文：任泽平(píng)团队　　

　　导读

　　是(shì)该取(qǔ)消预售制了。 1月17日召开的全国住房(fáng)和城乡(xiāng)建(jiàn)设工作会议提出“有条件的(de)可以进行现(xiàn)房(fáng)销售”，不足一个(gè)月时(shí)间，已有山东(dōng)、安徽、河南、四川、广东等地明(míng)确表态，试(shì)点现房销售。

　　1、是(shì)该(gāi)取消商品房(fáng)预售制(zhì)了，用(yòng)你的(de)钱，建你的房子，还烂尾了，这是(shì)对(duì)购(gòu)房(fáng)者的(de)不公平。以后谁有钱谁建房，没钱没(méi)实(shí)力的别建了，不能把包袱甩给老百姓和社会，这(zhè)是房地(dì)产从(cóng)大开(kāi)发时代步(bù)入高质量发展阶段的必(bì)然趋势，也(yě)是对购房(fáng)老百姓(xìng)的最大保(bǎo)护。98年房改时，全国缺房子(zi)，开(kāi)发商(shāng)缺钱，预售制是权宜之计(jì)，现在全国套户比超(chāo)过1，从大开发进入存量(liàng)时代，对购房民众(zhòng)不公平的预售制(zhì)已经过时了，该取消(xiāo)了，改(gǎi)为现房销售。以后一手交钱，一手交房，天经地义。当然二次房改(gǎi)是个技(jì)术活，兼顾化解(jiě)停贷、复工保交楼、重组(zǔ)房(fáng)企(qǐ)债务、恢(huī)复市场信(xìn)心以及长效机制，长效机制四大关键是推动(dòng)城市群战略、人(rén)地挂钩、金融中性稳定和房地产税。如果按(àn)照(zhào)经(jīng)济规律办事，中国一(yī)定能实现房地(dì)产软着(zhe)陆和长期(qī)平稳健康发展(zhǎn)，跨过(guò)这(zhè)道关，解好这(zhè)道世界(jiè)难(nán)题。

　　2、为什么要取消预售(shòu)制、改(gǎi)为现房销售？大家想想，绝大部分(fēn)商品是(shì)一手交钱一(yī)手交货，预售制是对购买者(zhě)的单方面(miàn)不公平制(zhì)度，购房老(lǎo)百(bǎi)姓几乎(hū)承担了(le)所有商品不能交(jiāo)付的风险。从个(gè)人层(céng)面看，预售(shòu)制(zhì)对购房(fáng)者非常不(bù)公平，比如，交房(fáng)等待期(qī)一般为两年(nián)，在此期间，购房者(zhě)不仅承担银(yín)行利息，还要(yào)承(chéng)担延迟交房(fáng)、房屋质量(liàng)、房产证延期办理(lǐ)甚至(zhì)不(bù)能交房的风险。从行业层(céng)面看，预售制辛追夫人是谁的夫人，辛追夫人是谁的母亲助推部分房企过度举债、高杠杆扩张，若遇到下行周期，会引发资金链断裂、项目搁置等(děng)系列(liè)风(fēng)险。取(qǔ)消(xiāo)预售(shòu)制，改为现(xiàn)房销(xiāo)售，这(zhè)样有助于落(luò)实中(zhōng)央房住不炒(chǎo)精神、有助于(yú)保障购房老百姓(xìng)权益、有助于房企稳健(jiàn)发展，一(yī)举多得(dé)，谋划(huà)长远。

　　3、为什么建议(yì)取消预售(shòu)制度？预售(shòu)制度怎么来的？国(guó)外什么情况(kuàng)？简单科(kē)普一下：商(shāng)品房预售最早源于(yú)中国香港，俗称卖楼花(huā)，卖期房(fáng)，是一种开发商放杠杆的方式(shì)。98年(nián)房改，由于(yú)商品房短缺，房(fáng)企缺资金，借鉴(jiàn)中国香港(gǎng)，引(yǐn)入了商品房预售(shòu)制度(dù)。其实，当(dāng)前(qián)世(shì)界(jiè)不少国家存(cún)在(zài)预售制。但是(shì)，重点来了(le)！发(fā)达国家一般有严格的监管保障(zhàng)措施，开发商在项目获得政府批准后才可以开(kāi)始销售，买家(jiā)在购买期(qī)房后并(bìng)非像中国一样在支付完(wán)首付(fù)款后从银行一次性贷(dài)款支付剩余全部(bù)房(fáng)款，而(ér)是(shì)根据(jù)开发商工程(chéng)进度在完全交房前(qián)进(jìn)行分期支付。所以，预售制度是需(xū)要严格的资金监管(guǎn)、分期支付以及违约(yuē)处罚措施(shī)作为(wèi)保障(zhàng)的，如果没有这些保(bǎo)障(zhàng)措(cuò)施(shī)，一定会触发风险，对(duì)购(gòu)房民(mín)众不(bù)公平，所以不如借机取(qǔ)消(xiāo)预售制度(dù)，以后改为现房销售。客观(guān)讲预售(shòu)制度有一定历史(shǐ)阶段性，现在中国(guó)住房进入存量时代，取消预售制度有助于降(jiàng)负债降杠(gāng)杆，不再把(bǎ)烂尾风险甩给老百姓和社会，当然(rán)这需要配套房企债务重组、复工保交楼(lóu)、恢复市场信心(xīn)和房(fáng)地(dì)产长效(xiào)机制。这是个技术活，只要坚持市(shì)场(chǎng)化(huà)改(gǎi)革(gé)，中国一定能(néng)化解这(zhè)个(gè)难题，让房地产回归(guī)实体经(jīng)济和(hé)居住属性(xìng)，安居乐(lè)业。

