导读(dú)

　　黄金二十年(nián)之后，当下(xià)中国地产步(bù)入大分化时(shí)代而非(fēi)停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去二十(shí)年是中国(guó)房地产市(shì)场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面积超15亿平，足(zú)够(gòu)4000万家庭入住。恰逢近年地产(chǎn)持续低景气，有关中国地产是否过剩的讨论(lùn)日益热烈。

　　拨开迷雾(wù)，本文试图厘清(qīng)中国城镇存量住(zhù)宅真实情(qíng)况，据(jù)此判断中(zhōng)国未来地产趋势。

　　有(yǒu)媒(méi)体渲(xuàn)染中国(guó)地产(chǎn)存量极(jí)度过剩，事实是否如(rú)此？

　　住建部(bù)披露全国有近6亿栋房屋建(jiàn)筑(zhù)，第七次(cì)人口普查调查数据显示城(chéng)镇家庭户(hù)人均住宅间数为1.06间。市场陷入怀(huái)疑，中国房子是否真的过剩？

　　事实上住(zhù)建部披(pī)露的近6亿栋城乡房屋建筑中，城(chéng)镇建(jiàn)筑占比不到一成，其中还包括(kuò)大量城(chéng)镇非(fēi)住宅建筑，如商业办公楼、学校等，因此6亿(yì)栋(dòng)房屋中城镇住宅占比极低。

　　七普(pǔ)显示中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)居民人均住宅间数(shù)为1.06间，但居住舒适不是(shì)人(rén)均(jūn)一间(jiān)房(fáng)所能(néng)满足，它(tā)与房(fáng)屋质量、居住面积、配(pèi)套设施等(děng)因素(sù)密切(qiè)相(xiāng)关。中国的人均住宅间(jiān)数较发达国家还有很大差(chà)距。人(rén)均住宅间数大(dà)于(yú)1同样不意味着中国住宅市场(chǎng)已经(jīng)饱和。

　　我们测算(suàn)发(fā)现中(zhōng)国城镇(zhèn)居民户均1套房，其中每户持有(yǒu)商品(pǐn)住(zhù)宅仅0.64套(tào)。

　　目前并无(wú)直接公(gōng)布(bù)中国(guó)家庭户均住宅的数(shù)据，我(wǒ)们根据商品住宅套数、商品住(zhù)宅占比和城镇家庭户数(shù)，计算出城镇(zhèn)家庭住宅套户比。

　　测算(suàn)结果显示，目前城镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期房(fáng)顺利交付，直至(zhì)2024年，中国每户城镇家庭才拥有1套(tào)住宅，其(qí)中(zhōng)商(shāng)业住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一套(tào)房(fáng)似(shì)乎意味着(zhe)户户有房，然而事实上中国住宅(zhái)市场供需并不平衡。

　　国际(jì)数据(jù)显(xiǎn)示，成(chéng)熟房地(dì)产市场(chǎng)的住宅套户(hù)比会(huì)大于1，在1.1左右。

　　之所以说(shuō)不平衡，是因为户均一套房无法满足流动人口的(de)租赁和置业需求。全国总人口的近三成都(dōu)是流动人口，流动人口会选择在大(dà)城市租房挣钱，在老家买(mǎi)房，从(cóng)而产生了额外(wài)的住宅需求。

　　即(jí)便户(hù)均一套房，中国(guó)未来地产仍有四大新(xīn)增(zēng)需求动(dòng)力。

　　第一，户均(jūn)人口(kǒu)规(guī)模缩小，一(yī)人户(hù)、两人(rén)户(hù)占比不断增加，导致(zhì)家(jiā)庭户数(shù)增多。小(xiǎo)家庭(tíng)化趋势将延续，带来新(xīn)户购房需(xū)求增长。

　　第二(èr)，经济板块的分化(huà)日益(yì)明显，区域经济资源(yuán)分配(pèi)的(de)再集中吸引着人口流(liú)入，人口净迁入城市的(de)新增住宅需求有望持续(xù)旺盛。

