导读

　　黄金二十年之(zhī)后，当下(xià)中(zhōng)国地产步(bù)入大分化时代而非停滞期。

　　要(yào)点

　　过去二十年是中(zhōng)国房地产市(shì)场黄金二十(shí)年。2019-2021年，连续三(sān)年商品住宅销售面积超15亿平，足(zú)够4000万(wàn)家庭入(rù)住(zhù)。恰逢近年地(dì)产持续(xù)低景气，有(yǒu)关中(zhōng)国(guó)地产(chǎn)是否过剩的讨论(lùn)日(rì)益热烈。

　　拨开(kāi)迷雾，本文试图厘清中国城镇存量住宅真实情况，据此(cǐ)判(pàn)断中国未来地产趋势。

　　有媒体(tǐ)渲(xuàn)染中国地产存量极度(dù)过剩，事实是否(fǒu)如(rú)此？

　　住建部披露全国(guó)有近6亿(yì)栋房屋建筑，第七次人口普查调(diào)查数(shù)据显示城镇家庭(tíng)户人均住宅间数为1.06间。市场陷入怀(huái)疑，中国房(fáng)子(zi)是否真(zhēn)的过剩(shèng)？

　　事实(shí)上住建部披(pī)露(lù)的(de)近(jìn)6亿栋城乡(xiāng)房(fáng)屋建(jiàn)筑中，城镇建筑占比不到一成，其中(zhōng)还包括(kuò)大量城(chéng)镇(zhèn)非住宅建筑，如(rú)商业(yè)办公楼、学(xué)校(xiào)等，因此(cǐ)6亿栋房(fáng)屋中城(chéng)镇住宅占(zhàn)比极低。

　　七(qī)普(pǔ)显(xiǎn)示中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)人均住宅(zhái)间数为1.06间，但居住舒适不(bù)是(shì)人均一间(jiān)房(fáng)所能(néng)满足，它与房(fáng)屋(wū)质(zhì)量、居住面积、配套设施等因素密切相关(guān)。中国的人均(jūn)住宅(zhái)间数较发达国家还(hái)有很大(dà)差距。人均住宅间数(shù)大于1同样不(bù)意(yì)味着中国住宅(zhái)市场(chǎng)已经饱和。

　　我们测(cè)算发现中国(guó)城镇居民户(hù)均1套房，其中(zhōng)每户持有(yǒu)商品住宅仅0.64套。

　　目前(qián)并无直接(jiē)公布中国家庭户均住宅的数据(jù)，我们根(gēn)据商品(pǐn)住(zhù)宅套数、商(shāng)品住宅占比和城镇家庭户数，计算出城镇家庭住宅(zhái)套户(hù)比。

　　测(cè)算结果(guǒ)显(xiǎn)示，目(mù)前城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥(yōng)有0.86套房，其(qí)中0.54套(tào)为商品住宅。若期(qī)房顺利交付，直至(zhì)2024年(nián)，中国每户(hù)城镇家(jiā)庭才拥有1套住宅，其中商(shāng)业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一套房似乎(hū)意味着户户有房(fáng)，然而(ér)事(shì)实(shí)上(shàng)中(zhōng)国住宅(zhái)市场供需并不(bù)平衡。

　　国际数(shù)据显示，成熟房地产市场的住宅套(tào)户比会大于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所以(yǐ)说不平(píng)衡，是因为户均一(yī)套(tào)房(fáng)无法满足流动人口的租赁和置业需求。全国总人口的近三成都是流动人口，流动人口会选(xuǎn)择在大城(chéng)市租房挣钱，在(zài)老家买房，从而(ér)产(chǎn)生(shēng)了额外的(de)住宅需求。

　　即便户均一套(tào)房，中国未(wèi)来地产仍有四大新增需求动(dòng)力(lì)。

　　第一，户(hù)均(jūn)人(rén)口规模缩小，一人户、两人户占(zhàn)比不(bù)断增加，导(dǎo)致家(jiā)庭(tíng)户数增(zēng)多。小家庭化(huà)趋势将延续，带来新户购房需求(qiú)增长。

