5月以来，房地产(chǎn)板(bǎn)块个股多出现小幅上(shàng)涨，截至(zhì)5月10日收盘(pán)，中信房(fáng)地产指数本(běn)月(yuè)涨幅约为2％。而(ér)以公募(mù)基金为代表的机(jī)构对(duì)于(yú)这一板(bǎn)块(kuài)已经在悄然布局。数据显(xiǎn)示，以南(nán)方和华夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日时所公(gōng)布(bù)的总份额均较4月28日时有小(xiǎo)幅增长。根据基金一季报(bào)统计(jì)，龙头与地方(fāng)国企(qǐ)央(yāng)企(qǐ)获(huò)得增持(chí)，持仓数量占流(liú)通股比重(zhòng)增(zēng)幅五(wǔ)只(zhǐ)个股分别为华发股份(fèn)+3.40％、滨(bīn)江集团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回升(shēng)”

　　行业红利时代已过 精耕细作(zuò)成共识

　　从公(gōng)募基金对房地产的配置看，2019年(nián)末(mò)，公募所(suǒ)持(chí)有(y当断不断必受其乱是什么意思，当断不断 必受其乱下一句ǒu)的房地(dì)产(chǎn)行业标(biāo)的(de)市值约1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左右(yòu)；2020年市场表现出色，但公(gōng)募所持(chí)房地产公司市(shì)值(zhí)在股票(piào)资产中的占(zhàn)比(bǐ)却(què)断崖式(shì)下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于(yú)出(chū)现了(le)三(sān)年(nián)来的首次回升(shēng)，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地(dì)产(chǎn)行业的(de)持股比(bǐ)例也同步回升，从2021年底的6.94％提高到(dào)2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的势(shì)头似乎在今年(nián)一季度得(dé)以延续。数据统计显示，公(gōng)募重仓持有房地产板块一(yī)季度市(shì)值(zhí)TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较2022年四(sì)季度提升(shēng)6.71％。持仓市值前五个股分别为保利发展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江集(jí)团(tuán)，持仓市值占板块比重合计达47.29％，环比(bǐ)下(xià)降3.05％。

　　从中(zhōng)不难(nán)发现(xiàn)，公募对于(yú)房地(dì)产的投(tóu)资愈发有集中(zhōng)于龙(lóng)头的(de)趋势。Wind显(xiǎn)示(shì)，在公募基金一季报汇总的重仓(cāng)股中，房地产板块排(pái)名最高的(de)是(shì)保利发展，在基金(jīn)重(zhòng)仓第33位。排名第二的是招商蛇口，排(pái)在第78位。而老牌龙头股万科A排在第96位。对比去(qù)年四季报，变化之处首先在于几只房地(dì)产龙(lóng)头股从排位上(shàng)看均有退步，尤其(qí)是万科最为明显；其次(cì)是金地(dì)集团退(tuì)出百(bǎi)大之列。但考虑到房地产是(shì)复(fù)苏链上最后(hòu)一环，且首季(jì)并非行业销售旺季，其传导到二级市场乃至(zhì)机构持仓上(shàng)还需要(yào)时(shí)间(jiān)周(zhōu)期。

　　形成共识的是(shì)，经济圈(quān)判断房地(dì)产已经进入大分化时代，一二线(xiàn)城市好(hǎo)于三四线城市。而(ér)映(yìng)射到二(èr)级(jí)市(shì)场投资上，配置房地产行业轻松收获行业贝(bèi)塔的红(hóng)利(lì)期一去不(bù)返了(le)。“如(rú)果按照产业周期来分类，包括房地产等几(jǐ)类行业在盖(gài)特纳(nà)曲线里属于成熟期或者(zhě)衰退(tuì)期的行业(yè)，传统认知上没(méi)有(yǒu)什么投资机(jī)会的。但在这几(jǐ)年特殊的行情里包括煤炭、电解(jiě)铝等类似(shì)的行业也出(chū)现了一些机会，背后(hòu)的逻辑(jí)是供(gōng)给侧发生(shēng)了更大的变化。”一不(bù)愿具名的上海公募基金经理(lǐ)指出。

　　不(bù)过也有(yǒu)公募人(rén)士持谨慎(shèn)乐(lè)观态度：“行业前几年17亿～18亿平方(fāng)米的(de)年(nián)销售面(miàn)积很(hěn)难(nán)再出现(xiàn)了，2022年光是居民(mín)存款数(shù)量(liàng)增加(jiā)了15万亿元。中国存量有400亿平方米建(jiàn)筑面积，考(kǎo)虑存量地(dì)产(chǎn)的更新，也有近10亿平方(fāng)米(mǐ)。需(xū)求端还需要有一定的政策(cè)出来(lái)去刺激购(gòu)房。”

