近两年火爆(bào)的(de)创新(xīn)产品公募REITs进入密集分(fēn)红(hóng)期，近日7只REITs陆(lù)续(xù)迎(yíng)来除息(xī)日，公募(mù)REITs整体呈现出高比例(lì)稳定(dìng)分红(hóng)，15只(zhǐ)公告2022 年(nián)可(kě)供分(fēn)配金额(é)的(de)REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位业内(nèi)人士(shì)对(duì)此表示，强制分红机制(zhì)是(shì)公募REITs主要特征之一，稳(wěn)定分红体现出该类产品(pǐn)长期投资价(jià)值，通过(guò)观测经营(yíng)活动现金流、可供分(fēn)配现金等指(zhǐ)标，也是观(guān)察REITs项目(mù)底层(céng)资产运营(yíng)情况的“窗口”。他们也提醒普通投资者注意，与产(chǎn)权类项(xiàng)目相比，特许经营REITs项目(mù)在经营权到期(qī)后(hòu)不(bù)再产(chǎn)生现金收益，特许(xǔ)经(jīng)营权分红(hóng)目前已(yǐ)包含了利(lì)润分(fēn)配和本(běn)金的归还，在选(xuǎn)择(zé)投资标的(de)时应了解资产类型和分红的(de)特征。

　　15只公(gōng)募REITs产(chǎn)品分红

　　平均分红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进入密集(jí)分红期，近(jìn)日7只REITs产(chǎn)品(pǐn)（4月17 日-4月(yuè)21日）陆续(xù)迎来除息日，此外尚有6只REITs实际分配(pèi)情(qíng)况尚未公布(bù)。整体来(lái)看，公募REITs呈现出了高比例的稳定分红，15只公告(gào)2022 年可供分配金额的公募REITs产品中，2022年(nián)全(quán)年分(fēn)配金(jīn)额占(zhàn)可(kě)供分配金额比例平均为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上。

　　中金基金(jīn)相关负责人对此表示，投资公募REITs的(de)主(zhǔ)要收益来(lái)源为持有期分红收益(yì)，以(yǐ)及基金份额(é)交易价格的变化。基金份(fèn)额二级市场价(jià)格受(shòu)到公募REITs资产运营情况(kuàng)及市场因素的(de)综合影响，较易引起(qǐ)波动。与此相(xiāng)比(bǐ)，基(jī)金分红(hóng)预期(qī)则(zé)更有规律(lǜ)可循。公募(mù)REITs的分红主要来自基础设施资产的经营现金流，投(tóu)资人通过(guò)基(jī)金募(mù)集材料(liào)和信息披露(lù)文件，结(jié)合行业及市场情况，可以分析基础设施项(xiàng)目的经(jīng)营业绩，作为进行投资决策的重要参考(kǎo)。

　　“相对于基金(jīn)份额二级市场价格变化导致(zhì)的浮盈或浮(fú)亏，分红作为基金份额持有人实际获得(dé)的现金收益，对(duì)于长(zhǎng)期投资者(zhě)更具参(cān)考(kǎo)价值。”中金基金(jīn)相关负责人称。

　　平安基金REITs 投(tóu)资中心运营高(gāo)级副总监(jiān)李华平(píng)也表(biǎo)示(shì)，根据《公(gōng)开募集基础设施证(zhèng)券投资基金指引（试行）》及相关法规要求，基础设施基金(jīn)应当将90％以(yǐ)上(shàng)合并(bìng)后基金年度可分(fēn)配金额以现金形式分配给投资者(zhě)，强制分红机制是公募REITs的主要特征(zhēng)之一(yī)，稳定的分红机制体(tǐ)现(xiàn)出REITs产品长期投资价值。

　　中(zhōng)航(háng)基(jī)金也(yě)认为，从(cóng)投资角度来看，基础设(shè)施公募REITs同时具备“股性”和(hé)“债性”双重特点。二级市场价格(gé)反(fǎn)映这类产品“股(gǔ)性”的一面，分红体现了这类产(chǎn)品(pǐn)的“债(zhài)性”特(tè)点。公募REITs有(yǒu)强制(zhì)分红要求，分红类似于债券派息，但(dàn)不等同于(yú)债(zhài)券的固定利(lì)息回报，而(ér)是由可供分配现金(jīn)决定(dìng)。

　　从机(jī)构投资者的角度(dù)来(lái)看(kàn)，一方面是公募REITs丰富了机(jī)构投资(zī)者(zhě)的投(tóu)资品类，为(wèi)资产配置多元化提供抓手，具有较(jiào)强的(de)配(pèi)置价(jià)值。另一方面(miàn)，公募REITs的分红能(néng)够帮助机(jī)构(gòu)投资者稳定(dìng)收益。机构(gòu)投资者(zhě)公(gōng)募(mù)REITs能够(gòu)通(tōng)过分红获取相对于投(tóu)资债券相对(duì)高的收益性(xìng)，在有效控制(zhì)风险(xiǎn)的前提下(xià)，增厚资产包收益，起到投资“压舱(cāng)石”的作(zuò)用。

