导(dǎo)读

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入大分(fēn)化时代而非(fēi)停滞(zhì)期。

　　要点

　　过(guò)去二十年是(shì)中国房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续(xù)三年商品住宅销售面积超(chāo)15亿平，足够4000万家庭入住。恰(qià)逢近年地(dì)产(chǎn)持续低(dī)景(jǐng)气，有关中国地产是否(fǒu)过剩的讨(tǎo)论(lùn)日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试(shì)图厘清中国(guó)城镇存(cún)量住宅真实情(qíng)况，据此判断(duàn)中(zhōng)国未来地(dì)产趋势。

　　有(yǒu)媒体(tǐ)渲染(rǎn)中国地产(chǎn)存(cún)量(liàng)极度过剩，事(shì)实是否(fǒu)如(rú)此？

　　住建部披(pī)露全国有近6亿栋房(fáng)屋(wū)建筑，第(dì)七次人口普查调查(chá)数据显示城(chéng)镇家(jiā)庭户人均住宅间(jiān)数(shù)为(wèi)1.06间。市(shì)场陷(xiàn)入怀(huái)疑，中国(guó)房子(zi)是否真的过剩？

　　事(shì)实上住建(jiàn)部披露的近6亿栋城乡房(fáng)屋建筑中，城镇建筑占比不到一成(chéng)，其中还包括大量城(chéng)镇非(fēi)住宅建筑，如商(shāng)业(yè)办公(gōng)楼、学校(xiào)等(děng)，因(yīn)此6亿栋房屋中城镇住(zhù)宅占比极(jí)低。

　　七普显示中国(guó)城(chéng)镇居(jū)民人(rén)均(jūn)住宅(zhái)间数(shù)为1.06间，但居住(zhù)舒适(shì)不是人均(jūn)一间房所能满足，它(tā)与房屋(wū)质量、居住面积、配套设(shè)施等(děng)因素密(mì)切相关(guān)。中国的人均(jūn)住宅间数较发达国(guó)家还有很(hěn)大差距。人均(jūn)住(zhù)宅间数大于1同样(yàng)不意味着中(zhōng)国住宅市场(chǎng)已经(jīng)饱和。

　　我(wǒ)们测(cè)算发现中国城镇居民户均1套房，其中每户持有商品住(zhù)宅(zhái)仅0.64套。

　　目前并无直接(jiē)公布(bù)中国家庭(tíng)户均住宅(zhái)的(de)数据，我们根据商品住宅套(tào)数、商(shāng)品住宅占比和(hé)城镇家庭户数，计算(suàn)出城镇家庭住宅套户比。

　　测算结果显示，目前(qián)城(chéng)镇家庭户均拥有0.86套房(fáng)，其中0.54套为商品住宅。若期房顺(shùn)利(lì)交付，直至2024年，中国(guó)每户城镇(zhèn)家庭才拥(yōng)有1套住宅，其(qí)中商(shāng)业住宅(zhái)仅(jǐn)0.64套(tào)。

　　户均一套房似乎意味着(zhe)户户有房(fáng)，然而(ér)事实(shí)上(shàng)中国住(zhù)宅市场供需并不平衡。

　　国际数据(jù)显(xiǎn)示，成(chéng)熟(shú)房(fáng)地产市场(chǎng)的住(zhù)宅(zhái)套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是(shì)因为(wèi)户均(jūn)一套房无法满足(zú)流动人口(kǒu)的租赁和置业需求。全(quán)国总(zǒng)人口的近三成都是流(liú)动(dòng)人口，流动人口(kǒu)会选(xuǎn)择在大城(chéng)市租房(fáng)挣钱，在老家买房(fáng)，从而产生(shēng)了额外的住宅需(xū)求。

　　即便户均一套房，中国(guó)未来地产仍(réng)有四大新(xīn)增需(xū)求动(dòng)力。

　　第一(yī)，户均(jūn)人(rén)口(kǒu)规模缩小，一人户、两人户占比不(bù)断增加，导致(zhì)家(jiā)庭(tíng)户数增(zēng)多。小家庭化趋(qū)势将延续，带来新户购房需(xū)求增长。

