“现在的(de)房(fáng)地(dì)产很难再(zài)出现像过去十年的系(xì)统(tǒng)性行情。”思睿集(jí)团合伙人、首席经(jīng)济学(xué)家(jiā)洪(hóng)灏向《红周刊》表示，房地产行业分化的愈加明(míng)显，让(ràng)机构和投资(zī)者的关注度(dù)从板块(kuài)向单(dān)个标的转(zhuǎn)移。上海利檀投资董(dǒng)事长(zhǎng)陈昊扬向《红周刊》指出，从行业来看，无论是业绩，还是估(gū)值，房地(dì)产(chǎn)都(dōu)已经(jīng)双杀到了最底(dǐ)部，而且是反复地(dì)杀到了底部，再往下(xià)的空间已(yǐ)经不大(dà)了。

　　三道红(hóng)线等(děng)指标

　　成挖掘个股(gǔ)阿尔(ěr)法重要参考(kǎo)

　　那么如何(hé)寻(xún)找房(fáng)地(dì)产个(gè)股(gǔ)的阿尔法呢？

　　洪灏提醒，在房地产赛道中(zhōng)进(jìn)行选择，需要非常小心，避免选了半天，标的公司出现爆(bào)雷的情(qíng)况。除此之(zhī)外，洪灏指出，需要满足以下三个基(jī)准：有大的国资背景的、杠杆(gān)率较(jiào)低的、此前没有踩过红线的。

　　他还(hái)表示，如果关(guān)注一下今年房地产的开发(fā)资金来源，可以(yǐ)发现(xiàn)，其实银行的信贷倾(qīng)向是不太愿(yuàn)意给房企贷款的(de)，房企(qǐ)的主要(yào)资金来源来自新盘的销(xiāo)售(shòu)。但(dàn)今(jīn)年新(xīn)房(fáng)的销(xiāo)售情况(kuàng)相较一般(bān)。再(zài)关注一(yī)下(xià)，哪些房企能从银行拿到钱，其实主要还是那些有国企背景的房(fáng)企(qǐ)，民营房企(qǐ)相(xiāng)对(duì)比较困难，所以整个行业出现了一个很明显的分化，无论(lùn)是在销(xiāo)售，还是融资等(děng)各个(gè)方面都非(fēi)常明显。现在有国资背(bèi)景的房企在资本市场(chǎng)表现(xiàn)相对较(jiào)好(hǎo)，但没(méi)有国(guó)资背(bèi)景的(de)民营房企股价大多(duō)表(biǎo)现很(hěn)一般。

　　陈昊(hào)扬(yáng)则(zé)向《红周刊》表示(shì)，在房地(dì)产行业内，我们的(de)逻辑是，“寻找最后的赢(yíng)家”。而具(jù)体到如何挖掘，我(wǒ)们会特(tè)别重(zhòng)视企业的成本优势，更(gèng)具体一点，就是它的净借贷水平（净负(fù)债(zhài)率）是不(bù)是行业内的最(zuì)低水平；利润率是不是行业(yè)内最高的；融资成本是否是(shì)行业内最(zuì)低的(de)；建安(ān)成本是否也是业内最低的(de)；这些都是我们看重的(de)一家房(fáng)企(qǐ)的综(zōng)合成(chéng)本。

　　需要注意的是，能够同时满足(zú)上述条件的房企并不多。即(jí)便(biàn)是(shì)在国(guó)央(yāng)企中，仍有部分房企(qǐ)出现了“三道红线”的(de)“踩(cǎi)线”情况，且有逐渐恶化的趋势。以(yǐ)A股为(wèi)例，《红周刊》根据(jù)Wind数(shù)据整理发现，截至2022年末，天房发(fā)展、陆家嘴、格力(lì)地产、西藏(cáng)城投、中交(jiāo)地(dì)产、中国(guó)武夷(yí)等(děng)国(guó)央企“三道(dào)红线”全(quán)踩。