　　分红除了投资收益(yì)中国的中西部地区是指哪几个省市，中国中西部是哪些地方“落袋为安”外(wài)，市(shì)场对于未来分红水平的预(yù)期，也是(shì)影响(xiǎng)REITs基金二级市场价格走势的(de)关(guān)键因素(sù)之一(yī)。

　　从近(jìn)期公募REITs的(de)二级市(shì)场表现看，截(jié)至4月21日，今年以来(lái)中证(zhèng)REITs中国的中西部地区是指哪几个省市，中国中西部是哪些地方（收盘）指数收于975.99 点(diǎn)，年(nián)内下(xià)跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基指数。

　　“截至2023年(nián)3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年(nián)报，部分产品受宏观经济的影响，可分(fēn)配金额完成率不达预期，一定程度上影响了公募(mù)REITs二(èr)级市场(chǎng)的价格(gé)。”李(lǐ)华(huá)平称，公(gōng)募REITs二级(jí)市场的价格波动受(shòu)多重因(yīn)素的影响，投资(zī)收益(yì)是影响(xiǎng)REITs二级市场价(jià)格的主要因素之一(yī)，而稳定的分红有利于吸引投(tóu)资者(zhě)参与公募REITs二级市场的(de)投资(zī)。

　　中金(jīn)基(jī)金相(xiāng)关负责人(rén)也表示(shì)，近期(qī)经济预期恢复，一方面市场热点呈现向股(gǔ)票和债(zhài)券(quàn)回归的(de)过程；另一方面，基础设施项(xiàng)目的经营业绩相(xiāng)对经济活(huó)力的改善有一定(dìng)的滞后性。

　　此(cǐ)外，公(gōng)募REITs在分红除权(quán)日，将对基金份额的(de)开(kāi)盘指导价做调减(jiǎn)处理，调减金(jīn)额(é)根据(jù)单位基金份额的分(fēn)红(hóng)金(jīn)额进行计算。除(chú)权操(cāo)作是(shì)对分红前后基金份(fèn)额净值变化的修正(zhèng)，使投资人在基(jī)金分红前后(hòu)均可以获(huò)得公平的投资(zī)机会。

　　“分红(hóng)可增强投资(zī)者长期投资的信心，同时需结合(hé)持(chí)有产品的(de)特性，关(guān)注二级(jí)市场(chǎng)扰(rǎo)动对(duì)整(zhěng)体收(shōu)益的影响程度。”中(zhōng)航基金相关人士(shì)也称。

　　特许经营权分红包括利(lì)润(rùn)分配和本金归还(hái)

　　普通投资者应了(le)解(jiě)底层资(zī)产情况

　　多位业内人士(shì)还提醒，与现有公募基金(jīn)分红前提是本金之上的增(zēng)值部(bù)分(fēn)不同，特许经(jīng)营权REITs基金运作期间(jiān)的“分红”界定为(wèi)“分派”更为(wèi)准(zhǔn)确，分派的是本金与增值两(liǎng)个部(bù)分，两(liǎng)个(gè)部分之(zhī)间的比(bǐ)例(lì)是变动(dòng)的，与现有公募基(jī)金分红差异很大，大(dà)多数普通投资者(zhě)可能把(bǎ)“分派”金额误认(rèn)为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合(hé)同年限(xiàn)到期后基金价值(zhí)面临极大不(bù)确定性(xìng)，这是(shì)该类(lèi)投(tóu)资者应(yīng)该注意的情况(kuàng)。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有(yǒu)特(tè)许经营权类和产权类两(liǎng)大(dà)资产(chǎn)类型(xíng)，持有产权(quán)类产品的收益主要包括每(měi)年(nián)的(de)现金分红及资(zī)产增值的(de)收(shōu)益，而持有特许经营类产品的收益主要(yào)来自项目每年的(de)现金(jīn)分红。其(qí)中(zhōng)，特许经(jīng)营(yíng)权类资产的分红包(bāo)括了利润(rùn)分配和本(běn)金的归还，两者的(de)比率也是变动的，对特许经营权类资产的公募REITs可以内部收(shōu)益率（IRR）来衡(héng)量投(tóu)资收益(yì)。普通投资者在选择投(tóu)资(zī)标(biāo)的时，应了解公募REITs底层资产的类(lèi)型。

　　中航基金也表示，从细分来看，各(gè)类公募REITs分(fēn)红因底层资产属性不同而形成区别。特许经营权类的公募REITs产品因其分红相当于包含(hán)“本金+收益”，分红相对较多(duō)，债性(xìng)偏强。而(ér)产权类的(de)公(gōng)募REITs分(fēn)红主要为“收益”，更看(kàn)重底层资产的价值增值(zhí)，所(suǒ)以相对股(gǔ)性偏强(qiáng)。普通投资者在选择公募REIT时(shí)，需要考虑底层资产(chǎn)属性，对(duì)所选择产品的二(èr)级市场价(jià)格和(hé)分红有(yǒu)合理预(yù)期。