　　第二，经济板(bǎn)块的分化日益明显，区域经济(jì)资源分配(pèi)的再(zài)集中吸(xī)引着人口流入，人口净迁入城市(shì)的新增住宅(zhái)需求(qiú)有望持续旺盛。

　　第(dì)三，30％左右的(de)家庭住在2000年以前建(jiàn)成的住宅(zhái)中，涉及超9000万家庭、81亿平方米的住宅建筑(zhù)面积。促成(chéng)“老(lǎo)破小”住宅的改造势在必行。

　　第四，中(zhōng)国的人均(jūn)住宅间数(shù)与(yǔ)人均住宅建筑(zhù)面积均较(jiào)发达国家有(yǒu)着不小差距(jù)，“住上更大房(fáng)子(zi)”的改善(shàn)性需求正(zhèng)在不断增(zēng)加。

　　黄金二十(shí)年之后，当下中国地产步入大分化时代(dài)而非停滞期(qī)。

　　如果说过去二十年是中国地产黄金发展期(qī)，地产矛盾更多体(tǐ)现为住宅供给存在(zài)不足，这是过(guò)去二十年房价快(kuài)速上涨基石。那么当下房地产大分(fēn)化(huà)时代已至，大分化(huà)时代下地产矛(máo)盾(dùn)则更多体现(xiàn)在住(zhù)宅质量(liàng)供需冲(chōng)突。

　　地产大分(fēn)化必将(jiāng)体现在(zài)不同能级(jí)城市之(zhī)间(jiān)，不同(tóng)区域板块之间，不同品质住宅(zhái)之间。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不久前，官方披(pī)露全(quán)国已有近6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月以来，各大城市二手房挂牌(pái)量突(tū)然激增(zēng)，引发(fā)一阵二手房的“抛(pāo)售潮”。

　　让市场不禁(jìn)担心(xīn)，中国的(de)房子是(shì)否已经过剩？

　　中国(guó)城镇住宅到底是供给过剩(shèng)，还(hái)是供需平衡，或是仍然存(cún)在不足(zú)？可惜由于住宅存(cún)量数据并未公布，我们无法(fǎ)直接知晓具体(tǐ)情(qíng)况。

　　拨(bō)开(kāi)迷雾(wù)，我们测算出中国城镇家庭户均拥有住宅套(tào)数，回答当前的(de)房子是否真(zhēn)的过(guò)剩了？据此判(pàn)断未(wèi)来房地产(chǎn)市场会如何发展(zhǎn)。

　　一、如何有效观察中国户(hù)均拥(yōng)有住宅数(shù)量

　　（一）中国(guó)住宅数量过剩(shèng)的直观判断站(zhàn)不住脚

　　今年(nián)2月，在以全国(guó)自然灾害综合风险普查工作(zuò)情况(kuàng)为主题的新闻发布会上，负(fù)责人对(duì)外披露(lù)：“住宅城乡建设(shè)行业获取(qǔ)了全国近(jìn)6亿栋城乡房屋(wū)建筑数据以(yǐ)及80多(duō)万处市政(zhèng)设施数据(jù)。”

　　14亿(yì)人住6亿(yì)栋房屋建筑(zhù)，平(píng)均每栋建筑住不到3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在(zài)这近6亿栋(dòng)房(fáng)屋建筑中，农村(cūn)房(fáng)屋占9成以上，以栋数计算的城(chéng)镇房屋实际(jì)仅有4700多万栋，还(hái)包括(kuò)了大量商业楼(lóu)、写字楼、学校(xiào)、医院等(děng)非住宅(zhái)。总的(de)算下来，住宅占比并不大。

　　第七次人口普查数据公布(bù)了中国城镇(zhèn)家庭(tíng)户人均住宅间(jiān)数(shù)为(wèi)1.06间，其(qí)中城市(shì)家庭户居民(mín)人(rén)均0.99间(jiān)，乡(xiāng)镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅(zhái)间数(shù)大于1，看似意味着人人(rén)都有(yǒu)房间居住。

　　居(jū)住水平不仅与(yǔ)房间数(shù)量有关，更与房屋(wū)质(zhì)量、居(jū)住面积、配套设(shè)施(shī)等(děng)因素密切(qiè)相关。单单从人均住(zhù)宅间数不(bù)能(néng)完全反映出城镇居民(mín)的居住(zhù)水平。

