5月(yuè)以来，房地产板块个股(gǔ)多出现小幅(fú)上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信房地(dì)产指数本月涨幅(fú)约为2％。而以公募基金为代表的机构对于(yú)这一板块(kuài)已经在悄(qiāo)然布(bù)局。数据显示，以南方和华夏的两只老牌ETF基金(jīn)为例，5月9日(rì)时(shí)所公布的总(zǒng)份额均较4月28日时有小幅(fú)增长。根据基金(jīn)一季(jì)报统计，龙头与地方国企央(yāng)企获得增(zēng)持，持仓数量占(zhàn)流通股比重增幅五只个(gè)股分(fēn)别为华发(fā)股份+3.40％、滨江(jiāng)集(jí)团(tuán)+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商(shāng)积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房地(dì)产或“底部(bù)回升”

　　行业红利时(shí)代已过(guò) 精耕细(xì)作成共识

　　从公(gōng)募(mù)基金(jīn)对房(fáng)地(dì)产(chǎn)的配置看，2019年末，公募所持(chí)有的房地产行业标的市值(zhí)约1188亿元，占其所持股票市值(zhí)的4.66％左擅长和善于的区别，擅长和善长的区别造句右；2020年市场表(biǎo)现出色，但公(gōng)募所持房(fáng)地产公司(sī)市值在股票资产中的占比(bǐ)却断崖(yá)式下(xià)跌至1.85％；2021年，这一(yī)数值更是进一(yī)步降至1.56％。

　　不过2022年终于出(chū)现(xiàn)了三年来的首(shǒu)次回升，年底这一数值从1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时，公募对房地产行业的(de)持股(gǔ)比例也同步回升，从2021年底擅长和善于的区别，擅长和善长的区别造句的6.94％提高到2022年(nián)末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一(yī)季度得以(yǐ)延续。数据统计显示，公募重仓持有房地产板块(kuài)一季度市(shì)值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较2022年四季度(dù)提升6.71％。持仓市值前五(wǔ)个股分别为保利发展、招商蛇口、万(wàn)科A、华(huá)发股份(fèn)、滨江集团，持仓市(shì)值(zhí)占板(bǎn)块(kuài)比重合(hé)计达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从(cóng)中不难发(fā)现，公募对(duì)于房(fáng)地产(chǎn)的(de)投资愈发有(yǒu)集中于龙(lóng)头的趋势。Wind显示(shì)，在(zài)公(gōng)募基金一季(jì)报汇总的重(zhòng)仓股中，房地(dì)产(chǎn)板块排名最高的是保利(lì)发展(zhǎn)，在基金重(zhòng)仓第33位。排名第二的是招商(shāng)蛇口(kǒu)，排(pái)在第(dì)78位。而老牌龙头(tóu)股万科A排在第96位。对(duì)比去年四季报，变化之处首先在于(yú)几只房地产(chǎn)龙头股从排(pái)位上看均有退步，尤其(qí)是万科最为明显；其次是金(jīn)地集团(tuán)退出百(bǎi)大之列。但考(kǎo)虑到房地产是复苏链上最(zuì)后一(yī)环(huán)，且首季并非(fēi)行业销售旺季，其传(chuán)导到二级市场(chǎng)乃至机构持仓上(shàng)还需(xū)要时(shí)间周(zhōu)期。

　　形成(chéng)共(gòng)识的是，经济圈判断(duàn)房地产已经进(jìn)入大分(fēn)化时代，一二线(xiàn)城市好于(yú)三(sān)四线城(chéng)市。而映射到二(èr)级市场投资上，配(pèi)置房(fáng)地产行业轻松收获行(xíng)业贝塔的红利期一去不返了。“如果按照产业周期来分类，包括房地产等几(jǐ)类行业在盖特纳曲线里属于成熟期或者衰退期的行业，传(chuán)统认知(zhī)上(shàng)没有什(shén)么投(tóu)资机会的。但在这几年特殊的行情里包括(kuò)煤炭(tàn)、电解(jiě)铝等类似的(de)行业也出现(xiàn)了一(yī)些(xiē)机会，背后的逻(luó)辑是供给侧发生了更(gèng)大(dà)的(de)变化。”一(yī)不(bù)愿具名的(de)上(shàng)海(hǎi)公募基金经理指出。

