5月以来，房地产板块(kuài)个股(gǔ)多出现(xiàn)小幅上涨(zhǎng)，截至(zhì)5月10日收(shōu)盘，中(zhōng)信房(fáng)地产指数本月涨幅约(yuē)为2％。而以公募基金为(wèi)代(dài)表的机构对于这一(yī)板块已经(jīng)在(zài)悄(qiāo)然布局。数(shù)据显示，以(yǐ)南方和华夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日时(shí)所公布的总份额(é)均较4月28日时有小幅增(zēng)长。根据基金一季(jì)报统计，龙头与地方(fāng)国(guó)企央企(qǐ)获(huò)得(dé)增持，持仓数量占流(liú)通股比重(zhòng)增幅五只(zhǐ)个(gè)股分别为华发(fā)股(gǔ)份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙地产(chǎn)+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房(fáng)地产或(huò)“底部回升”

　　行业红利(lì)时代(dài)已过 精(jīng)耕细作成共识

　　从(cóng)公募基(jī)金对房地产的(de)配置看(kàn)，2019年末(mò)，公募(mù)所持有的(de)房(fáng)地(dì)产行业标的市值约1188亿(yì)元，占其所持(chí)股票市值(zhí)的4.66％左右(yòu)；2020年市场表(biǎo)现(xiàn)出色，但(dàn)公募(mù)所持房(fáng)地产(chǎn)公司(sī)市值在股票资产中的占(zhàn)比却(què)断(duàn)崖(yá)式(shì)下跌至1.85％；2021年，这一数(shù)值更是进一步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终(zhōng)于出(chū)现了三年来(lái)的首次回升，年底这(zhè)一(yī)数值从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时，公募对房地(dì)产行业的持股比例也同(tóng)步回(huí)升(shēng)，从2021年底(dǐ)的6.94％提高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的势(shì)头(tóu)似乎在今年一季度得以延续。数据统计显示，公募重仓(cāng)持有房地产板块(kuài)一季度市值TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较2022年四季度(dù)提升(shēng)6.71％。持仓市值前五个(gè)股分(fēn)别为保利发展、招商蛇口(kǒu)、万(wàn)科A、华发股份(fèn)、滨江集团，持仓(cāng)市值(zhí)占(zhàn)板块比重合计(jì)达47.29％，环(huán)比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发现(xiàn)，公募对于房地产(chǎn)的(de)投资愈发有集中于龙头的趋势。Wind显示，在公(gōng)募基金一季报汇总(zǒng)的(de)重仓股中(zhōng)，房地产板块排名最高的(de)是保利发展，在(zài)基(jī)金(jīn)重仓第33位。排名第二的是招商蛇口(kǒu)，排在第78位(wèi)。而老牌龙头股万科A排在第96位。对比去年四(sì)季报(bào)，变化之处首先在于几只(zhǐ)房地(dì)产(chǎn)龙头股(gǔ)从排(pái)位上看均有退步，尤其是万科最为明显；其次(cì)是金地集团退(tuì)出百大之列(liè)。但考虑到房地产是复苏链上最(zuì)后一环，且首季(jì)并非行业销售旺(wàng)季(jì)，其传导到二(èr)级市(shì)场(chǎng)乃至机构持仓(cāng)上还(hái)需要时(shí)间周期。

　　形成(chéng)共识的(de)是，经(jīng)济圈判(pàn)断房(fáng)地产(chǎn)已经进入大分化时代，一二(èr)线城市(shì)好于三四线城市(shì)。而映射(shè)到(dào)二级市(shì)场投(tóu)资上，配(pèi)置房地产行业轻(qīng)松收获(huò)行业贝塔的红(hóng)利期一(yī)去(qù)不(bù)返了。“如果按照产业周期来分类(lèi)，包(bāo)括房地(dì)产(chǎn)等几类行(xíng)业在盖特纳(nà)曲线(xiàn)里(lǐ)属于成熟期或者(zhě)衰退期的行业，传统认知上没有什(shén)么投资机(jī)会的(de)。但在(zài)这(zhè)几年特殊的行情里包括煤(méi)炭、电解铝等类似的行业也出现了一些机会，背后的逻(luó)辑是(shì)供给(gěi)侧发生了更大的变化。”一不愿具名(míng)的(de)上(shàng)海公募基金经理(lǐ)指出。

　　不过(guò)也有(yǒu)公募人士(shì)持(chí)谨慎乐观态度：“行业前几年17亿(yì)～18亿平方米的年销售面积很难再出现了，2022年光是居民(mín)存款数(shù)量增加了(le)15万(wàn)亿元(yuán)。中国(guó)存量有400亿平方(fāng)米(mǐ)建筑(zhù)面(miàn)积，考虑存量地产的更新，也有近10亿平方(fāng)米。需求端还需要有(yǒu)一(yī)定的政策出(chū)来去刺激(jī)购房。”