　　第二(èr)，经济板块的分化日(rì)益(yì)明显(xiǎn)，区域经(jīng)济资源(yuán)分(fēn)配的再集中吸引着(zhe)人口流入，人口净(jìng)迁入城市的新(xīn)增住(zhù)宅(zhái)需求有望持续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右的(de)家庭住在2000年以前建成(chéng)的(de)住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方米的住(zhù)宅(zhái)建筑面(miàn)积。促成“老破小”住(zhù)宅的改造势在必(bì)行。

　　第四(sì)，中国的(de)人(rén)均住宅间数与人均住宅建筑面积均较发达(dá)国家(jiā)有着不小(xiǎo)差距(jù)，“住上更大房子”的(de)改善性需求(qiú)正在(zài)不断增(zēng)加。

　　黄金(jīn)二(èr)十年之后，当下中国地产步(bù)入大分化(huà)时代而非停滞期。

　　如果说过去(qù)二十年是中国(guó)地(dì)产黄金发(fā)展期，地(dì)产矛盾更多(duō)体现为住宅供给(gěi)存(cún)在不足，这是过去二十年房价快速上涨(zhǎng)基石。那么(me)当下房(fáng)地产(chǎn)大分化时代已至，大分化时代下地(dì)产矛盾(dùn)则更多体现在住宅质(zhì)量供(gōng)需冲突。

　　地产大分化必将体现在(zài)不(bù)同(tóng)能(néng)级城市之间，不(bù)同区域板(bǎn)块之间，不(bù)同品质住宅之间。

　　目(mù)录

　　正文(wén)

　　引言

　　不(bù)久前，官方(fāng)披露全国(guó)已有近(jìn)6亿栋房屋建筑(zhù)，引发热(rè)议。从2月(yuè)以来，各大城(chéng)市二手房挂牌量(liàng)突(tū)然激(jī)增，引发一阵二手房(fáng)的“抛售潮”。

　　让市场(chǎng)不禁担心，中国的房(fáng)子是(shì)否(fǒu)已经(jīng)过剩？

　　中国城镇住宅到(dào)底是供给过(guò)剩，还是(shì)供(gōng)需(xū)平衡，或是(shì)仍然存在不(bù)足？可惜由于住宅存量(liàng)数据并(bìng)未(wèi)公(gōng)布，我们无法直接(jiē)知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我(wǒ)们测(cè)算出(chū)中国(guó)城镇家庭户均(jūn)拥有住宅套数，回(huí)答当前的房子是否真的(de)过剩了(le)？据此(cǐ)判断(duàn)未来房地产市(shì)场会如(rú)何(hé)发展。

　　一(yī)、如何(hé)有效观察中(zhōng)国户均拥有住宅数量

　　（一）中国(guó)住宅数量过剩的(de)直观判(pàn)断站不住(zhù)脚

　　今(jīn)年2月，在以(yǐ)全(quán)国自然灾害综合(hé)风(fēng)险普查工作(zuò)情(qíng)况为主(zhǔ)题的新闻发布会(huì)上(shàng)，负责人对外(wài)披露：“住宅城乡(xiāng)建设行业获取了全国(guó)近(jìn)6亿栋城乡(xiāng)房屋(wū)建筑(zhù)数(shù)据以及80多(duō)万处(chù)市政设施数(shù)据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋房屋建(jiàn)筑，平(píng)均每栋建筑住不(bù)到3人，住宅(zhái)市场看(kàn)似已经过剩。

　　在这(zhè)近6亿栋房屋建筑中，农村(cūn)房屋占9成以上(shàng)，以栋数计算的城镇房屋(wū)实(shí)际仅(jǐn)有(yǒu)4700多万栋，还包括了大量商业楼、写字楼、学(xué)校、医院等非住宅。总的算下来，住宅占比并不大(dà)。

　　第七次人口普查数据公布(bù)了中(zhōng)国城(chéng)镇家庭户人均住(zhù)宅间(jiān)数(shù)为1.06间(jiān)，其中城市家庭户居民(mín)人(rén)均(jūn)0.99间，乡镇家庭户居民(mín)人均1.18间。

　　人(rén)均(jūn)住宅间数大于1，看似(shì)意味着人人都有房间(jiān)居住。

　　居住水(shuǐ)平不仅与房(fáng)间数量(liàng)有关，更与(yǔ)房屋质量、居住面积、配套设施等因素密切相关。单单(dān)从人(rén)均住(zhù)宅间数不(bù)能完全反映出城镇居民的居住水平(píng)。

