文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日召(zhào)开的全(quán)国(guó)住房和城乡建设工作会(huì)议提出(chū)“有条件的可以进行现房销(xiāo)售”，不足一个月时间，已有山东(dōng)、安徽、河(hé)南(nán)、四川(chuān)、广东(dōng)等地明(míng)确表态，试点现房销售。

　　1、是该取消商品房预(yù)售制了，用(yòng)你的钱，建你(nǐ)的房子，还烂尾了(le)，这是对购房者的不(bù)公平(píng)。以后谁有钱谁建(jiàn)房，没钱没(méi)实力的别建(jiàn)了，不(bù)能把包袱甩给老(lǎo)百(bǎi)姓和社(shè)会(huì)，这是房地产从(cóng)大开(kāi)发(fā)时代步(bù)入高质量发展阶段的必然趋势，也是对购房(fáng)老百(bǎi)姓的(de)最大(dà)保(bǎo)护。98年房改时，全国缺房子，开(kāi)发商(shāng)缺钱(qián)，预售制是权(quán)宜之(zhī)计，现在(zài)全国(guó)套户比超过(guò)1，从大(dà)开发进入存量时代，对购房民众(zhòng)不公平的预售制已经(jīng)过(guò)时了，该(gāi)取消了(le)，改(gǎi)为现房销售。以后一(yī)手交钱(qián)，一手交房，天经(jīng)地义。当然二次房改是个技术活，兼(jiān)顾化解(jiě)停贷、复工(gōng)保交楼、重组房企债(zhài)务、恢复市(shì)场信心以及(jí)长(zhǎng)效机制，长效机制四大(dà)关键(jiàn)是推动城市群战略、人地(dì)挂钩(gōu)、金融中性稳定和房(fáng)地产税。如(rú)果按照经济规律办事(shì)，中(zhōng)国一定能(néng)实现房(fáng)地产软着陆和长(zhǎng)期平稳健康(kāng)发展，跨过这道关，解(jiě)好这道世界(jiè)难题。

　　2、为(wèi)什(shén)么要取消预售(shòu)制、改为现房销售？大家想想(xiǎng)，绝大部分商品是一手交钱一手(shǒu)交货(huò)，预售制是对(duì)购买者的单方面不公平制度，购房老百姓几乎承担(dān)了所有商品(pǐn)不能(néng)交(jiāo)付(fù)的(de)风险。从个(gè)人层面看，预售制对购房(fáng)者(zhě)非(fēi)常(cháng)不公(gōng)平，比如(rú)，交房等待期一般为两年(nián)，在此期间，购(gòu)房者不仅承(chéng)担银行利(lì)息，还要承(chéng)担(dān)延迟交房(fáng)、房屋质量、房产证(zhèng)延期办理甚至不能(néng)交房的风险。从行(xíng)业层面看，预售制(zhì)助(zhù)推部(bù)分房企过度举(jǔ)债、高杠(gāng)杆扩张，若遇到下行周期，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风险。取消预售制，改为现(xiàn)房销售，这样有助于(yú)落实中央(yāng)房(fáng)住(zhù)不炒(chǎo)精神、有(yǒu)助(zhù)于(yú)保障购房老百(bǎi)姓权益、有助于(yú)房企稳健发(fā)展(zhǎn)，一(yī)举多得，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为什么建议取(qǔ)消预售制(zhì)度？预售制度怎么来的？国外什么情况(kuàng)？简(jiǎn)单科普(pǔ)一(yī)下(xià)：商品房预售最早源于中国(guó)香港，俗称卖(mài)楼花，卖期(qī)房，是一种(zhǒng)开发商放杠杆的方式。98年(nián)房改，由于商品房(fáng)短缺，房(fáng)企缺(quē)资金(jīn)，借(jiè)鉴中国(guó)香港(gǎng)，引入了商(shāng)品房预售制(zhì)度。其实，当前世(shì)界(jiè)不少(shǎo)国家存在预(yù)售(shòu)制。但是，重点来了！发(fā)达国家一(yī)般有严格的监管保障措施，开发商在项目获得政府批(pī)准后(hòu)才可以开始销(xiāo)售，买家在(zài)购买期房(fáng)后(hòu)并非像中(zhōng)国一样在支付完首(shǒu)付款(kuǎn)后从银行一次性贷(dài)款支付剩余全(quán)部房款，而是根据(jù)开发商工程(chéng)进(jìn)度在完(wán)全交房(fáng)前进行分期(qī)支付。所(suǒ)以(yǐ)，预售(shòu)制度是需要(yào)严格的资金监(jiān)管、分(fēn)期支付(fù)以及违(wéi)约处罚措施作为保障的，如果没(méi)有(yǒu)这些保障措施，一定(dìng)会触(chù)发(fā)风险，对购(gòu)房(fáng)民众不公平(píng)，所以不(bù)如借机取(qǔ)消预售(shòu)制度，以后改(gǎi)为现房(fáng)销(xiāo)售。客(kè)观讲预(yù)售制度有(yǒu)一(yī)定历史阶(jiē)段性，现(xiàn)在中国住房进入存(cún)量时(shí)代，取消预售制度有助(zhù)于(yú)降负债降(jiàng)杠杆，不再把烂尾风险甩(shuǎi)给(gěi)老百(bǎi)姓和社会，当(dāng)然这需(xū)要配套房企(qǐ)债务重组(zǔ)、复工保交楼、恢(huī)复市场信心和房(fáng)地产(chǎn)长效机制。这是个技术活，只(zhǐ)要坚持(chí)市(shì)场化(huà)改革，中国一定能化解这个难(nán)题，让房地产回归(guī)实体经济(jì)和(hé)居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取消预售制，改(gǎi)为现(xiàn)房销售(shòu)，开发商将拼的(de)不是五花八门、眼(yǎn)花(huā)缭乱(luàn)、不知道能(néng)不能兑现的营销手段，而是(shì)所见即(jí)所得(dé)的(de)过(guò)硬的产品(pǐn)质量和诚信，这才是对购(gòu)房民众的最根(gēn)本最实质的保障，这样将极大的提升开发商的(de)建筑质量，实现良(liáng)币(bì)驱逐劣币。所有商业的本(běn)质是向善(shàn)，是以客户(hù)为(wèi)中心，房地产也不能例外，老百姓买房(fáng)子是天(tiān)大的事，烂尾(wěi)毁三代(dài)，好房幸福一家人。从这个角(jiǎo)度(dù)，取消预售(shòu)制、实施现房销售(shòu)是实(shí)现(xiàn)老百姓安居乐业、社会长(zhǎng)治(zhì)久安、行业企(qǐ)业健康发展的重大措施(shī)。在当前的情况下，取消预售制要结合稳楼市、房地产软着陆(lù)、打通金融支持当期三(sān)好生、新模式等综合施策。

