饱受争议的(de)二手房交易中介费问(wèn)题，正逐(zhú)渐(jiàn)得到监管部(bù)门的重视。

　　5月8日，住建部(bù)、市场监管总局联合发布了关于规(guī)范房地产经(jīng)纪(jì)服(fú)务的(de)意(yì)见。意见提及，近年来(lái)，部分房地产(chǎn)经(jīng)纪机构存在利用房源客(kè)源优势收取过高费用、未明码(mǎ)标价、捆(kǔn)绑(bǎng)收(shōu)费、滥用客户个人信息等问题，加(jiā)重(zhòng)交易(yì)当事人负担、侵害其合法(fǎ)权(quán)益。

　　基于上述(shù)背景(jǐng)，两(liǎng)部门(mén)从加强从业主体管理、明确经纪服务内(nèi)容、合理(lǐ)确(què)定经(jīng)纪服(fú)务(wù)收(shōu)费、严格实行明码(mǎ)标价等十(shí)方面，提出了意(yì)见。

　　中(zhōng)原地产首(shǒu)席分析师张大(dà)伟(wěi)称，随着城市(shì)发展，一二线(xiàn)城市二手(shǒu)房(fáng)交(jiāo)易占比逐渐(jià耐克品牌和乔丹品牌是什么关系n)增加。以北京、上海为例，二手房占市场成(chéng)交比(bǐ)例超过(guò)80％，大量二手房(fáng)成(chéng)交依赖中介居间成交，房(fáng)地(dì)产调控重心逐渐从开(kāi)发商过(guò)渡到中介公司。

　　广(guǎng)东省(shěng)城规院住(zhù)房政(zhèng)策研(yán)究中心首席研究员(yuán)李宇嘉表示，买房(fáng)对居(jū)民来说属于金额不低的大宗(zōng)交易，由于(yú)二手(shǒu)房交易(yì)成本较高、交易周期较(jiào)长，具有非常(cháng)强的(de)专业性(xìng)，居民(mín)往往通(tōng)过中介来完(wán)成(chéng)。但(dàn)很多(duō)中介(jiè)利(lì)用信息不对(duì)称等问(wèn)题，将(jiāng)非必要的收费夹带(dài)其中，如收(shōu)取(qǔ)过桥融资(zī)、按揭费、担保(bǎo)费等，对(duì)居民造成额外的负担，而(ér)且这(zhè)些(xiē)服务(wù)事(shì)项(xiàng)并未明码(mǎ)标价。

　　对于(yú)二手房市场交易过(guò)程中存在的“乱象”，李宇嘉指出，对包括经纪服务在(zài)内的(de)相关市(shì)场(chǎng)交易行(xíng)为及其主体进(jìn)行规范和秩序整顿(dùn)，是房地(dì)产市场管理(lǐ)和调控(kòng)的(de)主题。“当下，推进这项工作的意义(yì)更大，也更急迫(pò)。”

　　中介收费问题成(chéng)监管重点

　　二手房(fáng)市(shì)场中，历来对(duì)房地产经(jīng)纪服务行业(yè)关注最(zuì)多的(de)一(yī)个话(huà)题(tí)，便是房地产经纪(jì)服(fú)务费的(de)问题。

　　张(zhāng)大伟认为(wèi)，未来相(xiāng)关部门(mén)主要(yào)监管的重点，将是对(duì)房地产(chǎn)经纪服(fú)务收费及中(zhōng)介(jiè)交易(yì)进(jìn)行规范。

　　在热(rè)点城市，二手房屋(wū)交(jiāo)易过程中，部分价值不菲的房屋(wū)，往往要缴(jiǎo)纳(nà)一笔金额不低的中介费。以北京某房地(dì)产(chǎn)经纪服务机构2.7％的服务费率(lǜ)计算(suàn)，一套(tào)1000万元的房屋，中介(jiè)费约为(wèi)27万。

　　在合理确定经纪服务收费(fèi)上(shàng)，两部门在此(cǐ)次意见中提(tí)及，房地产(chǎn)经纪机构(gòu)要合(hé)理降低住房买(mǎi)卖和租赁(lìn)经纪(jì)服务(wù)费(fèi)用。鼓励按照(zhào)成(chéng)交价格越高、服务费率越低的原则实(shí)行分档(dàng)定价。引导由交(jiāo)易双(shuāng)方共同承担(dān)经纪服务费用。

　　据张大(dà)伟介绍，目前房地产经纪服(fú)务(wù)耐克品牌和乔丹品牌是什么关系收(shōu)费(fèi)标准的最早依据是1995年国(guó)家计委(wěi)建设部下(xià)发的《关于房地产中介服务收费的通(tōng)知》（971号文），其中第六条规定：房屋买卖(mài)代理收费，按成交(jiāo)价格(gé)总额(é)的0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以北(běi)京为例(lì)，目前北京市执行的2014年更新后(hòu)的收费标(biāo)准，即根据(jù)这样的规定：“少数特别复(fù)杂的住宅买(mǎi)卖经纪服务，经交易(yì)各方协商同意，可在规定(dìng)的收费标准基础上适当上浮，上浮(fú)幅(fú)度(dù)最高不得(dé)超过10％。”这意味着，当前(qián)北京二手房中介费上(shàng)限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本(běn)着“简政放(fàng)权”的精神，北京2015年取消(xiāo)了房地产中介服务等57个政府定价，房地(dì)产经(jīng)纪(jì)服务收费多少(shǎo)由各中介机(jī)构自行(xíng)决定。

