5月以来，房地产(chǎn)板块个股多出现小幅(fú)上涨，截至5月10日(rì)收盘，中信(xìn)房地产指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。而以公募基金为代(dài)表的机构(gòu)对(duì)于(yú)这一(yī)板块已经在悄(qiāo)然布局。数据(jù)显示，以(yǐ)南方和(hé)华(huá)夏的两只(zhǐ)老牌ETF基金为例，5月9日时所公布的总(zǒng)份额均较4月28日时有小幅(fú)增(zēng)长(zhǎng)。根据基金一季报统计，龙头(tóu)与地(dì)方国(guó)企央企获得(dé)增持(chí)，持(chí)仓数(shù)量(liàng)占流(liú)通股(gǔ)比重增幅五只个股分别为(wèi)华发股份(fèn)+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置房地(dì)产或“底部回升”

　　行业红利时(shí)代已过 精耕(gēng)细作成共识

　　从公募(mù)基金(jīn)对(duì)房地产的配置看，2019年末，公募所(suǒ)持(chí)有的房(fáng)地(dì)产行(xíng)业标的市值(zhí)约1188亿元，占其所(suǒ)持股(gǔ)票市值的(de)4.66％左(zuǒ)右；2020年市场(chǎng)表现出色，但公募所持房地产公司市(shì)值在股(gǔ)票资(zī)产中的(de)占比却(què)断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出(chū)现了三年来(lái)的首次回升(shēng)，年(nián)底这一数(shù)值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房(fáng)地(dì)产行业的持股(gǔ)比例也同步回升，从2021年底的(de)6.94％提高到2022年(nián)末的(de)7.03％。

　　这样的势头(tóu)似(shì)乎(hū)在(zài)今(jīn)年一季度得以延续。数据统计显示，公(gōng)募重(zhòng)仓(cāng)持(chí)有房地(dì)产(chǎn)板块一季度市值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较(jiào)2022年四季度(dù)提升(shēng)6.71％。持仓市值前五个股分别为保利(lì)发展、招商蛇口、万科A、华发(fā)股份、滨江集团，持(chí)仓市值占板块比重合(hé)计达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中(zhōng)不(bù)难发现(xiàn)，公募对于(yú)房地产的投资愈发(fā)有集中(zhōng)于龙头的趋势。Wind显示，在(zài)公(gōng)募(mù)基金(jīn)一季报汇(huì)总的重仓股中，房地(dì)产板块排名(míng)最(zuì)高(gāo)的是保利(lì)发展(zhǎn)，在(zài)基(jī)金(jīn)重仓第33位。排(pái)名第二的是招(zhāo)商蛇口，排在第78位。而老牌龙头股万(wàn)科A排(pái)在第96位。对比去年四季报(bào)，变化之处首先在于几只房(fáng)地产龙头股从排位上(shàng)看均有(yǒu)退步，尤其(qí)是(shì)万科最为(wèi)明显；其次是金地集团退出百(bǎi)大(dà)之(zhī)列(liè)。但考虑到房地产是复苏(sū)链(liàn)上最后一环亢可以加什么偏旁变成什么字，亢这个字可以加什么偏旁，且首季并非行业销售旺季，其传导(dǎo)到二级市场乃至机构持仓(cāng)上还需(xū)要时间周期。

　　形成共识的是，经济圈判(pàn)断房地产已经进(jìn)入大分化时(shí)代，一二线城市好于三四线城(chéng)市(shì)。而映射(shè)到二级市(shì)场投资上，配置房地产(chǎn)行业轻(qīng)松收获行业(yè)贝(bèi)塔的红利期一(yī)去不返了。“如果按照产业周期来分类，包(bāo)括房地产等几类(lèi)行业在(zài)盖特纳(nà)曲线里属(shǔ)于(yú)成熟期或者衰退期(qī)的(de)行业，传统认知(zhī)上没有什么(me)投资机会的。但在(zài)这几年特殊(shū)的行情里(lǐ)包括煤炭、电解铝等类(lèi)似的行业也(yě)出现了(le)一些(xiē)机会，背后的(de)逻辑是供给侧发生(shēng)了更大(dà)的变化(huà)。”一不(bù)愿具(jù)名的上海公(gōng)募基金经理指(zhǐ)出。

　　不过也有公募(mù)人士持谨慎乐(lè)观态度：“行(xíng)业(yè)前几(jǐ)年17亿(yì)～18亿平方(fāng)米(mǐ)的年销售(shòu)面积很难再出(chū)现了，2022年光是(shì)居民存款数量增加了(le)15万(wàn)亿元。中国(guó)存(cún)量(liàng)有400亿平方(fāng)米建筑面积(jī)，考虑存量(liàng)地产(chǎn)的更(gèng)新(xīn)，也有近10亿平方米。需求端还需要有一定的政策出来去刺激(jī)购(gòu)房(fáng)。”