　　中国主要(yào)是以家庭(tíng)为单位购(gòu)买成套住宅，一套设施(shī)齐全的住宅才(cái)是城镇(zhèn)居民宜居的选(xuǎn)择(zé)。

　　（二）中国户(hù)均住(zhù)宅的测算思路(lù)、数据和方法(fǎ)

　　中国城镇(zhèn)居民住宅主要分两大类(lèi)，一(yī)类是商品住宅，另(lìng)一类是(shì)保障房、原公有住宅、自建房等非商品(pǐn)住(zhù)宅。

　　目前缺乏(fá)统计数(shù)据(jù)，并(bìng)没有直接(jiē)公布城镇(zhèn)住宅数量。居民住宅(zhái)相关(guān)数据有两处可以直接公(gōng)布，一是(shì)每年商品住宅销售套数（统计局(jú)）；二(èr)是居(jū)民住宅来源（人口普(pǔ)查数据(jù)）。计算中国居(jū)民(mín)户均住宅(zhái)数量，我们主要用到(dào)上述(shù)两组数据。

　　中(zhōng)国住宅改(gǎi)革始于1998年，1998年之(zhī)前商品住宅(zhái)数量极少，可忽略不(bù)计(jì)。估算城镇居民(mín)户均住(zhù)宅套数分三步走：

　　第一(yī)步(bù)，将1999年以来每年商品住宅(zhái)销(xiāo)售套数相加，我们就能够得到当前商品住宅(zhái)总存量。

　　第二步，根据城镇居民拥有(yǒu)的商品住宅和非商品住宅比例，推(tuī)算得到居民住宅(zhái)总套数。

　　第三步，将城镇居民拥有的商品住宅总数除(chú)以家庭户数，我们就能够得到城镇户均(jūn)拥有的住(zhù)宅(zhái)数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭住(zhù)宅套户比=住宅(zhái)总套数(shù)/家庭户数

　　=（商品住宅套数(shù)/家庭户数）/（商品住(zhù)宅套数/住(zhù)宅(zhái)总套数(shù)）

　　=商(shāng)品住(zhù)宅套户比(bǐ)/商品(pǐn)住宅占(zhàn)比

　　二(èr)、城镇家庭户均(jūn)拥有(yǒu)1.02套房

　　中国住宅存(cún)量到底有多(duō)少，目前缺乏一个准(zhǔn)确(què)统计。我们利用既(jì)有统(tǒng)计数据(jù)，大致测算(suàn)得到中(zhōng)国存量房地产套(tào)数(shù)，并进一步推算中国城(chéng)镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有的(de)住宅数量。

　　（一）城镇居民户(hù)均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到(dào)：

　　（一）中国商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)累计销售1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥(yōng)有0.64套商品住宅(zhái)（包含现房(fáng)和期房）。

　　中国的(de)房地产销售以(yǐ)期房为主，从2019年开始，新房销售(shòu)中(zhōng)期(qī)房占比近9成。本文去除商品住(zhù)宅(zhái)累计(jì)销售套数里(lǐ)的期房(fáng)销售，得到商品(pǐn)住宅现(xiàn)房套(tào)数。

　　以2022年商品住宅现房套数计算为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到(dào)2022年商品住宅累计销售套数(shù)-过去三年(nián)（2020、2021和(hé)2022年）的期房销(xiāo)售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并(bìng)考虑到(dào)交房后(hòu)装修的时间(jiān)，取(qǔ)最(zuì)大(dà)值3年。

　　将商品住宅现房(fáng)套数除以(yǐ)家庭户数，算(suàn)出：

　　（三）目(mù)前中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户均拥有0.54套商品(pǐn)现房住(zhù)宅。

　　（二）城(chéng)镇居民户均拥有住(zhù)宅1.02套

　　接下来我们需要进一步推算中国(guó)城镇(zhèn)居民拥有的户均住宅套数。

　　首先，七普数据显示中国城(chéng)镇居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇(zhèn)家庭拥有(yǒu)住宅。其中自建(jiàn)住宅占比21％，购买(mǎi)商品住宅占(zhàn)比(bǐ)31.9％、二手房占比10.1％、经济(jì)适用房占比3.8％、原公(gōng)有住宅占比6.1％，通过(guò)继承或赠与占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁廉(lián)租房与(yǔ)其他住宅(zhái)。