　　第(dì)三，30％左(zuǒ)右的家庭住在2000年(nián)以(yǐ)前建(jiàn)成的住宅中(zhōng)，涉及超9000万家庭(tíng)、81亿平(píng)方米的住宅建(jiàn)筑(zhù)面积。促成(chéng)“老破(pò)小”住宅(zhái)的改造势(shì)在(zài)必(bì)行(xíng)。

　　第(dì)四，中国的人均住宅间数与(yǔ)人均住宅建筑面积均较发达国家有着不小差距，“住上更大房子(zi)”的改善性需求正在不断增加。

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入大分化时代而(ér)非停滞期(qī)。

　　如果说(shuō)过去二(èr)十年是中国地产黄金发展期，地(dì)产矛盾更多(duō)体现为住(zhù)宅供(gōng)给存在不足，这是过(guò)去二十年房价快速上(shàng)涨(zhǎng)基石。那么当下房地产(chǎn)大分(fēn)化时代已至，大(dà)分化(huà)时代下(xià)地(dì)产矛(máo)盾则更多体现在住宅质量供(gōng)需冲突。

　　地产大分化(huà)必将体现在不同能级城市之间，不同区域板块之间，不(bù)同品质住宅(zhái)之(zhī)间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披(pī)露(lù)全国已有近6亿栋房屋(wū)建筑，引发热议。从2月(yuè)以来，各大城市二手房挂牌量突然激增，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不(bù)禁担(dān)心，中国的房(fáng)子是(shì)否已经过(guò)剩？

　　中国城镇住宅(zhái)到底(dǐ)是供给过剩，还是供需(xū)平衡，或(huò)是仍然存在(zài)不足？可惜由于(yú)住(zhù)宅(zhái)存量数据并未公布，我们无(wú)法(fǎ)直接知(zhī)晓具(jù)体情况(kuàng)。

　　拨开迷(mí)雾(wù)，我(wǒ)们测算出中(zhōng)国(guó)城镇家庭户均拥有(yǒu)住(zhù)宅套数，回答当前的房(fáng)子是否真(zhēn)的过剩了？据此判断未来(lái)房(fáng)地产市场会如何(hé)发展。

　　一、如何(hé)有(yǒu)效观察中国(guó)户均拥有住宅数量

　　（一）中国住(zhù)宅数量过剩的直观判断站不住脚

　　今年2月，在以全国自然灾害综(zōng)合风(fēng)险普(pǔ)查工作情况为主题(tí)的(de)新闻发(fā)布会上，负(fù)责人对(duì)外披露：“住宅城乡(xiāng)建(jiàn)设行业获取了全国近6亿(yì)栋城乡房屋建(jiàn)筑数据以及80多万处市政设施数(shù)据。”

　　14亿人住6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑，平均(jūn)每栋(dòng)建筑住不到3人，住宅(zhái)市(shì)场看似(shì)已经过剩。

　　在这近6亿栋房(fáng)屋建筑中，农(nóng)村房屋占9成以(yǐ)上，以栋数计算(suàn)的城镇(zhèn)房屋实际(jì)仅有4700多(duō)万栋，还(hái)包括了大量商业楼、写字楼、学校(xiào)、医院等非住宅。总的算下来(lái)，住宅占比并不大。

　　第(dì)七次(cì)人口普查数(shù)据公布(bù)了中国(guó)城镇家庭户人均住宅间数为1.06间(jiān)，其中城市(shì)家庭户居(jū)民人均0.99间，乡(xiāng)镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似意味着(zhe)人人都有房(fáng)间居住。

　　居住(zhù)水平不仅与房间数量有关，更与房屋质量、居(jū)住面积(jī)、配套设施等因素(sù)密切相关。单单(dān)从人均住宅间数不能完全反(fǎn)映(yìng)出城镇居民的居住水平。

　　中(zhōng)国主要是以家庭(tíng)为(wèi)单位(wèi)购买成套(tào)住宅，一套设施(shī)齐全的住宅(zhái)才(cái)是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅的测算思路、数据和(hé)方法(fǎ)

　　中国(guó)城镇居民住(zhù)宅(zhái)主要分(fēn)两大(dà)类，一类是商品(pǐn)住宅，另一类是保障(zhàng)房、原公有住(zhù)宅、自建(jiàn)房等(děng)非商品住宅。

