(fāng)法(fǎ)等。此外(wài)，“卖楼花(huā)”是另外一个亮点，即先收取买家(jiā)的(de)订(dìng)金，采用(yòng)类似租金的(de)分期付款(kuǎn)形式(shì)，等新楼(lóu)落成时，收齐买家的钱，买(mǎi)家就拥(yōng)有了自(zì)己的房产。这种方式减轻了民(mín)众购房的资金压(yā)力，加(jiā)速(sù)了(le)房屋的建造和销(xiāo)售，也(yě)解决了制造商的(de)资金问(wèn)题，降低(dī)投资风险，在当时(shí)可(kě)谓(wèi)是“双赢”的举措。“预售楼花+分(fēn)期付款”的销(xiāo)售模式成为当时中国香港房(fáng)地(dì)产市场的一大(dà)特色，纵观(guān)中(zhōng)国香(xiāng)港房地产市场的改革(gé)，“卖楼花”模式高(gāo)效率(lǜ)地解决了核(hé)心的住房供不应(yīng)求的问(wèn)题，使房市(shì)发展进入新(xīn)阶段。

　　预(yù)售楼花模式推动了中国(guó)香港楼市(shì)几十年繁荣，但期间也出现过“烂尾楼”的(de)情况，但监管部门不断完善、规(guī)范(fàn)化，建立健全的监管(guǎn)机制，促进市场健康(kāng)发展。例如，1960年，位(wèi)于大(dà)角咀的一个楼(lóu)盘因建筑费用超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年(nián)后，中国(guó)香港管理部门提(tí)升了对于(yú)预售(shòu)楼花制度的监管(guǎn)，即(jí)要(yào)求开发商在预(yù)售前，确保(bǎo)地(dì)价款已经全部支付，还(hái)要证明自身有资金等能力(lì)把项目完(wán)成，资金需放(fàng)入律师所托管，支取时需律所和(hé)建筑师的核准。为了(le)防(fáng)止开(kāi)发商、律所、建筑师等造假，套(tào)取监管账户资金，中(zhōng)国香港(gǎng)要(yào)求(qiú)律师行在银(yín)行开设的信托账户（监管账户(hù)）、开发商操作等采取(qǔ)全透明化机制，且(qiě)银行(xíng)的责任(rèn)上升，如出(chū)现房屋“烂尾(wěi)”情况，银行将成最大(dà)风险方，后续(xù)需自身(shēn)推动项(xiàng)目完工。随着(zhe)监管体(tǐ)系逐步完善，出现(xiàn)“烂尾”的现(xiàn)象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进(jìn)“卖(mài)楼(lóu)花”模(mó)式，形成“中国(guó)内地版(bǎn)预售制”

　　二十世纪九十年代，中国内地面临住房需求(qiú)大和(hé)供给量短缺问题，引入“卖楼花”制(zhì)度。建国以来，中国内地优先发展重工(gōng)业，强(qiáng)调基础建设，这一导向使前(qián)期(qī)发展工业化的进程大(dà)于(yú)城(chéng)市化进(jìn)程，唯有解决住(zhù)房基础(chǔ)等城(chéng)市化配套问题(tí)，才能进一(yī)步推进(jìn)城市化。但(dàn)当时推行的是“统一管(guǎn)理，统一分配，以租养房(fáng)”的福利(lì)分房(fáng)制度，住房市场发(fā)展起步较(jiào)晚(wǎn)、增(zēng)速较(jiào)慢(màn)，福利分房制度也出现(xiàn)了分配不公、效率低、配(pèi)套差(chà)等问题，因此福(fú)利分房制度不再适用(yòng)于(yú)当(dāng)时的国情(qíng)。叠加房地产市场面(miàn)临商品房的需求量大(dà)，而社会缺少大型(xíng)房地产开发商，商品房供(gōng)应(yīng)量小的困境，此时(shí)引入中国香港(gǎng)的“卖楼花”模式(shì)无(wú)疑(yí)是对内(nèi)地房地(dì)产市(shì)场的一针强心剂。从1994年起，中(zhōng)国内(nèi)地逐(zhú)步(bù)引进中国香港预售(shòu)商品房制度，先后出台(tái)多项(xiàng)文(wén)件，大力支(zhī)持国内房地(dì)产市场(chǎng)改革。例(lì)如，1998年，国务院出台(tái)《关于进一(yī)步深(shēn)化(huà)城(chéng)镇(zhèn)住房制度改革，加快住房建设的通知(zhī)》文件，决定停止(zhǐ)住房无偿实物(wù)分配，逐步(bù)实(shí)行住(zhù)房分配(pèi)货币化(huà)、住房供给(gěi)商品化(huà)、社(shè)会化的住房新(xīn)体制，从计划经(jīng)济下的福利分房转向市场经济的商品房。房(fáng)地产(chǎn)市场采(cǎi)用预售制(zhì)，允许开发商(shāng)卖(mài)期(qī)房，解决了房企缺(quē)少(shǎo)资金(jīn)和(hé)开发时间周期(qī)长的两大难题(tí)，开发商以预售款(kuǎn)撬(qiào)动下一个项目的开发(fā)，形成滚动(dòng)开发(fā)模式，住(zhù)房供应速度加快。自此中国内地开始房改货币化，中国人民银(yín)行等多(duō)方迅速出台相(xiāng)关的信贷(dài)政(zhèng)策(cè)，支持(chí)购(gòu)房(fáng)者，极大作用(yòng)推动了房地产市场的(de)发展。