　　4、简单讲，如(rú)果取消预(yù)售制，改为(wèi)现房(fáng)销售，开发商将拼的不是五花八门、眼花(huā)缭(liáo)乱、不知(zhī)道能(néng)不(bù)能兑现(xiàn)的营销手段，而是(shì)所见即所得(dé)的过硬的产品质(zhì)量和诚信，这(zhè)才是对(duì)购房民(mín)众的(de)最(zuì)根本最实质的保障，这(zhè)样将极(jí)大(dà)的提升开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币(bì)。所(suǒ)有商业的(de)本(běn)质(zhì)是(shì)向善(shàn)，是以客(kè)户为中心，房地产也不能(néng)例外，老百姓买房(fáng)子是天大的事，烂尾毁三(sān)代，好房幸福(fú)一家人。从(cóng)这个角度，取消预售制、实施现(xiàn)房销售是实现(xiàn)老百(bǎi)姓安居乐(lè)业、社(shè)会长治(zhì)久安、行业(yè)企业健康发展的重大措施。在当前的情况下(xià)，取消预售制要结合稳楼市、房地产软(ruǎn)着陆、打通(tōng)金(jīn)融支持当(dāng)期三好生、新模式等(děng)综(zōng)合施策。

　　作者(zhě)十年前在(zài)国务院发(fā)展研究(jiū)中心参与财税改(gǎi)革方案(àn)研究时(shí)，对(duì)预售制、房地产税、人(rén)地挂钩(gōu)、金(jīn)融稳定、房企(qǐ)杠杆率等进行(xíng)过长期系(xì)统(tǒng)的专项研究。（参考(kǎo)后来形成(chéng)的(de)专著《房(fáng)地产周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制(zhì)的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　1.2 住(zhù)房需(xū)求大、供给(gěi)量少(shǎo)，引进(jìn)“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国内地版预(yù)售(shòu)制”

　　1.3 预售制推动城市化(huà)进程，但(dàn)背后潜藏的(de)风险确实存在(zài)

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美(měi)国(guó)：交付前预售资金第三方(fāng)全(quán)程监管(guǎn)，交付时开发(fā)商凭验(yàn)收凭证取得房款

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房(fáng)，提供期房烂(làn)尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　2.4 日本：为规(guī)范(fàn)期房交易立法(fǎ)，设置期房(fáng)预付(fù)款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银(yín)行监管，享1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国(guó)内地(dì)商品房预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式

　　二辛追夫人是谁的夫人，辛追夫人是谁的母亲十世纪(jì)五(wǔ)十年代在中(zhōng)国香(xiāng)港，楼宇(yǔ)出(chū)租是地产(chǎn)行业(yè)盛(shèng)行的方式，但(dàn)有着转让难、出(chū)租资金周转期(qī)长等(děng)问题，分层销售(shòu)孕育而(ér)生。20世纪50年代，中国(guó)香港还未(wèi)推行公共房(fáng)屋(wū)制(zhì)度(dù)，许(xǔ)多人栖身(shēn)于木屋或者其他临(lín)时住宅，住房的需(xū)求是相当高(gāo)，不过(guò)大多数(shù)居民(mín)的储蓄很少。当(dāng)时楼宇买卖多数(shù)以(yǐ)一整栋楼为(wèi)单位，需要雄厚的资金(jīn)实力才能购买。虽然(rán)楼宇出租是中国香港(gǎng)地产行(xíng)业盛(shèng)行的(de)方式，但有着转让难、出租资(zī)金周转(zhuǎn)期长等问题。针对这一系列问(wèn)题，不少地产商开始探(tàn)求(qiú)新的(de)方式，如把楼(lóu)宇契约切开，即“分契”，然后将楼宇分层出(chū)售。这模式(shì)一经推行，购(gòu)买楼宇的(de)市民数(shù)量有所(suǒ)增(zēng)加，开(kāi)发商资金周(zhōu)转加快。

　　在分(fēn)层出售(shòu)的基础上，将“按揭”模式(shì)引(yǐn)入房地产销售，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式。1953年底霍英(yīng)东(dōng)创办立信置业有限公司，凭借商业(yè)直觉和多年经(jīng)营杂货铺、海上(shàng)驳运业务的(de)经验(yàn)，对于商品(pǐn)流通、资金周转有着独到的见解(jiě)，在努力寻求方法加快自身资金周转(zhuǎn)。当时(shí)其在购下九龙的一块地盘(pán)后，除(chú)了分层(céng)出售(shòu)、还印发售楼(lóu)说明书，上有文字详尽(jǐn)说明楼宇的(de)地势环境、建(jiàn)筑材料(liào)、分(fēn)层(céng)价格、订购(gòu)方法等(děng)。此(cǐ)外，“卖楼花(huā)”是(shì)另外一个亮点(diǎn)，即(jí)先(xiān)收(shōu)取买家的(de)订金，采用(yòng)类似租金的分期付款(kuǎn)形(xíng)式，等新楼落成时，收齐买家的钱，买家就拥有了自己的房产。这(zhè)种方式(shì)减(jiǎn)轻了(le)民众购房的资金(jīn)压力(lì)，加速了(le)房屋的(de)建造和销售，也(yě)解决(jué)了(le)制造商的(de)资金问(wèn)题，降(jiàng)低投资(zī)风险，在(zài)当时可谓是“双赢”的举措。“预(yù)售楼花+分期付款”的销售模(mó)式(shì)成为当(dāng)时中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港房地产市(shì)场的(de)一大特色，纵观中国香港房地产市场的(de)改革，“卖楼花(huā)”模式高效率地解决了(le)核(hé)心(xīn)的(de)住房供不应求的问题，使房市(shì)发展进(jìn)入新阶(jiē)段。