　　作者十(shí)年前(qián)在国务院发展研究中心(xīn)参与财(cái)税(shuì)改革方案研究(jiū)时，对(duì)预(yù)售制、房地(dì)产(chǎn)税、人地挂钩、金融稳定(dìng)、房(fáng)企杠杆(gān)率等(děng)进行过长期系(xì)统(tǒng)的专项(xiàng)研(yán)究。（参(cān)考后来(lái)形成的专(zhuān)著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地商(shāng)品(pǐn)房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层(céng)销售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少，引进“卖楼花(huā)”模式，形成(chéng)“中(zhōng)国(guó)内地版预(yù)售制”

　　1.3 预售(shòu)制推动城市化(huà)进程，但背后潜藏(cáng)的风险确(què)实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三(sān)方全(quán)程监管(guǎn)，交(jiāo)付时开发商凭验收(shōu)凭证取得房(fáng)款

　　2.2 德国：可零首付(fù)购(gòu)房，提供期(qī)房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易(yì)立法(fǎ)，设(shè)置期(qī)房预付款保全措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方(fāng)资金由银(yín)行监管，享(xiǎng)1年(nián)保修期后付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中国(guó)内地商品房预售制(zhì)的前世今生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式

　　二十世纪(jì)五十年代在中国(guó)香港(gǎng)，楼宇出租是地产行业(yè)盛行(xíng)的(de)方式，但(dàn)有(yǒu)着(zhe)转让(ràng)难、出租资金周转期长等问题(tí)，分层销售孕(yùn)育而生。20世纪50年代(dài)，中国香(xiāng)港还未(wèi)推行公(gōng)共房屋(wū)制度，许多人栖身于木屋(wū)或者其(qí)他临时住(zhù)宅，住(zhù)房的需求(qiú)是相当高，不过大多数居民的储蓄很少(shǎo)。当时楼(lóu)宇买(mǎi)卖多数以(yǐ)一整(zhěng)栋楼为单位，需要(yào)雄厚的资金实(shí)力(lì)才能购买(mǎi)。虽然楼(lóu)宇出租是中国香港地产行业(yè)盛行的方式，但有着(zhe)转(zhuǎn)让难(nán)、出租资金周转(zhuǎn)期长等问题。针对这一系列(liè)问(wèn)题，不少地产商开始探(tàn)求新的方式(shì)，如把楼宇契约切(qiè)开，即“分契”，然后将楼宇分层出售。这模(mó)式(shì)一经(jīng)推行，购买楼宇的市民数(shù)量有所(suǒ)增加，开发商资金周转加快。

　　在(zài)分层(céng)出售的基(jī)础(chǔ)上，将“按(àn)揭(jiē)”模式引(yǐn)入房地(dì)产(chǎn)销售(shòu)，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办立信置业有(yǒu)限公(gōng)司(sī)，凭借商业直觉和(hé)多年经营杂(zá)货铺、海上驳运(yùn)业务的经验(yàn)，对于商品流通(tōng)、资(zī)金周转有着独(dú)到(dào)的见(jiàn)解(jiě)，在努力寻求方法加快自身资金(jīn)周转。当时其在购下(xià)九龙的(de)一块(kuài)地盘后，除了(le)分(fēn)层出售、还(hái)印发售楼说明书，上有文(wén)字详(xiáng)尽说(shuō)明楼宇(yǔ)的(de)地势环(huán)境(jìng)、建筑(zhù)材料、分层(céng)价格、订购方法等。此(cǐ)外，“卖(mài)楼花”是(shì)另外一个亮(liàng)点，即(jí)先收取买家的订(dìng)金，采用类似租金的分期付款(kuǎn)形式，等新(xīn)楼落成时(shí)，收齐买(mǎi)家的钱，买家就拥有(yǒu)了自己(jǐ)的房产(chǎn)。这种(zhǒng)方式(shì)减轻了民众购房的资金(jīn)压(yā)力，加(jiā)速(sù)了房(fáng)屋的建造和(hé)销售，也解决(jué)了制(zhì)造商(shāng)的资(zī)金(jīn)问题，降低投资(zī)风险，在当时可谓是(shì)“双赢”的举措。“预售楼花(huā)+分期付款”的(de)销(xiāo)售(shòu)模式成为(wèi)当(dāng)时中(zhōng)国香(xiāng)港房(fáng)地产市场的一(yī)大特(tè)色，纵(zòng)观中国香港(gǎng)房(fáng)地产(chǎn)市场的改革(gé)，“卖楼(lóu)花”模式高效率地解(jiě)决(jué)了核(hé)心的住房供(gōng)不应求的问题，使房市(shì)发展进入新阶段(duàn)。

