导(dǎo)读(dú)

　　黄金二十年之后，当下(xià)中国地产(chǎn)步入大分化时代而(ér)非停滞(zhì)期(qī)。

　　要点

　　过去二十年是中(zhōng)国房地产市场黄金(jīn)二十年。2019-2021年，连(lián)续(xù)三年商品住宅销售面积超15亿平，足够4000万家庭入住(zhù)。恰(qià)逢近年地(dì)产持续低景气，有关中国地产(chǎn)是否过剩的(de)讨(tǎo)论日(rì)益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中(zhōng)国城镇存量(liàng)住(zhù)宅真实情(qíng)况(kuàng)，据此(cǐ)判断中国未来地产趋势。

　　有媒体(tǐ)渲染中国地产存(cún)量(liàng)极度过剩，事(shì)实是(shì)否如此？

　　住建部披露全国有近6亿栋房(fáng)屋(wū)建筑(zhù)，第七次人口普(pǔ)查(chá)调(diào)查数据显(xiǎn)示(shì)城镇家庭户人均(jūn)住宅间数为(wèi)1.06间。市场陷(xiàn)入(rù)怀疑，中国房子是否真的过剩？

　　事实上住建部披露的近6亿栋城乡房(fáng)屋建筑中，城镇建筑占(zhàn)比不到一成，其中(zhōng)还包括大量城镇非住宅建筑(zhù)，如商(shāng)业办公楼、学校等，因此6亿(yì)栋房(fáng)屋中(zhōng)城镇住(zhù)宅占(zhàn)比(bǐ)极低。

　　七(qī)普显示中(zhōng)国城镇居民(mín)人均住宅间数为1.06间，但居住舒适不是人均一间房所能满足，它与房屋质量、居住面积、配套设施等因(yīn)素密切相(xiāng)关。中(zhōng)国的人均住宅间数较发达国家(jiā)还有(yǒu)很大差距。人均(jūn)住宅间数大(dà)于1同样不意味着(zhe)中(zhōng)国住宅市场(chǎng)已经饱和(hé)。

　　我们(men)测算发现中国城(chéng)镇居(jū)民户均1套房，其中(zhōng)每户持有(yǒu)商品住宅仅(jǐn)0.64套(tào)。

　　目前并无直接(jiē)公布中国家(jiā)庭户均住(zhù)宅的数据，我们根(gēn)据商品住宅(zhái)套数、商品住宅(zhái)占比和城(chéng)镇(zhèn)家庭户数，计算出城镇家庭住宅(zhái)套(tào)户比。

　　测算结果显示，目(mù)前城镇(zhèn)家庭户均拥有0.86套房，其中(zhōng)0.54套(tào)为商品住宅。若期房(fáng)顺利交付，直至2024年，中国每户城镇家(jiā)庭才拥(yōng)有1套住宅，其中商业住宅(zhái)仅0.64套(tào)。

　　户均一套房似乎意味着户户(hù)有房，然而事实上中(zhōng)国(guó)住宅市场供(gōng)需并不平衡(héng)。

　　国际数据(jù)显示，成熟房地产市(shì)场(chǎng)的住宅套(tào)户比(bǐ)会大于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所(suǒ)以说不(bù)平衡，是因为户(hù)均一(yī)套房无(wú)法满足(zú)流动人口的租赁和置(zhì)业(yè)需求。全(quán)国总人(rén)口的近三(sān)成都是流动人口，流动(dòng)人口会选择在大城(chéng)市租房(fáng)挣钱，在老家(jiā)买房，从而产生了额(é)外的住宅需(xū)求。

　　即便户均(jūn)一套房，中国未来地产仍有四(sì)大新增(zēng)需(xū)求动力。

　　第一，户均人口(kǒu)规模缩小，一人户、两(liǎng)人(rén)户占比不断增加(jiā)，导致家(jiā)庭户数增多。小家庭化趋势将延续(xù)，带(dài)来新(xīn)户购房需求增长。

　　第二(èr)，经(jīng)济板块的分化日益明显(xiǎn)，区域经济资源分配(pèi)的再集中吸(xī)引着人口流入，人口净迁入城市的新增住宅需求有望持续旺盛(shèng)。

　　第三，30％左右的家庭住(zhù)在2000年以前(qián)建成的住宅中，涉及超9000万(wàn)家庭、81亿平方米的住宅建(jiàn)筑面积。促成“老破小”住宅的改造势在必行。

