近(jìn)两(liǎng)年火爆的创(chuàng)新(xīn)产(chǎn)品公募REITs进入(rù)密集分红期，近日7只REITs陆续迎来(lái)除(chú)息日，公(gōng)募REITs整(zhěng)体呈现出高(gāo)比例稳定(dìng)分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金额的REITs产(chǎn)品，平(píng)均分(fēn)红比例接近99％。

　　多位业内人士对此表示(shì)，强制(zhì)分红机制是公募REITs主要(yào)特征之一，稳定分红体现出该(gāi)类产品长期投(tóu)资价(jià)值(zhí)，通过观测经(jīng)营活动现(xiàn)金流、可(kě)供分(fēn)配现金等指标(biāo)，也是观察REITs项目底层资产(chǎn)运营情况(kuàng)的“窗口(kǒu)”。他们也提醒普通投资者(zhě)注意，与产(chǎn)权类项(xiàng)目相比(bǐ)，特许经营REITs项目在经营权到期后不再产生(shēng)现金收(shōu)益(yì)，特许(xǔ)经营权分红目前已(yǐ)包(bāo)含了(le)利润分配和(hé)本金的(de)归(guī)还，在(zài)选择投(tóu)资(zī)标的(de)时应了解资产类型和分红的特征(zhēng)。

　　15只公(gōng)募(mù)REITs产品分红100厘米等于多少分米，100厘米等于多少分米多少米rong>

　　平均分红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入密集分(fēn)红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日(rì)）陆续迎来除(chú)息日，此外尚有(yǒu)6只REITs实(shí)际分配情况尚未公(gōng)布。整体来看，公(gōng)募REITs呈现出了高比(bǐ)例的(de)稳(wěn)定分红，15只公告(gào)2022 年可供分配金额的(de)公募REITs产品中，2022年全年分配(pèi)金额占(zhàn)可(kě)供分配金额比例平均为98.89％，且(qiě)绝(jué)大部分分(fēn)配比例(lì)在96％以上。

　　中(zhōng)金基金相关负责人对此表示，投(tóu)资(zī)公募REITs的主要(yào)收益来源(yuán)为持有期(qī)分红收益，以及基金份额交易价格(gé)的(de)变化。基(jī)金份额二级市场(chǎng)价(jià)格受到公募REITs资产运(yùn)营情况及市场(chǎng)因素的综合影响，较易引起波(bō)动。与此相比，基金(jīn)分红预期则(zé)100厘米等于多少分米，100厘米等于多少分米多少米更有(yǒu)规律可循。公募REITs的分红主要来自基础设施(shī)资产的经营现金流(liú)，投资人(rén)通过基金募集材(cái)料和(hé)信(xìn)息披(pī)露(lù)文件，结合(hé)行(xíng)业及市(shì)场情况，可(kě)以(yǐ)分析基础设施(shī)项目的经(jīng)营业绩，作为进行(xíng)投资决策的重要参考。

　　“相对于(yú)基金份额(é)二级(jí)市场(chǎng)价格变化导致的浮盈或浮亏，分红(hóng)作(zuò)为基金份(fèn)额(é)持(chí)有人(rén)实际获得的(de)现(xiàn)金收益，对于长期(qī)投资(zī)者(zhě)更具参考(kǎo)价值。”中金基(jī)金相关负(fù)责人称(chēng)。

　　平安(ān)基金(jīn)REITs 投资中心运营(yíng)高级副总(zǒng)监李(lǐ)华平也表示，根据《公开(kāi)募集基(jī)础设施证券投资基金指引（试行(xíng)）》及相关法规要求，基础设施(shī)基金(jīn)应当将90％以上合并后基金年度可分配金额(é)以现金形(xíng)式分配给投资者，强制(zhì)分红机制(zhì)是(shì)公(gōng)募REITs的主要特征之一，稳定的(de)分(fēn)红机制体现出REITs产品(pǐn)长期投资价(jià)值。

　　中航基金也认为(wèi)，从投资角度来(lái)看，基础设施(shī)公募(mù)REITs同时具备“股性(xìng)”和“债性(xìng)”双重特点。二级(jí)市场价格反映这类产(chǎn)品“股性”的(de)一(yī)面，分红体现了这类(lèi)产品的(de)“债性(xìng)”特点。公募(mù)REITs有强制分(fēn)红要求(qiú)，分红类似于债券派(pài)息(xī)，但不等(děng)同于债券(quàn)的固(gù)定利息回报，而是(shì)由(yóu)可供分(fēn)配(pèi)现金决定。

　　从机构投资(zī)者的角度来(lái)看，一方面(miàn)是公募REITs丰富了机(jī)构投资者的投资品类，为资产配置多元化提供(gōng)抓(zhuā)手，具有较强的(de)配(pèi)置(zhì)价值。另一方面，公募(mù)REITs的分红(hóng)能够帮助机(j100厘米等于多少分米，100厘米等于多少分米多少米ī)构投资者(zhě)稳定(dìng)收益。机构(gòu)投资者公募REITs能够通过分红获取相(xiāng)对于投资债(zhài)券(quàn)相对高(gāo)的收(shōu)益性，在(zài)有(yǒu)效控制(zhì)风险的(de)前(qián)提下，增厚资产(chǎn)包收益，起到投资“压舱石”的作(zuò)用。