　　预售楼(lóu)花模式(shì)推动了中国香港楼市几十(shí)年(nián)繁荣，但期间(jiān)也出现过(guò)“烂尾楼”的(de)情况(kuàng)，但监(jiān)管部门不断(duàn)完善、规范(fàn)化，建立(lì)健全(quán)的监(jiān)管机制，促进市场健康发展。例如，1960年(nián)，位于大角咀(jǔ)的(de)一(yī)个楼盘因建筑费用超支停工，出现“烂尾”情况(kuàng)。在1961年后，中(zhōng)国香港管(guǎn)理部门提升了对于预售楼花制度的监管，即要(yào)求(qiú)开(kāi)发商(shāng)在预售前(qián)，确保(bǎo)地(dì)价(jià)款已经全部支付，还(hái)要证(zhèng)明自身(shēn)有(yǒu)资(zī)金等(děng)能(néng)力把(bǎ)项目完成，资金需放入律师所托管，支取时需律(lǜ)所和建筑(zhù)师(shī)的(de)核准(zhǔn)。为了防止开发商、律(lǜ)所、建筑师等造(zào)假，套取(qǔ)监(jiān)管(guǎn)账户(hù)资(zī)金，中国(guó)香港要(yào)求律(lǜ)师行在银行(xíng)开设的信托账户（监管账户）、开发商操作等采取(qǔ)全透明(míng)化机制，且银行(xíng)的责(zé)任上升，如出现房屋“烂(làn)尾(wěi)”情况(kuàng)，银(yín)行将(jiāng)成最(zuì)大风险方，后续需自身(shēn)推动项(xiàng)目完工。随(suí)着监管体系逐(zhú)步(bù)完善(shàn)，出现(xiàn)“烂尾”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需(xū)求大、供给量(liàng)少(shǎo)，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国内(nèi)地版预售制”

　　二(èr)十世(shì)纪九十年代，中国(guó)内地面临住房需求大和供给量短缺问题，引入“卖(mài)楼花”制度。建(jiàn)国以来，中(zhōng)国内地优(yōu)先发展重工业，强调基础(chǔ)建设，这(zhè)一(yī)导向使前期发展工(gōng)业化的进(jìn)程大于城市(shì)化进(jìn)程，唯有解决住房基础等城市化配套问题，才能进一步(bù)推进城市化。但当(dāng)时(shí)推(tuī)行的是“统(tǒng)一管理，统一分配，以租养(yǎng)房”的福利分房制度，住房市场发(fā)展起步(bù)较晚、增速(sù)较慢，福利(lì)分(fēn)房制度也出(chū)现了(le)分配不公、效(xiào)率低、配套差等问题，因此(cǐ)福利(lì)分房(fáng)制(zhì)度不(bù)再(zài)适用于当时的国(guó)情。叠加房地产市场面临商品房的需求量大(dà)，而社(shè)会缺少大型房地产(chǎn)开(kāi)发商(shāng)，商(shāng)品房供应量小的困境，此时引入中(zhōng)国香港的(de)“卖楼花”模(mó)式无疑是对内地房地产(chǎn)市(shì)场的一针强心剂。从1994年起，中国内地逐步引进中国香港预(yù)售商品房制度，先后出台(tái)多(duō)项文(wén)件，大力支持国内房地产市场改革。例如，1998年，国务(wù)院出台《关于(yú)进一(yī)步深化城镇住房制(zhì)度改革，加快住房建设(shè)的(de)通知》文件，决定停(tíng)止住(zhù)房无偿实物分(fēn)配，逐步实行住房分配货币化、住房供给商品化、社会化的住房新体(tǐ)制，从计(jì)划经济(jì)下的(de)福利(lì)分(fēn)房转向市场(chǎng)经济的商品房(fáng)。房(fáng)地产市(shì)场采用预售制，允(yǔn)许开发商卖(mài)期(qī)房，解(jiě)决了房(fáng)企缺少资金和(hé)开发时间周期长的两大难题，开发(fā)商(shāng)以预售款(kuǎn)撬动下一个项目的开发，形成滚(gǔn)动开发(fā)模式，住房供应速度加快。自(zì)此中(zhōng)国内地开(kāi)始房改货(huò)币化(huà)，中国人民银(yín)行(xíng)等多(duō)方(fāng)迅(xùn)速出台相(xiāng)关的(de)信贷(dài)政策，支持购房(fáng)者，极大作用推动了房地产市场(chǎng)的发(fā)展(zhǎn)。