　　预售楼花模(mó)式推动了中(zhōng)国(guó)香港楼市几十年繁荣(róng)，但期(qī)间也出现过(guò)“烂(làn)尾楼(lóu)”的情况(kuàng)，但(dàn)监管部(bù)门不断(duàn)完善、规范化，建立健(jiàn)全的监(jiān)管机制，促进市场健康发展(zhǎn)。例如，1960年，位于大角(jiǎo)咀的一(yī)个楼盘因(yīn)建筑(zhù)费用超支停工，出现“烂尾”情况(kuàng)。在(zài)1961年后(hòu)，中国(guó)香港管理(lǐ)部门提升了对于(yú)预(yù)售楼花制度的监管，即要(yào)求开发商在预(yù)售前，确保(bǎo)地价款已(yǐ)经全部支付，还要证明自身有资金等能力把项目完成(chéng)，资金需放入律师所托管(guǎn)，支取时(shí)需(xū)律所和建(jiàn)筑师的核(hé)准(zhǔn)。为了防止(zhǐ)开发商、律所(suǒ)、建筑师等造假(jiǎ)，套取监管(guǎn)账户资金，中国(guó)香(xiāng)港要求律师行在银行开设的信(xìn)托(tuō)账户(hù)（监管账户）、开(kāi)发(fā)商操作等采取全透明(míng)化机制，且银行的责(zé)任上(shàng)升，如出现房屋“烂尾”情况，银行将成最大风险方，后续需自身推动项(xiàng)目完工。随(suí)着监管体系逐步完善(shàn)，出现(xiàn)“烂尾”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需(xū)求大、供给(gěi)量(liàng)少，引进“卖(mài)楼花”模式，形成“中国内地版预售(shòu)制”

　　二十世纪(jì)九(jiǔ)十(shí)年代，中国内(nèi)地面临住房需求大和(hé)供给(gěi)量短缺问题(tí)，引入“卖楼(lóu)花”制度(dù)。建国以来，中国内地(dì)优先发展重工业，强调基础建设，这一导向(xiàng)使前期发展工业化的进程大于城市(shì)化进程，唯(wéi)有解决(jué)住房(fáng)基础等城市化配(pèi)套问题，才能进一步推进城市化。但(dàn)当时推行的是“统一(yī)管理，统一分配，以租养房(fáng)”的福利(lì)分房(fáng)制(zhì)度，住房市场发展起步较(jiào)晚、增(zēng)速较慢，福利(lì)分房(fáng)制度也出现了(le)分配不公、效(xiào)率低、配套差等问题，因此福利分房制度(dù)不再(zài)适用于当时的国情(qíng)。叠加(jiā)房地产(chǎn)市场面临商品房(fáng)的需求量大(dà)，而社会缺少大型房地产(chǎn)开发(fā)商，商(shāng)品房供应量(liàng)小的困境，此时引(yǐn)入中国香(xiāng)港(gǎng)的“卖楼花”模式无(wú)疑是对内地房(fáng)地产(chǎn)市场的一(yī)针(zhēn)强心剂。从1994年(nián)起，中国内地(dì)逐步(bù)引进中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)预售商品房(fáng)制度，先后出台多项文件，大力支持国(guó)内房(fáng)地产(chǎn)市场改革。例如，1998年，国务(wù)院出台《关于进一步深化城镇住房(fáng)制度改革，加(jiā)快住房建设的通知》文件，决定停止住(zhù)房无偿实(shí)物(wù)分配(pèi)，逐(zhú)步实(shí)行住房分(fēn)配货币化(huà)、住房(fáng)供给商品(pǐn)化、社(shè)会化的(de)住房(fáng)新体(tǐ)制(zhì)，从计(jì)划(huà)经济下的福利分房转向市场经济的商品房。房地产市场采用预(yù)售制，允(yǔn)许(xǔ)开发(fā)商卖期(qī)房，解决(jué)了房企缺少(shǎo)资金和开发时间周期(qī)长的(de)两大(dà)难(nán)题，开发(fā)商(shāng)以(yǐ)预售款(kuǎn)撬动下一个(gè)项目的开发，形(xíng)成滚(gǔn)动开发模式，住房供应速(sù)度(dù)加快。自此中(zhōng)国(guó)内地(dì)开(kāi)始房改货币(bì)化，中国人(rén)民银行等多方迅速出(chū)台相关的信(xìn)贷政策(cè)，支持购房(fáng)者，极(jí)大作用推(tuī)动了房地产(chǎn)市场的(de)发(fā)展。

