5月以来，房地产(chǎn)板(bǎn)块(kuài)个(gè)股多出现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房地产指数本月涨幅约为2％。而(ér)以公(gōng)募基金为代表(biǎo)的机构对于这(zhè)一板块(kuài)已经在悄然布局。胆小虫几级进化 胆小虫值得练吗数据显(xiǎn)示，以南方和华夏的(de)两(liǎng)只老牌(pái)ETF基金(jīn)为例，5月9日(rì)时所(suǒ)公布的总份(fèn)额(é)均较4月28日时有(yǒu)小幅增长。根据基(jī)金一季(jì)报统(tǒng)计，龙头(tóu)与地(dì)方国企央企获得增持，持(chí)仓数(shù)量占流通股比重增(zēng)幅五只个股分别(bié)为华发股(gǔ)份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新(xīn)集团(tuán)+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或(huò)“底部回升”

　　行业红利时代已(yǐ)过 精耕细作成共(gòng)识

　　从公募基金对房(fáng)地产的配(pèi)置看，2019年(nián)末，公(gōng)募(mù)所(suǒ)持有的房(fáng)地(dì)产行业标的市值(zhí)约1188亿元，占其所持股票(piào)市值(zhí)的4.66％左右；2020年市场表现(xiàn)出(chū)色，但(dàn)公募(mù)所持(chí)房地(dì)产(chǎn)公司市值在股(gǔ)票(piào)资产中的占比却断崖(yá)式下(xià)跌至1.85％；2021年(nián)，这一(yī)数值更是(shì)进一步降至1.56％。

　　不(bù)过(guò)2022年(nián)终于出(chū)现了(le)三年来的(de)首次回升，年底(dǐ)这一(yī)数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公(gōng)募(mù)对房地产(chǎn)行(xíng)业的(de)持股比(bǐ)例也同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的(de)势头似乎在今(jīn)年一季度得以延续。数据统计显示，公募重仓持有房地产板块一季度市值TOP15门(mén)槛为(wèi)1.6亿(yì)元，较(jiào)2022年四季度提升6.71％。持(chí)仓市值前五个股分别为保(bǎo)利(lì)发展、招(zhāo)商蛇(shé)口、万(wàn)科A、华发股份、滨(bīn)江(jiāng)集团，持仓(cāng)市值占(zhàn)板块比重合计(jì)达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不难发现，公(gōng)募对(duì)于房地产的(de)投资愈(yù)发有集(jí)中于龙(lóng)头的趋(qū)势。Wind显示(shì)，在公募(mù)基(jī)金一季报汇总(zǒng)的重仓(cāng)股(gǔ)中，房(fáng)地产(chǎn)板块排名最高的是(shì)保(bǎo)利发展，在(zài)基金重仓第33位。排名第二(èr)的是招商(shāng)蛇口，排在第78位。而老牌龙(lóng)头股万科A排在第96位(wèi)。对比去年四季报(bào)，变化之处首先在(zài)于几只房地产(chǎn)龙头(tóu)股从排位上看均(jūn)有退步(bù)，尤其是(shì)万科(kē)最为明显；其(qí)次(cì)是金(jīn)地(dì)集团退(tuì)出百大(dà)之列(liè)。但考虑到房地产是复苏链上(shàng)最后一(yī)环，且首季并非行业销售旺(wàng)季，其(qí)传导到(dào)二级(jí)市(shì)场乃至(zhì)机(jī)构(gòu)持(chí)仓(cāng)上还需(xū)要时间周期(qī)。

　　形成共(gòng)识的是(shì)，经济圈判断房地产已经进入(rù)大分化时代，一二线城市好于三四线城市。而映射到二级(jí)市场投资上，配置房地(dì)产(chǎn)行(xíng)业轻松收获(huò)行业贝塔的红利期一去不(bù)返了。“如(rú)果(guǒ)按(àn)照产业周期来分类(lèi)，包括房地产等几(jǐ)类行业(yè)在盖特纳(nà)曲线里(lǐ)属于成(chéng)熟期(qī)或者衰(shuāi)退期的行业，传统认知上没有什(shén)么投资机会的。但在这几年(nián)特殊的(de)行情里包(bāo)括煤炭、电解铝等(děng)类似的行业也出现(xiàn)了一些机(jī)会，背后的逻辑是供(gōng)给(gěi)侧发生了(le)更大的变化。”一不愿(yuàn)具名的上海公募基(jī)金经理指出。