　　引(yǐn)入中(zhōng)国(guó)香港“卖(mài)楼花”模(mó)式后，经调整形成契合中国内地的商品(pǐn)房预售制度。预售制(zhì)的初衷是(shì)为(wèi)了缓(huǎn)解房企(qǐ)资(zī)金压力，加快城镇(zhèn)住(zhù)房建(jiàn)设。具体来(lái)说，是(shì)指房地产开(kāi)发企业(yè)将正(zhèng)在建(jiàn)设(shè)中的房(fáng)屋预(yù)先出售(shòu)给购房(fáng)者(zhě)，由购房者(zhě)支付(fù)定金或房(fáng)款(kuǎn)的行为。区别(bié)于中国香港，在(zài)中国(guó)内地实践过程中，商品(pǐn)房预(yù)售流程为(wèi)：房地(dì)产开发(fā)商办理预售许可证-签订商品房买(mǎi)卖合同-进行备案(àn)登记和预告登记(jì)-交付(fù)房屋(wū)。在购房过程中(zhōng)，购房者需要(yào)一次性付清首付款，并采(cǎi)用银行贷款的形式一(yī)次性付清剩余房(fáng)款(kuǎn)，换(huàn)言之，房屋未建(jiàn)成，开发商可能已(yǐ)拿(ná)到了全部购房款，这点与(yǔ)中国(guó)香(xiāng)港的(de)按照工程进度付款有(yǒu)所不同。对中国内地的开发商而言，预售制(zhì)商品房也开(kāi)启了高(gāo)周转、高杠杆(gān)的运作模(mó)式。

　　1.3预售(shòu)制推动(dòng)城(chéng)市化进程，但背后潜(qián)藏的风险(xiǎn)确实存在(zài)

