导读

　　黄金二十年(nián)之后(hòu)，当下中国地产步入(rù)大分化时(shí)代而非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国房地产市场黄(huáng)金(jīn)二十年。2019-2021年，连续(xù)三年商品(pǐn)住(zhù)宅销售面(miàn)积超15亿(yì)平，足够(gòu)4000万家庭入住。恰逢近年地产持续低景气，有关中国地产是否过剩的讨论(lùn)日益热烈。

　　拨开迷雾，本文(wén)试图厘(lí)清中(zhōng)国城镇存量(liàng)住宅真实情况(kuàng)，据此判断中(zhōng)国(guó)未来地产趋势。

　　有媒体渲染中国地产存量极(jí)度过剩，事实是否如此？

　　住建(jiàn)部披露全(quán)国有近6亿栋(dòng)房(fáng)屋建(jiàn)筑，第(dì)七次人口普查调查数据(jù)显示(shì)城(chéng)镇家(jiā)庭户人均住宅间数为(wèi)1.06间。市(shì)场陷入(rù)怀疑(yí)，中(zhōng)国(guó)房子是否真的过剩？

　　事实(shí)上住建(jiàn)部披露的近6亿栋城乡房屋(wū)建(jiàn)筑中，城镇建(jiàn)筑(zhù)占比不到(dào)一成，其中还包括大量城镇非住宅建筑(zhù)，如商业办公楼、学校等，因此6亿栋房屋中(zhōng)城镇(zhèn)住宅占比极低。

　　七普显示(shì)中(zhōng)国城(chéng)镇居(jū)民人均(jūn)住宅(zhái)间数为1.06间，但居住舒适不(bù)是人均一间房(fáng)所(suǒ)能满足，它(tā)与房屋质(zhì)量、居住(zhù)面积、配套设施等因素(sù)密切相(xiāng)关。中国的人均住宅间数较发达国家(jiā)还有很大差距。人(rén)均住宅间(jiān)数大(dà)于1同样(yàng)不意味着中国(guó)住宅市场已经饱和。

　　我们测算发现中国城镇居民户(hù)均1套房，其(qí)中每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并(bìng)无直接公布中国(guó)家庭户(hù)均住宅(zhái)的数(shù)据，我(wǒ)们根据商(shāng)品住宅套(tào)数、商品(pǐn)住宅(zhái)占比和城镇家(jiā)庭户数，计算出城镇(zhèn)家庭住宅(zhái)套户比。

　　测算结果显示，目前(qián)城(chéng)镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期(qī)房顺(shùn)利交付(fù)，直至2024年，中(zhōng)国每户(hù)城镇(zhèn)家庭才拥有(yǒu)1套住(zhù)宅，其中商业住宅仅0.64套(tào)。

　　户均一套房(fáng)似乎意味着(zhe)户户有(yǒu)房，然而事实上中国(guó)住(zhù)宅(zhái)市场供需并不(bù)平衡。

　　国际数据显示，成(chéng)熟(shú)房地产市场(chǎng)的住宅套户比(bǐ)会大(dà)于1，在1.1左右。

　　之所以说(shuō)不(bù)平衡，是因为户均一套房无法(fǎ)满足流动(dòng)人口的租赁和置业需(xū)求。全(quán)国总人(rén)口的近三(sān)成都是流(liú)动人(rén)口，流(liú)动人(rén)口(kǒu)会选(xuǎn)择(zé)在大城市租房(fáng)挣钱，在老家买(mǎi)房(fáng)，从而产生了(le)额外的住宅(zhái)需求。

　　即(jí)便户均一套房(fáng)，中(zhōng)国未来地产仍有四大(dà)新(xīn)增需求动力。

　　第(dì)一，户(hù)均人(rén)口规模缩小，一(yī)人(rén)户、两(liǎng)人(rén)户占比(bǐ)不断增加，导致家庭(tíng)户数增多。小家庭化趋势将延续，带来新(xīn)户购(gòu)房(fáng)需求增长。

　　第二，经(jīng)济板块(kuài)的(de)分化日益明显，区域经济资源分配(pèi)的再(zài)集中吸引着人口流入，人口净迁入城市的新增住宅需求有望持续旺盛。