　　分红除了投(tóu)资收(shōu)益“落袋为安”外，市场(chǎng)对于未来(lái)分(fēn)红水平的预期，也(yě)是影响REITs基金二级市(shì)场价格走势的关键因素之一。

　　从近期公(gōng)募REITs的二级(jí)市场表现看(kàn)，截至(zhì)4月21日，今(jīn)年以来中证REITs（收盘）指数收(shōu)于975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未跑赢主要股票和债券宽(kuān)基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年(nián)报(bào)，部分(fēn)产(chǎn)品受宏观经济的影响，可分(fēn)配(pèi)金额(é)完成率不达预期，一定程(chéng)度上影响了公募REITs二级市场(chǎng)的价格。”李华(huá)平称，公(gōng)募(mù)REITs二(èr)级(jí)市场的(de)价格波动受多重因素的影响，投资收益是影响REITs二(èr)级市场价格的主要因素(sù)之(zhī)一，而稳定的(de)分红有(yǒu)利于吸引投资者参与公募REITs二(èr)级市场的投资。

　　中金基金相关(guān)负责人也表示(shì)，近期经济(jì)预期(qī)恢复，一方(fāng)面(miàn)市场热点呈现向(xiàng)股票和债券回归的过程；另(lìng)一方面，基础设施项目的经营(yíng)业绩相对经济活力(lì)的改善有(yǒu)一定的滞后性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分红(hóng)除权日，将(jiāng)对(duì)基金(jīn)份(fèn)额的(de)开盘(pán)指(zhǐ)导价做调减处理，调减金额根(gēn)据单(dān)位基金份额(é)的分红(hóng)金(jīn)额(é)进行计算(suàn)。除权(quán)操作是对分红(hóng)前后(hòu)基(jī)金(jīn)份额净值变(biàn)化的修正，使(shǐ)投资人在基金分(fēn)红前后均可以获得(dé)公平的投资机会。

　　“分红(hóng)可增强投资者长期投资的信心，同(tóng)时需结合持有(yǒu)产品的特性，关(guān)注(zhù)二级市场扰动对整体收益的影响程(chéng)度。”中(zhōng)航基金相关人士(shì)也称。

　　特(tè)许经营权分红包括利润(rùn)分(fēn)配和本(běn)金归还

　　普通投(tóu)资者应了解底层资产情(qíng)况

　　多位业内人(rén)士还提醒，与现有(yǒu)公募(mù)基金分红前提(tí)是本金(jīn)之上的增(zēng)值部(bù)分不同(tóng)，特许经营(yíng)权(quán)REITs基(jī)金(jīn)运作(zuò)期间(jiān)的(de)“分(fēn)红”界(jiè)定为“分派”更为准确(què)，分派的是本(běn)金与(yǔ)增(zēng)值(zhí)两个部分，两(liǎng)个部分之间的(de)比例是变(biàn)动的，与现有(yǒu)公(gōng)募基金分红差(chà)异(yì)很大，大多数普通投资者可能(néng)把(bǎ)“分派”金额(é)误认为是(shì)持续分(fēn)红。一旦30年、40年、50年、60年等合(hé)同年限(xiàn)到期后基金(jīn)价值面临极大不(bù)确(què)定性，这是该(gāi)类(lèi)投资者应(yīng)该注意的情(qíng)况。

　　李(lǐ)华平(píng)表示，目前公募(mù)REITs主要有特许经营权类和(hé)产权(quán)类两大(dà)资产(chǎn)类(lèi)型，持(chí)有产权类产品(pǐn)的收(shōu)益主要包括每年(nián)的现金(jīn)分(fēn)红(hóng)及资产增值的收益(yì)，而持有特许经(jīng)营类(lèi)产品的(de)收益主要来自项(xiàng)目每年的现金(jīn)分(fēn)红。其中，特许经营(yíng)权类资产的分红包(bāo)括了利(lì)润分配(pèi)和本金(jīn)的归(guī)还，两者的比率(lǜ)也是(shì)变(biàn)动的，对(duì)特许经营权类资(zī)产的公募REITs可(kě)以内部收益(yì)率（IRR）来衡量投资收益(yì)。普通投资者在选择投资标的(de)时(shí)，应了解公募REITs底层资(zī)产(chǎn)的(de)类(lèi)型。

　　中航基金也表(biǎo)示(shì)，从(cóng)细分来看(kàn)，各类公募REITs分红(hóng)因底层(céng)资产属(shǔ)性不同而形成区(qū)别。特许经(jīng)营权类的公募REITs产品因其分红(hóng)相(xiāng)当于包含(hán)“本金+收益”，分红相(xiāng)对(duì)较多，债性偏强(qiáng)。而产权类的公募REITs分红主要为“收益”，更看重底层资产的价(jià)值增值，所以相对(duì)股性偏强。普通(tōng)投资者在(zài)选择公募REIT时，需要考虑底层(céng)资(zī)产(chǎn)属性(xìng)，对所选择(zé)产品的二级市场价格(gé)和(hé)分红有合理预(yù)期。

