5月以(yǐ)来，房(fáng)地产(chǎn)板块个股多出现小(xiǎo)幅(fú)上涨，截至(zhì)5月(yuè)10日收(shōu)盘，中信房地产(chǎn)指(zhǐ)数本月涨幅(fú)约为(wèi)2％。而以公募基金为代表的机构对于这一板(bǎn)块已经(jīng)在悄然布局。数据显示，以南(nán)方(fāng)和(hé)华夏的(de)两(liǎng)只(zhǐ)老(lǎo)牌ETF基金(jīn)为例，5月(yuè)9日时所公(gōng)布的总份额均(jūn)较4月28日时有(yǒu)小幅增长。根(gēn)据(jù)基金(jīn)一季报统(tǒng)计，龙(lóng)头(tóu)与地方(fāng)国(guó)企央企获得增(zēng)持，持仓数(shù)量占(zhàn)流通(tōng)股(gǔ)比重增(zēng)幅五(wǔ)只个股分别为华(huá)发(fā)股(gǔ)份+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新(xīn)集团(tuán)+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招(zhāo)商积(jī)余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房地产或“底部回升”

　　行业红利(lì)时代已(yǐ)过 精耕细作(zuò)成共粤语顶你个肺是脏话吗，顶你个肺真正意思识

　　从(cóng)公募(mù)基(jī)金(jīn)对房地产的配置看，2019年(nián)末，公募(mù)所(suǒ)持有的房地(dì)产行业标的市(shì)值约1188亿(yì)元，占其所持(chí)股票市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表现(xiàn)出色，但公募所持房地产公司(sī)市值在股票(piào)资(zī)产中的占比(bǐ)却断崖式下(xià)跌至1.85％；2021年，这一数值更是(shì)进一步降(jiàng)至1.56％。

　　不过(guò)2022年终(zhōng)于出现了三年来的(de)首次回升，年底这(zhè)一(yī)数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对(duì)房地产行业的持(chí)股比例也同步回升，从(cóng)2021年底(dǐ)的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在(zài)今年一季度得(dé)以延续(xù)。数据统计(jì)显示，公募重仓持有房地产板块(kuài)一(yī)季度市值TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较2022年四季(jì)度提(tí)升6.71％。持(chí)仓市值前五个股分别为保利发展、招商(shāng)蛇口(kǒu)、万(wàn)科A、华发股份、滨江集团，持(chí)仓市值占板块比重合计达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中不难发(fā)现，公募对于(yú)房(fáng)地(dì)产的投资(zī)愈发有集中于(yú)龙头(tóu)的趋(qū)势。Wind显示，在(zài)公(gōng)募(mù)基(jī)金一季报(bào)汇总的(de)重仓股中，房地产板块排名(míng)最高的是保利发展，在基金重(zhòng)仓第(dì)33位(wèi)。排名第二的(de)是招(zhāo)商蛇口(kǒu)，排在(zài)第78位。而(ér)老(lǎo)牌龙头股万科A排在第96位。对比去年四(sì)季报，变化之(zhī)处(chù)首先在(zài)于几只房地产龙(lóng)头股从排位上看(kàn)均有退(tuì)步(bù)，尤其是万科最为明显；其次是金地集团退出百大之列。但(dàn)考(kǎo)虑(lǜ)到房(fáng)地产是复苏链(liàn)上(shàng)最(zuì)后一环，且首季并非行业销售旺季，其传导到二(èr)级市场乃至(zhì)机构持仓(cāng)上还(hái)需(xū)要(yào)时间周期。

　　形成(chéng)共识的是，经济圈判(pàn)断房地产已(yǐ)经进入大分(fēn)化(huà)时代，一二(èr)线城市好于三四线城市。而映射(shè)到二(èr)级(jí)市场投资(zī)上(shàng)，配(pèi)置房地产(chǎn)行业轻松收获(huò)行(xíng)业贝(bèi)塔的红利期一去不返(fǎn)了。“如果(guǒ)按照产业(yè)周(zhōu)期来分类，包括房地产等(děng)几类行业在盖特纳曲线里属于(yú)成熟期(qī)或者衰退期的行业，传统认知上没有什么(me)投(tóu)资机会的。但(dàn)在这几年特(tè)殊的行(xíng)情里包括(kuò)煤炭(tàn)、电解铝等类似(shì)的行业也出现了一些机会，背后的逻辑是供给侧(cè)发生了(le)更大(dà)的变化(huà)。”一不(bù)愿(yuàn)具名的上海公(gōng)募基金经理指出(chū)。