　　引(yǐn)入中国香港(gǎng)“卖楼花(huā)”模(mó)式后，经调(diào)整(zhěng)形(xíng)成契(qì)合中国内地的(de)商品(pǐn)房预(yù)售制度(dù)。预售(shòu)制的初(chū)衷是为了缓解房企资(zī)金压力，加快城镇住房建设。具体(tǐ)来说(shuō)，是指房(fáng)地产开发企业(yè)将正在建设中的房屋预先(xiān)出售给(gěi)购(gòu)房者(zhě)，由购房(fáng)者支付定金或(huò)房款(kuǎn)的行为。区(qū)别于中国香港，在中国(guó)内(nèi)地实践(jiàn)过程(chéng)中，商品房预售流程为：房地产开发商办理预(yù)售许可证-签订商品房买(mǎi)卖合同-进(jìn)行备案登记(jì)和预(yù)告登记-交付(fù)房(fáng)屋。在购房过程中，购房者(zhě)需要一(yī)次性(xìng)付(fù)清(qīng)首付款，并采用银行贷款的形式一次性付(fù)清剩(shèng)余房(fáng)款(kuǎn)，换言之(zhī)，房屋未建成，开(kāi)发商(shāng)可(kě)能已(yǐ)拿(ná)到了全部购(gòu)房(fáng)款，这点与中国香(xiāng)港的(de)按照工程进(jìn)度付款有所(suǒ)不同(tóng)。对中国内地的开发(fā)商而言，预售制商品房也开启了高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城(chéng)市(shì)化进(jìn)程，但(dàn)背后潜藏的风(fēng)险确实存在(zài)

　　作为中(zhōng)国内地商(shāng)品(pǐn)房(fáng)销售的最(zuì)主(zhǔ)要方式(shì)，预售制极大(dà)缩短房(fáng)企(qǐ)现金回笼周期，同(tóng)时(shí)增加市场商品房(fáng)供(gōng)应，推动了(le)城(chéng)镇化(huà)发(fā)展(zhǎn)进程。预售制在过(guò)去20多年对中国(guó)内地房地(dì)产市场(chǎng)的稳步发(fā)展(zhǎn)起到(dào)了重(zhòng)要作用，不仅解决了(le)房地产(chǎn)市场快速(sù)发展阶段(duàn)的资金(jīn)需求，也(yě)提(tí)高了(le)居民居住水(shuǐ)平，中国内地城镇(zhèn)居民(mín)从筒子楼住到住宅小区，从全(quán)民蜗居到基(jī)本适居，住(zhù)房事(shì)业取得巨大进步，数十年时间走完(wán)发达国家几(jǐ)百(bǎi)年城镇化路程(chéng)。改革开放以来(lái)，城镇化进程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市建成区面积由7438平方公里(lǐ)增长至60721平方(fāng)公(gōng)里，增长7.2倍。根据我们发布的《中国住房存量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅(zhái)存量从(cóng)不到14亿平增(zēng)至313.2亿(yì)平(píng)，城镇人均住房建(jiàn)筑面积从8.1平方米(mǐ)增至(zhì)34.7平方米，城(chéng)镇住(zhù)房(fáng)套(tào)数从约(yuē)3100万套增至3.63亿(yì)套，套户(hù)比从0.8增(zēng)至1.09。预售(shòu)制在当(dāng)前已成(chéng)为(wèi)中国(guó)内地商品房销售最主要方式，2005年中(zhōng)国内地商品住宅期房销售(shòu)面积占总销售面积的比重为63％，而2021年期房累(lèi)计销(xiāo)售面积达15.6亿平，比重上升至(zhì)87％。

　　预(yù)售(shòu)制也(yě)推(tuī)动了(le)中(zhōng)国内地房地产行业的发展(zhǎn)。中国内地房地产历经(jīng)二十多年长周期繁荣，行业各项指标大幅(fú)增长(zhǎng)。1999-2021年(nián)，房屋(wū)新开工(gōng)面积从2.2亿平增至19.9亿平(三万日元等于多少人民币多少píng)，累计上涨8.2倍，年复合(hé)增速10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万亿元(yuán)增至14.8万亿元，累(lèi)计上涨35.8倍，年复合增(zēng)速17.8％。商品(pǐn)房销售面(miàn)积和销售金额(é)分别从1.5亿平增(zēng)至17.9亿平(píng)、0.3万亿元增至(zhì)18.2万亿(yì)元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随(suí)房地产业的快速发展，房(fáng)地产企业从无(wú)到有、从(cóng)国(guó)企先行到民企崛起，队(duì)伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来(lái)房地产(chǎn)也成为拉动中国内地经济高增长的火车头。

　　1）从经济增长渠(qú)道，房地(dì)产(chǎn)带动的上(shàng)下(xià)游产业(yè)链特(tè)别长，高达50多个行业。2020年(nián)房(fáng)地(dì)产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献(xiàn)），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业链(liàn)占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献(xiàn)），其(qí)中房地产(chǎn)对(duì)金融、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年房(fáng)地产完全拉动的投资占全社会固定资产投资的51.5％，其(qí)中，房地产开发投资占固定资产投资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产(chǎn)贷款占银行各项贷款余额的(de)比重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果加(jiā)上信托等(děng)通道业务，占(zhàn)比(bǐ)超过三分之一(yī)。从房地产融资存量(liàng)占(zhàn)社(shè)融存量(liàng)比重(zhòng)看，2021年12月占比为18.76％。如果房(fáng)企大面积(jī)违约，将导致银(yín)行不良率(lǜ)大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道(dào)，根据我(wǒ)们的(de)《中国住房市值测算报(bào)告》，2020年中国住房市(shì)值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美元(yuán)、日本的10.8万亿(yì)美元、英法德三国合计的31.5万(wàn)亿美元(yuán)。从住(zhù)房市值(zhí)占股债房(fáng)市(shì)值的比(bǐ)例看，2020年(nián)中(zhōng)国为66.6％，高于美国的(de)27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国(guó)住(zhù)房市值与股债房市值(zhí)的(de)比例(lì)较高(gāo)，主要(yào)是因为住房市值高，以(yǐ)及(jí)中国资本市场(chǎng)发(fā)育尚不成熟，直接融资(zī)比例(lì)较低，股票、债券(quàn)市值较(jiào)低(dī)，居民投资(zī)渠道缺乏(fá)。

