5月以(yǐ)来，房地产板块个股(gǔ)多出(chū)现小幅上涨，截(jié)至5月10日收盘，中信(xìn)房地产指数本(běn)月涨(zhǎng)幅(fú)约为2％。而以(yǐ)公(gōng)募基金为代(dài)表的机构对于这(zhè)一板块已(yǐ)经(jīng)在悄然布(bù)局(jú)。数据显(xiǎn)示，以南方和华(huá)夏(xià)的(de)两(liǎng)只(zhǐ)老牌ETF基金为例，5月9日时(shí)所(suǒ)公布的总份额均较4月28日时有小(xiǎo)幅(fú)增长。根据基金一季报统计，龙头与地方国企央企(qǐ)获(huò)得增(zēng)持(chí)，持仓数量占(zhàn)流通股比重增幅五只(zhǐ)个股分(fēn)别为华发(fā)股份+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募(mù)配置房地产(chǎn)或(huò)“底部回(huí)升”

　　行业红利(lì)时代(dài)已(yǐ)过 精耕细作成共识

　　从公募(mù)基(jī)金对房地产的配置看，2019年末(mò)，公募所持有的房(fáng)地产行业标的市值约1188亿(yì)元，占其所持股票市值的4.66％左右(yòu)；2020年市场(chǎng)表现出色，但公(gōng)募所持房地产公(gōng)司市值在(zài)股票资产中的(de)占(zhàn)比却断崖(yá)式下跌至1.85％；2021年(nián)，这一数值更是进一(yī)步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于(yú)出现了三年来的首次(cì)回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此(cǐ)同时，公(gōng)募对房地产行业(yè)的持(chí)股(gǔ)比例也同步(bù)回(huí)升，从2021年底(dǐ)的6.94％提(tí)高到(dào)2022年(nián)末的7.03％。

　　这样(yàng)的势头似乎在今(jīn)年一季度得以延续(xù)。数据统计(jì)显示，公募重仓(cāng)持有房地产(chǎn)板块一季度市值(zhí)TOP15门(mén)槛为1.6亿(yì)元，较2022年四季度提(tí)升(shēng)6.71％建军是哪一年。持仓市值前五个股分别(bié)为(wèi)保利发(fā)展、招商蛇口(kǒu)、万科A、华发股(gǔ)份、滨江集团，持仓市值占板块比(bǐ)重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中不难发现，公募(mù)对于(yú)房地产的投(tóu)资愈发有集(jí)中于龙(lóng)头的趋(qū)势。Wind显示，在公募基金一季报汇总的重(zhòng)仓(cāng)股中(zhōng)，房(fáng)地产板块(kuài)排名最高的是保利发展，在基金(jīn)重(zhòng)仓(cāng)第33位。排名第二的(de)是招商(shāng)蛇口，排在第(dì)78位。而老牌龙头股(gǔ)万科A排在第96位。对(duì)比去(qù)年(nián)四季报，变(biàn)化之处首先在(zài)于几只房(fáng)地产龙头股(gǔ)从排位上看均有退步(bù)，尤其是万科最(zuì)为(wèi)明显(xiǎn)；其次是金地集团退出百(bǎi)大之列。但考(kǎo)虑到(dào)房(fáng)地产是复苏(sū)链上最(zuì)后一环，且首季并非行业销售旺季，其传(chuán)导到二级市场(chǎng)乃至机构持仓(cāng)上(shàng)还需要(yào)时(shí)间周期(qī)。

　　形成共识的(de)是，经济圈判(pàn)断房(fáng)地(dì)产已经(jīng)进入大分化时(shí)代，一二线城市(shì)好于(yú)三(sān)四线城市。而映射(shè)到(dào)二级市场投资上，配置房地产行(xíng)业轻松收获行业贝塔的(de)红利期一去(qù)不返了。“如(rú)果按照产业(yè)周(zhōu)期来分类，包括房地产等(děng)几类(lèi)行业在盖特纳曲线(xiàn)里属(shǔ)于成熟(shú)期或者(zhě)衰退期(qī)的行业，传(chuán)统认知上没(méi)有什么投资机(jī)会的。但(dàn)在这几年特殊的行情里包括煤炭、电解(jiě)铝等类似(shì)的行(xíng)业(yè)也出现(xiàn)了一些(xiē)机会(huì)，背(bèi)后(hòu)的逻辑(jí)是(shì)供给侧发生了更(gèng)大的变(biàn)化(huà)。”一(yī)不愿具名的上海公募(mù)基金(jīn)经(jīng)理指出。