　　不过也(yě)有公募人(rén)士持谨慎(shèn)乐观态度：“行业前几年(nián)17亿～18亿(yì)平方米的(de)年销售面积很难再(zài)出现了(le)，2022年光是(shì)居(jū)民存款数(shù)量增加了15万亿元(yuán)。中国存量有400亿平方米(mǐ)建筑面积，考虑存量地产(chǎn)的更新，也有近10亿平方米。需求端还需要有一定的政策出(chū)来去刺激购(gòu)房。”

　　宝盈(yíng)基(jī)金房(fáng)地(dì)产研究(jiū)员(yuán)吕功绩也指出：“时至(zhì)今日，无(wú)论从城镇化的进程，还是(shì)人均住房面积（接近30平/人(rén)），我国(guó)均已告别住(zhù)房短缺时代，而目前居民的杠杆率(lǜ)和房价收入也不支撑每年18万亿(yì)元的销售(shòu)额(é)，以及过快上行的房价，因而行业高增的时代已经过去，未来(lái)行(xíng)业的需求或将回(huí)落(luò)，在此过程中，伴(bàn)随着地产的高(gāo)杠杆(gān)属(shǔ)性，就很容易出现信用风险问题（类似2022年的民营地产爆雷），行业进入到供(gōng)给(gěi)侧(cè)出(chū)清的过程。这个过(guò)程(chéng)中，综合竞争力(lì)强(qiáng)的公司就(jiù)能够通过大鱼(yú)吃小鱼的方式，获得市占率(lǜ)的提升。当行业需求见顶(dǐng)回落时，行(xíng)业的贝塔已经过去了(le)，但不代(dài)表没有投资(zī)机会(huì)，机(jī)会在于城市、位置(zhì)、产品的阿尔法，而(ér)对应到股票投资(zī)，就是(shì)强竞争力(lì)公(gōng)司的阿(ā)尔法。”

　　或许也是基于这样的认识转变，精耕细作个股成为(wèi)公募乃至整体机构的务实之举。

　　机构配置(zhì)房地产“风物长宜放(fàng)眼量”

　　头部央国企、优质区域性(xìng)标(biāo)的成香饽饽(bō)

　　5月以(yǐ)来，房地产板块个股多出现小幅上涨，截(jié)至(zhì)5月10日收盘(pán)，中信房地产指数本(běn)月涨(zhǎng)幅约为2％。从具体的个股来看，《红周刊》利用Wind统计申万(wàn)房地产(chǎn)板块(kuài)个股，在纳(nà)入统计的124只房地产类标的股中，本月以来实(shí)现股价上涨(zhǎng)的达到了81家。

　　其中，上粤语顶你个肺是脏话吗，顶你个肺真正意思(shàng)述时间段恰好排名(míng)前五的公司(sī)月内涨(zhǎng)幅超过了(le)10％，它们分别是上实发展、浦东(dōng)金(jīn)桥(qiáo)、*ST泛海、华(huá)夏幸福、荣安地产。排名(míng)第一的上实发展，五一假期归来后日(rì)成交量明显放(fàng)大，4日、5日连续两个交易日收(shōu)出涨停。从(cóng)该股的基本(běn)面来看，上实发展的主营(yíng)业务为房地产开发(fā)与经营。公司(sī)的主要(yào)产品(pǐn)及服务为房地产销售、房地产租赁(lìn)、物业管理服务(wù)、工程项目、酒店经(jīng)营(yíng)。从业(yè)绩数据来(lái)看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上期(qī)减(jiǎn)少47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿元，同比下降33.24％。2023年(nián)第一季度，其实现营(yíng)业总收入27.87亿元，同(tóng)比增长(zhǎng)183.02％；归母(mǔ)净(jìng)利润(rùn)2.86亿元(yuán)，同比扭(niǔ)亏。

　　不过(guò)从(cóng)十(shí)大流(liú)通股股(gǔ)东来看，各类机构都有对(duì)其布(bù)局的例(lì)子。以3月31日时的首(shǒu)季(jì)十大流通股股(gǔ)东来看(kàn)， 具体包括公募的上银(yín)基(jī)金、私募的迎水(shuǐ)文龙、中央汇(huì)金、长(zhǎng)城资产(chǎn)管(guǎn)理(lǐ)公司等都跻身前十的(de)行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二(èr)的(de)浦(pǔ)东金桥也是上海(hǎi)本地(dì)房企(qǐ)，其第一季度的(de)收(shōu)入利润规模大幅度复苏。究(jiū)其(qí)原因，一(yī)方(fāng)面是该公司后疫(yì)情时代出租率(lǜ)复苏至近年(nián)来最高，另一方面则是公(gōng)司拿(ná)地(dì)结算持续(xù)性向好，从数字(zì)上看，一(yī)季度新增虹口135、138住宅地块(kuài)，总建筑面积(jī)约54万平方米(mǐ)。