　　不可否认(rèn)，预售制背(bèi)后(hòu)潜藏的风(fēng)险(xiǎn)确实(shí)存在，当前的负面效(xiào)应愈发凸显。

　　从(cóng)个人层面(miàn)看(kàn)，绝(jué)大部分商品是(shì)一(yī)手交钱一手(shǒu)交货，预售制是对购买者的单方面不公平(píng)制(zhì)度，购(gòu)房老百(bǎi)姓几乎承担(dān)了所有商品不能交付(fù)的风(fēng)险(xiǎn)。比如(rú)，交房(fáng)等(děng)待期(qī)一般为两年，在此(cǐ)期间(jiān)，购房(fáng)者不仅承担银行利息，还要(yào)承担延迟交房、“一房二(èr)卖(mài)”、房屋质量、房(fáng)产(chǎn)证延(yán)期(qī)办理甚(shèn)至(zhì)不能交房等风险。另外，购房者和开发商(shāng)之间的购房合同、购房(fáng)者和银行的按揭贷款(kuǎn)合(hé)同(tóng)是(shì)两(liǎng)个独立的合同关系，如果开发商发生违约，购(gòu)房者只能(néng)根据购房合(hé)同向(xiàng)开发商(shāng)主张(zhāng)权力(lì)，但依(yī)旧(jiù)需要根据按揭贷款合同按时(shí)向银行进行贷款偿还，因此(cǐ)购房者承(chéng)担的风(fēng)险较大(dà)。

　　从行业(yè)层面看，预售制助(zhù)推部分房(fáng)企过度举债、高杠杆扩张，资(zī)金若(ruò)遇(yù)到(dào)下行周(zhōu)期，会引发资金链(liàn)断(duàn)裂、项(xiàng)目搁置等(děng)系(xì)列风险，进行影响自(zì)身信用和购(gòu)房者对行业(yè)的信心。

　　从金融(róng)层面看，银行(xíng)作为(wèi)按(àn)揭贷款(kuǎn)的(de)发放方，一旦房企因为市场波动或经营不(bù)善，出现资(zī)金链断裂等一系列问题(tí)，导致(zhì)“烂尾”等情况，而房企通过与购房者(zhě)签订的预售合同和按揭合同，已经从银行获得房款，如果购房者(zhě)丧失还款能(néng)力(lì)或短期不(bù)能还款等，则风险完全由银行承(chéng)担(dān)，银行将(jiāng)面临较大的坏账压力。

　　从监管(guǎn)角度看，购房(fáng)者的(de)预售监管资金去哪了？楼盘“烂尾(wěi)”，归根结底两个字那(nà)就是“没钱”，即没(méi)钱付工程款。在2004版的《城市商品房预售管理(lǐ)办(bàn)法》中明确规定了开发(fā)企业预售(shòu)商品房所(suǒ)得款(kuǎn)项(xiàng)应当用于有(yǒu)关(guān)的工程(chéng)建设，商品(pǐn)房预售款监管的(de)具(jù)体办(bàn)法，由房地产管理(lǐ)部门制定。但多年以来(lái)全国并(bìng)没有统一的预售资金监管规定，各(gè)地实行“一(yī)城一策”。例如(rú)，太原、昆明(míng)、重庆(qìng)、长沙等城(chéng)市重点监管资(zī)金比例为总(zǒng)预售款的15-40％左(zuǒ)右(yòu)，郑(zhèng)州、福(fú)州、合肥等城市则(zé)按照项目的建(jiàn)安成本乘以(yǐ)建筑面(miàn)积或者(zhě)项目工程总额报价计算重点资金。而事实是，不少购房(fáng)款未进入监(jiān)管账户、或进入监管(guǎn)账(zhàng)户后被(bèi)挪用，导致楼(lóu)盘没(méi)有(yǒu)资金继续建设。收(shōu)楼(lóu)遥遥无期，月供却(què)被迫继续还款。那么，监管账户资金如(rú)何被挪走的？实际上，在过去房地产大开发(fā)时代(dài)的高周转背景下，抽调预售(shòu)款(kuǎn)监(jiān)管账户资金(jīn)，是行(xíng)业“潜规则”。比如工程总承包方，以工程建设名义(yì)，获得监管账户拨付资(zī)金，再由工程方将资金转给房(fáng)企，而拨付的工(gōng)程款(kuǎn)，远超工(gōng)程进度所需。通过这些方式套取的资金，在房(fáng)企各地项目间流动(dòng)，变相(xiāng)加(jiā)杠杆，这样(yàng)做提(tí)供了资金流动性，房企(qǐ)抽(chōu)调资金统筹(chóu)拿地、还款(kuǎn)和楼(lóu)盘建设，形(xíng)成一种资金循环高周转模式，但一(yī)定程度上把风险甩给(gěi)了购房者。

　　2 国(guó)际经(jīng)验

　　整(zhěng)体(tǐ)来说，国外商品(pǐn)房(fáng)预(yù)售制度呈现以下特(tè)点(diǎn)：

　　1）预付款保护(hù)：对于购房(fáng)者预付资金(jīn)，一般设有定金或(huò)预付款保护(hù)机制，如英国(guó)、日本；

　　2）预付款比重：要求购(gòu)房者支(zhī)付的预付款(kuǎn)比(bǐ)例相对较低，绝(jué)大部分房款在房屋交付后开(kāi)始(shǐ)支(zhī)付；

