万柳书院(yuàn)，暴雷(léi)了。

　　今年年初“万柳少爷”的(de)意外(wài)走(zǒu)红，让(ràng)这个位于(yú)北京海淀的豪宅被(bèi)全国知晓(xiǎo)，其背后(hòu)曾宣称要(yào)做(zuò)地产界“劳斯莱(lái)斯”的(de)神秘开发商——中赫(hè)集团，也被(bèi)拉向(xiàng)台(tái)前。

　　而如今，万柳书(shū)院(yuàn)再次受到舆(yú)论关注，起因中赫集团成了共同债务(wù)人被中国信(xìn)达(dá)追债，中国信达为(wèi)了收回(huí)钱(qián)款不(bù)得不(bù)将(jiāng)中赫抵押的75套万(wàn)柳(liǔ)书院豪宅拍(pāi)卖(mài)。可问题是，这些(xiē)房子(zi)早已售出，业主并非中赫集团，那些真正(zhèng)斥(chì)巨资购入房(fáng)产(chǎn)的有钱人(rén)，房子(zi)现(xiàn)在莫名(míng)奇妙地被拍卖，算是(shì)被割了！

　　截至(zhì)发(fā)稿，暂未看到这些业主的维权(quán)信(xìn)息(xī)，难怪有网友(yǒu)调侃(kǎn)：“富人被割韭菜(cài)的(de)时候，他们的姿(zī)势都(dōu)那么(me)优雅。”

　　不过事件背后，可(kě)能没(méi)你想象(xiàng)的(de)那么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的(de)可能(néng)还是债主

　　“北(běi)京(jīng)豪(háo)宅的尽头是万柳书院(yuàn)”，但谁都没想到(dào)，这(zhè)个位于(yú)海淀核心区(qū)位，名校环(huán)绕的顶(dǐng)级豪宅，竟(jìng)然暴雷了！

　　近(jìn)日，有(yǒu)网友发现，中国(guó)信达在京东拍(pāi)卖上，上架了“北(běi)京赫(hè)华恒(héng)瑞房(fáng)地产(chǎn)开发有限公司不良债(zhài)权转让(ràng)项(xiàng)目(mù)”，债(zhài)权总(zǒng)额高(gāo)达(dá)近(jìn)47亿，该项目(mù)的抵押物中，包括75套万柳书院住宅。

　　据(jù)京东拍卖显示，上述不良债权(quán)转让项目的处(chù)置主体(tǐ)是中国(guó)信达(dá)资产(chǎn)管理(lǐ)股份有限(xiàn)公司北(běi)京市分公司（下称中国(guó)信达北(běi)分），处置的是(shì)对北京赫华(huá)恒瑞房地产开发有限公(gōng)司（下(xià)称赫华恒瑞）的不良债(zhài)权。截至2023年1月31日，债权金额约(yuē)为46.95亿元人民(mín)币，其(qí)中(zhōng)债权(quán)本金37.50亿元(yuán)。中赫集团有限公(gōng)司(sī)是(shì)共同债务人。目前，该项(xiàng)目(mù)已有1万次围观，35名意向人(rén)。

　　从(cóng)表(biǎo)面上看，这就(jiù)是一起中(zhōng)国信达北分讨债的故事，但实(shí)际上，75套豪宅的背后暗藏(cáng)秘(mì)密。

　　据此前媒(méi)体报(bào)道，万柳书院总共301户，而且早已售罄。如果该报道属实，说(shuō)明这些房子实际上都(dōu)是卖出(chū)去(qù)了的，是有(yǒu)人住的。

　　那为什么中国信达的(de)拍卖页面上又(yòu)注明这(zhè)75套房子(zi)是(shì)“未出售”的状态呢？只能说明这些房子根本没有网签，也没(méi)有房产(chǎn)证(zhèng)！