　　中国主要是以家庭(tíng)为(wèi)单位购(gòu)买成(chéng)套住宅，一套(tào)设施齐全的住宅才是(shì)城(chéng)镇(zhèn)居民宜居(jū)的(de)选(2022年中本贯通上海有哪些学校，中本贯通上海有哪些学校分数xuǎn)择。

　　（二）中国户均住(zhù)宅的测算(suàn)思路(lù)、数据和方法

　　中国城镇居民住宅主要分两大类，一类是商(shāng)品住宅，另(lìng)一类是保障房、原公有住(zhù)宅(zhái)、自建房等(děng)非(fēi)商(shāng)品住宅。

　　目前缺乏(fá)统(tǒng)计数(shù)据，并没有直接(jiē)公布城(chéng)镇住宅数(shù)量。居民住宅相关(guān)数据有(yǒu)两处可(kě)以直(zhí)接公布，一是每年商品住宅(zhái)销售套(tào)数（统计局）；二是居民(mín)住宅来(lái)源（人(rén)口普查数据）。计算中国居民户均住宅数量(liàng)，我(wǒ)们主要用(yòng)到上述(shù)两组数据(jù)。

　　中国住宅(zhái)改革始于1998年，1998年之前商品住宅数量极少，可忽略不(bù)计。估算城镇居(jū)民户(hù)均(jūn)住(zhù)宅套数分三步走：

　　第一步(bù)，将1999年以来每(měi)年商品住(zhù)宅销(xiāo)售套数相(xiāng)加，我们就能够得到当(dāng)前商品住宅(zhái)总存量。

　　第二步，根据城镇居(jū)民拥有的(de)商品住宅和非(fēi)商品住(zhù)宅比例，推算得(dé)到居民住宅(zhái)总(zǒng)套数。

　　第三(sān)步，将(jiāng)城镇居(jū)民拥有的商品住宅总(zǒng)数除以家庭户数，我们就能够得(dé)到(dào)城镇户均拥有的住(zhù)宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭住宅套(tào)户(hù)比=住宅总套数/家庭户(hù)数

　　=（商(shāng)品住(zhù)宅套数(shù)/家庭户(hù)数(shù)）/（商品住宅套(tào)数/住宅总(zǒng)套数(shù)）

　　=商品住宅套户比/商(shāng)品住(zhù)宅占比

　　二(èr)、城镇家庭户均拥有1.02套(tào)房

　　中国住宅存(cún)量到底有(yǒu)多少，目前缺乏一个准确统计。我们利用既有统计(jì)数据，大致测(cè)算得到中国存量房地(dì)产套(tào)数，并进一(yī)步(bù)推算(suàn)中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有的住(zhù)宅数量(liàng)。

　　（一）城镇居民户均(jūn)拥有商(shāng)品住宅0.64 套

　　截(jié)至2022年，我们计算得(dé)到：

　　（一(yī)）中国(guó)商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均(jūn)拥有0.64套商品住宅（包含(hán)现房和期房）。

　　中国的房(fáng)地产销(xiāo)售以期房为主(zhǔ)，从2019年开始，新(xīn)房(fáng)销售(shòu)中(zhōng)期(qī)房(fáng)占比近9成。本文去除商品住宅累计销售(shòu)套(tào)数里(lǐ)的期房销(xiāo)售(shòu)，得到(dào)商品住宅(zhái)现房套数(shù)。

　　以2022年商品住(zhù)宅现房(fáng)套数计(jì)算为例：

　　2022年(nián)商(shāng)品(pǐn)住宅现房套(tào)数=截止到2022年商品(pǐn)住(zhù)宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和(hé)2022年）的(de)期房销售额。

　　主流房企竣工(gōng)周期在2-3年，并考虑到交房(fáng)后装(zhuāng)修(xiū)的(de)时间(jiān)，取最大值3年。

　　将商品住宅现房套数除以家庭(tíng)户数，算(suàn)出(chū)：

　　（三(sān)）目前中国城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥(yōng)有0.54套(tào)商品现房住(zhù)宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅(zhái)1.02套