　　不过也(yě)有公募人士持谨慎乐观态度(dù)：“行业前几年(nián)17亿～18亿平(píng)方米的年销售面积(jī)很难再(zài)出现了(le)，2022年(nián)光是(shì)居民存款(kuǎn)数量增(zēng)加了15万(wàn)亿(yì)元。中国存量有400亿平方(fāng)米(mǐ)建筑面积，考虑存量地产的(de)更新(xīn)，也有近10亿(yì)平方米(mǐ)。需求端(duān)还需要有一定的(de)政(zhèng)策出来去(qù)刺(cì)激购(gòu)房。”

　　宝盈基金房地产研(yán)究(jiū)员(yuán)吕功绩也(yě)指出：“时至今(jīn)日，无论(lùn)从城镇化的进程(chéng)，还是人均(jūn)住房面积（接近(jìn)30平/人），我国均已告别住房(fáng)短缺时(shí)代(dài)，而目前居民(mín)的杠杆率和房(fáng)价收入也不支撑每年18万亿元(yuán)的销售(shòu)额，以及过快上行的房价，因而行业高增(zēng)的时代已经(jīng)过去，未来行业的需求或将回落，在此(cǐ)过程中，伴随(suí)着地(dì)产(chǎn)的高(gāo)杠(gāng)杆属性，就(jiù)很(hěn)容易出现信用风险问(wèn)题（类似(shì)2022年(nián)的民营地产爆雷），行业进入到(dào)供给侧出清的过程。这个过程中，综合竞争力(lì)强的公司就(jiù)能(néng)够通过大鱼(yú)吃小鱼的方式，获得(dé)市占(zhàn)率(lǜ)的提(tí)升(shēng)。当行业(yè)需求见顶回落时，行业的贝塔已经过去了，但不代(dài)表没有投资(zī)机会，机会在于(yú)城市、位(wèi)置、产品的阿尔法(fǎ)，而对应到股票(piào)投资，就是强竞(jìng)争力公(gōng)司(sī)的阿尔法。”

　　或许也是(shì)基于这样的(de)认识转变，精耕细作个股成为(wèi)公募乃至整体机构(gòu)的务实之举。

　　机(jī)构(gòu)配置房地(dì)产“风物长(zhǎng)宜放眼(yǎn)量”

　　头部央国企、优质区域(yù)性标的成香饽饽(bō)

　　5月(yuè)以来(lái)，房地产(chǎn)板块个股(gǔ)多(duō)出现小(xiǎo)幅上(shàng)涨(zhǎng)，截至5月10日(rì)收盘(pán)，中(zhōng)信房地产指数本(běn)月涨建军是哪一年幅约为2％。从(cóng)具体的个(gè)股来看，《红(hóng)周刊》利用Wind统计申(shēn)万房(fáng)地(dì)产(chǎn)板块个股，在纳入(rù)统(tǒng)计的124只房(fáng)地产类标的股中，本(běn)月以(yǐ)来实(shí)现股价上涨的达到了(le)81家。

　　其中，上述时间(jiān)段恰好排名前五的(de)公司月内涨幅(fú)超过了10％，它(tā)们分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣(róng)安地产。排名第一(yī)的(de)上(shàng)实(shí)发展，五一假期(qī)归来后(hòu)日成交量(liàng)明显放(fàng)大，4日、5日连续两个交易日收出涨停。从该股的(de)基本面(miàn)来看，上(shàng)实(shí)发展的主营业务为(wèi)房地产开发与经营。公司(sī)的主要产(chǎn)品及服务为房地产销售、房地产租赁、物业(yè)管理服务、工(gōng)程项目、酒店经(jīng)营。从业绩数据来(lái)看，2022年(nián)，其实现营业(yè)收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归(guī)母净(jìng)利润1.23亿元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第(dì)一季度，其实现营业总收入(rù)27.87亿元，同(tóng)比(bǐ)增长(zhǎng)183.02％；归(guī)母(mǔ)净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从(cóng)十大流通股股东(dōng)来看，各(gè)类机(jī)构都有对(duì)其布局的(de)例(lì)子(zi)。以3月31日时的(de)首季十(shí)大流通股股东来(lái)看， 具体包括公募的上银基金、私募(mù)的迎水文龙、中央汇(huì)金(jīn)、长(zhǎng)城资产管理公(gōng)司等都跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排(pái)名第二的浦东金(jīn)桥也是上(shàng)海本地房企，其第(dì)一季度(dù)的收入利(lì)润(rùn)规模大幅度(dù)复苏。究其原(yuán)因，一(yī)方面是该(gāi)公司(sī)后(hòu)疫情(qíng)时(shí)代出租率复苏至(zhì)近年来最高，另一方面则是(shì)公司拿地结算持(chí)续性向好，从数字上看，一(yī)季度新增虹口(kǒu)135、138住(zhù)宅地块，总建筑面积(jī)约54万平方米。