　　3）预付款支付方(fāng)式：预付款一般以定(dìng)金方式支付，或按(àn)工程进度分期支付，或二者(zhě)结(jié)合(hé)；

　　4）按(àn)揭贷款方式：一般采用(yòng)两种方式发放按(àn)揭(jiē)贷(dài)款，一(yī)是按工程进度付款，按揭贷款按照工程进度(dù)逐渐发放，购房者开始月供；二是房屋(wū)交付后发放按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋(wū)烂尾保护：为预售商品房提(tí)供期房烂尾保(bǎo)险，在商品房出现重大(dà)延期(qī)或重(zhòng)大(dà)缺陷时，保(bǎo)障购房者权益；

　　6）房屋(wū)交付(fù)保护：房屋交付质量的保障有两种方(fāng)式，一是(shì)期房由政府或第三方验收合格并(bìng)提供(gōng)验收凭(píng)证后(hòu)，开发商(shāng)凭验收(shōu)凭证取得购(gòu)房者支付(fù)的房款(kuǎn)。二(èr)是开发商为购房者提供一(yī)定的保修(xiū)期，通常(cháng)1-5年，保(bǎo)修期满，购房者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国：交付前(qián)预售(shòu)资金第三方全程(chéng)监(jiān)管，交付时开发商凭验(yàn)收凭证取得房款

　　美国期房定金一定(dìng)期限内(nèi)无(wú)条件返还，最低(dī)首(shǒu)付比例为3.5％，交(jiāo)房前仅支付首付(fù)，其余(yú)房款交(jiāo)付后按揭还款，交(jiāo)付(fù)前(qián)资金由第三方(fāng)全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款。

　　定金及首付环节，定金比例(lì)一般为房款的1％-5％，首(shǒu)付(fù)比例最(zuì)低(dī)可低(dī)于3.5％，根(gēn)据美国(guó)官方数据，2021年美国平(píng)均首付比例为12％。

　　余(yú)款(kuǎn)支付方面，除定金或首付外，购房(fáng)者在房屋交付后通(tōng)过按揭贷款支付(fù)剩余(yú)房款。

　　资金监管方面，美国为防(fáng)止开(kāi)发商挪(nuó)用资金，购(gòu)房(fáng)者的(de)定金及(jí)首付款由(yóu)第三方公(gōng)证行或产权保险(xiǎn)公司的信(xìn)托账(zhàng)户监(三万日元等于多少人民币多少jiān)管。如果开(kāi)发商倒闭导致楼盘烂尾，购(gòu)房者资金可通过申请仲裁取回，且不承(chéng)担任何责任与损失。而开发商在房屋建设过程(chéng)中的资(zī)金(jīn)全部来自银(yín)行(xíng)，银行根据工程进度(dù)向开发商提供一定比例(lì)的贷款，由于(yú)开发(fā)商(shāng)挪用资金直接损害(hài)银行利益，银行有充(chōng)分动机监管(guǎn)开发商施工进(jìn)度(dù)。开发商(shāng)在房屋交付时需(xū)取得由(yóu)政府(fǔ)相关部门经审查后发放的验收凭证，通(tōng)过验(yàn)收凭证向银行得到(dào)购房(fáng)者(zhě)支付的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　德国期(qī)房可(kě)零首付购房，房款按建(jiàn)造工期进度支付，按(àn)揭按(àn)工(gōng)期(qī)放款后还贷，房贷利率采用(yòng)固定利(lì)率，开发(fā)商或购房者可(kě)购买(mǎi)期(qī)房烂尾保(bǎo)险。

　　预售(shòu)门槛(kǎn)方面，德国开发商(shāng)在项(xiàng)目获批后(hòu)即可(kě)预(yù)售房屋。签(qiān)署(shǔ)购房(fáng)合同(tóng)前(qián)，购房(fáng)者需支付约2000欧(ōu)的定金并进行预约公证，签订合同后定金(jīn)退(tuì)还(hái)。如由于任何原因不能(néng)购买，定金按照德国法律(lǜ)全部(bù)退还。

　　签署(shǔ)购房合同后，购房(fáng)者需支(zhī)付公证费(fèi)和土地交易税，分别(bié)为房屋(wū)售(shòu)价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包含(hán)在购房款中，属于购房附加费。

　　首(shǒu)付(fù)方(fāng)面，德国(guó)没有规定最低首付比例，可零首付购房。

　　余款(kuǎn)方面，德国也采(cǎi)取(qǔ)按工期支付房款的制度，一般分(fēn)7笔进行支付，具体支付节点、比例因(yīn)项目而(ér)异。一般来说，支付节点可(kě)分(fēn)为公证后(hòu)、主体完(wán)工、内部水暖(nuǎn)电路完(wán)工、窗户玻璃完工、室内(nèi)清洁及墙面完(wán)工、地板(bǎn)完工、全部完(wán)工，支(zhī)付比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房者可在支付房款(kuǎn)前申(shēn)请(qǐng)房贷，房贷利率采(cǎi)用固定利(lì)率，银(yín)行(xíng)按施工节奏分多(duō)次发放(fàng)贷款，每笔贷款(kuǎn)给(gěi)予(yǔ)购房者(zhě)一定使用期限，期限(xiàn)结束后，购房者(zhě)开始还贷。