　　接下来我们需(xū)要进一步推算(suàn)中国(guó)城镇居(jū)民(mín)拥(yōng)有的户均住(zhù)宅套数(shù)。

　　首先，七普数据显示中国城镇(zhèn)居民的住宅结(jié)构特征如下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭拥(yōng)有住宅。其(qí)中自建住宅占比(bǐ)21％，购买商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)占(zhàn)比(bǐ)31.9％、二手房占比10.1％、经(jīng)济适用(yòng)房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过(guò)继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家庭租(zū)赁廉(lián)租房与(yǔ)其他住宅。

　　其次，我们假定租赁其(qí)他住(zhù)宅和购买二(èr)手房都(dōu)是商品住(zhù)宅，因此将租赁其他住宅(zhái)、购买商品(pǐn)住(zhù)宅与购买二手房加(jiā)总，得到(dào)商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅占居民所有住宅(zhái)的比例为62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅占比为59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年(nián)-2022年期间商品住宅增幅为过去十年变化幅(fú)度的20％，计(jì)算2011年-2020年商品住宅的实际(jì)变化比例(lì)，从而我们估算出2022年商品住宅所(suǒ)占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平(píng)均每户城镇家庭拥有0.86 套住(zhù)宅。但考虑已购期房(fáng)，中国平均每户(hù)城镇家庭拥(yōng)有1.02套住宅(zhái)。

　　如果交(jiāo)房顺利，已购(gòu)期房(fáng)会在2-3年内(nèi)陆续交付(fù)使用，到(dào)2024年，中国平均每户城镇家庭都(dōu)会拥有一(yī)套(tào)住宅。

　　三、城镇户均一套房的三(sān)点含(hán)义

　　既然城镇(zhèn)居民已经达(dá)到(dào)了户均一套房的程度(dù)，“户(hù)户有房(fáng)”是否意味着中国城镇化(huà)进展终结，甚至(zhì)意味着中国地产(chǎn)存量供(gōng)给绰绰有余？

　　（一）户(hù)均(jūn)一套房(fáng)并(bìng)不意味着住宅市场(chǎng)供需平衡

　　需要有多余住宅来满足因人口(kǒu)流动、居民换(huàn)房等因素(sù)产(chǎn)生的(de)住宅(zhái)需求。因(yīn)此，成熟(shú)房地(dì)产市场的住宅套户比会(huì)在1.1左右(yòu)。

　　国(guó)际经验来看，美国、英国和日(rì)本的住(zhù)宅套(tào)户(hù)比均高(gāo)于(yú)1.1，其中(zhōng)，英国的住(zhù)宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为(wèi)1.11。德(dé)国和韩国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如(rú)果户均刚(gāng)好(hǎo)一(yī)套房，就会造成人(rén)口(kǒu)净流入地的住宅市场(chǎng)供不(bù)应求，造成房价(jià)或房租(zū)迅(xùn)速上涨(zhǎng)。

　　七(qī)普指出中国(guó)的流动人口3.76亿，省(shěng)内流动人口(kǒu)和省际流(liú)动人口分(fēn)别为2.51亿人和(hé)1.25亿(yì)人。

　　流动人口(kǒu)会选择(zé)在大城(chéng)市租房挣钱(qián)，在老家县城买房。

　　暨(jì)南大学2017年的(de)中国城乡人(rén)口流动(dòng)调查数据显示(shì)，在上(shàng)海、杭州以及南京(jīng)工作的流动人口在(zài)老家拥(yōng)有(yǒu)住宅比例(lì)分别(bié)为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打工人，但高房(fáng)价迫使打工人回乡置(zhì)业。

　　流(liú)动人口实际上会占据两套房，在高(gāo)房价的大(dà)城市租赁(lìn)一套房，在房价较低的县城购(gòu)买一套房。所以(yǐ)说户均一(yī)套(tào)房(fáng)无法满足庞大流(liú)动人口的租赁与(yǔ)置业需求。

　　（二）至(zhì)少9000万户家庭住宅品(pǐn)质仍(réng)需改善

　　目前，中(zhōng)国的城镇住宅中依然(rán)有(yǒu)不少老旧小区。

　　三成(chéng)家庭，也就是约(yuē)9000万(wàn)户城镇(zhèn)居(jū)民住宅(zhái)是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁以(yǐ)上。

　　这批存在着建筑结(jié)构松散、设施陈旧、安全隐(yǐn)患大等问题，如电线老化、管道等基础设施陈(chén)旧，给(gěi)住户的生活带(dài)来了很大的不便和安全隐患，并(bìng)且居住体验较差(chà)。