　　目前缺(quē)乏统计数据，并没有直(zhí)接公布城镇住(zhù)宅数(shù)量(liàng)。居民(mín)住宅相(xiāng)关(guān)数据(jù)有两处可以直接公(gōng)布，一是每年商品住宅(zhái)销售套数（统计局）；二(èr)是居民住宅(zhái)来源(yuán)（人口(kǒu)普查数据）。计(jì)算中国居(jū)民户(hù)均(jūn)住宅数量，我们主要用到上述两组数(shù)据(jù)。

　　中国(guó)住宅改革始于1998年，1998年之前商品住(zhù)宅(zhái)数(shù)量极少，可忽略不计。估算城镇居民户均住(zhù)宅套数分三(sān)步走：

　　第一步，将1999年(nián)以来(lái)每年商品住宅销售套数相加，我们就能够得到当前商品(pǐn)住(zhù)宅总存量(liàng)。

　　第二(èr)步，根据(jù)城镇居民拥有的商品住(zhù)宅(zhái)和非(fēi)商品住宅比例，推(tuī)算(suàn)得到(dào)居(jū)民住(zhù)宅总套(tào)数。

　　第三步，将城镇居民拥有(yǒu)的商(shāng)品住宅总数(shù)除(chú)以家庭户数，我(wǒ)们(men)就能(néng)够得到城镇户均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　具(jù)体计算公式(shì)如下(xià)：

　　城(chéng)镇家庭住宅(zhái)套(tào)户比=住宅总套(tào)数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品(pǐn)住宅套数(shù)/住(zhù)宅总(zǒng)套数）

　　=商品(pǐn)住宅套(tào)户比/商品住宅占比

　　二、城(chéng)镇家庭户(hù)均拥有1.02套房

　　中国住(zhù)宅(zhái)存量到底(dǐ)有多少，目(mù)前缺乏一个(gè)准(zhǔn)确统计。我们利(lì)用既有统计数据(jù)，大致测算(suàn)得到(dào)中国存量房地产套数，并(bìng)进一步(bù)推算中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户均拥有的(de)住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截(jié)至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商(shāng)品(pǐn)住宅累计销售1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户均拥有0.64套商品(pǐn)住宅（包含现房和(hé)期房(fáng)）。

　　中(zhōng)国的房地(dì)产销售以期房(fáng)为主，从2019年开始(shǐ)，新(xīn)房销售中期房占比近9成。本文(wén)去(qù)除商品住宅累计销售(shòu)套数里(lǐ)的期房销售，得(dé)到商(shāng)品住宅现房(fáng)套数(shù)。

　　以2022年商品住宅现(xiàn)房套数计算为例(lì)：

　　2022年商品住(zhù)宅现房(fáng)套数=截(jié)止(zhǐ)到2022年商品住宅累计销(xiāo)售套数(shù)-过去三年(nián)（2020、2021和(hé)2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考虑到(dào)交房后(hòu)装修的(de)时间(jiān)，取最大(dà)值3年(nián)。

　　将商品住宅现(xiàn)房套数除(chú)以家庭户数，算出：

　　（三）目(mù)前中国(guó)城(chéng)镇家庭户(hù)均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民户(hù)均(jūn)拥有住宅(zhái)1.02套

　　接(jiē)下来我们需要进一步推算中(zhōng)国城镇居民拥有的户均(jūn)住宅套数。

　　首(shǒu)先(xiān)，七普数据显示中国(guó)城镇(zhèn)居民的住宅(zhái)结构特征如下：

　　73.8％的(de)城镇家庭拥有住宅。其中自建住宅(zhái)占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经济适用房(fáng)占比3.8％、原公(gōng)有(yǒu)住宅占比6.1％，通过继承(chéng)或(huò)赠与(yǔ)占比(bǐ)0.9％。另(lìng)有(yǒu)3.4％和17.7％句读之不知是什么句式类型，句读之不知是什么句式的意思的家庭(tíng)租赁廉租房与其(qí)他住宅(zhái)。