　　宝盈(yíng)基金(jīn)房地产研究员吕功绩(jì)也指出：“时至今日(rì)，无论从城镇化(huà)的进程，还(hái)是人均住房面积（接(jiē)近30平/人），我国(guó)均已告别住房短缺(quē)时代(dài)，而(ér)目(mù)前居民的杠杆率和房价收入也不支撑每年18万亿元的销售额(é)，以及过快上(shàng)行的房价，因而行业高增的(de)时代(dài)已经过去(qù)，未来行(xíng)业的(de)需求或将(jiāng)回落，在此过程中，伴随着地产的高杠杆(gān)属性，就很容(róng)易出现(xiàn)信用风险问(wèn)题（类似2022年(nián)的(de)民营地(dì)产爆雷(léi)），行业进入到供给侧(cè)出清的过(guò)程(chéng)。这(zhè)个过程(chéng)中，综合(hé)竞(jìng)争(zhēng)力强的公司就能够通过大鱼吃小鱼(yú)的方(fāng)式，获得市(shì)占率的(de)提升。当行业需求(qiú)见顶回(huí)落时，行业的贝塔已经过去(qù)了，但不(bù)代表(biǎo)没有投资机(jī)会，机会(huì)在于城市、位(wèi)置、产(chǎn)品(pǐn)的阿尔法(fǎ)，而对应到(dào)股票投资，就是强竞争(zhēng)力公司(sī)的阿尔法。”

　　或(huò)许也是基于这(zhè)样(yàng)的认识(shí)转(zhuǎn)变，精耕细作个股成为(wèi)公募乃至整体机构的(de)务实之举。

　　机构(gòu)配置房地产“风物长宜放(fàng)眼量”

　　头部(bù)央国企、优质区域性(xìng)标的成香饽饽

　　5月以来(lái)，房地产板(bǎn)块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房(fáng)地产指数(shù)本月涨幅(fú)约为(wèi)2％。从具体(tǐ)的(de)个股来看，《红周刊》利用Wind统计申万(wàn)房地产板块个股(gǔ)，在纳入(rù)统计的124只(zhǐ)房地产类标的股中(zhōng)，本月(yuè)以来实现股价上涨(zhǎng)的达到了81家。

　　其中，上述(shù)时间(jiān)段恰好排名(míng)前(qián)五的公司(sī)月内涨幅超过了10％，它们分(fēn)别(bié)是上(shàng)实发展、浦(pǔ)东(dōng)金桥、*ST泛海、华夏幸(xìng)福、荣安地产(chǎn)。排名(míng)第一的上(shàng)实发展，五一(yī)假期(qī)归来后日成交量明显放(fàng)大(dà)，4日、5日(rì)连续两个(gè)交易日收出涨(zhǎng)停(tíng)。从(cóng)该股(gǔ)的基(jī)本面来看，上实发展(zhǎn)的主营业(yè)务为房地产(chǎn)开发与(yǔ)经营。公司(sī)的(de)主(zhǔ)要(yào)产品(pǐn)及(jí)服务为房地产(chǎn)销售、房地(dì)产租(zū)赁、物业管理服(fú)务(wù)、工程项目、酒(jiǔ)店经营。从(cóng)业(yè)绩数据来看，2022年，其(qí)实现营(yíng)业收入52.48亿元，比上(shàng)期减(jiǎn)少47.85％，归母(mǔ)净利(lì)润1.23亿元(yuán)，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收入27.87亿元，同比(bǐ)增长183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿(yì)元，同比扭亏(kuī)。

　　不过从十大流通(tōng)股股东来看，各类机构都有对其布局的(de)例子。以3月31日时的(de)首季(jì)十大流(liú)通股股东来看(kàn)， 具(jù)体(tǐ)包(bāo)括公募(mù)的上银基金(jīn)、私募的迎水文龙、中央(yāng)汇金、长城资产管理公司等都(dōu)跻(jī)身前十(shí)的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时(shí)排名第二的浦东(dōng)金桥也是上(shàng)海(hǎi)本(běn)地房企，其第一季度的收入利润规模大幅度复(fù)苏。究其原(yuán)因(yīn)，一方面是该(gāi)公司后疫情时代出租(zū)率(lǜ)复(fù)苏至近年来最(zuì)高(gāo)，另一(yī)方(fāng)面则(zé)是(shì)公司拿地(dì)结算持续性向好，从数字上看，一季度(dù)新增虹(hóng)口135、138住宅地块，总建筑(zhù)面积(jī)约54万平方米。

