近两年火爆的创新产品公募REITs进入密集分红(hóng)期(qī)，近(jìn)日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整(zhěng)体呈现出高比(bǐ)例稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供(gōng)分配金(jīn)额的(de)REITs产品，平均分红比例(lì)接近99％。

　　多(duō)位业内人士对(duì)此表(biǎo)示，强(qiáng)制分(fēn)红(hóng)机制(zhì)是(shì)公(gōng)募REITs主要特征之一，稳定分红体(tǐ)现出该类产品长期投(tóu)资(zī)价(jià)值，通(tōng)过观测(cè)经营活动现金流、可供分配现金等指标(biāo)，也是观察REITs项目(mù)底层资产运(yùn)营情况的(de)“窗(chuāng)口”。他们也提醒(xǐng)普(pǔ)通投资者注意，与产权类项目相比(bǐ)，特许经营REITs项目在经营权到期后不(bù)再(zài)产(chǎn)生现金(jīn)收益，特许经营权(quán)分(fēn)红目(mù)前(qián)已包含了利润分配和本金(jīn)的归还，在选择投资标(biāo)的时应了解(jiě)资(zī)产类型(xíng)和(hé)分红的特征(zhēng)。

　　15只公(gōng)募REITs产品分红(hóng)

　　平(píng)均(jūn)分红(hóng)比例(lì)98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集分红(hóng)期(qī)，近日7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日(rì)，此外尚有6只REITs实际分配情况尚未公布。整体来看，公募REITs呈现出了(le)高(gāo)比例的稳定(dìng)分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金额的(de)公(gōng)募REITs产品中，2022年(nián)全年分(fēn)配金(jīn)额占可供分配金额比例平均为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以(yǐ)上。

　　中金基金(jīn)相关负责(zé)人对此(cǐ)表示，投资公募REITs的主要收益来源为持(chí)有期分红收益，以及(jí)基金份额(é)交易价格(gé)的变化。基金份(fèn)额二级市场(chǎng)价格受到公募REITs资(zī)产运营(yíng)情况及(jí)市场因素(sù)的综合影(yǐng)响，较易引(yǐn)起波动。与此相比，基金分红预(yù)期(qī)则更有规律可循。公募REITs的分红主要来自(zì)基础(chǔ)设施资产的(de)经营现金流，投资人(rén)通过基金募集材料和信息披露文件，结合行业及市(shì)场(chǎng)情况，可以分析(xī)基(jī)础设施项目的经营业绩，作为(wèi)进行投资决策的重(zhòng)要参考。

　　“相对(duì)于基金(jīn)份额二(èr)级市场价格变化导致的浮(fú)盈或浮亏，分红作为基(jī)金份额持有人(rén)实际获得的现金收益，对(duì)于长期投资(zī)者更具参考(kǎo)价值。”中金基金相关(guān)负责(zé)人称。

　　平安基(jī)金REITs 投资中心运营(yíng)高(gāo)级副总监李华平也表示(shì)，根(gēn)据《公开(kāi)募集基础设(shè)施发小是男的还是女的啊 发小是指什么关系(shī)证(zhèng)券投资基金指引（试行）》及相关法规要求(qiú)，基(jī)础设施基(jī)金应当将90％以上合(hé)并后(hòu)基金年度可(kě)分配金额以现金形式分配给投资者，强(qi发小是男的还是女的啊 发小是指什么关系áng)制分红(hóng)机制是(shì)公募REITs的主要特征之一(yī)，稳(wěn)定的分红(hóng)机制体现出REITs产品长期投资价值。

　　中航基金(jīn)也认为，从投资角度来看(kàn)，基础设施公(gōng)募REITs同时(shí)具备“股性”和“债性”双(shuāng)重特点(diǎn)。二(èr)级市(shì)场(chǎng)价格(gé)反(fǎn)映(yìng)这类产(chǎn)品“股性”的一面，分红体现了这(zhè)类产品的(de)“债性”特点。公募(mù)REITs有(yǒu)强制分红要求，分红类(lèi)似(shì)于债券派息，但不等(děng)同于(yú)债(zhài)券的(de)固定(dìng)利息回报，而是(shì)由可供分(fēn)配现金决定。

　　从机构投资(zī)者(zhě)的(de)角(jiǎo)度(dù)来看，一方面(miàn)是公募(mù)REITs丰富(fù)了机构投资者(zhě)的投(tóu)资品(pǐn)类，为资产配置多元化(huà)提供抓手，具有较强的(de)配置(zhì)价值。另一方面，公募(mù)REITs的分红能够帮助(zhù)机构投资(zī)者稳定收(shōu)益。机构(gòu)投(tóu)资者公募REITs能够通过分红获取(qǔ)相对于(yú)投资债券相(xiāng)对高的收益性(xìng)，在有效(xiào)控制风险(xiǎn)的前提下，增厚资产包收益(yì)，起到投资(zī)“压舱石”的作用。

　　分红除(chú)了投资收益“落袋为安”外，市场(chǎng)对于未来分红水(shuǐ)平的预期，也是影(yǐng)响REITs基金二级市(shì)场价格走势的关(guān)键因素(sù)之一(yī)。

