导读

　　黄金二(èr)十(shí)年(nián)之后，当下中国地产步入大分化时代而非(fēi)停滞期。

　　要点

　　过去(qù)二(èr)十年是中(zhōng)国房地产市(shì)场黄(huáng)金二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面(miàn)积超15亿平(píng)，足够4000万家庭入住。恰逢近年地产持续低景气，有关中国地产(chǎn)是(shì)否过(guò)剩的讨论日(rì)益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中国城镇存(cún)量住宅真实情况(kuàng)，据(jù)此(cǐ)判断中国未来地产(chǎn)趋(qū)势。

　　有媒体渲(xuàn)染(rǎn)中国地产存量极度过剩，事实(shí)是否(fǒu)如此？

　　住建部披露全国有近6亿栋(dòng)房屋建筑，第七(qī)次人口普(pǔ)查调查数据显示(shì)城镇家庭户人均住宅间(jiān)数为(wèi)1.06间。市场陷入怀疑，中国(guó)房子是否真的(de)过剩(shèng)？

　　事实上住建(jiàn)部披露的(de)近6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建筑(zhù)占比不到(dào)一成，其中(zhōng)还包括大量城镇非住宅建筑，如商业办(bàn)公楼(lóu)、学校等，因此6亿栋房屋中城镇住宅(zhái)占比极(jí)低。

　　七普显示中国城镇(zhèn)居民人(rén)均(jūn)住(zhù)宅间数(shù)为1.06间(jiān)，但居住舒(shū)适不是人均一间房所能满(mǎn)足(zú)，它(tā)与(yǔ)房屋质量(liàng)、居住面(miàn)积、配套设施(shī)等因素密切相关。中国的人均(jūn)住宅间数较发达(dá)国家还有很大差(chà)距。人均住(zhù)宅间数(shù)大于1同样不意味着(zhe)中(zhōng)国住宅市场已经饱和。

　　我们测(cè)算发现中国城(chéng)镇居民户(hù)均1套房，其中每户持(chí)有商品(pǐn)住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国家庭户均住宅的数据，我们根据商品住宅套数(shù)、商品(pǐn)住宅占比和城镇(zhèn)家庭户数，计算出城镇家庭住宅(zhái)套户比(bǐ)。

　　测算结果显示，目前城镇家庭户均(jūn)拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期房顺利交(jiāo)付，直(zhí)至2024年，中国每(měi)户城镇家庭(tíng)才拥有1套住(zhù)宅，其中商业住(zhù)宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均(jūn)一(yī)套房似乎意味(wèi)着户户有房，然(rán)而事实(shí)上中国住(zhù)宅市(shì)场供需并不(bù)平(píng)衡(héng)。

　　国际数据显(xiǎn)示，成熟房地(dì)产(chǎn)市场的住(zhù)宅套户(hù)比会大于1，在1.1左右(yòu)。

　　之所以说不平衡(héng)，是(shì)因为户均一套(tào)房无(wú)法(fǎ)满足(zú)流(liú)动人(rén)口的租赁(lìn)和置业(yè)需求。全国总人(rén)口的(de)近三(sān)成都是流动人口(kǒu)，流动人口会选择在大城市(shì)租房挣钱，在老家买(mǎi)房，从而产生(shēng)了额(é)外(wài)的住宅需求。

　　即便户均一(yī)套房，中国未来地产仍有四大(dà)新增需求动力。

　　第一，户均人(rén)口规(guī)模缩小，一人户、两人(rén)户占比(bǐ)不断(duàn)增加，导致(zhì)家(jiā)庭户数增多。小(xiǎo)家(jiā)庭化趋势将延续(xù)，带来新户购房需(xū)求增(zēng)长。

　　第二(èr)，经济板块的分化日益明显，区域(yù)经济资源分配(pèi)的再集中吸引着人口(kǒu)流(liú)入，人(rén)口净(jìng)迁入城(chéng)市的新(xīn)增住宅需求有望(wàng)持(chí)续旺盛(shèng)。

　　第三(sān)，30％左右的家(jiā)庭住在2000年以前建成的住宅中(zhōng)，涉及超9000万家庭(tíng)、81亿(yì)平方(fāng)米的住宅建筑面积。促成“老(lǎo)破(pò)小”住宅(zhái)的(de)改造势在必(bì)行。