　　在(zài)这(zhè)样的业绩势头(tóu)向好背景下，自然也(yě)吸引了知名(míng)机构在其中持续驻(zhù)足。从(cóng)第一季度十大流(liú)通(tōng)股股东来看，知名私募高毅邓晓(xiǎo)峰的(de)两只(zhǐ)产(chǎn)品依(yī)然在前十(shí)中，这也是(shì)连续第三个季度他有的两只产品(pǐn)杀(shā)入前十。同时(shí)榜(bǎng)单中还有一支大(dà)名鼎(dǐng)鼎(dǐng)的(de)QFII阿布(bù)扎(zhā)比投资(zī)局(jú)，其当季还小幅(fú)增(zēng)加了持股。

　　除去上述两(liǎng)家(jiā)上(shàng)海区域性地产公司外，荣安地产则是(shì)主要布局在深圳的地产(chǎn)公(gōng)司(sī)，一(yī)季报(bào)交(jiāo)出(chū)的也是一份报喜的成绩单：首(shǒu)季公司实(shí)现营(yíng)业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于(yú)上市公(gōng)司股东的净利润6.48亿元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意到(dào)两只公募指(zhǐ)基首季新杀入十大(dà)流通股股(gǔ)东行列。具体说(shuō)来(lái)， 南(nán)方中证全指房(fáng)地产ETF上(shàng)榜排(pái)名第七位(wèi)，富国中证指数1000增强则排(pái)名(míng)第九位(wèi)，此外联袂出现(xiàn)的机(jī)构还有(yǒu)QFII高盛国际和私募(mù)迎水聚宝。

　　接受《红周(zhōu)刊》采访(fǎng)时，兴证全球基(jī)金相(xiāng)关人士分析：“经历过行业(yè)洗(xǐ)牌(pái)和兼并重(zhòng)组后，龙头的价值更(gèng)为笃定突出(chū)；从拿地端看，2022年土地市场大(dà)幅(fú)降(jiàng)温，优质土地供给(gěi)较多（券(quàn)商测(cè)算对应潜(qián)在(zài)毛利率在25％以上，目(mù)前(qián)房企的利润率仅20％），绝大多数房企受(shòu)限(xiàn)于信用(yòng)问题(tí)或者(zhě)资金紧(jǐn)张没法拿地，龙头房企趁机获取(qǔ)低成本土地，龙头房企的拿地力度（拿地(dì)金额(é)/销售金额）基本在30％以上；从融资上看，龙头房企杠杆率较低，净负债率基本(běn)在(zài)70％以下，而其(qí)他房企的(de)净(jìng)负债率普遍都在100％以上，加杠杆(gān)空间有限，从融资成本看，龙头房企的融资成本不断下滑，基本在(zài)3％、4％左右；对应到2023年的(de)销售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百强房企的销售额增速(sù)为9％，而TOP14的销售额增速为(wèi)29％。”

　　需要强调的是，在(zài)当前中(zhōng)特估的(de)浪(làng)潮(cháo)下，央国企地产股或存在发展的大好机会。中信(xìn)证券指出(chū)：“房地产行业(yè)的结构性机会依(yī)然(rán)存在(zài)，少部(bù)分公司(sī)尤其是央(yāng)企占据显(xiǎn)著优势(shì)，其(qí)主要(yào)又体现为库存的优势。央企(qǐ)地产公司，现阶段表(biǎo)现出较低的融(róng)资成本，优质的开发资源(yuán)和良(liáng)好的不动产资产运营能力的(de)多重竞争优势。”

　　“即使(shǐ)没有中(zhōng)特估，国央企相较于民营地产公司也是更有美白精华一次用多少量，美白精华一次用多少量377优势的(de)。”吕功绩强调，“对于减值(zhí)、土地资源债权债务关系等问题(tí)，市场对民营(yíng)房开企业的资产会有(yǒu)更多(duō)担忧和质疑，所以在这一轮行业出清的过(guò)程中，央国企相较于(yú)民(mín)企来说估值的(de)修复更明显(xiǎn)。中特估的(de)角度从中长期的维度看(kàn)，行业的逻辑在(zài)于(yú)集(jí)中度(dù)提(tí)升后，行业进入(rù)高(gāo)质量发展(zhǎn)阶段，具备较快速发展阶段更稳定且可预期的盈利(lì)和(hé)现金(jīn)流美白精华一次用多少量，美白精华一次用多少量377创造能力，以此带来估值中枢的提升，应该关注(zhù)估(gū)值(zhí)相对较(jiào)低，企(qǐ)业自(zì)身资产的(de)质量好(hǎo)、运营能力强、可以(yǐ)创造持续现金流的企业。”

