饱受争议(yì)的二手房交易中介费问题，正逐渐得到(dào)监管部门的重(zhòng)视。

　　5月8日(rì)，住建部(bù)、市场监(jiān)管总局联合发布(bù)了关于规范房地产经纪服务(wù)的意见。意见提及，近年(nián)来，部分(fēn)房地产经纪机构(gòu)存在(zài)利用房源客源(yuán)优势收取过(guò)高(gāo)费用、未明码标价、捆绑(bǎng)收费、滥用(yòng)客(kè)户个人信息(xī)等问题，加(jiā)重交(jiāo)易当(dāng)事人负(fù)担、侵(qīn)害其合(hé)法权益。

　　基于(yú)上述背景，两部门从加强(qiáng)从业主体(tǐ)管(guǎn)理(lǐ)、明确(què)经纪服务内容、合理确定经纪服务收费、严格(gé)实行(xíng)明码标价等十(shí)方面，提出(chū)了意见。

　　中原地产首席分析师张大伟称，随着城市发展(zhǎn)，一二线城市二手房交易占比(bǐ)逐渐增加。以(yǐ)北京、上海为(wèi)例，二手房占市(shì)场(chǎng)成交(jiāo)比(bǐ)例超(chāo)过(guò)80％，大量二手房成(chéng)交(jiāo)依赖中介居间成交，房地(dì)产调控重心逐渐从(cóng)开发商过(guò)渡到中介公司。

　　广东省城规院住房政策研究中心(xīn)首席研(yán)究员李(lǐ)宇嘉表示，买房对(duì)居民(mín)来说属于金额不低的大宗(zōng)交易，由于二手房交易成本较高(gāo)、交易周期(qī)较长，具有非常强的专业性，居民往往通过(guò)中介来(lái)完(wán)成(chéng)。但很多中介利(lì)用信息不对(duì)称等问(wèn)题，将(jiāng)非必要(yào)的收费夹带其中(zhōng)，如收取过桥融资、按揭费、担保费(fèi)等，对居民造成额外(wài)的(de)负担，而且这些服务(wù)事项并未(wèi)明码标价。

　　对于(yú)二手房市场(chǎng)交易过程中(zhōng)存在(zài)的“乱象”，李宇(yǔ)嘉指出，对包括(kuò)经纪服(fú)务在内的相关市场交易(yì)行为及(jí)放在里面睡一晚是什么感受，放里面睡觉是什么样的感受其(qí)主体进行规范和(hé)秩(zhì)序整(zhěng)顿，是房地(dì)产市场管(guǎn)理和(hé)调控(kòng)的主(zhǔ)题。“当(dāng)下，推(tuī)进这项工(gōng)作的意义更大，也更急迫。”

　　中介收费问题成监管重点(diǎn)

　　二手房市(shì)场中，历来对房地产(chǎn)经纪服务(wù)行业关注(zhù)最多的一(yī)个话题，便是(shì)房地产(chǎn)经纪服(fú)务费的问题。

　　张大伟认为，未(wèi)来相关部门(mén)主(zhǔ)要监管的(de)重(zhòng)点，将是对房地产经纪(jì)服务收费及中介交易(yì)进行规范。

　　在(zài)热点城市(shì)，二手房屋交易过程中，部(bù)分(fēn)价值不菲的房屋，往往(wǎng)要缴纳一(yī)笔金额不低的(de)中介费。以北京某房地产经纪服务机构2.7％的服务费率计算，一套1000万元的(de)房屋，中(zhōng)介(jiè)费约为27万。

　　在合(hé)理确定经(jīng)纪服务收费上，两部门在此次意见(jiàn)中提(tí)及(jí)，房地产经纪机构要(yào)合(hé)理降低住房买(mǎi)卖和租赁(lìn)经纪服务(wù)费用(yòng)。鼓(gǔ)励按照成交(jiāo)价格越高(gāo)、服务费率越低的原(yuán)则实行分档定价。引导由交易(yì)双方共同承担经纪服务费(fèi)用(yòng)。

　　据(jù)张大伟介绍，目前(qián)房地产经纪服务收费标准(zhǔn)的(de)最(zuì)早(zǎo)依据是1995年(nián)国家计委建(jiàn)设部下发的《关于房地产中介(jiè)服务收费的通知》（971号(hào)文(wén)），其(qí)中第六条(tiáo)规定：房屋(wū)买卖(mài)代理收(shōu)费，按成交(jiāo)价格总额(é)的0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以北京为(wèi)例(lì)，目(mù)前(qián)北京市执行的2014年(nián)更新后的收费(fèi)标(biāo)准，即根据这样的规(guī)定：“少数特别复杂的住宅(zhái)买卖经纪服务，经交(jiāo)易(yì)各方(fāng)协商(shāng)同意，可在规定(dìng)的收费标准(zhǔn)基础上适当(dāng)上浮，上浮(fú)幅(fú)度最高不得超过(guò)10％。”这意(yì)味着，当前北京(jīng)二手房中介费(fèi)上限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟(wěi)表示，本着(zhe)“简政放权(quán)”的精神，北京2015年取消了房地产中(zhōng)介服务等57个政(zhèng)府(fǔ)定价，房地产(chǎn)经(jīng)纪服务收(放在里面睡一晚是什么感受，放里面睡觉是什么样的感受shōu)费多少由各中介机(jī)构自行决(jué)定(dìng)。