　　第四(sì)，中(zhōng)国的人均住宅间数与人均住宅建筑面积(jī)均较发(fā)达国家(jiā)有着不小(xiǎo)差距，“住上更大房(fáng)子(zi)”的改善性需求正在不断增(zēng)加(jiā)。

　　黄金二(èr)十年之后(hòu)，当(dāng)下中国地(dì)产步(bù)入大分化时(shí)代(dài)而非(fēi)停滞期。

　　如果说过去二十年是(shì)中国(guó)地产(chǎn)黄金发展期，地产(chǎn)矛(máo)盾更多体现为住宅(zhái)供给存(cún)在不(bù)足(zú)，这是过(guò)去二十年房(fáng)价快速上涨基石(shí)。那么当(dāng)下房地产大分化时代已至，大分化时代(dài)下地产(chǎn)矛(máo)盾(dùn)则更(gèng)多体现在住(zhù)宅质量供(gōng)需冲突。

　　地产(chǎn)大分化(huà)必将体现在不(bù)同能级城市(shì)之间，不同(tóng)区域板块之间，不同品质住(zhù)宅之间。

　　目(mù)录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露全国已有(yǒu)近6亿(yì)栋房(fáng)屋建筑，引发热议。从2月以(yǐ)来，各大(dà)城市(shì)二手房挂(guà)牌量突(tū)然(rán)激增，引发一阵二手房的“抛售(shòu)潮”。

　　让市场不禁担(dān)心，中(zhōng)国的房子是否已经过剩？

　　中国(guó)城镇住宅(zhái)到底是供(gōng)给过剩，还是供需平(píng)衡，或是仍然存(cún)在(zài)不足？可惜(xī)由于住宅存量数据并未公布，我(wǒ)们(men)无法直接(jiē)知晓具体情况。

　　拨(bō)开迷雾(wù)，我们测(cè)算出中国城镇家(jiā)庭户(hù)均拥(yōng)有(yǒu)住宅套数，回答当前的房子是否真(zhēn)的过剩(shèng)了？据此判断(duàn)未来房地(dì)产(chǎn)市场会如何发展。

　　一、如何(hé)有(yǒu)效(xiào)观察中国(guó)户均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数量过(guò)剩的(de)直观判(pàn)断站不住脚

　　今(jīn)年(nián)2月，在以全国自然灾害(hài娱乐圈睡得最多的女星，娱乐圈中睡男人最多的女明星)综(zōng)合风险普查工作情况为(wèi)主题的新(xīn)闻发(fā)布会上，负责人对外披露：“住宅城乡建设(shè)行业获取了全国近6亿栋城乡(xiāng)房(fáng)屋建筑(zhù)数据以及80多万处市政设施数据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均(jūn)每栋建筑住不(bù)到3人，住宅市场看似(shì)已经过剩。

　　在(zài)这近6亿栋房(fáng)屋建筑中，农村(cūn)房屋占9成以上(shàng)，以栋数计(jì)算的城镇房屋实际仅(jǐn)有4700多(duō)万栋(dòng)，还包括(kuò)了大量商业楼、写字楼、学校、医院(yuàn)等非住宅。总的算下来，住宅占比并不大。

　　第(dì)七次人口普查数据公(gōng)布了中国(guó)城镇家庭(tíng)户人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间数为1.06间(jiān)，其(qí)中城市(shì)家庭户(hù)居民人均0.99间(jiān)，乡镇家庭户居民人(rén)均(jūn)1.18间。

　　人均住宅间数(shù)大于1，看(kàn)似意(yì)味着人人都(dōu)有房间(jiān)居住。

　　居住水平不仅与房间数(shù)量有关，更与房屋质(zhì)量、居住面积、配套(tào)设施等因素密切相关。单单(dān)从人均住宅间数不能完全(quán)反(fǎn)映(yìng)出(chū)城镇居民的居(jū)住水平。

　　中国主(zhǔ)要是以家庭为(wèi)单(dān)位购买成套(tào)住(zhù)宅，一套设施齐全的住(zhù)宅才是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中(zhōng)国户均住宅的测(cè)算思路、数据和方法