　　引入中国香港“卖楼花”模(mó)式后(hòu)，经调整(zhěng)形成契合中国内地的商品房预售制度(dù)。预(yù)售制(zhì)的初衷(zhōng)是(shì)为了(le)缓解房(fáng)企资金压(yā)力，加快城镇住房(fáng)建设。具体来说(shuō)，是指房地产开(kāi)发企业将正在(zài)建设中的房屋预先出售(shòu)给购房者，由购房者支(zhī)付定(dìng)金或房款的行为(wèi)。区别于中国香港，在中国内地实(shí)践过(guò)程中，商品房预售流程为：房地产开发商(shāng)办理预(yù)售许可证-签订商品房买卖合同-进行备案(àn)登(dēng)记和预告(gào)登记-交(jiāo)付房屋。在购房(fáng)过(guò)程中，购房(fáng)者需要(yào)一次(cì)性(xìng)付清首付款(kuǎn)，并采用银行贷(dài)款的形式一次性付清(qīng)剩余房款，换言之，房屋未(wèi)建成，开发商可能已拿到了全部(bù)购房款，这(zhè)点与(yǔ)中国(guó)香港的按照工(gōng)程进(jìn)度付款有所不同。对中国(guó)内地(dì)的开发(fā)商而言，预(yù)售制商品(pǐn)房也(yě)开(kāi)启了高周转(zhuǎn)、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制(zhì)推动城市化进程(chéng)，但背后潜(qián)藏的风险确(què)实存在

　　作(zuò)为(wèi)中国内地商品房销售的最主要方式，预售(shòu)制(zhì)极大缩短房企现金回笼周期(qī)，同(tóng)时增加市场商品房供应(yīng)，推动了城镇化发(fā)展进(jìn)程。预售制在(zài)过去20多年对中国内地(dì)房地产市场的(de)稳步(bù)发展起到(dào)了(le)重要作(zuò)用，不仅解决了(le)房地产(chǎn)市场快速(sù)发(fā)展阶(jiē)段的资金需(xū)求(qiú)，也提高了居(jū)民居住(zhù)水平，中(zhōng)国内地城镇居民(mín)从筒子楼住到住宅小区，从全民蜗(wō)居到基(jī)本适居(jū)，住房事业取得巨大进步，数十年时间走完(wán)发达国家几百年城镇化路程。改革开(kāi)放以来，城镇化(huà)进程进入快速(sù)发展时期。1978-2021年(nián)，城镇人口由(yóu)1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城(chéng)市(shì)建成(chéng)区面积由7438平(píng)方公里增长至60721平方公里，增长(zhǎng)7.2倍(bèi)。根(gēn)据我们发(fā)布的《中国住房存量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国(guó)内地城(chéng)镇住宅存量从不到14亿平(píng)增至313.2亿平，城镇(zhèn)人均住房(fáng)建筑(zhù)面积从(cóng)8.1平方米(mǐ)增至34.7平方米(mǐ)，城镇(zhèn)住房套(tào)数从约3100万(wàn)套增至3.63亿套，套户(hù)比(bǐ)从0.8增(zēng)至1.09。预售制在(zài)当前已成为中(zhōng)国内(nèi)地商品房销售(shòu)最主要方式，2005年(nián)中国内(nèi)地商品住(zhù)宅期房销售面积占(zhàn)总(zǒng)销售(shòu)面积的比重为63％，而2021年(nián)期(qī)房(fáng)累计销售面积达15.6亿平，比重上升(shēng)至87％。

　　预(yù)售制也推动(dòng)了中国(guó)内地房地产(chǎn)行业的发(fā)展(zhǎn)。中国(guó)内地房地产历经(jīng)二十(shí)多年长周期繁荣，行业各项指标大幅(fú)增(zēng)长。1999-2021年，房(fáng)屋新开工面积(jī)从(cóng)2.2亿平(píng)增至19.9亿平，累计(jì)上(shàng)涨(zhǎng)8.2倍，年复合增速(sù)10.6％。房(fáng)地产(chǎn)开发投(tóu)资完成额(é)从(cóng)0.4万亿元(yuán)增至14.8万亿(yì)元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房(fáng)销售面积和销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万(wàn)亿元，累计(jì)上(shàng)涨11.3、65.3倍(bèi)，年复(fù)合增速(sù)12.1％、21％。伴随房地产业的快速(sù)发展，房地(dì)产企业从无到有、从国(guó)企先行(xíng)到民(mín)企崛起，队伍逐(zhú)渐壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比1998年(nián)的(de)2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来(lái)房地产也成为拉动(dòng)中国(guó)内地(dì)经济高(gāo)增长的(de)火(huǒ)车头。

　　1）从经济增长渠道(dào)，房(fáng)地产(chǎn)带动的上下(xià)游产业链(liàn)特(tè)别(bié)长，高达50多个行(xíng)业。2020年房(fáng)地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增加(jiā)值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产(chǎn)带动(dòng)产业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金融、批发、建材的(de)带动最(zuì)为明显(xiǎn)。

　　2）从(cóng)投(tóu)资渠道，2020年房(fáng)地产完全拉动(dòng)的(de)投资占全社会(huì)固定资产投资的(de)51.5％，其中，房地产开发(fā)投资占固定资产投资(zī)的(de)27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道(dào)，从房地产贷(dài)款(kuǎn)占(zhàn)银(yín)行各项贷款余额的比重看，2021年(nián)12月为27.07％，如(rú)果加上信托等通道业务(wù)，占比超过三分之一。从房地产融资存量占社融存量比(bǐ)重看(kàn)，2021年(nián)12月占比为(wèi)18.76％。如果房(fáng)企大面积违约，将(jiāng)导致银行不良率(lǜ)大幅上升。