　　在这样的业绩(jì)势头向好背(bèi)景下，自然也吸引了知名机(jī)构在其中(zhōng)持续驻(zhù)足。从第一季度十大流通股股(gǔ)东(dōng)来看，知名(míng)私募高(gāo)毅邓(dèng)晓(xiǎo)峰的两只产品依然在前十(shí)中，这也(yě)是(shì)连续第(dì)三(sān)个季度(dù)他有的两只(zhǐ)产品杀(shā)入(rù)前十(shí)。同时榜(bǎng)单中还有一支大(dà)名鼎鼎的QFII阿(ā)布扎比投资局，其当季(jì)还小幅增(zēng)加(jiā)了持股。

　　除(chú)去(qù)上述(shù)两家上(shàng)海区(qū)域性地产公司外，荣(róng)安(ān)地产则是主要布(bù)局在深圳的地产公(gōng)司，一季报交出的也是一份报喜的(de)成绩单：首季公(gōng)司实现营业收(shōu)入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公(gōng)司股东的净(jìng)利(lì)润6.48亿元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意(yì)到(dào)两只公(gōng)募指基(jī)首季新杀入十大(dà)流(liú)通股股东行列。具(jù)体说来， 南方中证全指房地产ETF上榜排名(míng)第七位，富国(guó)中(zhōng)证指数1000增(zēng)强(qiáng)则排名第(dì)九位，此外联(lián)袂出现(xiàn)的机构还(hái)有QFII高盛国际和(hé)私(sī)募迎水聚宝。

　　接受《红周刊(kān)》采访时，兴证全球基金相关人士分(fēn)析：“经(jīng)历过行业洗牌和兼并重组后，龙头的价值更(gèng)为笃定(dìng)突出；从拿地端看，2022年(nián)土地市(shì)场(chǎng)大幅(fú)降温，优质土地供给较多（券商测算对应潜在毛利率(lǜ)在25％以上(shàng)，目前房企的利润率仅20％），绝大多数房企受限于(yú)信用问题或者资金紧张没法拿地，龙头房企趁机获取低成本土地，龙头房企(qǐ)的拿地力度（拿地金(jīn)额/销售金额(é)）基本在30％以(yǐ)上；从融资上看，龙(lóng)头(tóu)房企(qǐ)杠杆率较低，净负债率基本(běn)在70％以下(xià)，而(ér)其(qí)他房企的净负(fù)债率普遍都在100％以上(shàng)，加杠(gāng)杆空(kōng)间有限，从(cóng)融资成本看，龙头(tóu)房(fáng)企的(de)融资成(chéng)本不断下滑，基本(běn)在3％、4％左右；对应到2023年的(de)销售，龙头房企明显(xiǎn)跑赢行业，1～4月百强(qiáng)房企的销(xiāo)售额增(zēng)速为9％，而TOP14的销售额增(zēng)速为29％。”

　　需(xū)要强调(diào)的是，在当前中特估的(de)浪潮下，央国(guó)企地产股(gǔ)或存在发展(zhǎn)的大好机会。中信证券指出：“房地(dì)产行业的结构性机(jī)会依然存在，少部分公司尤(yóu)其(qí)是央企(qǐ)占据显著优势，其主要(yào)又(yòu)体(tǐ)现(xiàn)为库存的(de)优势。央企地产公司(sī)，现阶(jiē)段(duàn)表(biǎo)现(xiàn)出较低的融资(zī)成本(běn)，优质(zhì)的开发资源(yuán)和良好的不动产(chǎn)资产运营能力的(de)多重竞争优势。”

　　“即使没有中特估，国央企相较于民营地产公司也是更有优势的。”吕功绩强调，“对于(yú)减值(zhí)、土(tǔ)地资源债(zhài)权债务关系等问(wèn)题，市(shì)场对民营(yíng)房开企业(yè)的资(zī)产会有更多担忧和质疑，所以在这一轮行业(yè)出清的过程中，央国企相较于(yú)民企来说估(gū)值的修复(fù)更明显(xiǎn)。中特估的角度从中长期的维度看，行业的逻辑在于集中度提(tí)升后，行业进入高(gāo)质量发展阶段(duàn)，具备较(jiào)快速发展阶段更稳定且可预期(qī)的盈利和现金流(liú)创造能力，以此带来估值(zhí)中(zhōng)枢的提升，应该(gāi)关注估值相(xiāng)对较低(dī)，企业自身资产的(de)质量好(hǎo)、运营能(néng)力强、可(kě)以(yǐ)创造(zào)持续现(xiàn)金流的企(qǐ)业。”

