5月以来(lái)，房地产(chǎn)板(bǎn)块个股(gǔ)多出现小幅(fú)上(shàng)涨，截至(zhì)5月10日(rì)收盘，中(zhōng)信房(fáng)地(dì)产指数本月(yuè)涨幅约为2％。而(ér)以(yǐ)公募基金为代表的机构(gòu)对于(yú)这一(yī)板(bǎn)块已经在(zài)悄然布局。数据显(xiǎn)示，以南方和华夏(xià)的两只老牌ETF基(jī)金为例，5月9日时所公布(bù)的(de)总份额均较4月28日时有小幅(fú)增长。根(gēn)据基金一季报统计(jì)，龙(lóng)头与地(dì)方(fāng)国(guó)企央(yāng)企获得增持，持仓数(shù)量占流通股比重增幅五(wǔ)只个(gè)股分别为华发股(gǔ)份(fèn)+3.40％、滨江(jiāng)集团(tuán)+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房地产或(huò)“底(dǐ)部(bù)回升”

　　行业红利时代已(yǐ)过 精耕细作成(chéng)共识

　　从(cóng)公募基(jī)金对(duì)房地产的配置(zhì)看，2019年(nián)末，公募(mù)所持有的房地产行业标的市值约1188亿元(yuán)，占其所持(chí)股票市值的4.66％左右(yòu)；2020年(nián)市场表现出色，但公募所(suǒ)持房地产公司市值在股(gǔ)票(piào)资(zī)产中的占比却断崖(yá)式下跌至1.85％；2021年，这一数(shù)值更是进(jìn)一(yī)步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终(zhōng)于出现了三年来的首(shǒu)次(cì)回升，年底这一数值从1.56％升(shēng)至(zhì)1.65％。与此(cǐ)同时(shí)，公募对(duì)房地产行业的持股比例也同(tóng)步回(huí)升，从2021年底的6.94％提高到2022年(nián)末(mò)的7.03％。

　　这样的势头似(shì)乎(hū)在今年一季(jì)度得以延续。数(shù)据统计显示，公募(mù)重仓持有房地产(chǎn)板块一(yī)季度市值TOP15门(mén)槛为(wèi)1.6亿元(yuán)，较2022年四季(jì)度提升6.71％。持(chí)仓市值(zhí)前五个股分别为保(bǎo)利发(fā)展、招(zhāo)商蛇口、万科A、华发(fā)股份、滨江(jiāng)集团，持仓(cāng)市值占板块比(bǐ)广西属于哪个省份，广西属于哪个省哪个市哪个区重合计达(dá)47.29％，环比(bǐ)下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难(nán)发现，公(gōng)募对于房地产的(de)投(tóu)资(zī)愈发有集中于龙头的(de)趋势。Wind显示，在公募基(jī)金一季报汇总的重仓股中，房地产板块排名最高的是(shì)保利发展，在基(jī)金重仓第33位(wèi)。排名(míng)第二的是招商蛇(shé)口(kǒu)，排在(zài)第(dì)78位。而老(lǎo)牌龙(lóng)头股(gǔ)万科A排在第96位。对(duì)比(bǐ)去年四(sì)季报，变(biàn)化(huà)之处首先在(zài)于(yú)几只房(fáng)地产龙头股从排位上(shàng)看(kàn)均有退步，尤其是万科最为明显；其(qí)次是金地集团(tuán)退出百大之列。但考虑到房(fáng)地产(chǎn)是(shì)复苏链上最(zuì)后一环，且首季并非行业销售旺季，其(qí)传导到二级市场乃至机构持(chí)仓(cāng)上(shàng)还需要时间周期。

　　形成共识的是，经(jīng)济(jì)圈判断房(fáng)地产已经进入大分化(huà)时代，一二线城市好(hǎo)于三四线城市(shì)。而映射(shè)到二(èr)级市场投资上，配(pèi)置房地产(chǎn)行业轻松收获行(xíng)业贝(bèi)塔的红利(lì)期一去不返(fǎn)了。“如果按照产(chǎn)业周期来分类，包括(kuò)房地产等几(jǐ)类行业在盖特纳曲线(xiàn)里属于(yú)成熟期或(huò)者(zhě)衰退(tuì)期的行业，传统(tǒng)认知上没有(yǒu)什(shén)么投资机会的。但在这几年(nián)特殊的行情里包括煤(méi)炭、电解(jiě)铝等类(lèi)似的行业也出现(xiàn)了(le)一些机会，背后的逻辑是(shì)供(gōng)给侧发生了(le)更大的(de)变化。”一不愿具名的上(shàng)海公募基金经理(lǐ)指出(chū)。