　　第一财经(jīng)的报道证实了上述(shù)内容。有豪宅中介(jiè)透(tòu)露(lù)，中赫集团(tuán)早就把这75套(tào)房子抵(dǐ)押出(chū)去(qù)，现在(zài)还没资金解抵(dǐ)押，所以不能网签、没办房本。

　　作为海淀(diàn)的顶级(jí)豪宅，最强学区房(fáng)，万柳书(shū)院的业主基本都(dōu)是(shì)北京的高(gāo)端(duān)人士，柳传志(zhì)、丁磊(lěi)等知名(míng)商业大佬也是万柳(liǔ)书院的业(yè)主。另(lìng)据地产自媒体“地产八卦女”爆料，万柳书院的(de)业主中，还有不少中赫集(jí)团的高管、合作伙伴、亲戚(qī)朋友(yǒu)等。

　　由此，不少(shǎo)网(wǎng)友感(gǎn)叹，“富人也(yě)被精准收割了！”

　　不过，如果(guǒ)这些业主(zhǔ)确实(shí)已经支付价(jià)款并实际占有，那(nà)么，中国信(xìn)达转让这笔不良(liáng)债权(quán)回(huí)本的愿望，或将泡汤(tāng)。这次拍卖损失最(zuì)大(dà)的，没(méi)准还(hái)是债主中(zhōng)国信达。

　　根据相关法律规定，民事执行中，业主已经支付(fù)价(jià)款并实际(jì)占有，但未办理过户手续的，如(rú)果业主没有过错，人民法院不得查(chá)封、扣(kòu)押、冻结，已经查封的可以向(xiàng)法(fǎ)院提出执行(xíng)异议(yì)申请(qǐng)，请(qǐng)求(qiú)法院(yuàn)解除查封(fēng)，同时可(kě)以联(lián)合起诉开发商，要求退还购房款或(huò)办机要邮寄档案怎么查询进度，机要邮寄档案怎么查询信息(bàn)理房产证(zhèng)，并承担违约责(zé)任。

　　此外(wài)，今年4月，人民法院(yuàn)报公布《最高人民法院关于商品房消费(fèi)者权利保护问(wèn)题(tí)的批复(fù)》，以(yǐ)司(sī)法解释的方式(shì)明(míng)确了购房人的(de)优先权：

　　商(shāng)品房消(xiāo)费者以居住为(机要邮寄档案怎么查询进度，机要邮寄档案怎么查询信息wèi)目的(de)购买房屋并已支付(fù)全部价款，主张其房屋交付请求权(quán)优先于建设(shè)工程价款优先受偿权(quán)、抵(dǐ)押权以及其他债权的，人(rén)民法院应当予以支持。只支付了部分价款的商品房消费(fèi)者，在一审法(fǎ)庭辩论终结前(qián)已实际支(zhī)付(fù)剩(shèng)余价(jià)款的，可(kě)以(yǐ)适用前(qián)款规定。

　　也(yě)就(jiù)是说(shuō)，如果这75套房子均(jūn)为“已售未网签”，那(nà)么这(zhè)笔不良债(zhài)权，实际(jì)上是(shì)个烫手山芋。可能不仅(jǐn)不能卖出去回本，抵押的这75套房(fáng)子，还会被业(yè)主(zhǔ)讨(tǎo)回去(qù)。

　　中国信(xìn)达，将会赔了夫人又折(zhé)兵？

　　2

　　地产界的(de)“劳斯莱斯(sī)”

　　成(chéng)了“老(lǎo)赖”

　　这次(cì)债权公(gōng)司(sī)中(zhōng)国信达(dá)申请不良(liáng)债权转让，可以追溯(sù)到金谷信托踩(cǎi)雷赫华恒(héng)瑞。