　　不过也有(yǒu)公(gōng)募(mù)人士(shì)持谨慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平方米的年销(xiāo)售面积很难再出现了(le)，2022年光(guāng)是居民存款数量增加了15万亿元(yuán)。中国存量有400亿平(píng)方米建筑(zhù)面积(jī)，考虑存量地产的(de)更新(xīn)，也有(yǒu)近(jìn)10亿平(píng)方米(mǐ)。需(xū)求(qiú)端(duān)还需要有一定(dìng)的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功绩也指出：“时(shí)至(zhì)今日，无论从城(chéng)镇化的进程，还是(shì)人均(jūn)住房面(miàn)积（接近30平/人(rén)），我国均已告(gào)别住房短缺时(shí)代，而目前(qián)居(jū)民的杠杆率和房价(jià)收入也不(bù)支撑每(měi)年18万亿元的销售额，以及过快上行(xíng)的房价，因而行业高增的时代已经过去(qù)，未(wèi)来(lái)行业的需求或将回落，在此过(guò)程中，伴随着地产的高(gāo)杠杆属性，就很容易出现信用风险问题(tí)（类似2022年的民营地产爆雷），行业进(jìn)入到(dào)供(gōng)给(gěi)侧出清的过程(chéng)。这个(gè)过(guò)程中，综(zōng)合(hé)竞争力(lì)强(qiáng)的公司就能够通过大(dà)鱼吃小(xiǎo)鱼的方式，获(huò)得(dé)市占率的提升(shēng)。当(dāng)行业需(xū)求(qiú)见顶回落(luò)时，行(xíng)业的贝塔(tǎ)已经过(guò)去了，但不代表没有投资机(jī)会，机会在于城(chéng)市、位置、产(chǎn)品的阿(ā)尔法，而对应到股(gǔ)票投资，就是强竞(jìng)争力公司的阿尔(ěr)法。”

　　或许也是基(jī)于这样的(de)认识转(zhuǎn)变，精(jīng)耕细作个股成为公募乃至整体机(jī)构的(de)务实之举。

　　机构配置房地(dì)产“风物长(zhǎng)宜放眼量(liàng)”

　　头(tóu)部央国企、优质区(qū)域性标(biāo)的(de)成香(xiāng)饽(bō)饽

　　5月以来，房地产板块个股多出现小幅上涨，截(jié)至5月(yuè)10日收盘，中信(xìn)房地产指(zhǐ)数本(běn)月涨幅约为2％。从具体的个(gè)股来看(kàn)，《红周(zhōu)刊》利用Wind统计(jì)申万房(fáng)地(dì)产板(bǎn)块(kuài)个股，在纳(nà)入统计的124只房地产类标的股中，本月以来(lái)实现股价上(shàng)涨的达(dá)到了81家。

　　其中，上述时间段(duàn)恰好(hǎo)排名前五的公(gōng)司(sī)月内涨幅超过了10％，它们分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛(fàn)海(hǎi)、华夏(xià)幸福、荣安地产(chǎn)。排名第一的上实发展，五一假(jiǎ)期归(guī)来后日成交量明显(xiǎn)放大，4日、5日连续两个交易日收(shōu)出涨停(tíng)。从该股的(de)基本面来(lái)看，上(shàng)实发展的主(zhǔ)营业务为房地产(chǎn)开发与经营。公司的(de)主(zhǔ)要产品(pǐn)及(jí)服务(wù)为(wèi)房地产(chǎn)销售、房地产(chǎn)租(zū)赁、物业管理服务、工程项目、酒店经(jīng)营。从业绩数(shù)据来看，2022年(nián)，其实现(xiàn)营(yíng)业收入52.48亿元，比上期减(jiǎn)少47.85％，归母净利润1.23亿元(yuán)，同比(bǐ)下降33.24％。2023年(nián)第一季度，其(qí)实现营业总收入27.87亿(yì)元，同(tóng)比增长183.02％；归母净利润(rùn)2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十(shí)大流通股股东(dōng)来看，各类机构都有对(duì)其(qí)布局的例子。以3月31日(rì)时(shí)的首季十大流通股股(gǔ)东来看， 具(jù)体包括(kuò)公募(mù)的上银基(jī)金、私募的迎(yíng)水文龙、中央汇金、长城资产管(guǎn)理公司(sī)等都跻身(shēn)前十的行列。

　　巧合(hé)的是，涨幅暂时(shí)排名第二的浦东金桥也是上海本地(dì)房企，其第一季度(dù)的收入利润(rùn)规模(mó)大幅度复苏。究其原因，一(yī)方面是该公司后疫情时代出租(zū)率复苏至近年来最高，另一方面则(zé)是公司拿地结算(suàn)持续性向好(hǎo)，从(cóng)数(shù)字(zì)上看，一季度新增虹口135、138住(zhù)宅地块(kuài)，总建筑(zhù)面(miàn)积约54万平方(fāng)米。