　　中(zhōng)国城镇居民(mín)住宅(zhái)主要(yào)分两大类，一类是商品住宅，另一类是保障房、原公有住宅(zhái)、自(zì)建房等非商品住宅(zhái)。

　　目前(qián)缺乏统计数(shù)据，并没有直接(jiē)公布城镇住宅数量。居(jū)民住宅(zhái)相(xiāng)关数据有两处(chù)可(kě)以(yǐ)直接公(gōng)布，一是每年商品住宅销(xiāo)售套(tào)数（统计(jì)局）；二(èr)是(shì)居民住(zhù)宅(zhái)来源（人(rén)口普查数(shù)据(jù)）。计算中国(guó)居民(mín)户均住(zhù)宅(zhái)数量，我们主(zhǔ)要(yào)用到上述两组数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前商品(pǐn)住宅数量极少(shǎo)，可忽略不计。估算城(chéng)镇居民户均(jūn)住宅套(tào)数分(fēn)三(sān)步(bù)走(zǒu)：

　　第一步(bù)，将1999年以来每年商品住宅(zhái)销售(shòu)套数相加，我们就能够得到当前商品住宅总存量。

　　第二步，根据城镇(zhèn)居民拥(yōng)有的(de)商品住(zhù)宅和非商品住宅比(bǐ)例(lì)，推算得到居民住宅总套数。

　　第三步，将(jiāng)城镇居(jū)民拥有(yǒu)的商品住宅总数除以家(jiā)庭户(hù)数，我们就能(néng)够得到城镇户均拥(yōng)有的(de)住宅数量。

　　具(jù)体计(jì)算(suàn)公(gōng)式如下：

　　城镇家(jiā)庭住(zhù)宅套户比=住宅总套数/家(jiā)庭户数(shù)

　　=（商品住宅套(tào)数(shù)/家(jiā)庭户数）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商(shāng)品住宅套户比/商品(pǐn)住(zhù)宅占比

　　二、城(chéng)镇家庭户均拥有1.02套(tào)房

　　中国(guó)住(zhù)宅存(cún)量(liàng)到底有(yǒu)多少，目前(qián)缺乏一(yī)个准确统计(jì)。我们利用既有统计数据(jù)，大致测(cè)算得到中国存量房地产套数，并进一(yī)步(bù)推算中国城镇(zhèn)家庭户均拥有的住宅数(shù)量。

　　（一）娱乐圈睡得最多的女星，娱乐圈中睡男人最多的女明星ng>城镇居民户(hù)均拥有商品住宅0.64 套(tào)

　　截至(zhì)2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品住宅累计销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇家庭户均拥(yōng)有0.64套商品(pǐn)住宅（包含现房和期(qī)房）。

　　中国的房(fáng)地产销售(shòu)以期房为主，从2019年(nián)开始，新(xīn)房销售中期(qī)房占比近9成(chéng)。本文(wén)去除商品住(zhù)宅累计销(xiāo)售套数(shù)里的(de)期(qī)房销售(shòu)，得到商品住(zhù)宅现房套数。

　　以2022年商品住(zhù)宅现房套数(shù)计算为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到2022年商品住宅累(lèi)计(jì)销售套数-过去三年(nián)（2020、2021和(hé)2022年）的期(qī)房销售额。

　　主流房企竣工周期(qī)在2-3年，并考虑(lǜ)到交房后装修的时间，取最大值3年。

　　将商品住宅现(xiàn)房套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国(guó)城镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)均拥有0.54套商品现房(fáng)住宅。

　　（二）城镇居民户均拥(yōng)有住宅(zhái)1.02套(tào)

　　接下来我们需(xū)要进一步推算(suàn)中国城(chéng)镇居民拥有的户均(jūn)住宅套数。

　　首先(xiān)，七普(pǔ)数据显示(shì)中国(guó)城镇居民的住(zhù)宅结构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自建住宅占(zhàn)比21％，购买商品住宅占(zhàn)比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公(gōng)有住宅占比(bǐ)6.1％，通过继承或(huò)赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁(lìn)廉租房与其他住宅(zhái)。