　　保险方面，德国保险公司(sī)针对期(qī)房设计(jì)了两(liǎng)种(zhǒng)保(bǎo)险，保险的功能是当房屋出现重大延(yán)期或重大缺陷时，保险公司保证开发商赔偿或(huò)修复，开(kāi)发(fā)商破(pò)产，由保险公司负(fù)责相应赔偿。保险由开发商或(huò)购房者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房(fáng)款交房(fáng)时支付

　　英(yīng)国预售制(zhì)设有10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护机制，交房前付款比(bǐ)例仅20％-45％，资金(jīn)由买卖(mài)双(shuāng)方律师严格监管。

　　订立(lì)合同前(qián)，买卖(mài)双方均有(yǒu)一名律师，负(fù)责沟(gōu)通期(qī)房交(jiāo)易中的房(fáng)产、资金、合同等各个环(huán)节，各环(huán)节内容(róng)确认无误(wù)后签(qiān)订(dìng)首付交换(huàn)合同。

　　定金方面，英国(guó)设置了10％定金保险保(bǎo)护机制，当开发(fā)商(shāng)出(chū)现财(cái)务、经(jīng)营问题时，购房者10％的定金(jīn)由(yóu)保险公司赔付，而(ér)超出10％的部分较难追回。

　　首(shǒu)付方面，首付比例(lì)通常为10％-25％，首付(fù)需要在(zài)合同签订(dìng)21天内(nèi)支(zhī)付(fù)。

　　余款支付环节，英国采取按(àn)工程进度付(fù)款(kuǎn)的方式(shì)，但是交(jiāo)房(fáng)前付(fù)款(kuǎn)比例相对较低，一般会在(zài)合同签(qiān)订6-24个月分别支(zhī)付两笔5％-10％的款项，即交房前付款(kuǎn)比(bǐ)例在20％-45％之间，剩余(yú)款项交房(fáng)后支付。

　　交付环节，英(yīng)国(guó)规定房屋必须经过房产公证(zhèng)公(gōng)司(sī)的检验验(yàn)收后(hòu)才(cái)能交付(fù)，交付(fù)后(hòu)方可按揭还贷(dài)。

　　资金监管环节，英国期房(fáng)预售资金监管极为严(yán)格，资金也由律师监(jiān)管，在确(què)认(rèn)工程进度、支付相关款项过程中(zhōng)，由买房律师将(jiāng)资金转给卖方律师，卖方律师(shī)转给开发商，即资金在(zài)进入开发商账户前经过两道关(guān)口，有利(lì)于保障购房(fáng)者资金安全。

　　2.4 日本(běn)：为规范期房(fáng)交易立法，设置期房预付(fù)款保全措(cuò)施

　　日(rì)本期房交易立(lì)法，定金超5％或1000万日元时，开发(fā)商必须完成(chéng)“预售(shòu)房(fáng)定(dìng)金保全措施”，交房前付款比例(lì)不超房款的20％，开发(fā)商(shāng)违约需返还(hái)定价并赔偿(cháng)约10％房款(kuǎn)，交房后按揭(jiē)还款(kuǎn)。

　　立法方面，日本二战结束(shù)后(hòu)由于(yú)房屋供给严重(zhòng)失(shī)衡，叠加法律空白，社会上“一房二卖”现象普遍，为此，日本(běn)政府1952年出台《宅地建筑物交(jiāo)易法》，经多(duō)次(cì)修订，目(mù)前是唯一一部规范期房交易的法律(lǜ)。

　　定金保护方面，根(gēn)据(jù)日本《宅地(dì)建物取引业法》，对购房(fáng)者支付(fù)定金(jīn)超过5％或超1000万(wàn)日元的部分(fēn)，法律要求开发(fā)商必须完成定金(jīn)保全措施才(cái)可预(yù)售。什么是定金(jīn)保全(quán)措(cuò)施？即买(mǎi)卖双方(fāng)签(qiān)订购房合同时，开发商向金融机构或(huò)指定保证机构或(huò)保险(xiǎn)机(jī)构签订定金保证委托合(hé)同，设置购(gòu)房(fáng)者定金的保证或保险(xiǎn)，并将相应的保证(zhèng)金(jīn)证明书交付给购房者(zhě)。除定(dìng)金外，其他预先支付的购房(fáng)款也受(shòu)该措施保护。若开发商倒闭导致期(qī)房(fáng)烂尾，购房(fáng)者(zhě)可凭保证金证明(míng)书向(xiàng)金融(róng)机(jī)构或(huò)保(bǎo)证机构或(huò)保(bǎo)险公司兑付，同(tóng)时，开发商需向购房者赔付违约(yuē)金(jīn)，一(yī)般约为房价的10％。

　　房款支(zhī)付环节，交房前只(zhǐ)需支付最多不超20％的定金，签订(dìng)购房合(hé)同后，购房者即可向银行(xíng)申请贷款(kuǎn)，但交房后(hòu)才(cái)开始按揭贷(dài)款，除定金外的剩余房款在交房(fáng)后(hòu)开始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银(yín)行监(jiān)管，享1年(nián)保修(xiū)期(qī)后付尾(wěi)款

　　新(xīn)加(jiā)坡(pō)期(qī)房购(gòu)房(fáng)者违约(yuē)可返还(hái)相当于3.75％房款(kuǎn)的订金，首付比(bǐ)例20％，余款(kuǎn)按工(gōng)程(chéng)进(jìn)度支付(fù)，所有资金进银行专(zhuān)门(mén)项目资金(jīn)账户，交房后(hòu)满1年保(bǎo)修期后(hòu)支(zhī)付15％尾(wěi)款。

