近两年火爆的创(chuàng)新产(chǎn)品公(gōng)募REITs进入密集分红期(qī)，近(jìn)日7只REITs陆续迎来除息日，公(gōng)募REITs整(zhěng)体呈(chéng)现出高比例(lì)稳(wěn)定(dìng)分红，15只(zhǐ)公告2022 年(nián)可供分配金额的REITs产品(pǐn)，平(píng)均分红比例(lì)接近99％。

　　多位业内(nèi)人士(shì)对此表示，强制分红机制是公募REITs主要(yào)特征之一，稳定分红体现出(chū)该类产品长期(qī)投(tóu)资价值，通(tōng)过(guò)观测经营活动现金流、可供分配现金等(děng)指标，也是观察(chá)REITs项(xiàng)目底层资产运营(yíng)情况的“窗口”。他们也提醒(xǐng)普通投资者注意，与产权类项目相比，特许经营REITs项目在经营权到(dào)期后(hòu)不再产(chǎn)生现金收益，特许经营权分红目前已(yǐ)包(bāo)含了利(lì)润分(fēn)配和本金(jīn)的归还，在(zài)选(xuǎn)择投(tóu)资(zī)标的时应了解资产类型和分红的(de)特(tè)征。

　　15只公募REITs产(chǎn)品分(fēn)红

　　平均(jūn)分红比例(lì)98.89％

　　公(gōng)募REITs 进(jìn)入密集(jí)分红(hóng)期(qī)，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚(shàng)有6只REITs实际分(fēn)配情况尚未(wèi)公布。整体来(lái)看，公募REITs呈现出(chū)了(le)高比(bǐ)例(lì)的(de)稳定分(fēn)红，15只公(gōng)告2022 年可供分配(pèi)金额的公(gōng)募REITs产品中(zhōng)，2022年(nián)全年分(fēn)配金额(é)占可供分配金额比例平均为98.89％，且绝大部分分(fēn)配比例在(zài)96％以上。

　　中金基金相关负(fù)责人对此表(biǎo)示(shì)，投资公募REITs的主要(yào)收益来源为(wèi)持有期(qī)分(fēn)红收(shōu)益(yì)，以及基金(jīn)份额交易价格的变化。基金份额二级(jí)市(shì)场价格受(shòu)到公募REITs资产运营情(qíng)况及市场因(yīn)素(sù)的综合影响，较易引起波动。与此(cǐ)相比，基(jī)金分红(hóng)预期(qī)则更有规律可循。公募(mù)REITs的(de)分红主(zhǔ)要来自(zì)基(jī)础(chǔ)设施(shī)资产的经(jīng)营(yíng)现金(jīn)流(liú)，投(tóu)资人通过基金(jīn)募集材料和信息(xī)披露文件，结(jié)合行业及市场情况，可以分析基础设施(shī)项目的经(jīng)营业绩，作(zuò)为(wèi)进行(xíng)投(tóu)资决策的重要参考(kǎo)。

　　“相对(duì)于基金份额二级市场(chǎng)价格变化(huà)导致的浮盈(yíng)或浮(fú)亏(kuī)，分红作为基金(jīn)份额持有人实际获得(dé)的现金收益，对于长期(qī)投(tóu)资者更(gèng)具参考价值。”中金基金相(xiāng)关(guān)负(f分压公式是什么，分压公式是什么意思ù)责人称。

　　平安(ān)基金REITs 投资中心运营高级副总监李华平也表示，根据(jù)《公开募集(jí)基(jī)础设施证(zhèng)券(quàn)投资基金(jīn)指引(yǐn)（试(shì)行(xíng)）》及相(xiāng)关法规(guī)要求，基础设施(shī)基金应当将90％以上(shàng)合并后基金(jīn)年度可分配金(jīn)额(é)以(yǐ)现金形(xíng)式分配给(gěi)投资者(zhě)，强制(zhì)分红机制是公募REITs的主要特征之(zhī)一，稳定的分(fēn)红机制体(tǐ)现(xiàn)出(chū)REITs产品长期投资(zī)价值(zhí)。