　　宝盈基金房地(dì)产研究员吕功绩(jì)也(yě)指出：“时至今日，无(wú)论从(cóng)城镇化的进程，还是人(rén)均住(zhù)房面积（接近(jìn)30平(píng)/人），我国(guó)均已告(gào)别住房(fáng)短缺时代，而目(mù)前居民(mín)的(de)杠杆率和房价收(shōu)入也不支撑每年18万亿元(yuán)的销售额，以及过快(kuài)上(shàng)行(xíng)的房价，因而行业高增的时代已经(jīng)过去，未来(lái)行(xíng)业的(de)需求或将(jiāng)回落，在此过程中，伴随着(zhe)地产(chǎn)的(de)高(gāo)杠杆属性(xìng)，就很容(róng)易出现信用风险问题(tí)（类似2022年的民营地(dì)产爆(bào)雷），行业进入到供给侧出清的(de)过(guò)程。这个过程(chéng)中(zhōng)，综合竞争力强的公司就能够(gòu)通过(guò)大鱼吃小(xiǎo)鱼的方式，获得(dé)市占率的(de)提升。当(dāng)行业需求见顶回落(luò)时(shí)，行(xíng)业的贝塔已经过去了，但(dàn)不(bù)代表没有(yǒu)投资机会(huì)，机(jī)会在于城市、位置、产品的阿(ā)尔法，而对应(yīng)到股票投资，就是强竞争力公(gōng)司的(de)阿尔(ěr)法(fǎ)。”

　　或许也是基于这样的认识转变，精耕细作个股成为公(gōng)募乃至整体机构的务实之举。

　　机构配置房地产“风(fēng)物长(zhǎng)宜放眼量”

　　头部央国企、优质区域性标的成香饽饽(bō)

　　5月(yuè)以来，房地(dì)产(chǎn)板块个股多出现小(xiǎo)幅(fú)上(shàng)涨，截(jié)至5月10日收盘，中信房地产指(zhǐ)数本(běn)月涨幅约为2％。从具体的个(gè)股来看(kàn)，《红周刊》利用Wind统计申万房地产板块(kuài)个股(gǔ)，在纳(nà)入(rù)统(tǒng)计的(de)124只房地产类标(biāo)的(de)股中，本(běn)月以来实现股价上(shàng)涨的达到了(le)81家(jiā)。

　　其(qí)中，上(shàng)述时间段恰(qià)好排(pái)名前(qián)五的(de)公司月内(nèi)涨幅超过了(le)10％，它(tā)们分(fēn)别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸(xìng)福、荣安地产。排名第一的上实发展，五一假期归(guī)来后(hòu)日(rì)成交量明显放大，4日(rì)、5日连续两个交易日(rì)收(shōu)出涨停。从该(gāi)股的基(jī)本面来看，上实发(fā)展(zhǎn)的主(zhǔ)营业务(wù)为房(fáng)地(dì)产开(kāi)发与经营(yíng)。公司的(de)主(zhǔ)要产品(pǐn)及服务为房地(dì)产(chǎn)销售(shòu)、房(fáng)地产租赁、物业(yè)管理服务(wù)、工(gōng)程项(xiàng)目、酒店经营。从业(yè)绩数(shù)据来(lái)看，2022年，其实现营业收(shōu)入52.48亿元，比上(shàng)期减(jiǎn)少47.85％，归母净(jìng)利润1.23亿元，同比下(xià)降33.24％。2023年第一季度(dù)，其实现(xiàn)营业总收(shōu)入27.87亿元，同比增(zēng)长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过(guò)从十大流通股股东来(lái)看，各(gè)类机构(gòu)都有(yǒu)对其布局的(de)例子。以3月31日时的首季十大流(liú)通股股东(dōng)来看， 具体包括公募的上银基金、私(sī)募的迎(yíng)水文(wén)龙(lóng)、中央汇金、长城资产管理公司等都跻身前十(shí)的行列。

　　巧合(hé)的是(shì)，涨幅暂时排(pái)名(míng)第二的(de)浦东金桥也是上海本(běn)地房企(qǐ)，其第(dì)一季度的收(shōu)入利(lì)润规模大幅度复苏。究(jiū)其原因(yīn)，一方(fāng)面是该(gāi)公司后(hòu)疫(yì)情时代出租(zū)率复苏至近年来最高，另一(yī)方面则(zé)是公司拿地结算持续性向(xiàng)好，从数字上(shàng)看(kàn)，一(yī)季度新增虹口135、138住(zhù)宅地块，总建筑面积约54万平方米。