　　宝盈基金房地(dì)产(chǎn)研究(jiū)员(yuán)吕(lǚ)功绩也指出：“时至今日，无论(lùn)从城镇(zhèn)化的进程，还(hái)是(shì)人均住房(fáng)面积（接近30平(píng)/人(rén)），我国均已告别(bié)住(zhù)房短缺(quē)时代，而当断不断必受其乱是什么意思，当断不断 必受其乱下一句目前居民的杠杆(gān)率(lǜ)和房价收入也(yě)不支(zhī)撑(chēng)每(měi)年18万亿元(yuán)的销售额(é)，以及过快上行的房价，因(yīn)而行(xíng)业高(gāo)增的(de)时代已(yǐ)经过去，未来行业的需求或将(jiāng)回落，在(zài)此(cǐ)过程中，伴随着地产的高杠杆属性(xìng)，就很容易出(chū)现(xiàn)信用风险问(wèn)题（类似2022年的民营(yíng)地产爆雷），行业进入到(dào)供(gōng)给侧出清的过(guò)程。这个(gè)过程中，综(zōng)合竞争力(lì)强的公司就能够通过大鱼吃小(xiǎo)鱼的方式，获得市(shì)占率的(de)提升。当(dāng)行业需求见顶(dǐng)回落(luò)时，行业的贝(bèi)塔已经过去了(le)，但不(bù)代表没有投资机(jī)会(huì)，机(jī)会在于城市(shì)、位置(zhì)、产品的阿尔法，而对应到股票投资，就是强(qiáng)竞争力公司(sī)的(de)阿尔法。”

　　或许也是基于这样的认识转变，精耕细作个股(gǔ)成为公募(mù)乃至整(zhěng)体(tǐ)机构的(de)务(wù)实之举。

　　机构配置房(fáng)地产“风物长宜放(fàng)眼量”

　　头部央(yāng)国企、优质区域性标的(de)成香(xiāng)饽饽

　　5月以来，房地产板块个股多出现小幅上(shàng)涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信(xìn)房(fáng)地产指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。从具(jù)体的个股来看，《红周刊(kān)》利用Wind统计申万房(fáng)地(dì)产板块(kuài)个股，在(zài)纳入统计的124只房(fáng)地产类标的(de)股中，本(běn)月以(yǐ)来(lái)实现股价上涨(zhǎng)的(de)达到了81家。

　　其中(zhōng)，上述(shù)时(shí)间段恰(qià)好排名前五(wǔ)的公司月内涨幅超(chāo)过了10％，它们(men)分别(bié)是上实(shí)发展(zhǎn)、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海、华(huá)夏幸福、荣(róng)安地产(chǎn)。排名第一的(de)上实(shí)发展(zhǎn)，五一假(jiǎ)期归来后日成交量明显(xiǎn)放大，4日、5日连续两个交(jiāo)易日收出涨停。从该(gāi)股的基本面来看，上实发展的主(zhǔ)营业务为房(fáng)地(dì)产开发与经营。公司(sī)的(de)主要产品及服(fú)务为房地产(chǎn)销售、房地产(chǎn)租(zū)赁、物业(yè)管(guǎn)理(lǐ)服务、工程项目、酒店经营。从(cóng)业绩(jì)数据来看，2022年，其(qí)实现营业收(shōu)入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净(jìng)利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第(dì)一季(jì)度，其(qí)实(shí)现营(yíng)业总收入27.87亿元(yuán)，同比增长183.02％；归母(mǔ)净利(lì)润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过(guò)从十大流通股股东来看，各类机构都有对其布局(jú)的例子。以3月31日时(shí)的首(shǒu)季十大流通股股东(dōng)来看(kàn)， 具体包括公募的上银基金、私募的(de)迎水(shuǐ)文龙(lóng)、中央汇金、长城(chéng)资产管理公司等都跻身前十的(de)行列(liè)。

　　巧(qiǎo)合(hé)的是(shì)，涨幅(fú)暂时排名(míng)第二的浦东金桥(qiáo)也是(shì)上海本地房企(qǐ)，其第一(yī)季(jì)度的(de)收入利润规模大幅度复(fù)苏。究其原因，一方面(miàn)是该公司后疫情时代(dài)出租(zū)率(lǜ)复苏至(zhì)近年(nián)来最高，另一(yī)方(fāng)面则是公司拿地结算(suàn)持续(xù)性向好，从数字上看，一季度新(xīn)增虹(hóng)口135、138住宅(zhái)地块，总(zǒng)建筑面积约54万平方米。