　　4）从(cóng)居民财富效(xiào)应渠道，根据(jù)我们的(de)《中(zhōng)国(guó)住房市(shì)值测算报(bào)告》，2020年中国(guó)住房(fáng)市值为62.6万亿美元，大于(yú)美(měi)国(guó)的33.6万亿(yì)美元、日本(běn)的10.8万(wàn)亿美元(yuán)、英法德三国(guó)合计的31.5万亿美元。从住房市值占股债房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美(měi)国(guó)的(de)27％、日本(běn)的37％、英国的49％、法国(guó)的(de)56％、德(dé)国的64％。中国住房市值与股债房市值的比例较高，主要(yào)是因为住房市(shì)值高，以(yǐ)及(jí)中国资本市场(chǎng)发育尚不成熟，直(zhí)接融资比例较低，股票、债券市值较低，居民投(tóu)资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背后潜藏的风险确(què)实存在，当前的负面(miàn)效应愈(yù)发凸(tū)显。

　　从个人(rén)层面看，绝大部分商品是一(yī)手(shǒu)交钱一手交货，预售制是对购买者的单方面不公平制度(dù)，购房老百姓几乎承担了(le)所有(yǒu)商品不(bù)能交付(fù)的风险。比如(rú)，交房等待期一般为(wèi)两年，在此期间，购房者不仅承(chéng)担银行(xíng)利息，还要承担延迟交房、“一(yī)房二卖(mài)”、房屋质(zhì)量(liàng)、房产证(zhèng)延期办理甚至不(bù)能(néng)交房(fáng)等(děng)风险。另外，购房者和(hé)开发商之间的(de)购房(fáng)合(hé)同、购房(fáng)者和(hé)银行的按(àn)揭(jiē)贷款合同是两个(gè)独立的合同(tóng)关系(xì)，如果开发商(shāng)发生违约，购房者只能(néng)根据购房合同向开发商主(zhǔ)张权力(lì)，但(dàn)依旧需(xū)要根据(jù)按揭贷(dài)款合同按时向银行进行(xíng)贷款偿还，因此购房(fáng)者承(chéng)担的风险较大。

　　从行业层(céng)面(miàn)看(kàn)，预售制(zhì)助推(tuī)部分(fēn)房企过(guò)度(dù)举债、高杠(gāng)杆扩张，资(zī)金若遇(yù)到(dào)下行(xíng)周期，会引(yǐn)发资金链断(duàn)裂(liè)、项目搁(gē)置等系(xì)列(liè)风险(xiǎn)，进行影响自身信(xìn)用和(hé)购房者对行业的(de)信(xìn)心。

　　从金融层面看(kàn)，银行作为按揭贷(dài)款的发放方(fāng)，一旦(dàn)房企因为市(shì)场波动或(huò)经营不善，出现(xiàn)资金(jīn)链(liàn)断裂等一系列(liè)问题，导致“烂(làn)尾”等情况，而(ér)房企通过与购房(fáng)者签订的(de)预售合同(tóng)和按揭合(hé)同，已经从(cóng)银行获(huò)得房款，如(rú)果购房者丧失还款能力(lì)或短期不能还款等，则风险完全由银行承(chéng)担，银行将面临较大的坏账压(yā)力。

　　从监管角度看，购房者的(de)预售监管资金去哪了？楼盘(pán)“烂尾”，归根(gēn)结底两个字那就是“没钱”，即(jí)没钱付工程款。在2004版的《城市(shì)商品房(fáng)预售管理办(bàn)法》中明确规定了开(kāi)发企(qǐ)业预售商品房所(suǒ)得款项应当用于有(yǒu)关的工程建(jiàn)设，商(shāng)品房预(yù)售款监(jiān)管的具(jù)体办法，由房(fáng)地产管理部门(mén)制(zhì)定(dìng)。但多年(nián)以来全国并没(méi)有统一的预售资金(jīn)监(jiān)管规定(dìng)，各(gè)地实行“一城(chéng)一策”。例如(rú)，太原、昆明、重(zhòng)庆、长沙(shā)等(děng)城市重点监管资金比例为总(zǒng)预(yù)售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等(děng)城市则按照项(xiàng)目的(de)建安(ān)成本乘(chéng)以(yǐ)建(jiàn)筑面积(jī)或者(zhě)项目(mù)工(gōng)程总额(é)报价(jià)计算(suàn)重点资金。而(ér)事(shì)实(shí)是(shì)，不少购房款未进入监管账户、或进入监(jiān)管(guǎn)账户后被挪用(yòng)，导(dǎo)致(zhì)楼盘没有资金继(jì)续(xù)建设。收楼遥遥无期，月供却被迫继续还款。那么，监管账户资金如何被挪走的？实际上，在(zài)过去房地产大开发时(shí)代的高(gāo)周转背景下，抽调预(yù)售款(kuǎn)监(jiān)管账户资金，是(shì)行业“潜规则”。比如工程总(zǒng)承(chéng)包(bāo)方(fāng)，以工程建设名义，获得监管账户拨付资金，再由工程方将资金转给房企，而拨付的工程(chéng)款，远超工程进(jìn)度所(suǒ)需。通过这些方式(shì)套取的(de)资(zī)金(jīn)，在房(fáng)企各地项(xiàng)目间流(liú)动，变相加(jiā)杠杆，这样做提(tí)供了资金流动性，房企(qǐ)抽调资金统(tǒng)筹拿地、还(hái)款和楼盘建设，形成(chéng)一种资金循环高周转模式，但一定程度上把风(fēng)险甩给了购房者。

　　2 国际经(jīng)验(yàn)

