OPPO宣布关停旗下芯(xīn)片(piàn)子公司哲库科技，引发了(le)公募(mù)REITs扩募风波，如今，二级市场的(de)影响仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日(rì)，华安张江光(guāng)大园REIT开盘继续延(yán)续此前(qián)几日的(de)下跌走势，午后跌幅一度扩大，尾(wěi)盘有(yǒu)所(suǒ)拉升，全(quán)天收跌(diē)6.22％，最近3个(gè)交易日跌幅超(chāo)过(guò)9.69％。

　　此前，华安(ān)张江光大(dà)园REIT曾(céng)发布公告，紧急回应称，哲库科技(jì)是(shì)其扩募拟新购入基础设施资产张润大厦的重要承(chéng)租方之一(yī)，目前未收到哲(zhé)库科技及(jí)OPPO方(fāng)面关(guān)于停止执行已签租赁协议的通知。同时，在公(gōng)告(gào)中，华安(ān)张(zhāng)江光大园REIT进一步(bù)表示(shì)，原始权益人将继续密切关注哲库科技(jì)后续情况，积(jī)极做好相(xiāng)关应对。

　　此外，张江REIT拟扩募购入(rù)项目的原始(shǐ)权益人相关负责人也表示，近期已同步启动了应急(jí)预案，排摸储备租户，积极应对哲库提前退租的可(kě)能事项。由(yóu)于(yú)张(zhāng)润大厦是全(quán)国首批(pī)REITs申报扩募项目(mù)，公司领导高度重视，浦东新区(qū)国(guó)资委也高(gāo)度关注。

　　多位(wèi)业内人士表示，华安张江光大园REIT近期市场波(bō)动较大(dà)，但其(qí)实(shí)不动产公(gōng)募(mù)REITs项目短期出租率下跌并不会(huì)从(cóng)根(gēn)本上影响其内外价值(zhí)，投资者(zhě)应理性看待。

　　张江光大园REIT

　　二(èr)级(jí)市场价格继续波动

　　本周，OPPO关停旗下芯片子(zi)公(gōng)司(sī)哲库(kù)科技的事件继续扰动(dòng)公(gōng)募REITs市场。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日，华安张江光大园(yuán)REIT以3.726元的价(jià)格小幅低开，此后二级市场价(jià)格开始震(zhèn)荡(dàng)走低，午盘收跌6.17％。午后，华(huá)安(ān)张江(jiāng)光大园REIT跌幅一(yī)度扩大到8.30％，随后价格有所(suǒ)回升，最(zuì)终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利消息影响，华安(ān)张江光大园REIT最近几个交易日二级市场价格表现欠佳，5月11日以来，3个(gè)交易日跌幅达到9.69％，今年(nián)以来跌(diē)幅7.76％。不过(guò)，自2021年6月21日上市以来，华安(ān)张江光大(dà)园REIT累计涨幅超过24％，在(zài)全市场公募(mù)REITs中位居前列(liè)。

　　从5月15日(rì)公(gōng)募REITs市场整体表现(xiàn)上看，目前上市的8只产业(yè)园(yuán)区基础(chǔ)设施REITs中，仅博时(shí)招商蛇口产业(yè)园(yuán)REIT微幅上涨，其余7只均有不同(tóng)程度下跌(diē)，8只(zhǐ)产业园区基(jī)础设施REITs5月15日平(píng)均跌幅(fú)1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已(yǐ)经披露张江光(guāng)大园项目出租率有(yǒu)所下降，如今拟(nǐ)扩募的项目又(yòu)遭遇突发(fā)事件，因此导致二(èr)级(jí)市(shì)场价格出现波动。”一(yī)位(wèi)业内人士分(fēn)析称。

　　不过，在上述人士看来(lái)，尽管出于风险规(guī)避的原(yuán)因，最近几个交易(yì)日场(chǎng)内资金(jīn)有所流出，但是，不动产(chǎn)公募REITs项目短期(qī)出租率下跌并不会从根(gēn)本(běn)上影响其内外(wài)价值。