　　从近期公募REITs的二(èr)级市场表现看，截至4月21日，今年(nián)以来中证(zhèng)REITs（收盘）指数(shù)收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股(gǔ)票和债券宽基(jī)指数。

　　“截(jié)至(zhì)2023年3月31日，有20只公募REITs发(fā)布(bù)了2022年年报，部(bù)分产品(pǐn)受(shòu)宏观(guān)经(jīng)济的影响，可分配金额完成(chéng)率不达预期，一定程(chéng)度上(shàng)影响了(le)公募(mù)REITs二级市场的价格(gé)。”李(lǐ)华平称，公募(mù)REITs二级市场的(de)价(jià)格波(bō)动(dòng)受多重(zhòng)因(yīn)素的影响，投资收益(yì)是影响REITs二(èr)级市场价格的主(zhǔ)要因素之一(yī)，而稳定(dìng)的分红有利于吸引投资者参与(yǔ)公募REITs二(èr)级市场的投资。

　　中金(jīn)基(jī)金(jīn)相关负责人也表示，近(jìn)期经(jīng)济(jì)预期恢(huī)复，一方面市场热点呈现向(xiàng)股票和债(zhài)券(quàn)回归的过程；另一方(fāng)面，基础设(shè)施项目的经营业绩相对经济(jì)活力(lì)的改善有(yǒu)一(yī)定的(de)滞后(hòu)性。

　　此外，公(gōng)募REITs在分红除权日，将对基金份额的开盘(pán)指导价做调减处理，调减(jiǎn)金额根据单(dān)位(wèi)基金份(fèn)额的分红金(jīn)额进行计算。除权操作是(shì)对分红前后基金份额净值变化的修正，使投(tóu)资人在基金分红前后均(jūn)可以获得(dé)公平(píng)的(de)投(tóu)资机会。

　　“分红可增强(qiáng)投资(zī)者长期投资的信(xìn)心，同时需结(jié)合持有(yǒu)产品的特性，关注二级市场(chǎng)扰(rǎo)动对整体收(shōu)益(yì)的影响(xiǎng)程度。”中(zhōng)航基金相(xiāng)关人士也称。

　　特许(xǔ)经营权分红包括(kuò)利润分(fēn)配(pèi)和本金归还

　　普(pǔ)通投资者应了解底层(céng)资产情况

　　多位业内(nèi)人士还提醒，与现(xiàn)有公(gōng)募基金分红前(qián)提是本(běn)金(jīn)之(zhī)上的(de)增值部(bù)分不同(tóng)，特许经(jīng)营权(quán)REITs基金(jīn)运作(zuò)期间的(de)“分(fēn)红”界定(dìng)为“分派”更为(wèi)准确，分派的是本金与(yǔ)增值两(liǎng)个部分，两(liǎng)个部分之(zhī)间的比例是变(biàn)动的，与现有公募基金分红差异(yì)很大，大多数普通投资者(zhě)可(kě)能把“分派”金额误认为是持(chí)续分红。一(yī)旦30年、40年、50年、60年(nián)等(děng)合同年限到期(qī)后基金价值面临极大不确定性(xìng)，这是该类投资者应该注意的情况(kuàng)。

　　李华平表示(shì)，目前公(gōng)募REITs主(zhǔ)要有(yǒu)特许经营(yíng)权(quán)类和产(chǎn)权类两大资产类型(xíng)，持(chí)有产权类产品(pǐn)的收益主(zhǔ)要包括(kuò)每年(nián)的现(xiàn)金分红及资产增值(zhí)的收益(yì)，而持(chí)有特许经营类产品的(de)收(shōu)益主要来自项目(mù)每年的现金分(fēn)红。其(qí)中，特许经营权类资产的分(fēn)红(hóng)包括了(le)利润(rùn)分配和本金的归还，两者的比率也(yě)是变动的，对特许(xǔ)经营权(quán)类资产的公(gōng)募REITs可以内(nèi)部收益(yì)率(lǜ)（IRR）来衡(héng)量投(tóu)资收益。普(pǔ)通投资者在(zài)选择投资标的时(shí)，应了解公募(mù)REITs底层(céng)资产的类(lèi)型。

　　中航基金也表示，从(cóng)细分来看，各类(lèi)公募REITs分红(hóng)因底层资产(chǎn)属(shǔ)性不同而(ér)形(xíng)成区别。特许经营权类的公募REITs产(chǎn)品因其分红相当于包含“本(běn)金+收(shōu)益”，分红(hóng)相对较多，债性偏强。而产(chǎn)权类的公募(mù)REITs分红主(zhǔ)要为“收益(yì)”，更看重底层资(zī)产的价(jià)值(zhí)增值，所以(yǐ)相对(duì)股(gǔ)性偏强。普通(tōng)投资者在(zài)选择公(gōng)募REIT时，需要考虑(lǜ)底(dǐ)层资(zī)产属性(xìng)，对所选择产品的(de)二级市场价格和分红有合理预期。

