万柳(liǔ)书院(yuàn)，暴雷(léi)了。

　　今年年初“万柳少爷”的意外走红，让(ràng)这个位(wèi)于北(běi)京海淀的豪宅被(bèi)全国知晓，其背(bèi)后曾(céng)宣称(chēng)要(yào)做地产界“劳斯莱(lái)斯”的神秘开发商——中赫(hè)集团，也(yě)被拉向台前。

　　而如今(jīn)，万柳(liǔ)书院再次受(shòu)到(dào)舆论关注，起因中赫集团成(chéng)了共(gòng)同债务(wù)人被中国信达追(zhuī)债，中国信达为了收(shōu)回钱款不得不将中赫抵押的(de)75套万柳书院豪宅(zhái)拍卖。可问题(tí)是，这(zhè)些房子早已售出，业主并非(fēi)中赫集(jí)团，那(nà)些真正斥巨资(zī)购入房产的有(yǒu)钱人，房(fáng)子(zi)现在莫名奇妙地被拍卖(mài)，算是被割了！

　　截(jié)至发稿，暂(zàn)未看到这(zhè)些业主的维权信息，难怪有(yǒu)网友调侃：“富人被割韭菜的时候，他们(men)的姿势都那么优雅。”

　　不过(guò)事件背后，可能没(méi)你想象的那(nà)么简(jiǎn)单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北(běi)京豪(háo)宅的尽头是(shì)万柳书院”，但谁都没想到，这个(gè)位于海淀核心区位(wèi)，名校环绕(rào)的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近(jìn)日，有网友发现，中国信达在京东拍卖上，上架了(le)“北京赫华恒瑞(ruì)房地产(chǎn)开发有限公(gōng)司不良(liáng)债权转让项目”，债(zhài)权总额高达近47亿，该项目(mù)的(de)抵押物(wù)中，包括75套万柳书院住宅。

　　据京东拍卖显示(shì)，上(shàng)述(shù)不良债权转让项目(mù)的处置主体(tǐ)是中(zhōng)国信达(dá)资产(chǎn)管理股份有限(xiàn)公司北京市(shì)分公司（下(xià)称(chēng)中国信达北分），处置的是(shì)对北京(jīng)赫(hè)华恒瑞房地产(chǎn)开发有限公司（下称赫华(huá)恒瑞）的不(bù)良债权。截至2023年1月31日，债(zhài)权金额约为(wèi)46.95亿元人民币，其中债权(quán)本金37.50亿元。中赫集团有(yǒu)限(xiàn)公司是共同债务人(rén)。目(mù)前，该项目已(yǐ)有1万次围观(guān)，35名(míng)意(yì)向人(rén)。

　　从表面(miàn)上看，这就(jiù)是一(yī)起中国信达北分讨(tǎo)债的故事，但实际上(shàng)，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此前媒(méi)体报道，万柳书院总共301户，而且早已售罄。如果(guǒ)该报道(dào)属实，说(shuō)明这些(xiē)房(fáng)子实(shí)际上都是卖出去了的，是有人住的(de)。

　　那(nà)为什么中国(guó)信达(dá)的拍卖页(yè)面上又注明这75套(tào)房(fáng)子是“未出售”的(de)状态呢？只能说明这些(xiē)房子根(gēn)本没(méi)有(yǒu)网(wǎng)签，也没(méi)有房产证！

　　第(dì)一财(cái)经的报道证实(shí)了(le)上述(shù)内容。有豪宅(zhái)中介透露，中赫集团(tuán)早(zǎo)就(jiù)把(bǎ)这75套(tào)房子抵押(yā)出去，现在还没资金(jīn)解抵押(yā)，所以(yǐ)不能网签、没办房本。

　　作为(wèi)海淀的顶(dǐng)级豪宅，最强(qiáng)学区房，万柳书(shū)院的业主基本都是北京的高端人(rén)士，柳传志(zhì)、丁(dīng)磊等知名(míng)商业大佬也是万柳书(shū)院的业主。另据地产(chǎn)自(zì)媒体(tǐ)“地产八卦女(nǚ)”爆料(liào)，万柳书院的业主中，还有不少中赫集团的(de)高(gāo)管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不(bù)少(shǎo)网友感(gǎn)叹，“富人也被精(jīng)准收割了！”

　　不过，如果(guǒ)这些业(yè)主确实已经支付价款并实际(jì)占(zhàn)有，那么，中国信(xìn)达转让这笔不良债权回本的愿(yuàn)望，或将(jiāng)泡汤(tāng)。这(zhè)次拍卖损失最(zuì)大的，没准(zhǔn)还是债主中(zhōng)国信达。

　　根(gēn)据相关法律规(guī)定，民事执(zhí)行中，业主已经支(zhī)付(fù)价款并实际占有，但未办理(lǐ)过户(hù)手续的，如(rú)果业主没(méi)有过错，人民法院不得查封、扣(kòu)押、冻结，已经查封的可以向法院提出执行异议(yì)申请，请求(qiú)法院解除查封，同时可以(yǐ)联合(hé)起诉开(kāi)发(fā)商，要求(qiú)退(tuì)还(hái)购房款或办理房产证(zhèng)，并承(chéng)担违(wéi)约责任。