　　在这样的业绩势头向好背景下(xià)，自(zì)然也吸引了知名机构在(zài)其(qí)中(zhōng)持续驻足。从第(dì)一(yī)季度十(shí)大(dà)流(liú)通(tōng)股股东(dōng)来看，知名私募(mù)高(gāo)毅(yì)邓晓峰的两只产(chǎn)品(pǐn)依然在前十中，这也是连续第三(sān)个(gè)季度他有的两只产品杀(shā)入前十。同时(shí)榜单(dān)中还有(yǒu)一支大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎比投资局，其当季还小幅(fú)增(zēng)加了持股。

　　除(chú)去上述(shù)两家上海区域性地产公司外，荣安地(dì)产则是主要布(bù)局(jú)在深圳的地产公司，一季报交出的也是(shì)一份报喜的成绩(jì)单：首(shǒu)季公司实现营业收入51.85亿元，同(tóng)比(bǐ)增长35.51％。归属于上市公司股东的净利润(rùn)6.48亿元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从(cóng)机构态度来(lái)看，《红周刊》注意到两只公募指基首季新杀(shā)入十大流通股股(gǔ)东行列。具体说来， 南(nán)方中(zhōng)证全指房地产ETF上(shàng)榜(bǎng)排名第(dì)七位，富国中证指数1000增(zēng)强则(zé)排名第九位，此外联(lián)袂出现的机构(gòu)还有QFII高(gāo)盛国际和私募(mù)迎水聚宝。

　　接(jiē)受《红周刊》采(cǎi)访时(shí)，兴(xīng)证全球基金相关人(rén)士分(fēn)析：“经历过行(xíng)业洗牌和兼并重组后，龙头的(de)价值更为笃定突出；从拿地端看(kàn)，2022年土地市场大幅降温(wēn)，优质土(tǔ)地供给较多（券商测算对应潜在毛利(lì)率(lǜ)在25％以上(shàng)，目前房企的利润率仅20％），绝大多数房(fáng)企受限于信用问(wèn)题(tí)或者资金紧张没法拿地，龙头房企趁机获取低成(chéng)本(běn)土地(dì)，龙头房企的拿地力度（拿地(dì)金额/销售(shòu)金额）基(jī)本在30％以上；从融资上看，龙头房企(qǐ)杠(gāng)杆率较低，净负债(zhài)率(lǜ)基本在70％以下，而其他房企的净负债率普遍都在100％以上，加杠杆(gān)空间有(yǒu)限，从融(róng)资成(chéng)本(běn)看，龙头(tóu)房企的融资成本不断下滑，基(jī)本在3％、4％左右(yòu)；对(duì)应到2023年的销售，龙头房(fáng)企明显跑(pǎo)赢行业，1～4月百强房企(qǐ)的(de)销售额增速为9％，而TOP14的销(xiāo)售额(é)增速为29％。”

　　需要(yào)强调的是，在(zài)当前中特估的浪潮(cháo)下，央国企地(dì)产股或(huò)存在发展的大好机(jī)会。中信证(zhèng)券指(zhǐ)出：“房地产(chǎn)行业的结构(gòu)性机(jī)会依然(rán)存在，少部分公司尤其是央企占据(jù)显著优势，其主要又(yòu)体(tǐ)现为(wèi)库存(cún)的优势。央(yāng)企地产公司(sī)，现阶段(duàn)表现出较(jiào)低的融资(zī)成本，优质的开发(fā)资(zī)源和良好的不(bù)动产资产运营能力的多重竞争(zhēng)优势。”

　　“即使(shǐ)没(méi)有(yǒu)中特估，国央企相较于民营地产(chǎn)公司也是更(gèng)有优势的。”吕功绩强调，“对于减值、土地资源债权(quán)债(zhài)务关系等问题，市场对民营房开企业的资(zī)产会有更多担忧和质(zhì)疑，所以在这一轮行(xíng)业(yè)出清的(de)过程中，央国企相较(jiào)于民企(qǐ)来说估(gū)值的(de)修复更明显。中特估的角度从(cóng)中长期的维(wéi)度看，行业的逻辑在于集中度(dù)提升(shēng)后，行业进入高质量(liàng)发展阶段，具备较快(kuài)速发展阶段更稳定且可预期的盈利和(hé)现金流创造(zào)能力(lì)，以此带来估(gū)值(zhí)中枢的提升，应该关注估值相对较低(dī)，企业自身(shēn)资产的(de)质(zhì)量好(hǎo)、运营能力强、可(kě)以创(chuàng)造(zào)持续(xù)现(xiàn)金流的企业(yè)。”