　　中航基(jī)金也认为(wèi)，从投资角度来(lái)看，基础设施公(gōng)募(mù)REITs同时(shí)具备(bèi)“股(gǔ)性”和“债性”双重特点。二级(jí)市场价格反映这类产品(pǐn)“股性”的(de)一(yī)面，分(fēn)红体现了这(zhè)类产(chǎn)品的“债性”特点(diǎn)。公募REITs有强制分红要求，分(fēn)红类似于(yú)债(zhài)券派息(xī)，但不等同(tóng)于债券的固定利息回报，而是由可供(gōng)分配(pèi)现金决定。

　　从机构投资者的角度(dù)来看，一方面是公募(mù)REITs丰富了机构投资者(zhě)的投资品类，为资产(chǎn)配(pèi)置多元化提供抓手(shǒu)，具有(yǒu)较(jiào)强的配(pèi)置价(jià)值。另一方面，公募(mù)REITs的分红(hóng)能够(gòu)帮助(zhù)机构(gòu)投资者稳定收益(yì)。机构投(tóu)资者公(gōng)募REITs能够通过分红获取(qǔ)相对于投资债券相对高(gāo)的收益性，在有效控制风险的前提下，增(zēng)厚(hòu)资(zī)产包收益，起到投资(zī)“压舱(cāng)石”的作用。

　　分(fēn)红除了投(tóu)资收益“落袋为安”外，市场(chǎng)对于未来分(fēn)红水平的预期，也是影响REITs基金二级市场(chǎng)价格走(zǒu)势的关键因素之一(yī)。

　　从近期公(gōng)募REITs的二级市场表现看，截至4月(yuè)21日(rì)，今年以来中证REITs（收(shōu)盘）指(zhǐ)数收于975.99 点(diǎn)，年(nián)内下跌(diē)7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股票和债券(quàn)宽(kuān)基指数(shù)。

　　“截(jié)至2023年3月(yuè)31日，有20只公募REITs发布了2022年年报(bào)，部分(fēn)产品受宏观经济的影(yǐng)响，可分(fēn)配金额(é)完成率不达预期，一(yī)定程度(dù)上影响了公(gōng)募REITs二级市场的(de)价格。”李华平称，公募REITs二级市场的价格波(bō)动受多重(zhòng)因素的影响，投资(zī)收益是(shì)影响(xiǎng)REITs二级市场价格的主要(yào)因素(sù)之(zhī)一，而稳定的分(fēn)红(hóng)有利于吸引投资(zī)分压公式是什么，分压公式是什么意思者参(cān)与公(gōng)募REITs二级(jí)市场的投资。

　　中金基金相(xiāng)关负责人也(yě)表示，近(jìn)期经济预期恢复，一(yī)方面市场热点呈现向(xiàng)股票(piào)和债(zhài)券回归的过(guò)程；另一方面(miàn)，基础设施项目(mù)的(de)经营业(yè)绩相对经济活力(lì)的(de)改善有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权(quán)日(rì)，将对基金份额的(de)开盘(pán)指(zhǐ)导价做调减(jiǎn)处理，调减金额根据单(dān)位基(jī)金份额(é)的分红金额进行计(jì)算(suàn)。除权操作是对分(fēn)红前后基金份额净(jìng)值变化的修正，使投(tóu)资人在(zài)基(jī)金分(fēn)红前后均可以(yǐ)获得公平的投资机(jī)会。

　　“分(fēn)红可增强投(tóu)资者长(zhǎng)期投资的(de)信心(xīn)，同时需结(jié)合持(chí)有产品的特性，关注(zhù)二级市场扰(rǎo)动对整体收(shōu)益的影响程度。”中航基(jī)金(jīn)相关人士也(yě)称(chēng)。