　　不过也有公募(mù)人士持(chí)谨慎乐观态度：“行业前(qián)几年(nián)17亿～18亿平(píng)方米的年销售面积很(hěn)难再(zài)出现了，2022年光是居民(mín)存款数量增加了15万亿元。中国存量有400亿平方米(mǐ)建筑面(miàn)积，考虑存量(liàng)地产的更新，也有(yǒu)近(jìn)10亿平方米。需求端还需(xū)要有一定的政策(cè)出来去刺激购房。”

　　宝盈(yíng)基金房地产研究员吕功绩(jì)也指出(chū)：“时至(zhì)今日(rì)，无论从(cóng)城镇化的进程，还(hái)是人均住房(fáng)面积（接近30平/人），我(wǒ)国均已告别住(zhù)房短缺时(shí)代，而(ér)目(mù)前居民的杠杆率和(hé)房价收入也不支撑每年18万亿元(yuán)的销售额(é)，以及过快上行的(de)房价(jià)，因而行业(yè)高增的时代已(yǐ)经(jīng)过去，未来行业的(de)需求或(huò)将回落，在此过程中，伴随着地产的高杠杆属(shǔ)性，就(jiù)很容易出现信用(yòng)风险问(wèn)题(tí)（类似2022年的(de)民营地产爆(bào)雷），行(xíng)业进入(rù)到(dào)供给侧出清的过程。这个过程(chéng)中，综合竞争力强的公(gōng)司就能够通过大鱼(yú)吃小鱼的方式，获得市占率的提升。当行业需求(qiú)见顶回落(luò)时，行(xíng)业的贝塔(tǎ)已经过去了，但不代表没(méi)有投资机会，机(jī)会(huì)在于城市、位置、产品的阿尔法，而对应到股票(piào)投(tóu)资，就是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也是基于(yú)这样的认识转变，精(jīng)耕细(xì)作个股(gǔ)成为公募(mù)乃至(zhì)整体机构(gòu)的务实之举。

　　机(jī)构(gòu)配置房地产“风物长(zhǎng)宜(yí)放(fàng)眼量”

　　头部(bù)央国企、优质区域性标的(de)成香饽饽

　　5月以来，房地产(chǎn)板(bǎn)块个(gè)股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘(pán)，中信房地产指(zhǐ)数本月涨幅(fú)约为2％。从(cóng)具体的(de)个股来看，《红周刊(kān)》利用Wind统计(jì)申万(wàn)房(fáng)地产板块(kuài)个股(gǔ)，在纳入统计的124只(zhǐ)房地产类标的股(gǔ)中，本(běn)月(yuè)以来(lái)实(shí)现股价上涨(zhǎng)的达到(dào)了81家。

　　其中(zhōng)，上(shàng)述时(shí)间(jiān)段恰好排名前五的公(gōng)司月内涨幅超过了10％，它们分别是上实发展、浦东金(jīn)桥、*ST泛海、华夏幸福(fú)、荣(róng)安地产(chǎn)。排名第(dì)一的上实发展(zhǎn)，五一假期归来后日成交量明显放大，4日、5日连续两个(gè)交易日收出涨停。从该股的基本面来看，上实发展的主营业务为(wèi)房(fáng)地产开发(fā)与(yǔ)经营。公司的主要产品及服务为(wèi)房地产销售、房地产租赁、物业(yè)管理服务、工程(chéng)项(xiàng)目、酒店经营。从业(yè)绩数据来看(kàn)，2022年，其(qí)实(shí)现营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现(xiàn)营业总收入(rù)27.87亿(yì)元，同比增长(zhǎng)183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿元(yuán)，同比扭亏(kuī)。

　　不过从十大流通股股东(dōng)来看(kàn)，各类机构(gòu)都有对其(qí)布局的例子。以3月31日时的首季(jì)十大流通股股东来看， 具体包(bāo)括公募的(de)上银基金、私募的迎水文龙、中央汇金、长城资(zī)产(chǎn)管理(lǐ)公司等都跻身前(qián)十的行列(liè)。

　　巧合的(de)是，涨幅(fú)暂(zàn)时(shí)排名第(dì)二的浦东(dōng)金桥也是上海(hǎi)本地房企，其(qí)第一(yī)季度的(de)收入利润规模(mó)大幅度复苏(sū)。究其原(yuán)因(yīn)，一(yī)方面(miàn)是该公司后(hòu)疫情时(shí)代出租率(lǜ)复苏至近年来最高，另一方(fāng)面则是公司拿地结算持续(xù)性向好，从数字(zì)上看，一季度新增(zēng)虹口135、138住宅地块(kuài)，总建(jiàn)筑面积约54万平方米。