　　“存(cún)量时代(dài)中(zhōng)行业普(pǔ)涨的概率比较低，行业内部将(jiāng)出(chū)现分化，要(yào)关注将受益(yì)于行业集(jí)中度提升(shēng)的头(tóu)部(bù)公司(sī)。”星(xīng)石投(tóu)资(zī)首席研究官方磊(lěi)也表示。

　　顺应(yīng)机构这一思路的话，或许还是保利(lì)发(fā)展、招商蛇口等国资背景龙头前途(tú)更为光明。不(bù)过国(guó)投瑞银基金投资部(bù)副总监(jiān)綦(qí)傅鹏表示：“需(xū)要客(kè)观地去持续观察国(guó)企央(yāng)企在三个(gè)方(fāng)面是否可以维持，首先是融(róng)资成本(běn)保持低位，其次是销售份(fèn)额持续提(tí)升，再次是拿地份额(é)持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构(gòu)需要多给一些耐心(xīn)

　　而《红周刊》也根(gēn)据房企一季报(bào)梳理发现，对于2022年的业(yè)绩出现的整体下滑，2023年一季度的业绩分化更趋明显，保利发展(zhǎn)、滨江集团等房企营(yíng)收、净利均(jūn)实现了(le)业绩的回正(zhèng)，甚(shèn)至是较大增(zēng)速的增长(zhǎng)。而这(zhè)些(xiē)公司也是机构的重仓对象。

　　对此，知名房地产业内人(rén)士(shì)张宏(hóng)伟向《红周刊》分析表示，业绩出现明显(xiǎn)改善的房企，主要是(shì)因为过去(qù)两三年时间，尤(yóu)其是在(zài)2021年下半年民营(yíng)房企不怎么投(tóu)资拿地(dì)之后，国有(yǒu)企(qǐ)业(yè)仍在持续(xù)性地拿地，且主要集中在核(hé)心城市，投资力度(dù)较大。投(tóu)资的(de)驱动能够(gòu)推动房企销售业绩的增长，从而在(zài)2023年(nián)一(yī)季度市场恢复但仍(réng)处于(yú)调整(zhěng)的过程中，能够(gòu)保(bǎo)有一个(gè)正增长。

　　不过张宏伟同时也提醒表示，在房地产的复苏过(guò)程中，还面临着一些不确定性。其实整(zhěng)个(gè)市场从四月份开始又在往下(xià)掉。除了杭(háng)州(zhōu)、成都等极个别城(chéng)市四月(yuè)环(huán)比三月相对(duì)表现较好之外，包括北京(jīng)、上海在内的绝(jué)大多(duō)数(shù)城市都出现(xiàn)环比下滑的情况。而现在五月的(de)市场表现(xiàn)也不太乐观(guān)。按照现(xiàn)在(zài)的经(jīng)济(jì)状况、收入情况，以及市场的去库存压力、企业的(de)资金(jīn)面压力，可能会(huì)出(chū)现，到六月份房企为(wèi)了(le)半(bàn)年报冲业绩出现市(shì)场的短(duǎn)期反弹外的一个(gè)市场乏力现象。也就(jiù)是说，第二(èr)季度、第(dì)三季度(dù)增长(zhǎng)不(bù)确定(dìng)性(xìng)的压(yā)力仍旧较大。

　　上海(hǎi)利檀投资董事长陈昊扬也向《红周(zhōu)刊》指出，现在整个房地产(chǎn)以及(jí)其上下游产业(yè)链的复苏速(sù)度都比想象的要慢很多，我们要多给一些(xiē)耐(nài)心，这个时候，在房地产以(yǐ)及上下(xià)游就不是赚快钱的时候，只能(néng)赚他基本面的钱。但这也意味着，只(zhǐ)有极为少数的、做得(dé)比同行好(hǎo)得多的企业，会伴随整(zhěng)个行业的弱复苏(sū)，业绩会逐步体现出来。所(suǒ)以只能耐心地(dì)去等待它的基本(běn)面不断(duàn)地凸显出来，这需要(yào)时(shí)间。

　　（本(běn)文已刊(kān)发于5月13日《红周刊》，文中提及(jí)个股(gǔ)仅为举例分析，不做买卖推荐。）

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