饱受(shòu)争议的二(èr)手房交易中介费问题，正(zhèng)逐(zhú)渐得到(dào)监管(guǎn)部门(mén)的重(zhòng)视。

　　5月8日，住建部、市场监管总局(jú)联合(hé)发布了关于规范房地(dì)产经纪(jì)服(fú)务的意见。意(yì)见提及(jí)，近年来，部分房地产经纪机构存(cún)在利用房源客源优势收取(qǔ)过高费用(yòng)、未明(míng)码标价、捆绑(bǎng)收费(fèi)、滥用客户个人(rén)信息等(děng)问题，加重交易当事人负担、侵(qīn)害其合法(fǎ)权益。

　　基于上(shàng)述背景(jǐng)，两部门从加强(qiáng)从业主体管理、明确(què)经纪服务(wù)内容(róng)、合(hé)理(lǐ)确定经纪服(fú)务收费、严(yán)格实行明码标价等(děng)十(shí)方(fāng)面，提出了意见(jiàn)。

　　中(zhōng)原(yuán)地产首席分(fēn)析师张(zhāng)大伟称，随着(zhe)城市发展(zhǎn)，一二线城市二手房(fáng)交易占比逐渐增加。以北(běi)京、上海为例，二手(shǒu)房占市场成交比例超(chāo)过80％，大量二手房成(chéng)交依赖中介居间成交，房地(dì)产调控重心逐(zhú)渐(jiàn)从开发商过(guò)渡到中介公司。

　　广东省城(chéng)规院住(zhù)房政策研究中(zhōng)心首席研究员李宇(yǔ)嘉表(biǎo)示(shì)，买房对居民来说属于(yú)金额不低的大宗交易，由于二手房交易(yì)成本较高、交易周期较(jiào)长(zhǎng)，具有非常强的专业性，居(jū)民往往通过中介来完成。但很(hěn)多中介(jiè)利用信(xìn)息(xī)不对称(chēng)等问题，将非必要的收费(fèi)夹带(dài)其中，如(rú)收取过(guò)桥(qiáo)融(róng)资、按揭费、担(dān)保(bǎo)费等，对居民造(zào)成额外的负担，而(ér)且这些服(fú)务事项并未(wèi)明码标价。

　　对于二手房(fáng)市(shì)场交(jiāo)易过(guò)程中存在的“乱象”，李宇(yǔ)嘉指出，对包括(kuò)经纪服务(wù)在内(nèi)的相关市场(chǎng)交(jiāo)易行为及其主体进行规范和秩序整顿，是房地产市场管理和调控(kòng)的主题(tí)。“当下，推进(jìn)这(zhè)项(xiàng)工作的意义更大，也更(gèng)急迫。”

　　中介收费(fèi)问题成监管重(zhòng)点

　　二手房市场中，历来对房地产经(jīng)纪服务行业关注最多的一个话题，便是房地产经纪服(fú)务(wù)费的问题。

　　张大伟认(rèn)为，未来相(xiāng)关部门主要监管的(de)重(zhòng)点，将(jiāng)是对房地产经纪服(fú)务(wù)收费及中介交易进(jìn)行规范(fàn)。

　　在热点城市，二手房屋交易(yì)过(guò)程中，部(bù)分价(jià)值不菲的房屋，往往要缴纳一笔(bǐ)金(jīn)额(é)不低的(de)中介费(fèi)。以北京某(mǒu)房(fáng)地产经纪服务(wù)机构2.7％的服务(wù)费率计算，一(yī)套1000万(wàn)元的房(fáng)屋，中介费约为(wèi)27万(wàn)。

　　在合理确定经纪服务收费上(shàng)，两部门在此(cǐ)次意见中(zhōng)提及，房地产经纪(jì)机构要(yào)合理降低(dī)住房买卖和租赁经纪服务费用。鼓励按(àn)照成交价格越高、服(fú)务费率(lǜ)越低(dī)的原则(zé)实(shí)行(xíng)分档定价。引导(dǎo)由交易双方共同承(chéng)担经纪服务(wù)费用。

　　据张(zhāng)大伟介绍，目前(qián)房地产(chǎn)经(jīng)纪服务收费标准的最(zuì)早依据是1995年国家计委(wěi)建设部下发的《关于房地产中介服(fú)务收费的通知》（971号文），其中第六(liù)条规定：房屋买卖代理收费，按成交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前(qián)北京市执行的2014年更新(xīn)后的收费标准，即(jí)根据这样的(de)规(guī)定：“少数特别复(fù)杂的住(zhù)宅(zhái)买卖经(jīng)纪服务(wù)，经(jīng)交易各方(fāng)协商同意(yì)，可在(zài)规定(dìng)的(de)收费标准基础上适当上浮(fú)，上浮(fú)幅度(dù)最高(gāo)不(bù)得(dé)超过10％。”这意(yì)味着，当前北(běi)京二手房中介(jiè)费(fèi)上限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟表示，本着“简政(zhèng)放权”的精神，北京2015年取消(xiāo)了房地产中介(jiè)服务等57个(gè)政府定价，房地产经纪服务收费多少由各(gè)中介机构(gòu)自行决定。