　　第(dì)三，30％左右的家庭住在2000年以(yǐ)前(qián)建成(chéng)的住(zhù)宅中，涉及超(chāo)9000万(wàn)家庭、81亿平方米的住宅建筑面积。促成“老破(pò)小”住宅(zhái)的改造势(shì)在必(bì)行。

　　第四(sì)，中国的人均住宅(zhái)间数与(yǔ)人均住宅建筑面积均较发达国(guó)家(jiā)有着(zhe)不小差距，“住上更(gèng)大房(fáng)子”的(de)改善性需求正在不断(duàn)增加。

　　黄(huáng)金二十年之后，当(dāng)下(xià)中国(guó)地产步入大分化时代(dài)而非(fēi)停滞(zhì)期。

　　如(rú)果说过去二十(shí)年是中国地产黄金(jīn)发展(zhǎn)期，地产矛盾更多体现为住宅(zhái)供给存在(zài)不足(zú)，这是过(guò)去二十年房价快速上涨基石。那么当下房地产(chǎn)大(dà)分化时代已至(zhì)，大分化(huà)时代下地产矛盾则更多体现在住宅质量供需(xū)冲突。

　　地产大分化必将体(tǐ)现在(zài)不同能级城市(shì)之间(jiān)，不(bù)同区域板块之间，不(bù)同品(pǐn)质住宅(zhái)之间。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言

　　不(bù)久前，官方披露全国已(yǐ)有近(jìn)6亿栋房屋建筑，引发热议。从(cóng)2月以(yǐ)来，各(gè)大城市二手房挂牌量(liàng)突然激(jī)增，引发一(yī)阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房子是(shì)否(fǒu)已经过剩？

　　中国城(chéng)镇(zhèn)住宅到底是供给过剩，还是供需平衡，或是仍然存在不足(zú)？可惜由于住(zhù)宅存量数据(jù)并未公布，我们无法直接知晓具体情(qíng)况。

　　拨开(kāi)迷雾，我们(men)测算出中国城镇家庭(tíng)户均拥有住宅(zhái)套数，回答当(dāng)前的房子是(shì)否真的过剩了？据此判断(duàn)未来房地产市(shì)场(chǎng)会如何发(fā)展(zhǎn)。

　　一、如何有效观察中国(guó)户均拥有住宅(zhái)数量

　　（一）中国住宅数量过剩的直(zhí)观(guān)判断站不住(zhù)脚

　　今年2月，在(zài)以全国自然灾害(hài)综合风险普查(chá)工作(zuò)情况(kuàng)为主题的新闻发布会上，负责人对外披露：“住宅(zhái)城乡(xiāng)建(jiàn)设行(xíng)业获取了全国近6亿栋城乡房屋建筑数据以及80多万处市(shì)政设施数据。”

　　14亿(yì)人住(zhù)6亿栋房(fáng)屋建筑，平均每栋建筑(zhù)住不到(dào)3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在(zài)这近6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑(zhù)中，农村房屋占(zhàn)9成以上，以栋(dòng)数计(jì)算的城镇房屋实(shí)际(jì)仅(jǐn)有(yǒu)4700多万栋，还包括了大量商业楼、写(xiě)字楼(lóu)、学校、医院等非住宅(zhái)。总的(de)算下来(lái)，住宅占(zhàn)比并不大。

　　第七次人口普(pǔ)查数据公布了中国城镇家(jiā)庭户人均住宅间数为1.06间，其中城市家庭户(hù)居民人均0.99间，乡镇家庭户(hù)居(jū)民(mín)人均1.18间。

　　人(rén)均(jūn)住宅间数(shù)大于1，看(kàn)似意(yì)味着人人都有(yǒu)房间居住。

　　居住水平不仅与房间(jiān)数量有关，更与房屋(wū)质量、居住面积、配套设施等因素密切相关。单单从人均住宅间(jiān)数不能(néng)完全(quán)反映(yìng)出城镇居(jū)民的居(jū)住水平。

　　中(zhōng)国主要是以家庭为单位购买成(chéng)套住宅，一套设施(shī)齐全的住(zhù)宅(zhái)才是城(chéng)镇居民(mín)宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅的测(cè)算思路、数据和方法