　　第四，中(zhōng)国的人均(jūn)住(zhù)宅间数与人均住宅建筑(zhù)面积均较发达(dá)国(guó)家有(yǒu)着不小差距，“住上更(gèng)大房(fáng)子”的改善性需求正在不断增加。

　　黄(huáng)金二十年之(zhī)后，当下(xià)中国地产步(bù)入大分(fēn)化时代而非停滞期。

　　如果说过去二(èr)十年是(shì)中国地产黄(huáng)金(jīn)发展期，地产矛盾更(gèng)多体现(xiàn)为住宅供给存在(zài)不足，这是过去(qù)二十年房价快速上涨基石。那么(me)当下房地产大分化时代已至，大分化时(shí)代下地产矛(máo)盾(dùn)则(zé)更多体现在(zài)住宅质量(liàng)供需冲突。

　　地产大分化必将体现(xiàn)在不同(tóng)能级城市之(zhī)间，不同(tóng)区域(yù)板块之间，不同品质住宅之(zhī)间(jiān)。

　　目录

　　正(zhèng)文(wén)

　　引言

　　不(bù)久前(qián)，官方披露全(quán)国(guó)已有近6亿栋房屋建筑(zhù)，引(yǐn)发(fā)热(rè)议(yì)。从2月以来，各(gè)大城市二(èr)手房(fáng)挂牌量突然激(jī)增，引(yǐn)发(fā)一阵(zhèn)二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁(jìn)担心，中国的房子是否已经过剩？

　　中国城(chéng)镇住宅到底是供给过(guò)剩，还是供需(xū)平衡(héng)，或是仍然存在不足(zú)？可(kě)惜由于住宅存(cún)量数据并未公布，我们无(wú)法(fǎ)直(zhí)接知晓具体情况(kuàng)。

　　拨开(kāi)迷雾，我(wǒ)们测算出(chū)中(zhōng)国城镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有住(zhù)宅套(tào)数(shù)，回(huí)答当(dāng)前的房子是否真(zhēn)的过剩(shèng)了？据此(cǐ)判断未(wèi)来房地产市场会如(rú)何发展。

　　一、如何有效(xiào)观察中国户(hù)均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩(shèng)的直观判断站不住脚

　　今年2月(yuè)，在(zài)以全国自然灾害综合风险普查工作(zuò)情况为主(zhǔ)题的新(xīn)闻发布会上，负责人对(duì)外披露：“住宅(zhái)城乡(xiāng)建设行(xíng)业获取了全国近(jìn)6亿栋城(chéng)乡房屋建筑数据以及80多万处(chù)市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建(jiàn)筑，平均每栋(dòng)建筑住(zhù)不到(dào)3人，住(zhù)宅市场看似(shì)已经(jīng)过剩(shèng)。

　　在(zài)这近6亿栋房(fáng)屋建筑中，农村房屋(wū)占(zhàn)9成以上，以栋数计(jì)算的城镇(zhèn)房屋(wū)实(shí)际(jì)仅有(yǒu)4700多万栋(dòng)，还(hái)包(bāo)括(kuò)了大量商(shāng)业楼、写(xiě)字楼、学校、医院等(děng)非(fēi)住(zhù)宅(zhái)。总的算下(xià)来，住宅占比并不大。

　　第七次人口(kǒu)普查(chá)数据(jù)公(gōng)布了中国城镇家庭户(hù)人(rén)均住宅间(jiān)数为(wèi)1.06间，其中(zhōng)城市(shì)家庭户居民人均0.99间(jiān)，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似意(yì)味着(zhe)人(rén)人都有房间(jiān)居(jū)住(zhù)。

　　居住水平不仅与(yǔ)房间数量(liàng)有关(guān)，更与(yǔ)房屋(wū)质量、居住面积、配套设施等因素(sù)密切(qiè)相(xiāng)关。单单(dān)从(cóng)人均住宅(zhái)间数(shù)不能完(wán)全反映出(chū)城镇居民的居住(zhù)水平。