　　“存量(liàng)时代(dài)中行(xíng)业普涨的概(gài)率比较低，行业内部将出现分(fēn)化，要关注将受益于(yú)行业(yè)集中度提升的头部(bù)公司。”星(xīng)石投资首席(xí)研究官方(fāng)磊也(yě)表(biǎo)示。

　　顺(shùn)应(yīng)机(jī)构这一思(sī)路的话，或许还是保(bǎo)利发展、招商蛇口等国资(zī)背景龙头前途更为光明。不过(guò)国投瑞(ruì)银基金投(tóu)资部(bù)副总监綦傅鹏表示(shì)：“需要客观地去(qù)持续观(guān)察国企央(yāng)企在三个方面是否可(kě)以维持，首先是融资成(chéng)本保持低位，其次是(shì)销售份额持续提升，再次(cì)是拿地份(fèn)额持续提升。”

　　复(fù)苏(sū)速(sù)度缓慢

　　机(jī)构需要多给一(yī)些耐心

　　而《红周刊》也根据房企一季报梳理发现，对(duì)于2022年的业绩出现的整体下滑(huá)，2023年一季度的业绩(jì)分化更趋明(míng)显(xiǎn)，保利发展、滨(bīn)江(jiāng)集团(tuán)等房(fáng)企营(yíng)收、净利均(jūn)实现了业绩的回正，甚至(zhì)是较大(dà)增(zēng)速的增长。而这(zhè)些公司也是机(jī)构的重仓对象。

　　对(duì)此，知名房(fáng)地产业内人士张宏伟向《红周刊》分析表示(shì)，业绩出(chū)现明显改善的房企，主(zhǔ)要是因为过去两三年时间，尤(yóu)其是在(zài)2021年下(xià)半年民营房(fáng)企(qǐ)不(bù)怎么投资拿地之后(hòu)，国(guó)有企业(yè粤语顶你个肺是脏话吗，顶你个肺真正意思)仍在(zài)持(chí)续性地拿地，且主要(yào)集中在核心城市，投资力度较大。投(tóu)资的驱动能够推动(dòng)房(fáng)企销(xiāo)售业绩的(de)增(zēng)长，从(cóng)而在2023年一(yī)季度市场恢(huī)复(fù)但仍(réng)处于调整的过程中，能够保有一个正增长。

　　不过张(zhāng)宏伟同时也提(tí)醒表(biǎo)示(shì)，在房地产(chǎn)的(de)复(fù)苏过程中，还面临着一些不确(què)定性(xìng)。其实(shí)整(zhěng)个市场从(cóng)四月(yuè)份开始(shǐ)又在往下掉。除了杭州、成都等(děng)极个(gè)别城市四月环比三月(yuè)相对表现较好之外，包括北京、上海在(zài)内的(de)绝(jué)大(dà)多(duō)数城(chéng)市(shì)都出现环比下滑的情况。而现在(zài)五月的市场表现也不太乐观。按照现在(zài)的经(jīng)济状况、收入情况(kuàng)，以及(jí)市(shì)场的去(qù)库存压力、企业的资(zī)金面压(yā)力(lì)，可能(néng)会出现，到六(liù)月份房企为了(le)半年(nián)报冲业(yè)绩(jì)出现市(shì)场的短期(qī)反弹(dàn)外的一个市场乏力现象。也(yě)就是说，第二季度、第三(sān)季度增长不确定性的压力仍旧较(jiào)大。

　　上海利(lì)檀投资董事长陈(chén)昊(hào)扬也(yě)向《红周刊》指出，现在整个房地产以及其(qí)上下游产业链(liàn)的复苏速度都比(bǐ)想象(xiàng)的要慢(màn)很(hěn)多，我们要多给一些耐(nài)心(xīn)，这个时(shí)候(hòu)，在房地产以及上下游(yóu)就不(bù)是(shì)赚快(kuài)钱的(de)时候，只能(néng)赚(zhuàn)他基本(běn)面的钱。但这(zhè)也意味着，只有(yǒu)极为少数的、做(zuò)得比(bǐ)同行(xíng)好得多的企业，会伴随整个行(xíng)业(yè)的弱复苏，业绩会逐(zhú)步体现出(chū)来(lái)。所(suǒ)以只能耐心(xīn)地去等(děng)待它(tā)的(de)基本面不(bù)断地凸显出来(lái)，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红(hóng)周刊(kān)》，文中提及个(gè)股(gǔ)仅为举例分析，不做买卖推荐。）

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