　　作为中国(guó)内(nèi)地商品房销售的最主要(yào)方式(shì)，预售制极大缩短房企现金回笼(lóng)周期(qī)，同时增加市(shì)场商(shāng)品(pǐn)房供应，推动(dòng)了(le)城镇化发展进程。预售制在过(guò)去20多(duō)年(nián)对中(zhōng)国内地(dì)房(fáng)地产市场的稳步发(fā)展(zhǎn)起到了重要(yào)作用，不仅(jǐn)解决(jué)了房地产市场快(kuài)速(sù)发展阶段的资金需求，也提高(gāo)了居民居住水平，中国内地城(chéng)镇居民从筒子楼住到住宅小区，从全民蜗居到基(jī)本适居，住房事业取得巨大进(jìn)步，数十年时(shí)间(jiān)走完发达国(guó)家几百年城镇化(huà)路(lù)程(chéng)。改革开(kāi)放以来，城镇化进(jìn)程进(jìn)入快(kuài)速发(fā)展时期(qī)。1978-2021年，城(chéng)镇人口(kǒu)由1.7亿人增长至9.1亿(yì)人(rén)，43年间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市(shì)建(jiàn)成区面积由(yóu)7438平方公里增长至60721平方公里(lǐ)，增(zēng)长7.2倍。根据我们发布的(de)《中国住(zhù)房存量报(bào)告(gào)：2021》测(cè)算，1978-2020年中(zhōng)国内地(dì)城镇(zhèn)住宅存量(liàng)从不到14亿平增至313.2亿平，城(chéng)镇人均住(zhù)房建筑面积从8.1平方(fāng)米增至34.7平(píng)方米，城镇住房(fáng)套数从(cóng)约(yuē)3100万(wàn)套增至3.63亿套，套户比从0.8增至(zhì)1.09。预售(shòu)制在(zài)当前已成为中国内地商品房销售最主(zhǔ)要方式，2005年中国内地商(shāng)品住宅期房销售面(miàn)积占总销售面积(jī)的比(bǐ)重为63％，而2021年期(qī)房累计销售面(miàn)积(jī)达15.6亿(yì)平(píng)，比重(zhòng)上升至87％。

　　预售制也推动了(le)中国(guó)内地房地产行业的发(fā)展。中国内地房地产历经二十多年长周期(qī)繁(fán)荣，行业各项(xiàng)指标大幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋新开工面积从(cóng)2.2亿(yì)平增至19.9亿(yì)平，累计(jì)上涨8.2倍，年复合增速(sù)10.6％。房地产开发投(tóu)资完(wán)成额(é)从0.4万亿元增至14.8万亿元，累(lèi)计(jì)上涨35.8倍，年复合(hé)增速17.8％。商品房销售面积和销售金额(é)分(fēn)别从1.5亿(yì)平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业的(de)快速(sù)发(fā)展，房地产企业从无到有(yǒu)、从国企先行到民企崛起(qǐ)，队(duì)伍逐(zhú)渐壮大。2018年，房地产(chǎn)企(qǐ)业(yè)数量达9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来(lái)房地产也成为拉动中国(guó)内地经济高增长的(de)火(huǒ)车头。

　　1）从(cóng)经济增长(zhǎng)渠道，房地产带动的上下游产业链特别长，高达50多个行业(yè)。2020年房(fáng)地产及其产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全(quán)贡(gòng)献(xiàn)），其中(zhōng)房(fáng)地(dì)产业(yè)增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产(chǎn)对金融、批(pī)发、建材的带动最为明(míng)显。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年(nián)房地产完全拉动的投资(zī)占(zhàn)全社会固定资产投(tóu)资的51.5％，其中，房地产(chǎn)开发(fā)投资占(zhàn)固(gù)定资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从(cóng)房(fáng)地(dì)产(chǎn)贷款占银行各项贷(dài)款余(yú)额的(de)比重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果(guǒ)加上信托等通道(dào)业务(wù)，占比超过(guò)三分(fēn)之一(yī)。从房地产(chǎn)融资存量占(zhàn)社融存量比重看(kàn)，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如果房企大面积(jī)违约，将导致银行不良(liáng)率(lǜ)大幅(fú)上(shàng)升。

　　4）从(cóng)居民(mín)财富(fù)效(xiào)应渠道，根据我们(men)的《中国(guó)住房(fáng)市值测算报告(gào)》，2020年中国住房市值(zhí)为62.6万亿美(měi)元，大于美国的33.6万亿美元、日本的(de)10.8万亿美元、英法德(dé)三国合计的31.5万亿美元。从住房市值占(zhàn)股债房市值的(de)比例看(kàn)，2020年中国为66.6％，高于美(měi)国(guó)的27％、日本的37％、英国的49％、法(fǎ)国的56％、德国的64％。中国住(zhù)房市值与股债房市值的(de)比例(lì)较(jiào)高，主要是因为住房市值高，以及(jí)中国资本市(shì)场发育尚不成熟(shú)，直接融资比例较低，股票(piào)、债券市值(zhí)较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可(kě)否认，预(yù)售制(zhì)背后(hòu)潜(qián)藏(cáng)的风险确实存(cún)在，当(dāng)前的负面效应愈(yù)发凸(tū)显。