　　中国主要是以家庭为单位购买成套住宅(zhái)，一套设施齐全的(de)住宅才是城镇居(jū)民宜居(jū)的选择(zé)。

　　（二(èr)）中国户均住宅的测算思(sī)路、数据(jù)和方法

　　中国城镇居民住宅主要分两大类，一类(lèi)是商(shāng)品住宅，另一(yī)类是(shì)保障房(fáng)、原公(gōng)有住(zhù)宅、自建房等非商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)。

　　目前缺乏统计(jì)数据(jù)，并(bìng)没有直接公布城镇住宅数量。居民住宅(zhái)相关数据有(yǒu)两处(chù)可(kě)以直接公布，一是(shì)每年(nián)商(shāng)品(pǐn)住宅销售(shòu)套(tào)数（统计局）；二是居民住宅来源（人口普查数据）。计算中国(guó)居(jū)民户均住宅数量，我们主(zhǔ)要用(yòng)到上述两(liǎng)组(zǔ)数据。

　　中国住宅(zhái)改(gǎi)革始于1998年(nián)，1998年之前(qián)商品住宅(zhái)数量(liàng)极少，可忽略不计。估(gū)算城镇居(jū)民户(hù)均住(zhù)宅套数分(fēn)三步走：

　　第一步，将1999年以来每(měi)年商(shāng)品住宅销(xiāo)售(shòu)套数(shù)相加，我们就能够得到当前(qián)商品住(zhù)宅总存量。

　　第二步，根据城(chéng)镇居民拥有的商品住(zhù)宅和非商品(pǐn)住宅比例，推算得到居民住宅总(zǒng)套数(shù)。

　　第三步，将城镇居民拥有的(de)商品住(zhù)宅(zhái)总(zǒng)数除以家庭户数，我们就能(néng)够得到(dào)城镇户(hù)均(jūn)拥有的住宅数量。

　　具体(tǐ)计算公式如(rú)下：

　　城(chéng)镇家庭住宅套(tào)户(hù)比=住宅总(zǒng)套数/家(jiā)庭户数

　　=（商(shāng)品住宅套数/家(jiā)庭户数）/（商品住宅套数/住宅总套数(shù)）

　　=商品住(zhù)宅套户比(bǐ)/商品住宅占比(bǐ)

　　二、城镇家庭(tíng)户均拥有1.02套房(fáng)

　　中国住宅存量到底(dǐ)有(yǒu)多少(shǎo)，目前缺乏(fá)一个准确统计。我们利(lì)用既(jì)有(yǒu)统计数据，大致测算(suàn)得到中国存(cún)量房地产套数，并进一步推算(suàn)中国城镇家庭户(hù)均拥有的(de)住宅数(shù)量。

　　（一）城镇居民户均(jūn)拥有商品住(zhù)宅0.64 套

　　截(jié)至2022年，我们计算得到：

　　（一(yī)）中国(guó)商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户(hù)均拥有0.64套商品(pǐn)住(zhù)宅（包含现房和期房(fáng)）。

　　中国(guó)的房地产销售以期房(fáng)为主，从2019年开始，新房销(xiāo)售中期房占比(bǐ)近(jìn)9成。本文去除商品住宅(zhái)累计销售(shòu)套数里的(de)期(qī)房销(xiāo)售，得到商品住宅现房套数。

　　以(yǐ)2022年商(shāng)品住(zhù)宅现房套数计算为例：

　　2022年(nián)商品住(zhù)宅现房(fáng)套数=截止到2022年商品(pǐn)住宅(zhái)累计销售(shòu)套(tào)数-过(guò)去(qù)三年(nián)（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣工周(zhōu)期在2-3年，并考虑到交房后装修的(de)时间(jiān)，取最大值3年。

　　将(jiāng)商品住宅现房套(tào)数除以家庭户数(shù)，算出：

　　（三）目前中国(guó)城镇家(jiā)庭户均拥有0.54套(tào)商品(pǐn)现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅(zhái)1.02套

　　接下来(lái)我(wǒ)们需(xū)要进(jìn)一(yī)步推(tuī)算(suàn)中国城镇居(jū)民拥有的户(hù)均住宅套数。

　　首(shǒu)先，七普数据显示中国城镇居民(mín)的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家(jiā)庭拥有住宅。其中(zhōng)自建住宅占比21％，购(gòu)买(mǎi)商品住宅占比31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经济(jì)适用(yòng)房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过(guò)继承或(huò)赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁廉租(zū)房与其他(tā)住宅。