　　天(tiān)眼(yǎn)查显示，目(mù)前中国信达已(yǐ)经成为(wèi)赫华恒瑞唯一股(gǔ)东。但此前，赫华恒瑞为中赫集团旗下子公司。2019年4月(yuè)22日(rì)，中赫集团(tuán)、中赫(hè)置地等(děng)选择退(tuì)出了赫华恒瑞的股东行列，中国(guó)金(jīn)谷国际信托有限责任公司成为(wèi)了唯(wéi)一股(gǔ)东，后者(zhě)由中国信达资产管理股份有限公司持股(gǔ)93.75％。

　　作为房地产开发(fā)商，相较(jiào)其他(tā)房企，中赫集(jí)团既(jì)没有很大规模(mó)，也没有很高的(de)国民知(zhī)名度，但却在北(běi)京(jīng)豪(háo)宅圈留下一个个传说。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫集团(tuán)进入(rù)北京的(de)第一个豪(háo)宅项(xiàng)目，2011年(nián)，中赫(hè)置(zhì)地推出钓鱼岛七号院3号楼，高达30万/平米的天价(jià)，成为(wèi)当时京(jīng)城(chéng)最贵的楼盘(pán)，引发了市场(chǎng)强烈震惊。

　　随后开发的万柳(liǔ)书(shū)院，更是被誉(yù)为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢(yì)价率40.9％，从融创、保利、万科等大型知名房企手中，抢下了北京万(wàn)柳(liǔ)地块(kuài)，成为北(běi)京(jīng)当年的(de)“双料(liào)地王(wáng)”。很快，万柳书院就(jiù)以(yǐ)神秘高(gāo)端的姿态(tài)杀(shā)入市场，无论是一块块从荷兰运回来(lái)的灰砖垒起(qǐ)来的(de)五米高墙，还是每棵成本超(chāo)6万的(de)成年银杏树，还是(shì)每平米20万元的价格，都令业内(nèi)外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸(chén)的缸(gāng)、霄八的(de)顶儿、融创的湖(hú)、紫辰院的树、北平府的院儿。”从这句顺(shùn)口溜中，就可看出其在(zài)北京豪宅圈(quān)的地(dì)位。2014年(nián)末上市的它，对手(shǒu)是当时有(yǒu)名的融创观(guān)澜嘉苑、佳兆(zhào)业(yè)广场、恒(héng)大华府等，现如今，它(tā)远(yuǎn)远超过(guò)这些对手。

　　去年，万(wàn)柳(liǔ)书院一(yī)套300平(píng)米的法拍房，最终成交(jiāo)价1.09亿、单(dān)价达到(dào)惊人的36万元/平米，说明万(wàn)柳书院虽(suī)然已(yǐ)经推出了8年之久，但(dàn)其依旧在北京豪宅圈备(bèi)受(shòu)追(zhuī)捧。

　　中赫集团(tuán)开发的豪宅(zhái)，也吸(xī)引(yǐn)了不(bù)少知名人(rén)士，如知名演员宋丹(dān)丹，就住在钓(diào)鱼台七(qī)号(hào)院。而柳(liǔ)传志(zhì)、丁磊等知名商业大(dà)佬则居住在万(wàn)柳书院(yuàn)。

　　几大豪宅(zhái)的(de)成(chéng)功奠定了中赫集团(tuán)的“高端路线”，也因此，它(tā)被外界贴上了，“卖北京城最贵的房，拿(ná)北京城最贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐(yǐn)藏在豪宅开发商光环的背后，这(zhè)个地(dì)产(chǎn)界“劳斯(sī)莱斯”却多次成(chéng)为被执行(xíng)人，被执(zhí)行标的高(gāo)达11亿。

　　今年年初，因为履行能力而拒不履行(xíng)生效法律文书确定义务，中赫(hè)集团正式(shì)成了(le)“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北京(jīng)国安坑了？

　　中赫集团如今沦落到这个地(dì)步，其实是有(yǒu)迹可循的。

　　事(shì)实上，早在今年(nián)年初“万柳书院少爷”走(zǒu)红之(zhī)时，深(shēn)蓝(lán)财经就(jiù)曾深(shēn)挖出背(bèi)后的中赫集团，发(fā)现其深(shēn)陷财务危机。