　　不过也有公(gōng)募人士持谨(jǐn)慎乐观(guān)态度：“行业前几年17亿～18亿平方米的年销售胆小虫几级进化 胆小虫值得练吗面积很(hěn)难再出现了，2022年光是居民存款数量增加了15万亿元。中国存量有400亿(yì)平方米建(jiàn)筑(zhù)面积，考虑存量地产的更新，也(yě)有近10亿平方米。需求端还(hái)需(xū)要有一(yī)定的政策出来(lái)去刺(cì)激购房。”

　　宝盈(yíng)基金房地产(chǎn)研(yán)究员(yuán)吕功绩也(yě)指(zhǐ)出：“时至(zhì)今日(rì)，无论(lùn)从城镇化(huà)的进程(chéng)，还是人均住房面积（接近30平/人），我国均已告别住房(fáng)短缺时代，而目前居(jū)民的杠(gāng)杆率和房价(jià)收入也不支(zhī)撑每(měi)年18万(wàn)亿元的销售额，以及过快上(shàng)行的房价，因(yīn)而行(xíng)业高(gāo)增的(de)时代已经过去，未来行(xíng)业的需(xū)求(qiú)或将回落，在此过程中，伴(bàn)随(suí)着(zhe)地产的高杠(gāng)杆(gān)属性，就很容易出现信用(yòng)风险问(wèn)题(tí)（类似2022年的民(mín)营地产爆雷），行业进入到供给侧出清的过程。这个过程中，综合竞(jìng)争(zhēng)力强(qiáng)的公司就能够通过(guò)大鱼吃小(xiǎo)鱼的(de)方式，获得市占(zhàn)率的提升。当行业需求见顶回(huí)落时，行业(yè)的(de)贝塔已(yǐ)经(jīng)过(guò)去了(le)，但(dàn)不代表没有投(tóu)资机(jī)会，机会在于(yú)城(chéng)市、位置、产品的阿尔法，而对(duì)应(yīng)到股票投资，就是(shì)强竞(jìng)争力公司的(de)阿尔法。”

　　或许也(yě)是基于这样的(de)认识转变，精(jīng)耕(gēng)细作个股成为公募乃至整体机构的务实(shí)之举。

　　机构配置房地产“风(fēng)物长宜放眼量”

　　头部(bù)央国(guó)企、优(yōu)质区域(yù)性标的成香饽饽(bō)

　　5月以来，房(fáng)地产板(bǎn)块个股多出现小幅(fú)上涨，截至5月10日收(shōu)盘(pán)，中信房地产指(zhǐ)数本月(yuè)涨幅约为(wèi)2％。从具(jù)体的(de)个股来看，《红周刊》利用Wind统计申万房(fáng)地(dì)产(chǎn)板块个股，在纳(nà)入统(tǒng)计的124只(zhǐ)房(fáng)地产(chǎn)类标的(de)股中，本月以(yǐ)来(lái)实(shí)现股价上涨的(de)达到了81家(jiā)。

　　其中(zhōng)，上述时间(jiān)段恰(qià)好排(pái)名前(qián)五的公(gōng)司月内涨(zhǎng)幅(fú)超(chāo)过(guò)了10％，它(tā)们分(fēn)别是上实(shí)发展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海、华夏幸(xìng)福(fú)、荣安地产。排名(míng)第一的上(shàng)实发展，五一假期归(guī)来后日成交量明显放大(dà)，4日、5日连续两个(gè)交易(yì)日收出涨停。从(cóng)该(gāi)股的基(jī)本面来看，上实发展的主营(yíng)业务(wù)为房地产开发与经营。公司的主(zhǔ)要(yào)产品及服(fú)务为房地产销(xiāo)售、房地(dì)产租(zū)赁、物业管理(lǐ)服务、工程项目、酒(jiǔ)店经营(yíng)。从业绩数据来看(kàn)，2022年，其(qí)实现营(yíng)业收入52.48亿元，比(bǐ)上期减少47.85％，归(guī)母净利润1.23亿元，同(tóng)比下降(jiàng)33.24％。2023年第(dì)一季度(dù)，其实(shí)现营业总收入27.87亿元(yuán)，同比增长183.02％；归母净利润(rùn)2.86亿元(yuán)，同比扭亏。

　　不过从(cóng)十(shí)大流(liú)通股股东来(lái)看，各类机构都有对其布(bù)局的例子(zi)。以3月31日时的首季十大流通股股东(dōng)来看， 具体(tǐ)包(bāo)括(kuò)公募的上银基(jī)金(jīn)、私募(mù)的(de)迎水(shuǐ)文龙、中央汇金、长城资产(chǎn)管理公司等都跻身前十的(de)行(xíng)列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第(dì)二(èr)的浦东金桥也(yě)是上海本地房企，其第一季(jì)度(dù)的收入(rù)利润(rùn)规模(mó)大幅(fú)度复(fù)苏。究其原(yuán)因(yīn)，一方面是该(gāi)公司后疫情时(shí)代(dài)出租率复苏至(zhì)近年来最高(gāo)，另一方面(miàn)则是公司(sī)拿地结算(suàn)持续性向(xiàng)好，从数字上看，一季度新(xīn)增虹口(kǒu)135、138住宅地块，总建(jiàn)筑面积约54万平方(fāng)米。