　　除此之外，城建发展、京投发展、光明地产(chǎn)、云南城投(tóu)、首开股(gǔ)份(fèn)、珠江股(gǔ)份、城(chéng)投(tóu)控股等国央企房企也踩了(le)“三道红线”中的两(liǎng)条(tiáo)。

　　2022年激进扩张房企

　　需警惕其重蹈覆辙

　　不难看出，即便是有着较稳健特色的国(guó)央企房(fáng)企，其财(cái)务指标(biāo)称得上完全健(jiàn)康的仍(réng)是少数。而(ér)更加(jiā)值得注意(yì)的是，在2022年，不(bù)少国企，甚至地方国企开始大(dà)举扩张。而(ér)这无疑又(yòu)进一步(bù)考验着国央企的资金链(liàn)情况。

　　对房(fáng)企而言，扩(kuò)张速度的张弛有度尤为重要，节奏把(bǎ)握准(zhǔn)确，有助于房(fáng)企储备优质“弹药”；但过于(yú)乐观的预判未来市场，以及过于激(jī)进的(de)扩张拿(ná)地节奏也有(yǒu)可能让房企重蹈此前的高杠杆覆(fù)辙。

　　陈昊(hào)扬(yáng)以(yǐ)其配置的(de)一家房企进(jìn)行举(jǔ)例(lì)，它从2018年开始到2021年，连续(xù)4年的净借贷比例都维持在(zài)33％左右，完全没有增加杠杆比(bǐ)例(lì)。而到(dào)2022年，这(zhè)家房企(qǐ)明显感觉到(dào)机(jī)会来了，其开始在一线城市(shì)进行(xíng)大举拿地(dì)，净负债率也由此前的33％左右水准提高(gāo)到45％左右(yòu)，涨了接近三分之一(yī)。与(yǔ)此同时(shí)，该房(fáng)企(qǐ)新购入地块也实现了(le)快速的开盘利用率，预计今年会(huì)有(yǒu)更多的楼盘入(rù)市。像这类(lèi)企(qǐ)业就符合“最后(hòu)的赢家”的特点。一方面，在于它本身储备了很(hěn)多弹药，去年拿地超1000亿(yì)元，且其中一半(bàn)在(zài)一(yī)线城(chéng)市，另外一半也主要集(jí)中在强二线和二线城(chéng)市(shì)；另(lìng)一方面，它的扩张是(shì)有节制(zhì)地扩(kuò)张。

　　陈昊扬同样提醒道，与(yǔ)之相(xiāng)反，有些房(fáng)企的扩张(zhāng)速度让人感(gǎn)觉又回到了2016年、2017年(nián)，或者说看到了(le)2016年～2020年期间(jiān)扩张(zhāng)的(de)民营企业(yè)的影子。虽然说，见到机会(huì)时要出手(shǒu)，但出手的章法仍要(yào)小心，如果负(fù)债(zhài)率扩张得太快，但未来的两(liǎng)年市场没有想(xiǎng)象(xiàng)得(dé)那么好，可(kě)能会重蹈覆辙(zhé)。

　　那么如何来衡(héng)量一家房企的扩张速度是否(fǒu)激(jī)进？陈昊扬向(xiàng)《红周刊》表(biǎo)示，主要还(hái)是看房企(qǐ)的净负(fù)债率水平，在(zài)我看来，这个比例如(rú)果超(chāo)过60％，就(jiù)是扩张(zhāng)得过于(yú)快(kuài)速了。

　　不(bù)难看出，这一标(biāo)准要(yào)比“三道红线”对房企的净负债率要求不得(dé)高于100％要(yào)更加严格。陈昊扬解释，当前房地(dì)产(chǎn)行业(yè)的复苏速度并没有那么快，所以要(yào)规避公司净负债率提(tí)高(gāo)到一(yī)个比较危险的水平。