　　中国城镇居民住宅主要分两大类，一类(lèi)是(shì)商品(pǐn)住宅，另(lìng)一类是保障房、原公(gōng)有住宅(zhái)、自建房等非商品住宅。

　　目前缺乏统计数据(jù)，并没(méi)有直接公布(bù)城镇住(zhù)宅(zhái)数量。居民住宅相关数据有两(liǎng)处可以(yǐ)直接公布，一是每年商品住宅(zhái)销(xiāo)售套数（统(tǒng)计局(jú)）；二是居(jū)民(mín)住(zhù)宅(zhái)来源（人口普查(chá)数据）。计算(suàn)中国居民户均(jūn)住宅数量，我(wǒ)们(men)主要用到上述两组数据。

　　中(zhōng)国住(zhù)宅改(gǎi)革(gé)始(shǐ)于1998年，1998年之前商品(pǐn)住宅数(shù)量极少，可忽略(lüè)不(bù)计(jì)。估算城(chéng)镇居民户(hù)均住宅套数分三步走(zǒu)：

　　第一步，将1999年以来每年(nián)商品住宅(zhái)销售套数(shù)相加(jiā)，我们就能够得到当前商(shāng)品住宅总存量。

　　第(dì)二步，根据城镇居民(mín)拥有的商品(pǐn)住宅和(hé)非商品住宅比例，推算(suàn)得到居民住宅总(zǒng)套数。

　　第三步，将城(chéng)镇居(jū)民拥(yōng)有的商(shāng)品住宅总数(shù)除(chú)以家庭(tíng)户(hù)数(shù)，我们就能够(gòu)得到城镇户(hù)均拥(yōng)有的住宅数量。

　　具体(tǐ)计算公式(shì)如下：

　　城镇家庭住宅套(tào)户比=住宅(zhái)总套数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品(pǐn)住宅套(tào)数(shù)/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商(shāng)品住宅(zhái)占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房(fáng)

　　中国住宅存量到(dào)底(dǐ)有多少，目(mù)前缺(quē)乏一个准确统计。我(wǒ)们利用既有统计数据，大致测算得(dé)到中国(guó)存量房地(dì)产套数，并进一步推算中国城镇(zhèn)家庭户均拥有的住宅(zhái)数量。

　　（一）城镇居(jū)民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年(nián)，我们计算得到：

　　（一）中国商品住宅(zhái)累(lèi)计(jì)销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有(yǒu)0.64套(tào)商品住宅(zhái)（包含现(xiàn)房和期房）。

　　中国的房地产销售以(yǐ)期(qī)房为主，从2019年开始，新房销售中期房占比近9成。本(běn)文去(qù)除(chú)商品住宅累计销售(shòu)套数里的期房(fáng)销售，得到(dào)商品住宅现房套数(shù)。

　　以2022年(nián)商品住宅现房(fáng)套数计(jì)算为例：

　　2022年商(shāng)品住宅现(xiàn)房(fáng)套数(shù)=截止到2022年商品住宅累计销售套(tào)数-过去(qù)三年(nián)（2020、2021和(hé)2022年）的期房销售额。

　　主流房企(qǐ)竣工周(zhōu)期在2-3年，并考虑到交房后装(zhuāng)修的时(shí)间，取(qǔ)最大值3年(nián)。

　　将(jiāng)商品住宅现房(fáng)套数除(chú)以家(jiā)庭户(hù)数，算出：

　　（三）目前中(zhōng)国城镇家庭户均拥有0.54套(tào)商品现房(fáng)住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民户(hù)均(jūn)拥(yōng)有住宅1.02套

　　接下来我们需要(yào)进一步(bù)推算中(zhōng)国城镇居民拥有的户均住(zhù)宅套数。

　　首(shǒu)先，七普数据显(xiǎn)示(shì)中国城镇居民的(de)住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥有(yǒu)住宅(zhái)。其中自建(jiàn)住宅占比21％，购(gòu)买商品住宅占比(bǐ)31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经济(jì)适(shì)用房(fáng)占比3.8％、原公有住宅占比(bǐ)6.1％，通过继承或赠与占比(bǐ)0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的(de)家庭(tíng)租赁廉租(zū)房与其他(tā)住宅。