　　整体来说，国外商品房预(yù)售(shòu)制度(dù)呈现以下特点：

　　1）预付款保护(hù)：对(duì)于(yú)购房者预付资(zī)金，一般设有定(dìng)金或预付款保(bǎo)护机(jī)制，如英(yīng)国、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比重(zhòng)：要求购房者(zhě)支付的预(yù)付款(kuǎn)比例相(xiāng)对较低，绝大部分(fēn)房(fáng)款在(zài)房(fáng)屋交(jiāo)付后(hòu)开始支付；

　　3）预付款(kuǎn)支(zhī)付(fù)方式：预(yù)付款(kuǎn)一般(bān)以定金方(fāng)式支付，或按工程进度(dù)分期支付，或(huò)二者(zhě)结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种(zhǒng)方式发放按(àn)揭贷款(kuǎn)，一是(shì)按工程(chéng)进(jìn)度付款，按揭贷(dài)款按照(zhào)工(gōng)程进(jìn)度(dù)逐渐发放，购房者开始月供；二是房屋交付(fù)后发放按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾(wěi)保护：为预售商品房提供(gōng)期(qī)房烂(làn)尾(wěi)保险，在(zài)商(shāng)品(pǐn)房(fáng)出现重大延期(qī)或重大缺陷(xiàn)时(shí)，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房(fáng)屋交付质量的保障有(yǒu)两种方式，一是(shì)期房由政府或第三方验收合格(gé)并提(tí)供验收凭证后，开发商凭验(yàn)收凭(píng)证取得(dé)购房(fáng)者支付的房款。二是开发(fā)商为购房者提供一定(dìng)的保修(xiū)期，通(tōng)常1-5年，保修期满(mǎn)，购房者支付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付前预(yù)售资(zī)金第三方全程监(jiān)管，交付时开发商凭验(yàn)收凭(píng)证(zhèng)取(qǔ)得房款(kuǎn)

　　美国期房定(dìng)金一定期限(xiàn)内无条件返还，最低首(shǒu)付比例为3.5％，交房前(qián)仅(jǐn)支(zhī)付首(shǒu)付，其(qí)余(yú)房(fáng)款(kuǎn)交付后按揭还(hái)款，交付前(qián)资(zī)金(jīn)由第(dì)三方(fāng)全程监管，交(jiāo)付时开发商凭验收(shōu)凭(píng)证(zhèng)取得房款。

　　定金及首付环节，定金比例(lì)一(yī)般为房(fáng)款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美(měi)国(guó)官(guān)方数据，2021年美(měi)国平均首付比例为(wèi)12％。

　　余款支(zhī)付方面，除(chú)定金或(huò)首付外，购房者(zhě)在房(fáng)屋交付后通(tōng)过按(àn)揭(jiē)贷(dài)款支付剩余房(fáng)款。

　　资(zī)金(jīn)监管方面，美国为防止开发商挪(nuó)用(yòng)资金，购(gòu)房(fáng)者的定金及首付款由第三方公证行或产(chǎn)权保险(xiǎn)公司的(de)信托(tuō)账户监管。如果开(kāi)发商倒(dào)闭导致楼盘(pán)烂尾，购房者资金(jīn)可通过申请仲裁取回，且不(bù)承(chéng)担任(rèn)何责任(rèn)与损失。而开发(fā)商在房(fáng)屋建设过程中的资金全(quán)部来自(zì)银行，银行根据工程进度向开发商(shāng)提供一定比例的贷款，由于(yú)开发(fā)商挪用(yòng)资金直(zhí)接损害银(yín)行利益，银行(xíng)有充(chōng)分动(dòng)机监管开发商施工进度。开发商在房屋交付时需取得(dé)由政府相关部门经审查后发放的验收凭证，通(tōng)过验收(shōu)凭证(zhèng)向银行得到购房者支付(fù)的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国(guó)：可零(líng)首(shǒu)付购房，提供期房烂(làn)尾险

　　德国期房可零首(shǒu)付购房(fáng)，房款按建造工期进(jìn)度支付，按揭按工期放款后还贷，房贷利率采(cǎi)用(yòng)固定(dìng)利率，开发商(shāng)或购房者可购买期房(fáng)烂尾(wěi)保(bǎo)险。

　　预售(shòu)门槛方面(miàn)，德国开(kāi)发商在(zài)项目获(huò)批后即可预(yù)售房屋。签署购(gòu)房(fáng)合同前，购房者(zhě)需支付约2000欧(ōu)的(de)定金并进行预约(yuē)公证，签订合同后定金退还。如(rú)由于任何(hé)原因不能购买，定金按照(zhào)德国法律(lǜ)全部退还(hái)。

　　签署购房合同后，购房者需支付公(gōng)证费和土地(dì)交易税，分别为房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中，属于购房附加费。

　　首付方(fāng)面，德(dé)国没(méi)有规定最(zuì)低首付比例，可零首付(fù)购房。

　　余款方面(miàn)，德国也采取按工期(qī)支付房款(kuǎn)的制度，一般分7笔(bǐ)进(jìn)行支付，具体支付(fù)节点、比例因项(xiàng)目而异(yì)。一般(bān)来说，支付节(jié)点可(kě)分为公证后、主(zhǔ)体完工、内部水(shuǐ)暖电路完工、窗(chuāng)户(hù)玻璃完工(gōng)、室内清洁及墙面(miàn)完工(gōng)、地板完工、全部完工(gōng)，支付比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房(fáng)者可在(zài)支(zhī)付房款前申请(qǐng)房贷，房(fáng)贷利率采用固定利率，银行按(àn)施工节(jié)奏分多次发(fā)放(fàng)贷(dài)款，每笔贷(dài)款(kuǎn)给予购房者(zhě)一定使用期限，期限结束后，购房者开始(shǐ)还贷。