　　《红(hóng)周(zhōu)刊(kān)》对在2022年(nián)拿地较积极的房(fáng)企(qǐ)梳理发现(xiàn)，中交地产、中国金茂、华(huá)发股份、越(yuè)秀地产、绿城中(zhōng)国、保(bǎo)利发展等(děng)房企2022年净负债率都在(zài)60％之上。其中(zhōng)，中交地产净负债(zhài)率持续居(jū)高不下，在2020年至(zhì)2022年期(qī)间，依次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之(zhī)形成鲜(xiān)明对比的是，华润置地、中(zhōng)国海外发展(zhǎn)、万科A、滨江集团、招商蛇口、龙(lóng)湖(hú)集团等房企在践行较积极的拿地策略(lüè)的(de)同时(shí)，也较好地控制了公司的扩张速度与净负债率水平（见(jiàn)附表）。

　　滨江集团等(děng)个别民营房企

　　或具(jù)备“最后赢家”的黑(hēi)马特质

　　陈(chén)昊扬指出，实(shí)际(jì)上(shàng)，他(tā)们是(shì)以同(tóng)一筛选(xuǎn)标准来看国央企与民营(yíng)房企，但在各维度的实(shí)际表现上，国央企确(què)实(shí)会更胜一筹。如国(guó)央企的融资成本(běn)更(gèng)低，融资(zī)渠道也(yě)更顺畅，能够(gòu)做到(dào)想融(róng)就融，这样，国央(yāng)企(qǐ)自(zì)然而然就具有(yǒu)天然优势。

　　虽然对比民营房企，机构(gòu)更加看(kàn)好国央企，但这也(yě)并不(bù)意味(wèi)着，民(mín)营企业中就没有“黑马”的存在。

　　据《红周(zhōu)刊》梳理发现，仍有(yǒu)少数民营房(fáng)企同样受到机构的(de)青(qīng)睐。比如，根据2023年一季报，滨江(jiāng)集团的十大(dà)流通股东中新进了“中国工商银行(xíng)股份有限公司(sī)－景顺长城(chéng)中国回报灵活(huó)配(pèi)置混(hùn)合(hé)型证券投资基金”“全国社保(bǎo)基金(jīn)一(yī)一六组合”等。

　　除此之外，自2021年(nián)开始，百亿私募珠海阿巴(bā)马(mǎ)资产(chǎn)管(guǎn)理有(yǒu)限公司就长期持有滨江集团(tuán)。根据一季报，该资产公(gōng)司的几(jǐ)只产品合计持有(yǒu)滨江集团9543万股，约占流通A股的3.56％。

　　滨江集(jí)团的受青(qīng)睐，和其(qí)自身的基本(běn)面表(biǎo)现存(cún)在一(yī)定(dìng)关系。2020年以来的近三年(nián)时(shí)间，房地产市场(chǎng)整体在走“下坡路(lù)”，但(dàn)作为杭州本(běn)土房(fáng)企(qǐ)的滨江(jiāng)集(jí)团仍(réng)是(shì)表现(xiàn)出较强的韧劲，2020年以来，滨江集团在业绩表现、销售规模、新增土储、股价表现(xiàn)等多维度都表现了较(jiào)强的(de)增长势头。

　　业绩方面，2020年～2022年(nián)期间，滨江集(jí)团扣非归母净利润依(yī)次为21.27亿元(yuán)、29.87亿元、37.22亿元；依次实(shí)现同比增长32.74％、40.40％、24.60％。而根据近(jìn)期发布的2023年一季报，今年一季度，滨江集团(tuán)更是实现了扣非归母净(jìng)利(lì)润5.41亿(yì)元，同比增长134.07％。

　　在房地产“青铜时代”仍能保持自身(shēn)业绩的持续增长(zhǎng)，和滨江集团扎根杭(háng)州的战(zhàn)略布局(jú)关系密切。根(gēn)据(jù)2022年年报，滨江(jiāng)集团(tuán)有近(jìn)七成(chéng)营收来自杭州地区，而在(zài)2021年，杭州(zhōu)地(dì)区的营收比重(zhòng)只占到近(jìn)六(liù)成。近三年持续稳居杭州房企销售排(pái)名第一。

