近两年火爆(bào)的创新产品(pǐn)公募REITs进入密集分(fēn)红(hóng)期，近(jìn)日7只REITs陆(lù)续(xù)迎(yíng)来除息(xī)日，公募REITs整体(tǐ)呈现出高比(bǐ)例稳(wěn)定分(fēn)红，15只公(gōng)告2022 年可供(gōng)分配金额的REITs产品，平(píng)均分红比例接近(jìn)99％。

　　多(duō)位业(yè)内(nèi)人士对此表示(shì)，强(qiáng)制(zhì)分红机制是(shì)公募REITs主要(yào)特征之一，稳定分红体现(xiàn)出该类产品长期投资价(jià)值(zhí)，通过观(guān)测经(jīng)营(yíng)活动(dòng)现金流、可(kě)供分配现金等指标(biāo)，也是观察REITs项目底层(céng)资产运(yùn)营(yíng)情况的“窗口”。他们也提(tí)醒普通投资者注(zhù)意(yì)，与产权类项目(mù)相比，特许经营REITs项(xiàng)目(mù)在经(jīng)营权到期后不再产生(shēng)现金收益，特许经营权分(fēn)红目前已包含(hán)了利润分配和本金的归还，在(zài)选择投资标(biāo)的时应了解(jiě)资产(chǎn)类型和分红的特征。

　　15只公募(mù)REITs产品分红

　　平均(jūn)分(fēn)红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入密集(jí)分红期，近日7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来(lái)除息日(rì)，此外尚有6只REITs实(shí)际(jì)分配(pèi)情(qíng)况尚(shàng)未公布。整体来看，公募(mù)REITs呈现出了高比例(lì)的稳定分红(hóng)，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金额的公募REITs产品中，2022年全年分配金额占可供分配金额比例平均为98.89％，且绝大部分分配比(bǐ)例(lì)在96％以上(shàng)。

　　中金基金相(xiāng)关负责人对(duì)此表(biǎo)示，投(tóu)资公(gōng)募REITs的(de)主(zhǔ)要收(shōu)益来源为持(chí)有期分红收益(yì)，以及基(jī)金份额交易价格的变化。基(jī)金份额二级市场(chǎng)价格受到公募REITs资产运营情(qíng)况(kuàng)及市场因素(sù)的综合影响，较易引起(qǐ)波动。与此相比，基金分红预(yù)期则更(gèng)有规(guī)律可(kě)循(xún)。公募REITs的分(fēn)红主要来(lái)自基础设(shè)施资产的经营现金流，投(tóu)资人(rén)通过基金募集(jí)材(cái)料(liào)和信(xìn)息披露文(wén)件，结合行业及(jí)市场情(qíng)况(kuàng)，可以分析基础设施项目的经营业(yè)绩，作(zuò)为进行(xíng)投资(zī)决策的重(zhòng)要(yào)参(cān)考。

　　“相对于基金份额二(èr)级(jí)市场价格(gé)变化导(dǎo)致(zhì)的浮盈或浮亏(kuī)，分红作为基(jī)金份额持有人(rén)实际获得(dé)的现金(jīn)收益(yì)，对于(yú)长期投资者更具(jù)参(cān)考(kǎo)价值。”中(zhōng)金基金相关负责人称。

　　平安基金(jīn)REITs 投资(zī)中心运(yùn)营高(gāo)级副总监李华平也表示，根据《公开(kāi)募集基(jī)础设施(shī)证券投资(zī)基金(jīn)指引（试行）》及(jí)相关法规(guī)要求，基(jī)础设施基(jī)金(jīn)应当将90％以上合并后基金年度可分配金(jīn)额以现(xiàn)金形(xíng)式分配给(gěi)投资者，强制(zhì)分红机制是公募REITs的主(zhǔ)要特征之一，稳定的分红机制体(tǐ)现(xiàn)出REITs产品长期投(tóu)资价(jià)值。

　　中航基金也认(rèn)为，从投(tóu)资角度来看，基(jī)础设施(shī)公募REITs同(tóng)时具备“股(gǔ)性”和“债性”双重特点。二级市场价格(gé)反映(yìng)这类产(chǎn)品“股性(xìng)”的一面，分红体(tǐ)现(xiàn)了这类产品(pǐn)的“债(zhài)性(xìng)”特(tè)点。公募REITs有(yǒu)强(qiáng)制分红要求(qiú)，分红类(lèi)似于(yú)债券(quàn)派息，但不等(děng)同于(yú)债券(quàn)的固定利息回(huí)报，而是由可供分配现金决(jué)定。

　　从机构投资者的角度来(lái)看，一(yī)方(fāng)面是公募REITs丰富了(le)机构投(tóu)资者的投资品类，为资产配置多元(yuán)化(huà)提供抓手，具有较强的配置价值。另一方面，公募(mù)REITs的(de)分红能够帮助(zhù)机构投资(zī)者稳(wěn)定收益。机构(gòu)投资者(zhě)公募REITs能够通过(guò)分红(hóng)获取(qǔ)相对于投资债券相对高的收益性(xìng)，在有(yǒu)效控制风险(xiǎn)的前提下(xià)，增厚资产包收益，起(qǐ)到投(tóu)资(zī)“压舱(cāng)石”的作用。

