万(wàn)柳书院，暴雷(léi)了(le)。

　　今年年初“万柳少(shǎo)爷”的意外走红(hóng)，让(ràng)这个位于北京海(hǎi)淀(diàn)的豪宅被全国知(zhī)晓，其背(bèi)后(hòu)曾(céng)宣称要做地产界“劳斯(sī)莱斯”的神秘开发商——中赫集团，也被拉向台(tái)前。

　　而如今，万柳书(shū)院再(zài)次(cì)受到舆论关注(zhù)，起(qǐ)因中(zhōng)赫(hè)集团成(chéng)了共同债务(wù)人被中国(guó)信达追债，中(zhōng)国信达(dá)为了(le)收(shōu)回(huí)钱款不得不将(jiāng)中赫(hè)抵押的75套万柳书院豪(háo)宅拍卖。可问题(tí)是，这(zhè)些房子早已(yǐ)售出(chū)，业主并非中(zhōng)赫集团，那些真正斥(ch隶书蚕头燕尾一波三折图解，蚕头燕尾一波三折是什么书体ì)巨(jù)资购(gòu)入房产的有钱人，房子(zi)现在莫(mò)名奇妙地(dì)被拍卖(mài)，算是被割了！

　　截至发稿，暂未看到这些业主的维权(quán)信息，难怪(guài)有网友(yǒu)调侃：“富人被割韭菜的时候，他们的姿势都那么优雅(yǎ)。”

　　不过事件背后，可能没你想象(xiàng)的那么简单。

　　1

　　富人(rén)被精准(zhǔn)收割？

　　最(zuì)惨(cǎn)的(de)可能还是(shì)债主

　　“北京(jīng)豪宅的尽头(tóu)是万(wàn)柳书院”，但谁(shuí)都没想到，这个位(wèi)于海淀核心区位，名(míng)校环绕的(de)顶级(jí)豪宅，竟然暴雷(léi)了(le)！

　　近日(rì)，有网友发(fā)现，中国信达(dá)在京东拍卖(mài)上，上架(jià)了“北京赫华恒瑞(ruì)房(fáng)地产开发有(yǒu)限公司不良债权转让项目(mù)”，债权总额高(gāo)达近47亿(yì)，该项目的(de)抵押(yā)物中(zhōng)，包括75套万柳书院住宅(zhái)。

　　据京东拍卖显示(shì)，上述不良债权转(zhuǎn)让项目(mù)的处置主体(tǐ)是中国信达资产管理股份有限(xiàn)公司(sī)北(běi)京(jīng)市分公司（下称中(zhōng)国(guó)信达北分），处(chù)置的是对北京赫华恒瑞房(fáng)地产(chǎn)开发(fā)有限公司（下称赫华恒瑞）的不良(liáng)债权。截至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元(yuán)人(rén)民币，其中债权本金37.50亿元。中赫(hè)集团(tuán)有(yǒu)限公司(sī)是共同债务人。目前，该(gāi)项目(mù)已有1万次围观，35名意向人。

　　从表面上看，这(zhè)就是一起中(zhōng)国(guó)信(xìn)达北分(fēn)讨债的故事，但实际上，75套豪宅的背后暗藏秘(mì)密。

　　据此前(qián)媒体(tǐ)报道，万(wàn)柳书(shū)院总共301户，而且早已(yǐ)售罄。如果该报道属(shǔ)实，说(shuō)明这些房子实(shí)际上都(dōu)是卖出去了的，是有人(rén)住的。

　　那为什么中国信达的拍(pāi)卖页面(miàn)上又注(zhù)明这75套房子是“未出售(shòu)”的状态呢？只能(néng)说明(míng)这些房子(zi)根(gēn)本没有(yǒu)网签，也没有房产(chǎn)证！

　　第一财(cái)经的报道证(zhèng)实了(le)上述(shù)内(nèi)容。有豪宅中介透露，中赫集团早就把这75套(tào)房子抵押出去，现在还没资金解(jiě)抵押(yā)，所以不能网签、没(méi)办房本。

　　作(zuò)为海淀的(de)顶级(jí)豪宅，最强(qiáng)学区(qū)房，万柳书院(yuàn)的业主(zhǔ)基(jī)本都是北京的高端(duān)人士，柳传(chuán)志、丁(dīng)磊等知名(míng)商(shāng)业大佬也是(shì)万柳书院(yuàn)的(de)业(yè)主。另据(jù)地产自(zì)媒体“地(dì)产八卦女”爆料，万柳书院的业(yè)主中(zhōng)，还有不少中(zhōng)赫集团的高(gāo)管(guǎn)、合作(zuò)伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友感叹(tàn)，“富人(rén)也被精准收割了！”

　　不过，如(rú)果(guǒ)这(zhè)些(xiē)业主确实(shí)已经支(zhī)付价款并实际占有，那么，中国信达转让这笔不(bù)良(liáng)债权回本的愿望，或将泡(pào)汤。这(zhè)次拍(pāi)卖(mài)损失最大的，没准还(hái)是(shì)债主中国(guó)信达(dá)。