　　保险方(fāng)面，德国保(bǎo)险公(gōng)司针对期房(fáng)设计了两种保险(xiǎn)，保险的功(gōng)能(néng)是当房屋出现重大延期(qī)或(huò)重(zhòng)大缺(quē)陷时，保险公司保证开发(fā)商赔偿或修复，开发(fā)商破产，由(yóu)保险公司负(fù)责相应赔偿。保险(xiǎn)由(yóu)开发商或购房者购(gòu)买。

　　2.3 英国(guó)：10％定(dìng)金保险保护(hù)机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　英(yīng)国预售制设有(yǒu)10％定金保(bǎo)险保护机制，交房前付款比例仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖双方律师严格(gé)监管。

　　订立合同前，买卖(mài)双方均有一名(míng)律师，负责沟通期房(fáng)交易中的房产、资(zī)金、合同等各个环节(jié)，各环节内容确(què)认无误后签订首付交换(huàn)合同。

　　定(dìng)金方面，英国设置了10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护机(jī)制，当(dāng)开发商出现财务、经(jīng)营问题时，购房者10％的定金由(yóu)保险公司赔付，而超(chāo)出(chū)10％的部分较难追回(huí)。

　　首付方面，首付比例(lì)通常为10％-25％，首付需(xū)要在合同(tóng)签(qiān)订21天内支付。

　　余款支(zhī)付环节，英国采取按(àn)工程进度付(fù)款的(de)方式，但是(shì)交房(fáng)前(qián)付款比例相对较低，一般会在合同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即交房前付(fù)款比例在(zài)20％-45％之(zhī)间(jiān)，剩余款项(xiàng)交房后支付。

　　交付(fù)环节，英(yīng)国规定房屋必(bì)须经(jīng)过房产公(gōng)证(zhèng)公司的检验(yàn)验收后才能(néng)交付(fù)，交付(fù)后方可按揭还贷(dài)。

　　资金(jīn)监管环节，英(yīng)国期房预(yù)售资金监管(guǎn)极为严格，资(zī)金也由律师(shī)监管，在确认工程进度、支付相关(guān)款项过(guò)程中，由买房(fáng)律师将(jiāng)资金(jīn)转给卖方律师(shī)，卖方律师转给开(kāi)发商，即资(zī)金在(zài)进(jìn)入开发商账(zhàng)户前经(jīng)过两道关口，有利于保(bǎo)障购(gòu)房(fáng)者资金安(ān)全。

　　2.4 日(rì)本：为(wèi)规范期(qī)房交易立(lì)法，设置期房预付(fù)款保全措施(shī)

　　日本期房交易(yì)立(lì)法，定(dìng)金超(chāo)5％或1000万日元(yuán)时(shí)，开(kāi)发商必须完成“预售(shòu)房定金保全措施”，交(jiāo)房前付款比(bǐ)例不超房款的20％，开发商违约(yuē)需返还定价并赔(péi)偿约10％房款，交房(fáng)后按(àn)揭还款。

　　立(lì)法方(fāng)面，日本二战(zhàn)结束后由于房屋供(gōng)给(gěi)严重失衡(héng)，叠加法律空白(bái)，社会上“一房二卖”现(xiàn)象普遍，为(wèi)此，日本(běn)政府(fǔ)1952年出台《宅地建(jiàn)筑物交易法(fǎ)》，经多次(cì)修订，目前是唯一一部规(guī)范(fàn)期房交易的法(fǎ)律。

　　定(dìng)金保(bǎo)护方面，根(gēn)据(jù)日本《宅(zhái)地建物取(qǔ)引业法》，对购房者(zhě)支付定金超过5％或(huò)超1000万日元的部(bù)分，法律要求开发商必须完成定金保全措(cuò)施才可预售(shòu)。什么是定金保(bǎo)全措施？即买卖双(shuāng)方签订购(gòu)房(fáng)合同时，开发商向金融机构或(huò)指定保证机构或保(bǎo)险机构(gòu)签订定金保证委托合同(tóng)，设置购房者定金的(de)保证(zhèng)或保(bǎo)险，并将(jiāng)相应(yīng)的保(bǎo)证金证明书交付给购(gòu)房(fáng)者。除(chú)定金外，其他预先支(zhī)付(fù)的(de)购房款也(yě)受该(gāi)措(cuò)施保护。若(ruò)开发商倒闭导致(zhì)期房(fáng)烂(làn)尾，购房者可凭保证金证明书(shū)向(xiàng)金融机(jī)构(gòu)或保证机(jī)构或(huò)保险公(gōng)司兑付(fù)，同时(shí)，开发商需向购房者赔(péi)付违约金，一般(bān)约为房价的10％。

　　房款支付(fù)环(huán)节，交(jiāo)房前只需支付(fù)最多不超20％的定金，签(qiān)订(dìng)购房合同后(hòu)，购房者即(jí)可向银行申(shēn)请贷款，但交房(fáng)后才(cái)开始按揭(jiē)贷款，除(chú)定金外的(de)剩余房款在交房后开(kāi)始支付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由(yóu)银行监管，享(xiǎng)1年(nián)保修期后付尾款