　　其次，我(wǒ)们假定租赁其他住(zhù)宅和(hé)购买二手房(fáng)都(dōu)是商品(pǐn)住宅(zhái)，因此将租赁(lìn)其他(tā)住宅、购买商品住宅与(yǔ)购(gòu)买二(èr)手房加总，得(dé)到商品住宅占居民所有住(zhù)宅的比例(lì)为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅占(zhàn)比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住宅增幅为过去(qù)十年变化幅(fú)度的(de)20％，计算2011年-2020年商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)的实际变化比例，从而我们估算出2022年商(shāng)品住宅(zhái)所占比例，为(wèi)62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年(nián)末，中国平均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅(zhái)。但考虑已(yǐ)购期房，中国平(píng)均(jūn)每(měi)户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果(guǒ)交房(fáng)顺利，已购期房会(huì)在2-3年内陆续交付(fù)使用，到2024年，中国平均每户城镇家庭都(dōu)会拥(yōng)有(yǒu)一(yī)套住宅。

　　三、城(chéng)镇户均一(yī)套房的三点含义

　　既(jì)然城镇居民已经达到(dào)了户均一套房的程(chéng)度(dù)，“户户有房”是否意味着中(zhōng)国城镇(zhèn)化进展终结，甚至意味着中国(guó)地产(chǎn)存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一(yī)套(tào)房并(bìng)不意味着(zhe)住宅(zhái)市场供需平(píng)衡

　　需要(yào)有多(duō)余住宅来满足(zú)因人口(kǒu)流动(dòng)、居(jū)民换房(fáng)等因素产生的住宅(zhái)需(xū)求。因(yīn)此，成熟房地产市(shì)场的住宅套户比会在(zài)1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国和日(rì)本的住宅套户比(bǐ)均高于1.1，其(qí)中，英国的住宅(zhái)套户比最高，为1.19，日本(běn)为(wèi)1.16，美(měi)国为1.11。德国和韩国分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚好一套(tào)房，就会造成人口净(jìng)流入地的(de)住宅市(shì)场(chǎng)供不应求，造成房价或房(fáng)租(zū)迅(xùn)速上涨。

　　七普指出(chū)中国(guó)的流(liú)动人口(kǒu)3.76亿，省内流动人口和省际流(liú)动人口分别为2.51亿人和(hé)1.25亿人(rén)。

　　流动人口会(huì)选择在大(dà)城市租房挣钱，在(zài)老(lǎo)家县(xiàn)城买(mǎi)房(fáng)。

　　暨南大学2017年(nián)的(de)中(zhōng)国城乡人(rén)口流动调(diào)查(chá)数据显示，在上海、杭州以及南(nán)京工作的流(liú)动人(rén)口在(zài)老家拥有(yǒu)住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸(xī)引打工人，但(dàn)高(gāo)房(fáng)价(jià)迫(pò)使(shǐ)打工人(rén)回乡置业。

　　流动人口实际上会占据(jù)两套(tào)房，在高房价的大城市租赁一套房，在房价较低的县城购买一套房。所以说户均(jūn)一(yī)套房无法满(mǎn)足(zú)庞大流动人口的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质(zhì)仍需改善(shàn)

　　目前，中国(guó)的城镇(zhèn)住宅中依然有不少(shǎo)老旧小区。

　　三成家庭，也就(jiù)是约9000万(wàn)户(hù)城镇居(jū)民住宅是(shì)2000年以前建(jiàn)成，其中(zhōng)又有11.6％住宅年龄至少在33岁以上(shàng)。

　　这批(pī)存在(zài)着(zhe)建筑(zhù)结构松(sōng)散、设(shè)施陈旧(jiù)、安全隐患大(dà)等问题，如电线老化(huà)、管道等(děng)基础设施陈旧，给住(zhù)户(hù)的生活带来了很大的不便和安全(quán)隐(yǐn)患，并(bìng)且居住体验较差(chà)。

　　2000年以前建成(chéng)的(de)老(lǎo)旧住宅(zhái)面积小。占(zhàn)比(bǐ)为31.3％的(de)家庭户(hù)数(shù)拥(yōng)有的住(zhù)宅面积占(zhàn)比仅为27.6％。仍然(rán)存在5％左右的(de)家庭(tíng)没(méi)有独立(lì)卫(wèi)浴和厨(chú)房。这类上世纪(jì)修建的老旧小区很难(nán)满足现代生活需求(qiú)，在未来(lái)大(dà)都会被拆迁重(zhòng)建。