　　中金基金(jīn)相(xiāng)关负(fù)责人也认为，与(yǔ)产权类项(xiàng)目(mù)相(xiāng)比，特(tè)许经营项目在(zài)经营权(quán)到期(qī)后不再能产生现金收益(yì)，因(yīn)此将可供(gōng)分(fēn)配金额的分(fēn)配理解为“分(fēn)派(pài)”比(bǐ)“分红”更加(jiā)准确(què)。基(jī)于这个(gè)特点，剩余经营期限较(jiào)短的特许经(jīng)营项目，通(tōng)常(cháng)具备更高的分派率水(shuǐ)平。对于剩余期限较长的特许经营权项目，即使分派(pài)率相(xiāng)对较低，也有足够年限收回本金(jīn)并取得收益。

　　中金基金该负责人提(tí)醒投(tóu)资者注(zhù)意，特许(xǔ)经营(yíng)权项(xiàng)目(mù)的分派(pài)金额包含了投资本(běn)金，在(zài)不进行扩募(mù)的情况下，基(jī)金份额(é)单价随着分(fēn)派进(jìn)度逐年(nián)下(xià)降是正常(cháng)现象，投资特许经营(yíng)权REITs的收益(yì)来自项目剩余期限(xiàn)产生的现金流。

　　“与特许经营项(xiàng)目相(xiāng)比，产权类项目的(de)土地或建筑(zhù)的(de)剩余使用(yòng)年(nián)限一般较长，再加上到期后通过对(duì)建(jiàn)筑的更新改造或补(bǔ)缴土地出让(ràng)金等追加投资(zī)，有机(jī)会进一步延(yán)长经营期限。这种类似(shì)永续经营的假(jiǎ)设反映在基础资产(chǎn)的估值上(shàng)，使产权(quán)类REITs具备(bèi)更显著的资产投(tóu)资(zī)属性(xìng)。”该负责人称(chēng)。

　　观测(cè)内部收益率等指标

　　评估项目底层资产运营情况

　　在基金分红的时点，多(duō)位(wèi)业内人士还表(biǎo)示，在产品分红期，投资者可以观测经营活动(dòng)现(xiàn)金(jīn)流、可(kě)供分配现金、内(nèi)部收益率等指(zhǐ)标，来(lái)观察(chá)和评估项(xiàng)目(mù)底层资(zī)产的运(yùn)营情况。

　　中(zhōng)航(háng)基金表示，年报指标中，跟(gēn)现金相关(guān)的指标有两个(gè)：一是年报(bào)中披露的经营活动(dòng)现金流，二是可(kě)供分配现金，二者存在本质性区别。经营活动产生的现金净流量是指(zhǐ)企业(yè)经营、筹资、投资产生(shēng)的现金流，基于(yú)企业(yè)本身经营活动产生(shēng)；可供分配的(de)现金实(shí)质上(shàng)是从EBITDA出发，对非(fēi)现金影响(xiǎng)利润表的项目进(jìn)行调整，加期初现金，最(zuì)终(zhōng)得到(dào)的(de)账(zhàng)面现(xiàn)金(jīn)。

　　李(lǐ)华(huá)平(píng)也表(biǎo)示，公募REITs作为资(zī)产配置新(xīn)选择，投资价值体(tǐ)现在相(xiāng)对股(gǔ)债(zhài)市场(chǎng)独立(lì)的资(zī)产配置功能，比较适合(hé)长期持有。建议投资(zī)者(zhě)对经营权类(lèi)的资产(chǎn)可以更多关注(zhù)内部收(shōu)益率的高(gāo)低，对产(chǎn)权类(lèi)的资产更多(duō)关注分派率高低(dī)。因为公(gōng)募REITs可(kě)分配收益主要来自底层资产的经营(yíng)净现金流，所以底层资产运营情(qíng)况直接(jiē)影响(xiǎng)投资(zī)回报，投(tóu)资(zī)者(zhě)可综合考虑原始(shǐ)权(quán)益人综合实力、运营管理机(jī)构(gòu)实力、公(gōng)募(mù)基(jī)金(jīn)管(guǎn)理人(rén)实力等多重因素来选择投资标的。

　　中信(xìn)证券研报也显示，公募REITs进入密集(jí)分红期，由于分(fēn)红(hóng)交(jiāo)易带来的短(duǎn)期博弈机会仍在，叠加此前市场接连回调，建议投(tóu)资(zī)者关注(zhù)有基本面支(zhī)撑、填权效应相对明显、同时分(fēn)红规模较为可观的个券(quàn)。

　　“公(gōng)募REITs的招(zhāo)募发小是男的还是女的啊 发小是指什么关系说明(míng)书均会(huì)载明REITs在发行首年(nián)及次(cì)年(nián)的可供分配金额预测。投资者可以将REITs的实际分红(hóng)金额与(yǔ)募集材(cái)料中披露预测进行(xíng)比较分(fēn)析，结合经济及市场(chǎng)的实际(jì)环境(jìng)，对基础设(shè)施项目的运营业绩及REITs的管理能力进行判断(duàn)。”中金基金上述负责人(rén)也称(chēng)。

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