　　其次，我们假定租赁其他住宅和购(gòu)买二手房都(dōu)是(shì)商品住(zhù)宅，因此将租赁其他住(zhù)宅、购买商品住宅(zhái)与(yǔ)购买二手房加总，得到商品住宅占居民所(suǒ)有住宅(zhái)的比例为62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅占比为59.2％，粗略(lüè)假设(shè)2021年-2022年期间商(shāng)品住宅增幅为(wèi)过去十年变化幅度(dù)的20％，计(jì)算2011年-2020年(nián)商品(pǐn)住(zhù)宅的实际变化比(bǐ)例，从而(ér)我们估算出(chū)2022年商(shāng)品(pǐn)住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中(zhōng)国(guó)平(píng)均(jūn)每(měi)户城镇家庭拥有0.86 套(tào)住宅。但考虑已购(gòu)期房，中国(guó)平均每户城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)拥有1.02套住(zhù)宅。

　　如果交房顺(shùn)利，已(yǐ)购期(qī)房(fáng)会在2-3年内陆续(xù)交付使用(yòng)，到(dào)2024年，中国平均每户城镇家庭都会拥有一套住(zhù)宅(zhái)。

　　三、城镇户均(jūn)一套房的(de)三点含义

　　既然(rán)城镇(zhèn)居民已经达到(dào)了(le)户(hù)均(jūn)一套房的程度，“户户有(yǒu)房”是否(fǒu)意味着中(zhōng)国城镇化进展终(zhōng)结，甚(shèn)至意味着中国地(dì)产(chǎn)存(cún)量供给绰绰有余？

　　（一）户均一(yī)套房并不意(yì)味着(zhe)住(zhù)宅市场(chǎng)供(gōng)需(xū)平衡

　　需要有多余住宅来满(mǎn)足因(yīn)人口(kǒu)流动、居民(mín)换房等因素产生的(de)住宅需(xū)求。因此，成熟房地产市场的住宅(zhái)套(tào)户(hù)比会在(zài)1.1左(zuǒ)右。

　　国(guó)际经(jīng)验来看，美国(guó)、英国和日本的住(zhù)宅(zhái)套户比均(jūn)高(gāo)于1.1，其中，英国的住宅套户比(bǐ)最高，为1.19，日本(běn)为1.16，美国为(wèi)1.11。德国和韩国分别(bié)为1.02和(hé)1.05。

　　如果(guǒ)户均(jūn)刚好一套房，就会造(zào)成人口净流入地的住宅市(shì)场供不应求，造成房价或(huò)房租迅速上涨。

　　七(qī)普指出中国的流动(dòng)人(rén)口3.76亿，省内流动人口和省际流动(dòng)人口(kǒu)分别(bié)为2.51亿人和(hé)1.25亿人。

　　流(liú)动人口会选择在(zài)大城(chéng)市租(zū)房(fáng)挣钱，在(zài)老家县城买房。

　　暨南(nán)大学2017年的中国城乡(xiāng)人口流动调查数据显示，在上(shàng)海、杭(háng)州(zhōu)以及南京工(gōng)作的流动人口(kǒu)在老家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引(yǐn)打(dǎ)工人，但高房价迫(pò)使(shǐ)打工人回乡置业。

　　流(liú)动人口实际上会(huì)占(zhàn)据(jù)两(liǎng)套房，在高房(fáng)价(jià)的大城市租赁(lìn)一(yī)套房，在房价较低(dī)的县城购买一套房。所以(yǐ)说户均一(yī)套房无法满足庞大(dà)流动人口(kǒu)的租赁与(yǔ)置业需(xū)求。

　　（二）至少9000万户(hù)家庭住宅品质仍需改善

　　目前，中国的城镇住宅中依然有(yǒu)不(bù)少老旧(jiù)小区。

　　三(sān)成家(jiā)庭，也就是约9000万户(hù)城镇居民住宅是2000年以前建(jiàn)成，其中(zhōng)又有11.6％住宅(zhái)年龄至(zhì)少在33岁以上。

　　这批(pī)存在着建(jiàn)筑结构(gòu)松散、设施(shī)陈旧、安全隐患大(dà)等问题，如电线老化(huà)、管(guǎn)道等基础设施(shī)陈(chén)旧，给(gěi)住户的生(shēng)活带(dài)来(lái)了很大的(de)不便和安(ān)全隐患(huàn)，并(bìng)且居(jū)住体验较差。