　　近五成的家庭(tíng)住宅为一(yī)居室和二(èr)居室，户型偏小。其中一居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城(chéng)市家庭住宅户型更小，当(dāng)然这与城市土地资(zī)源紧张有关。

　　（三）人均住宅面积扩张(zhāng)是未来地产的需求驱动力

　　根据(jù)七普数据测算，2020年城镇家庭户住宅存量总面积(jī)为294.6亿平。暂不考(kǎo)虑两(liǎng)年间(jiān)农民带(dài)房进(jìn)城和老旧小(xiǎo)区拆迁，加(jiā)上2021年和(hé)2022年(nián)商品住宅竣工面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总(zǒng)面积为308.16亿平(píng)，人均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的家庭人均住宅建筑面积小(xiǎo)于均值，近4成(chéng)家(jiā)庭人均住宅(zhái)建筑面积在30平米以下(xià)。

　　15％的城镇家庭人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积不足(zú)19平(píng)方米，不及(jí)全国人均水平(píng)的一(yī)半。若去(qù)除(chú)20％的公摊，可(kě)使用的住宅面(miàn)积仅(jǐn)为(wèi)15.2平方米。上海市将人(rén)均住(zhù)宅(zhái)建筑面(miàn)积低(dī)于15平方米的(de)家庭界定为住(zhù)宅存在困难，若按这个标准算的话，中国(guó)有11.3％的家(jiā)庭存在住宅(zhái)困(kùn)难问题(tí)。

　　若(ruò)人(rén)均可使(shǐ)用(yòng)住(zhù)宅面积为40平，即人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积为50平(píng)，只考虑(lǜ)家庭(tíng)户人(rén)数，需要住(zhù)宅总(zǒng)量约390.6亿(yì)平，较(jiào)目前至少(shǎo)新增82亿平。

　　对比发达国家人均住宅面(miàn)积，美国为(wèi)67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国和(hé)英国都高于40㎡，中(zhōng)国的人均住(zhù)宅建筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差(chà)不(bù)大(dà)。但若去除公(gōng)摊面积(jī)后(hòu)，中国的人均(jūn)可使用面积为31.56㎡，这一差(chà)距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人(rén)口，所需(xū)要的住(zhù)宅总量(liàng)会更多。

　　四、户(hù)均已然1套(tào)房(fáng)，未来地(dì)产还(hái)会有需求么？

　　我们测(cè)算得到中国城镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)均1套房，看似已(yǐ)经户户有(yǒu)房(fáng)。即便如此，中(zhōng)国人口静态结构和动态趋势演绎，决定了中国未来地(dì)产仍有需求释放。户(hù)均1套住宅现实之(zhī)下，中国未来城镇住宅需求主要来(lái)自于四个方面。

　　第一，户(hù)均(jūn)人(rén)口(kǒu)缩小(xiǎo)，家庭户数(shù)增多，新户购(gòu)房需求扩张。

　　过(guò)去20年我国城镇家(jiā)庭户均人口(kǒu)数不断下(xià)降，六普显示(shì)城镇户均人口(kǒu)规模为2.85人/户，而七(qī)普显(xiǎn)示城镇户均(jūn)人(rén)口规模(mó)为2.62人/户，一人户、二(èr)人户的占(zhàn)比明显上升(shēng)，人(rén)口小(xiǎo)家庭化趋(qū)势将继(jì)续延续(xù)，导(dǎo)致户数会(huì)因户均人口规(guī)模的(de)缩(suō)小而增(zēng)多。

　　第二(èr)，人口迁(qiān)移导致经济发展带来的新增(zēng)住宅(zhái)需求(qiú)旺盛。

　　中国经(jīng)济板块的分化日益明(míng)显，资源和(hé)生(shēng)产要素逐步向经(jīng)济(jì)带、都市圈中心城市流入，区域经(jīng)济资源分配(pèi)的再集中吸引着人口流入。人口迁移势必涉及到买房租房(fáng)，给(gěi)迁入地住宅市场带来新(xīn)的增量(liàng)。