　　从个人层面看，绝大部分商(shāng)品是一(yī)手(shǒu)交(jiāo)钱一手交货，预售制(zhì)是对购(gòu)买(mǎi)者的(de)单方面不公平制(zhì)度，购房(fáng)老百姓几乎承担了(le)所有商品不能交付的风(fēng)险。比(bǐ)如(rú)，交(jiāo)房等待期一般为两年，在此(cǐ)期间，购房者不(bù)仅承担银行(xíng)利息(xī)，还要承担(dān)延迟交房、“一房二卖”、房屋质量(liàng)、房产证(zhèng)延期办(bàn)理甚(shèn)至不(bù)能(néng)交房等风(fēng)险。另外，购(gòu)房者和(hé)开发商之间(jiān)的购房合同、购房者和银行的按揭贷(dài)款合同是两个独立的合(hé)同关系，如果开发商(shāng)发生(shēng)违约，购房者只(zhǐ)能根据购(gòu)房合(hé)同向开发商主张权力，但依旧需要根据按揭贷款合(hé)同按时向银行进行贷款偿(cháng)还，因此购房者承(chéng)担的(de)风(fēng)险较大。

　　从行业层面看，预售制助(zhù)推部分房(fáng)企过度举债、高杠杆扩(kuò)张，资金若(ruò)遇(yù)到下(xià)行周期，会引发资(zī)金链断裂、项目搁置等(děng)系列风险，进行影响自身信(xìn)用和(hé)购房者(zhě)对行业(yè)的信心(xīn)。

　　从(cóng)金融(róng)层(céng)面(miàn)看，银行作为按揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)的(de)发放方，一旦房(fáng)企因为(wèi)市场波动或(huò)经营不善(shàn)，出现资金链断裂等(děng)一系(xì)列问题，导致(zhì)“烂尾”等情况，而房企通过与购房(fáng)者签订的预(yù)售(shòu)合同和按揭合(hé)同，已经从(cóng)银(yín)行获得房款，如果购房者丧失还款能力(lì)或短期(qī)不能(néng)还款(kuǎn)等，则风险完(wán)全由(yóu)银行承(chéng)担，银(yín)行(xíng)将面临较(jiào)大的坏账压力。

　　从监管角度看，购房者(zhě)的(de)预售(shòu)监管(guǎn)资金去哪了？楼盘“烂尾(wěi)”，归根结底两个字那就(jiù)是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城市商(shāng)品房预售管理办法》中明确规定了开发(fā)企(qǐ)业预售商品房(fáng)所得款项应当(dāng)用于有关(guān)的工(gōng)程建设(shè)，商(shāng)品房(fáng)预售(shòu)款监管的具(jù)体办法，由房地产管理部门制(zhì)定。但(dàn)多年以(yǐ)来全国(guó)并没有(yǒu)统一的预售(shòu)资金监(jiān)管规(guī)定(dìng)，各地实行“一(yī)城一策”。例(lì)如，太原、昆明、重庆、长沙等城市重(zhòng)点监管(guǎn)资(zī)金比(bǐ)例为(wèi)总预售款的15-40％左右，郑州、福州(zhōu)、合肥等城市则(zé)按(àn)照项目的建安成本(běn)乘以建筑面(miàn)积(jī)或(huò)者项目(mù)工程总额报价计算(suàn)重点资(zī)金。而事实(shí)是，不少(shǎo)购房款(kuǎn)未(wèi)进入监(jiān)管(guǎn)账户(hù)、或进入监管账户后被挪(nuó)用，导致楼盘没(méi)有资金继续建(jiàn)设。收楼遥遥无期，月供却被迫(pò)继续还款(kuǎn)。那(nà)么，监管账户资金如何被挪走的？实(shí)际(jì)上，在过去房地产大开发时代的高周转背景下，抽调预售(shòu)款(kuǎn)监管(guǎn)账(zhàng)户资(zī)金，是行业(yè)“潜规则(zé)”。比如工(gōng)程总承包方，以工程建设名义，获得监管账户拨(bō)付资(zī)金(jīn)，再由(yóu)工程方将资(zī)金转(zhuǎn)给房企，而拨(bō)付的(de)工程款，远超(chāo)工程(chéng)进(jìn)度所需(xū)。通过(guò)这些(xiē)方式套取的资金(jīn)，在房企各地项(xiàng)目间流动(dòng)，变相加杠杆，这样做提供了资金流动性，房企抽(chōu)调资(zī)金统(tǒng)筹(chóu)拿地、还款和楼(lóu)盘(pán)建设，形成(chéng)一种资金循环(huán)高周转模式，但一(yī)定程度(dù)上把风险甩给(gěi)了(le)购房(fáng)者(zhě)。