　　其次，我(wǒ)们假定租赁其他住宅和(hé)购(gòu)买二手房(fáng)都是商品住宅，因此将租赁其他住宅、购买(mǎi)商品住宅与(yǔ)购(gòu)买二手房加总，得到商(shāng)品住宅(zhái)占居民所(suǒ)有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商(shāng)品住宅增幅为(wèi)过去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅(zhái)的实际变化比例，从而我们估算(suàn)出2022年商(shāng)品住宅所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至(zhì)2022年(nián)末，中国平均(jūn)每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购(gòu)期(qī)房，中国平均每户城镇家庭(tíng)拥有1.02套住宅。

　　如果(guǒ)交房顺利(lì)，已购期房会(huì)在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中(zhōng)国平均每户城镇家庭(tíng)都会拥有一套住宅(zhái)。

　　三(sān)、城镇户均一套房的三(sān)点含义

　　既然城镇居(jū)民已经(jīng)达到了户(hù)均一套房的程度(dù)，“户户有房”是否(fǒu)意(yì)味着中国(guó)城镇化(huà)进展终结，甚至意(yì)味着(zhe)中国(guó)地(dì)产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套(tào)房并(bìng)不意味着住(zhù)宅市(shì)场供(gōng)需平衡(héng)

　　需要有多余(yú)住宅来(lái)满(mǎn)足(zú)因人(rén)口流动、居民换房等(děng)因素产生的住宅需求。因此(cǐ)，成熟房(fáng)地产市场的住(zhù)宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验(yàn)来(lái)看(kàn)，美(měi)国、英国和日本(běn)的住宅套户比均(jūn)高于(yú)1.1，其中，英国(guó)的住宅(zhái)套户比(bǐ)最(zuì)高，为1.19，日(rì)本(běn)为(wèi)1.16，美国为1.11。德(dé)国和(hé)韩国分(fēn)别(bié)为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造成人口净(jìng)流入地的(de)住宅市场供不应求，造(zào)成房价或房(fáng)租迅速上涨。

　　七普指出中国的流动人口3.76亿，省内流动(dòng)人口和省际(jì)流(liú)动人口分(fēn)别为2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流动(dòng)人口会选择在大城市(shì)租房挣钱，在老家县城买(mǎi)房。

　　暨南大学2017年的中国(guó)城(chéng)乡人口(kǒu)流(liú)动(dòng)调查数据(jù)显示，在(zài)上海、杭(háng)州(zhōu)以及南京工作的流动人口在老(lǎo)家拥有住宅比例(lì)分别(bié)为28％、21％和18％。大(dà)城市的高工资吸(xī)引打工(gōng)人，但(dàn)高房价迫使打工人(rén)回乡置业。

　　流(liú)动人(rén)口(kǒu)实际上会占(zhàn)据(jù)两套房，在高(gāo)房价(jià)的大(dà)城市租(zū)赁一套房(fáng)，在房(fáng)价较低的县城购买一套房。所(suǒ)以说户均(jūn)一(yī)套房无法满足庞(páng)大流动人口的租(zū)赁与置业(yè)需求(qiú)。

　　（二）至少(shǎo)9000万户家庭住宅品质仍需改善

　　目前，中国的城镇(zhèn)住宅中依然有(yǒu)不(bù)少(shǎo)老(lǎo)旧小区。

　　三成(chéng)家庭(tíng)，也就是(shì)约9000万户(hù)城镇居民住宅是2000年以(yǐ)前(qián)建成，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁以(yǐ)上。

　　这批存在着建筑(zhù)结构(gòu)松散、设(shè)施陈旧、安全隐患大等(děng)问题，如电(diàn)线老(lǎo)化、管(guǎn)道等基础(chǔ)设施(shī)陈旧(jiù)，给(gěi)住(zhù)户的生活带来了(le)很大(dà)的不便(biàn)和安(ān)全隐患，并且(qiě)居住体验较(jiào)差。