　　其次，我们假定租(zū)赁其他住宅和购(gòu)买二手(shǒu)房(fáng)都是商品住(zhù)宅(zhái)，因(yīn)此将租赁其他住宅、购(gòu)买商品住宅与购买二手(shǒu)房加(jiā)总，得到(dào)商品住宅占居民所有(yǒu)住宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅(zhái)占(zhàn)比为59.2％，粗略假设(shè)2021年-2022年(nián)期间商品住宅(zhái)增幅为(wèi)过去十年变化幅度(dù)的20％，计算(suàn)2011年(nián)-2020年商品住宅的(de)实际(jì)变化(huà)比(bǐ)例，从而我(wǒ)们估算出2022年商品(pǐn)住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平(píng)均(jūn)每户城镇家庭(tíng)拥有(yǒu)0.86 套住宅(zhái)。但(dàn)考虑(lǜ)已购期房，中(zhōng)国平(píng)均每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如(rú)果(guǒ)交(jiāo)房顺利，已(yǐ)购期房会在2-3年(nián)内陆(lù)续交(jiāo)付(fù)使用(yòng)，到2024年，中国平均每户城镇家庭都(dōu)会拥有一套住宅。

　　三、城镇户均一(yī)套(tào)房的三点含义(yì)

　　既然(rán)城镇居民已经达到了户均一套房的程(chéng)度，“户户有房”是(shì)否意味着中国城镇化(huà)进展终(zhōng)结(jié)，甚(shèn)至意味着(zhe)中国地产存量(liàng)供(gōng)给绰绰有余(yú)？

　　（一(yī)）户(hù)均一套房并不意味着住宅市场供需平衡

　　需要有多余住宅(zhái)来满足因人口流动、居(jū)民换(huàn)房等因素(sù)产(chǎn)生的(de)住宅需求。因此(cǐ)，成熟房地产市场的(de)住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验来看(kàn)，美国、英国(guó)和日本的住宅套(tào)户比均高于(yú)1.1，其中，英国的住宅套户(hù)比最(zuì)高，为(wèi)1.19，日本(běn)为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为(wèi)1.02和(hé)1.05。

　　如果(guǒ)户均刚好(hǎo)一套房，就会造成(chéng)人口净流入地的住宅市(shì)场供不应求，造成房价或房租迅速上涨。

　　七普指出中国的流动人口3.76亿，省内流(liú)动(dòng)人口和省际(jì)流动人口分(fēn)别为(wèi)2.51亿人和1.25亿人(rén)。

　　流(liú)动人(rén)口会选(xuǎn)择(zé)在大(dà)城市租房挣钱，在老家(jiā)县城买房(fáng)。

　　暨南(nán)大学2017年的中(zhōng)国城乡人口流(liú)动调查数据显示，在上海、杭州以及南京工(gōng)作的流动人口(kǒu)在老家拥有住宅比例分别(bié)为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引(yǐn)打工人，但(dàn)高(gāo)房价迫(pò)使打工人回(huí)乡置业。

　　流动人口(kǒu)实(shí)际上会占据两套房，在高房价的大城市租赁(lìn)一(yī)套(tào)房，在房(fáng)价较低(dī)的县城购买(mǎi)一套房。所以说户均一套(tào)房无(wú)法满足庞大流动人口(kǒu)的租(zū)赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户家(jiā)庭住宅品质仍需改善

　　目前，中国(guó)的城(chéng)镇住宅中依然有不少老(lǎo)旧小区。

　　三(sān)成家庭，也就是(shì)约9000万户城镇居民(mín)住宅是2000年(nián)以前建成，其中又有(yǒu)11.6％住(zhù)宅(zhái)年龄至少(shǎo)在(zài)33岁以上。

　　这(zhè)批存(cún)在着建筑结(jié)构(gòu)松散、设施陈旧(jiù)、安全(quán)隐(yǐn)患大等问题，如电线老化、管道等基础设(shè)施陈旧，给住户的(de)生活带来了很大的(de)不便和安全隐(yǐn)患，并且居住体验(yàn)较差。

　　2000年以前建(jiàn)成的老旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭户数拥(yōng)有(yǒu)的(de)住宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独立(lì)卫(wèi)浴(yù)和厨房。这(zhè)类(lèi)上世(shì)纪修(xiū)建的(de)老旧小区很难满足现代生活需求，在(zài)未来(lái)大都(dōu)会(huì)被拆迁重建。