　　在这(zhè)样(yàng)的业绩势头向好背景(jǐng)下，自然也吸引了(le)知名机(jī)构(gòu)在其中持(chí)续驻足。从第(dì)一季度(dù)十大流通股(gǔ)股东(dōng)来看(kàn)，知名私募(mù)高毅邓(dèng)晓峰(fēng)的两只产(chǎn)品依(yī)然在(zài)前十(shí)中，这也是连续第三个季度(dù)他有的两只产品杀入前(qián)十。同时榜(bǎng)单(dān)中还有一支大名鼎鼎的(de)QFII阿布扎(zhā)比(bǐ)投资局，其当季还小幅(fú)增加了持股。

　　除去(qù)上(shàng)述两家上海区(qū)域性地产公司外，荣安地产(chǎn)则(zé)是主要布局在深圳(zhèn)的地产公司，一(yī)季报交出的也是一份报喜的(de)成绩单：首季公(gōng)司实现营业收(shōu)入51.85亿(yì)元，同(tóng)比(bǐ)增长35.51％。归属于(yú)上(shàng)市公司股东(dōng)的净利润6.48亿元(yuán)，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机构态(tài)度来看，《红周(zhōu)刊(kān)》注意到两只公(gōng)募指基首季(jì)新杀入十大流通股股(gǔ)东行列(liè)。具体说(shuō)来(lái)， 南方中证全指房(fáng)地(dì)产(chǎn)ETF上榜排名第七位(wèi)，富国(guó)中证指(zhǐ)数1000增强则排名第(dì)九位，此外联袂出现的机(jī)构还(hái)有(yǒu)QFII高盛国际和私募(mù)迎水聚宝。

　　接受《红(hóng)周(zhōu)刊》采访时，兴证全球基金相关(guān)人(rén)士分(fēn)析：“经历过行业洗牌和(hé)兼并重组后，龙头的价值更(gèng)为(wèi)笃定(dìng)突出；从拿地端(duān)看(kàn)，2022年土地市(shì)场大(dà)幅(fú)降(jiàng)温(wēn)，优质(zhì)土地供给较多（券商测算对应(yīng)潜在(zài)毛利率在25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝大多数(shù)房(fáng)企受限于(yú)信用(yòng)问题或者资(zī)金紧张没法拿地，龙头房企趁机获取(qǔ)低成(chéng)本土地，龙(lóng)头房企(qǐ)的拿(ná)地(dì)力度（拿地金额/销售金额）基本在30％以上；从(cóng)融资上看，龙(lóng)头房企杠杆率较低，净负债(zhài)率基本在70％以(yǐ)下，而其他房(fáng)企的(de)净负(fù)债率(lǜ)普遍都在(zài)100％以上，加杠杆空间有限，从融资成本看，龙头(tóu)房企的融资(zī)成(chéng)本不(bù)断下滑(huá)，基本(běn)在3％、4％左右；对应(yīng)到2023年(nián)的销售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百强(qiáng)房企的销售(shòu)额(é)增速为9％，而TOP14的(de)销售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估(gū)的(de)浪潮下，央国企地产(chǎn)股或存在发展(zhǎn)的大(dà)好机会。中信证券指出：“房地产(chǎn)行业(yè)的结构性机(jī)会依然存在(zài)，少部分公司尤其是央(yāng)企(qǐ)占据显著优势(shì)，其主要又体现(xiàn)为库存的优势。央(yāng)企地产(chǎn)公司，现阶段表现出较低的融(róng)资成本，优质的开(kāi)发资源和良好的不(bù)动产资产运营能力的多重竞争优势。”

　　“即使没有中(zhōng)特(tè)估，国央(yāng)企相较(jiào)于民营地产公司也是更(gèng)有优势的(de)。”吕功绩(jì)强(qiáng)调，“对于减(jiǎn)值(zhí)、土地资源债权债务关系等问(wèn)题，市场对民营房(fáng)开企业的资(zī)产会有更多担忧和质疑，所(suǒ)以在这一轮行(xíng)业(yè)出清(qīng)的过程中，央(yāng)国企相较于民企来说估值的修复更明显。中(zhōng)特(tè)估的角度(dù)从中长期的维度看(kàn)，行业的(de)逻辑在(zài)于(yú)集中度(dù)提升后，行业(yè)进(jìn)入(rù)高质量发展阶段(duà广西属于哪个省份，广西属于哪个省哪个市哪个区n)，具(jù)备较快速发展阶段更稳定且可预期的盈(yíng)利和现金流创造能(néng)力，以(yǐ)此带来估值(zhí)中枢的提升(shēng)，应该(gāi)关注估值相对较低，企业(yè)自身资产(chǎn)的质量好(hǎo)、运营能力强、可以创造持续现金流的(de)企业(yè)。”