　　他(tā)也同时表(biǎo)示(shì)，目前随着(zhe)二(èr)级(jí)市场价格(gé)下跌，风(fēng)险也(yě)踢足球可以长高个子吗，为什么踢足球的个子矮得到一(yī)定释放(fàng)，但是价(jià)格涨跌会受到基本面、情绪面(miàn)等(děng)多(duō)重因素影响，不好判断(duàn)价格(gé)是不是(shì)已(yǐ)经(jīng)完全(quán)触底(dǐ)。

　　此(cǐ)外，还(hái)有一位业内(nèi)人士表示，今年整(zhěng)体(tǐ)REITs市场表现低迷，不少产(chǎn)品年内二级市场跌幅较大，其实有(yǒu)些(xiē)隐含收益率(lǜ)高的产品具备(bèi)一定的投(tóu)资价值，很适合稳健(jiàn)类投资者。此外，伴随着经济复(fù)苏(sū)的步伐(fá)，产业(yè)园区、物流类等REITs产品具备一(yī)定的投(tóu)资价值(zhí)。

　　先锋瑞(ruì)驰(chí)私募(mù)基金执行董(dǒng)事(shì)高(gāo)如星对(duì)此表示，若张江(jiāng)园区最(zuì)终能顺利解(jiě)决(jué)招商，平稳过度(dù)对经营(yíng)现金流没(méi)有造(zào)成(chéng)大(dà)的影响，“事件性利空下(xià)调至得这么急、这么(me)深(shēn)，加上前期本身园(yuán)区类资(zī)产(chǎn)就回调(diào)不(bù)少了，这就是(shì)黄(huáng)金坑。”不过(guò)，他也强调(diào)，最(zuì)终还是(shì)落(luò)到租金收入受不受影(yǐng)响，影响多(duō)大，估计园区(qū)会最终解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路上再(zài)迎接考验

　　5月(yuè)12日，OPPO宣布关(guān)停旗下芯(xīn)片子(zi)公司哲库科技。随后5月12日晚，华安张江光大园REIT发布公告(gào)，紧急(jí)回(huí)应称，哲库科技(jì)是其扩募拟新购入基础设施资产张润大厦的重要承租方之一(yī)，目前未收到(dào)哲库科技(jì)及OPPO方面关于停(tíng)止执行已(yǐ)签租赁协议的(de)通知。同(tóng)时，在公告中，华安张江(jiāng)光大园REIT进一步表示，原(yuán)始权益人(rén)将继续密切关注哲库科技后续情况，积极做好相关应对。

　　此前，张江REIT因(yīn)其一季报中披露的张(zhāng)江(jiāng)光大园项目出租率下降事项，一度二(èr)级市场价格出现回落。在随后召开的业绩说明(míng)会中管(guǎn)理人就(jiù)相关(guān)事项进(jìn)行(xíng)了解释(shì)说明，市场(chǎng)信心得到了一(yī)定提振，二级(jí)市(shì)场价(jià)格(gé)表现也趋于平稳。据(jù)了解，张江 REIT在(zài)5月(yuè)11日召开(kāi)的线(xiàn)上和线下的扩募说(shuō)明会上，运营团队(duì)表示了对张江光(guāng)大(dà)园项目(mù)的信心(xīn)，预计签署意向书和(hé)合(hé)同谈判中的储备租(zū)户正常转化后，项(xiàng)目出租率将(jiāng)得(dé)到回升。没(méi)想到仅过了不到三周的时(shí)间，张江(jiāng)REIT的扩(kuò)募(mù)之(zhī)路(lù)又迎来(lái)了新(xīn)的(de)考(kǎo)验。

　　因张江REIT的上述公告引(yǐn)起了市场各方的广泛关(guān)注，张江REIT拟扩募购入项目的原(yuán)始权益(yì)人相关负(fù)责人坦言，事发突然确(què)实始料(liào)未及，在(zài)获悉OPPO关停哲库(kù)科技消息的第一(yī)时间即奔赴现场进行了沟通和(hé)核实工作，并同步(bù)启动了(le)应急预(yù)案，排摸储备租户，积极(jí)应对哲(zhé)库提前退(tuì)租的可能(néng)事项。由于张润大厦是全国(guó)首(shǒu)批REITs申报扩募项(xiàng)目，公司(sī)领导高度重视，据悉新区(qū)国资委也高度关(guān)注。