　　2 国际(jì)经验

　　整体来说，国外商品房预售制度呈现以下特点：

　　1）预付款保(bǎo)护：对于购房者预付资(zī)金，一般(bān)设有定金或预付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预(yù)付(fù)款比(bǐ)重：要(yào)求购房者支付(fù)的(de)预付款比例相对较低(dī)，绝(jué)大部分房款在(zài)房(fáng)屋交付后(hòu)开始支(zhī)付(fù)；

　　3）预付款支付(fù)方(fāng)式：预付款一般以定(dìng)金方式支(zhī)付，或按工程进(jìn)度分(fēn)期支付，或二者结合；

　　4）按揭(jiē)贷款(kuǎn)方(fāng)式：一般采用两(liǎng)种(zhǒng)方式发放按揭贷款，一是按工程进度付(fù)款，按揭贷款按照工程进度逐渐发(fā)放(fàng)，购(gòu)房者开始月供；二(èr)是房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾(wěi)保护：为预(yù)售商品房提供期(qī)房烂尾(wěi)保险，在商品房出现重大延期或重(zhòng)大缺陷(xiàn)时，保障购房者权益(yì)；

　　6）房屋(wū)交付(fù)保护(hù)：房屋交付质(zhì)量的(de)保障有两种(zhǒng)方(fāng)式，一是(shì)期房由(yóu)政府(fǔ)或第三方验收合格并提供验收凭证后，开(kāi)发商(shāng)凭(píng)验收凭证(zhèng)取得购(gòu)房者支付的房(fáng)款。二是(shì)开发商(shāng)为购房者提供一(yī)定的保修期，通常1-5年，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三(sān)方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款

　　美国期房定(dìng)金(jīn)一定期限(xiàn)内无条件返还，最低首(shǒu)付比例为3.5％，交房(fáng)前仅支付首付(fù)，其余(yú)房款(kuǎn)交付后按揭还款，交(jiāo)付前资金由第三方全程监管，交(jiāo)付(fù)时开发商凭验收(shōu)凭(píng)证取得房款。

　　定金及首付(fù)环节，定金比(bǐ)例一般为房款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根(gēn)据美国官方数据(jù)，2021年美国(guó)平均首付(fù)比例为12％。

　　余款(kuǎn)支付方面(miàn)，除定金或(huò)首付外，购房(fáng)者在(zài)房屋(wū)交付后通过按揭(jiē)贷款支付(fù)剩余房款。

　　资金监管方面，美国为防止开发(fā)商挪用资金，购房者的定金及首付(fù)款由第三方公(gōng)证行或产权保险公司(sī)的信托账户(hù)监管。如果开发商(shāng)倒闭导致楼盘烂(làn)尾，购房者资金可通过(guò)申请仲裁取回，且不(bù)承担任何责任与损失。而开发商在(zài)房屋建设(shè)过程中(zhōng)的资金全部(bù)来自银行(xíng)，银行根据工(gōng)程进度向开发(fā)商提供一定比例的(de)贷款，由(yóu)于开发商(shāng)挪用资金直(zhí)接损(sǔn)害银行利益，银(yín)行有充分动机监管(guǎn)开发(fā)商施(shī)工进度。开发商在房屋交付时(shí)需取得由政府相关部门经(jīng)审查(chá)后发放的验收凭证，通过验收凭(píng)证向银(yín)行得到购房(fáng)者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　德国期房可零首(shǒu)付购房，房款按建造工期进(jìn)度支(zhī)付，按揭按(àn)工期放款后还贷(dài)，房贷利率采用(yòng)固定利率，开发商(shāng)或购房(fáng)者可购买(mǎi)期房烂尾保险(xiǎn)。