　　以浙江省为(wèi)例，2021年常住人口(kǒu)增量为72万，而出生人(rén)口(kǒu)为44.9万人，死亡(wáng)人(rén)口为(wèi)38.4万人，自然(rán)增加人口仅为6.5万人(rén)，其人口增(zēng)长主要受益于人口迁移。

　　第三(sān)，老旧小区改善(shàn)性需求依然庞(páng)大。

　　从2011年到2020年(nián)，自建住宅和原公有住宅的家庭拆(chāi)迁改(gǎi)建最(zuì句读之不知是什么句式类型，句读之不知是什么句式的意思)多。自建房家(jiā)庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下降(jiàng)了(le)10.5个(gè)百分点(diǎn)；原公有住宅家庭比例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百(bǎi)分点。二(èr)者和（27.1％），再加上其他(tā)住(zhù)宅(zhái)（5％）与家庭(tíng)住宅建造时间为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万家庭户(hù)，自建住(zhù)宅(zhái)和原公有住宅减少了1282万户，住宅净需求(qiú)增加(jiā)9755万户。49％的家庭(tíng)购(gòu)买商品住宅，21％的家(jiā)庭购买(mǎi)二(èr)手(shǒu)房(fáng)。在新增住(zhù)宅(zhái)需求中(zhōng)，有(yǒu)7成家庭(tíng)购买了商品(pǐn)住宅。租房、购买经(jīng)济适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改造，商品住宅的占比势必会(huì)进一(yī)步上升。

　　2000年以前建(jiàn)造的住宅建(jiàn)筑面积还(hái)有(yǒu)约81亿平，涉及城镇家庭约9000万户。破旧(jiù)的(de)城中(zhōng)村(cūn)、老(lǎo)公有住(zhù)宅(zhái)，建(jiàn)筑面积小、质(zhì)量(liàng)低、基础设施配(pèi)套差、没有或(huò)少句读之不知是什么句式类型，句读之不知是什么句式的意思有物(wù)业(yè)管理，居民追求美好、宜居生活的环境(jìng)，背(bèi)后的改(gǎi)善(shàn)性需求有待释放。

　　第(dì)四，“住上更大(dà)房子”的改善(shàn)性需求还(hái)将有所增加。

　　刚需购房(fáng)受(shòu)限于资金(jīn)，倾向于中小(xiǎo)户型(xíng)。已有住宅(zhái)家庭(tíng)希望提高生活品质，以小换大、以(yǐ)旧换新。2022年底的(de)中央经济工作会议明确(què)指出支持(chí)住宅改善等消费。

　　OECD国家的人(rén)均(jūn)住宅间数为1.71间，无论是否考虑乡村住宅(zhái)因素，中国的人均住宅间数较其他国家依(yī)旧存在不小差(chà)距。

　　住宅舒适度与经济水(shuǐ)平有着密(mì)切正向联系。随(suí)着(zhe)经济(jì)发展水平的(de)提高，中国的(de)人均住宅间数与人均住(zhù)宅建筑面积将(jiāng)随之增(zēng)长(zhǎng)。

　　如果(guǒ)说过(guò)去二(èr)十年是中国(guó)地产黄金发展期(qī)，地产矛盾更多体现为住宅供给存在(zài)不足(zú)，供需出现错配，这(zhè)是过去二(èr)十年(nián)房价快速(sù)上涨(zhǎng)基(jī)石。那么未来将(jiāng)是住宅质量的(de)供需冲突。房地产大(dà)分化时代已至(zhì)，这种分化不(bù)单(dān)局(jú)限(xiàn)于城市能级之间差异(yì)，优质(zhì)小(xiǎo)区和老(lǎo)旧(jiù)二手房之间的(de)差异也(yě)将越(yuè)发扩(kuò)大。

　　风(fēng)险提示(shì)

　　人(rén)口普查数据调查的是人(rén)，并(bìng)不是针(zhēn)对(duì)住宅(zhái)，因此可能存(cún)在统计偏差。商品住宅占比实际值(zhí)可能偏低，其增速可能超预(yù)期。

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