　　特许经营权分红包括(kuò)利润(rùn)分配和本(běn)金归(gu分压公式是什么，分压公式是什么意思ī)还

　　普(pǔ)通(tōng)投(tóu)资者(zhě)应了解底层资产情(qíng)况

　　多位业(yè)内人士还提(tí)醒(xǐng)，与现有公(gōng)募基金分红前提是本金(jīn)之上的增值部分不同，特(tè)许经营权REITs基金(jīn)运作期间(jiān)的“分(fēn)红”界定为“分派”更为准确，分派的(de)是(shì)本金与(yǔ)增值两(liǎng)个部分，两(liǎng)个部分之间的比例是变动的，与现(xiàn)有公募基金分红(hóng)差(chà)异很大，大(dà)多数普通投资者可能把“分(fēn)派(pài)”金额误认为是持续分红。一旦30年、40年(nián)、50年(nián)、60年等合同年限到(dào)期后(hòu)基金价值面临极大不确定性，这是该类投资者(zhě)应该注意的(de)情况。

　　李华平(píng)表示(shì)，目前公募REITs主要有特许经营权类和产权类(lèi)两(liǎng)大资产类型，持有产(chǎn)权类产品的收益主(zhǔ)要(yào)包(bāo)括每年(nián)的现(xiàn)金(jīn)分红及资产增值的收益，而持有特许(xǔ)经营类产(chǎn)品(pǐn)的收(shōu)益主要来自项目每年(nián)的现金分红。其中，特(tè)许(xǔ)经营权类资产的分红(hóng)包括了利润分(fēn)配和本金(jīn)的归还(hái)，两者的比(bǐ)率也(yě)是变动(dòng)的，对(duì)特许经营权类资产的(de)公(gōng)募REITs可以(yǐ)内部收益率（IRR）来衡量投(tóu)资(zī)收(shōu)益。普通投资(zī)者(zhě)在(zài)选择(zé)投资标的时(shí)，应了(le)解公募(mù)REITs底层资产的类型。

　　中(zhōng)航(háng)基金也表示，从细分(fēn)来(lái)看，各类(lèi)公募REITs分(fēn)红因底层资产(chǎn)属性不同(tóng)而形成区别。特许经营权类的(de)公(gōng)募REITs产品因其分(fēn)红(hóng)相当于包含(hán)“本(běn)金(jīn)+收益”，分红相对较多，债性偏强。而产权类的公募REITs分(fēn)红主要为“收益(yì)”，更看(kàn)重底(dǐ)层资(zī)产的价(jià)值增值，所(suǒ)以相对(duì)股(gǔ)性偏强。普通投资(zī)者在选择公募REIT时，需要考虑底层资(zī)产属性，对所选(xuǎn)择产品(pǐn)的二(èr)级市场价格和(hé)分红有合理预期。

　　中(zhōng)金基(jī)金相关负责(zé)人也认为，与产权(quán)类(lèi)项目相比，特许经营项目(mù)在经(jīng)营权到期后(hòu)不再能产(chǎn)生现金(jīn)收益，因此将可供分配金额的分配(pèi)理解为“分派”比“分红(hóng)”更加准确。基于这(zhè)个特(tè)点，剩余经营期限较短的(de)特许经营项(xiàng)目，通常(cháng)具备更(gèng)高的(de)分派(pài)率水平。对于(yú)剩余期(qī)限较长的特(tè)许(xǔ)经营权项目，即使(shǐ)分派率(lǜ)相对较低，也(yě)有足够年限收回本金并取得收益。

　　中金基金该负责人提醒投资者注意，特许经营权(quán)项目(mù)的分派金(jīn)额(é)包含了投资本金(jīn)，在不进行(xíng)扩(kuò)募(mù)的(de)情况下，基(jī)金份额单价随着分派进度逐(zhú)年下降是(shì)正(zhèng)常现象，投资(zī)特许(xǔ)经营权REITs的收益来自项目剩余期限产生的现(xiàn)金流。