　　分(fēn)红(hóng)除了投资收益“落袋(dài)为(wèi)安”外，市场对于未来分红水平的预期(qī)，也是影响REITs基金(jīn)二(èr)级市场价格走势的关(guān)键因素之一。

　　从近期公募REITs的二(èr)级市场表现看，截(jié)至4月(yuè)21日(rì)，今年以(yǐ)来中证REITs（收(shōu)盘）指数收于975.99 点(diǎn)，年(nián)内(nèi)下跌7.44％，未跑赢主要股(gǔ)票和债券宽(kuān)基指(zhǐ)数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分产品受宏观经济的影(yǐng)响，可(kě)分配金额完成(chéng)率不达预期，一定程度上影响了公募REITs二级市场的(de)价格。”李华(huá)平称，公募REITs二(èr)级市场的价格波动受(shòu)多重因素的影响，投资收(shōu)益是影响REITs二级市场价格的主要因素之(zhī)一，而稳定的(de)分红有利于(yú)吸引投(tóu)资者(zhě)参与公(gōng)募REITs二级市(shì)场的投资。

　　中金(jīn)基金相关负责人也表示，近(jìn)期经济预(yù)期恢复，一方面市场热点呈(chéng)现向(xiàng)股票(piào)和债券回归的过程；另(lìng)一方面，基(jī)础(chǔ)设施项(xiàng)目的经营(yíng)业绩相(xiāng)对经济活力(lì)的改善有一定的滞后性。

　　此外，公募(mù)REITs在分红除权(quán)日(rì)，将对基金份额的开盘指导价做调减(jiǎn)处理(lǐ)，调减(jiǎn)金额根据单位基金份额(é)的分红金额进行计算。除权操作是(shì)对分(fēn)红前后基金份额净值变化的(de)修正，使投资人在基金分红前后均可以获得公(gōng)平(píng)的投资机会(huì)。

　　“分红可增强投(tóu)资者长期投(tóu)资的信心，同时需结合(hé)持有产(chǎn)品的特性(xìng)，关注(zhù)二级市场扰动对整(zhěng)体(tǐ)收(shōu)益的影响(xiǎng)程度(dù)。”中航基(jī)金相关人士(shì)也称。

　　特许(xǔ)经营权分红(hóng)包括(kuò)利润分配和本金归还

　　普通投资(zī)者应了解底层资产情况

　　多位业内人士还提醒，与现(xiàn)有(yǒu)公募(mù)基(jī)金分红(hóng)前提是本金(jīn)之(zhī)上的增值(zhí)部分不同，特许经营(yíng)权REITs基金运作(zuò)期(qī)间的“分红”界定为“分派”更为准确，分派的(de)是本金与(yǔ)增值两个部分，两个部分之间的比例是变动的，与现有公募基金分红差异很大，大多数普通(tōng)投资者可能把“分派(pài)”金额(é)误(wù)认(rèn)为是持续分红。一旦30年、40年、50年(nián)、60年等合(hé)同年限到(dào)期后基(jī)金价(jià)值面临极大不确定性(xìng)，这是(shì)该类投资(zī)者应该(gāi)注意的情况(kuàng)。

　　李华(huá)平(píng)表示，目前公(gōng)募REITs主要有特许经营权类(lèi)和产权类两大资产类型，持有产权类产品的收(shōu)益主(zhǔ)要(yào)包括(kuò)每年的现金分红及资产增值的收益，而持有特许(xǔ)经(jīng)营类(lèi)产品的收益主要(yào)来自项目每年(nián)的现金分红。其(qí)中(zhōng)，特(tè)许经营权类资产的分红包(bāo)括了(le)利润分配和本金的归还，两者的比率也是变动的，对特(tè)许(xǔ)经营(yíng)权类资产的公募REITs可以内部收益(yì)率(lǜ)（IRR）来(lái)衡(héng)量(liàng)投资收益(yì)。普通投(tóu)资者在选择投资标的(de)时，应(yīng)了解(jiě)公募REITs底层资产的(de)类型。

　　中航基金也表示，从(cóng)细(xì)分来看，各类公募REITs分红(hóng)因底层资产属性不同而形(xíng)成(chéng)区别(bié)。特许(xǔ)经(jīng)营权(quán)类(lèi)的公募REITs产品(pǐn)因其分红相当于(yú)包(bā光速每秒多少公里绕地球多少圈，光速每秒多少米o)含“本金(jīn)+收益”，分红(hóng)相(xiāng)对(duì)较多，债性(xìng)偏强。而(ér)产(chǎn)权类的公募(mù)REITs分红主要为“收(shōu)益”，更看(kàn)重底(dǐ)层资(zī)产的价值增值(zhí)，所以相对股性(xìng)偏强。普通投资者在选择公募REIT时，需(xū)要考虑底(dǐ)层资(zī)产属性，对所选择产品的(de)二级市场价(jià)格和分红有合(hé)理预(yù)期。