　　在(zài)这样(yàng)的业绩势(shì)头向好背(bèi)景下，自然(rán)也吸引了知名机构在其中(zhōng)持续(xù)驻足。从第(dì)一(yī)季度(dù)十大流通(tōng)股股东来看，知名私(sī)募(mù)高毅邓晓峰的两(liǎng)只产(chǎn)品依然(rán)在前(qián)十(shí)中，这也(yě)是(shì)连(lián)续第三个季度他有的(de)两只产品杀入前(qián)十。同(tóng)时(shí)榜单(dān)中还有(yǒu)一支(zhī)大(dà)名鼎鼎的QFII阿布扎(zhā)比(bǐ)投资局，其当(dāng)季还小幅增加了持股(gǔ)。

　　除(chú)去上(shàng)述两(liǎng)家上(shàng)海区域性地产公司外，荣(róng)安地产则是主要布局在深圳的(de)地产公司，一季报交出的也(yě)是一份报喜(xǐ)的成(chéng)绩单：首(shǒu)季公司实现(xiàn)营(yíng)业收入51.85亿元，同比增(zēng)长35.51％。归属于上市公司股东的(de)净(jìng)利润6.48亿元(yuán)，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态(tài)度来看，《红周(zhōu)刊》注意到两只公募(mù)指基(jī)首(shǒu)季新杀入十大流通股股(gǔ)东行(xíng)列。具体说来， 南方中证全指房地产ETF上(shàng)榜排名第七位，富国中(zhōng)证指数1000增强则排名第(dì)九位，此(cǐ)外联袂出现的(de)机构还有QFII高盛国(guó)际和私募迎(yíng)水聚宝。

　　接受《红周刊》采(cǎi)访时(shí)，兴(xīng)证全球基金相关(guān)人士分析：“经历过行业(yè)洗牌和兼并(bìng)重组后，龙头(tóu)的价值更(gèng)为笃定突出；从(cóng)拿地端看，2022年土地市场(chǎng)大幅(fú)降温，优质土(tǔ)地供给较多(duō)（券(quàn)商测(cè)算对(duì)应潜在毛利率(lǜ)在25％以上(shàng)，目(mù)前房企的利润率仅20％），绝大多数房企受限于信用问题或者资(zī)金紧(jǐn)张没(méi)法拿地，龙头房企趁机获(huò)取低成本(běn)土地，龙头房企的拿(ná)地力度（拿地(dì)金(jīn)额/销售金(jīn)额）基本在30％以上；从融资上看，龙头房企(qǐ)杠杆率较低，净负债率基本在70％以下，而其(qí)他房企的净负债(zhài)率普(pǔ)遍都(dōu)在(zài)100％以上(shàng)，加(jiā)杠杆空间有限，从(cóng)融资成本看，龙头房企的融资成本不(bù)断下(xià)滑，基(jī)本在3％、4％左右；对应到2023年的销(xiāo)售，龙头房企明(míng)显跑(pǎo)赢行业，1～4月百强(qiáng)房企的(de)销售额增速为9％，而TOP14的销(xiāo)售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估(gū)的浪(làng)潮下，央国企地(dì)产股或(huò)存在发(fā)展的大好机会(huì)。中信证券指出：“房(fáng)地产行业的结构性机会依然存在，少部分公司(sī)尤其是央企占据显著(zhù)优势，其主要(yào)又体现为(wèi)库存的优势。央(yāng)企(qǐ)地产公司(sī)，现阶段表现出较低的融(róng)资(zī)成本(běn)，优质的开发资(zī)源和良好(hǎo)的(de)不动产资产运营(yíng)能(néng)力的多重竞争优势。”

　　“即使没有中特估，国央企相较于民(mín)营地产公(gōng)司也(yě)是更(gèng)有优势的。”吕功绩强调，“对于(yú)减值、土地资源(yuán)债权债务关系等问题，市场对(duì)民营房开企业的资产会(huì)有(yǒu)更多担(dān)忧和质疑(yí)，所以在这一轮(lún)行业出清的过程(chéng)中，央国企(qǐ)相较(jiào)于民企来说(shuō)估(gū)值(zhí)的修复更明显。中特估的角度从中长(zhǎng)期(qī)的维度(dù)看，行业的逻辑在(zài)于集中度(dù)提升后(hòu)，行业进(jìn)入高质量发展阶段(duàn)，具备较快速发展(zhǎn)阶段更(gèng)稳定(dìng)且(qiě)可(kě)预期的盈利和现金(jīn)流创(chuàng)造能力，以(yǐ)此带来估值中枢(shū)的提升，应该(gāi)关(guān)注估值(zhí)相(xiāng)对较低，企(qǐ)业自身资产(chǎn)的质量(liàng)好、运营能力强、可以创造持续现金流(liú)的(de)企业。”