　　“与特许经营项(xiàng)目(mù)相比，产(chǎn)权(quán)类项目的土地(dì)或建筑的剩余使用年(nián)限一般(bān)较长，再加上到(dào)期后通过对建筑的更(gèng)新(xīn)改造或补缴(jiǎo)土地出让金等追加投资，有(yǒu)机会进一步延(yán)长经营(yíng)期限(xiàn)。这(zhè)种类似永续经营的假设(shè)反映在基(jī)础资(zī)产的估值(zhí)上(shàng)，使产权类REITs具(jù)备更显著的(de)资(zī)产投资属性。”该负(fù)责人称(chēng)。

　　观测内部(bù)收益率(lǜ)等指标

　　评估项目底层(céng)资产运营情况(kuàng)

　　在基金分红的时点(diǎn)，多位业内(nèi)人士还表示，在产品分红期，投资者(zhě)可以观测经营(yíng)活(huó)动现金流、可供分配现(xiàn)金、内部收益率等指标，来观(guān)察和(hé)评估项(xiàng)目底层资产的运营(yíng)情况。

　　中航基金表(biǎo)示，年报指标中，跟现金相关的指标有两个(gè)：一是(shì)年报(bào)中披露的(de)经营活动现金流，二(èr)是可(kě)供分配现金(jīn)，二者存在本质性区别。经营活动产生的(de)现金净流量是指企业经营、筹资、投(tóu)资产生的现(xiàn)金流(liú)，基(jī)于(yú)企业(yè)本(běn)身经营活动产生；可供分(fēn)配的(de)现金实质上是从EBITDA出发，对非现(xiàn)金影响利润表的项目(mù)进行调整，加期(qī)初现(xiàn)金，最终得(dé)到(dào)的账面(miàn)现金。

　　李华平也表示，公(gōng)募REITs作为资产配置新选择，投资价值(zhí)体现在(zài)相(xiāng)对股债(zhài)市(shì)场(chǎng)独立的(de)资产配置功能，比较适合长期持有(yǒu)。建议投资者对经营权类的资产可以(yǐ)更多关注内部(bù)收益率的高低(dī)，对产权(quán)类(lèi)的(de)资产(chǎn)更多关注(zhù)分派率(lǜ)高低。因为公募(mù)REITs可分配收(shōu)益主要来自底层资产的(de)经营净现金流，所以底层(céng)资(zī)产运营(yíng)情况直(zhí)接(jiē)影(yǐng)响(xiǎng)投(tóu)资回报，投资者可综合考虑原始权益人综合实力(lì)、运营管理机(jī)构实力、公募基(jī)金管(guǎn)理人实力等多重(zhòng)因素来(lái)选择投(tóu)资标(biāo)的。

　　中信证(zhèng)券研报(bào)也(yě)显(xiǎn)示，公募REITs进入(rù)密(mì)集分红期，由(yóu)于分红交(jiāo)易带(dài)来的短(duǎn)期(qī)博弈机会仍(réng)在，叠加(jiā)此(cǐ)前市场接连回调，建(jiàn)议投资者关注有基本面支撑、填(tián)权效应相对明(míng)显、同时分红规模较(jiào)为可观的个券(quàn)。

　　“公募(mù)REITs的招募说明书(shū)均(jūn)会载明REITs在发行首年(nián)及次年的可供分配金(jīn)额预测。投资(zī)者(zhě)可以将REITs的(de)实际(jì)分红(hóng)金(jīn)额与(yǔ)募集(jí)材料中披露(lù)预测进行比较分析，结合经(jīng)济及市场的(de)实际(jì)环境，对基础设(shè)施项目的运营业绩及REITs的管理能力(lì)进行判断。”中金基金(jīn)上述负责人也(yě)称(chēng)。

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