　　“房产(chǎn)中介机构(gòu)在(zài)实(shí)际收取费用过程中，相关监管部门当前并(bìng)未明(míng)确具体的(de)中介费率，中介机构仅需(xū)在服务(wù)过程中(zhōng)对(duì)收费标准(zhǔn)进行明(míng)码标价即可(kě)。而房地(dì)产经(jīng)纪服务机构在具体(tǐ)收取过程中(zhōng)，会(huì)结合房屋价值及工(gōng)资标(biāo)准，综合计算出合适的中介(jiè)费率。”张大伟补(bǔ)充道。

　　对于明(míng)码标价问(wèn)题，两部门(mén)在此次意见中提(tí)及，房地产(chǎn)经纪机构(gòu)应当(dāng)在经营(yíng)门店、网站(zhàn)、客户(hù)端(duān)等场所或渠道，公示服务(wù)项目、服务内容和(hé)收费标准，不得混合标价和捆绑收(shōu)费。房(fáng)地产经纪机构提(tí)供(gōng)的(de)基本服务和延伸服务，应(yīng)当分(fēn)别明确(què)服(fú)务项目和收费标(biāo)准。房地产经(jīng)纪机构(gòu)收费(fèi)前(qián)应当向交易当事人出具收费清单，列明收费标准(zhǔn)、收费金额，由当(dāng)事人签字(zì)确认。

　　另外，对收费明显(xiǎn)高于市(shì)场(chǎng)平均(jūn)水平的房地产(chǎn)经纪(jì)机构，住房和城乡(xiāng)建设(shè)部门(mén)将会同市场监管等部门采取约谈等综合措施进(jìn)行(xíng)重点监管。市(shì)场(chǎng)监(jiān)管(guǎn)部门会同(tóng)有关部门依法查处不按规定明码标价、操纵经(jīng)纪服务收费等违反价(jià)格和反垄断(duàn)法(fǎ)律法(fǎ)规的行为。对房(fáng)地产经纪机构(gòu)相关违法违规信息，市场监管部门(mén)要依(yī)法依(yī)规纳入国家企业(yè)信用信(xìn)息公示系统。

　　房屋中(zhōng)介费要降(jiàng)了？

　　鼓励按照成交价(jià)格(gé)越高(gāo)、服务费率越低的原则实行(xíng)分档定价，是否意味着(zhe)，未来(lái)豪宅的(de)中介费有望大幅降(jiàng)低？

　　中原地产华南区总裁兼深(shēn)圳中原总经理郑叔伦称，住建部(bù)发(fā)文鼓励按(àn)照成交(jiāo)价(jià)格越(yuè)高、服务(wù)费率越低的原则实行(xíng)分(fēn)档定(dìng)价，合(hé)理降(jiàng)低住房买卖和租(zū)赁经纪服务费用，主(zhǔ)要还是规(guī)范(fàn)行业，打(dǎ)击收费(fèi)过高的经纪机(jī)构(gòu)，但(dàn)对市场影响有限，“以(yǐ)深圳为例，深圳市场豪宅和普宅本来收费就(jiù)不(bù)同，各家收费普遍在合(hé)理范围内，加上(shàng)经纪服务费用对市场(chǎng)的影(yǐng)响不大(dà)。”

　　张大伟指出，由于当前两部门提出的意见仅为鼓(gǔ)励性(xìng)质(zhì)，即只(zhǐ)是纲(gāng)领性文件而(ér)非规定，未来(lái)如何具体认定(dìng)其中的细则，还需要看各(gè)城市落地执行情(qíng)况。

　　不过，张大伟表示，“从目(mù)前市场看，经纪服(fú)务领域的调(diào)整改善、规范化，有利于行业健康发展。同时，由于二(èr)手房很多(duō)房源(yuán)在产(chǎn)权方面有瑕(xiá)疵，如产权(quán)抵押、不同(tóng)税(shuì)费等都可能(néng)对(duì)交易(yì)产生(shēng)影响，这对(duì)房地(dì)产(chǎn)经纪服务行业的专(zhuān)业性提出更高的要求。”

　　58安(ān)居(jū)客研究院研(yán)究总监陆(lù)骑(qí)麟指出(chū)，在二手房买(mǎi)卖过程中，原本应该(gāi)由上下家各(gè)支付一半的中介费，但在一些热点城市的二手(shǒu)房交易过程中，往往会有这样的情形，因(yīn)部(bù)分购房者处于弱势地位，从而会出现中(zhōng)介费及税费均由购(gòu)房者来承担。即使一些房东愿意承担中介费，这部分费用也可能通过(guò)转嫁的(de)方式，在房价中有所体现。

　　“上家(jiā)把(bǎ)中(zhōng)介费转(zhuǎn)嫁给下(xià)家，市场这种所谓(wèi)‘约定俗(sú)成’的(de)情况，一(yī)些房产中介公司将其视为向购(gòu)房(fáng)者单边收费的行(xíng)为(wèi)。部分中(zhōng)介公司可能会利(lì)用(yòng)其支(zhī)配地位，在(zài)原(yuán)先经纪(jì)服务(wù)收费(fèi)的(de)基础上，再(zài)次向房东收取费用(yòng)，而(ér)这部(bù)分费用，房东往往会将(jiāng)其(qí)转再次转嫁给购(gòu)房(fáng)者，这实(shí)际上相当于变相推高了房价。两部门提出严禁操(cāo)纵经纪服务收费(fèi)，不(bù)仅有(yǒu)利于提高交易中操(cāo)作的透(tòu)明度，也有利(lì)于(yú)房价的稳定。”陆(lù)骑(qí)麟称。

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