　　在这样(yàng)的(de)业绩(jì)势头向好(hǎo)背景下(xià)，自然也吸引了知名机构在其中持续驻足。从第一季度(dù)十大流(liú)通(tōng)股股东来(lái)看(kàn)，知名私(sī)募高毅邓晓峰的两(liǎng)只产品依(yī)然在前十中，这也(yě)是连续第(dì)三个季(jì)度他有(yǒu)的(de)两只产(chǎn)品杀(shā)入前十(shí)。同时榜单中(zhōng)还有一支(zhī)大名鼎鼎(dǐng)的(de)QFII阿(ā)布扎比投资局，其当季还小幅(fú)增加了(le)持股(gǔ)。

　　除去上述两家(jiā)上海区域(yù)性地产公司外，荣安地产(chǎn)则是主要布局在深圳的(de)地产公司，一季报交出(chū)的也是(shì)一份报喜(xǐ)的成绩单：首季公司实现营业收(shōu)入51.85亿元，同(tóng)比增长35.51％。归属于上市公司股东的净利润6.48亿(yì)元，同比增长31.27％。

　　从(cóng)机构态度(dù)来看，《红周刊》注意到两只公(gōng)募指基首季新杀入十大流通股(gǔ)股(gǔ)东行列(liè)。具体(tǐ)说来， 南方(fāng)中(zhōng)证全指房地产(chǎn)ETF上榜排(pái)名第七(qī)位(wèi)，富国中(zhōng)证指数1000增强则排名(míng)第九位，此外联袂出现(xiàn)的(de)机构(gòu)还有QFII高盛国际(jì)和私募迎水聚宝。

　　接受《红周(zhōu)刊(kān)》采访时(shí)，兴证(zhèng)全球基金相(xiāng)关人(rén)士(shì)分析：“经历(lì)过行(xíng)业(yè)洗牌(pái)和兼(jiān)并重(zhòng)组后(hòu)，龙头的(de)价(jià)值更为笃定突出(chū)；从拿(ná)地端看，2022年土地市场大幅降温，优质(zhì)土地供(gōng)给较多（券商测算(suàn)对(duì)应潜(qián)在毛利率(lǜ)在25％以(yǐ)上，目(mù)前(qián)房企的利润率仅20％），绝大(dà)多(duō)数房(fáng)企(qǐ)受(shòu)限(xiàn)于信(xìn)用问题(tí)或者资金(jīn)紧张没法(fǎ)拿地，龙头房企趁机获(huò)取低(dī)成本土地，龙(lóng)头房企(qǐ)的拿地力(lì)度(dù)（拿(ná)地(dì)金额/销售金额）基本在30％以上；从融资上看，龙(lóng)头(tóu)房企杠杆率较低(dī)，净负债(zhài)率基本在70％以下，而其(qí)他房企的净负债(zhài)率普遍都(dōu)在100％以(yǐ)上，加杠(gāng)杆空间(jiān)有(yǒu)限，从融资成本看，龙头房企的融(róng)资成本不(bù)断下(xià)滑，基(jī)本在3％、4％左右；对(duì)应到2023年的销售(shòu)，龙头(tóu)房企(qǐ)明显跑赢行业(yè)，1～4月百强房企的销售(shòu)额增速为(wèi)9％，而(ér)TOP14的销售额增(zēng)速为29％。”

　　需(xū)要强调的是，在当前中特估的浪潮下，央国企地产(chǎn)股或存在发展的(de)大好(hǎo)机会(huì)。中(zhōng)信证券指出(chū)：“房(fáng)地产行(xíng)业的结构性机会依然存(cún)在，少部分(fēn)公司尤其是(shì)央企占据(jù)显著(zhù)优势，其主要又体现(xiàn)为库存的优势。央企(qǐ)地产公司(sī)，现(xiàn)阶段表现出较低的融(róng)资(zī)成本，优质的开发资源和良好的(de)不(bù)动产资产运营能力(lì)的多重(zhòng)竞(jìng)争(zhēng)优势(shì)。”

　　“即使没有中特估，国央企相较于(yú)民营地产公司也(yě)是(shì)更有优(yōu)势的。”吕(lǚ)功绩强调，“对于减值、土(tǔ)地资源债权债务关系等问题，市场(chǎng)对民(mín)营(yíng)房开企业的资产会(huì)有更多(duō)担忧(yōu)和质疑(yí)，所以在(zài)这一轮行(xíng)业出清的过程中，央国企相较于民企来说估值的修复更明显。中特估的角度从中长期(qī)的(de)维度看(kàn)，行业(yè)的(de)逻辑在于集中度提升后，行业进入高质量发展(zhǎn)阶段，具备较快速(sù)发展阶段(duàn)更稳定且(qiě)可(kě)预期的盈利和(hé)现金流创造能(néng)力(lì)，以此带来估值中枢的(de)提升，应该关注(zhù)估(gū)值(zhí)相对较低，企业自身资(zī)产(chǎn)的质量好、运营能力强(qiáng)、可(kě)以创造(zào)持续现金流的(de)企(qǐ)业(yè)。”

