万柳书院，暴雷了。

　　今(jīn)年年初(chū)“万(wàn)柳少爷(yé)”的意外(wài)走红，让这个位于北京(jīng)海(hǎi)淀的豪宅被全国知晓，其(qí)背(bèi)后(hòu)曾宣称要做地产界“劳(láo)斯莱(lái)斯”的(de)神秘开发商(shāng)——中赫集团，也被拉向台(tái)前。

　　而如(rú)今，万柳书院再次受到舆论关(guān)注，起因中赫集团成(chéng)了共同债(zhài)务(wù)人被中国信达追(zhuī)债，中国(guó)信达为了(le)收回钱款不得不将中(zhōng)赫抵押的75套万(wàn)柳书院豪宅拍卖。可问题是，这些房子早已售(shòu)出(chū)，业主并非中赫集团，那些真(zhēn)正斥巨资购入房产的有钱人(rén)，房子现在莫名奇妙地被(bèi)拍(pāi)卖，算是(shì)被割了！

　　截(jié)至(zhì)发稿(gǎo)，暂未看到这些业主的(de)维(wéi)权信息(xī)，难怪有网友调(diào)侃：“富人被割韭菜(cài)的时候，他们(men)的姿势都那么(me)优雅。”

　　不过事(shì)件(jiàn)背后(hòu)，可能没你想象的那么简单。

　　1

　　富人被精(jīng)准收割？

　　最惨的可能(néng)还(hái)是债(zhài)主

　　“北京豪宅的尽头是万柳(liǔ)书院”，但谁都没想到，这个位于海(hǎi)淀核心(xīn)区位，名(míng)校环(huán)绕的(de)顶级豪宅，竟(jìng)然(rán)暴雷了！

　　近日，有(yǒu)网友发现，中国信达在(zài)京(jīng)东拍卖(mài)上，上架了(le)“北(běi)京赫华恒瑞房地产开发有(yǒu)限公司不良债权转(zhuǎn)让项目”，债权总额高(gāo)达近47亿(yì)，该项目的抵押物(wù)中，包括75套万柳书院住宅。

　　据京东拍卖显示，上述(shù)不良(liáng)债权转让项目的处置主(zhǔ)体(tǐ)是中国信达资(zī)产管理(lǐ)股份有(yǒu)限公(gōng)司北京市分公司（下称中国信达北分），处置的(de)是对北(běi)京赫(hè)华恒(héng)瑞房(fáng)地产开发有限公司（下(xià)称赫华恒瑞(ruì)）的不良债权。截(jié)至(zhì)2023年1月31日，债权(quán)金额约为46.95亿元(yuán)人民币(bì)，其中债权本(běn)金37.50亿(yì)元。中赫集团有(yǒu)限公(gōng)司是共同债务人。目(mù)前，该(gāi)项目已有1万次围观，35名(míng)意向人。

　　从表面上看，这就是一起中国信达北分讨债的故事，但实际上(shàng)，75套豪宅的(de)背后暗(àn)藏秘密(mì)。

　　据此前(qián)媒体报(bào)道，万(wàn)柳书院总共301户，而且早(zǎo)已售罄。如果该报道属(shǔ)实，说(shuō)明这些(xiē)房子实际上(shàng)都(dōu)是(shì)卖出(chū)去了(le)的，是有(yǒu)人住的。

　　那为(wèi)什么中国(guó)信达的拍卖(mài)页(yè)面(miàn)上又注明这(zhè)75套房子(zi)是“未出售”的状(zhuàng)态呢？只能说明(míng)这些(xiē)房子根本(běn)没有网签，也没有房(fáng)产(chǎn)证(zhèng)！

　　第一财经(jīng)的报道证(zhèng)实了上述内容。有豪宅(zhái)中(zhōng)介(jiè)透(tòu)露，中赫集团(tuán)早就把这75套房(fáng)子抵(dǐ)押出去，现在还没资金解(jiě)抵(dǐ)押，所(suǒ)以不(bù)能网签、没办房本。

　　作为海淀的(de)顶(dǐng)级豪宅，最强家里可以养菊花吗吉利吗，菊花放家里是否不吉利学区(qū)房(fáng)，万柳(liǔ)书(shū)院的业主基本都是北京(jīng)的高端人士，柳传志、丁磊等知名(míng)商业大(dà)佬(lǎo)也是万柳书院的业(yè)主。另据地(dì)产自媒体“地产(chǎn)八(bā)卦女”爆料，万柳书院的业主中(zhōng)，还有(yǒu)不少中赫集团的高管(guǎn)、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网(wǎng)友(yǒu)感叹，“富(fù)人也被(bèi)精准(zhǔn)收(shōu)割了！”

　　不过，如果这些业主确实已经支付价(jià)款并实际占(zhàn)有，那(nà)么，中国信达(dá)转让这笔不良债权回本的(de)愿望，或将泡(pào)汤。这次拍卖损失最大的，没(méi)准还是债主(zhǔ)中国信达。