　　“存量时代中行业普涨的概率比较低，行业内部将出现(xiàn)分化，要关注将受益于(yú)行业集中度(dù)提升的头部公(gōng)司。”星石投资首席(xí)研究官方磊也(yě)表示(shì)。

　　顺应机构这一(yī)思路的(de)话，或(huò)许还是保利(lì)发(fā)展、招商(shāng)蛇口等国(guó)资背景龙头前途更(gèng)为光(guāng)明。不(bù)过(guò)国投瑞银基金(jīn)投资部副总监綦(qí)傅鹏表示(shì)：“需要客(kè)观地去持续观察(chá)国(guó)企央企在三个方面是否(fǒu)可以维持，首(shǒu)先是融资成本保持低位(wèi)，其次是销售份额(é)持(chí)续(xù)提升，再(zài)次是拿地份额持(chí)续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构广西属于哪个省份，广西属于哪个省哪个市哪个区需要多给(gěi)一些耐心

　　而《红(hóng)周刊》也根据房企一季报梳理发现，对于2022年的业(yè)绩出现的(de)整(zhěng)体下滑，2023年一季度的业(yè)绩(jì)分(fēn)化更趋(qū)明显(xiǎn)，保利发(fā)展、滨(bīn)江集团等(děng)房企营(yíng)收、净利均(jūn)实(shí)现了业绩的回正，甚至是较大增速(sù)的增(zēng)长(zhǎng)。而这些公司也是(shì)机构(gòu)的(de)重仓对象。

　　对此，知(zhī)名(míng)房地产业内人士张宏(hóng)伟向《红周(zhōu)刊(kān)》分析表示，业绩出现明显改善(shàn)的(de)房企(qǐ)，主(zhǔ)要是因(yīn)为过去两三年(nián)时间，尤其是(shì)在2021年下半年民营房企不怎么投(tóu)资拿地(dì)之后，国有企业仍在(zài)持续性地拿地，且(qiě)主要集中在(zài)核(hé)心城市，投(tóu)资力度较(jiào)大。投资(zī)的驱动能够推(tuī)动房企销售业绩的(de)增长，从而在2023年(nián)一季度市场恢复但仍处于调整的过程中，能(néng)够保(bǎo)有一个正增长。

　　不过(guò)张宏伟同时也(yě)提醒(xǐng)表示，在房地产的复苏过程中，还面临着一些不确定性。其实整个市场从四月份开始又在(zài)往(wǎng)下(xià)掉。除(chú)了(le)杭(háng)州、成都等极个别城市四(sì)月环(huán)比三月相对(duì)表现较好之外，包括(kuò)北京、上海在内的绝大多数(shù)城市都(dōu)出现环比下滑的情(qíng)况。而现在五月的市场表现也不太乐观。按照现在的经济状况(kuàng)、收入情况，以及市场的去库存压力、企业的资(zī)金面压力(lì)，可能会出现(xiàn)，到六月份房企为了(le)半(bàn)年报冲业绩(jì)出现市场的短期反(fǎn)弹(dàn)外的一(yī)个市场(chǎng)乏力(lì)现象。也就是说，第二季度、第三季度增(zēng)长不(bù)确定性的压力仍旧(jiù)较大。

　　上海利檀(tán)投(tóu)资董事长陈(chén)昊扬(yáng)也向《红周刊》指出，现在(zài)整个房(fáng)地(dì)产以及(jí)其上(shàng)下游产业链的复苏速度都比想象的要慢很多，我们要多给一些耐(nài)心(xīn)，这个时(shí)候，在房(fáng)地产以及上(shàng)下游(yóu)就不是赚快钱(qián)的时(shí)候，只能赚他基本面的(de)钱。但这也意味着，只有极为(wèi)少数(shù)的、做得比同行好得多的(de)企业(yè)，会伴随整(zhěng)个行业的弱复苏，业绩会逐步(bù)体(tǐ)现出(chū)来。所以只(zhǐ)能耐心(xīn)地(dì)去等待它的基(jī)本面不断地(dì)凸显出来，这(zhè)需要时(shí)间。

　　（本文已刊(kān)发于5月(yuè)13日《红周刊》，文中提及(jí)个(gè)股仅为举例(lì)分析，不做买卖(mài)推荐。）

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