　　与此(cǐ)同时，滨江(jiāng)集团在杭州的土储补(bǔ)充同样较为(wèi)积(jī)极，根据诸(zhū)葛(gé)找房、住在杭州网(wǎng)数据显示(shì)，2020年、2021年(nián)、2022年在杭拿地金额依次为404.6亿元(yuán)、237.1亿元、479.4亿(yì)元(yuán)，同(tóng)样持续稳居(jū)杭(háng)州的本土第一。

　　而(ér)滨江(jiāng)集团在杭州的(de)较突出(chū)表(biǎo)现(xiàn)，也(yě)让(ràng)滨江(jiāng)集团的房企排(pái)名迅速(sù)提(tí)升。到(dào)2023年，滨江集团的房企排(pái)名已(yǐ)冲进前十，根据中指数据，2023年(nián)前(qián)4月，滨江(jiāng)集(jí)团(tuán)实现(xiàn)销售额607.3亿元，位列房企(qǐ)第九位。

　　值得(dé)注意的是，2020年至(zhì)今，滨江集团(tuán)股价(jià)翻了超一倍以上(shàng)，而(ér)近期，滨江集团更是迎来多家机构(琅琊榜霓凰为什么嫁给聂铎 言豫津最后娶宫羽了吗gòu)的集中调(diào)研。滨江集团发布公告表(biǎo)示(shì)，公司(sī)于5月10日接受了信达证券、金鹰基(jī)金、建信(xìn)养老、新华养老等18家机构(gòu)调研。

　　产业链布局重点移至(zhì)存量赛道

　　机构在下游家纺、家(jiā)居、物业觅α

　　实际上房(fáng)地产开发只是房地产产业链上的中(zhōng)游环节，其上游主要为(wèi)钢铁、水泥(ní)、建材、玻纤(xiān)等材料供(gōng)应商，而下游应用行(xíng)业主要包(bāo)括(kuò)中介服务、家用电(diàn)器、物业管理、家居用(yòng)品。综合《红(hóng)周刊》的采访，房地产开(kāi)发环节与上游材(cái)料(liào)端息息(xī)相关，新盘开工(gōng)不(bù)足导致上(shàng)游不(bù)被(bèi)看好，机(jī)构(gòu)寻觅(mì)个股阿尔法的(de)思路渐渐移(yí)至下游。“中国房地产行业在进入存(cún)量房(fáng)时代，所以对地(dì)产(chǎn)产业链，尤其是(shì)偏消(xiāo)费属性的家装家居领域，我们相对看好，因为居民保有的住房规模越来越(yuè)大，随着时间的增加(jiā)，内装(zhuāng)更(gèng)新的需求也(yě)会越来越多(duō)。美国过去的数据充分(fēn)说明了这一点(diǎn)，在(zài)新房销(xiāo)售见(jiàn)顶之后，家具消费(fèi)的增长却一直都很好。对于地(dì)产产业(yè)链，我们相对看好和内装相关(guān)的行业，例如(rú)消费(fèi)建材、家居装饰等。”万(wàn)家基(jī)金人士表(biǎo)示(shì)。

　　而根(gēn)据《红周刊》对(duì)下游细分中相关赛道龙头年内(nèi)表现的(de)统计，目前暂居(jū)前两位的都是来(lái)自家纺赛道的公司，它们分别(bié)是富安娜和水(shuǐ)星家(jiā)纺(fǎng)，特别是前者在月线连收七(qī)根阳线(xiàn)的基础上，年内迄今涨(zhǎng)幅已经逼近30％。

　　以前(qián)者为(w琅琊榜霓凰为什么嫁给聂铎 言豫津最后娶宫羽了吗èi)例，富安娜主要从事纺织家居、睡眠家居、生活类产品(pǐn)的研(yán)发、设(shè)计(jì)、生产及销售，旗(qí)下(xià)拥有原(yuán)创(chuàng)“富(fù)安(ān)娜”“VERSAI 维(wéi)莎”“馨(xīn)而乐”和“酷奇智”自有品牌。第一季度报告显示，报告期内，富安娜实现(xiàn)营业收(shōu)入(rù)约6.2亿元，同比减少7.57％；不(bù)过实现归属于上市(shì)公司股东的(de)净利润约1.11亿元，同比增长5.28％。