　　根据相关法律规定，民事执(zhí)行中，业(yè)主已经支付价款并(bìng)实(shí)际占有，但(dàn)未办理过户手续的，如果业主(zhǔ)没有过错(cuò)，人民法院不得查封(fēng)、扣押、冻结(jié)，已经查封的可以向(xiàng)法院提(tí)出执行异议申请，请求(qiú)法院解(jiě)除查封(fēng)，同时可以联(lián)合起诉开发商，要求(qiú)退还购房款或办理房产证，并承担(dān)违约(yuē)责任(rèn)。

　　此外，今年4月，人民法院报公(gōng)布《最高人(rén)民法(fǎ)院(yuàn)关于商品房消费者(zhě)权(quán)利保(bǎo)护(hù)问题的批(pī)复》，以司法解释的方(fāng)式明确了购房人的优先权：

　　商品房消(xiāo)费者以(yǐ)居住为(wèi)目的购买房屋并已(yǐ)支付全部价款，主张其房屋交付请求(qiú)权优先于建设(shè)工程价款优先受偿(cháng)权、抵(dǐ)押权(quán)以及其(qí)他债权(quán)的，人民法院应当予以支(zhī)持。只支付了部分价(jià)款的商品房(fáng)消费者(zhě)，在一审法庭辩论终(zhōng)结前已(yǐ)实际支付剩余价款的，可以(yǐ)适用前(qián)款(kuǎn)规定(dìng)。

　　也就是说，如果(guǒ)这75套(tào)房(fáng)子均为“已(yǐ)售未(wèi)网签”，那(nà)么这笔不(bù)良债权，实(shí)际上是个烫手山芋。可能(néng)不仅不能(néng)卖出去回本，抵押的(de)这(zhè)75套房子，还会被业主讨回(huí)去。

　　中(zhōng)国(guó)信达，将会赔了夫人(rén)又(yòu)折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳斯莱斯”

　　成了(le)“老赖”

　　这次债权(quán)公司中国信达申(shēn)请不良债权转让，可以追(zhuī)溯到金谷信托踩(cǎi)雷赫华恒(héng)瑞。

　　天眼查显示，目前(qián)中国信达已(yǐ)经成为赫华恒瑞唯一(yī)股(gǔ)东。但(dàn)此(cǐ)前，赫华(huá)恒瑞为中赫集团旗下(xià)子公司。2019年4月22日，中(zhōng)赫集团(tuán)、中赫置地等(děng)选(xuǎn)择退出(chū)了赫(hè)华恒瑞的股东行(xíng)列，中国金谷国(guó)际信托(tuō)有限责任公司(sī)成为(wèi)了唯一股东(dōng)，后者由中(zhōng)国(guó)信(xìn)达资(zī)产管理股份(fèn)有限公司持股(gǔ)93.75％。

　　作(zuò)为房地产开发商，相较其他(tā)房企，中赫(hè)集团(tuán)既没有很大规模，也没有很高(gāo)的国民知名度(dù)，但却(què)在北京豪宅(zhái)圈留(liú)下一个个(gè)传说。

　　如钓鱼台七号院，作(zuò)为中赫集团(tuán)进入北京的第(dì)一(yī)个豪(háo)宅项目(mù)，2011年，中赫置(zhì)地推出钓鱼岛七号院3号楼，高达30万/平(píng)米的天价，成为当时京城最(zuì)贵的(de)楼盘，引(yǐn)发了市(shì)场强烈(liè)震惊。

　　随后开(kāi)发的(de)万(wàn)柳书院(yuàn)，更是被誉为“北京海淀(diàn)顶端豪宅”。2012年，中赫置地(dì)以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等大型知名(míng)房企(qǐ)手中，抢下了北京(jīng)万(wàn)柳地块(kuài)，成(chéng)为北京当年的“双料地王”。很快(kuài)，万(wàn)柳书院就(jiù)以神秘(mì)高端的姿态杀入市场，无论是一块块从荷兰运回来的灰砖垒起来的五米高墙，还是(shì)每(měi)棵成(chéng)本超(chāo)6万的成年银杏树(shù)，还是每平米(mǐ)20万元的价格，都令业内外震撼不已。

　　“万(wàn)柳的(de)墙、西宸(chén)的缸、霄(xiāo)八(bā)的顶儿(ér)、融创的湖、紫辰(chén)院的(de)树、北平府的院儿。”从这(zhè)句(jù)顺口溜(liū)中(zhōng)，就(jiù)可看出其在北京豪宅圈的(de)地(dì)位。2014年末(mò)上市的它，对手是当时有(yǒu)名(míng)的融创观澜嘉苑、佳(jiā)兆业广场、恒大华府(fǔ)等，现如今，它远远超过(guò)这些对手。

　　去年，万柳书院一(yī)套300平米的法拍房，最终成交价1.09亿(yì)、单价(jià)达到惊(jīng)人(rén)的(de)36万元/平(píng)米，说(shuō)明万(wàn)柳书(shū)院虽然(rán)已(yǐ)经推出了8年之久，但其(qí)依旧(jiù)在北京豪(háo)宅圈(quān)备受追捧。