　　近(jìn)五成(chéng)的家(jiā)庭住宅为一居室和二居室，户型偏(piān)小。其中一居室占比(bǐ)为(wèi)14.9％，二居(jū)室占比为(wèi)33％。对(duì)比镇(zhèn)，城市家庭(tíng)住宅(zhái)户型更小，当(dāng)然这(zhè)与城市土地资(zī)源紧张有关。

　　（三）人均住(zhù)宅面积(jī)扩张是(shì)未来地(dì)产的需求驱动力(lì)

　　根据七(qī)普数据测(cè)算(suàn)，2020年城(chéng)镇家庭户住宅存量总面积为294.6亿平。暂不考虑(lǜ)两年间农(nóng)民带房进城和老旧(jiù)小区(qū)拆(chāi)迁，加上(shàng)2021年和2022年商(shāng)品住(zhù)宅竣工面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿(yì)），得(dé)出(chū)2022年住宅存量总面积(jī)为308.16亿平(píng)，人(rén)均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积为39.45平方(fāng)米。

　　超过一(yī)半的(de)家庭人均住宅建筑(zhù)面积(jī)小于均值(zhí)，近4成家庭人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积(jī)在30平米以(yǐ)下(xià)。

　　15％的城镇家庭人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积不足19平方(fāng)米(mǐ)，不及全国人均水平的一半(bàn)。若去(qù)除20％的公摊，可(kě)使用的(de)住宅面积仅为(wèi)15.2平(píng)方米。上海(hǎi)市(shì)将人均住宅建筑面(miàn)积低于15平方米的家庭(tíng)界定为住宅存在(zài)困难(nán)，若按这个(gè)标准算的话，中国有11.3％的家庭存在(zài)住宅(zhái)困(kùn)难问题。

　　若(ruò)人均可使用(yòng)住宅面(miàn)积(jī)为40平，即人(rén)均住(zhù)宅建筑面积为50平(píng)，只考虑家庭户人数，需要住宅总量约390.6亿平，较目前至少新增82亿(yì)平。

　　对比(bǐ)发达国家人均住宅(zhái)面(miàn)积，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德国和(hé)英国都高于40㎡，中国的(de)人(rén)均(jūn)住宅建筑面积为(wèi)39.45㎡，相差不大(dà)。但(dàn)若去除(chú)公摊(tān)面(miàn)积后，中国的人均(jūn)可使用(yòng)面积为31.56㎡，这(zhè)一(yī)差(chà)距将变(biàn)得明显(xiǎn)。

　　若考虑约(yuē)1.4亿的集(jí)体户人口，所需(xū)要的住宅(zhái)总量会(huì)更多。

　　四(sì)、户均已然1套(tào)房，未来地产还会有需求么？

　　我们测算(suàn)得到中国城镇家庭(tíng)户均1套房，看似(shì)已经户户有房。即(jí)便如此(cǐ)，中国人口(kǒu)静(jìng)态结构和动态趋势演(yǎn)绎，决(jué)定了中(zhōng)国(guó)未来地产仍有需求释放(fàng)。户(hù)均(jūn)1套住宅现实之下，中国未来(lái)城镇住宅需求(qiú)主要来自于四个方面。

　　第一，户均人口缩(suō)小(xiǎo)，家庭户数增(zēng)多(duō)，新户购房需求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户均人(rén)口数不断下降，六普显(xiǎn)示城镇户均人口(kǒu)规(guī)模为2.85人/户，而七普显示城镇户(hù)均人(rén)口(kǒu)规模(mó)为2.62人/户，一人户(hù)、二人户的占比明显上升(shēng)，人口(kǒu)小家庭化趋(qū)势(shì)将继续延续(xù)，导致户数会(huì)因户(hù)均人口(kǒu)规模的缩小而增多。

　　第二(èr)，人口迁移导致(zhì)经济发(fā)展带来的新增住(zhù)宅需求旺盛。

　　中国经济(jì)板块的分(fēn)化(huà)日益明(míng)显，资源(yuán)和生产要(yào)素逐(zhú)步(bù)向经(jīng)济(jì)带、都市圈中心城市流入(rù)，区域经济资源分配(pèi)的再(zài)集中吸引着(zhe)人(rén)口流(liú)入(rù)。人口迁移势(shì)必涉及到买房租房(fáng)，给迁入地住宅市场带来新(xīn)的增量。