　　中金基(jī)金相关负责人也认为，与产(chǎn)权类项目相(xiāng)比，特许经营项目在经(jīng)营权到期后不(bù)再(zài)能(néng)产生现金收益，因此将(jiāng)可供(gōng)分配金额的(de)分(fēn)配理(lǐ)解为“分(fēn)派”比(bǐ)“分红”更(gèng)加准确。基于(yú)这个特点，剩余经营期限较短的特许经营项目，通(tōng)常(cháng)具备更(gèng)高(gāo)的分(fēn)派率水平。对(duì)于剩余(yú)期限较(jiào)长的(de)特(tè)许经营权(quán)项目，即使分派(pài)率相对较(jiào)低，也有(yǒu)足(zú)够年限收回本金并取得(dé)收益。

　　中金基金该负(fù)责人(rén)提醒投资者(zhě)注(zhù)意(yì)，特许经(jīng)营权项目的分派金额包含了投资本金(jīn)，在不进行扩募的情况下，基金份额单价随着分派进度逐年(nián)下降是(shì)正(zhèng)常现象(xiàng)，投资特许经营权(quán)REITs的(de)收益(yì)来自项目剩(shèng)余期限产生的现(xiàn)金(jīn)流。

　　“与特(tè)许经(jīng)营项目相(xiāng)比，产权类项(xiàng)目的土地或建筑的剩余使用年限一(yī)般(bān)较(jiào)长，再加(jiā)上(shàng)到(dào)期后通(tōng)过对建筑的更新改造或补缴土地出(chū)让(ràng)金等追加投资，有机会(huì)进一(yī)步延长经营期限。这种类似(shì)永续经营的假(jiǎ)设(shè)反映在基础资产的估值(zhí)上，使产权类REITs具备更显著的资产投资属性。”该负(fù)责(zé)人(rén)称。

　　观(guān)测(cè)内部收益率(lǜ)等指标

　　评(píng)估项目底层资产运(yùn)营情(qíng)况(kuàng)

　　在基(jī)金分红的时点，多位业(yè)内(nèi)人士还表示，在产品分红(hóng)期，投资者可以(yǐ)观(guān)测经营活动现金流、可供分配现金(jīn)、内部收益(yì)率等指标，来(lái)观(guān)察和评估(gū)项目底(dǐ)层(céng)资(zī)产的运营情况(kuàng)。

　　中航(háng)基(jī)金表示，年报(bào)指(zhǐ)标中(zhōng)，跟现金相关(guān)的指标有两个：一是(shì)年报中披露的经(jīng)营活动现金(jīn)流，二是可(kě)供分(fēn)配现(xiàn)金，二者存在(zài)本质性区(qū)别(bié)。经营活(huó)动产生的现金净流量是(shì)指企业经(jīng)营、筹资、投资产(chǎn)生(shēng)的现金流，基于企(qǐ)业本身经(jīng)营(yíng)活动产(chǎn)生；可供分配的现金实质上是从(cóng)EBITDA出发，对非现金影响利润(rùn)表的项目进行调(diào)整，加(jiā)期初(chū)现金，最终得到的账(zhàng)面现(xiàn)金。

　　李(lǐ)华平(píng)也表(biǎo)示，公(gōng)募REITs作(zuò)为资产配置新(xīn)选择，投资(zī)价值体现(xiàn)在相对股(gǔ)债市场独立的资(zī)产配(pèi)置功能(néng)，比较适合长期持有。建(jiàn)议(yì)投资者对经营权类的资产可以(yǐ)更多关注内(nèi)部收益率的高(gāo)低，对产权类的(de)资(zī)产更(gèng)多关注分派率高低。因为公募REITs可分配(pèi)收益(yì)主要(yào)来自底层资产的经(jīng)营净现金流(liú)，所(suǒ)以(yǐ)底层资产运(yùn)营情(qíng)况直接影响(xiǎng)投资回报(bào)，投(tóu)资者可综合考虑原(yuán)始权益人综合(hé)实力、运营管(guǎn)理机(jī)构实力(lì)、公募(mù)基金管理人实(shí)力等多重因素来选择投资(zī)标(biāo)的。

　　中信证券研报也显(xiǎn)示，公募REITs进入密集分(fēn)红期，由于分红(hóng)交易(yì)带来的短期(qī)博弈机会仍在，叠加(jiā)此前市场接连(lián)回调，建议投资者关注(zhù)有基本(běn)面支撑、填(tián)权效应相对明显、同时分(fēn)红规模较为(wèi)可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会(huì)载明REITs在发行首年(nián)及次(cì)年的可(kě)供分配金额预测。投资者可(kě)以(yǐ)将REITs的实际分(fēn)红金额与募集材料中披露预(yù)测进行比较分析，结合经济及市场的实际(jì)环境，对基础设施(shī)项目的运(yùn)营业绩及REITs的(de)管(guǎn)理(lǐ)能光速每秒多少公里绕地球多少圈，光速每秒多少米力进行(xíng)判(pàn)断。”中金(jīn)基金上述负责人也(yě)称。

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