　　中赫集(jí)团开发的(de)豪宅，也吸引了(le)不少知名(míng)人士，如知名(míng)演员宋丹(dān)丹，就住在钓鱼(yú)台(tái)七号院。而柳传志、丁(dīng)磊(lěi)等知(zhī)名商业大佬则居住在万(wàn)柳(liǔ)书院。

　　几(jǐ)大豪(háo)宅的(de)成(chéng)功奠定了中赫集(jí)团的“高(gāo)端路线”，也(yě)因此(cǐ)，它被(bèi)外(wài)界贴上了(le)，“卖北京城最贵的房(fáng)，拿北京城(chéng)最(zuì)贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发商光环的背(bèi)后，这个地产界“劳斯莱斯(sī)”却(què)多次(cì)成为被执行人，被(bèi)执行(xíng)标(biāo)的高达11亿。

　　今(jīn)年(nián)年初，因为(wèi)履行能力而拒不履行生效(xiào)法律文书(shū)确定义务，中赫集(jí)团(tuán)正(zhèng)式成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北京(jīng)国安坑了？

　　中(zhōng)赫(hè)集团如今沦落到这个地步，其实是有迹可(kě)循的。

　　事实上，早在今年年(nián)初“万柳书院少爷”走红之(zhī)时，深蓝财经就曾(céng)深挖出背(bèi)后的中赫集团，发(fā)现其(qí)深(shēn)陷财务危机。

　　从(cóng)知(zhī)名豪宅的(de)开发(fā)商(shāng)到(dào)沦(lún)为“老赖”，中赫集团实控人周(zhōu)金(jīn)辉的人生轨迹(jì)跟着急转直下。而追根溯源，这(zhè)个转折点，就在于收购北京国安。

　　近(jìn)十年来，房企纷纷(fēn)开始了多元化(huà)转型，但转型之路并不好走(zǒu)。早在2008年开(kāi)始，中赫集团就尝(cháng)试(shì)过多(duō)元(yuán)化(huà)业务(wù)，先(xiān)后进军能源(yuán)市场、团购网站，但最终都惨淡收场。最终，周(zhōu)金辉将转型的目光，放到了体育(yù)领域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁(yǐ)金服(fú)与IDG资本退出(chū)后，中赫集(jí)团以35.5亿元参股国(guó)安足球俱乐部64％股权，成为国(guó)安的新东家(jiā)。接着在2021年6月，中赫集团(tuán)从中信集(jí)团(tuán)手(shǒu)中拿下北京国(guó)安(ān)俱(jù)乐部36％股(gǔ)权，至(zhì)此拿下北京国安俱乐部全部股(gǔ)权。如果北(běi)京(jīng)国安的估值一(yī)直(zhí)没变，那么中赫(hè)集团(tuán)拿(ná)下北京国安，总计花(huā)费了约(yuē)55.5亿。

　　看到这(zhè)里，有人也许会感叹：卖豪宅真(zhēn)是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的是这样，中赫为什么又要质押股权呢？

　　2017年以来(lái)，中赫集团及其(qí)实控人周金辉(huī)夫妇将(jiāng)其手(shǒu)中(zhōng)的中赫集团股份(fèn)质押陆续质押，据企查查显(xiǎn)示，目前中赫(hè)集(jí)团共有11条股权出(chū)质记(jì)录。质(zhì)权人包括(kuò)海(hǎi)金商(shāng)业(yè)保(bǎo)理、北京建工、山东国际信(xìn)托、中融(róng)信托、中信建(jiàn)设等(děng)。

　　这与(yǔ)入主北京国安的时间(jiān)完全吻合(hé)。

　　然(rán)而，入主北京国安后，不仅国安的经营(yíng)状况没有得到改善(shàn)，中(zhōng)赫集团也被拉入泥(ní)淖(nào)。

　　据(jù)北(běi)京(jīng)产权交(jiāo)易(yì)所官(guān)网信息显(xiǎn)示，2020年，北京国(guó)安足球(qiú)俱乐部(bù)实(shí)现营业收入1.03亿元，净利(lì)润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐(lè)部资产总计5.38亿元，总负债(zhài)18.51亿元(yuán)。

　　为了缓解资金压力，中赫集团和周金辉夫妇还在持续(xù)质押手中的(de)中赫集团股份，但国安(ān)和中赫的经营状况(kuàng)却持续没(méi)有好(hǎo)转。

　　不仅(jǐn)中(zhōng)赫集团被5次列被执(zhí)行人，执行标的(de)高达11亿，北京(jīng)国安也3次与中赫集团、中赫置地、及中赫集团股东周金辉(huī)、李(lǐ)彩霞等共同(tóng)成(chéng)为被执行人，执行标(biāo)的约10.45亿(yì)。

　　今年1月，因为履行能力而(ér)拒不履行生效法律文(wén)书确定(dìng)义(yì)务，上述被执行人成为“老赖”。只家里可以养菊花吗吉利吗，菊花放家里是否不吉利有(yǒu)北(běi)京国安(ān)，目前幸(xìng)免于难。不过在实控人都成(chéng)为老赖的情况下，被执行(xíng)10个多亿的北(běi)京国(guó)安，又如何(hé)能独善其身？

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