　　2000年(nián)以前建成的老旧住宅面积小(xiǎo)。占比为31.3％的家庭户数拥有的住宅面积占比仅(jǐn)为27.6％。仍然存在(zài)5％左右的家庭(tíng)没有独(dú)立卫浴(yù)和厨房。这(zhè)类上世(shì)纪修(xiū)建(jiàn)的老旧小区很难(nán)满足现代生(shēng)活需求，在未来大都会被拆迁重建。

　　近(jìn)五(wǔ)成(chéng)的家庭(tíng)住宅为一居室和二居(jū)室，户型偏小。其中一(yī)居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇(zhèn)，城市家庭住宅(zhái)户型更小，当然这与(yǔ)城市土地资(zī)源紧张(zhāng)有关。

　　（三）嫡仙出自哪里，嫡仙怎么读音念ding>人均住宅(zhái)面积扩张是未来地产的需求驱动力

　　根据七普(pǔ)数据测算，2020年城镇家(jiā)庭(tíng)户住宅存量总面积为(wèi)294.6亿平(píng)。暂(zàn)不考虑两(liǎng)年间农民(mín)带房进城和老旧小区(qū)拆迁(qiān)，加上2021年和2022年商(shāng)品住宅竣工面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出(chū)2022年(nián)住宅存量总面积为308.16亿(yì)平，人均住(zhù)宅(zhái)建筑(zhù)面积(jī)为39.45平方米。

　　超过一(yī)半的家庭(tíng)人均(jūn)住宅建(jiàn)筑(zhù)面积小于均值(zhí)，近4成(chéng)家庭人(rén)均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积在30平米以下。

　　15％的(de)城镇家庭(tíng)人均(jūn)住宅建筑面积不足19平(píng)方米(mǐ)，不(bù)及(jí)全(quán)国(guó)人均水平的(de)一半。若去除20％的(de)公摊(tān)，可(kě)使用(yòng)的住宅面积仅(jǐn)为15.2平方米(mǐ)。上海市将人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积低于15平(píng)方米的家庭界定为住宅存在困难(nán)，若(ruò)按这个标准算的话(huà)，中国有11.3％的家(jiā)庭(tíng)存在住(zhù)宅困难问题。

　　若人均可使用住宅面(miàn)积为40平，即人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积为50平，只考(kǎo)虑家庭户人(rén)数，需要(yào)住宅总量约390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对比发达国家人均住宅(zhái)面积(jī)，美国为67㎡，瑞士、日本(běn)、德国和英国都高于40㎡，中国的人均住宅(zhái)建筑面积为(wèi)39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积后，中(zhōng)国的(de)人均可使用面积为31.56㎡，这一差距将变(biàn)得明(míng)显。

　　若(ruò)考虑约1.4亿的集(jí)体户人口，所需要的(de)住宅总(zǒng)量会更多。

　　四(sì)、户均已然(rán)1套房，未来(lái)地(dì)产还会有需求么(me)？

　　我们测算得到中国城(chéng)镇家庭户均(jūn)1套房(fáng)，看(kàn)似已经户户有房。即便如此，中(zhōng)国人口静态结构和动态趋势演绎，决(jué)定了中国未(wèi)来地(dì)产(chǎn)仍有需(xū)求(qiú)释放。户均1套住宅现实之下，中国(guó)未(wèi)来(lái)城镇住宅需求主(zhǔ)要来自于四个方(fāng)面(miàn)。

　　第一，户均人(rén)口(kǒu)缩小，家庭户(hù)数增(zēng)多，新户(hù)购房需求(qiú)扩张(zhāng)。

　　过去(qù)20年我(wǒ)国(guó)城镇家庭户(hù)均人口数不断下降(jiàng)，六普显示城镇户均人口(kǒu)规模为(wèi)2.85人/户，而(ér)七普显示城镇户(hù)均(jūn)人(rén)口规模为2.62人(rén)/户，一人户、二人(rén)户的占比明显上升，人口小家庭化趋势将继续(xù)延(yán)续，导致户数会因户(hù)均人(rén)口(kǒu)规模的(de)缩小而增多。