　　以(yǐ)浙江省为例，2021年常住人口增(zēng)量(liàng)为72万(wàn)，而出生人(rén)口为44.9万人，死亡人(rén)口为38.4万人，自然增加(jiā)人口仅为(wèi)6.5万(wàn)人，其人口增长主(zhǔ)要受益于人口迁移。

　　第三(sān)，老旧小区改善(shàn)性需求依然庞大。

　　从(cóng)2011年到2020年(nián)，自建住宅和原(yuán)公有住宅的家庭(tíng)拆迁改(gǎi)建最多(duō)。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住(zhù)宅家(jiā)庭比例从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个百分(fēn)点。二者和（27.1％），再加上(shàng)其他住宅（5％）与家庭住宅建造时间(jiān)为2000年以前的比(bǐ)例（31.3％）大致(zhì)相(xiāng)吻合。

　　十年间新(xīn)增8473万(wàn)家庭户(hù)，自建(jiàn)住宅和原公有住宅减少(shǎo)了(le)1282万户，住宅净(jìng)需求增加(jiā)9755万户。49％的(de)家庭购买商(shāng)品住宅，21％的家庭(tíng)购买二手房。在新增住宅需求中，有(yǒu)7成(chéng)家庭购买了商品住宅。租房、购买经(jīng)济(jì)适用房和其他分别占比18％，3％和(hé)9％。未来随着城(chéng)中村和(hé)旧(jiù)城改(gǎi)造，商品(pǐn)住宅(zhái)的占比势必会(huì)进一步(bù)上升(shēng)。

　　2000年以(yǐ)前建造(zào)的住宅建(jià100块钱值多少美元，100美元是几百元钱n)筑面积还(hái)有(yǒu)约81亿平(píng)，涉及城镇家庭约9000万户。破(pò)旧的城中村、老(lǎo)公有(yǒu)住宅，建筑面积小、质量低、基础设施(shī)配套差、没有(yǒu)或少有物业管理，居(jū)民追求(qiú)美好、宜居生活的环境(jìng)，背后的改善性需求有待(dài)释放。

　　第(dì)四，“住(zhù)上更(gèng)大房子”的改善性需求(qiú)还将有所(suǒ)增加。100块钱值多少美元，100美元是几百元钱>

　　刚需(xū)购(gòu)房(fáng)受限于资(zī)金，倾向于中小户型。已(yǐ)有住宅家庭希望提高生活品质，以小换大(dà)、以(yǐ)旧换新(xīn)。2022年(nián)底的中央经济工作会(huì)议明(míng)确指出(chū)支持住宅(zhái)改善等消费(fèi)。

　　OECD国家的人均住宅(zhái)间数(shù)为1.71间，无(wú)论是否考虑(lǜ)乡(xiāng)村住(zhù)宅因(yīn)素，中国的人均(jūn)住宅间数较其他国家(jiā)依(yī)旧(jiù)存在不(bù)小差(chà)距(jù)。

　　住宅舒适(shì)度(dù)与经济水平有着密切(qiè)正向联系(xì)。随着经济(jì)发展水平(píng)的提高，中(zhōng)国的人均(jūn)住(zhù)宅间数与人均住宅建筑面(miàn)积将随之增(zēng)长。

　　如果说(shuō)过(guò)去二(èr)十年是中(zhōng)国地产黄(huáng)金发展期，地产矛盾更(gèng)多体现为住(zhù)宅(zhái)供给存在不足，供需出现错配，这是过去(qù)二十年(nián)房价快速上涨基石。那么未来将(jiāng)是住(zhù)宅质量的供需冲突。房地(dì)产大分化时代已(yǐ)至，这种分化不(bù)单局(jú)限于城市能级(jí)之间(jiān)差(chà)异，优质小区和老旧(jiù)二手房之(zhī)间的差异也将越(yuè)发扩(kuò)大(dà)。

　　风险提示

　　人(rén)口(kǒu)普(pǔ)查数据调查的是人，并不是针对住宅，因此可能存(cún)在统计偏差。商品住(zhù)宅(zhái)占比实际(jì)值(zhí)可能偏低，其增速可(kě)能超预期。