　　2000年以前建(jiàn)成的(de)老旧住(zhù)宅面积(jī)小(xiǎo)。占比为31.3％的家庭户数拥有(yǒu)的住宅(zhái)面积占比(bǐ)仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭(tíng)没有独立卫浴和厨房(fáng)。这类上世纪(jì)修建(jiàn)的老(lǎo)旧小区很难满足(zú)现代生活需求，在未来(lái)大都会(huì)被拆迁重建。

　　近五成(chéng)的(de)家庭住宅为一居室(shì)和二居室(shì)，户型(xíng)偏小。其中一居室占比为14.9％，二居(jū)室占比为33％。对(duì)比(bǐ)镇，城市家庭(tíng)住宅(zhái)户(hù)型更小，当然这(zhè)与城(chéng)市土地资源紧张有关。

　　（三）人(rén)均住(zhù)宅面积扩张是未来地产的需求驱动力(lì)

　　根据七普(pǔ)数据测算，2020年城镇家庭户(hù)住宅存量(liàng)总面(miàn)积为(wèi)294.6亿(yì)平。暂(zàn)不(bù)考虑两年间农民带(dài)房进城和老旧(jiù)小区拆迁，加上(shàng)2021年和2022年(nián)商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅竣工(gōng)面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出2022年(nián)住宅存量总(zǒng)面积为308.16亿平，人均住宅建(jiàn)筑面积为39.45平方(fāng)米。

　　超过一半的(de)家(jiā)庭(tíng)人(rén)均住宅建筑面积(jī)小于均值，近(jìn)4成家庭人(rén)均住宅建筑面积(jī)在(zài)30平米以下。

　　15％的城镇(zhèn)家庭(tíng)人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积不(bù)足19平方(fāng)米(mǐ)，不及全国人均水平的一半。若去除20％的公摊(tān)，可(kě)使用的住宅面积(jī)仅为15.2平方米。上海市(shì)将人均住宅建筑(zhù)面积低于15平方米的家庭界定为住宅(zhái)存在困难(nán)，若(ruò)按(àn)这个标准算(suàn)的话(huà)，中国有11.3％的家庭存在(zài)住宅(zhái)困难问题。

　　若人均可使(shǐ)用(yòng)住宅(zhái)面(miàn)积为(wèi)40平，即人均住宅建筑面积为50平(píng)，只考虑家庭户人数，需(xū)要住宅总量约390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对比发达(dá)国家(jiā)人均住宅面积，美国为(wèi)67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国和(hé)英(yīng)国都高(gāo)于40㎡，中国的人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积(jī)后，中国的(de)人均可使用面(miàn)积为(wèi)31.56㎡，这一差距将(jiāng)变得明显(xiǎn)。

　　若考虑约(yuē)1.4亿的集(jí)体户(hù)人(rén)口，所需要(yào)的住宅总量会(huì)更多。

　　四、户均已然1套房，未来地产还会有需求么？

　　我(wǒ)们测算得到中国城镇(zh2022年中本贯通上海有哪些学校，中本贯通上海有哪些学校分数èn)家(jiā)庭户均1套房，看(kàn)似(shì)已经(jīng)户户有房。即便如此，中国人口静态结构和动态趋(qū)势演绎，决定了中国未来地(dì)产仍有(yǒu)需求(qiú)释放(fàng)。户均1套住宅现实(shí)之下(xià)，中国(guó)未(wèi)来城(chéng)镇住宅需求主要来自(zì)于四(sì)个(gè)方面。

　　第一，户均人口(kǒu)缩(suō)小，家庭户数增(zēng)多，新(xīn)户购房需求扩张。

　　过去20年我国城(chéng)镇家庭(tíng)户均人口数(shù)不(bù)断下(xià)降，六普显(xiǎn)示(shì)城(chéng)镇户均(jūn)人口规模(mó)为2.85人/户(hù)，而七普显示(shì)城镇户均(jūn)人口规模为2.62人/户，一人户、二人户的(de)占比明显上升，人口小家庭(tíng)化趋(qū)势将继续延续，导(dǎo)致户数(shù)会因户均人口(kǒu)规模的缩小而(ér)增多。