　　“存量(liàng)时代(dài)中行业普涨的概(gài)率比较低，行业内部将(jiāng)出现分化，要关注将(jiāng)受益于行业集(jí)中度(dù)提升的(de)头部公司。”星(xīng)石投资首席研究官方(fāng)磊也表示。

　　顺应机构这一思(sī)路的(de)话(huà)，或许还是保(bǎo)利(lì)发展、招商蛇口等国资背(bèi)景龙头前(qián)途更为光明。不过国(guó)投瑞银基(jī)金(jīn)投资部(bù)副总监綦傅鹏表(biǎo)示(shì)：“需要(yào)客观(guān)地去持续观(guān)察国(guó)企(qǐ)央企(qǐ)在三(sān)个方面是否可以维持(chí)，首先是融资成本(běn)保(bǎo)持低位(wèi)，其次是(shì)销售份额持续提升，再次是拿地份额持(chí)续(xù)提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给(gěi)一些耐心

　　而(ér)《红周刊》也根据房企一(yī)季报梳(shū)理发现(xiàn)，对于2022年的业绩出现的整体(tǐ)下滑，2023年一季度的业绩分化更(gèng)趋明显，保(bǎo)利发展、滨江集团(tuán)等房企营(yíng)收、净利均(jūn)实(shí)现了(le)业绩的(de)回正，甚至(zhì)是较大(dà)增速的增长。而这(zhè)些公司也(yě)是(shì)机构的重仓对(duì)象。

　　对此，知名房地产业内(nèi)人士张宏(hóng)伟向《红周刊(kān)》分(fēn)析表(biǎo)示，业绩(jì)出现明(míng)显改(gǎi)善的房企，主(zhǔ)要是因为过去两三年时间(jiān)，尤其是在2021年下半(bàn)年(nián)民营房(fáng)企不怎么(me)投资拿地之(zhī)后，国(guó)有企业仍在持(chí)续(xù)性地(dì)拿地，且主要集(jí)中在核(hé)心城市，投资力度(dù)较大。投资的驱动能够推动房企销(xiāo)售业绩的增长(zhǎng)，从(cóng)而在2023年一(yī)季度市(shì)场恢复但(dàn)仍处于调(diào)整的过程中，能够保有(yǒu)一个(gè)正增长。

　　不过张宏伟同时也(yě)提(tí)醒(xǐng)表示(shì)，在(zài)房地产的复苏过程中，还(hái)面临着一(yī)些不确定性。其实整(zhěng)个市场从四月份开始又在往下掉。除了(le)杭州(zhōu)、成(chéng)都等极个别城市(shì)四月环比三月相(xiāng)对表现(xiàn)较好之(zhī)外，包括北京、上海在(zài)内的(de)绝大多数城市都(dōu)出现环(huán)比下(xià)滑的情况(kuàng)。而(ér)现在五月的(de)市场表现也(yě)不太乐观(guān)。按(àn)照(zhào)现在的(de)经济状(zhuàng)况(kuàng)、收入情况，以(yǐ)及(jí)市场(chǎng)的去库存压力、企(qǐ)业的资(zī)金面压力，可能会(huì)出现，到六月份房企为了半年报冲业绩(jì)出现市场的短期反弹(dàn)外的一个市场乏(fá)力现象(xiàng)。也就是说，第二季度、第三季度增长不确定性的压力(lì)仍旧较(jiào)大。

　　上海利檀投资(zī)董事(shì)长(zhǎng)陈昊扬也向(xiàng)《红周(zhōu)刊》指出，现在(zài)整(zhěng)个房地产以及其上(shàng)下(xià)游产业链的复苏速(sù)度(dù)都比(bǐ)想象的要慢很多，我们要多给一些耐心，这(zhè)个时候，在房地产以及(jí)上下游就不是赚快钱的(de)时(shí)候，只能赚他(tā)基本面的(de)钱(qián)。但(dàn)这也(yě)意味着，只有极为少(shǎo)数的、做(zuò)得比(bǐ)同行好得多的企业，会(huì)伴随整个行(xíng)业的(de)弱复苏，业绩会逐步体现出(chū)来。所(suǒ)以只能耐心地去等待(dài)它(tā)的(de)基本面不断地(dì)凸显出来，这(zhè)需(xū)要时间。

　　（本文已刊(kān)发于(yú)5月13日《红(hóng)周刊》，文中(zhōng)提及个股仅为举(jǔ)例分析(xī)，不做买(mǎi)卖(mài)推荐。）

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