　　在这样(yàng)的业绩(jì)势头向好背景下(xià)，自然也吸引(yǐn)了知名机构在其中持续驻足。从第一季(jì)度十大流通股(gǔ)股东来(lái)看，知名私募高毅邓晓(xiǎo)峰的两只(zhǐ)产品依然在前十(shí)中，这(zhè)也(yě)是连(lián)续第三个季度他(tā)有的两只产品杀入前十(shí)。同时榜单中还有一支(zhī)大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季(jì)还(hái)小幅增加了持股。

　　除去上述两家上海区域性地产公司外，荣安地产则是主要(yào)布局在深圳(zhèn)的地产公司，一季报交出的也是一(yī)份报喜的(de)成绩单：首季公司实现营业收(shōu)入51.85亿(yì)元，同比增长35.51％。归属于(yú)上市公(gōng)司股东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意到两只公募指(zhǐ)基(jī)首季新杀入十(shí)大流通股股东(dōng)行列。具体(tǐ)说来， 南方中证全指房地产(chǎn)ETF上(shàng)榜排名第七位，富(fù)国中证指数1000增强则(zé)排名第九位(wèi)，此外联袂出(chū)现的机构(gòu)还有QFII高盛国(guó)际和私募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受(shòu)《红周刊(kān)》采(cǎi)访(fǎng)时，兴证全球基(jī)金相关(guān)人(rén)士分析：“经历过行业洗牌和兼并重组后，龙头的价值更为笃(dǔ)定突出；从拿地(dì)端看，2022年土地市场(chǎng)大幅降温，优质土地(dì)供给较多（券(quàn)商测算对应潜(qián)在毛利(lì)率在25％以(yǐ)上(shàng)，目前(qián)房(fáng)企(qǐ)的利润率(lǜ)仅20％），绝大多数房(fáng)企(qǐ)受限于(yú)信用问题或者资金紧张(zhāng)没法拿地，龙头房(fáng)企(qǐ)趁机获取低成本土地，龙头(tóu)房企的拿地力(lì)度(dù)（拿地金额/销售金额）基本在30％以上；从融资(zī)上看，龙头房企杠杆(gān)率较低，净负债率基本(běn)在70％以下，而其他房(fáng)企的净(jìng)负债(zhài)率普(pǔ)遍(biàn)都在100％以(yǐ)上，加(jiā)杠杆空间有(yǒu)限，从融资(zī)成本看，龙头(tóu)房企的融资成(chéng)本不断下滑(huá)，基本在3％、4％左右；对应到(dào)2023年的销售，龙头(tóu)房企明显跑赢行业(yè)，1～4月百强房企的(de)销售额(é)增速为9％，而TOP14的(de)销售额增(zēng)速为29％。”

　　需要(yào)强调的是，在当(dāng)前中特估的浪潮下，央国企地产股(gǔ)或存在发展的大好机(jī)会。中信(xìn)证券指出：“房(fáng)地产(chǎn)行业(yè)的结(jié)构性机会依(yī)然存在(zài)，少部分(fēn)公(gōng)司尤其是(shì)央企占据显著优势，其主(zhǔ)要又体(tǐ)现为(wèi)库存的优势。央企地产公司(sī)，现(xiàn)阶段表现出较低的融资(zī)成本，优质的开(kāi)发资源和良好(hǎo)的不动(dòng)产资产运营(yíng)能力的多重竞争优势。”

　　“即使没有中(zhōng)特估，国央企(qǐ)相较(jiào)于(yú)民(mín)营地产公司也(yě)是更有优(yōu)势(shì)的。”吕功绩强调(diào)，“对于(yú)减(jiǎn)值、土(tǔ)地资源(yuán)债权债务关系等问题，市场(chǎng)对民营房开企(qǐ)业的资(zī)产会(huì)有更多担(dān)忧(yōu)和(hé)质疑，所以在这一(yī)轮(lún)行业(yè)出(chū)清的过程(chéng)中，央国企相较(jiào)于民企来说(shuō)估值的修复(fù)更明显。中特估的(de)角度从中长期的维度看，行业(yè)的(de)逻辑(jí)在于集(jí)中度提升后，行业进入(rù)高质量发展阶(jiē)段，具备较(jiào)快速发展阶段更稳定且可(kě)预期的盈利和现金流(liú)创造能力，以此带(dài)来估值中枢的提升，应(yīng)该关(guān)注估(gū)值相对较低，企业自身(shēn)资产(chǎn)的质(zhì)量好、运营能力强、可以创造持续现(xiàn)金流的(de)企(qǐ)业。”