　　第二(èr)，人口迁移导致经济发展带来的新增住宅(zhái)需求旺(wàng)盛。

　　中国(guó)经济板(bǎn)块的分(fēn)化日益明显，资源和生产要素逐步向经济(jì)带、都(dōu)市圈(quān)中心(xīn)城市流入，区(qū)域(yù)经济资(zī)源(yuán)分配的(de)再集(jí)中吸引着人口流入。人口迁移势必涉及到买房租房(fáng)，给迁入地住宅市场带来新的增量。

　　以(yǐ)浙(zhè)江省(shěng)为(wèi)例，2021年常(cháng)住人口(kǒu)增量为72万，而出(chū)生人口为44.9万人，死亡人口(kǒu)为38.4万人，自(zì)然(rán)增(zēng)加(jiā)人(rén)口仅为6.5万人，其人口增长主(zhǔ)要受益于人口迁移。

　　第(dì)三，老旧小区(qū)改善性需(xū)求依(yī)然庞大(dà)。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有住宅(zhái)的家庭拆(chāi)迁(qiān)改(gǎi)建最多。自(zì)建(jiàn)房家(jiā)庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个(gè)百分(fēn)点；原公有住(zhù)宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分点。二(èr)者(zhě)和（27.1％），再加上(shàng)其他(tā)住宅(zhái)（5％）与家庭(tíng)住宅建造时间(jiān)为2000年以前的比例(lì)（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新(xīn)增(zēng)8473万家庭户，自建住(zhù)宅和原(yuán)公(gōng)有住宅减少了1282万户，住(zhù)宅净需求增加(jiā)9755万户(hù)。49％的家庭(tíng)购买商(shāng)品住宅(zhái)，21％的家庭(tíng)购买二(èr)手房。在新增住宅需求(qiú)中(zhōng)，有7成家(jiā)庭购(gòu)买了商品住宅。租房、购买经济适用房和其他分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改造，商品(pǐn)住宅的占比势必会进(jìn)一步上升。

　　2000年(nián)以前建造(zào)的住宅建(jiàn)筑面积还有约81亿平，涉及(jí)城镇家庭约(yuē)9000万户。破旧的城中村(cūn)、老公有住宅，建筑面积小、质量低、基础(chǔ)设(shè)施配套(tào)差、没有或少有物(wù)业管理，居民追求美好、宜居(jū)生(shēng)活的环境(jìng)，背后的改善性需(xū)求有待释放。

　　第四，“住上更大房(fáng)子”的改善性需求还将有所(suǒ)增加(jiā)。

　　刚需购房(fáng)受限于资(zī)金，倾向(xiàng)于中小(xiǎo)户(hù)型。已有住宅家庭希望(wàng)提高(gāo)生(shēng)活(huó)品质，以小换(huàn)大、以旧换(huàn)新。2022年底的中央(yāng)经济(jì)工作会(huì)议(yì)明确(què)指出支持住宅改善(shàn)等消费。

　　OECD国家的人(rén)均住(zhù)宅间数为1.71间，无论是否(fǒu)考(kǎo)虑(lǜ)乡村住(zhù)宅因(yīn)素，中国(guó)的(de)人均住宅间数较其他国家依(yī)旧存在不小差距。

　　住宅舒(shū)适度(dù)与(yǔ)经济(jì)水平(píng)有着(zhe)密(mì)切正向联系(xì)。随着经济发(fā)展水平的提高，中国的人均住宅间(jiān)数与人均住宅(zhái)建筑面积将随之增长。

　　如(rú)果说过去(qù)二十年是中国地产黄(huáng)金发展期，地产矛盾更多体现为住宅供给存在不足，供需出现错配(pèi)，这是过(guò)去二十年房价快速上涨基石。那么未来将是住(zhù)宅(zhái)质(zhì)量(liàng)的供(gōng)需冲(chōng)突。房地产大分化时代已至，这种(zhǒng)分化不单局(jú)限(xiàn)于城市能级(jí)之间差(chà)异，优质小区和老(lǎo)旧二手房之(zhī)间的(de)差异(yì)也将越(yuè)发(fā)扩(kuò)大。

　　风险(xiǎn)提(tí)示

　　人(rén)口普查(chá)数据调查的是人，并不是(shì)针对住宅，因此可能存(cún)在统计偏差。商品(pǐn)住宅占比实际值可(kě)能(néng)偏低，其增速可(kě)能超(chāo)预期。

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