　　在这样的业绩势头向好背(bèi)景下，自然也吸引了知名(míng)机构在其中持续驻足。从第一季度十(shí)大流通股股东来看，知名私募高毅邓晓峰(fēng)的(de)两只(zhǐ)产品依然在(zài)前十中(zhōng)，这(zhè)也是连续第(dì)三个季度他有的两只(zhǐ)产品杀入前十(shí)。同(tóng)时榜单(dān)中还有一(yī)支大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布(bù)扎比投(tóu)资(zī)局，其当季还(hái)亢可以加什么偏旁变成什么字，亢这个字可以加什么偏旁小幅(fú)增加(jiā)了持(chí)股(gǔ)。

　　除去上述(shù)两家上海区域性(xìng)地产(chǎn)公司外，荣安(ān)地产则(zé)是主要布局在深圳的地产(chǎn)公(gōng)司，一季(jì)报交出的也是一份报喜的(de)成绩单：首季公司实(shí)现营业收入51.85亿元，同比增(zēng)长35.51％。归属(shǔ)于上市(shì)公司股东的净利润6.48亿元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从机构(gòu)态度来(lái)看，《红周刊》注意到两(liǎng)只(zhǐ)公募指基首季新杀入(rù)十(shí)大流通股(gǔ)股东行(xíng)列。具体说来， 南方中证全指房地产ETF上榜(bǎng)排(pái)名第七位(wèi)，富国中证指数(shù)1000增强则排名第九位，此外(wài)联(lián)袂出现的机(jī)构还有QFII高(gāo)盛国(guó)际和私募迎水聚宝(bǎo)。

　　接受《红周刊(kān)》采访时(shí)，兴(xīng)证全球基金(jīn)相关人士分析(xī)：“经(jīng)历过(guò)行(xíng)业洗牌(pái)和兼并(bìng)重组后(hòu)，龙头(tóu)的价(jià)值更为笃(dǔ)定突出；从拿地端看，2022年(nián)土地市(shì)场大幅降温，优质土地(dì)供给较多（券商(shāng)测算对(duì)应潜在(zài)毛利率在(zài)25％以上，目前(qián)房企的利润率(lǜ)仅20％），绝(jué)大多(duō)数房企受(shòu)限(xiàn)于信用问题或者资金紧(jǐn)张没法拿(ná)地，龙(lóng)头房企趁机获取(qǔ)低成本土地，龙头房企的拿地(dì)力(lì)度（拿地金额/销售金额）基(jī)本在30％以上；从融资上看，龙头(tóu)房企杠杆率较(jiào)低(dī)，净负(fù)债率(lǜ)基(jī)本在70％以下(xià)，而其他房(fáng)企的净负债率普遍(biàn)都(dōu)在100％以上(shàng)，加杠(gāng)杆(gān)空间有限，从融(róng)资(zī)成本(běn)看，龙头(tóu)房企(qǐ)的(de)融资(zī)成本(běn)不断(duàn)下滑，基本在3％、4％左右；对应(yīng)到2023年的销售，龙头房企明显(xiǎn)跑赢行业，1～4月百强房企的销售(shòu)额增(zēng)速为9％，而TOP14的(de)销(xiāo)售额增(zēng)速为(wèi)29％。”

　　需要强调的(de)是(shì)，在当前中特估的浪潮(cháo)下，央(yāng)国(guó)企(qǐ)地(dì)产股或存(cún)在(zài)发展的大好机会。中(zhōng)信证券指(zhǐ)出：“房地(dì)产行业的结构性(xìng)机会(huì)依(yī)然存在(zài)，少部分(fēn)公司尤其是央企占据显著优(yōu)势(shì)，其主要又(yòu)体现为库(kù)存(cún)的优(yōu)势。央企(qǐ)地产公司(sī)，现阶段(duàn)表现出较低(dī)的融资成本，优质的(de)开发资源和良好的(de)不动(dòng)产(chǎn)资产(chǎn)运营能(néng)力的多重竞争优势。”

　　“即使没有中特估，国(guó)央企相较于(yú)民(mín)营地产公司(sī)也(yě)是更有优势(shì)的。”吕功绩强调(diào)，“对于减值、土地资源债权(quán)债(zhài)务关系(xì)等问题，市场对民营房开企业的资产会有更多(duō)担(dān)忧和质疑，所以在这一(yī)轮(lún)行业出(chū)清的过程(chéng)中，央国企(qǐ)相较于民企来(lái)说估(gū)值的修复更明(míng)显。中(zhōng)特估的角度从中(zhōng)长(zhǎng)期(qī)的(de)维度看，行业(yè)的(de)逻(luó)辑在于集中度提(tí)升后，行(xíng)业(yè)进入(rù)高(gāo)质量发展(zhǎn)阶段，具备(bèi)较快(kuài)速发展阶段更稳(wěn)定且可(kě)预期的盈(yíng)利和(hé)现(xiàn)金流创造能力，以此带来(lái)估值(zhí)中枢的(de)提升，应该关注估(gū)值相对较低，企(qǐ)业自身资产的质(zhì)量好、运营能力强(qiáng)、可以创(chuàng)造持续现金流(liú)的企业(yè)。”