　　当谈及储备租户(hù)情况(kuàng)，相关负责人介绍说(shuō)，目前储备(bèi)租户还是(shì)比较(jiào)丰富的，覆盖了芯片(piàn)测试、人工(gōng)智能、航天产(chǎn)业、信息技术等产业客户(hù)，租赁意向面积超(chāo)过了2万方。从意向(xiàng)储备转化(huà)为(wèi)实际租户需要一些时间。

　　“我们正在着手通(tōng)过签署租赁(lìn)意向书来尽快锁定一(yī)些重(zhòng)要租户。虽然收了三个月履约保证金给了我们一些空(kōng)间，但(dàn)本着对首批扩募、对市场负责的态度，我们肯定要全力与(yǔ)时间赛跑(pǎo)，把这(zhè)些面积在短期内完成去化(huà)。”相关负责人说道(dào)。

　　张江(jiāng)REIT已持有(yǒu)的同区域(yù)的张江(jiāng)光大园项目(mù)一季度末也有将近30％的空(kōng)置率，原(yuán)始权益人有那么多储备(bèi)租户，之前的空(kōng)置率为何(hé)未能得到解决。

　　对(duì)此(cǐ)相关负(fù)责人解释，张(zhāng)江光大园一(yī)直以来都(dōu)坚(jiān)持(chí)以(yǐ)市场化运营为导(dǎo)向(xiàng)，历史(shǐ)运营表现稳定(dìng)，租户的调租和(hé)换(huàn)租都属于(yú)正常情(qíng)况，而(ér)这次(cì)项目的(de)大租户退租(zū)正好(hǎo)发生在市场活跃度的(de)短期低点，目前市场(chǎng)情况已有所好(hǎo)转。在看(kàn)到出租率下滑情(qíng)况没有得到及时修复后(hòu)，张江这边也作了一定的(de)资源(yuán)调配和倾斜，引(yǐn)入了(le)一些储备租户(hù)。

　　另外，张(zhāng)润大厦和(hé)张江光大(dà)园项目在给租户的(de)分隔空间、交付标准、租金水平等方面也有一些(xiē)差异化，张润大厦多是(shì)两千多平(píng)的大平(píng)层，楼的成新度高一些，单价也贵一些，张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大园单层(céng)以(yǐ)一千平的面积为主，还有一些(xiē)独栋形态(tài)的物业。租户自身也会有诉求，也会根据自身需求(qiú)和预算挑选(xuǎn)区域内的不(bù)同物业(yè)。

　　“如果扩募(mù)完成以(yǐ)后(hòu)，新老资产的管理人都变成了一家，后(hòu)续我们在(zài)资源(yuán)共享和联合营(yíng)销方面(miàn)能更加充分发(fā)挥协同效应(yīng)，相(xiāng)信可以(yǐ)做得更好。”上述负责人补充(chōng)说道。

　　最(zuì)后(hòu)谈及(jí)对于(yú)张江REIT的定位和展望(wàng)，相关负责(zé)人(rén)表示，张江集(jí)团和张(zhāng)江高科目前在(zài)管资产约五百万方，踢足球可以长高个子吗，为什么踢足球的个子矮还有一些其他在开发的储备项目(mù)，这些(xiē)都将成(chéng)为张江REIT实现(xiàn)打造张江园区产业空间资产上市平台目(mù)标的坚实后盾和储备(bèi)资源。“我们非常重视(shì)张江REIT这个资(zī)本平台(tái)和它未来(lái)的发展(zhǎn)。”相(xiāng)关负责人表示，“这次(cì)扩募是我们实现基金扩容的第(dì)一步，也是(shì)至关重(zhòng)要的一步，眼(yǎn)下我们(men)可能面临(lín)了一些突发情况需要解决，但是这和我(wǒ)们在张江科学城这(zhè)三(sān)十(shí)年(nián)建设发展过程中所(suǒ)经历(lì)的相比，只能算是一个非常小的插曲。我们有信心排除万(wàn)难(nán)，尽一切可能化解当前突发事件(jiàn)的所(suǒ)有负面影(yǐng)响，维持预期和市场的信心。”

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