　　“存量(liàng)时代中行业普涨(zhǎng)的(de)概率比较低(dī)，行业内部将出现分化，要关注(zhù)将受益(yì)于行业集中(zhōng)度提升的头部公司。”星石投(tóu)资首席(xí)研究官方磊也表示。

　　顺应(yīng)机构这一思路的话，或许还是保利发展、招(zhāo)商蛇口等国资背景龙头前途更为光明(míng)。不过国投(tóu)瑞(ruì)银基金投资部副总监綦(qí)傅鹏表(biǎo)示：“需要(yào)客(kè)观地去持(chí)续观察国(guó)企央企在(zài)三个方(fāng)面是否(fǒu)可以维(wéi)持，首先(xiān)是融(róng)资(zī)成本保持(chí)低位，其次是销售(shòu)份额持(chí)续提(tí)升，再次是拿地份额持续提(tí)升。”

　　复(fù)苏速度(dù)缓慢(màn)

　　机构需要(yào)多(duō)给一些耐心(xīn)

　　而《红周(zhōu)刊》也根据房企一季报梳理发现(xiàn)，对于2022年的业绩(jì)出现的整体下滑，2023年(nián)一季(jì)度的业绩分化(huà)更(gèng)趋(qū)明(míng)显，保(bǎo)利发(fā)展、滨(bīn)江集(jí)团等房企(qǐ)营(yíng)收(shōu)、净利均(jūn)实现了(le)业绩的回正，甚至(zhì)是较大增(zēng)速的增长。而这些公司也是机构的重(zhòng)仓对象。

　　对此，知名房地产业内人士张宏伟向《红周刊》分(fēn)析表示，业绩出(chū)现明显改善(shàn)的(de)房(fáng)企，主要(yào)是因为过去两三(sān)年时(shí)间，尤其(qí)是在2021年下半年民营房(fáng)企(qǐ)不怎(zěn)么投资拿地之后，国有企业仍在(zài)持续性地(dì)拿地，且主要(yào)集(jí)中在核(hé)心城(chéng)市，投资(zī)力(lì)度较大(dà)。投(tóu)资的驱动能(né建军是哪一年ng)够推(tuī)动房企销售业绩的增(zēng)长，从而(ér)在(zài)2023年一季度市场恢复但仍(réng)处于调整的过程中，能够保有(yǒu)一个正增(zēng)长(zhǎng)。

　　不过张宏伟同时也提醒表示，在房地(dì)产的复苏过(guò)程(chéng)中(zhōng)，还面临着一些不(bù)确定(dìng)性(xìng)。其(qí)实整个(gè)市(shì)场(chǎng)从(cóng)四月(yuè)份开始又(yòu)在往下(xià)掉。除了杭州、成都(dōu)等极个别城市四月环比三月相对表(biǎo)现(xiàn)较好之外，包括北京、上海在内的绝大多数城市都出现环(huán)比(bǐ)下滑的情况。而(ér)现在五月的(de)市场表现也不太(tài)乐观。按照现(xiàn)在的经济状况、收入情况，以及市场的去库存压力、企业的资金(jīn)面压力，可能会出现，到六月份房企为了半年报(bào)冲业绩(jì)出现市场的短期(qī)反(fǎn)弹外(wài)的一个市场乏力现象。也就是(shì)说，第二季度、第三季度(dù)增长(zhǎng)不确定性的(de)压力仍旧(jiù)较大。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬也向《红周刊》指出，现在整个房地(dì)产(chǎn)以(yǐ)及其上下游产(chǎn)业链的复苏速度都比(bǐ)想象(xiàng)的要慢(màn)很多，我们要多(duō)给一些耐心，这(zhè)个(gè)时候(hòu)，在(zài)房地产(chǎn)以及上下游就不是(shì)赚快钱(qián)的时候，只能赚他基本面(miàn)的钱。但这也意(yì)味着(zhe)，只有(yǒu)极为少数(shù)的、做得比同行好(hǎo)得多的(de)企业，会(huì)伴随(suí)整(zhěng)个行业的弱复苏，业绩会逐步(bù)体现出来。所以只能耐心(xīn)地去等待它(tā)的基(jī)本面不断(duàn)地凸(tū)显出来，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日(rì)《红周刊》，文(wén)中提(tí)及(jí)个股仅为举例分(fēn)析(xī)，不做(zuò)买卖推荐。）

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