　　“存量(liàng)时代中行(xíng)业普涨的(de)概率比(bǐ)较(jiào)低，行业内(nèi)部将出现分化，要关注将(jiāng)受益(yì)于(yú)行(xíng)业集中度提升的头部(bù)公(gōng)司。”星(xīng)石(shí)投(tóu)资首(shǒu)席研究官方磊也表示。

　　顺应机构这(zhè)一(yī)思(sī)路的话，或(huò)许还是(shì)保利发展、招商蛇口等国资背景龙头前途更为光(guāng)明(míng)。不(bù)过(guò)国投瑞银(yín)基(jī)金投资部副总监綦傅(fù)鹏表(biǎo)示：“需要客观(guān)地去持续观察国企(qǐ)央企在三(sān)个方面是否可以(yǐ)维持(chí)，首先是融资成本保持低位(wèi)，其(qí)次是销售份额持续提升(shēng)，再(zài)次是拿地份(fèn)额持(chí)续(xù)提升。”

　　复苏速(sù)度缓(huǎn)慢

　　机构需要多给一(yī)些耐心

　　而《红周刊》也根据房(fáng)企一季(jì)报梳理发现，对于2022年的业(yè)绩出现的整体下滑，2023年一季度的业绩分化更趋(qū)明(míng)显，保利发展(zhǎn)、滨(bīn)江集团等房企(qǐ)营(yíng)收(shōu)、净利均实现了业绩的回正，甚至是较大增速的增长。而这些(xiē)公司也是机构的(de)重仓对象。

　　对此，知名房地产业内人士张宏(hóng)伟向《红周刊》分析表示，业绩出现明(míng)显改善的房企(qǐ)，主要是因为过去两三(sān)年时(shí)间，尤其(qí)是在2021年下半年民营房(fáng)企(qǐ)不怎么投资拿地之后，国有(yǒu)企业仍在持(chí)续性(xìng)地拿(ná)地(dì)，且主要(yào)集中在核心城市，投资力度较大(dà)。投资的驱动能够推动房企销售(shòu)业绩的增长，从而(ér)在2023年一季度市场(chǎng)恢复但仍(réng)处于调整(zhěng)的过程中，能够保(bǎo)有一个正(zhèng)增长。

　　不过张宏伟同时也提醒表(biǎo)示，在房地产(chǎn)的(de)复(fù)苏过(guò)程中，还(hái)面临着一些不确(què)定(dìng)性(xìng)。其实整个市场从(cóng)四月(yuè)份开始又(yòu)在往下掉(diào)。除了杭(háng)州、成(chéng)都等极个别城市四月(yuè)环比三月相对表(biǎo)现较好之外，包括北京、上海在内(nèi)的绝大多数城市都(dōu)出现环比(bǐ)下滑(huá)的情况。而现在五月(yuè)的市场表现也不(bù)太乐观。按照现在的(de)经济状况、收入情况，以(yǐ)及市(shì)场的去库存压力、企业的资金面压力，可(kě)能(néng)会出现，到六月(yuè)份房企为(wèi)了半(bàn)年报冲业绩出现市场(chǎng)的短期反弹外的一(yī)个市(shì)场乏力现象。也就是说(shuō)，第二季度、第三季度增长(zhǎng)不确(què)定性的压力仍旧较(jiào)大。

　　上(shàng)海利檀(tán)投资(zī)董事长陈昊扬也向(xiàng)《红周刊》指出，现在(zài)整个(gè)房(fáng)地(dì)产以及其上下游(yóu)产(chǎn)业链的(de)复苏(sū)速度都比想象(xiàng)的要慢很多，我们要多给一些耐(nài)心，这个时候，在房(fáng)地产以及上下游就不是赚快钱的时(shí)候，只能赚他基本面的钱(qián)。但这(zhè)也意味(wèi)着，只有极为少数的(de)、做得比同行好得(dé)多的企业，会伴随(suí)整个行业的弱复苏，业绩会逐步(bù)体现出(chū)来(lái)。所以只能耐(nài)心地去(qù)等(děng)待(dài)它的(de)基本面不断地凸显(xiǎn)出来，这(zhè)需要时(shí)间。

　　（本文(wén)已刊发(fā)于(yú)5月13日(rì)《红(hóng)周刊》，文中提及个股仅为举例分析，不(bù)做(zuò)买(mǎi)卖推(tuī)荐。）

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