　　“存量时代中行业普涨的概率比较低，行业内(nèi)部将出现分化，要关注将受益于行业集(jí)中(zhōng)度提升的头部(bù)公(gōng)司。”星(xīng)石投资(zī)首席研(yán)究官方磊(lěi)也(yě)表示。

　　顺应机构(gòu)这一思(sī)路(lù)的话，或许还是保利发(fā)展、招商蛇口(kǒu)等国资背景龙(lóng)头前(qián)途更(gèng)为光明。不过国投瑞银(yín)基金投资(zī)部(bù)副总监綦傅鹏表示：“需要客观地去持续观察国(guó)企央企在三(sān)个(gè)方面是(shì)否可以维(wéi)持，首先是融资成本(běn)保持低位，其次是销售份额持续提升，再次是拿地份额(é)持续提升。”

　　复苏速(sù)度缓(huǎn)慢

　　机构需(xū)要多给(gěi)一些(xiē)耐(nài)心

　　而《红周刊》也根据(jù)房企一(yī)季报(bào)梳理(lǐ)发(fā)现，对(duì)于2022年(nián)的业绩出(chū)现的(de)整体下滑，2023年(nián)一季度的业绩分化(huà)更趋(qū)明显，保利发展、滨江集团等房企(qǐ)营收、净利均实现了(le)业绩(jì)的回正，甚至是较大增(zēng)速的增长。而这些公司也是(shì)机构(gòu)的重仓对(duì)象(xiàng)。

　　对(duì)此，知(zhī)名房(fáng)地产业内人(rén)士张(zhāng)宏(hóng)伟(wěi)向《红周刊》分析表(biǎo)示，业(yè)绩出现明显改善的房企，主要(yào)是因(yīn)为过去两(liǎng)三(sān)年时间，尤其是在2021年下半年民营房企(qǐ)不怎么投(tóu)资拿(ná)地之后，国(guó)有企(qǐ)业(yè)仍在持续性地拿(ná)地，且主要集(jí)中在核心城市，投资力度较(jiào)大。投资的驱动(dòng)能够推动房企销(xiāo)售业绩的增长，从而在2023年一季度市场(chǎng)恢复(fù)但仍处于(yú)调整(zhěng)的(de)过(guò)程中，能够保有一个正增长。

　　不过张宏伟同时(shí)也提醒表示(shì)，在房地产的复苏(sū)过程中，还面(miàn)临着一(yī)些不确(què)定性。其实整个(gè)市(shì)场从四月(yuè)份开始(shǐ)又在(zài)往下掉(diào)。除(chú)了杭州、成都(dōu)等极(jí)个别城市四月环(huán)比三月相对表现较好(hǎo)之(zhī)外，包(bāo)括(kuò)北京(jīng)、上海在(zài)内的绝(jué)大多数城市都出(chū)现环(huán)比(bǐ)下(xià)滑的情况。而(ér)现在五(wǔ)月的市(shì)场(chǎng)表现(xiàn)也(yě)不太乐观。按照(zhào)现在的经济状况、收入情(qíng)况(kuàng)，以(yǐ)及市场的去库存压(yā)力、企(qǐ)业(yè)的(de)资金面压(yā)力，可能(néng)会出现，到六月(yuè)份房(fáng)企为了半(bàn)年报冲业绩出现市场的(de)短(duǎn)期反(fǎn)弹外的一(yī)个市场乏力现象。也(yě)就(jiù)是说，第(dì)二季度、第三季度增(zēng)长不确(què)定性(xìng)的压力仍旧(jiù)较大。

　　上海利檀投资(zī)董事长陈昊扬也(yě)向《红周(zhōu)刊(kān)》指(zhǐ)出(chū)，现在整个房地产以(yǐ)及其(qí)上下游(yóu)产业链的复(fù)苏速度都比想象的要慢(màn)很多，我们要多(duō)给(gěi)一些耐(nài)心，这(zhè)个时(shí)候，在房地(dì)产(chǎn)以及上下游就不(bù)是赚(zhuàn)快钱的时(shí)候(hòu)，只(zhǐ)能赚(zhuàn)他(tā)基本面的钱(qián)。但这也意(yì)味着，只有极为少(shǎo)数的、做(zuò)得比同行好得多的(de)企业，会(huì)伴随整(zhěng)个(gè)行业的(de)弱复苏，业绩会逐步体现出(chū)来。所以只能(néng)耐心地(dì)去等待(dài)它(tā)的基(jī)本面(miàn)不断地凸显(xiǎn)出来(lái)，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文中提及个股仅(jǐn)为举例分析，不做(zuò)买卖推荐。）

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