　　“房产中介机构在(zài)实际收(shōu)取费用过程中，相关监管部门当前并未明确具体的中介费率，中(zhōng)介机构仅(jǐn)需(xū)在服(fú)务过程中对(duì)收费标准进行明码(mǎ)标价即可。而房地产经纪服(fú)务机构在具体收取过程中，会结(jié)合(hé)房屋价值及(jí)工资标准，综合计算出合(hé)适(shì)的中介(jiè)费率。”张大伟补充道。

　　对于明(míng)码标价问(wèn)题(tí)，两部门(mén)在此(cǐ)次意见中提(tí)及，房(fáng)地产经纪机构应当(dāng)在经营门店(diàn)、网站、客户(hù)端等场所或渠道，公示服务(wù)项目、服(fú)务(wù)内(nèi)容和收(shōu)费标准，不得混合标(biāo)价和捆绑(bǎng)收费。房(fáng)地产(chǎn)经纪机构提供(gōng)的基(jī)本(běn)服务和延伸服务，应当分(fēn)别明确服务项目和收费标准。房地产经(jīng)纪机构(gòu)收费前应(yīng)当向(xiàng)交易当事人出具(jù)收费清(qīng)单，列明收费(fèi)标准、收(shōu)费金额，由当事人签字确认。

　　另外，对(duì)收费明显高于(yú)市场平均水平的房地产经纪机(jī)构，住(zhù)房和城乡(xiāng)建设部门将会同市场监管等部门(mén)采取约谈等综合措施进行重点监管。市场监管部门会同有关部门依法查处不按规定明码标价、操纵(zòng)经纪服务收费等违反价格和反(fǎn)垄断法律法规的(de)行为。对(duì)房地(dì)产经(jīng)纪(jì)机构相关违法违规信(xìn)息(xī)，市场(chǎng)监管部门要依法依规纳入国家企业信用信息公示(shì)系统(tǒng)。

　　房屋中(zhōng)介费要(yào)降了？

　　鼓励按照(zhào)成交价格越高、服(fú)务费率越低的原则实行分(fēn)档定(dìng)价，是(shì)否意(yì)味着，未(wèi)来豪宅的中介费(fèi)有望大幅(fú)降低？

　　中原地产华南区总裁兼深圳中原总经理(lǐ)郑叔(shū)伦称，住建部发文鼓(gǔ)励(lì)按照成(chéng)交价格越(yuè)高、服务费率越低的原则实行分档(dàng)定价，合理(lǐ)降(jiàng)低住房买(mǎi)卖和租赁经纪服务费用，主要还是规范行(xíng)业，打(dǎ)击收(shōu)费(fèi)过高的经纪机构，但对市场影响有(yǒu)限，“以(yǐ)深圳为例(lì)，深(shēn)圳市(shì)场豪宅和普宅本来收费就不同，各家收费普遍在合理范围内，加上经纪服务(wù)费用(yòng)对市场的(de)影响(xiǎng)不大。”

　　张大伟指出，由于(yú)当前(qián)两部门提出的意见仅为鼓(gǔ)励性质(zhì)，即只是纲领性文件而非(fēi)规定，未来如何(hé)具体(tǐ)认定(dìng)其(qí)中的细(xì)则，还需(xū)要看各城市落地执行情况。

　　不过，张大伟表示，“从目前市场看(kàn)，经纪服务领域的调整改善、规范化(huà)，有利于行业(yè)健康发(fā)展(zhǎn)。同时(shí)，由(yóu)于二(èr)手房很多房(fáng)源在(zài)产权(quán)方面有(yǒu)瑕疵，如产权抵押、不同税费等都可能对交易(yì)产生影响，这(zhè)对房(fáng)地(dì)产经纪服务行业的专业性提出更高的要求(qiú)。”

　　58安(ān)居(jū)客(kè)研究院研究总监陆骑麟指出(chū)，在二手房买卖过程中，原(yuán)本应该由上下家各(gè)支付(fù)一半的中介费，但在一些热点城市的(de)二手房(fáng)交易过程(chéng)中，往往(wǎng)会有(yǒu)这样的(de)情形，因部分购房者处于弱(ruò)势地位，从而会出现中介费及(jí)税费(fèi)均由购房者来承担。即(jí)使一些房东愿意(yì)承担中(zhōng)介费，这部分费用也可能通过转嫁的方式，在(zài)房(fáng)价中有所体(tǐ)现。

　　“上家把中介费(fèi)转(zhuǎn)嫁给下(xià)家，市场(chǎng)这种所(suǒ)谓‘约(yuē)定俗(sú)成’的情况，一些(xiē)房产中介(jiè)公(gōng)司将(jiāng)其(qí)视为(wèi)向购(gòu)房者单边收费的行为。部分(fēn)中介(jiè)公司可能会利用其支(zhī)配地位，在原先经纪服(fú)务(wù)收费的基础(chǔ)上，再次向房(fáng)东收取费(fèi)用，而这部(bù)分费用，房东往往(wǎng)会将其转再次转嫁给购(gòu)房者，这(zhè)实际(jì)上相当(dāng)于(yú)变相(xiāng)推(tuī)高了房价。两部门提出严(yán)禁操纵经纪服务收(shōu)费，不仅(jǐn)有利于(yú)提高交易中操作的(de)透(tòu)明度，也(yě)有利于房(fáng)价的稳定。”陆骑麟称。

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