　　“房产中介机构(gòu)在(zài)实际收取(qǔ)费用过(guò)程中，相(xiāng)关(guān)监管(guǎn)部门当(dāng)前并未明(míng)确具体的中介费率，中介机构仅需在服务过程中对收士官生是什么意思，大学士官生是什么费标准(zhǔn)进行明码标价即可。而房地(dì)产经纪服(fú)务机构在(zài)具(jù)体收取过程中，会(huì)结合房屋价值及(jí)工资标准，综合计算出合适(shì)的中介费率(lǜ)。”张大伟补(bǔ)充道。

　　对(duì)于明码标价问题(tí)，两部(bù)门(mén)在此次意见中(zhōng)提及，房地产(chǎn)经纪机构应当在经营(yíng)门店、网站、客户端等场所(suǒ)或(huò)渠道，公示服务项目、服(fú)务内(nèi)容和收费标准，不(bù)得混合标(biāo)价和捆(kǔn)绑收费(fèi)。房地(dì)产经纪机构提供的基本服务(wù)和延伸服务(wù)，应当分别明确(què)服务项目和收(shōu)费标准。房地(dì)产经纪机(jī)构收(shōu)费前应当向交易(yì)当事人出具收费清单，列明收费标(biāo)准、收费金额，由当事人签字确认(rèn)。

　　另外，对收(shōu)费明显(xiǎn)高于市场平均水(shuǐ)平(píng)的房地产经纪机(jī)构，住(zhù)房和城乡建设部门将会同市场监管等部(bù)门采取约谈等(士官生是什么意思，大学士官生是什么děng)综合措(cuò)施(shī)进行重点监管。市场监管部门会同有关(guān)部门依法查处不按(àn)规(guī)定明码标价、操纵经纪服(fú)务收费等违反价格和反(fǎn)垄断法律法规的行为。对房地(dì)产(chǎn)经纪机构相关违法违规信息，市场监管部门要依法依(yī)规(guī)纳入国(guó)家企业信用信息公示系统。

　　房屋(wū)中介费要(yào)降(jiàng)了？

　　鼓励按照成交价格(gé)越高、服(fú)务费(fèi)率越低(dī)的(de)原则实(shí)行分档定价，是否意味着，未(wèi)来豪宅(zhái)的中介费有(yǒu)望大幅(fú)降低？

　　中原地(dì)产华南区总(zǒng)裁兼深圳中原(yuán)总经理郑叔伦称，住建(jiàn)部发文鼓励按照成交(jiāo)价格越高、服务费率越低的(de)原则实(shí)行分(fēn)档定(dìng)价，合理降低住房买卖(mài)和租(zū)赁经纪服(fú)务费用，主要还是规(guī)范行(xíng)业(yè)，打击(jī)收费过高(gāo)的经纪机(jī)构(gòu)，但对市场影响有限，“以深(shēn)圳为例(lì)，深圳市场豪宅和普宅本来收费就不(bù)同，各家(jiā)收费普遍在合理范围内(nèi)，加上经(jīng)纪服务费(fèi)用对(duì)市场的影响不大。”

　　张大伟指出，由于当前两部门(mén)提出(chū)的意见仅(jǐn)为鼓励性质，即只是纲领性文件(jiàn)而非规定，未来如(rú)何(hé)具体认定其中的细则，还需(xū)要看各城市(shì)落地执(zhí)行情况。

　　不(bù)过，张大(dà)伟表(biǎo)示，“从(cóng)目(mù)前市场看，经纪服(fú)务(wù)领(lǐng)域的调整改善、规范化，有利于行(xíng)业健康发展。同时，由于二手房很多(duō)房源(yuán)在产权(quán)方面有瑕疵(cī)，如产权抵押、不同(tóng)税费等(děng)都可能对交易产(chǎn)生影响，这对房地产经纪服务行业的专业性(xìng)提出更高(gāo)的要求。”

　　58安居(jū)客研究院研究(jiū)总监陆(lù)骑麟指(zhǐ)出，在二(èr)手(shǒu)房买卖过(guò)程(chéng)中，原(yuán)本应该由上下家各支付一半(bàn)的中介费，但在(zài)一些热点城市的二(èr)手房交易(yì)过程中，往往会有(yǒu)这样的情形，因部(bù)分(fēn)购(gòu)房者处(chù)于弱(ruò)势(shì)地位，从(cóng)而会(huì)出现中介费及税(shuì)费均由(yóu)购房者来承担。即使一(yī)些(xiē)房(fáng)东愿意(yì)承(chéng)担中介费，这部(bù)分(fēn)费用也可能(néng)通过转(zhuǎn)嫁的(de)方(fāng)式，在房价中有所体现。

　　“上(shàng)家把中介(jiè)费转嫁给下家，市场这(zhè)种(zhǒng)所(suǒ)谓‘约定俗成’的情况，一(yī)些房产中介公(gōng)司将其视为向购(gòu)房者(zhě)单边收费的行为(wèi)。部分中介(jiè)公(gōng)司(sī)可(kě)能会利用(yòng)其支(zhī)配(pèi)地(dì)位，在原先(xiān)经纪服(fú)务收费的基础上，再次向房东收(shōu)取费用，而这部分费用，房东往(wǎng)往会将其(qí)转再次转嫁给购房(fáng)者，这实际上相(xiāng)当于变相推(tuī)高了房价。两部(bù)门提出严禁(jìn)操纵经纪服务(wù)收费，不仅有(yǒu)利于(yú)提(tí)高交(jiāo)易中操作的透明度，也有利于房价的稳定。”陆骑麟称。

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