　　中金(jīn)基(jī)金相关(guān)负责人(rén)也(yě)认(rèn)为，与(yǔ)产(chǎn)权类(lèi)项目(mù)相比，特许经(jīng)营项(xiàng)目在(zài)经(jīng)营权到期后(hòu)不(bù)再能(néng)产(chǎn)生现金收益，因此将可供分(fēn)配(pèi)金额(é)的分(fēn)配理解(jiě)为“分派”比(bǐ)“分红”更加准确。基(jī)于(yú)这个(gè)特点，剩余经营期限较短的特(tè)许经营(yíng)项目，通常具(jù)备更(gèng)高的分派(pài)率水(shuǐ)平。对于(yú)剩余(yú)期(qī)限较长的特许经营权项目，即(jí)使分派率相对(duì)较低，也有足够年限收回本(běn)金并取得收益。

　　中金(jīn)基金(jīn)该负(fù)责人提(tí)醒(xǐng)投资者注意(yì)，特许经(jīng)营权项目的(de)分派金额(é)包含了投资本金，在(zài)不进(jìn)行(xíng)扩募的(de)情况下，基(jī)金份额单价随(suí)着分派进度逐年下(xià)降(jiàng)是正常现象，投资特(tè)许经营权REITs的收益(yì)来自(zì)项目剩余期限产生的现金流(liú)。

　　“与特许(xǔ)经营项目相比，产(chǎn)权类(lèi)项目的土(tǔ)地或建(jiàn)筑的剩余使(shǐ)用(yòng)年限一(yī)般较长，再加上到期后通过对建筑的更(gèng)新改(gǎi)造(zào)或补缴土地出让金等追(zhuī)加投资，有机会进一步延(yán)长经营期限。这种类(lèi)似永续经(jīng)营的假设反映在基础资产的估值上，使产权类REITs具备(bèi)更显著(zhù)的资产投资属性。”该(gāi)负责人称。

　　观测内部收益率(lǜ)等指标

　　评估项目底层资产运营(yíng)情况

　　在基金分(fēn)红(hóng)的时(shí)点，多位业内人士(shì)还表示，在产(chǎn)品分(fēn)红期，投资者可以观测经营(yíng)活动现金流(liú)、可供分配(pèi)现(xiàn)金、内部收益率等指标，来观察和(hé)评估项目底层(céng)资产的运营情况(kuàng)。

　　中航(háng)基金(jīn)表示，年报指标中，跟现(xiàn)金相关的指标有(yǒu)两个：一(yī)是年报中披露的经(jīng)营活动现(xiàn)金流(liú)，二是可供分配(pèi)现金(jīn)，二(èr)者(zhě)存在本质(zhì)性区别。经营活动产生的现金净流量(liàng)是指企业(yè)经营、筹资、投资产(chǎn)生的现(xiàn)金(jīn)流，基于企业本(běn)身经营活(huó)动产(chǎn)生；可供分配的现金实质(zhì)上是从EBITDA出发，对非现金影响利润表的(de)项目进行调(diào)整，加期初现金，最终得到(dào)的账面(miàn)现金。

　　李华平(píng)也(yě)表示，公募(mù)REITs作为(wèi)资产(chǎn)配置(zhì)新选择(zé)，投资价(jià)值(zhí)体现在相对股债(zhài)市场独立的资产(chǎn)配置功能，比较(jiào)适合(hé)长期(qī)持有。建议投(tóu)资者对(duì)经(jīng)营权类的资产可(kě)以更多关(guān)注内部收益率的高低，对产权类的资产(chǎn)更(gèng)多关注分派(pài)率高低。因为公募REITs可分配(pèi)收益主要来自底层资产的经营(yíng)净现金流，所以底(dǐ)层资产(chǎn)运营情况直接影(yǐng)响投资(zī)回报，投资者可综合考虑原始权益人综(zōng)合(hé)实力(lì)、运营管理机构实力(lì)、公募基(jī)金管理人(rén)实力(lì)等多重因素(sù)来(lái)选择投资(zī)标(biāo)的。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进入密(mì)集(jí)分红期，由(yóu)于分(fēn)红(hóng)交(jiāo)易(yì)带来的短期博弈机(jī)会仍在，叠加(jiā)此(cǐ)前(qián)市场(chǎng)接连回调(diào)，建议投资者关注有基本面支撑、填权效应相对(duì)明显(xiǎn)、同时(shí)分红规模较(jiào)为可观的个券。

　　“公(gōng)募(mù)REITs的招募(mù)说明书均会载明REITs在发行(xíng)首年及(jí)次年(nián)的可供分配金额预测。投资者可以将REITs的实(shí)际(jì)分红金(jīn)额与募(mù)集(jí)材(cái)料中(zhōng)披露预测进行比(bǐ)较(jiào)分析，结合经济及市场的实际环(huán)境，对基础(chǔ)设施项目的(de)运营业绩及REITs的(de)管理(lǐ)能力进行判(pàn)断。”中金基金上述负责人也称。