　　其(qí)次，我(wǒ)们假定(dìng)租赁其(qí)他(tā)住(zhù)宅和购买二手房都(dōu)是商品住宅，因此将租赁其他住宅(zhái)、购买商品住宅与购买二手(shǒu)房加(jiā)总，得到商品住宅占居民所(suǒ)有住宅(zhái)的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年(nián)期间商品住宅(zhái)增幅为(wèi)过去(qù)十年(nián)变(biàn)化幅度(dù)的(de)20％，计算2011年-2020年(nián)商品住宅的实际变化比例(lì)，从而我们估算出2022年商品(pǐn)住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户城(chéng)镇家庭拥(yōng)有0.86 套(tào)住宅。但考虑已购(gòu)期(qī)房，中国平均每户(hù)城镇家(jiā)庭拥有1.02套住(zhù)宅。

　　如果交(jiāo)房(fáng)顺利，已购期房会在(zài)2-3年内陆(lù)续交付使(shǐ)用(yòng)，到2024年，中国平均每户城镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城镇户均一套(tào)房的三点含(hán)义

　　既然城镇居(jū)民(mín)已(yǐ)经达到(dào)了户均一(yī)套房的程度(dù)，“户(hù)户有房”是否(fǒu)意味着中国(guó)城镇化(huà)进(jìn)展终结(jié)，甚至意味(wèi)着中国地产存量供给绰绰(chuò)有余？

　　（一(yī)）户均一套房并不意(yì)味着住宅市场供需平衡

　　需要(yào)有多(duō)余住宅来(lái)满足因人口流动、居民换房等因素产生的住宅(zhái)需求。因(yīn)此，成熟(shú)房地产(chǎn)市场(chǎng)的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国和日本的(de)住宅套户比均高(gāo)于1.1，其(qí)中，英国的(de)住宅套(tào)户比最高，为1.19，日本(běn)为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均(jūn)刚(gāng)好一(yī)套房，就会造成人(rén)口净流入地的(de)住(zhù)宅市(shì)场供不(bù)应(yīng)求，造成房价(jià)或房租迅速上涨。

　　七普指出中国的流动(dòng)人口3.76亿，省内流动人口和省(shěng)际流动人口分(fēn)别为2.51亿人和1.25亿(yì)人(rén)。

　　流动人口会(huì)选择(zé)在(zài)大(dà)城(chéng)市租房挣钱，在(zài)老家县城买房。

　　暨南大学2017年(nián)的中国城乡人口流动调查数据显示，在(zài)上(shàng)海、杭州以(yǐ)及南京工作的(de)流(liú)动人(rén)口在老家拥有(yǒu)住宅比例分别为28％、21％和18％。大(dà)城市的高工资吸引打工(gōng)人，但高房(fáng)价迫(pò)使打工人回乡置业(yè)。

　　流(liú)动人口实际上会占(zhàn)据(jù)两套房，在高房价(jià)的大城市租赁一(yī)套房，在房价较低的县(xiàn)城购买一套房(fáng)。所以(yǐ)说户均一套(tào)房(fáng)无法满足庞大流动(dòng)人口(kǒu)的租赁(lìn)与(yǔ)置业(yè)需求(qiú)。

　　（二(èr)）至少9000万户家庭住宅品(pǐn)质仍需改(gǎi)善

　　目前，中国的城镇住宅(zhái)中依然有不少老旧小(xiǎo)区。

　　三(sān)成家庭(tíng)，也(yě)就是约9000万户城镇居民住宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅(zhái)年龄(líng)至少(shǎo)在33岁以(yǐ)上(shàng)。

　　这批存在着建(jiàn)筑结(jié)构松散、设施陈旧、安全隐患大等问题，如电线老化、管道等基础设施(shī)陈旧，给住户(hù)的生活带来了(le)很大的不便和安全(quán)隐(yǐn)患，并且(qiě)居(jū)住(zhù)体验较差(chà)。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积(jī)小。占比(bǐ)为31.3％的家庭户数拥(yōng)有的住宅面积占(zhàn)比仅为27.6％。仍然存(cún)在5％左(zuǒ)右的家庭没有(yǒu)独立(lì)卫浴和厨房(fáng)。这类上世纪修建(jiàn)的老旧小区很难(nán)满(mǎn)足现代生活需求(qiú)，在未来大都(dōu)会(huì)被拆迁重(zhòng)建(jiàn)。