　　从(cóng)知名豪宅的(de)开(kāi)发商到沦为“老(lǎo)赖”，中赫集团(tuán)实(shí)控人周金(jīn)辉(huī)的人生轨迹跟着急转直下(xià)。而追(zhuī)根溯(sù)源，这个(gè)转折点(diǎn)，就在于收购(gòu)北京国安。

　　近十年来，房企(qǐ)纷(fēn)纷(fēn)开始(shǐ)了多元化(huà)转型(xíng)，但转型(xíng)之路并不好走(zǒu)。早在2008年开始，中赫集(jí)团就(jiù)尝试过多元(yuán)化业务，先后进军能源市场(chǎng)、团(tuán)购(gòu)网站，但最终(zhōng)都惨淡收场(chǎng)。最终，周金辉将转型的目光，放到了体育领(lǐng)域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本(běn)退(tuì)出后，中(zhōng)赫集(jí)团以35.5亿元参(cān)股(gǔ)国(guó)安(ān)足(zú)球俱乐部(bù)64％股权，成(chéng)为国(guó)安的(de)新东家。接着在2021年(nián)6月，中赫集团(tuán)从中信集(jí)团(tuán)手中拿下北(běi)京(jīng)国(guó)安俱乐部(bù)36％股权，至此拿下北京国(guó)安俱乐部全部股权。如果(guǒ)北(běi)京国安的估(gū)值一直没变(biàn)，那么中赫(hè)集团拿下北京国安，总计花(huā)费了(le)约55.5亿。

　　看到这里(lǐ)，有人也(yě)许(xǔ)会(huì)感叹：卖(mài)豪宅真是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真的(de)是这(zhè)样，中(zhōng)赫为(wèi)什么又要质押(yā)股权呢？

　　2017年以来，中赫集(jí)团及(jí)其实控人周金辉夫妇(fù)将其手中的中(zhōng)赫(hè)集团股份质(zhì)押陆续质押，据企查查显示，目前中(zhōng)赫集团共(gòng)有(yǒu)11条股权出质记录。质(zhì)权人包括海金(jīn)商业保理、北(běi)京建工(gōng)、山东(dōng)国际信托、中(zhōng)融(róng)信托、中(zhōng)信建设等。

　　这与入主北京国安的时间(jiān)完全吻合(hé)。

　　然而(ér)，入主北京国安后，不(bù)仅国安的(de)经营状况(kuàng)没(méi)有得到改善，中赫集团也被拉入泥(ní)淖。

　　据北(běi)京产权交易所(suǒ)官网信息(xī)显示，2020年，北京国安足球(qiú)俱乐(lè)部实现(xiàn)营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年(nián)末，该(gāi)俱乐部(bù)资产总计5.38亿元，总(zǒng)负债(zhài)18.51亿元。

　　为(wèi)了缓解(jiě)资(zī)金压力，中赫集团和周金辉夫妇还在(zài)持续(xù)质(zhì)押手(shǒu)中(zhōng)的中赫集团股份，但国安和中赫的经营(yíng)状况却持续没(méi)有好转。

　　不仅中(zhōng)赫集团被(bèi)5次列被执行人，执(zhí)行(xíng)标的高(gāo)达11亿(yì)，北京国安也3次与中赫(hè)集团(tuán)、中赫(hè)置地(dì)、及(jí)中赫集(jí)团股东周金辉、李(lǐ)彩霞等(děng)共(gòng)同成(chéng)为被(bèi)执行人，执行标的(de)约10.45亿(yì)。

　　今年1月，因为履行能(néng)力而拒不履行生(shēng)效法律文书确定义务，上述被执行人成为“老赖”。只有北京国(guó)安(ān)，目前幸(xìng)免于难。不过在实控人(rén)都成为(wèi)老赖的情况下，被(bèi)执行10个多亿的北京国安，又如(rú)何能独善其(qí)身？

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