　　“存量时代中(zhōng)行业普涨的概率比(bǐ)较低(dī)，行业内部(bù)将出现分化，要关注(zhù)将受益于(yú)行(xíng)业集中度提升的头部公司。”星(xīng)石投(tóu)资(zī)首(shǒu)席研究官方(fāng)磊也表示。

　　顺应机构这一思路的话，或许还是保(bǎo)利发展、招商蛇口等国资背景龙(lóng)头前途更(gèng)为(wèi)光明。不过国投瑞银基金投资部副总监綦傅鹏表示：“需要客(kè)观地去持续观察国企央企(qǐ)在(zài)三个方面是否可以维持，首先是融资成本保持低位(wèi)，其次(cì)是销售份额持(chí)续提升，再次是拿地份额持续提升(shēng)。”

　　复苏(sū)速度缓慢(màn)

　　机构(gòu)需要多给一(yī)些耐心

　　而《红周刊》也根据房企(qǐ)一(yī)季报梳(shū)理发现，对于(yú)2022年的业绩出现的整体下滑(huá)，2023年一(yī)季度(dù)的业绩分化(huà)更趋明显，保利发展(zhǎn)、滨江集团等房企(qǐ)营收、净利均实现了业绩的回正，甚至是(shì)较大增速(sù)的增长。而这些(xiē)公(gōng)司也是机(jī)构的重仓对象(xiàng)。

　　对此，知(zhī)名房(fáng)地(dì)产业内人士张宏伟向《红周(zhōu)刊(kān)》分析表示，业绩出现(xiàn)明显(xiǎn)改善的房企，主要是(shì)因为过去两三年时(shí)间，尤其是在2021年下(xià)半年(nián)民营(yíng)房企不怎么投(tóu)资拿地之(zhī)后，国有企业仍(réng)在持续性地拿地(dì)，且主要集中在核(hé)心城市(shì)，投资力度较大。投资(zī)的(de)驱动能够推动房企销售(shòu)业(yè)绩的(de)增(zēng)长，从而在(zài)2023年一季度市场恢(huī)复但仍处于调整的过程中，能够保有一个正(zhèng)增(zēng)长。

　　不过张宏伟(wěi)同时也提醒(xǐng)表示(shì)，在(zài)房地(dì)产的(de)复(fù)苏过程(chéng)中，还面临着一些不确(què)定(dìng)性。其实(shí)整(zhěng)个(gè)市场从四月份开(kāi)始又在往下掉(diào)。除(chú)了(le)杭州、成都等极(jí)个(gè)别城市四月(yuè)环比三月相对表(biǎo)现较好之外，包括北京、上海(hǎi)在内(nèi)的绝大多数城市(shì)都出现环比下滑的情(qíng)况。而现在五月的市场表现也不太乐观。按照现在的经济(jì)状(zhuàng)况、收入情况，以及(jí)市场的去库存压力、企业的资金面压力，可能会出现，到(dào)六月份房企为了半年报冲(chōng)业绩(jì)出现市(shì)场的短期反弹外的一个市场(chǎng)乏力现(xiàn)象。也(yě)就是说，第二季度、第三季(jì)度增长不(bù)确定性(xìng)的压力仍旧较大。

　　上海利檀投资董事长(zhǎng)陈昊扬也向《红(hóng)周刊》指出，现在整个房地(dì)产以及其上(shàng)下(xià)游产业链的复苏速度都比想象的要慢很多(duō)，我们要多(duō)给一些耐心，这个(gè)时候，在房地产(chǎn)以(yǐ)及上下游就不是赚快钱(qián)的(de)时候(hòu)，只(zhǐ)能赚(zhuàn)他基本面的(de)钱。但这也意味着，只有极为少数的、做得比同行好得多(duō)的(de)企业，会伴随整个(gè)行(xíng)业的弱复苏，业绩会逐(zhú)步体现(xiàn)出(chū)来。所以只能耐心地(dì)去等待它的基本面不(bù)断(duàn)地凸显出来，这需要时间。

　　（本(běn)文已刊发于5月13日《红周刊》，文中(zhōng)提及个股仅为举例(lì)分(fēn)析(xī)，不做买卖(mài)推荐(jiàn)。）

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