　　订金支付(fù)环节，新加坡(pō)开发商有统一的选购权合同以及订(dìng)金返还机制，即OTP，签订OTP后(hòu)需(xū)支付5％房(fáng)款作(zuò)为订金，OTP有(yǒu)效期14天，执行(xíng)OTP则进一(yī)步(bù)签订购(gòu)买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付(fù)比(bǐ)例方面，签订购房(fáng)合(hé)同后，购(gòu)房者需支(zhī)付15％的首(shǒu)付及(jí)印花税，同(tóng)时购房者向银行申请按揭(jiē)贷(dài)款。

　　余款支付上，新加坡(pō)期(qī)房同样采取按工程进度付(fù)款的方式，《发展商条例》对期房付款流程做(zuò)了统一详细规(guī)定，要求所(suǒ)有开发商遵守，支付(fù)节点一般为合同签订后、地基完工、框架(jià)完(wán)工、管道门窗等完工等(děng)，支付比例(lì)约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工(gōng)程进度放款，月供在此(cǐ)过(guò)程(chéng)中随着放(fàng)出(chū)贷款的增(zēng)加而增加，未放款部(bù)分无需月供。

　　资金监(jiān)管方面，购(gòu)房者的订金与付款(kuǎn)会存(cún)入银(yín)行专门的(de)项(xiàng)目资金(jīn)账户，账户资(zī)金提取须与房(fáng)屋建设有关(guān)。房屋(wū)交付后，购房者享受1年的房(fáng)屋保修(xiū)期，此(cǐ)后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　三万日元等于多少人民币多少rong>一，短期(qī)来(lái)看，当前房(fáng)地产(chǎn)到了政策出手临(lín)界(jiè)点，重(zhòng)点(diǎn)是保交楼和房(fáng)企重组(zǔ)。一(yī)方面，加大对刚(gāng)需和改善型需求的支持力度，长短兼顾妥(tuǒ)善应对局部停贷现象(xiàng)，重(zhòng)点(diǎn)是(shì)保(bǎo)交楼保复工(gōng)保民生，给予(yǔ)强有(yǒu)力(lì)的金(jīn)融工具支持。另一方(fāng)面(miàn)，从现在起，对还在正常运转的房企包(bāo)括民营企(qǐ)业，加(jiā)大(dà)支持(chí)力度，由优质房企牵头并购重组(zǔ)整个行业(yè)，为(wèi)每个房企配套AMC和财团，给予金融(róng)工(gōng)具(jù)配套(tào)。

　　二(èr)，中(zhōng)期来看，应充(chōng)分估计形势(shì)复杂性和人性(xìng)复(fù)杂性，兼顾化解(jiě)停贷、复工(gōng)保交楼(lóu)、重(zhòng)组房企债务、恢复市场(chǎng)信心以及(jí)长效机制。长效机(jī)制(zhì)四大关键(jiàn)是推动城市群战略、人(rén)地挂(guà)钩、金融(róng)中(zhōng)性稳定和房地产税。定金环节，建立(lì)开发商违约(yuē)后定金(jīn)保护机制(zhì)，如(rú)将已支(zhī)付定金冻结至房(fáng)屋交(jiāo)付阶(jiē)段(duàn)，保(bǎo)障(zhàng)购房者定金安全。签(qiān)订合同环(huán)节，鼓励保(bǎo)险(xiǎn)公司介入，为房屋重(zhòng)大延期以及重大缺(quē)陷等情(qíng)况提供充(chōng)分的保障。余款支付环节，建立按(àn)工(gōng)程进度付款(kuǎn)机制或交房后(hòu)按(àn)揭贷款机(jī)制，充分(fēn)保护购房者的权益(yì)。资(zī)金监管环节(jié)，引(yǐn)入独(dú)立于开发商、银(yín)行的第三(sān)方资金监管(guǎn)机构(gòu)，或由政府(fǔ)相关部(bù)门直(zhí)接监管(guǎn)，以此防止(zhǐ)资金挪用(yòng)现象。交付环节，建立商品房(fáng)保修期制度(dù)。保修(xiū)期内，开(kāi)发商应对房屋质量问(wèn)题全权负责、免费维(wéi)修(xiū)，购(gòu)房者在保修(xiū)期结束后(hòu)支付尾(wěi)款(kuǎn)。

　　三，长(zhǎng)期(qī)来(lái)看，取消商品房(fáng)预售制是(shì)大势所趋。一(yī)方面(miàn)，98年房改时，全国(guó)缺房子，开(kāi)发商缺钱，预售制(zhì)是权宜(yí)之计，现在全国套(tào)户(hù)比超过1，从大开(kāi)发进入存(cún)量时(shí)代，对(duì)购房民众不公平的预售制已经过时了，该取消了，改为现房销售(shòu)。另一(yī)方面(miàn)，取(qǔ)消预售制，改(gǎi)为(wèi)现房销(xiāo)售(shòu)，开发商将拼的(de)不是五(wǔ)花八门(mén)、眼(yǎn)花缭乱、不知道(dào)能不能兑(duì)现的营销手段，而是所见即(jí)所得(dé)的过(guò)硬的产品质量和诚信，这才是对(duì)购房(fáng)民众的最根本最实(shí)质的保障(zhàng)，这样将极大的(de)提升开发商的建筑质量(liàng)，实现良币(bì)驱逐劣币。

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