　　新加坡期房(fáng)购房者违约可返还(hái)相当于3.75％房款的订(dìng)金，首(shǒu)付比例20％，余(yú)款按工程进度支付，所有资金进银行专门项目资金账户(hù)，交房后满(mǎn)1年(nián)保修期(qī)后(hòu)支付15％尾款。

　　订金支付环节(jié)，新加坡(pō)开发商有统一的(de)选购权合同以及订金(jīn)返还机制，即OTP，签(qiān)订OTP后需支付5％房(fáng)款作为(wèi)订金，OTP有效期(qī)14天，执行OTP则(zé)进一(yī)步签订购买合同，不(bù)执行OTP则退(tuì)还3.75％的房(fáng)款。

　　首付(fù)比(bǐ)例方面，签订购房(fáng)合(hé)同后，购(gòu)房者需支付15％的首付及印花税(shuì)，同时购房(fáng)者向银行申请按揭(jiē)贷款。

　　余款(kuǎn)支付上，新加坡期(qī)房同样采取按工程(chéng)进度付款的方式，《发展(zhǎn)商条例(lì)》对期房付款(kuǎn)流程做了统一详细规定，要求所有开发商遵守(shǒu)，支付(fù)节点(diǎn)一般(bān)为(wèi)合同签(qiān)订后(hòu)、地基完工、框架完工、管道(dào)门窗等(děng)完(wán)工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款(kuǎn)也依照工程进度放款，月供在此过(guò)程中随着放(fàng)出贷款的增加(jiā)而增加(jiā)，未(wèi)放款部分无需月(yuè)供。

　　资(zī)金(jīn)监(jiān)管方(fāng)面，购(gòu)房者的订(dìng)金与付款(kuǎn)会(huì)存入银行专门的项目资金账户(hù)，账户资金(jīn)提取须(xū)与房屋(wū)建(jiàn)设有(yǒu)关。房屋交付后，购(gòu)房者享受1年的房(fáng)屋保修期(qī)，此后购房(fáng)者支付(fù)15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短期来(lái)看，当(dāng)前房(fáng)地产到(dào)了政策出手临(lín)界点，重点(diǎn)是保交楼和(hé)房企重(zhòng)组(zǔ)。一方面，加大对刚需和(hé)改善型需求的(de)支持力(lì)度，长短(duǎn)兼顾妥善应对局部(bù)停(tíng)贷现象，重点是(shì)保交楼(lóu)保(bǎo)复(fù)工保民生，给予强有力的(de)金融工具支持。另一方(fāng)面(miàn)，从现(xiàn)在起，对还在正(zhèng)常(cháng)运转的房企包括民营企业，加大(dà)支持力度(dù)，由优质房(fáng)企牵头并购重组(zǔ)整个(gè)行(xíng)业，为(wèi)每个房企配(pèi)套AMC和财团，给予金融工(gōng)具(jù)配套(tào)。

　　二，中期来看(kàn)，应充(chōng)分估计形势复杂性和人性(xìng)复杂性，兼顾(gù)化解停贷、复工保(bǎo)交楼、重组(zǔ)房企债务、恢(huī)复市(shì)场信心(xīn)以及长效(xiào)机制。长效机制(zhì)四大关键是推动城市(shì)群(qún)战略、人地挂钩、金融中性稳定和房(fáng)地产税(shuì)。定金环节，建立开发商(shāng)违(wéi)约后定金保护机制，如将已(yǐ)支付定金冻结至房屋交付阶段，保障购房者定(dìng)金安全(quán)。签订合同环节(jié)，鼓(gǔ)励(lì)保险公司介入，为房屋重大(dà)延期以及(jí)重大缺陷等情(qíng)况(kuàng)提(tí)供充分的保障。余款(kuǎn)支付环(huán)节(jié)，建立按工程(chéng)进度(dù)付(fù)款机(jī)制(zhì)或交房后按揭贷款(kuǎn)机制，充分(fēn)保护购房者的权益。资金监管环节，引入(rù)独立于开发商、银行的第三(sān)方资金监管机构，或(huò)由(yóu)政(zhèng)府(fǔ)相(xiāng)关部门直接监管(guǎn)，以此防止资金挪用(yòng)现象。交付环节，建(jiàn)立商(shāng)品(pǐn)房保修(xiū)期制度。保修期内，开发商应(yīng)对房屋质量问题(tí)全权负责、免费维修(xiū)，购房者(zhě)在保修(xiū)期(qī)结束(shù)后支付尾款(kuǎn)。

　　三，长期(qī)来(lái)看，取消商品房预售(shòu)制是大势所趋。一(yī)方面(miàn)，98年房改时，全国缺房子，开发商缺(quē)钱(qián)，预售制(zhì)是(shì)权宜(yí)之(zhī)计，现在(zài)全国套(tào)户比超过1，从(cóng)大开发进入存(cún)量时代(dài)，对购房(fáng)民众不(bù)公平的(de)预售制(zhì)已经过(guò)时了，该取(qǔ)消了(le)，改为(wèi)现(xiàn)房销售。另一方面，取消预售制，改为现房(fáng)销售，开发商(shāng)将拼的不是(shì)五花八门、眼花缭乱(luàn)、不知道能不能兑现的营销手段，而是所见即所(suǒ)得的过(guò)硬的产品质量和诚信，这才是对购房民(mín)众的最根本最(zuì)实质的保障，这样(yàng)将极大的提升开发商(shāng)的建筑(zhù)质量，实现良币驱逐劣币。

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