　　2000年以前(qián)建成的(de)娱乐圈睡得最多的女星，娱乐圈中睡男人最多的女明星老旧(jiù)住宅面积(jī)小(xiǎo)。占比(bǐ)为31.3％的家庭户数拥(yōng)有的住(zhù)宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右的家庭没有独立卫浴和厨(chú)房。这类上世纪修建的老旧小区很难满足(zú)现代生(shēng)活需(xū)求，在未来大都会被(bèi)拆(chāi)迁(qiān)重建。

　　近五成的家庭(tíng)住宅为一(yī)居(jū)室和(hé)二居室，户型偏(piān)小。其中一居室占比为(wèi)14.9％，二居室(shì)占(zhàn)比(bǐ)为(wèi)33％。对比镇，城(chéng)市家(jiā)庭(tíng)住宅户型(xíng)更小，当然这与(yǔ)城市土地资(zī)源(yuán)紧张有关。

　　（三）人(rén)均住宅面积扩张是未来(lái)地产的需求驱动力

　　根据七普数据(jù)测算，2020年城镇家庭(tíng)户住宅(zhái)存量总面积(jī)为294.6亿平。暂不考虑两年间农(nóng)民带房进(jìn)城和老旧(jiù)小(xiǎo)区拆迁，加上2021年和(hé)2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿(yì)），得出(chū)2022年(nián)住宅存(cún)量总面积(jī)为308.16亿平，人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面(miàn)积为(wèi)39.45平方米。

　　超(chāo)过一半的家庭人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积小于均值，近(jìn)4成家庭人均住宅建筑面(miàn)积(jī)在30平(píng)米(mǐ)以下。

　　15％的城(chéng)镇家庭人(rén)均住宅建筑面积(jī)不足(zú)19平方(fāng)米，不及全国(guó)人均水平的(de)一(yī)半。若去除20％的公摊，可(kě)使用(yòng)的住(zhù)宅面积仅为15.2平方米。上海市将人均住宅建筑面积低于15平方米(mǐ)的家庭(tíng)界定(dìng)为(wèi)住(zhù)宅存在困难，若按这个(gè)标准算的(de)话，中(zhōng)国(guó)有(yǒu)11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若人均可使用住宅面(miàn)积为40平(píng)，即人(rén)均住(zhù)宅建筑面积为50平，只考虑家庭户人数，需要(yào)住宅(zhái)总量约390.6亿平，较(jiào)目前至少(shǎo)新(xīn)增82亿平。

　　对比发(fā)达国家人(rén)均住(zhù)宅面积(jī)，美国为67㎡，瑞士、日本(běn)、德(dé)国和英(yīng)国(guó)都高于40㎡，中国的人(rén)均住(zhù)宅(zhái)建筑面积为39.45㎡，相差(chà)不大。但若去(qù)除(chú)公(gōng)摊面积后，中国的人(rén)均可使用面积(jī)为31.56㎡，这一差距将(jiāng)变得(dé)明(míng)显。

　　若考虑约1.4亿的集体户(hù)人(rén)口(kǒu)，所需要(yào)的(de)住(zhù)宅总量会更多(duō)。

　　四、户均已然1套(tào)房(fáng)，未来(lái)地产还(hái)会有需(xū)求么？

　　我们测算得到中国城镇家(jiā)庭户均1套房，看(kàn)似已经户户(hù)有房。即便如此，中国人口(kǒu)静态结构和动态趋(qū)势演绎(yì)，决定了(le)中国(guó)未来地产仍有(yǒu)需求(qiú)释放(fàng)。户均1套住宅现实之下，中国未(wèi)来城(chéng)镇住宅(zhái)需求主要来自(zì)于四个方面。

　　第(dì)一，户均人口缩小，家庭户数增(zēng)多(duō)，新户购房需求扩张。

　　过(guò)去20年我(wǒ)国城镇家庭户均人口数不断下降，六普显(xiǎn)示城镇户均人(rén)口规(guī)模为(wèi)2.85人/户，而七普显(xiǎn)示城镇户均人口规模为(wèi)2.62人/户，一人户、二人户的占比明显(xiǎn)上升，人(rén)口小(xiǎo)家庭化趋势(shì)将继续延续，导致(zhì)户(hù)数会因户均(jūn)人口规(guī)模的缩小而增多。