　　预售门槛方面，德国开发商(shāng)在项目获(huò)批后(hòu)即可预售房屋。签署(shǔ)购房合同前(qián)，购(gòu)房者需支付(fù)约2000欧的定金并进行预约(yuē)公证(zhèng)，签订合同后定金退还。如由于任何原因(yīn)不能购(gòu)买，定金按照德国法律全部退(tuì)还。

　　签署购房合同后(hòu)，购(gòu)房者需(xū)支(zhī)付公证费和土地(dì)交易税，分别(bié)为房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种(zhǒng)费用不包含在购房款中，属于购房(fáng)附加费(fèi)。

　　首付方面，德国没(méi)有规(guī)定最低首付比例，可零首(shǒu)付(fù)购房。

　　余款方面，德(dé)国也(yě)采取按(àn)工期支付(fù)房款(kuǎn)的制度，一(yī)般分7笔进(jìn)行(xíng)支付，具体(tǐ)支(zhī)付节点、比(bǐ)例(lì)因项目而异。一(yī)般(bān)来说，支付节(jié)点可分为(wèi)公(gōng)证(zhèng)后、主体完工、内(nèi)部水(shuǐ)暖电路完工(gōng)、窗户玻璃完工、室(shì)内(nèi)清洁及(jí)墙面完工、地板完工、全部(bù)完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房者可在支付房款(kuǎn)前申(shēn)请房(fáng)贷(dài)，房(fáng)贷利率采用固定利率，银(yín)行按施工节奏分多(duō)次(cì)发放贷(dài)款(kuǎn)，每笔贷(dài)款给予购房(fáng)者(zhě)一定使用期(qī)限，期(qī)限结(jié)束后_D是什么意思，_3是什么意思(hòu)，购房者开始(shǐ)还贷。

　　保(bǎo)险(xiǎn)方面，德国保险公司针(zhēn)对(duì)期房设计(jì)了两种保险，保险(xiǎn)的功能是当房屋出(chū)现重大延期(qī)或重大缺(quē)陷(xiàn)时，保(bǎo)险公司保证开发商赔(péi)偿或修(xiū)复(fù)，开发商破产，由保险公司负责相应赔偿。保险由开发(fā)商或购房(fáng)者购买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护(hù)机(jī)制，55％-80％房款交(jiāo)房(fáng)时(shí)支付

　　英国(guó)预售制设(shè)有10％定金保险保护机制，交房前付款比例(lì)仅20％-45％，资(zī)金(jīn)由(yóu)买卖双方律师(shī)严(yán)格监(jiān)管(guǎn)。

　　订立合同前，买(mǎi)卖双方均有一名(míng)律师，负责沟通期房(fáng)交易中的(de)房产、资金、合同等各(gè)个环(huán)节，各环(huán)节内容确认无误后签订首付交换(huàn)合同。

　　定金方面，英(yīng)国设置了10％定金保(bǎo)险保护机(jī)制，当开发商出现财务(wù)、经营问题(tí)时，购房(fáng)者10％的定金由保险(xiǎn)公(gōng)司(sī)赔付，而超出10％的(de)部分较难追(zhuī)回。

　　首付方面(miàn)，首付(fù)比例通常为10％-25％，首付需(xū)要在合(hé)同签订21天内(nèi)支(zhī)付。

　　余款支付环节，英国(guó)采取按工程(chéng)进(jìn)度付款的方式，但(dàn)是交房前付款比例相对较低(dī)，一般会(huì)在合(hé)同签订(dìng)6-24个月分别支付两笔5％-10％的(de)款项(xiàng)，即交房前付款比例在20％-45％之(zhī)间，剩余款项交房后支付。

　　交(jiāo)付环节(jié)，英国规定房屋(wū)必须经过房产(chǎn)公证公司的检验(yàn)验收(shōu)后才能交(jiāo)付，交付后方可按揭还(hái)贷。