　　第二，人(rén)口迁移导致(zhì)经(jīng)济发展带来(lái)的新增住宅(zhái)需求旺(wàng)盛。

　　中国经(jīng)济(jì)板块的分化日益(yì)明(míng)显，资(zī)源和生(shēng)产要素逐步向经济(jì)带、都市(shì)圈中心城(chéng)市流入(rù)，区域(yù)嫡仙出自哪里，嫡仙怎么读音念di经济资源(yuán)分配的再集中吸引(yǐn)着人(rén)口流入。人口(kǒu)迁移势必涉及到买房租房，给(gěi)迁(qiān)入地住宅市场带来新的增量。

　　以浙江省(shěng)为(wèi)例，2021年常住(zhù)人口增量为(wèi)72万，而出生人(rén)口为44.9万人(rén)，死亡人(rén)口为(wèi)38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人(rén)，其人口增(zēng)长主要受益于(yú)人口迁移。

　　第三，老旧小区改善性需求(qiú)依然(rán)庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅(zhái)和(hé)原公(gōng)有住宅(zhái)的家庭拆(chāi)迁改建最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下(xià)降(jiàng)了10.5个百分点；原(yuán)公有住(zhù)宅家庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个百分点。二者(zhě)和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以(yǐ)前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间(jiān)新增8473万(wàn)家庭户(hù)，自建住宅和原公有住宅减少了1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭购买商品(pǐn)住宅(zhái)，21％的家庭购买(mǎi)二手(shǒu)房。在(zài)新增住宅需求(qiú)中(zhōng)，有7成家庭购(gòu)买了商品(pǐn)住宅。租房、购买经济适用房和其他分别(bié)占(zhàn)比18％，3％和9％。未(wèi)来随着城中村和旧城改(gǎi)造，商品住宅的占比势必(bì)会进一步(bù)上升(shēng)。

　　2000年以前建(jiàn)造的住宅建(jiàn)筑面积(jī)还有约81亿平(píng)，涉及(jí)城镇家(jiā)庭约9000万(wàn)户。破(pò)旧的城中村(cūn)、老公有住宅(zhái)，建筑面积小、质量(liàng)低、基础设施配套差、没(méi)有或少有物业管理，居(jū)民追求美好、宜居生活的(de)环境，背后的改善性(xìng)需求有(yǒu)待释放。

　　第四，“住上(shàng)更大房子”的改(gǎi)善性需求还(hái)将(jiāng)有所增加。

　　刚需购房(fáng)受(shòu)限(xiàn)于资(zī)金，倾(qīng)向于(yú)中小户型(xíng)。已有住宅(zhái)家庭希望提(tí)高生活(huó)品质，以小(xiǎo)换大、以旧(jiù)换新。2022年底的中央(yāng)经(jīng)济工作会议明确指出(chū)支(zhī)持住宅改善等消(xiāo)费。

　　OECD国(guó)家的人均(jūn)住宅间数为1.71间，无论是否考虑乡(xiāng)村住宅因素，中国的(de)人均住宅间数(shù)较其他国(guó)家(jiā)依旧存在(zài)不小差距(jù)。

　　住宅(zhái)舒(shū)适度与经济(jì)水平有着密切正向联系(xì)。随(suí)着(zhe)经济发展(zhǎn)水平的(de)提(tí)高，中国的人均住宅间数与人均住宅建筑面积将随之增长。

　　如(rú)果说过(guò)去二十(shí)年(nián)是中国地(dì)产黄金发展期(qī)，地产矛(máo)盾更多体现(xiàn)为住宅供(gōng)给存在不足，供需出现错(cuò)配，这是(shì)过(guò)去二十(shí)年房价快(kuài)速(sù)上涨基石(shí)。那么未来(lái)将(jiāng)是(shì)住宅质量的供需冲突(tū)。房地产大分化时代已至(zhì)，这(zhè)种分化不(bù)单(dān)局限于城市能级之(zhī)间差异(yì)，优质小区和老(lǎo)旧二手(shǒu)房之间(jiān)的差(chà)异也将越发扩大。

　　风(fēng)险提示

　　人(rén)口普(pǔ)查数据调查的是人，并(bìng)不是针(zhēn)对(duì)住宅，因(yīn)此(cǐ)可能存在统计偏差。商品(pǐn)住宅占比实际值可能偏低，其增(zēng)速可能超预期。

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