　　而从(cóng)上(shàng)市公司一季报的十大(dà)流(liú)通(tōng)股股东(dōng)来看(kàn)，能够发(fā)现该股早已成为基金重仓股(gǔ)的天(tiān)下，彼时包(bāo)括公(gōng)募的中欧(ōu)价值发现、中欧潜力价值、工银瑞信(xìn)灵动价值、宝盈新价值和私募的明河2016，都(dōu)在(zài)其中出现，占据了(le)半壁江山。需要强调的是，中欧的两(liǎng)只基金都是价值派基金(jīn)经(jīng)理曹名长在管的产品，首季其同时重仓(cāng)的房地产产业链股票还(hái)有金地(dì)集团(tuán)和大亚圣象。

　　对比而言，前几年曾经风光一时的(de)家(jiā)居板(bǎn)块(kuài)也因疫(yì)情、消费复(fù)苏进程缓慢等多因素(sù)一(yī)度(dù)沉(chén)寂，不过好在(zài)困(kùn)境反(fǎn)转(zhuǎn)露出曙(shǔ)光，家(jiā)居板块(kuài)中(zhōng)年内表现最好的是志邦家居(jū)。同一(yī)时间段，该(gāi)股年(nián)内上涨已(yǐ)经超过23％，从业(yè)绩来看，无论是营(yíng)收还是归母净利润，公(gōng)司都实现了同比双升。

　　从公司的十大流通股股(gǔ)东来看，《红周刊》发现广发基金(jīn)经理罗洋慧眼独具，一季(jì)报(bào)中他管理(lǐ)的广(guǎng)发(fā)策略优选(xuǎn)和广(guǎng)发安宏回报(bào)均增加了持股，而这两只(zhǐ)产(chǎn)品也成为志(zhì)邦家居十大流通股股东(dōng)中仅有的两只公(gōng)募。有(yǒu)意思的是，他似乎对于定(dìng)制(zhì)家居类标的情有(yǒu)独钟，在另(lìng)一(yī)家赛道公司金牌橱柜中，他(tā)管理的(de)全部三只产品均登(dēng)榜十大流通股(gǔ)股东(dōng)，其也(yě)成为(wèi)他的独门重仓(cāng)股。

　　除去家居家纺外，下游的物业股也越来越被机(jī)构所青睐，不(bù)过这类标(biāo)的大多(duō)在香港上市，如何选(xuǎn)择成(chéng)为难(nán)题。对此，前述上海(hǎi)公募(mù)基(jī)金经理举(jǔ)例分析：“物业服务不是一个高毛利的行业，挣钱很辛苦，我选(xuǎn)公司还是希望挣(zhēng)的是市场化应该挣的钱，以我(wǒ)曾(céng)经(jīng)买的绿城服务(wù)为例，它在中高端楼盘占比(bǐ)是比较(jiào)高的，每年到(dào)期的合同里提价(jià)成功率在30％～40％。它能(néng)做到滚动的大部分项目到期之后，经过两三轮合同(tóng)周期还能(néng)做到(dào)产品提(tí)价。”

　　“行(xíng)业里真正能做到产品(pǐn)提价的(de)公司很少(shǎo)，因为物业(yè)公司很容易一开始是挣钱的(de)，后(hòu)面因(yīn)为(wèi)保(bǎo)安(ān)这些固定人员成本(běn)的年(nián)度增(zēng)长，不(bù)过(guò)服务没有特(tè)别好，客户没有那(nà)么满意，能做到提(tí)价(jià)难度(dù)是非常大的。但是该(gāi)公司(sī)能在业内做到(dào)到期(qī)之后提(tí)价(jià)率比较高(gāo)，这跟它的定(dìng)位和(hé)比较好的服务是有关(guān)系(xì)的(de)。”他进一步强调。

未经允许不得转载：IDC站长站，IDC站长，IDC资讯--IDC站长站 琅琊榜霓凰为什么嫁给聂铎 言豫津最后娶宫羽了吗