　　此外(wài)，今年4月，人民法院报(bào)公(gōng)布《最高(gāo)人民法(fǎ)院(yuàn)关于商品房消费者(zhě)权利保护问题的批复(fù)》，以(yǐ)司法解释的方式明确(què)了购房人的(de)优先(xiān)权：

　　商品房消费者以(yǐ)居住为(wèi)目的(de)购买(mǎi)房屋并已(yǐ)支付(fù)全部(bù)价款，主张(zhāng)其房屋交付请求权优先于建设工程(chéng)价款优先受(shòu)偿权、抵押权以及其他债(zhài)权的，人民(mín)法(fǎ)院应当予以支持。只支(zhī)付了部分(fēn)价款(kuǎn)的商品(pǐn)房消费(fèi)者，在一审法庭辩论(lùn)终(zhōng)结(jié)前已实际支付(fù)剩余价款的(de)，可以适用前款(kuǎn)规定。

　　也就是(shì)说，如果这75套房子均为(wèi)“已售未网签(qiān)”，那么(me)这(zhè)笔不良债权(quán)，实际上是个烫手山芋。可(kě)能不仅不能卖出去回本(běn)，抵押的(de)这75套房子，还会(huì)被业主讨回去(qù)。

　　中国信达，将(jiāng)会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界(jiè)的(de)“劳(láo)斯莱斯(sī)”

　　成(chéng)了“老(lǎo)赖”

　　这次债权公司中(zhōng)国信达(dá)申请不良债(zhài)权转让，可(kě)以追溯到金谷(gǔ)信(xìn)托踩(cǎi)雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前(qián)中(zhōng)国信(xìn)达已经成为(wèi)赫(hè)华恒瑞(ruì)唯一股东。但此(cǐ)前，赫(hè)华恒瑞为(wèi)中(zhōng)赫(hè)集团旗下(xià)子公(gōng)司。2019年4月22日，中(zhōng)赫集团、中赫(hè)置(zhì)地等选择退(tuì)出(chū)了赫华(huá)恒瑞(ruì)的股东行列，中国金谷(gǔ)国(guó)际信(xìn)托有限责(zé)任(rèn)公司成为了(le)唯(wéi)一股东，后者(zhě)由(yóu)中国信达(dá)资产管(guǎn)理股(gǔ)份有限公司持股93.75％。

　　作为房地产开发商(shāng)，相(xiāng)较其他房企，中赫集(jí)团既没(méi)有很大规(guī)模(mó)，也没有很高的国民知名(míng)度，但却在(zài)北京豪宅(zhái)圈留下一个个传说。

　　如钓(diào)鱼台七号院(yuàn)，作为中赫集(jí)团进入北京(jīng)的第一(yī)个豪宅项目(mù)，2011年，中赫置地推出钓(diào)鱼岛七号院3号楼，高达30万/平米的天(tiān)价，成为当时京城最贵的楼盘，引发了(le)市场强烈震惊。

　　随后(hòu)开发(fā)的(de)万柳(liǔ)书院，更是(shì)被誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中(zhōng)赫置(zhì)地以26.3亿(yì)元，溢价(jià)率40.9％，从融(róng)创、保利、万科等大(dà)型知名房企手中，抢下了北京(jīng)万柳地(dì)块，成为(wèi)北京当年的“双料地(dì)充电宝100wh等于多少毫安王”。很快，万柳书(shū)院就以神秘高端的姿(zī)态杀(shā)入市场，无论是一块块从荷兰运回来的(de)灰砖垒起来的(de)五米高墙，还是每棵成本超6万的成(chéng)年银杏(xìng)树，还是每平(píng)米(mǐ)20万元的价(jià)格，都令(lìng)业内外震撼不(bù)已。

　　“万柳的墙、西(xī)宸(chén)的缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰院的树、北(běi)平(píng)府的院儿(ér)。”从(cóng)这句顺口溜(liū)中，就可看出其在北京豪宅圈(quān)的地位。2014年末上市的它(tā)，对(duì)手是(shì)当时有名的融创观澜(lán)嘉苑(yuàn)、佳兆业(yè)广场、恒(héng)大华(huá)府等，现如今，它(tā)远远超过这些对(duì)手。

　　去年，万(wàn)柳书院一套(tào)300平米的法拍房，最终成交价1.09亿、单(dān)价达到惊(jīng)人的(de)36万元/平米，说明万柳书院虽然已经推出了(le)8年之久，但其依旧(jiù)在北京豪宅圈备受追捧(pěng)。