　　根(gēn)据相关法律(lǜ)规定，民事执行中，业主已(yǐ)经支付价款并实际占有，但未办理过户手(shǒu)续的，如果业主没有过错，人民法院不得查封、扣(kòu)押、冻结，已(yǐ)经(jīng)查封(fēng)的可(kě)以向法院提出执行异议(yì)申请，请求(qiú)法院解除查封，同时可以联合(hé)起(qǐ)诉(sù)开发商，要求退还(hái)购房款(kuǎn)或办理(lǐ)房产证，并承担(dān)违约责任。

　　此外，今年(nián)4月，人民法院(yuàn)报公布(bù)《最高人民法院关(guān)于商品房(fáng)消费者权利保(bǎo)护问题的批复(fù)》，以(yǐ)司法解释的方式明确了购房(fáng)人的优先权：

　　商品房(fáng)消费者以(yǐ)居(jū)住(zhù)为目的购(gòu)买房屋并已支付全(quán)部价款，主张(zhāng)其房(fáng)屋交(jiāo)付(fù)请求权(quán)优先于建设工程价(jià)款优先受偿权(quán)、抵押权(quán)以及(jí)其(qí)他债权的，人民(mín)法院应当予以支持。只支付了部分(fēn)价款的商(shāng)品房消费者，在一审法庭(tíng)辩论终(zhōng)结前已(yǐ)实际支(zhī)付(fù)剩余价款的，可(kě)以适用前款规定(dìng)。

　　也(yě)就(jiù)是说，如果这75套(tào)房子均为(wèi)“已售未网签”，那么这笔不良债权(quán)，实际上(shàng)是个(gè)烫(tàng)手山(shān)芋。可(kě)能不仅不能卖(mài)出去(qù)回本，抵押(yā)的这75套(tào)房(fáng)子，还(hái)会(huì)被业主讨回去。

　　中(zhōng)国信(xìn)达，将会赔了夫人又(yòu)折(zhé)兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳(láo)斯莱(lái)斯”

　　成(chéng)了“老(lǎo)赖(lài)”

　　这次(cì)债权公司中国信(xìn)达申请不良(liáng)债权(quán)转让(ràng)，可(kě)以(yǐ)追溯到金谷信托踩雷赫华(huá)恒(héng)瑞(ruì)。

　　天眼查显(xiǎn)示，目前中(zhōng)国信达已经成为赫华恒瑞(ruì)唯(wéi)一股东。但此前，赫华恒(héng)瑞为中赫集团(tuán)旗下子公(gōng)司。2019年(nián)4月(yuè)22日，中赫集团、中赫置地等选择退出(chū)了赫华恒瑞的股东行列(liè)，中国金(jīn)谷国际(jì)信托有限责(zé)任(rèn)公司成为(wèi)了唯一股东(dōng)，后者由中国信达资产管(guǎn)理股份有限公司持股93.75％。

　　作为房地产开发(fā)商(shāng)，相较其他房企，中(zhōng)赫集(jí)团既(jì)没有(yǒu)很大规模，也没有(yǒu)很(hěn)高的国民知(zhī)名度，但却在北京豪(háo)宅圈留下一个个(gè)传说。

　　如(rú)钓鱼(yú)台七号院(yuàn)，作(zuò)为中赫集(jí)团(tuán)进入(rù)北京的第一个豪(háo)宅项目(mù)，2011年(nián)，中(zhōng)赫(hè)置地(dì)推出钓鱼岛七号(hào)院3号楼(lóu)，高达30万(wàn)/平米的天价，成为当时京城(chéng)最(zuì)贵的(de)楼(lóu)盘(pán)，引发了市场强烈震惊。

　　随后开发(fā)的万柳书院，更是被誉(yù)为“北京海淀顶(dǐng)端豪宅”。2012年，中赫置地(dì)以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等大型知名房企手中，抢下了北京万柳地块(kuài)，成为北(běi)京当年的“双料地王”。很快(kuài)，万(wàn)柳书院就(jiù)以神秘高端的姿态杀入(rù)市场，无论是一(yī)块块从荷兰运回来的灰砖垒起来的(de)五米高(gāo)墙，还是每棵成(chéng)本超6万(wàn)的(de)成年银杏树，还是每平(píng)米(mǐ)20万元的价格，都令业内(nèi)外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的(de)缸、霄(xiāo)八的顶儿、融创(chuàng)的湖、紫辰院的树(shù)、北平府的院儿。”从这句(jù)顺口溜(liū)中，就(jiù)可看出其在北(běi)京(jīng)豪宅圈的地(dì)位。2014年末上市的它，对手是(shì)当时有名的融创(chuàng)观(guān)澜(lán)嘉苑、佳(jiā)兆业广场(chǎng)、恒大华(huá)府等，现如今(jīn)，它远远超过这些对手(shǒu)。

　　去年，万柳书院一(yī)套(tào)300平(píng)米的法拍(pāi)房，最终成(chéng)交(jiāo)价1.09亿(yì)、单价(jià)达到(dào)惊人的36万(wàn)元/平米，说明(míng)万(wàn)柳(liǔ)书院(yuàn)虽然已(yǐ)经推出了8年之久(jiǔ)，但其依旧在北京豪宅圈备受(shòu)追(zhuī)捧。