　　资金监管环节，英国期房(fáng)预售资金监管极为严(yán)格，资金也由律师监管，在确认(rèn)工程进度(dù)、支付相(xiāng)关(guān)款项(xiàng)过程中(zhōng)，由买房律师将资金转给卖方律(lǜ)师(shī)，卖方律师转(zhuǎn)给开发商，即资金在进入开发商账(zhàng)户前经过两(liǎng)道关口(kǒu)，有利于保障购房者(zhě)资金安全。

　　2.4 日本(běn)：为(wèi)规范期(qī)房交(jiāo)易立法(fǎ)，设置期房预付款(kuǎn)保全措施

　　日本期房交易立法，定金超(chāo)5％或1000万日元时，开发商必须(xū)完成“预售房定金保全措施”，交房(fáng)前付款比例不超房款的20％，开发商违约需(xū)返还定(dìng)价并赔偿约10％房款，交房(fáng)后按(àn)揭还款。

　　立法方面，日(rì)本二战结(jié)束后(hòu)由于房屋(wū)供给严(yán)重失衡，叠加法律空白(bái)，社(shè)会上“一房二卖(mài)”现象普(pǔ)遍，为此，日本(běn)政(zhèng)府1952年出(chū)台《宅地建筑物交易(yì)法(fǎ)》，经多次修订，目前是唯一一(yī)部规范期房交易的(de)法律(lǜ)。

　　定金保护(hù)方面，根据日本《宅地建物取引业法》，对(duì)购(gòu)房者支付定金(jīn)超过(guò)5％或超1000万日元的(de)部分，法律要求开发商必须完成定金保全措(cuò)施才可预售。什么是定金(jīn)保全措施？即买(mǎi)卖双方签订(dìng)购房合同时，开(kāi)发(fā)商(shāng)向金(jīn)融机构(gòu)或指定保(bǎo)证机构或保(bǎo)险(xiǎn)机(jī)构签订定(dìng)金保证委托合(hé)同，设置购房者(zhě)定金(jīn)的(de)保证或保险(xiǎn)，并(bìng)将(jiāng)相应(yīng)的保证(zhèng)金证明书交付(fù)给购房(fáng)者。除定金(jīn)外，其他预先支(zhī)付的购房款也(yě)受该(gāi)措(cuò)施(shī)保护。若(ruò)开发(fā)商倒(dào)闭导致期房烂尾，购房者可凭保(bǎo)证金证明(míng)书(shū)向金(jīn)融机(jī)构或保证机构(gòu)或保险(xiǎn)公司兑付，同时，开发商需向购房者赔付(fù)违约金，一(yī)般约为(wèi)房价(jià)的(de)10％。

　　房(fáng)款(kuǎn)支付环节，交(jiāo)房(fáng)前只需支付最(zuì)多不(bù)超20％的(de)定金(jīn)，签(qiān)订(dìng)购房合同(tóng)后，购(gòu)房者即(jí)可向银行申请贷款(kuǎn)，但交房(fáng)后才开始按揭贷款(kuǎn)，除定金(jīn)外的剩余房(fáng)款在(zài)交房后开始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方(fāng)资金由银行监(jiān)管，享1年保(bǎo)修期后付(fù)尾款(kuǎn)

　　新(xīn)加坡期(qī)房购房者违约可返还相当于(yú)3.75％房款的订金，首(shǒu)付比例20％，余(yú)款按工程进度支(zhī)付，所有资金进银行(xíng)专门(mén)项目(mù)资金账户，交房后满1年保修期后支付15％尾(wěi)款。

　　订(dìng)金支付环节，新加坡开发(fā)商有(yǒu)统(tǒng)一的选购权合同(tóng)以及订金(jīn)返还机制，即OTP，签订OTP后需支付(fù)5％房(fáng)款作为(wèi)订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一(yī)步签订(dìng)购买(mǎi)合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面(miàn)，签订(dìng)购房(fáng)合(hé)同后(hòu)，购房者需支付(fù)15％的(de)首付及印花税，同时购房者向银行(xíng)申请按(àn)揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期房同(tóng)样采取(qǔ)按工程进度付(fù)款的方式，《发(fā)展商(shāng)条例》对(duì)期房(fáng)付款流程做(zuò)了(le)统(tǒng)一详细规定，要求所(suǒ)有开发商(shāng)遵守，支付节点一般为合(hé)同签订(dìng)后(hòu)、地基完工(gōng)、框(kuāng)架完工、管道门窗等完工等，支付比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷(dài)款也依照工程(chéng)进度(dù)放款，月供在此过程中随着放出贷款的(de)增加而(ér)增加，未放款(kuǎn)部分无需月供。