　　第二，人口迁移导(dǎo)致经济发展带来的新增住宅需(xū)求旺盛(shèng)。

　　中国经济(jì)板块的分(fēn)化日益明显(xiǎn)，资源和生产要素逐步向经济带(dài)、都市(shì)圈中心城市流入，区域经济(jì)资源分配的再集中(zhōng)吸引着人口流入。人口(kǒu)迁(qiān)移(yí)势(shì)必涉及到(dào)买房租(zū)房，给迁入地住宅市场带(dài)来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口(kǒu)增(zēng)量为72万，而出生人口为44.9万人，死亡人口为38.4万人(rén)，自然增加人(rén)口(kǒu)仅为6.5万(wàn)人，其(qí)人口增长(zhǎng)主要受益于人口迁(qiān)移。

　　第三，老旧小区改善性(xìng)需求依然庞(páng)大(dà)。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建(jiàn)住宅和原公有住宅的家庭拆迁(qiān)改(gǎi)建(jiàn)最多(duō)。自建房(fáng)家庭(tíng)比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅(zhái)家(jiā)庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二(èr)者和（27.1％），再加上其他住(zhù)宅（5％）与家庭(tíng)住宅建造时间为2000年以前的(de)比(bǐ)例(lì)（31.3％）大致相吻合(hé)。

　　十(shí)年间(jiān)新增8473万家庭(tíng)户，自(zì)建(jiàn)住宅(zhái)和(hé)原公有(yǒu)住宅减少了1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的(de)家(jiā)庭购(gòu)买(mǎi)商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)，21％的家庭购买二手房。在新增(zēng)住宅(zhái)需求中，有7成家庭购买了商品住宅。租房、购买(mǎi)经(jīng)济适用(yòng)房和其他分别占比18％，3％和(hé)9％。未(wèi)来随着城(chéng)中村和(hé)旧城改(gǎi)造，商品(pǐn)住宅(zhái)的占比(bǐ)势必会进一步上升。

　　2000年以前建造的住宅(zhái)建(jiàn)筑面积(jī)还有(yǒu)约81亿平，涉(shè)及城镇家(jiā)庭约9000万户。破(pò)旧的城中村、老公有住宅，建筑面积(jī)小、质量(liàng)低、基础设(shè)施(shī)配套差、没(méi)有或少有物业管理(lǐ)，居民追(zhuī)求美好、宜(yí)居生活的环境，背(bèi)后的改善性需求(qiú)有(yǒu)待释放。

　　第四，“住上更大房子”的(de)改善性需求还将(jiāng)有所增加。

　　刚(gāng)需购房受限(xiàn)于资金，倾向于(yú)中小户型。已有住宅家(jiā)庭希望(wàng)提(tí)高生(shēng)活(huó)品质，以小换大、以旧换新。2022年底(dǐ)的(de)中央(yāng)经(jīng)济工作会议明确指出支持住宅改(gǎi)善等消费。

　　OECD国家(jiā)的人均住宅间数为1.71间，无论(lùn)是(shì)否(fǒu)考虑乡村住宅因素，中国(guó)的人均住宅(zhái)间数较其他国家依(yī)旧存(cún)在不小差距。

　　住(zhù)宅舒适度与经济水平有着密(mì)切正(zhèng)向联系。随着经济发(fā)展水平的提(tí)高，中国的人均住宅间数(shù)与人均住宅建筑面积将随之增长。

　　如果说过去二十年是(shì)中(zhōng)国地产黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾更多体现为住宅(zhái)供给存在不(bù)足，供需出(chū)现错(cuò)配，这是过(guò)去二(èr)十年房价快速(sù)上(shàng)涨基(jī)石。那(nà)么未来将(jiāng)是(shì)住宅质量的供(gōng)需冲(chōng)突。房地产大分化时代已至(zhì)，这种分化(huà)不单局限(xiàn)于城市能(néng)级之(zhī)间差异，优(yōu)质小区和老旧二手房之(zhī)间的差异也将(jiāng)越发扩大。

　　风险提示(shì)

　　人(rén)口普查数(shù)据(jù)调查(chá)的是人(rén)，并不是针(zhēn)对住(zhù)宅，因此(cǐ)可能(néng)存在统(tǒng)计偏差(chà)。商品住宅占(zhàn)比实际值(zhí)可能偏低，其增(zēng)速可能超预(yù)期。