　　中金基金相关负责人也(yě)认为，与产权(quán)类项目相比，特许经营(yíng)项目在经(jīng)营权到期后不(bù)再(zài)能产生(shēng)现金(jīn)收益，因(yīn)此(cǐ)将可供分配金额的分(fēn)配理解为“分派”比“分红”更加准确。基(jī)于这个特点，剩(shèng)余经营(yíng)期限较(jiào)短的特(tè)许经营项目，通常具备更高的分派率水平(píng)。对于剩余期限较长的(de)特许经(jīng)营权项目，即使分派(pài)率相(xiāng)对较低，也有足够年(nián)限收回本金并(bìng)取得收(shōu)益(yì)。

　　中金基金该负责人提醒投资者注(zhù)意，特(tè)许经营权(quán)项目的分(fēn)派金额包含了投资本金，在不进行扩(kuò)募的情况下，基金份额(é)单价随着分派进度逐年下降是正常现象，投(tóu)资(zī)特许经营权REITs的(de)收益来(lái)自(zì)项目剩余期限产生的现(xiàn)金(jīn)流。

　　“与特许经营项(xiàng)目相比，产权(quán)类项目的土地(dì)或(huò)建(jiàn)筑的剩余使(shǐ)用(yòng)年(nián)限一般较(jiào)长，再(zài)加上到期后通过对建筑(zhù)的(de)更新改造或补缴土地出让(ràng)金等追加投资，有机会进一(yī)步延长经营期限(xiàn)。这种类似永续经(jīng)营的假设反(fǎn)映在基础资产的(de)估值上(shàng)，使(shǐ)产权类(lèi)REITs具(jù)备(bèi)更显著(zhù)的(de)资产投资属(shǔ)性。”该负责(zé)人称。

　　观(guān)测内(nèi)部收益率等指(zhǐ)标(biāo)

　　评估项目底层资产运营情(qíng)况

　　在(zài)基金分红的时点，多位业内(nèi)人士还(hái)表示，在产品分(fēn)红期，投资者可以观测经(jīng)营活(huó)动现金(jīn)流、可供(gōng)分(fēn)配现金(jīn)、内部收益率等指标，来观察和评估项(xiàng)目底层资产的运营情况。

　　中航基金表示，年报指标中，跟(gēn)现金相关的指标有(yǒu)两(liǎng)个：一是年报中(zhōng)披露的经营活动(dòng)现金(jīn)流，二是可供分(fēn)配现金，二者存(cún)在本质(zhì)性区别。经营活(huó)动(dòng)产生的现金(jīn)净流量是指企业(yè)经营(yíng)、筹资、投资产生的现金流(liú)，基于(yú)企业(yè)本身经(jīng)营活动产(chǎn)生；可供分配的(de)现(xiàn)金实质(zhì)上是从EBITDA出发，对非现金影(yǐng)响利润表的项目进行调整，加期(qī)初现金(jīn)，最终(zhōng)得到的账面现金。

　　李华平也表(biǎo)示，公募REITs作为资产配置新选择，投资(zī)价值体现在相对(duì)股债市场独立(lì)的资产(chǎn)配置功(gōng)能，比(bǐ)较适合长期持(chí)有。建(jiàn)议投资者(zhě)对经营权类(lèi)的资(zī)产可以更多关注内部收益率(lǜ)的高(gāo)低，对产权类的资产更多(duō)关注分派率(lǜ)高低。因为公(gōng)募(mù)REITs可分配(pèi)收益(yì)主要来(lái)自(zì)底层资产的(de)经营净(jìng)现金(jīn)流，所以底层资产运营(yíng)情况(kuàng)直(zhí)接影响投资回(huí)报(bào)，投资者(zhě)可(kě)综合考虑原始权(quán)益人(rén)综合实力、运营(yíng)管理机构实力、公募基金管理人(rén)实力等多重因素来选择投资(zī)标的。

　　中信证(zhèng)券研报也显示，公募REITs进(jìn)入密集分红期，由于分(fēn)红交(jiāo)易带来的短期(qī)博弈(yì)机(jī)会仍在，叠加此(cǐ)前(qián)市场(chǎng)接连回调，建议投资者关注(zhù)有基本面支撑(chēng)、填权(quán)效(xiào)应相(xiāng)对明(míng)显、同(tóng)时分红规(guī)模较为可观(guān)的(de)个券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说明书均会载明REITs在发(fā)行首年及(jí)次年的可供(gōng)分配金额预测。投(tóu)资(zī)者可以将REITs的实际(jì)分红金(jīn)额与(yǔ)募集材料中披露(lù)预测进行比较分析(xī)，结(jié)合经济及市场的实际环境，对基础设施(shī)项(xiàng)目(mù)的运营业绩及(jí)REITs的(de)管理能力进行判断。”中金基金上(shàng)述负责人(rén)也称。

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