　　资金监管方面，购(gòu)房(fáng)者(zhě)的订金与付款会存入银行专门的项目资金账户，账户资金(jīn)提(tí)取(qǔ)须(xū)与房屋建设有关。房(fáng)屋(wū)交付(fù)后，购(gòu)房者(zhě)享受1年的房(fáng)屋保修期，此后购房者(zhě)支(zhī)付15％的(de)尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产到(dào)了政策出手临界(jiè)点，重点是保交(jiāo)楼(lóu)和(hé)房(fáng)企重组。一方面，加大对(duì)刚需和改(gǎi)善型需(xū)求的(de)支持力度，长短兼顾妥(tuǒ)善应对(duì)局部停贷(dài)现象，重(zhòng)点是保交楼保复工保民(mín)生，给予强有力(lì)的金融工具支持。另一(yī)方(fāng)面，从现在起(qǐ)，对还在正常运转的房企包括民营(yíng)企业(yè)，加大支持力度(dù)，由优质房企(qǐ)牵(qiān)头并购重(zhòng)组(zǔ)整个行(xíng)业，为每个房企配套AMC和(hé)财团，给予金融工具配套(tào)。

　　二(èr)，中(zhōng)期来看(kàn)，应充分估(gū)计形势复杂性和人性复杂性，兼顾(gù)化(huà)解停贷、复工保交(jiāo)楼(lóu)、重(zhòng)组房企债(zhài)务、恢(huī)复(fù)市(shì)场信心(xīn)以及(jí)长效机制。长效机制四大关键是推动城市(shì)群战略、人地(dì)挂(guà)钩、金融中性稳定和房地产税。定(dìng)金环(huán)节，建立开发商违约后定金保护机制，如将已支付定金(jīn)冻(dòng)结至(zhì)房屋交付(fù)阶(jiē)段，保障购房(fáng)者定(dìng)金安(ān)全。签订合同环节，鼓励保险公司介入，为房屋重大延期以及重大(dà)缺(quē)陷(xiàn)等(děng)情况提供充(chōng)分的保(bǎo)障。余款支付环节(jié)，建立(lì)按工(gōng)程(chéng)进度付(fù)款机制或交房后按揭贷(dài)款机制，充(chōng)分保护购房者(zhě)的权益。资金监(jiān)管环节，引入(rù)独立(lì)于开发商(shāng)、银行的第三方资金(jīn)监(jiān)管(guǎn)机构(gòu)，或由政府相关部门(mén)直接监管，以此防(fáng)止资(zī)金(jīn)挪用现象。交付环(huán)节，建立商品房保修期制度。保修期(qī)内(nèi)，开(kāi)发商应对房屋(wū)质量问题全权负责、免(miǎn)费维修，购(gòu)房者在(zài)保修期结束后支付尾款。

　　三，长期来(lái)看(kàn)，取消商品房预售(shòu)制是大势所趋。一方面，98年房(fáng)改时，全国(guó)缺房(fáng)子，开发商缺钱，预售制(zhì)是权(quán)宜之计，现在全国(guó)套户比超过1，从大开发(fā)进入存量(liàng)时代(dài)，对(duì)购(gòu)房民众不公平的预售制已经(jīng)过时了，该取消了，改为现(xiàn)房销(xiāo)售。另一方面，取(qǔ)消预(yù)售制，改为(wèi)现房销售，开发商将拼的不是五花(huā)八(bā)门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销手(shǒu)段，而是(shì)所见即所得的过硬的产品质量和诚信，这才是对购房民众(zhòng)的(de)最(zuì)根本最实质的保障，这样将极大(dà)的提升开(kāi)发商的建筑质量，实(shí)现良币驱逐劣币。

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