　　近五成的家庭住宅为(wèi)一居室(shì)和二居(jū)室(shì)，户型偏小。其中一居室占比为14.9％，二居室占(zhàn)比为33％。对比(bǐ)镇(zhèn)，城市家庭住(zhù)宅户型更小，当然这与城市土地资源紧张(zhāng)有(yǒu)关。

　　（三）人均(jūn)住宅面积(jī)扩张(zhāng)是未来地(dì)产的需求驱动力

　　根据七普(pǔ)数据测算，2020年城(chéng)镇家庭户住(zhù)宅存(cún)量总面积为(wèi)294.6亿(yì)平。暂不考虑两年间(jiān)农民带房进城和(hé)老旧小区拆迁，加(jiā)上2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿(yì)与(yǔ)6.3亿(yì)），得出2022年住宅存(cún)量总面积(jī)为308.16亿平，人均(jūn)住宅建筑面积(jī)为39.45平方米。

　　超过一(yī)半(bàn)的(de)家庭人均住宅建筑(zhù)面积小于均值，近4成家(jiā)庭人(rén)均住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的城(chéng)镇家庭人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积不足19平(píng)方(fāng)米(mǐ)，不及全国人均(jūn)水平(píng)的一半。若(ruò)去除20％的公摊，可使用(yòng)的(de)住宅(zhái)面(miàn)积仅(jǐn)为15.2平方米。上海(hǎi)市(shì)将人均住宅建筑面积低(dī)于(yú)15平方米的家庭界定为住宅存在困难(nán)，若按(àn)这个标准(zhǔn)算的话(huà)，中国有11.3％的家庭(tíng)存在住宅困难问题。

　　若人均(jūn)可使用住宅(zhái)面积为40平，即人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积为50平，只考(kǎo)虑家庭户人数，需要住(zhù)宅(zhái)总量约(yuē)390.6亿平，较(jiào)目前至少新增82亿平。

　　对比(bǐ)发达国家(jiā)人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德(dé)国和英(yīng)国都(dōu)高(gāo)于40㎡，中国的(de)人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差(chà)不大。但若(ruò)去除公(gōng)摊面积后(hòu)，中国的人均(jūn)可(kě)使用面积为(wèi)31.56㎡，这一(yī)差距将变得(dé)明显。

　　若(ruò)考虑约(yuē)1.4亿的集体户(hù)人口，所需要的住宅总量会(huì)更多。

　　四、户(hù)均已然1套房，未来地产(chǎn)还会有需(xū)求么？

　　我(wǒ)们测算得到中国城(chéng)镇家庭户均1套房，看似(shì)已经(jīng)户户有房。即便如此(cǐ)，中(zhōng)国人口静态结构和(hé)动态趋势演绎(yì)，决定了中国未(wèi)来地产仍有需求释(shì)放。户均1套(tào)住(zhù)宅现(xiàn)实(shí)之(zhī)下，中(zhōng)国未(wèi)来(lái)城镇住宅需求(qiú)主要(yào)来自(zì)于(yú济南初中排名前十名(济南中学排名)，济南初中排名前50)四个(gè)方面。

　　第一，户(hù)均人口缩(suō)小(xiǎo)，家(jiā)庭户数增多，新户购(gòu)房需求扩张。

　　过去(qù)20年我(wǒ)国城镇家庭户均人口数不断下降(jiàng)，六普显示城镇(zhèn)户均人口规模为2.85人/户，而七普显示城镇户均人口规(guī)模为2.62人/户，一人户、二人户的占比明显(xiǎn)上(shàng)升，人口小家(jiā)庭(tíng)化趋势(shì)将继续(xù)延续，导致户(hù)数会因户均人口规模(mó)的缩小而增(zēng)多(duō)。

　　第二(èr)，人口迁(qiān)移(yí)导(dǎo)致(zhì)经济发展带来的新增住宅需求旺盛。

　　中国经济板块的分化日(rì)益明显(xiǎn)，资源和(hé)生(shēng)产(chǎn)要素逐(zhú)步向经济带、都市(shì)圈中心城市流入(rù)，区(qū)域经济(jì)资源分配的再集(jí)中(zhōng)吸(xī)引(yǐn)着(zhe)人口流入。人(rén)口迁移势(shì)必涉及到买房租房，给迁入地住宅市场带来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住(zhù)人口增量(liàng)为72万，而出(chū)生人口(kǒu)为(wèi)44.9万(wàn)人(rén)，死亡(wáng)人口为38.4万人(rén)，自(zì)然增加人(rén)口仅为(wèi)6.5万人(rén)，其人口增长主(zhǔ)要受益于人(rén)口迁移(yí)。