　　中赫集团开发(fā)的豪宅，也(yě)吸引了不少知名人(rén)士，如(rú)知名演(yǎn)员(yuán)宋(sòng)丹丹，就(jiù)住在钓鱼台七号院。而柳传志、丁(dīng)磊等知(zhī)名商业大佬(lǎo)则居住在万(wàn)柳书院(yuàn)。

　　几大(dà)豪宅的成(chéng)功奠定了中赫集团(tuán)的“高端路线”，也因此，它(tā)被外(wài)界贴上了，“卖北(běi)京城最贵的房，拿北京城最(zuì)贵的地”，“做地产(chǎn)中的(de)‘劳斯(sī)莱斯’”的标签。

　　但隐藏在(zài)豪(háo)宅开(kāi)发商(shāng)光环的背后(hòu)，这个地产(chǎn)界“劳斯莱斯”却多次成为(wèi)被执(zhí)行人，被执行标的高达11亿。

　　今(jīn)年年初，因为履行能力而拒不履行生效(xiào)法(fǎ)律文书(隶书蚕头燕尾一波三折图解，蚕头燕尾一波三折是什么书体shū)确定义(yì)务，中赫集团正(zhèng)式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了(le)？

　　中(zhōng)赫集(jí)团如今沦落到这个地步(bù)，其实是有迹可循的。

　　事实上，早在今年年(nián)初“万柳书院少爷”走红之时，深蓝(lán)财经就(jiù)曾深挖出背后的中赫集(jí)团，发(fā)现其深陷财务危(wēi)机(jī)。

　　从知(zhī)名豪(háo)宅的开发商到沦为“老赖”，中赫集团(tuán)实控人周(zhōu)金(jīn)辉的人生轨迹跟(gēn)着急转直下。而追根(gēn)溯源，这个转(zhuǎn)折点，就在于收购北京国(guó)安。

　　近(jìn)十年来，房企纷纷开始了多(duō)元化转型，但转型之路(lù)并不(bù)好(hǎo)走。早在(zài)2008年开(kāi)始，中(zhōng)赫集团(tuán)就尝试(shì)过多(duō)元化业务，先后进军能源市场、团购网站(zhàn)，但最终都惨淡收(shōu)场。最终，周金(jīn)辉(huī)将转型的目(mù)光，放到了体育(yù)领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出后(hòu)，中(zhōng)赫集团以35.5亿元参股国安足球俱乐部(bù)64％股权，成为国安的新东家。接着在(zài)2021年6月，中赫集团从中信集团手中拿下北京国安(ān)俱乐部36％股权，至此拿下北(běi)京(jīng)国安俱乐部全部股权。如果北京国(guó)安(ān)的估(gū)值一直没变，那(nà)么中赫集团拿下北京国(guó)安，总计(jì)花费(fèi)了约55.5亿。

　　看到这里，有(yǒu)人(rén)也许会感(gǎn)叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这(zhè)样，中赫为什么又要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其(qí)实控隶书蚕头燕尾一波三折图解，蚕头燕尾一波三折是什么书体人周(zhōu)金辉夫(fū)妇将其手(shǒu)中(zhōng)的中赫(hè)集(jí)团股份质押(yā)陆续(xù)质押，据企查(chá)查显(xiǎn)示，目前中赫集团共有11条(tiáo)股权出质记录。质权人包括海金商(shāng)业保理、北京建工、山东国际信(xìn)托、中(zhōng)融(róng)信托、中信建(jiàn)设等(děng)。

　　这与入主(zhǔ)北京国安的时间(jiān)完全吻合(hé)。

　　然而(ér)，入主北京国安后，不仅国安的经营状况没有(yǒu)得到(dào)改善，中赫(hè)集团也被(bèi)拉(lā)入泥淖。

　　据北(běi)京产权交易所官网信息显示，2020年，北京国(guó)安(ān)足球(qiú)俱乐部实现(xiàn)营业(yè)收入1.03亿元，净利(lì)润-12.09亿(yì)元。截(jié)至2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿元(yuán)，总负债18.51亿元(yuán)。

　　为了缓解资(zī)金压力，中赫集团和周金辉夫妇(fù)还在持续(xù)质押手中的(de)中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)股份，但国(guó)安(ān)和中赫的经营状况却持续没有(yǒu)好转。

　　不仅中赫集团被5次列被执(zhí)行人，执(zhí)行标的高达11亿(yì)，北京国安也3次与中赫集团、中赫置地、及(jí)中赫(hè)集团股东周金辉(huī)、李彩霞等共同成(chéng)为被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履(lǚ)行(xíng)能力而拒(jù)不履行(xíng)生效法律文书(shū)确定(dìng)义务，上述被执(zhí)行人成为“老赖”。只有北京国(guó)安，目前幸免于难。不过在实(shí)控人都成为老赖的(de)情(qíng)况下(xià)，被(bèi)执(zhí)行10个多亿的北京国安，又如(rú)何能(néng)独(dú)善其(qí)身？

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