　　中赫(hè)集(jí)团开发的(de)豪宅(zhái)，也吸引了不少知名(míng)人士，如知(zhī)名(míng)演员宋丹丹，就住在(zài)钓鱼(yú)台(tái)七号院。而(ér)柳传(chuán)志、丁磊等知名商业大(dà)佬(lǎo)则居(jū)住在万(wàn)柳书(shū)院。

　　几大豪宅的成功奠定了中赫(hè)集团的“高(gāo)端路线”，也(yě)因(yīn)此，它被外界贴上了，“卖北京(jīng)城最(zuì)贵(guì)的房(fáng)，拿北京城最(zuì)贵的地”，“做地产中的(de)‘劳(láo)斯莱(lái)斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发商光(guāng)环的背后，这个(gè)地产界“劳(láo)斯(sī)莱斯”却(què)多次成为被执行(xíng)人，被执行标的高达11亿。

　　今年年(nián)初，因为履行(xíng)能力(lì)而拒不履行生(shēng)效法律(lǜ)文书确定义务，中赫集团(tuán)正式成了“老(lǎo)赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北京国(guó)安坑(kēng)了？

　　中赫集(jí)团如今沦落到这(zhè)个地步，其实是有迹(jì)可(kě)循的。

　　事实上，早在今年年(nián)初“万柳书院少爷”走红之时，深蓝财经就曾深挖出背后的中赫(hè)集团，发现(xiàn)其(qí)深陷财务(wù)危机。

　　从知名豪宅的开发商(shāng)到(dào)沦为“老赖”，中(zhōng)赫集团实(shí)控(kòng)人周(zhōu)金辉的人生轨迹跟(充电宝100wh等于多少毫安gēn)着急转直下。而(ér)追根溯源(yuán)，这个转折点，就在于收购北京国安。

　　近十(shí)年来，房企纷纷开(kāi)始了多元化转型，但转(zhuǎn)型之路(lù)并不好(hǎo)走。早在2008年开始，中赫集团就尝试(shì)过(guò)多元化业务，先后进军能源市场、团(tuán)购网站，但最终都惨淡收场(chǎng)。最终，周金(jīn)辉(huī)将转(zhuǎn)型的目(mù)光，放(fàng)到了体育(yù)领域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金(jīn)服与IDG资本退出后，中赫集(jí)团以35.5亿元参股国安(ān)足球俱乐部64％股权，成(chéng)为国安的新东家。接(jiē)着(zhe)在2021年6月，中赫集团从中信集团(tuán)手中拿(ná)下(xià)北京国(guó)安(ān)俱(jù)乐部(bù)36％股权，至此拿(ná)下北京国安俱乐部全(quán)部股权(quán)。如果北京国(guó)安的估值一(yī)直(zhí)没(méi)变，那么中赫(hè)集团拿下(xià)北京国安，总计花费了约(yuē)55.5亿。

　　看到这里，有人也许(xǔ)会感叹：卖(mài)豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是这(zhè)样，中赫为什么又要质押股权呢(ne)？

　　2017年以来，中赫集团及(jí)其实控(kòng)人周金(jīn)辉夫妇(fù)将其手(shǒu)中的(de)中(zhōng)赫集团(tuán)股份质押陆续质押，据企查查显示，目前中赫集团共有11条股权出质记录。质权人包括海金商(shāng)业保理(lǐ)、北京建工、山东国际信托、中(zhōng)融信托、中信建设等。

　　这与入主北(běi)京(jīng)国安的时间完全吻合。

　　然而(ér)，入主北京国安后，不仅国安的经营状况(kuàng)没(méi)有得到改善(shàn)，中赫(hè)集团也被拉入泥淖(nào)。

　　据北京产权(quán)交易所官网信(xìn)息显示，2020年，北京国安足球俱乐部实现营业收入(rù)1.03亿元，净利(lì)润-12.09亿(yì)元(yuán)。截至2020年(nián)末(mò)，该(gāi)俱乐部资产总计5.38亿(yì)元，总负债18.51亿元(yuán)。

　　为了缓(huǎn)解资金压力，中赫集(jí)团和周金辉夫妇还(hái)在持(chí)续质押手中的中赫集(jí)团股(gǔ)份，但国安和中赫(hè)的经营(yíng)状况却持续没(méi)有好转。

　　不仅(jǐn)中赫(hè)集团被5次列被执行人，执行标的高达11亿(yì)，北京(jīng)国安也3次与中赫集(jí)团(tuán)、中(zhōng)赫置地、及(jí)中赫集团(tuán)股东(dōng)周(zhōu)金辉(huī)、李彩霞等共同成为被(bèi)执行人，执行标的约(yuē)10.45亿。

　　今年1月，因为履行(xíng)能力(lì)而拒不履(lǚ)行生(shēng)效法律文书确(què)定义(yì)务，上述被执行人成为“老(lǎo)赖(lài)”。只有(yǒu)北京国安，目前幸免(miǎn)于难。不(bù)过在实控人都成为老赖的情况下(xià)，被执行10个多亿的(de)北京国安，又如何能(néng)独善(shàn)其身？

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