　　第(dì)三，老(lǎo)旧小区(qū)改善性(xìng)需求依然庞大。

　　从2011年到2020年(nián)，自建住宅(zhái)和(hé)原公有住宅的(de)家庭拆(chāi)迁改(gǎi)建最多。自建房家庭(tíng)比例从31.5％到(dào)21％，下(xià)降了10.5个百分点(diǎn)；原公(gōng)有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再(zài)加上其他住(zhù)宅(zhái)（5％）与家庭住宅(zhái)建造时间(jiān)为2000年以前的(de)比(bǐ)例（31.3％）大致(zhì)相吻合。

　　十年间新增8473万家(jiā)庭(tíng)户，自建住(zhù)宅(zhái)和原公(gōng)有(yǒu)住宅减少了1282万户，住(zhù)宅净需(xū)求增加9755万户。49％的(de)家庭购买商品住宅，21％的家庭购买二手(shǒu)房。在新(xīn)增(zēng)住宅需求中，有7成家庭(tíng)购买了商(shāng)品住(zhù)宅。租(zū)房、购买(mǎi)经济适用(yòng)房和其他分(fēn)别(bié)占比18％，3％和9％。未来(lái)随着城中村和(hé)旧城改造，商(shāng)品住宅的占比(bǐ)势(shì)必会进一步上升。

　　2000年以前建造的住(zhù)宅(zhái)建筑面(miàn)积还有约81亿(yì)平，涉及城(chéng)镇(zhèn)家庭约9000万户。破旧的城中村、老公有住宅，建筑面积小、质量低、基础设施配套差、没(méi)有或少有物(wù)业管理，居民(mín)追求美好、宜居生活的环(huán)境，背(bèi)后的改善性需求有待(dài)释(shì)放。

　　第(dì)四，“住上更大房子”的改善性需求还(hái)将有所增(zēng)加(jiā)。

　　刚需购(gòu)房受限于资金，倾向于中小户型。已有住宅(zhái)家(jiā)庭(tíng)希望提高(gāo)生活品(pǐn)质，以小换大、以(yǐ)旧(jiù)换新。2022年底的中央经济(jì)工作会议明(míng)确指出支持住宅改善(shàn)等消(xiāo)费。

　　OECD国(guó)家(jiā)的(de)人均住宅间数为1.71间(jiān)，无论是否考虑乡村住宅因素，中国(guó)的人(rén)均住宅间数较其(qí)他国家依旧存在(zài)不小(xiǎo)差距。

　　住宅舒(shū)适度与经济水平有着密(mì)切正向联系。随着经济发展水(shuǐ)平的提高，中国的人均住宅间数与人均(jūn)住宅建筑面积将随之(zhī)增长。

　　如(rú)果说过去二十年是中(zhōng)国地产黄金(jīn)发展期，地产矛盾(dùn)更多体现为住(zhù)宅供(gōng)给存在不足，供(gōng)需出现(xiàn)错配，这是(shì)过(guò)去二十年房价快速上涨基石。那么未(wèi)来将(jiāng)是住(zhù)宅质量的(de)供需冲突。房地(dì)产(chǎn)大分(fēn)化时代(dài)已至(zhì)，这种分化不单局限于城市能级之间差异，优(yōu)质小(xiǎo)区和老旧(jiù)二(èr)手房之间的(de)差异也将(jiāng)越(yuè)发扩(kuò)大。

　　风险提示

　　人(rén)口普查(chá)数据调查的是人，并不是针对住宅，因此可(kě)能(néng)存在(zài)统(tǒng)计(jì)偏差。商品住宅(zhái)占比实际值可能偏低，其增速可能(néng)超(chāo)预期(qī)。

未经允许不得转载：IDC站长站，IDC站长，IDC资讯--IDC站长站 济南初中排名前十名(济南中学排名)，济南初中排名前50